현지개량식 주거환경개선사업의 문제점과 개선방안에 관한 연구 : 인천광역시 남구 신기지구 사례를 중심으로

허혁 仁川大學校 一般大學院 2001 국내석사

주거환경 개선사업은 도시 저소득주민의 불량한 주거환경을 개선함으로써 저소득주민의 복지증진과 도시환경 개선이라는 목적으로 시행되고 있으나, 사업시행에 따른 결과로 공공복지시설ㆍ생활편의시설의 미흡문제, 주차문제, 세입자의 대책문제, 관련법규의 완화조치에 따른 문제 등으로 주거환경의 재불량화를 초래하고 있다. 주거환경개선사업이 진행 중인 현지개량사업에서 나타나는 개선된 부분의 문제점과 개선되지 않은 부분의 문제점을 파악하고 그 문제점에 대한 개선방안과 방향을 제시함으로써 현지개량식 주거환경개선사업이 주택내부 및 지구내 도로시설의 정비·개선만이 아닌 실질적인 주거환경의 개선이 이루어질 수 있도록 주거외부공간의 향상을 도모하고자 한다. 따라서 본 연구는 현지개량식 주거환경개선사업에서 주거외부환경을 대상으로 하였으며 현지개량식 주거환경개선사업이 시행되고 있는 인천광역시 남구 신기 1·2·3 지구를 사례연구의 대상지역으로 선정하여 문제점을 추출하고 추출된 문제점에 대한 개선방안을 마련하고자 했다. 인천광역시의 주거환경개선사업의 현황과 남구의 현황을 조사하고 사례지구의 주거환경 개선계획과 현장조사를 통해 조사된 현재 상황을 비교 분석하여 추출된 사례지구의 문제점으로 주변지역의 우진 아파트 재건축과 주안 제2구역의 주택재개발사업의 완료에 따른 기반시설의 과부하 문제, 주거환경 개선계획의 미흡문제, 건축법 적용의 특례에 의한 부설주차장 설치의무의 면제로 지구내 도로의 심각한 주차문제, 공공복지시설이 전무한 상황으로 지역 커뮤니티 형성을 저해하는 문제, 부분개량주택 및 미개량 건축물과 전면개량 건축물의 보조화문제를 추출하였다 그리고 사례지구별 문제점으로 과밀 개발된 신기 1지구는 시뮬레이션 결과 종일음영이 발생하는 일조문제, 신기 2지구는 국지도로의 배치간격에 따른 문제로 신기 중앙시장이 점유하고 있는 도로의 자동차 통행이 불가능한 문제, 신기 3지구는 주거환경 개선사업의 지연으로 사업이 장기화될 우려가 있다는 문제를 추출했다. 이러한 문제들에 대한 개선방안으로 그 내용을 요약하면 다음과 같다. 1. 주변지역의 재건축사업 및 주택재개발사업과 연계시켜 세입자의 재정착률을 높이고 세입자의 지원대책으로 임대주택의 입주권을 제공하는 방안이 있다. 2. 주거환경 개선계획의 수립시 충분한 사전조사와 주민의 적극적인 참여를 유도하여 건축물개량계획을 수립하고 공공시설계획에서도 주민의 필요에 의한 도로의 신설 및 공공시설의 확충 등 구체적인 개선계획의 수립이 필요하다. 3. 주차장의 확보는 사례지구의 미개량 주택지 및 사유지를 매입하여 공동주차장을 설치·확보하는 방안과 사례지구 주변도로에 노상주차장을 증가시키거나 신설하는 방안이 있다. 4. 어린이놀이터 및 주민운동시설의 확보는 주민의견과 사전조사를 통한 공공복지시설의 수요를 예측하여 지구지정시 용지를 확보하는 방안과 주택을 건설할 수 없는 과소필지나 자력개발이 어려운 주택을 공공이 매입하여 주민의 휴식공간과 어린이놀이터로 활용하는 방안이 있다. 5. 옥외공간의 확보는 위에서 제시한 공공복지시설의 확보와 같은 방법으로 주택을 건설할 수 없는 과소필지나 자력개발이 어려운 주택 및 극히 불량한 주택을 공공이 매입하여 옥외공간을 확보하는 방안이 있다. 6. 시기 1 지구 : 주거환경 개선지구조례의 건축물의 높이제한을 점차적으로 건축법에서 제시하고 있는 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한의 기준과 동일하게 강화할 필요가 있다. 7. 신기 2 지구 : 신기 중앙시장 주변의 막다른 도로를 미개량 주택의 개량 및 신축시 공공의 주도하에 주민들의 동의를 얻어 기존의 도로와 연결함으로써 사람들의 통행시 불편을 최소화하고 차량접근이 가능하도록 시장과 접하는 부분까지 도로를 확보하는 방안이 있다. 8. 신기 3지구 : 공공시설정비계획에 계획되어 기반시설을 빠른 시일 안에 완료하여 주민의 주택건립 및 건축물개량이 이루어질 수 있도록 사업지구에 대한 공공부문의 지원을 강화하여야 한다. 이와 같이 추출한 문제점의 해결을 위해 제시한 개선방안에 따른 효과를 보면 다음과 같다. 첫째, 공공복지시설의 확보, 도로체계의 확립, 일조확보를 위한 건축법 적용특례의 제한을 통해 주거환경 개선사업의 목표인 도시 저소득주민의 복지증진 및 주거환경의 향상과 지역 커뮤니티의 활성화의 효과를 기대할 수 있다. 둘째, 지역주민의 의견을 적극 수용한 주거환경 개선계획의 수립과 공공부문 지원의 강화를 통하여 주민의 필요에 따른 실질적인 개량이 이루어질 수 있을 것이다. 셋째, 주변지역의 재건축·주택재개발사업과의 연계를 통하여 사업지구에 제한된 주거환경 개선사업의 국지성을 탈피하고 주변지역과 연계된 재개발사업으로 확대시켜 지역활성화와 지역발전을 도모할 수 있을 것으로 기대된다. Housing Environment Amelioration Program is enforced by the purpose of promoting welfare and improving the living environment of low income inhabitants in the urban. But what make the matter worse their residential environment is going to be bad again, as results of the operations which are insufficiency public welfare and convenient facilities, parking problem, tenant's countermeasure problem, and problems that follow in mitigation of connection legislation. This study is for purpose of grasping problems in the developed part and undeveloped part that are processing the Program and devising improvement of residing external place with improvement of interior place and road equipment for improvement of real residential environment by