오스트리아 비엔나 Urban Lakeside 프로젝트 내 공공주택 건축특성 분석

민동국 대진대학교 일반대학원 2022 국내석사

“비엔나는 다르다”라는 주택 정책 슬로건과 함께 세계적으로 사회주택(공공주택)모범이 된 오스트리아 비엔나는 19세기 사회주의체제와 함께 주택부족 문제를 해결하고자 도입된 것이 시초였다. 제1차 세계대전에서 패망하여 제국에서 공화국으로 전락하였으며 주변 지역에서 이주한 이민자들과 과거 광범위한 영토에서 공급된 각종 자원 공급이 중단되어 극심한 인플레이션에 시달렸다. 더구나 산업화에 늦은 오스트리아 비엔나는 점점 많은 사람들이 도시로 몰리게 되면서 주택 임대료가 상승하였고 노동자 계층의 주거 실태를 받아들이기 어려웠다. 이에 오스트리아 최초 선거로 사회민주주의 노동자 정당이 정권하면서 야콥 로이만(Jakob Reumann)이 시장으로 당선되고 나서 오스트리아 비엔나의 사회주택 5개년 개발이 착수되었다. 한편 유럽은 전원도시 이론이 영국을 위시해서 독일, 네덜란드, 프랑스 등 주요 국가로 퍼져 나갔으며 도시 곳곳에 전원풍의 주거 단지가 건설되었지만 제한된 도시 내에 많은 사람들을 수용하면서 토지가 많이 소요되는 전원도시 이념을 시행하기 어려웠던 오스트리아 비엔나는 크고 작은 새로운 대지가 기존의 도시조직과 공존하는 형태인 블록형으로 진행 되었다. 이에 Red Vienna 시대(1919-1934)에 건설된 블록형은 게마인데바우(Gemein-debau)로 불렸으며 이는 비엔나 시 정부가 세운 주거용 건물을 말하며 커뮤니티 건축 또는 집단을 위한 건축임과 동시에 모여 사는 공공주택을 의미한다. 특히, 마르가레텐 (Margaretengurtel) 거리에 따라 계획된 것이 대표적인 유형이며 필요에 따라 하나의 블록에서 여러 개의 블록이 합쳐진 규모, 소위 슈퍼 블록형으로 발전해왔다. 우리나라는 태동기, 도입기, 확산기, 성수기, 다극화된 시기를 거쳐 대도시뿐만 아니라 신도시까지 확산되면서 아파트가 대표적인 주거 유형으로 자리 잡혔지만 이를 단순히 보급률인 양적인 측면에 치우쳐 왔으며 거주자의 삶의 질을 고려하지 않고 획일화된 평면도로 계획되어 왔다. 또한 점차 이웃과의 교류가 사라지고 있는 점과 부익부 빈익빈 현상, 수도권(도심) 고밀도화, 각종 주거 문제에 따라 주거 공간의 질적인 측면은 하락되었다. 이러한 맥락에서 주거 공간의 질적 향상을 위해 사회성, 도시성 등의 요소를 고려함과 동시에 안정적인 주거 정책과 더불어 다양한 주거 유형, 커뮤니티를 유도하는 외부 공용공간을 조성하여, 이를 통해 사회적 결합 및 이웃과의 공동체 생활과 소통이 활성화 되어야 한다.이러한 배경으로 본 연구에서는 저렴하고 다양한 유형의 주거 공간 및 공용공간을 제공하여 거주자의 삶의 질을 향상키며 사회적 혼합을 목적으로 둔 비엔나 도심 외곽 지역에 건설중인 아스페른 제슈타드(Aspern Seestadt) UrbanLake Side 프로젝트 내 전반적인 특성과 공공주택을 고찰하였으며 그 중, 계획된 공공주택을 대상으로 고찰과 건축계획특성 분석과 함께 공간구문론을 통하 여 공간구조를 분석하였다. 위의 과정을 통해 분석한 결과는 다음과 같다. ① 분석대상 단위평면은 다양한 유형으로 계획되었으나 대부분 LDK 유형으로 계획되어 공간구조의 통일성을 보이며 침실 집중형과 침실 독립형의 조합방식으로 계획되었다. 이러한 계획특성과 단위평면 VGA 분석을 통해 사적공간에서 거주자들의 프라이버시를 보장함과 동시에 공적 공간에서 만남과 소통을 유도한 것을 알 수 있다. ② 분석대상 모두, 주거 영역 내의 홀과 복도에서 전이 공간의 역할을 하는 것으로 나타났다. ③ 분석대상 모두, 프로젝트의 개념 및 특성을 기반으로 주변 환경과 조건을 고려하며 해당 블록의 건축가에 의해 서로 다른 개념 방식으로 계획되었지만 복잡한 도시 구조보다는 편리하고 쾌적한 도시공간을 제공하였으며 거주자들의 프라이버시를 우선으로 보는 관점에 있어 대부분 주동 2층부터 주호를 계획하였다. ④ 분석대상 모두, 각기 다른 단 차이와 형태가 차별화임에도 불구하고 외부공용공간에서 많은 사람들과의 상호관계를 촉진하고 무분별한 만남을 통한 커뮤니티 형성을 유도하였다. 이를 통해 주거 공간(단위평면)뿐만 아니라 외부에서도 사회적 혼합을 목적으로 둔 비엔나 주택 방향 및 계획 부문을 확인하였다. ⑤ 분석대상 모두, 외벽으로부터 몰입된 형태로 개폐 가능한 창문이 설치되었으며 각 실의 채광과 환기를 목적을 두었으며 유리라는 투명성의 재료로 하여금 내부와 외부의 공간을 시각적으로 연결하는 기능으로 계획하였다. 또한 다른 기법으로 인해 빛으로 하여금 주거 영역 내의 공간을 다양한 연출을 시각화하여 거주자에게 제공하였다. 이상에서 살펴본 것과 같이 오스트리아 비엔나 아스페른 제슈타드(Aspern Seestadt) Urban Lakeside 프로젝트 내에 계획된 공공주택을 분석함으로써 안정된 주택 정책을 기반으로 거주자의 요구와 생활 패턴, 사회적 혼합과 더불어 큰 범위로는 도심 고밀도화와 연계된 인구 증가에 대한 대비책으로 도심외곽 지역에 신규 주거 단지 프로젝트임을 확인하였다. 현재 팬데믹과 동행하고 있는 상황에 국내 공동주택 및 주상복합단지가 왕성하게 진행되는 시점에서, 시대 변화에 따라 다양한 라이프스타일이 생성되며 이에 맞게 거주자의 요구와 상황을 만족시키고 거주자들의 프라이버시를 보장함과 동시에 사회적 혼합이 이루어져야 한다. 더불어 안정적인 주택 정책을 기반으로 다양한 주거 공간을 계획해야 하며 보편적인 녹지 공간으로 조성된 외부 공용공간이 아닌 커뮤니티를 유도하는 공간을 제공하여 삶의 질을 향상시킬수 있는 방안 중의 하나의 사례로써 국내 주거의 방향을 제시할 수 있길 기대한다. 또한 단순히 주거 단지 및 도시 계획이 아닌 주변과의 연결성 및 잠재성이 형성될 수 있는 계획으로 하여금 한정적인 측면 보단 다양한 측면으로 도심의 고밀도화를 해결하는 사례로써 우리나라의 주거 단지 및 도시 개발의 방향성을 제시하고자 한다. Vienna, Austria, which became an example of social housing (public housing) worldwide with the housing policy slogan "Vienna is different," was introduced to solve the housing shortage problem along with the socialist system in the 19th century. It was defeated in World War I and degenerated from an empire to a republic, and suffered from severe inflation due to the suspension of immigrants from surrounding areas and the supply of various resources supplied from extensive territories in the past. Moreover, in Vienna, Austria, which was late for industrialization, housing rents rose as more and more people flocked to the city, making it difficult to accept the housing situation of the working class. As a result, with Austria's first election, the Social Democratic Workers' Party took power, and Jakob Reumann was elected mayor, and the development of five-year social housing in Vienna, Austria, began. Meanwhile, in Vienna, Austria, where rural theories spread to major countries such as Germany, the Netherlands, and the French, and rural residential complexes were built throughout the city, but land-consuming rural ideologies were difficult to implement. Accordingly, the block type built during the Red Vienna period (1919-1934) was called Gemein-debau, which refers to a residential building built by the city government