서울시 주택재개발사업에 의한 아파트단지 경계부 환경특성에 관한 연구

조민선 서울시립대학교 대학원 2009 국내석사

As Housing Renewal Project is conducted in inferior and old detached dwelling areas, which leads to the furtherance of apartment housing complex instead, 'Borderland' has come into existence, located right near to adjacent residential areas. Therefore, this study was carried out with a critical mind that at 'Borderland' will dramatically take place some aspects of the project conducted in a individual zone unit without considering nearby areas. Accordingly, in consideration of the absence of any preceding researches specifically dealing with the scope of 'Borderland' defined in this study, an empirical case analysis was conducted to investigate possible problems in details, aimed at the Housing Renewal Project District in Seoul. The purpose of this study is to investigate the compositive characteristics of a Borderland taking place when a new apartment complex adjoins the nearby environments and analyze the environmental characteristics caused between the compositive characteristics and the relational characteristics. In addition, by investigating improved cases complementing the environmental characteristics exposed by the negative effects, the study aims to make suggestions for improvements. In advance of an actual analysis, this study defined the term, 'Borderland', established 'compositive elements' and 'Relational characteristic elements' through an empirical analysis and provided analysis items to analyze the environmental characteristics through the preceding study and on-site investigation. By analyzing what compositive element composes how many of Borderland and what characteristics compositive elements have, it was possible to investigate and analyze the compositive characteristics of small and medium sized apartment housing complex. The compositive characteristics of a Borderland can be summarized as follows: Firstly, it was investigated that as for the compositive characteristics, the Borderland of an apartment housing complex by Housing Renewal Project in Seoul is generally surrounded by roads for 63.03% while the rest 36.94% adjoins right the nearby plots. Secondly, it was analyzed that as for the characteristics in size on the basis of the number of households constructed, when the ratio of infrastructure is low, the ratio of non-residential facility use in the small size while the ratio of parks and green spaces in the large size. Thirdly, the changed distribution of the number of households constructed on the time series was possible for the sectional establishment by the methods and policies of Housing Renewal Project, and the changed aspects within a section were affected according to the changes of apartment housing policies. Besides, it was possible to classify the sizes into small, medium and large on the basis of before-and-after 1997. Finally, it was found that compared to before 1997, in small and large-sized apartment housing complex after 1997, the Borderland has a low ratio of adjoining road facilities with a high ratio of residential area, which can make it possible to interpret as efforts to solve problems caused by the lack of infrastructure and efficient arrangements of buildings, expansion of infrastructure according to the reinforcement of policies for floor area ratio, or efforts to solve civil appeals such as sunshine-related damages. After completing the analysis on the compositive characteristics, the environmental characteristics of the Borderland were analyzed so that it may be found what compositive element adjacent to the Borderland cause what kinds of environmental characteristics by particular relational characteristics between the apartment complex and the nearby facilities, for which 5 analysis items were provided such as safety, convenience, amenity, activation and privacy. As a result of the investigation, it was possible to establish the scope of objects affected by the compositive elements of the Borderland in each item, and the probability of positive or negative effects on the objects and its details were analyzed by the relational characteristics. The environmental characteristics of the Borderland can be summarized as follows: Firstly, as for the safety, an analysis was carried out about the safety of streets to school, the safety of streets for walking and the safety of residential areas. The safety of streets to school required the same-line plan in consideration of the safety of students using the same line with vehicles while the safety of streets for walking might face the risks of pedestrians' falling due to the different level between apartment and road, retaining-wall collapse, crime induction possibility. As for he safety of residential areas, it was investigated that in case of the nearby residential areas, there are crime prevention-related problems caused by the different level between apartment and residental area and other problems about the deterioration levels of buildings while in case of an apartment complex adjoining green spaces, there are natural disaster-related problems. Secondly, as for the convenience, it