presenting improvement way and direction about these problem. So, the subject of this study is a residing external environment in the Program. For this study, I have chosen Shin-ki area in Incheon where is going on under the Program. It's as follows the problem of the example area that investigating present condition of Housing Environment Amelioration Program of Incheon and present condition of Nam-gu with being abstracted from current situation examined through improvement plan and on-the-spot probe of the example area analyzing comparison. -Overload problem of infrastructure by completion of Ujin apt. Re-construction and Housing Re-development Program of Chu-an second area, Insufficiency of habitat improvement plan, Serious parking problem, Poor sunshine problem that shade happens all day as simulation result, Impossible problem of car passage around Shin-ki market and grievous situation of delay in succession. It's as follows the improvement way about these problems. 1. There are ways that raise tenant's re-fixed rate and offer occupancy book of tenement house as a countermeasure for tenant. 2. We need to establish building improvement plan with enough data for investigation and positive inhabitant - participation, also to devise a concrete public facility improvement plan such as establishment of load and expansion of public facility by inhabitants' necessity. 3. There are two ways for security of parking lot how to purchase undeveloped residential quarter and private land of example area and to expansion the road parking lot or make new one. 4. We can secure child outing place and inhabitants sports facilities in the way to secure a site at that time to make a zone with the demanding estimate of public welfare facilities. 5. Also, we can secure out door place by the same way to secure public welfare facilities. And there is another way to purchase a little resourceful development house or small lot by public. 6. Shin-ki 1 : It needs to solidify equally with Architect Act and regulations about the standard of height limitation of building. 7. Shin-ki 2 : There is way that minimize inconvenience in people's passing by connecting blind road with existent road getting inhabitant's agreement under leading of public in improvement and new construction of being uncivilized amount house around Shin-ki old market and secure road to part that contact with market so that vehicles access may be possible. 8. Shin-ki 3 : The support of public about the Program must be solidified, so as to finish to construct infrastructure in early time and to build and improvement house. It's as follows the effect that ensue in the improvement device that presented. First, we can expect the effect of urban low income inhabitant's prosperity - promotion, improvement of habitat and activation of area community. Second, substantial improvement by inhabitants' necessity can may consist through establishment of habitat improvement plan and consolidation of public support that accommodate actively opinion of local resident. Third, it's expected to devise area activation and area development with re-construction business of limitation.