of Vienna and public housing that lives together at the same time as community architecture or group.In particular, what is planned according to the distance of Margaretengurtel is a typical type, and as needed, it has developed into a scale that combines multiple blocks from one block, so-called super block type. In Korea, apartments have become a representative residential type as they spread to new cities as well as large cities through the beginning period, introductory stage, expanding period, peak seasons, and multipolar periods, but have been biased toward quantitative aspects, which are simply penetration rates, and have been planned as a uniform floor plan. In addition, the quality of residential space declined due to the gradual disappearance of exchanges with neighbors, the phenomenon of the rich and the poor, the densification of the metropolitan area (urban), and various housing problems. In this context, factors such as sociality and urbanity should be considered to improve the quality of residential spaces, and external public spaces should be created to induce various types of housing and communities with neighbors. Against this backdrop, this study examined the overall characteristics and public housing of Aspern Seestadt Urban LakeSide project under construction for the purpose of social mixing by providing inexpensive and various types of residential and public spaces, and analyzed the spatial structure. The results analyzed through the above process are as follows. The unit plane to be analyzed was planned in various types, but most of them were planned in LDK type, showing the uniformity of the spatial structure, and was planned in a combination of bedroom concentration type and bedroom standalone type. Through these planning characteristics and unit plane VGA analysis, it can be seen that the privacy of residents in private spaces was guaranteed while inducing meetings and communication in public spaces. All of the analysis targets were found to serve as transition spaces in halls and corridors within the residential area. All of the analysis targets were planned in different conceptual ways by the architect of the block, considering the surrounding environment and conditions based on the project's concepts and characteristics, but most of them planned from the second floor of the main building. All of the analysis targets promoted interrelationships with many people in external public spaces and induced community formation through indiscriminate meetings, although different stages and forms were differentiated. Through this, not only the residential space (unit plan) but also the Vienna housing direction and planning sector for the purpose of social mixing were confirmed outside. All of the analysis targets were equipped with windows that could be opened and closed in an immersive form from the outer wall, aimed at lighting and ventilation of each room, and planned as a function that visually connects the interior and exterior spaces with transparent materials called glass. In addition, due to other techniques, light visualized various directions and provided them to residents. As discussed above, by analyzing public housing planned in the Aspern Seestadt Urban Lakeside project in Vienna, Austria, it was confirmed that it was a new residential complex project in the outskirts of the city as a countermeasure against population growth linked to urban densification. At a time when domestic apartments and residential and commercial complexes are actively accompanied by Pandemic, various lifestyles must be created according to the changes of the times, satisfying residents' needs and situations, and ensuring residents' privacy. In addition, various residential spaces should be planned based on stable housing policies, and it is hoped that the direction of domestic housing can be suggested as an example of improving the quality of life by providing a space that induces communities rather than an external public space created as a universal green space. In addition, it is intended to present the direction of residential complexes and urban development in Korea as an example of solving the densification of the city center in various aspects rather than a limited aspect.