was classified by the compositive elements into the convenience of using roads, the convenience of using pedestrians' streets and the convenience of using facilities. It was investigated that certain problems decline the convenience of using roads, such as using the same main exit and entrance road for vehicles, the different level between adjacent area and road and illegal parking while the opening of transit roads in the complex and similar time zones for vehicle movements have positive effects. As for using streets for walking, there took place some problems caused by the loss or interception of the main streets for walking in the existing residential areas and the private ownership of streets for walking. As for the problems of the convenience of using facilities, problematic cases were investigated such as the declination of the convenience of using community facilities in the adjacent residential areas undesignated as a part of the section, the inclination of the convenience of using parks caused by the location of parks, the same line for entrance and the different level between adjacent residential areas and park and the park along the main roads that are not easy to access. Thirdly, as for the amenity, it was largely classified into the amenity of walking spaces and the amenity of residential spaces, and in addition, problems about public environments were investigated. In case of walking spaces, aesthetic problems of walking roads were investigated that retaining walls and close-typed walls by the different level between apartment and road have, and in case of residential spaces, it was investigated there are problems declining the amenity, such as the hinderance in views and sunshines, noise and dropping litters while in case of adjoining educational facilities and purchasing facilities, there are problems such as noises into the apartment buildings and the declination of aesthetic views. As for the contents about the public environments, it was investigated there are unmanaged urban spaces and dropping litters taking place in places such as undeveloped lands, parks and green spaces excluded in fixing up the project district boundaries. Fourthly, as for the contents about the activation, it was classified into the activations of using roads, using streets for walking, using parks and the changes of the nearby areas. In case of using roads, roads on which vehicles use less were investigated as a problematic case due to the disconnection with adjacent apartment housing complex, and other problematic cases were also investigated as factors of non-activation of streets for walking, such as retaining walls caused by the different level between apartment and adjacent area, the maximum non-activation caused by the linear elements of the other sides of roads and the non-activation of streets for walking in the apartment complex adjacent to green spaces. In case of using parks, especially Neighborhood Park, both problematic cases and improved cases have the same context in the factors affecting the convenience of using parks, and in case of adjoining the nearby parks along the main roads, they were analyzed as cases to improve the non-activation-related problems when the apartment complex is adjacent to the location of parks, main exit and entrance of the apartment complex, bus stops, commercial buildings, crosswalks. Finally, as for the changes of the nearby areas, in case that the use of regions are altered by the location of the main exit and entrance of the apartement complex or the access to the secured infrastructure is intercepted by the different levels, the lack of changes about the upgrade of the regions with use and so on were investigated while the difficulty of the future development along with disposing problems, mainly taking place in the plots undesignated as a part of the section. Finally, as for the privacy, it was analyzed that in case of adjoining plots of residential facilities, the apartment complex may have privacy-related problematic cases, and the levels of damaged privacy increase by the different level between apartment and adjacent residental area, the uneven-shaped Borderland patterns and the nearby additional facilities. In summary, the problems of each apartment complex constructed by Housing Renewal Project showed up differently, depending on the kinds of facilities each apartment complex adjoins. It was investigated when mainly adjoining roads, residential facilities and parks, the existence of the apartment complex affects the environments of the nearby residential areas, and when adjoining non-residential facilities and green spaces such as educational facilities, public facilities, purchasing facilities, religious facilities and green spaces, it affects the apartment complex. The contents in details were possible to be explained by the relational characteristics. It was also analyzed that the same line for pedestrians and vehicles and different levels play a role as main relational characteristic elements in case of the safety, the location, the line for pedestrians and vehicles and thickness gaps in case of