경주도심 노후주거지 현지개량방식의 주거환경개선방안에 관한 연구

이유영 대구대학교 2009 국내석사

본 연구는 경주 도심 노후주거지 주거환경개선을 위해 현지개량방식으로 사업이 시행 중인 지구를 대상으로 문제점을 분석해보고, 경주 역사・문화도시의 주거환경재생 방안을 모색하고자 하였다. 이는 주거지 재생에 있어서 사회적 재정비로의 패러다임 변화가 요구되는 현시점에서 역사・문화도시 이전에 거주민의 생활적 터전인 경주도심 노후주거지의 맥락적 주거환경개선을 위한 기초적 자료가 될 것으로 사료되며 본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 1) 도심 노후주거지 재생의 일환으로 과거의 전면철거 방식에서 수복형 정비 방식으로 전환되어 추진되는 현지개량방식은 물리적, 사회적, 제도적 측면의 한계에서 비롯된 복합적 작용으로 부정적 결과를 초래하고 있으며 사업실적 또한 저조한 실정이다. 따라서 주거환경개선방식의 시행 초점을 사회적 재정비로 전환하여 긍정적인 순환이 될 수 있도록 개발여건과 주민의 경제적 상황을 고려하여, 다각적 정비방식이 도입되어야 하고, 현지 주민의 자발적 참여를 유도하여 거점 개발을 통한 확산형 정비방식을 도입하여야 한다. 2) 경주시는 과거의 도시구조 위에 현대도시가 누적된 이중적 도시구조를 지니며 외형적으로는 다핵적 특징을 보이고 있다. 또한 구시가지 곳곳에 점적으로 산재한 역사적 환경이 상업지역, 주거지역과 인접해 있어 가시적, 비가시적 마찰이 발생하고 있다. 이러한 도심구조는 경주시의 역사・문화적 배경과 주거환경적 맥락에서 볼 때 주거환경개선사업이 용이하지 않음을 시사한다. 3) 주거환경개선에 있어 주민참여적 방향을 제시하기 위한 기초단계인 거주민의 주택유형별 생활 공간 이용 방식을 살펴본 결과 단독주택지 내에 다양한 주택 유형이 존재함으로써 주택유형별 공간이용 방식의 차이를 보이며, 이는 건축물이 지어진 시기와 배경 등으로 미루어 거주민의 변화하는 라이프스타일이 생활공간에 어느 정도 반영되어 나타나고 있는 것으로 사료된다. 또한 대상지구 거주민들은 현재의 생활방식에 대체로 만족하고 있었으며 미래의 선호하는 생활방식에서는 일부만 변화하는 모습을 보이는데, 이는 그전부터 형성되어 온 주생활적 습성이 강하게 남아있기 때문으로 판단된다. 따라서 거주민들의 남아 있는 생활습성과, 변화하는 라이프스타일에 따라 변모하는 생활공간의 특성을 적절히 수용할 수 있는 유기적인 실내공간 계획이 필요함을 의미한다. 4) 대상지구의 물리적 특성을 살펴본 결과, 갓뒤지구는 한옥유형의 비율이 가장 높고 대안지구는 양옥유형의 비율이 가장 높았으며 두 지구 모두 불량건축물보다 노후한 건축물의 비율이 높게 나타나는데 이는 대상지가 자연 발생한 노후지구임을 의미한다. 주거지가 노후해짐으로써 물리적 환경 악화에 따른 거주민의 정서적인 부분에 악영향을 미치고 있음에도 주택개량을 하지 못하는 이유는 대상지구에 경제적 여건이 불리한 저소득계층과 젊은 계층의 다른 지역 이주로 인해 주택개량 의지가 부족한 고령층의 비율이 높기 때문이다. 이에 따라 점진적 수복 형태인 현지개량방식이 시행되고 있으나 지구별 다양한 특성을 반영하지 못하고 도로 중심의 획일적 정비 등으로 실질적인 주거환경개선이 이루어지지 못하고 있는 실정이다. 현지개량 방식의 가장 큰 성과가 도로개설과 상하수도시설 정비라고는 하지만 이는 거주민들의 주거생활 중 물리적 측면의 일부에 지나지 않고, 그마저도 체계적으로 이루어지지 않아 거주민들의 만족도가 낮은 편이며 주거환경개선사업을 시행하고 있다는 사실조차 모르고 있는 주민이 대부분이었다. 그러므로 주거환경개선사업 지구가 지정된 후 진행되는 공람공고 및 주민의견 청취의 단계에서 현실적인 커뮤니티가 형성되어야 할 것이다. 특히 갓뒤지구와 같은 사회적 약자(고령자, 저소득층)의 비율이 높게 나타나는 지구에는 복지적 측면의 정비가 병행되는 현실적 정비 방식이 적용되어야 한다. 5) 주거환경개선에 있어서 서로 밀접한 관련이 있는 선호주택유형과 주거환경개선방법 및 주체에 대해 분석한 결과, 현지개량방식으로 건축될 수 있는 주택유형과 주거지 정비방법 및 주체가 불일치함으로써 대상지구의 사회적, 물리적 특성이 제대로 파악되지 않은 채 획일적인 정비방식만을 적용함에 따라 주거환경개선의 효과가 저조함을 알 수 있다. 따라서 기반시설이 양호한 지구와 그렇지 않은 지구의 사회, 복지적, 물리적 특성을 파악하는 기초적 단계의 적극적인 도입이 필요하다. 또한 계획의 초기 단계부터 공공기관의 일방적인 정비방식 도입과 추진을 지양해야 한다. 특히, 그 중요성은 인지되고 있으나 항상 실행 단계에서 배제되어 왔던 주민참여의 단계에서 거주민간의 워크샵이나 시나리오 어프로치 등 지속적이고 적극적인 커뮤니케이션을 통한 실질적인 주거환경개선이 이루어져야 한다. 6) 신축주택 패턴은 7가구가 거의 비슷한 점으로 미루어 차후에 개량될 주택도 이와 같은 패턴에서 크게 벗어나지 않을 것으로 판단된다. 이러한 패턴의 신축 주택유형은 저렴한 건축비, 공기단축, 외형의 다양화, 용이한 재건축의 잇점 등으로 건축 영역이 점차 확대되고 있는 추세이나 미개량 건축물간의 부조화로 인해 역사문화도시의 미관을 저해하는 요소로 작용한다. 이러한 문제점은 근본적으로 제도적 측면에서 비롯되어 물리적, 사회적 측면과 복합적으로 작용함에 따라 도시저소득주민을 위한 삶의 질을 향상하기 위한 주거환경개선의 사업 실적에 악영향을 미치는 결과를 초래한다. 이는 주택 개량시 경주시의 건축조례에 의거하여 건축물의 유형은 대상지의 특성과 주변지역의 건축물 현황과 조화를 이룬 형태로 유도한다는 애당초 계획에서부터 조화를 이루는 형태의 기준 자체가 확립되지 않은데서 오는 문제이다. 따라서 주민 자력에 의한 개별적 건축 행위를 규제할 수 있는 별도의 조례 제정이 시급하며, 조례 제정에 있어서도 지붕형태 등의 물리적 규제에만 집중하기 보다는 지구 전체의 균형적인 재생을 위한 방안을 모색하고, 각 지구의 정체성을 넘어선 지역적 컨텍스트를 고려한 개발이 더욱 중요함을 알 수 있다. 또한 무질서한 건축물의 난립을 지양하고 역사・문화적 특성에 부합하는 우수한 건축물 건립을 유도하기 위한 가이드라인 및 역사문화도시에 권장할 수 있는 주거모델의 개발이 시급하다. 이상의 결과로 비추어 볼 때 맥락적, 제도적 측면에서 경주시민들이 개발과 보존의 끊임없는 갈등과 내재자로부터 도시의 정체성을 외면당하는 현실 속에서 그 책임과 역할을 공공주도 영역으로 확장하여 거주민들의 요구와 참여가 적극적으로 반영되어야 하며 현지개량방식의 시행 초점을 물리적 정비의 차원을 넘어서 사회적 재정비로 전환할 필요가 있으며 긍정적인 순환이 될 수 있도록 개발 여건과 주민의 경제적 상황을 고려하여, 다각적이고 현실적인 정비방식이 검토되어야 할 것으로 본다. This study will analyze the problems of improvement project at deteriorated housing area of the Gyeongju downtown objecting to districts where the project is being executed by on-thespot development system, and will try to seek restoration method of dwelling environment in Gyeongju,a historical and cultural city. At a present time when paradigm change to social realignment is required in restoration of housing area, this study is considered as a basic data for improving contextual dwelling environment in deteriorated housing area of Gyeongju downtown where is living site of residents, prior to historical and cultural city, and the results of the study could be summarized as followings. 1. On-the-spot development system after transferring fromall-out removal of past to recovery- type improvement as a part of deteriorated housing are at downtown is causing negative results owing to compound process deriving from limitation of physical, social and institutional aspects, and its performance is also low. Therefore, multilateral improvement shall be introduced by converting enforcement point to social redevelopment with positive circulation after considering developmental condition and economic situationof inhabitants, and diffusive development method through base exploitation by inducing voluntary participation of residents. 2. Gyeongju-si has the dual urban structure which was accumulated with modern city upon past urban one, and showed multi-core characteristic in appearance. Also, as historical environment scattered at old sections of the city here and there is adjacent with commercial area and housing one, there is occurring conflicts visibly and invisibly. This downtown structure implicates that improvement project of dwelling environment is not easy when seeing the historical, cultural background of Gyeongju-si and dwelling environmental context. 