住宅供給制度 改善方案

김동희 漢城大學校 行政大學院 1998 국내석사

Government policy reflects the economic and social condition of the time and as environment changes, the standard for applying such policy should also change accordingly. Limitation in the house lotting-out price has two aspects because thanks to the policy, customers can purchase houses at cheaper price, but it can be a restrictive factor for suppliers by providing them unprofitable condition for house supply. Pre-lotting-out system of house has positive effect for construction companies because it can mitigate their financial burden at the beginning of house construction, However, in customers' point of view, it has negative effect because of the limited range of houses they can choose and the possibilities of damage in case of bankruptcy of construction companies. As I said before, the residential supply system has contained various problems and has been operated on the basis of expedient standard under existing temporary social or political situation. And as a matter of fact, once a system is made, it has existed without being resolutely improved even if there might be any irrational or improper aspects. In this research, I am going to suggest a method to solve the problems which we can find on the current housing system or at the actual state of its use on the premise of the liberalized house lotting-out price. Firstly, the bond bidding system and the multiple subscription system on the premise of lotting out price regulation must be abolished. Secondly, in order to attach great importance to customers' preference and to increase their benefit, afterward lotting out system is necessary. However, a complementary system should be made so that lack of funds caused by afterward lotting out system would be solved by flexible use of the mortgage bond system or by securing sufficient private fund. Thirdly, savings account and installment account for house subscription should be temporarily maintained until they would disappear naturally when the order of priority for subscribing for the privately built houses would no longer be necessary. Fourthly, by combining the housing association system and the housing association system for workers, we can establish a permanent organization. One of the most serious problem of the present housing association system is that although there are members of the association, there is not the association. An organization to do all the works for the convenience of the members of the association and to protect them is necessary. Fifthly, it is necessary to prepare and utilize the composite score system and the waiting list for the government built housing. In the past, there were many cases where various excellent means or standards for policy were not able to be used nor bear actual fruit due to lack of administrative enforcement power even though they had been enforced. By minimizing the intervention in the field for private sector, we would be able to decrease the demand for administrative manpower. And in the public sector, we should enforce public by using the available data to the utmost.

공동주택 증축 리모델링의 평면변화에 관한 연구

한수빈 전남대학교 2017 국내석사

국내 공동주택은 2010년 인구주택총조사에 의하면 약 1042만호로 전체 주거유형 중 71%를 차지하고 있으며 공동주택 중 아파트 거주비율이 58.4%로 나타나고 있다. 주택시장에서 가장 높은 비율을 차지하고 있는 공동주택이 노후화 되어 향후 노후공동주택에 대한 대책이 필요한 실정이다. 지금까지 공동주택의 노후화에 대한 대책으로 무분별한 재건축 및 재개발로 인한 건설폐기물의 대량방출, 온실가스 유발 등의 심각한 환경오염을 일으키고 부동산 가격폭등의 원인이 될 것이라는 사회적인 지적을 받고 있다. 이에 따라 공동주택의 노후화 문제를 경제적, 환경적 차원에서 해결해야 할 필요성 인식하고 정부에서는 부동산 규제완화의 일환으로 「주택법」 개정(`14.4)을 통해 최대 3개층 수직증축이 허용됨으로써 노후공동주택 대한 대책으로 공동주택 증축 리모델링 사업이 주목받고 있다. 하지만 환경적 측면과 경제적 측면에서의 장점에도 불구하고 현재 국내에서 수직증축이 시행된 단지는 10개 단지에 불과하며 노후공동주택 리모델링 연구 및 사업이 과거 진행되었지만 리모델링 유형이나 단지 유형 등을 고려한 리모델링 요소기술과 이를 반영한 설계 체계 등이 미비하여 밀도 있는 사업 추진에 실패하고 이로 인해 사업이 표류하는 문제점을 안고 있는 실정이다. 이에 본 연구에서는 공동주택 증축 리모델링에 관한 기존 연구와 문헌을 통하여 증축 리모델링 평면계획에 영향을 미칠 수 있는 기본적인 계획조건들을 정리하고 요소를 도출하였다. 그리고 증축 리모델링 사례단지를 조사 분석하여 구체적인 평면계획 특성을 파악하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같이 도출되었다. 첫째, 20년 이상 노후된 공동주택 대부분이 복도식으로 프라이버시 침해, 냉난방 손실률 증가, 외부인 출입 통제 등의 어려움을 해결하고자 계단식으로 아파트 형식으로 변하고 있다. 둘째, 주동에 주호평면의 위치에 따라 평면계획이 달라지는데 일반세대는 양면증축으로 기존의 틀을 유지하는 반면, 측세대는 다면증축을 통하여 비교적 자유로운 평면계획이 가능하다. 셋째, 측세대 다면증축을 통하여 기존 2BAY에서 3BAY로 증가시키는 경향을 보인다. 또한 세대분리형 리모델링을 통해 일반세대와 측세대 모두 BAY수를 증가시키기도 한다. 환경적 측면에서 유리하고 일조 및 전망 등 수요자들의 주거환경에 대한 의식과 요구가 변함에 따라 이에 대응한 결과이다. 넷째, 과거 공동주택에서는 공간 부족으로 인한 LDK 통합형이나 거실의 독립성을 중시하여 L+DK형이 주를 이루었지만, 가족구성원 간의 의사소통을 위한 라이프 스타일을 고려하여 LDK 일렬배치형으로 변하고 있다. 다섯째, 주침실에 드레스룸, 욕실 등의 부가기능이 추가되면서 주침실의 기능이 강화되었다. 이는 가족구성원간의 프라이버시를 중시하는 생활변화에 대응하는 결과이다. 상기와 같이 본 연구는 공동주택 증축 리모델링의 다양한 주호평면 개발을 위한 기초연구로서, 국내여건에서 적용 가능한 공동주택 주호평면 계획 및 특성을 자료화하고 향후 공동주택 증축 리모델링에 활용되기를 기대한다.