the convenience, the thickness gaps and Boundary patterns in case of the amenity, the location, the line for pedestrians and vehicles, different levels and Boundary patterns in case of the activation and the different levels, Boundary patterns and location in case of the privacy. Likewise, unlike apartment housing complex constructed by other projects, in the apartment housing complex constructed by Housing Renewal Project take place various problems along the Borderland because of different adjacent environments (compositive elements) and relational characteristics. Many problems were analyzed about roads, residential areas, parks and green spaces mostly located near the Borderland as compositive characteristics of Housing Renewal Project and other problems were analyzed about the different levels, Boundary patterns and the line for the pedestrians and vehicles which frequently take place as the relational characteristics. It is anticipated that those problems will be solved by sufficiently comprehending both the compositive and environmental characteristics and performing plans in details for the connection with adjacent environments, which minimizes damages of the nearby residential areas and accomplishes the improvement of local residential environments which is the ultimate goal of the project. 본 연구는 불량노후한 단독주택지에 주택재개발사업이 시행되고, 이로 인한 아파트가 들어서면서 인접주거지와 바로 면하게 되는 ‘경계부’가 발생하며, ‘경계부’에서는 주변지역을 고려하지 않고 개별구역단위로 진행된 사업의 면모가 극적으로 나타날 것이라는 문제의식에서 출발하였다. 이에 본 연구에서 정의 된 ‘경계부’의 범위를 구체적으로 다루는 선행연구의 부재에 대해 연구의 필요성을 느끼고, 세부적인 내용을 조사하기 위해 서울시 주택재개발사업구역을 대상으로 실증 사례 분석을 시행하였다. 본 연구의 목적은 아파트단지가 주변환경과 면하면서 발생되는 경계부는 어떠한 구성특성을 가지는지 조사하고, 구성특성과 관계특성 간에 발생하는 환경특성을 분석하는 것이다. 또한 부정적인 영향으로 드러나는 환경특성을 보완하는 개선사례를 조사함으로써 개선방안에 대한 시사점을 제시하는 것이다. 본격적인 분석에 앞서, 본 연구에서의 ‘경계부’를 정의하고, 실증 조사를 통해 ‘구성요소’ 및 ‘관계특성요소’를 설정하였고, 환경특성을 분석하기 위한 분석항목을 선행연구 및 현장 조사를 통해 설정하였다. 어떠한 구성요소가 어느 정도 ‘경계부’를 구성하는지, 또한 구성요소가 갖는 특성이 무엇인지를 분석함으로써 주택재개발사업에 의한 소·중규모 아파트단지의 구성특성을 조사·분석할 수 있었다. 경계부의 구성특성은 첫째, 일반적으로 구성특성으로 서울시 주택재개발사업에 의한 아파트단지의 경계부는 일반적으로 63.03%의 도로가 둘러싸고, 나머지 36.94%는 인접필지와 바로 면하는 것으로 조사되었다. 둘째, 건립가구수를 기준으로 한 규모별 특성으로는 기반시설의 비가 낮을 경우 소규모는 비주거시설 용도의 비율이 높고, 대규모는 공원·녹지의 비율이 높은 것으로 분석되었다. 셋째, 시계열 별 건립 가구수의 변화 분포는 주택재개발사업 방식과 정책에 의해 구간 설정이 가능하고, 구간 내 변화 양상은 공동주택의 정책 변화에 따라 영향을 받았으며, 1997년도를 기준으로 전과 후를 규모별 소·중·대의 유형으로 분류 가능하였다. 마지막으로 1997년 이전에 비해 이후의 소·대규모 아파트에서 경계부에 도로시설이 면하는 비율이 낮고, 주거지역의 비율은 높게 나타났다. 이는 기반시설 부족에 대한 문제점 해결의 노력, 용적률 정책의 강화에 따른 효율적 건축물의 배치, 기반시설 확충 또는 일조피해 등의 민원을 해결하려는 노력 등에 의한 것으로 해석 가능하였다. 구성특성에 대한 분석을 마친 후 경계부의 환경특성을 분석하였다. 이는 어떠한 구성요소가 면할 때, 아파트단지와 인접시설간의 특정 관계특성에 의해서 환경특성을 발생하는지에 대한 내용으로, 이를 위한 분석항목으로 안전성, 편리성, 쾌적성, 활성화, Privacy의 5개 항목으로 분석이 이루어졌다. 조사결과, 각 항목은 경계부 구성요소에 의해 영향을 받는 대상의 범위가 설정 가능하였고, 대상에게 미치는 긍정적 또는 부정적 영향 여부 및 세부내용은 관계특성에 의해 분석되었다. 경계부의 환경특성은 첫째, 안전성에 대한 내용으로 통학로의 안전성, 보행로의 안전성, 주거지의 안전성에 대한 분석이 이루어졌다. 통학로의 안전성은 통학동선의 안전성을 고려한 동선계획이 요구되며, 보행로의 안전성은 단차요인에 의해 보행자 추락 위험, 옹벽 붕괴 위험, 범죄 유발 가능성의 문제를 발생하였다. 주거지의 안전성은 인접주거지의 경우, 단차에 의해서 방범상의 문제, 건물노후도에 대한 문제가 조사 되었으며, 단지가 녹지에 바로 면한 경우 발생 가능한 자연재해에 대한 문제가 조사되었다. 둘째, 편리성에 대한 내용으로, 구성요소에 의해 도로 이용에 대한 편리성, 보행로 이용에의 편리성, 시설이용의 편리성으로 구분가능 하였다. 동일한 차량주출입로의 이용, 단차, 불법주차 문제 등이 도로이용에 대한 편리성을 저하시키고, 단지 내 통과도로로의 개방, 상이한 차량이동시간대 등이 긍정적 영향을 주는 것으로 조사되었다. 보행로 이용에 대해서는 기존 주거지에의 주보행로 상실 및 차단, 보행로 사유화에 의해 문제가 발생되었다. 시설이용의 편리성의 문제는 미구역지정된 인접주거지의 근린생활시설의 이용에 대한 편리성 저하, 공원의 위치 및 진입동선, 단차 등에 의한 공원이용의 편리성 저하, 접근이 용이하지 않는 대로변 공원 등이 문제 사례로 조사되었다. 셋째, 쾌적성에 대한 내용이다. 쾌적성은 구성요소에 의해 크게 보행공간의 쾌적성, 거주공간의 쾌적성으로 분류되었고, 그 밖에 공공환경성에 대한 문제가 조사되었다. 보행공간의 경우 단차에 의한 옹벽, 폐쇄형 담장 등이 가지는 보행로의 미관문제가 조사되었고, 거주공간의 경우는 인접거주지의 조망·일조·소음·쓰레기투기 등의 쾌적성을 저하하는 문제들이 발생하였으며, 반면 교육시설, 판매시설이 바로 면하면서 아파트로의 소음, 미관저하 등의 문제점이 조사되었다. 공공환경성에 대한 내용은 구역경계 조정 시 제외되는 나대지·공원·녹지 등에서 발생하는 미관리 도시공간, 쓰레기 투기 등의 문제점이 조사되었다. 넷째, 활성화에 대한 내용으로, 이는 도로의 이용, 보행로의 이용, 공원의 이용, 주변지역 변화의 활성화로 분류 가능하였다. 도로의 이용에 있어서는 인접아파트와의 비연계로 인한 차량이동이 적은 도로가 문제 사례로 조사되었고, 보행로의 비활성화는 단차로 인한 옹벽, 도로 이면의 선형요소에 의한 비활성화 극대에 대한 문제, 단지가 녹지와 면한 부분의 단지 내 보행로의 비활성화가 문제 사례로 조사되었다. 공원의 이용에 있어서는 근린공원의 경우, 문제 사례 및 개선사례가 공원의 이용에 대한 편리성에 미치는 요인과 맥락을 같이 하였고, 대로변 공원의 경우는 공원의 위치와 아파트 주출입구, 버스정류장, 상가, 횡단보도, 인접 공원과 인접할 때 비활성화 문제를 개선하는 사례로 분석되었다. 마지막으로 주변지역의 변화는 아파트의 주출입로 위치에 의한 용도지역 변경, 확충 된 기반시설로의 접근이 단차에 의해 차단될 경우 용도지역 상향에 대한 변화 미비 등이 조사되었고, 미구역지정된 필지에서 나타나는 폐가문제 등과 더불어 차후 개발의 어려움 등이 조사되었다. 마지막으로 Privacy에 대한 내용이다. 이는 아파트가 주거시설의 필지와 바로 면할 경우 발생하는 문제 사례로, 단차에 의해, 요철모양의 경계형태에 의해, 단지 내 부대시설과의 인접에 의해서 Privacy의 침해정도를 증가 시키는 것으로 분석되었다. 요약하자면, 주택재개발사업에 의한 아파트단지는 면하는 시설의 종류에 따라 문제점이 다르게 나타났다. 주로 도로와 주거시설, 공원이 면했을 때 인접주거지의 환경에 영향을 미치며, 교육시설, 공공시설, 판매시설, 종교시설 등 비주거시설 및 녹지가 면했을 때, 아파트단지로 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 영향을 미치는 세부내용은 관계특성에 의해 설명 가능하였다. 안전성의 경우는 주로 보차동선과 단차가, 편리성의 경우는 위치·보차동선·단차, 쾌적성의 경우는 단차 및 경계형태가, 활성화의 경우는 위치·보차동선·단차·경계형태가, Privacy는 단차·경계형태·위치가 주요 관계특성요인으로 작용하는 것으로 분석되었다. 이와 같이 주택재개발사업에 의한 아파트단지는 다른 사업에 의한 아파트단지와 달리 경계부에서 발생하는 문제점이 다양하게 나타나며, 이는 사업이 들어서는 인접환경(구성요소)및 관계특성이 다르기 때문이다. 주택재개발사업의 구성특성상 가장 많이 면하는 도로와 주거지 및 공원·녹지에 대해, 그리고 관계특성 상 빈번히 나타나는 단차 및 경계형태, 보차동선에 대해 많은 문제점이 분석되었다. 이러한 문제는 주택재개발사업의 구성특성 및 환경특성을 충분히 이해한 후, 주변환경과의 연계를 위한 세부적인 계획이 시행될 때, 인접주거지로의 피해를 최소화시키고, 사업의 궁극적 목표인 지역적 주거환경개선을 이룰 수 있을 것으로 기대한다.