3. As the results of reviewing resident's using form of living space by house typesas a basic stage of presenting resident's participation directions in dwelling environment improvement, there appeared differencesin forms of using spaces by house types owing to existing various house types within detached housing area. This is considered as reflecting resident's changing lifestyle was influenced to living space in some extent, in light of the building times and background. Also, residents of objected district showed satisfaction in their present living style generally and changed attitude on preference types in future partially, and this is judged from a fact that main living habit having been formed previously was remained strongly. Thus, this means that organic indoor space plan which is able to accommodate remained living habit of residents with characteristic of living space changeable to transfigured lifestyle properly. 4. As the results of reviewing physical characteristic in objecting districts, Gatdwi district had the highest ratio in Korean-style house, and Daean district in European-style one, and both districts revealed the ratio of deteriorated houses high which means that object sites are deteriorated districts having been made spontaneously. The reason of not doing improvement of houses regardless of disadvantage in emotional part of residents owing to physical environment aggravation with deteriorated houses was that the ratio of the aged bracket who were insufficient in intention of house improvement because of transferring to other areas of youth along with low-income bracket disadvantageous to economic conditions. According to this,on-the-spot development method of gradual restoration type has been executed, but this did not reflect various characteristics by strict and practical improvement of dwelling environment owing to uniform recovery, and thus satisfaction degree of residents was low. Therefore, realistic community shall be formed at the stage of public announcement and resident opinion hearing processed after designating improvement district for dwelling environment. Specially, the realistic restoration method appareling with welfareaspect shall be applied to such like Gatdwi district where the ratio of the social weak(the aged, low-income bracket) appears high. 5. As the results of analyzing preference dwelling type and improvement method of dwelling environment along withits subjects which are close related mutually in improvement of dwelling environment, the effect of improvement in dwelling environment could be seen as low because the improvement method is applied uniformly without grasping social, physical characteristics of object district, along with discord among house types which are able to be built according to on-the-spot method, restoration method of housing area and its subjects. Therefore, it is necessary to introduce basic stage positively which grasps strict characteristics of society, welfare and physics on whether to have basement facility or not. Also, introduction and execution of one-sided restoration method of public institutions shall be avoided from the early stages of plan. Especially, even though importance of residents participation has been recognized, but it was always exempted in execution stages, and thus practical improvement of dwelling environment shall be carried out through positive communication continuously including workshop between residents or scenario approach. In light of the fact that 7 new- building houses pattern were similar, it is judged that afterwards reforming houses could not greatly getting out of such pattern. Even though new-building house of such pattern is tending upwards owing to economical building cost, reduction of work period, diversification of appearance and advantage of rebuilding easiness, this new house could work an element of impeding beautiful sight of historical and cultural city because of discord with unreformed houses.. These problems are originated fundamentally from institutional aspect and then influence complexly with physical and social aspects, and thus cause bad effects to performances of dwelling environment improvement for enhancement of life quality in low-income urban residents. Therefore, the separate ordinance establishment that can regulate individual architecture acts by resident self-efforts is urgent, and plan for totally balanced restoration at districts rather than concentrating physicalregulation such as roof types in establishing ordinance is required n and further development considering regional context which exceed each district identity is seen as an more important factor. With the above results, in thinking over the reality where Gyeongju citizens are suffering from continuous conflicts between development and preservation and city identity is being neglected from indwelling persons in contextual and institutional aspects, residents demands and participations shall be reflected positively by expanding its responsibility and roles to public-initiated sphere, and transformationof execution point in on-the-spot development method to social redevelopment exceeding physical restoration level is needed. Also, it is encouraged to examine multilateral and realistic restoration methods for positive circulation so as to be carried out in consideration of development conditions and economic situation of residents.