연립ㆍ다세대주택의 가격형성요인에 관한 연구 : 서울특별시 동대문구 장안동을 중심으로

한준희 상명대학교 경영대학원 2016 국내석사

최근 소규모 주택인 연립ㆍ다세대주택에 대한 수요가 증가하면서 이를 대상으로 한 연구가 활발해지고 있지만, 기존 연립ㆍ다세대주택에 대한 연구는 미흡하다. 이러한 배경을 바탕으로 본 연구의 대상지는 동대문구 장안동을 선택하였고, 연립ㆍ다세대주택 가격형성요인 분석을 위해 주택 매매가격에 영향을 미치는 요인들은 입지특성, 세대특성, 건물특성으로 독립변수를 도출ㆍ구분하였다. 도출된 변수들을 바탕으로 다중회귀분석을 실시하되 독립변수 중 잠재개발력이 미치는 효과 분석을 위해 단계적으로 분석을 실시하였다. 분석을 위해 사용한 데이터는 2014년 거래된 장안동의 연립ㆍ다세대주택 실거래 가격자료 225개의 데이터를 사용하였다. 연구 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 단계별 분석을 통해 연립ㆍ다세대주택의 매매가격에 대하여 향후 해당 부지에서 이루어질 개발가능성과 같은 잠재개발력이 유의한 영향을 미치는 독립변수 조합이라는 것을 알 수 있었다. 둘째, 입지특성에서는 지하철역 거리와 주변환경 변수만이 유의미한 결과를 나타냈다. 지하철역에 가까울수록, 주택지대에 소재할수록 매매가격이 더 높은 것으로 나타났다. 셋째, 세대특성에서는 전용면적 변수만이 유의미한 변수로 나타났다. 전용면적이 커질수록 평균 매매단가는 낮아지는 것으로 나타나 소비자들은 면적이 작은 주택을 더 선호하는 것으로 추측된다. 마지막으로 건물특성에서는 도로상태, 승강기, 경과년수, 세대수, 잠재개발력 변수가 유의미한 결과로 나타났다. 차량진출입이 양호하고, 승강기가 있는 경우, 세대수가 적을수록, 잠재개발력이 클수록 평균 매매가격이 더 높다는 것을 확인할 수 있다. 향후 개발가능한 기대 개발밀도가 클수록 주택의 평균 매매가격이 높아지는 것으로 나타났다. 연립ㆍ다세대주택의 가격형성요인 분석을 통해 도출된 결과는 향후 해당부지에서 이루어질 개발가능성 역시 주택가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 용적률 증가에 따른 가치의 상승이 재개발ㆍ재건축과 같은 대규모 개발사업이 시행되는 경우만 발생하는 것이 아니라 그 외의 경우에도 발생하고 그 영향력이 적지 않은 것을 확인할 수 있으므로 부동산의 거래, 감정평가 등과 같은 부동산 활동시 보다 세밀한 접근이 요구된다. As the demand for small scale residential property, such as row and multiplex housing is increasing lately, studies on those small houses have been actively performed. However, it is considered that researches on the existing row and multiplex houses are still insufficient. Based on this circumstance, I chose Jangan-dong, Dongdaemun-gu as the subject area for this study, and in order to analyze determinants of property values of row and multiplex housings, I derived independent variables and classified them into several characteristics,geographical conditions, households, and building conditions. When performing multiple regression analysis using the derived variables, I ensured that the analysis was performed step by step in an effort to examine the effects that development possibility has in values of the property, among many other independent variables. Price data of 225 actual transactions of row and multiplex housings in Jangan-dong in 2014 were used for this analysis. As a result of the research, the study could derive the followings. First, it was found that the development potential, such as the possibility of property development in the subject area, is the combination of independent variables that have a significant impact on the value of row and multiplex housings. Second, only the variables of distance from a subway station and surrounding environment demonstrated a significant result in the characteristics of geographical conditions. The closer a row house or a multiplex house was to the subway station and if the property is located in the residential area, property values are becoming higher. Third, in terms of the characteristics of households, the exclusive use area was found to be the only significant variable. The larger the exclusive use area gets, the lower the average sale unit price becomes, leading to the conclusion that consumers prefer houses with small area. Finally, the variables of road condition, existence or inexistence of elevator, age of the houses, the number of households, and development potential were found to be significant in the characteristics of buildings. It was proved that the average sale price becomes higher when it is convenient for a vehicle to get in and out, if it has an elevator, less households, and when the potential for development is greater. According to the research, average sale price of the houses is higher when the expected development density is greater. As a result of the analysis on the factors affecting the prices of row and multiplex housings, it was found that the development potential in the concerned area also has an influence on the prices of the houses. This result shows that an increase in the value caused by an increase in the floor area ratio occurs not only when a large-scale development business, such as redevelopment and rebuilding, is implemented, but it can also be found in other circumstances with a fairly great impact. Therefore, a meticulous approach is required for any real estate activities such as transactions or appraisal and assessment of real estate.