都市景觀을 考慮한 地區單位計劃의 適用方案에 관한 硏究 : 共同住宅事業을 中心으로

이윤기 전북대학교 환경대학원 2008 국내석사

It is obvious that the apartment house is a important role of making a form of the urban's landscape in the all types of buildings. About the type and proportion of the buildings, the apartment has occupied more higher percentage than any other buildings. The interest and study about the city's landscape has been conducted constantly and it has a increasing interest in the city's life according to the revision of the Landscape Law. The study analyzes the character of buildings which recently constructed and affect the city's landscape and contents of District Unit Plan established by apartment housing projects. And apartment's scale management and application ways of DUP for the city's view have been studied after analyzing the difference between the existing apartments and renewal, re-building projects. The results are summarized as follows. In case of the class Ⅱ general residential district, the maximum height of the apartments is limited to the 15th floors and it makes a standardized view. Although the District Unit Plan has regulations which can mitigate the building's form, scale, etc. - it doesn't come into effect in substance because of having not application standards. Following these special qualities, the apartment housing projects which consider business profitability have mass-produced plate type of apartments and these situations are prepared in order to fine the maximum floor space index in the range of being under 15th floors. As similar projects like the apartments, Urban and Residential Environment Improvement projects have proceed recently. The city over 500,000 population have made a improvement plan and it leads to building's shape and arrangement through tower type of buildings, building's coverage ratio, etc. Also, as incentives for those, there are some cases which have introduce a system about lightening the building's height. Based on those analysis, it is judged to be able to make application standard of the District Unit Plan which can induce various height and progress in the environment and functional side. · The introduction of the averaged height system : The main block's height is changed by the same unit and it is lead to adjustment of height within the limit of maintaining averaged height(15th floors) · The introduction of the building's coverage ratio system : For visual openness in an apartment complex, it presents a method able to control the building's height in the range of preserving supposed closeness of apartments. · The preparation of the DUP's operational guidelines : In order to apply standards of the averaged height system and the building's coverage ratio, each local government gets and administer the Dup's operational guideline and then leads a way to be possible · The revision of the Urban Planning-ordinance : Mediate a concept of the averaged height in the same site not absolute height ruled by the Urban Planning-ordinance of the present local government. It will need to prevent overcrowding development as being on presupposition not over specific characters of the use region system and development capacity at the same time.