현지개량 방식에 따른 토지가치의 변동에 관한 연구 : 전주시 효정지구를 중심으로

민승기 전북대학교 환경대학원 2013 국내석사

전주시 도심 주변에 위치한 대부분의 주거지는 자연발생적으로 형성된 마을로, 노후불량 주택이 밀집한 지역이다. 도로나 상하수도, 도시가스, 공원, 주차장 등의 공공시설이 정비되지 않아 주거환경이 열악하다. 정부에서는 1989년부터 노후주거지의 기반시설을 정비하여 주거환경을 향상시키기 위해 현지개량 방식의 주거환경개선사업을 시작하였고, 현재에도 지속되고 있다. 그러나 정부와 각 자치단체의 재정지원으로 기반시설과 공공시설을 정비하였지만, 주택의 개량을 통한 주거환경의 내면적인 개선상황과, 기반시설 정비에 따른 주민들의 재산가치(지가)의 상승 등에 대한 종합적인 효과는 평가되지 못하고 있다. 이에 본 연구에서는 사업 이후 기반시설의 정비 현황, 주택의 개량 현황, 사업 전후의 지가의 총합을 비교․분석하여 사업의 효과와 특징, 향후 정책방향을 제시하고자 한다. 연구대상은 1단계 주거환경개선사업이 완료되고 5년이 이상이 지난 지역(효정지구)를 선정하였다. 주거환경개선사업이 주거용 건축물의 신축 및 개량에 미친 영향과, 공시지가 변화 양상의 분석을 통한 주민들의 자산가치 상승 등에 관하여 분석하였으며, 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 주거환경개선사업 이후 도로가 개설된 선형을 따라 주택의 신축 및 개량이 활발히 이루어진 것으로 나타났다. 둘째, 기존의 도로에 접하거나 정방형의 필지체계를 갖춘 곳 보다 골목길로 형성되어 있었던 군집필지의 지가 상승률이 더 높게 나타났다. 셋째, 주거환경개선사업 전후의 지가 상승액이 사업비보다 적지만, 주택 신축이나 재건축이 진행되면서 자산가치가 높아져 투입비용을 초과할 것으로 예상된다. 넷째, 도로개설 등 외면적인 주거환경 정비로 인한 주택의 신축과 개량이 많아짐으로서, 주민들의 내면적인 주거환경을 향상시키고 있다는 점에서 사업효과가 큰 것으로 판단된다. 다섯째, 주거환경개선사업이 더 큰 효과를 나타내려면 주민의 주택 신축과 개량이 활성화되도록 지원이 필요하다. 주민들의 재산가치가 높아지게 되면 국가나 자치단체의 세입도 증가하여 지속적인 수입원으로의 역할이 기대된다. 향후에 주거환경개선사업의 효과를 더욱 높이기 위해서는, 가로정비 등 마을가꾸기 사업도 필요하지만, 사업이 완료되었더라도 주민들이 주택을 정비하고, 재건축 또는 신축이 활발하게 진행될 수 있도록 지속적으로 관리해야 한다. 이를 위해서는 주민, 행정과 건축가 등이 나서서 부정형 필지의 조정 및 교환, 소규모 필지의 조정 등을 통해 주택의 신축이나 개량이 활발하게 일어날 수 있도록 토지이용의 여건을 마련해 나아갈 수 있도록 해야 한다.