공동주택 리모델링 건설시장의 활성화를 위한 제도 및 정책적 개선방안에 관한 연구

박기주 연세대학교 산업대학원 2001 국내석사

21세기를 맞이하여 한국의 건설산업은 제2의 IMF라고 불리는 경제적인 침체기를 맞고 있고, 21세기의 환경 보호, 에너지 절약 등 새로운 패러다임을 찾아야 할 시기를 맞고 있다. 우선 전통적인 신축중심의 건설수요는 성장세가 둔해질 것이며, 이와 상반되는 기존 건축물의 개·보수 즉, 리모델링의 수요는 점차 증가할 것이다. 특히 주택의 경우에는 수 년내에 주택보급율이 100%를 초과할 것으로 전망되며, 그에 따라 이제는 양적인 주택공급을 위한 정책이 아닌, 질적인 만족을 줄 수 있는 주택정책으로 전환하여야 할 시기이다. 이에 따라 주택 특히, 공동주택의 리모델링이 현재 활발하게 진행되지 못하는 실태를 분석하여 그의 발전을 꾀하도록 본 연구에서 제시하고자 한다. 본 연구의 결론은 아래와 같다. 1) 공동주택 리모델링의 활성화를 위한 제도적인 개선방안으로는 우선적으로, 현재 7가지 법률에 걸쳐서 적용받고 있는 공동주택에 대한 법률에서 리모델링에 대한 법적 규정과 추진 방법, 과정, 혜택 및 완화, 조정 등에 대한 내용을 발췌하여 개선안을 제시하고, 상호 보완할 사항과 연관을 정리하였고, 2) 공동주택 리모델링의 활성화를 위한 정책적인 개선방안으로는 가장 걸림돌이 되는 금융지원 정책에 대하여 집중적으로 연구하여 현재까지 주택공급을 위한 금융지원제도에 치우친 국민주택기금을 리모델링에도 전용하여 공동주택 입주자들이 경제적인 부담을 줄일 수 있도록 제안하였고, 세금의 감면과 면세의 기준을 제시하였다. 이러한 개선방안만으로 공동주택의 리모델링이 하루아침에 활성화가 되리라고는 생각되지 않지만, 이 연구가 촉매가 되어 제도와 정책을 입안하는 관청이나, 학계, 민간 회사 등 유관 단체가 모여 머리를 맞대고 문제를 연구하고 해결책을 제시하며, 이를 통하여 국민에게 리모델링의 장점과 당위성을 알려서 우리나라도 유럽의 선진국과 같이 건축물을 오랫동안 가꾸고 사랑하고 그러한 점을 자랑으로 할 수 있는 시기가 하루 빨리 왔으면 한다. At the start of the 21st century, the Korean construction industry has had to face the economic depression called the "Second IMF crisis", and it is time to find new paradigms of environmental protection and energy saying for the 21st century. First of all, the traditional demand for construction focusing on new construction will slow, while the demand for improvements and repairs, i.e. remodeling, of existing buildings will gradually increase. In particular, the housing propagation rate is expected to exceed 100% within several years. Accordingly, it is time to change the housing policy from the old quantitative-oriented policy to a new one which can give satisfaction in terms of quality. In this regard, this paper aims to analyze the present status in which the remodeling of town houses is not actively carried out, and to present the future direction for remodeling. The conclusions of this study are as follows: 1) Concerning plans to enhance the expansion of town house remodeling in terms of law. First of all, this thesis has summarized the legal regulations on remodeling town houses which are applied in 7 kinds of laws. It details the processes and benefits, as well as the deregulation and adjustments which are proposed in order to improve the law. 2) Concerning the plans to enhance the expansion of town house remodeling in terms of policy, this thesis intensively dealt with the policy on financial support, which is the biggest obstacle at present. In this regard, this thesis proposed to apply the Public Housing Fund to remodeling so that the financial burden to the potential tenants of town houses can be considerably reduced, as well studying the standards of tax exemption and tax reduction. Even though I don't think the remodeling of town houses will suddenly and rapidly expand on its own in the future, this thesis may serve as a catalyst to encourage related organizations, including public organizations, schools and private companies, to meet together and examine the problems in order to come up with resolutions. I hope this will widely promote the advantages and necessity of remodeling to the public, and that the days will come soon when all Koreans proudly love and cherish buildings as advanced countries in Europe do.