부산 원도심 시영아파트 주거지의 개발과 재생 - 영주동을 사례로 -

김윤경 경남대학교 대학원 2021 국내석사

본 연구는 부산의 원도심 중 하나인 중구 영주동을 연구대상으로 삼아, 1950년대 이후부터 2020년 현재까지 해당 지역의 주거문제를 해결하기 위해 부산시가 어떤 계획을 갖고 개입하였는지를 역사적으로 구성하고자 하였다. 영주동은 부산역 앞 차이나타운을 지나 부산터널 위로 산을 따라 형성된 경사 주거지이다. 해방 후 국공유지였던 이 일대에 한국전쟁 피난민이 대규모로 이주 정착하며 무허가 판자촌을 이루었고, 항만과 도심에 노동력을 공급하는 배후 주거지가 형성되었다. 이후 50여년 간 영주동에는 주거환경을 개선하기 위한 시 차원의 개입이 여러 차례 이루어져 왔다. 1960년대는 전후 복구와 경제개발이라는 당위성을 갖고 정부 주도의 주택정책이 시작된 시대이다. 부산에서도 판자촌 정비 및 현대적 도시경관의 실현을 목적으로 고지대 재개발사업이 추진되었다. ‘새부산 종합개발 5개년 계획’에 따라 영주동은 그 시범지구로서 판자촌 철거 후 ‘시영아파트’의 형태로 영주아파트 37개동이 지어졌고 뒤를 이어 영주 시민아파트 등이 차례로 건립되었다. 이를 시작으로 부산 전역에 시영아파트가 계속 공급되었는데, 영세민의 주거난을 해소할 목적으로 주거 편의시설 없이 최소한의 여건만을 충족한 방식으로 건설되어 양질의 주거지로 기능하지는 못했다. 1990년대는「주택건설 촉진법?시행령 개정을 통해 아파트 민간 재건축이 확산되었던 시기로서, 재건축 연한을 충족했던 영주동 시영아파트들도 이 대열에 동참하였다. 그 결과 고도제한 완화를 틈타 영주아파트 일부는 고층아파트로 재건축에 성공하였지만 나머지 시영아파트들은 거듭된 재건축 시도 중에 매몰 비용이 발생하고 관리의 부재로 주거환경이 더욱 악화되었다. 글로벌 경제 위기를 지나며 민간 차원의 도시정비가 부진하자, 부산시는 부산 전역의 시영아파트에 대한 대책으로 ‘시영아파트 환경개선사업 계획’을 발표하였다. 그 중 역점 사업으로서 영주 시민아파트를 철거하고 공원 등을 조성하고자 하였으나 공론화 과정 없는 진행으로 인해 사업이 중단되기에 이른다. 이후 2010년대 후반 도시 쇠퇴에 대응하여 주거지의 환경 개선과 도시 경쟁력 회복을 목표로 하는 ‘도시재생뉴딜사업’이 국정과제로서 추진되었다. 영주 시민아파트 일대가 도시재생뉴딜사업 주거지지원형에 선정되면서 영주동 시영아파트 주거지는 새로운 전기를 마련하였다. 도시재생사업 진행 과정에서 공공성과 수익성의 문제, 도시재생 범주의 충돌 및 아파트 관리 주체의 조직 등을 거버넌스로 풀어나가는 것이 과제이다. 이처럼 영주동의 시영아파트 주거지를 사례로 하여 도시계획의 흐름과 실제 전개 양상을 역사적으로 구성해 본 결과, 현재 진행 중인 영주동의 도시재생사업 역시 오랫동안 도시를 둘러싼 여러 주체들의 행위가 연쇄적으로 중첩되어 형성된 결과물임을 알 수 있었다. 과거 도시 주거문제 해결방안의 하나로 채택되었던 시영아파트가 또 다른 도시 주거문제의 원인이 되어버린 역사적 과정을 드러냄으로써 도시재생으로의 패러다임 변화의 필연성과 거버넌스 실천의 현실적인 필요성을 시사하고자 하였다. 즉, 본 연구는 도시계획의 시대에서 도시관리의 시대로 전환을 보여주는 하나의 사례라고 할 수 있다. This study aims to historically capture the urban planning and interventions that Busan City used to circumvent residential problems from the 1950s to the present, with a focus on Yeongju-dong, Jung-gu?one of the first urban areas of Busan. Yeongju-dong is a sloped residential area formed along the mountain above today’s Busan Tunnel and passes through Busan Station’s Chinatown. After liberation, the area became public, and refugees of the Korean War migrated in large numbers and settled there. It formed into an unauthorized shantytown and residential area and became a crucial supply of labor for the ports and downtown. For 50 years, several municipal interventions into the Yeongju-dong area aimed to improve the residential environment. In the 1960s, the government embarked upon a government-led housing policy justified through postwar restoration and economic development needs. In Busan, ‘high-altitude redevelopment projects’ were carried out to refurbish shanty towns and create modern urban landscapes. Under the Five-Year Plan for Comprehensive Development of Busan, Yeongju Apartments became a pilot district. After the demolition of the shantytowns, the government built city-operated apartments, which later became Yeongju Citizen Apartments. The city-run apartments spread throughout Busan but were made to satisfy the minimum standards and failed to address the small-scale housing difficulties. The project thus fell short of creating a high-quality residential area. The 1990s marked the rise of private apartment reconstruction with revisions of the Enforcement Decree of the Housing Construction Promotion Act and ordinance enforcement changes. The relaxation of high-level restrictions led to upgrades, rebuilding and transforming some Yeongju-dong apartments into high-rises. However, the remaining apartments suffered sunken housing prices and incurred costs due to repeated reconstruction efforts and a general lack of efficient management. After the global economic crisis and sluggish private-sector urban readjustment, the Busan Metropolitan Government again attempted to intervene actively, announcing its “Plan to improve the residential environment of municipal apartments" as a measure to improve municipal apartments across Busan. Among its components, the government expressed desires to invest in an urban readjustment fund for residents in the Yeongju Citizen's Apartment and create parks after its demolition. However, the government suspended project due to the lack of public discussion. Later in response to the urban decline in the late 2010s, the city protracted the Urban Renewal New Deal Project to improve the residential environment and restore urban competitiveness as part of the national agenda. The city selected the area near the Yeongju Citizens' Apartment as eligible for housing support through the Urban Renewal New Deal Project. The residential area of the Yeongju-dong city-operated apartments provided a new turning point. In the process of urban renewal, publicness and profitability, conflicts in urban regeneration categories, and organizing management entities through governance became crucial issues. The historical composition of the urban planning flow and actual developmental patterns (which were based on the residential area of Siyeong Apartment in Yeongju-dong) led to ongoing urban renewal projects in Yeongju-dong, resulting in a series of overlapping activities by the various parties surrounding the city for years. Through the historical process of municipal apartments, we see that the past’s ‘solutions’ to urban housing problems have led to urban housing problems today. The results reveal an inevitable need to change the paradigm of urban regeneration toward one of practical governance. In other words, this study is an example of a shift from the era of urban planning to urban management.

