사회의 경제환경 변화에 의한 복합용도의 취약성 해결 방안

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 사회의 경제환경변화에 따른 복합용도의 취약성을 도출하여 이의 해결방안을 제시하는 것으로, 서울특별시내 복합용도건축물을 대상으로 분석하였다. 이러한 복합용도건물은 경제상황에 민감한 상업과 업무, 생산시설을 포함하고 있어 경제여건변화에 따른 주거지 이주현상의 상승을 유도할 수 있다. 그리고 이는 직․주분리로 인한 도심공동화현상이나 교통체증문제를 더욱더 심화시킬 수 있다. 그 결과 거주민 차원에서의 주거환경악화는 이러한 문제점을 가속화시킬 수 있으며, 슬럼화가 될 경우에는 더욱더 커다란 사회적 문제로까지 발전해 나갈 수 있을 것이다. 이에 본 연구에서는 첫째, 사회경제환경의 변화와 복합용도의 관계성을 분석하며, 둘째, 이러한 관계성 및 외부환경에 의해 발생하는 복합용도건물의 취약성을 도출하고, 셋째, 사회 직․간접 환경으로부터 영향받고, 내재되어 있는 복합용도의 취약성 해결방안 및 종합적 계획과 적용을 위한 방침마련을 통하여 도시공간을 효율적이고 쾌적․안락한 환경조성 및 기능적 합리성 확보로 인한 복합용도건물의 활성화를 통해 도시문제를 감소시키는데 기여코자 한다.
이에 본 연구는 공간적으로 서울특별시를 중심으로 하였으며, 시간적으로는 서울시에 복합용도 건물이 개발되기 시작한 1967년부터 1999년까지로 한다. 그리고 연구방법으로는 이론적으로 기존의 관련동향을 파악하고, 사회경제적 여건과 복합용도개발에 대한 특성을 고찰하며, 사례를 통한 실증적 분석으로 복합용도건물의 분포특성, 복합용도건물내의 용도비율, 세대수, 층수 등의 물리적 특성과 복합용도개발과 관련된 제도를 고찰하여 복합용도개발특성을 분석한다. 그리고 통계적 분석방법을 이용하여 도시의 사회경제적 환경변화와 복합용도개발과의 관계성을 규명하고, 분석결과를 통하여 복합용도의 취약성을 분석한다. 구체적인 통계적 분석방법으로는 대상지의 시계열적 통계치를 기초로 하여 변수별 상관성 정도를 분석하는 상관성 분석, 요인별 특성을 분류하고 특성에 따른 효과를 분석한 요인분석, 변수들간의 연관성을 분석하는 회귀분석 등을 이용하였다.
도시의 사회경제환경의 변화와 복합용도개발의 관계성을 분석하여 외부환경에 의해 발생하는 복합용도건물의 취약성을 도출한 결과, 개발적 측면에서 첫째, 계획의도와 대조적인 개발양태를 보여 난개발의 우려가 있으며, 둘째, 도시발전단계와 역행하는 개발로 인하여 도심공동화현상을 방지하는 차원보다는 도시의 교외화현상을 부추기는 경향을 보이고 있다. 기능적 측면에서 첫째, 이질기능간의 분리를 위한 전이공간의 부족과 계획적 측면에서 외부와의 기능적 연계성이 부족하여 기능간 연결을 통한 이용능률향상을 도모하지 못하고 있으며, 둘째, 주택의 양적 부족문제도 해결되지 않은 상태에서 도심지역내 무리한 주거기능을 도입하는 과정에서 주거에 대한 고려가 이루어지지 않아 주거기능의 취약성을 심화시키고 있다.
제도적 측면에서 첫째, 도심공동화 현상을 방지할 수 있는 주거공급에 대한 대책의 미흡하여 실질적으로 근본적인 해결이 불가능하며, 둘째, 복합용도 거주자를 위한 편익시설에 대한 공급규정이 미흡하여 주거환경의 확보보다는 상업/업무위주의 개발이 이루어져 주거환경의 악화를 야기시켰다. 셋째, 도심재개발에 있어서 용적율 인센티브제도의 운용이 실질적인 효과를 유도하지 못하여 복합용도건물에 대한 개발메리트가 없어 도심부에서의 활성화가 제대로 이루어지지 않고 있다.
이러한 복합용도의 취약성을 해결하고 활성화시킬 수 있는 방안으로는, 첫째, 업무중첩에 따른 각 기능별활성화를 위한 복합용도건물계획을 통하여 주거기능을 확보할 수 있으며, 둘째, 지역별 복합용도건물내 주택에 대한 수요계층의 특성에 부합하는 개발을 통하여 복합용도개발이 새로운 도시개발형태로 정착하도록 유도해야 하며, 셋째, 직주우선공급을 통하여 도심기능을 활성화해야 할 것이다.
제도적 측면에서는, 첫째, 용적율의 용도별․지역별 차별 적용으로 적정한 도심주거기능의 확보를 통한 도심공동화현상의 방지와 지역특성을 고려한 개발을 유도할 수 있으며, 둘째, 계획적 측면을 강조한 지구적 개발을 통한 필지단위 복합용도개발로 인한 난개발을 방지와 주민공공공간 및 편익시설을 확충하여 쾌적한 주거환경을 조성해야 한다. 셋째, 일정비율이상의 편익시설 확보를 통하여 상업/업무용도위주의 개발보다는 거주민 위주의 개발로 도심부로의 주택수요를 유도해야 할 것이다.
이상의 복합용도개발의 취약성해결을 위해서는 거주민의 특성이나 수요적 측면도 중요하지만 도시의 경제환경변화 특성을 고려하여야 하며, 본 연구의 분석에서 도출되었듯이 산업의 변화나 소득의 변화, 도시개발특성의 변화와 함께 복합용도개발의 특성을 살펴보아야 할 것이다. 더불어 사회상황의 변동에 따른 복합용도주민의 건물이용실태와 기존의 부대시설 충족과 새로운 편익시설의 요구, 거주민의 주거만족과 심리적 안정에 대한 연구가 이루어진다면, 복합용도개발을 도시 내에 정착시켜 근본적인 취지와 부합한 개발이 이루어질 수 있을 것이다. 또한 이러한 시도는 도시 기본구조와 사회 경제활동을 안정되게 유지하는데 기여하여 안정된 도시발전을유도하는데 기여하리라 기대된다.

국문 초록 (Abstract)

I. 서론
1.1 연구의 배경 및 목적
1.2 연구의 방법
1.3 연구의 범위 및 절차
1.4 기존의 연구동향

II. 사회경제환경변화와 복합용도개발
2.1 복합용도개발
2.2 도시의 사회경제환경 변화
2.3 사회경제환경변화에 따른 복합용도개발의 특징

III. 경제환경변화에 따른 복합용도개발 특성분석
3.1 분석방법론
3.2 경제환경 변화에 따른 복합용도의 취약성분석
3.3 분석의 종합

IV. 경제환경변화에 따른 복합용도의 취약성 해결방안
4.1 경제환경변화에 따른 복합용도의 취약성
4.2 취약성 해결방안

V. 결론