계층분석기법(AHP)을 활용한 기업형임대주택(뉴스테이)의 주거환경 결정요인 연구

이종구 건국대학교 부동산대학원 2016 국내석사

우리나라 주택 점유의 유형은 자가의 점유율이 지속적으로 감소하고 있는 가운데 임대주택에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있다. 최근 주택시장내 임대 공급은 저금리와 낮은 집값 상승 기대감 등으로 인 해 전세에서 월세로 급격하게 전환하는 추세이다. 주택임차 거래량 중 월세 비중도 매년 꾸준히 늘어나고 있어, 향후 월세 거주 비중은 지속적으로 증가할 전망이다. 이러한 월세 거주 비중의 증가는 서민 및 중산층의 주거비 부담을 상대적으로 크게 증가시키는 것으로 이에 따른 주거불안도 점차 늘어나는 상황이다. 그에 반해 국내 임대주택 공급은 아직까지 사적 거래시장에 의존하고 있으며, 상대적으로 안정적 관리·운영이 가능한 등록(제도권) 임대주택 공급은 제한적이다. 국내 등록된 임대사업자의 규모는 매우 영세하여 다양화되고 있어 임대 주거서비스 욕구를 충족시키고 있지 못한 상황이다. 우리나라에서 지금까지 임대주택은 임대의무기간이 지나면 분양 전환하는 것이 대부분이었고, 품질 면에서도 부정적 평가를 받는 경우가 많았다. 이러한 문제점을 극복하기 위해 정부는 가구원이 3~4인의 중산층가구가 장기적으로 주거가 가능하고, 주거서비스 수준이 높은 민간임대주택을 대량으로 공급할 계획이다. 기업형임대주택(NEW STAY)는 정부가 중산층 주거 안정을 위해 추진 중인 민간기업형 임대주택이다. 세입자는 최장 8년까지 거주할 수 있다. 임대료수준 상승률은 연 5% 이하로 제한된다. 주택에 대한 인식이 ‘소유’보다는 ‘거주’로 흐름이 변함에 따라 편안하게 거주하는 것을 기본으로, 임대 거주시 단기 계약으로 생기는 불편을 최소화 할 수 있는 새로운 개념의 주거형태이다. 현재는 기업형임대주택의 공급 초기 단계로 최종 소비자인 임차인 보다는 공급자 위치에서 상품이 기획되고 있으므로 소비자들이 생각하는 다양한 주거결정요인들에 대한 선호도의 순서와 소비자 특성에 따른 선호도의 차이를 실제적으로 파악해 보려고 일반인을 대상으로 설문조사를 실시 한 후 AHP 분석을 시행하였다. 기업형임대주택 주거환경 결정요인의 평가지표는 전체적으로 ① 근린부문 ② 주택부문 ③ 경제부문 ④ 사회심리부문 순으로 분석 되었으며 성별, 연령별, 소득별, 주택 점유형태별, 지역별에서 전체적으로 근린부문이 1위로 NEW STAY의 결정요인의 4개 평가지표 중 가장 중요한 요인인 것으로 분석되었다. 기업형임대주택 주거환경 결정요인의 17개 세부항목의 가중치는 ① 주택부문의 주거환경 ② 사회심리부문의 안전 ③ 경제부문의 임대료수준 ④ 근린부문의 생활편의시설 ⑤ 근린부문의 자연환경 및 여가시설 순으로 분석 되었으며, 기업형임대주택 주거환경 결정요인의 17개 세부항목 중 가장 중요한 요소는 향, 조망, 통풍, 주거지의 쾌적성을 결정짓는 주거환경인 것으로 분석되었다. 기업형임대주택 소비자들은 임대를 결정함에 있어 주거환경과 안전 등 주택부문과 사회적심리요인을 중시하는 것으로 파악되었다. 반면에 안전을 제외한 사회심리적 요인에 대해서는 심각한 고려가 부재한 것으로 나타났다. 이러한 결과는 기업형임대의 선택에 있어서는 구체적이고 가시적인 측면을 중시하는 기업형임대주택 소비자들의 특성을 보여주는 것으로 이해할 수 있다. 기타 요인 중에는 임대료수준, 생활편의시설, 자연환경 및 여가시설, 이동의 편리성이 중요하게 고려되는 것으로 파악되었다. 본 연구는 두 지역 거주자를 대상으로 한 연구를 전체에 적용하여 일반화하기에는 한계가 있으므로, 향후에는 지역별로 기업형임대주택(NEW STAY) 거주자의 주거결정요인 우선순위를 구체적으로 세분화하여 결과를 도출한 후 지역별로 필요한 형태의 기업형임대주택을 공급할 수 있게 된다면, 거주자의 주거만족 뿐 아니라 기업형임대주택 거주자의 주거안정 및 질적 향상에 크게 기여할 것으로 기대한다.