공동주택의 하자 저감을 위한 내부 관리대책

임환택 서울시립대학교 경영대학원 2008 국내석사

정비사업의 유형 및 특성이 근린 주택가격에 미치는 영향 연구

유재현 중앙대학교 대학원 2023 국내석사

The improvement project can lead to an increase in local housing prices in that it improves the physical environment of the target housing and surrounding areas. Since the implementation of large-scale improvement projects has a large impact on surrounding housing prices, it is necessary to prove whether the ripple effect of the project on the housing market varies depending on the improvement type. Therefore, this study empirically analyzed the impact on the neighborhood housing market in terms of price by distinguishing the development types and characteristics of the improvement project. The analysis results are as follows. First, it has been confirmed that the characteristics of houses and complexes affect housing prices, similarly to previous studies. Second, redevelopment and reconstruction have been shown to have an upward effect on housing prices compared to small-scale improvement projects, but the development area of the adjacent improvement area itself does not have a significant impact on housing prices. This means that infrastructure improvement has the greatest impact on the local housing market, regardless of the size of the improvement project. Third, the closer the distance from the improvement project area, the higher the house price, but the lower the house price as the nearby improvement area increases. These results can be inferred that although improvement projects have a significant impact on local housing prices, prices fall due to local congestion caused by large-scale population inflows in the region as projects are concentrated in one region. In this study, it was confirmed that the improvement project had a great influence on the price of nearby houses, and these effects can be differentiated according to the type and characteristics of improvement project. 정비사업은 대상 주택 및 주변지역의 물리적 환경을 개선한다는 점에서 지역 내 주택가격 상승을 초래할 수 있다. 대규모 정비사업의 시행은 주변 주택가격에 큰 영향을 미치므로, 최근 다양한 소규모정비사업이 대안으로 제시되는 실정에서 정비유형에 따라 해당 사업이 주택시장에 미치는 파급효과가 다르게 나타나는지 증명할 필요가 있다. 이에 본 연구에서는 정비사업의 개발유형 및 특성을 구분하여 근린 주택시장에 미치는 영향을 가격 측면에서 실증 분석하였다. 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 주택 및 복합 특성은 선행연구와 유사하게 주택가격에 영향을 미치고 있음을 확인하였다. 둘째, 소규모정비사업에 비하여 재개발이 주택가격에 상승효과를 주는 것으로 나타났으나, 인접한 정비구역의 개발면적 자체는 주택가격에 큰 영향을 주지 않는 것으로 나타났다. 이는 정비사업의 규모와 관계없이 기반시설 개선여부가 지역 주택시장에 미치는 영향이 가장 크다는 것을 의미한다. 셋째, 정비사업 지역과의 거리가 가까워질수록 주택가격은 상승하나, 인근에 정비구역이 늘어날수록 주택가격은 하락하는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 정비사업은 지역 주택가격에 유의미한 영향을 미치나, 한 지역에 사업이 집중되어 지역 내 많은 인구유입으로 인한 지역 혼잡도 상승으로 인해 가격이 하락한다고 유추할 수 있다. 본 연구에서는 정비사업이 인근 주택가격에 큰 영향을 미치고 있으며, 이러한 효과는 정비사업 유형 및 특성에 따라 차별화될 수 있음을 확인하였다.