성남시 주거환경개선사업지구의 현지개량방식 개선방안에 관한 연구

김경묵 경원대학교 산업환경대학원 2011 국내석사

본 연구는 성남시의 “도시저소득주민을 위한 주거환경개선에 관한 임시조치법”에 의하여 고밀의 현지개량방식으로 주거환경개선사업을 이미 완료한 지역을 또다시 현지개량방식의 주거환경개선구역으로 지정한 지역의 문제점을 분석하고 이에 대한 개선방안을 마련하는데 있다. “도시저소득주민을 위한 주거환경개선에 관한 임시조치법”에 의하여 고밀의 현지개량방식으로 조성된 지역의 경우 건축 및 도시계획 관련 조항 완화와 사업성 확보 등의 이유로 적정한 도시기반시설 확보 없이 고밀로 개발되었다. 1989년 “도시저소득주민을 위한 주거환경개선에 관한 임시조치법”이 제정된지 20년이 넘게 지났으며, 이제 주거환경개선사업으로 조성된 지역에 대한 재개발 시점이 도래하고 있다. 따라서 본 연구에서는 성남시의 26개 정비구역 중 현지개량방식으로 주거환경개선사업을 이미 완료하고, 또다시 현지개량방식의 주거환경개선구역으로 추진중에 있는 지역을 연구대상으로 현지개량방식의 문제점 및 개선방안을 제시해보았다. 성남시가 성공적인 주거환경개선사업이 되기 위해서는 선행되어야 할 과제들이 많다. 그러나 가장 우선시 되어야 하는 것은 현지개량방식시의 자체개량 곤란, 공동주택건설방식시 사업성 부족 등 본 연구 대상지의 특수성을 감안하여 국가 및 지자체에서의 적극적인 개입이 무엇보다 필수적이다. 그리고 지자체의 역량 구축을 위하여 전문가의 양성과 각종 관련 법령의 정비 및 제도의 확충이 필요하다. 또한 지자체와 지역주민이 상호 신뢰하는 관계에서 자신에게 주어진 지위와 역할에 최선을 다한다면 양질의 주거환경 개선사업이 성공적으로 마무리될 수 있을 것이다. 'The temporary law about residential environment improvement for low-income group' was enacted 20 years ago. Maintenance sections where are designated by 'The temporary law about residential environment improvement for low-income group' have been redeveloped without adequate urban infrastructure facilities that part of reason for ease the regulations about local architecture and town planning, for securing adequate profit and so on. Redevelopment areas are appointed by this Act may be required to again become. The purpose of this study is to analyze Seongnam city's residential environment improvement areas where are repeatedly designated and to draw up improvement. In this study, 26 maintenance areas in Seongnam city of local improve the way maintenance is completed, and again to promote the maintenance of a local improvement methods were studied in the region. Maintenance of these areas to analyze this issue is to provide an improvement. Seongnam city successful residential environment improvement projects in order to perform the many challenges that need to be followed. Improve the local improvement scheme itself is difficult and Compared with co-residential construction is a lack of feasibility. So The priority has to be active involvement in national and local government than what is necessary. And local governments to build the capacity of professional development needs and various related laws and regulations of the expansion is needed. In addition, local governments and residents forms a relationship of mutual trust. And given their position and role to do their best, a better residential environment improvement projects will be done.

블럭단위개발을 통한 현지개량사업지구 주거지 정비방안에 관한 연구

이동기 경북대학교 대학원 2007 국내석사

This study considers present condition of field improvement applied to housing environment improvement analyzed the examples of Japanese way and policy of housing maintenance similar to field improvement. It is verified that housing environment is poor because of narrow width of road and massed poor land in field improvement. It showed its limitation that can't process to improve public welfare of the poor and lack of public facilities. This is a plan to improve these matters of field improvement which draws following conclusion. First, variety of housing environment plan through rational explanation of building-to-land ratio standard. To make a fresh housing environment it is important to secure varied outside space which can be fulfilled by creating greens and community facilities. Secondly, development of efficiency focused and movement way's change index is needed. To secure personal privacy interception of sight is more important than to give space. Third, we need to adjust standard of welfare facilities rationally since development way per block is applied by law based on large scale apartment development. Fourth, we should provide various ways of car parking. According to the conditions of house, it can be underground or machinery or automatical. Fifth, we have to find ways to create fresh housing environment by using new standards of density. Standards that can consider density, outside space, outside greens and the height to promote better development. Sixth, standard to tell whole housing environment to secure safety, healthy and pleasantness. Especially to judge these things outside space ratio, noise cover and space for the community are needed to improve quality of house. To settle privacy and community improves dwelling and that is the convenience life in urban.

경사지 주거밀집구역 주거환경개선사업에서의 입체환지방식 적용에 관한 연구

송수영 서울시립대학교 도시과학대학원 2012 국내석사

20 years passed since Residential Environment Improved Project(REIP) began to improve infrastructure and Housing in order to recover a city function of the region where low income residents live in group. Even though Local upgrading method(LUM) is becoming as improvement plan of the problem that an apartment house method has. But the problem that residential environment isn't improving has been brought up constantly but for improving some of infrastructure. It is important that LUM enables original residents to resettle, But it seems that housing improvements by residents reached the limit after LUM. The purpose of this study is to analyze the problem of LUM on slope High-density zone, and to verify the effect of 3-dimensional Land Reallocation System(3-DLRS). As a result of analysis, 3-DLRS is expected to have some effectiveness than LUM both Public and residents in many ways. Keywords : Residential Environment Improved Project, 3-dimensional Land Reallocation System, slope High-density zone, Local upgrading method 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역의 도시 기능을 회복하기 위하여 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 주거환경개선사업이 도입된 후 20여년이 흐르는 동안 공동주택 방식의 주거환경개선사업이 갖는 문제점의 개선 방안으로서 현지개량방식이 시행 되고 있지만, 이 또한 일부 정비기반시설의 정비 외 실질적인 주거환경은 개선이 되지 않는 등 문제가 꾸준히 제시 되고 있다. 현지개량방식의 주거환경개선사업이 원주민의 재정착을 가능하게 하는 정비사업으로서의 의의는 있지만, 현재의 제도에서는 원주민들의 자력에 의한 주택 개량은 쉽게 이루어 지지 않는 한계가 사업 이후의 결과로서 나타나고 있다. 본 연구는 이러한 주거환경개선사업 중 특히, 도심 경사지에 위치한 주거밀집지역에 있어 현지개량방식의 주거환경개선사업에 대한 문제점을 분석하고, 대안으로서 입체환지방식에 대한 적용 가능성 및 적용시의 효과를 분석하였다. 분석결과, 입체환지 적용시 공공 및 원주민 입장에서 현지개량방식에 비해 여러 가지 면에서 효과를 기대 할 수 있게 된다. 첫째, 사업시행자인 공공에서의 재정 부담분이 감소되어 사업성이 향상 된다. 원주민 중 입체환지 미신청자를 위한 보상비로서의 재정집행은 필요 하지만 입체환지 적용시 공공에서의 재정부담 비율이 현지개량사업방식에 비해 약25% 감소되는 효과가 기대된다. 둘째, 원주민 재정착률의 향상이다. 대상지에 입체환지방식 적용 결과, 최대 건축밀도의 적용시 원주민의 50% 이상의 재정착률이 기대 된다. 현재 시행 되고 있는 공동주택방식의 주거환경개선사업의 경우 대부분의 원주민이 경제적인 이유로 인해 보상금 수령 후 다른 지역으로 삶의 터전을 이전하고 있음에 따라, 제도개선 과정에서 과소필지 권리를 합한 모든 권리에 대한 입체환지가 가능 할 경우 재정착유도 측면에서의 효과는 더욱 클 것으로 기대 된다. 이밖에 원주민에게 보상 또는 입체환지 신청의 선택권을 줌으로써 보상 민원이 줄게 되어 사업기간이 단축 될 것이며, 인근 지역으로의 보상금 유입 차단으로 인한 부동산가격 안정 등에 있어 효과가 있을 것으로 기대 된다. 다만, 입체환지 후 높은 건축밀도 적용으로 인한 도시경관 저하, 입체환지 시행시의 원주민 임시거주방안 마련 필요 등, 연구결과로서 한계가 있음을 분명히 밝힌다.