우리 나라 單獨住宅地域에 適用 가능한 街區型 集合住宅 計劃 硏究

김귀용 서울産業大學校 産業大學院 2003 국내석사

우리 나라 도심의 단독주택지역은 주로 60∼70년대 토지구획정리개발사업으로 계발되었으나, 개발후 30∼40년이라는 세월이 흐른 현재의 단독주택지역은 주차시설이 없거나 도로 폭이 좁고, 주택이 낙후된 상황에 처해있다. 이러한 문제점으로 인해 단독주택지역은 재건축, 재계발이 이루어지고 있으며, 불량주거 밀집지역인 곳은 대규모 개발로 아파트 단지가 개발되고 단독주택지역의 소규모 개발은 대부분이 대지를 합필하여 다세대·다가구주택 혹은 나홀로 아파트를 개발하는 실정이다. 이렇게 단독주택지역 안에 늘여가고 있는 다세대·다가구주택, 나홀로 아파트는 단독주택지역의 주거환경 악화를 초래하고, 도시미관을 해치고 있으며, 단독주택지역 개발의 효율성을 떨어뜨리고 있다. 다세대·다가구주택, 나홀로 아파트의 한계를 알면서도 다른 대안이 없는 이유는 소규모 개발시 다세대·다가구 주택, 나흘로 아파트를 대신하면서 사업성이 있는 주거유형의 실예를 우리나라에서 찾을 수 없기 때문이다. 유럽을 비롯해서 다양한 주거유형을 찾을 수 있는 해외에서 보편적인 주거유형중 우리나라 단독주택지역에 적용 가능한 주거유형을 찾아, 이것을 우리나라의 불량 단독주택지역에 적용해 봄으로써, 우리나라 단독주택지역에 적용 가능한 새로운 주거유형을 발굴 하고자 하는 것이 본 논문의 목적이다. 본론에서는 우리 나라 도시에서 단독주택지역의 감소와 문제점을 분류하여 살펴보고, 단독주택지역을 다세대·다가구주택이나 나홀로 아파트로 개발할 경우의 문제점을 각 요소들로 나누어 검토하였다. 또한 쾌적한 주거환경과 거주자의 주거 만족을 높일 수 있는 새로운 주택유형의 도입의 필요성을 서술하였다. 단독주택지역의 개발에 따라 나타나는 문제점을 해결하기 위한 방안으로 제안한 가구형 집합주택의 개념과 특성을 설명하고 가구형 집합주책의 가능성을 다섯 가지로 분류하였으며, 외국의 가구형 집합주택 사례를 口자 일반형(저층, 중충 , 중고층, 고층)과 口자 특수형(저층+단독, 빌라, 중층, 중층, 초고층)으로 나누어 각각의 세부적인 특징을 설명하였다. 서울시 강북구 주거환경개선지구인 미아2동의 단독주택지역을 선정하여 3장에서 분석한 외국의 가구형 집합주택들 중 한 가지 유형을 토대로 우리 나라 건축법에 맞추어 계획하였다. 국내에 도입되지 않은 주거유형이라 법제도의 개선이나 남향배치를 선호하는 문제에 대해서도 어떠한 해결 방안이 있을지 고려하고, 선정한 외국사례 주거유형이 대지에 적합한가를 연구하였다. 또한 국내에 가구형 집합주택이 계획되어질 경우 도시 미관이나 가로정비가 정리되며 거주자의 쾌적한 주거환경이 향상할 수 있는 계획을 하였다. 이처럼 기존 단독주택지역 안에 적용 가능한 가구형 집합주택 계획안을 3개(A, B, C) 제시함으로써 우리 나라 도시주거의 대표적인 형태인 아파트와, 소규모와 경제성으로 개발되는 다세대·다가구주택, 나홀로 아파트가 갖고있는 단점을 극복할 수 있는 주택유형을 제시하고자 하였다. 외국의 가구형 집합주택 사례로 우리 나라 단독주택지역의 문제점을 보완하며 주거환경 정비, 가로 활성화, 주차난을 해결함과 동시에 기존 개발형식보다 개발의 시간을 줄일 수 있다고 판단되기에 가구형 집합주택 적용 계획을 연구하였다. 가구형 집합주택이 다세대·다가구주택이나 나흘로 아파트에 비해 거주성, 도시성, 커뮤니티 측면에서 전반적으로 좋다고 판단된다. 그러나 아파트에 비해 단위주택의 거주성은 약간 불리한 것으로 해석된다. 아직 가구형 집합주택이 없는 우리 나라에 가구형 집합주택의 도입 시도는 가능하다고 판단되어지나, 어느 지역을 재건축시 아파트단지로 개발할 경우, 다세대·다가구주택으로 개발할 경우, 그리고 가구형 집합주택으로 계발할 경우를 종합적으로 비교하는 실무적인 분석 연구가 필요하다. The Korean economy has developed rapidly during the 1960s-1980s. It caused congestion of the population in the city. People moved from country to city which caused housing shortages. Supply of housing couldn't satisfy the demand of the growth of city. So during the 1970s, housing supply problems were taken care of by the government and houses were built on massive scale, by large construction firms. But the late 1970s residence problem became a very serious problem and low income houses couldn't reach the residential standard. During this period, the korean government concentrated on building housing such as apartments. They were into quantity of housing. But in the 1990s People turned their eyes to quality of the housing rather than quantity. Old residential houses and apartments went under re-construction and re-development. And they are still working on that. This paper shows what the problems of residential area are from the 60s-70s. And also It shows the rate decrease of multi-unit housing and multi-family housing. And People started tear down residential houses in residential area and they started replace to multi-family housing and multi-unit housing. But the purpose of this thesis suggest Block housing instead keep building multi-family housing or multi-unit housing. There are five chapters in this thesis. The first chapter is a purpose of research and the background of it, and discuss about how we can apply foreign block housing style into korean housing culture. This thesis shows about the ways of research and scope of the research. In chapter 2, we discuss the problem of rapid decrease in residential area. We will look through the classification of problems. Such as multi-family housing and multi-unit housing. We have to induction of new housing for people's satisfaction of their residential environment. In chapter 3, we draw up plans for the problem form chapter 2 and explain about a general idea and characteristic. We classify block housing into five possibilities. These are foreign block housing examples : □ model standard : low-rise housing, middle-rise housing, middle-high rise housing, high-rise housing And □ model special type : low-rise + residential area, middle-rise , middle-high rise, high-rise + residential area. Chapter 3 explains the characteristics of □ model housings : which has court yard. In chapter 4, We applied one of foreign block housing style into the residential environment improvement area Mi-A 2 dong, Kang-Buk, seoul under korean architectural code. But that block housing style is not imported into korea yet. So We will discuss about the architectural code system and the preference of southern exposure arrangement for the new type of housing. We researched that the site, Mi-A 2 dong, Kang-Buk, can be suited to the purpose of housing type. In chapter 5, we will discuss about estimation of block housing planning and conclusion of research. As a conclusion, we suggest possibility of block housing in old residential area. And we can build block housing instead of multi-unit housing, multi-family housing and apartment. We can solve our problem of residential area. Such as residential environment, parking shortage. The purpose of this thesis that If we adapted and modified foreign country's block housing style, then we can save our time for develop residential area. There is a possibility of block housing in korea. But under korean housing code, there are many limits and restrictions, and people prefer their house to be in a southern exposure arrangement. So It is hard to adapt in our residential culture. But If middle-lowrise block housing can be developed in residential area. Livability and community, urbanity will be increased. There should be more studies on the planning of Block Housing which could be applied to the residential area in Korea.