재개발·재건축사업에서 조합원 분양신청권에 관한 연구

석희윤 경남대학교 대학원 2024 국내박사

재개발·재건축사업의 시행방식에는 조합방식, 공동시행방식, 공공시행방식, 지정개발방식, 사업대행방식 등 여러 유형이 있지만, 대다수 조합방식을 채택하고 있다. 조합방식은 정비구역 내 토지등소유자들이 조합을 설립하여 조합원 자격을 취득하고, 종전자산을 조합에 출자하는 대가로 분양신청권을 인정받아 재개발·재건축사업으로 발생되는 개발이익을 누릴 수 있기 때문이다. 재개발·재건축사업은 도시기능 회복과 주거환경개선이라는 공익과 조합원 분양이라는 사익이 병존하여 때로는 조합원 분양신청권을 취득하기 위해 ‘지분 쪼개기’ 등 투기행위로 사업성을 저하시키고 조합원들 사이에 갈등을 유발하기도 한다. 이런 이유로 「도시정비법」에서는 조합원의 재산권을 보호하고 투기수요를 억제하기 위하여 조합원 자격 및 분양신청권을 제한하는 등 법제를 정비해 왔으나, 여전히 관련 규정들이 미흡하고 모호하여 갈등이 이어지거나 하급심 판례의 견해조차 엇갈리는 등 논란은 지속되고 있다. 정비사업에서 조합원 분양은 정비사업의 목적이고, 조합원 분양신청 절차는 「도시정비법」에서 정한 정비사업 절차 자체를 의미한다고 볼 수도 있다. 특히 조합방식으로 시행하는 재개발·재건축사업에서 조합원 자격에 관한 논쟁은 필연적으로 분양신청권의 인정 여부로 귀결될 수밖에 없다. 따라서 조합원 자격에 관한 「도시정비법」 제39조 제1항과 분양신청권에 관한 제72조 제1항은 함께 해석하는 것이 바람직하다. 또한 「도시정비법」 제39조 제1항 본문 후단에 따른 대표 조합원제도 하에서 대표 조합원 외 나머지 토지등소유자의 조합원 자격 및 분양신청권과 제72조 제1항에 따른 분양신청 통지의 대상에 관해 하급심에서도 견해를 달리하고 있을 뿐만 아니라, 제77조 제1항에서 정한 권리산정 기준일에서 구분소유권자에 관한 규정의 부재로 ‘지분 쪼개기’를 통한 투기행위가 성행하고 있으나 이를 규제할 마땅한 법적 근거가 없는 것도 문제가 된다. 그러므로 이 연구에서는 재개발·재건축사업에서 조합방식에 한정하여 연구를 진행하면서 조합원 자격 및 조합원 분양신청권에 관한 「도시정비법」의 제 규정과 조례 등을 검토하고, 이와 관련된 헌법재판소, 대법원, 하급심 판결 및 법제처 해석 등을 종합적으로 검토·분석한 다음, 관련 규정이 미비하거나 모호하여 논란이 되는 규정들을 보완하기 위하여 「도시정비법」 제39조, 제72조 내지 제77조 등 관련 규정의 개정시안을 제안하였다. There are various types of redevelopment & reconstruction projects such as cooperative membership, joint development & reconstruction project, public development, designated development, business agency method, etc., but the cooperative membership projects are adopted in most cases. In case of the cooperative membership project, the landowners in the area of the development would acquire their memberships, and thereby, they would get the right to apply for sale of apartment houses and thus, they could well get the profits of the development. The redevelopment & reconstruction projects aim to recover the urban functions and improve the living environment for the public benefits, while the members of the redevelopment cooperative could get some benefits or ownership of the apartments redeveloped or reconstructed. But sometimes, a considerable number of the cooperative members would spoil the redevelopment project by such speculations as splitting of a share to secure more than one apartment houses only to spoil the integrity of the project and cause some conflicts among its members. Therefore, Urban Redevelopment Law has been amended to protect the members’ property rights and check the speculative demands. However, many of its articles are still poor and obscure, causing conflicts, while even the judicial precedents are conflicting each other, and therefore, the disputes regarding the urban redevelopment projects have still to be resolved. In the urban maintenance projects, the preferential sale to the members is a key goal of them. Thus, the procedures for selling the apartments to the cooperative members may well be the goal of the urban maintenance projects. On the other hand, the dispute about the membership qualification in the redevelopment and reconstruction projects would be essentially reduced to the acknowledgment of members’ application for the sale of the apartment houses. Accordingly, it is desirable to interpret both the Paragraph 1 of Article 39 of ‘Urban Maintenance Law’ about the qualification of the membership and the Paragraph 1 of Article 72 about the members’ application for the sale of the apartment house. In addition, the problems regarding the membership qualification of such other people than the primary members as nearby landowners and according to the latter part of Paragraph 1 of Article 39 of Urban Maintenance Law have yet to be solved because of the different decisions among the Lower Courts. In case of Paragraph 1 of Article 72 of the same law, the courts’ opinions are different regarding the qualification of the membership or the receivers of the notice for the application for the sale of the apartment house. Besides, as the Paragraph 1 of Article 77 of the same law does not cover the divided ownership as of the reference date for estimation of the rights, and thus the speculations through dividing the ownership have yet to be prohibited due to the lack of the legal grounds to check such speculations. All in all, this study aimed to examine the redevelopment and reconstruction projects, focusing on their legal membership, and specifically, review the relevant articles of ‘Urban Maintenance Law’ as well as the ordinances, and then, reviews and analyzes the judicial precedents of Constitutional Court, Supreme Court and district courts, and then, suggested the revisions of such articles of ‘Urban Maintenance Law’ as Article 39, Articles 72∼77 in an effort to cover up the loop holes of the law.