住居環境改善事業의 施行方式別 居住特性에 관한 硏究 : 대전시 주거환경개선사업지구를 중심으로

이성근 牧園大學校 大學院 1998 국내석사

There are no standards and rules that determine project in residential area improvement program. So, the determination of project type fully depends on the results of residents enquete. As a result, many problems are raised in the process of project. For example, residence discontent, change of project type in the execution of project and delay of project execution. The purpose of this study is to find the indices that determine project type by analyzing characteristics and housing condition in residential improvement area, and th give implications in residential improvement policy. The results of this study could be summarized as followings. 1. ‘Building area ratio', ‘mean lot area’, ‘ratio of minimum lot’, ‘ratio of illegal housing’, and ‘road density' are different in give significance level by project type. That is to say, the level of ‘building area ratio', and ‘minimum lot' is relatively high in the districts of self-help improvement type. And the level of ‘road density', and ‘mean lot area' is relatively low these districts. On the contrary, the disticts of apartment development type has revealed contrary characteristics to improvement type. 2. As a result of T-test between two type of project area, it is found that variables of ‘lot area’, 'building area', ‘number of rooms', and ‘building year', are notable statistic variables in significance level. And as result of CROSSTABS, ‘building structure’, and ‘building status' are notable statistic variable. Namely households living in physically low Quality of housing are willing to select apartment development type. 3. In characteristics of household, ‘number of farmily’, and ‘level of income' are different and notables variables by project type. The improvement type has shown relatively high income and large family, as apartment development type are low income and small family. Comparing to existing studies this study suggests the practical standards in determining project type by analyzing the variables of residential environments of project area. Also, this study may suggest the altemative approach for residential area improvement program. 현행 「도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법」에서의 주거환경개선 사업은 ‘현지개량방식’과 ‘공동주택건설방식’을 예정하고 있으나, 사업유형을 결정하는 규정이나 기준이 마련되어 있지 않아 사업의 시행에 있어 사업유형의 결정은 주민설문조사 결과를 참고하여 자치단체의 독자적인 판단에 의존하고 있다. 그로 인하여 사업시행과정에 민원발생 사업유형 변경, 사업 지연 등의 문제를 야기하고 있다. 이는 결국 주거환경개선사업의 원활한 시행을 저해하는 요인이 되었으며, 시행 후 사업에 대한 주민의 만족도와 계획적인 개발 결여 등의 결과를 초래하였다. 이러한 인식 하에, 본 논문은 주거환경개선사업의 사업유형별 주거실태를 정확하게 분석하여 그 특성을 고찰하고, 사업유형의 결정요인을 규명함으로써 향후 주거환경개선사업의 사업방식 결정기준 마련에 기초자료로 제시하고자 하였다. 이와 같은 문제인식과 연구목적에서 수행한 경험분석의 결과는 다음과 같이 요약된다. 분석결과 현지개량방식과 공동주택 건설방식의 두 가지 사업유형 결정에 영향을 주는 변수는 그 특성에 따라 ①지구의 물리적 특성, ②주택의 특성, ③가구의 특성 등의 3가지 요인으로 구분할 수 있었다. 첫째, 지구특성과 관련이 있는 변수 중 사업유형별로 차이를 보인 변수로는 건폐율과, 평균필지면적, 과소필지비율, 무허가 건축비율, 도로선밀도 등으로 분석되었다. 즉, 현지개량을 선태한 지구는 평균건폐율이 낮고, 평균필지면적이 크며, 과소필지비율이 낮고, 무허가 건축비율이 낮으며, 도로선밀도는 공동주택 건설방식 지구보다 높은 것으로 분석되었다. 반면에 공동주택 건설방식을 선택한 지구는 평균건폐율이 높고, 평균필지면적이 작으며, 과소필지비율이 높고, 무허가 건축비율이 높으며, 도로선밀도는 극히 낮은 것으로 분석되었다. 둘째, T-test 결과 건축물의 규모와 관련이 있는 변수 중에서 사업유형별로 유의한 차이를 보이는 변수로는 대지면적, 건축면적, 방수, 사용방수, 건축년도가 유의한 변수로 도출되었다. 또한 사업유형별 건축물 특성에 관한 교차분석결과 유의한 변수로 도출된 변수로는 주택유형, 주택구조, 건물상태 등으로 나타났다. 즉, 현지개량을 선호한 주택은 건축물의 규모가 크고, 방수가 많으며, 건축년도가 오래되지 않아 주택구조와 건물상태가 양호한 단독주택인 것으로 분석되었으며, 공동주택을 선호한 주택은 상대적으로 건축물의 규모가 작고, 방수는 적으며, 건축년도가 오래되어 주택구조와 건물상태가 불량하고 노후한 주택인 것으로 분석되었다. 셋째, 가구특성과 관련이 있는 변수 중에서 T-test 결과 사업유형별로 유의한 차이가 있는 변수는 가족수, 가족의 월평균소득이었다. 그러나, 사업유형별 가구특성에 관한 교차분석에서는 유의한 변수가 도출되지는 않았으나 주택소유형태와 토지소유형태가 약간의 유의성을 갖고 있었다. 즉 현지개량을 선호한 가구의 경우 가족수와 월평균 소득이 높았으며, 상대적으로 공동주택을 선호한 가구는 가족수와 월평균 소득이 낮게 분석되었다. 또한 주택소유형태에서도 자가의 비율이 높은 가구가 현지개량을 선호하는 것으로 나타났다. 기존의 주거환경개선사업 관련연구의 대부분이 주거환경개선사업의 제도적 개선방안 측면에서 진행되어 온 데 비하여 본 연구는 주거환경개선사업의 사업유형을 결정하는 지표들의 특성을 연구하여 주거환경개선사업의 사업유형결정기준 마련에 기여하고자 한 점에 의의를 갖고 있다. 또한 본 연구는 1999년이 시한인 「도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법」의 법적 시한 만료와 관련하여 기존의 주택개량재개발의 사업방식에 대한 접근방법에 하나의 실천적 대안을 제시할 수 있다는 점에 의의를 찾을 수 있다. 즉, 주택개량재개발사업은 철거재개발방식만을 예정하고 있으나, 본 연구의 분석 결과를 주택개량재개발지구에도 확대 적용하여 지구의 특성에 따라 사업방식을 다양화시킴으로써 주거개선의 만족도를 높일 수 있다는 점이다.

주거환경개선사업의 효과분석을 통한 개선사항에 관한 연구 : 전주시 현지개량방식 주거환경개선지구를 중심으로

문준경 전북대학교 대학원 2009 국내석사

As for most of cities, the center of city and surrounding residential districts are formed naturally. As structures built in 1985 or earlier are getting old and inferior, the residential and general city environment would get more deteriorate if the old and inferior residential district is left alone. For the two reasons above, environmental improvement is necessary. In particular, there should be a systematic arrangement to restore and regenerate functions of the center of a city and surrounding areas as well as the residential district mentioned. While construction of apartments in the metropolitan area and big cities through redevelopment and reconstruction are active, in small and medium cities, mainly 'Residential Environment Improvement projects' are in progress, and 'Local Upgrading Methods' account for more than 80%. Residential environment improvement projects in a way of Local upgrading increase the residential population around the center of the city in local cities in which decline of the center is accelerating. In addition, small and medium cities are of great significance in terms of succession and development of residential culture and preservation of the urban landscape. However, since the effects of projects may have positive or negative effects depending on the location and contents, results of former projects should be thoroughly examined to draw up aspects to be improved. Regarding the study subjects, chosen were 17 districts of Jeonju City, a middle size city, in which Residential Environment Improvement projects in a way of Local upgrading from 2001 to 2005. First of all, the actual condition of Residential Environment Improvement projects in Jeonju City were investigated and analyzed. The Registers and land price table of buildings in each district and the surrounding area were all examined, and the upgrading achievement and changes in land use after projects were analyzed. Various factors that may affect housing upgrading were drawn from the analysis on residents? satisfaction and upgrading of housing condition. Lastly, the comprehensive problems were analyzed, and aspects to be improved in Residential Environment Improvement projects were presented. As a result, it turned out that in some project districts, residential environment deteriorated and new slum areas were created due to wrong selection of districts, insufficient regulating measures of land use, limited public support, and so forth. Especially, regions where many studio apartments were newly built were densely populated and had various problems. Therefore, the following improvements should be taken to promote the project effect: First, in selecting project districts, regions that cannot be redeveloped due to public regulations (limit to the height), rather than regional arrangement, should be prioritized. Second, projects should be linked to regions adjacent to existing project districts, and the regions should share public facilities. Third, residents' demands should be reflected and public facilities should be installed in a reasonable manner, rather than focusing on road installation. Besides, public support should be expanded to facilitate Local upgrading. Fourth, high density should be regulated, and specific regulations should be prepared to prevent conflict with redevelopment projects. Compared to existing studies presenting the general effects and improvement plans for some regions of big cities, this study is significant in that it comprehensively analyzed general project districts and clarified the project effects of small and medium sized cities in which Residential Environment Improvement projects in a way of Local upgrading t were promoted.

都市低所得住民의 住居環境改善事業에 關한 硏究 : 現地改良方式과 共同住宅方式의 比較를 中心으로

조인동 서울大學校 行政大學院 1990 국내석사

馬山市 회원동 現地改良方安에 關한 硏究

배시화 서울大學校 大學院 1978 국내석사