공동주택의 토목공사비 예측모델에 관한 연구

이진규 호서대학교 벤처전문대학원 2013 국내박사

최근 건설사업의 대형화․복합화로 인하여 프로젝트의 불확실성이 증가하는 추세이고, 특히 사업초기 단계에서 공사기간 중 투입될 공사비에 대한 정확한 예측과 신속한 판단의 중요성이 부각되고 있다. 이는 사업초기 단계에서 신속하고 정확하게 건설사업의 공사비를 산정하고 명확한 정보를 확보하는 것이 성공적인 사업수행을 위하여 무엇보다도 중요하기 때문이다. 건설사업은 다른 산업에 비하여 많은 비용과 시간이 투입되며 여러 가지 불확실한 요소로 인하여 다양한 리스크를 가지고 있다. 건설사업 중에서도 특히 공동주택 건설사업은 사업초기 단계에서 적정 예정공사비를 예측하는 일이 가장 중요한 과제이다. 따라서 본 연구에서는 공동주택 건설사업 초기단계에서 합리적이고 정확한 공동주택 건설사업 토목공사비의 예측을 위하여 170개의 공사비자료를 활용한 회귀분석을 실시하였다. 특히, 종속변수인 토목공사비를 단순․다중회귀분석과 부지조건에 따른 사유지, 조합부지, 공공부지로 구분하여 다양한 분석을 함으로써 예측모델의 이용의 편리성과 정확성을 높였다. 단순․다중회귀식을 이용한 공동주택 토목공사비의 예측 결과 오차율은 단순회귀 예측모델 21.86%, 전국 적용 예측모델 15.59%, 사유지 적용 예측모델 17.53%, 조합부지 적용 예측모델 21.86%, 공공부지 적용 예측모델 13.08%로 나타났다. 이에 본 연구에서 제시한 공동주택 토목공사비 예측모델이 공동주택 건설사업의 초기단계에서 토목공사비를 예측하는데 유용하게 사용될 수 있다는 것을 알 수 있었다. 본 연구의 토목공사비 예측모델을 이용하면 공동주택 건설사업의 토목공사비를 좀 더 효율적으로 예측할 수 있으므로, 공동주택 발주기관의 실무 담당자들에게 많은 도움을 줄 수 있을 것으로 사료된다.

공동주택 전기공사의 투입인력예측 회귀모델

김종경 서울市立大學校 2004 국내석사

가로주택정비사업 개선을 통한 공동주택 설계 연구

권준 인천대학교 대학원 2022 국내석사

경제 악화와 규제 강화 등의 이유로 인한 대규모 개발사업 추진의 어려움을 해결하고자 소규모정비사업이 등장했으며 그 중 2012년 8월 도시 및 주거 환경정비법의 제정으로 가로주택정비사업이 도입되었다. 이 사업은 진행 절차 중 정비계획의 수립과 정비구역의 지정 절차가 생략되어 사업기간이 짧으며 주민주도 정비방식으로 주민들이 거주를 전제로 사업이 진행된다. 또한 거주자의 생활양식과 가구구성에 적합한 주거 건축이 가능할 뿐만 아니라 기존의 가로를 유지하며 진행하는 방식으로 지역 특성을 유지하며 개발할 수 있는 이점이 있다. 이러한 장점에도 불구하고 가로주택정비사업은 제정 이후 다양한 이유로 활성화되지 못했다. 이후 사업의활성화를 위한 여러 연구가 진행되었으며 최근 규제 완화 등의 정책적 지원을 통해 활성화되기 시작했다. 사업이 활성화된 지금, 가로주택정비사업의 주요취지인 주거환경 개선이 이뤄지기 위해서는 많은 고민이 필요하다. 거주민들을 위한 성공적인 사업성과를 이뤄내기 위해서는 주거환경 개선 관련 연구가 필수적이다. 본 연구는 가로주택정비사업의 주거 환경개선 관련 연구와 기존 가로주택정비사업 사례분석을 통해 사업이 보완되어야 할 사항을 파악하고 통합개발에 기반한 설계 전략을 제시하여 주거환경 개선에 이바지하고자 한다.본 연구의 공간적 범위는 최근 가로주택정비사업이 활발히 이루어지고 있는 서울 특별시이다. 사업의 주거환경 개선관련 연구 분석을 바탕으로 대상지 후보를 추려냈으며 그 중 장위동을 본 연구의 대상지로 선정했다. 연구의 과정은 먼저 가로주택정비사업에 대한 이론적 고찰 후 선행연구 및 사례분석을 통해 개선되지 않은주거환경 문제점들을 파악했다. 다음으로는 장위동 일대의 특징과 필지, 건축, 가로체계, 가로경관, 프로그램 현황조사를 진행하고, 이를 기반으로 개선된 통합설계를 제안했다. 제안의 주요 전략은 기존 대상지 특징 활용 및 네트워크 연계를 통한 지역적 특성 보존, 녹지 및 주차장의 확대, 사용자 기반 공공시설 도입, 이웃 간의 교류와 소속감 증진 등 이다. 본 연구는 가로주택정비사업의 새로운 접근방식인 통합 개발을 통해 지역적 특 성을 보존하며 적극적인 주거환경 개선 방안들을 제시하는 것에 의의가 있다. 본 논문에서 제시한 전략의 결과는 앞으로 진행될 가로주택정비사업을 위한 참고자료로 활용될 수 있을 것이다.

주택재개발 재건축사업 관련 세제 문제에 관한 연구

이영진 연세대학교 법무대학원 2010 국내석사