소형주택의 공급 활성화 방안에 관한 연구

손수정 한양대학교 기업경영대학원 2015 국내석사

2010년 통계청 인구주택총조사에 따르면, 1~2인가구의 증가가 빠르게 나타나고 있으며, 이런 증가의 원인은 빠른 고령화, 라이프스타일 변화, 결혼관 인식변화 등 이다. 이에 1~2인가구의 증가로 소형주택 공급의 필요성이 증가하고 있다. 본 연구의 목적은 빠르게 증가하고 있는 1~2인가구의 주거선호를 분석하여 소형주택 공급 활성화 방안을 제시하는 것이다. 본 연구에서 도출한 소형주택 공급에 따른 문제점은 다음과 같이 세 가지로 구분된다. 첫째, 주택 공급제도상의 문제를 꼽을 수 있다. 현재의 주택공급제도는 기본적으로 다인가구 중심으로 만들어져 있기 때문에 대다수의 1인가구가 주택정책의 정부지원 대상에서 제외되고 있는 것이 가장 큰 문제이다. 1인가구의 경우 신규 주택을 분양 받을 수 있는 기회가 떨어지며, 국민주택기금 지원 제도의 혜택을 지원받지 못한다. 둘째, 저소득층을 위한 지원의 한계를 들 수 있다. 저소득 1인 가구의 경우는 도심 내 소형주택 재고량 감소에 따라 시 외곽으로 이사를 가거가 주거 환경이 열악한 고시원 등의 대체 주거 수단의 이용이 증가하고 있는 추세이다. 경제적으로 취약한 1~2인 가구의 지원확대 방안이 명확히 제시되지 않은 상황에서 소형주택 매매와 전세가의 상승세는 저소득층과 30대 전후 1~2인 가구의 주거생활에 더 큰 부담으로 작용하게 된다. 셋째, 소형가구의 다양한 주거선화가 적절히 반영되지 못하고 있다. 2000년대에 들어 대형평형의 공급이 급증, 공급된 주택규모는 대형화가 이루어졌으나, 중․소형규모의 공급은 매우 미흡하였다. 저 출산과 고령화가 심해지면서 2030년에는 3가구 중 1가구는 가구주 연령이 65세를 넘는 ‘고령가구’가 될 것으로 보인다. 또 핵가족화와 이혼, 독신자 증가 등으로 1~2인 가구가 절반을 넘을 것으로 전망됐다. 수도권 소형 아파트 공급이 해마다 줄어드는 것으로 나타나 이러한 상황이 예측되는 가운데 소형주택공급 부족이 우려되는 상황이다. 이러한 문제를 해결하여 소형주택의 공급을 활성화 시킬수 있는 방안을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 소형주택 공급제도의 개선을 위한 방안을 제시하면, 주택청약제도의 개선하여 30㎡ 이하의 면적의 주택을 공급하는 경우에는 1인가구가 당첨될 수 있는 확률을 높이는 방안이 필요하다. 또한 국민주택 기금 수요자 대출은 대출조건을 대상주택별, 면적별 등으로 다양화하여 1인가구도 국민주택 기금의 혜택을 받을 수 있도록 제도 개선이 있어야 한다. 그리고 국민임대주택 입주자격 및 선정순위제도의 개선을 통하여 1인가구 주택기회 확대를 위해 전용면적 40㎡ 이하의 주택 공급을 확대할 필요가 있다. 소형주택의무비율을 완화시켜서는 안 될 것이다. 매입임대사업자에 대한 지원 정책으로 조세지원 등이 필요할 것으로 보인다. 둘째, 저소득 가구 대상의 소형 주택을 원활히 공급하기 위해서는 부담능력에 대응한 주택의 공급과 함께 소득 수준에 맞는 경제적 지원 즉, 대출금 확대와 이율 조정, 대상지원의 확대 등이 뒷받침 되어야 한다. 셋째, 1~2인가구는 연령별로나 소득수준별로 다양한 특성을 가지고 있다는 점에서 수요자를 찾아가는 주택공급이 필요할 것이다. 노인가구의 증가 속도가 빠르다는 점에서 1인 노인 가구가 함께 거주하면서 커뮤니티를 형성할 수 있는 소형의 임대용 주택 등의 수요가 증가할 것이며, 젊은 1인가구들 중에서 유사한 취미나 공통성을 가진 가구들이 함께 거주하면서 개인의 사적공간은 보장할 수 있는 다양한 쉐어형 주택이 수요가 증가시켜야 할 것이다.

공공임대주택 공급이 지역전세시장에 미치는 영향 분석 : 수도권지역을 중심으로

박상우 가천대학교 대학원 2015 국내박사

국 문 초 록 공공임대주택 공급이 지역전세시장에 미치는 영향 분석 : 수도권 지역을 중심으로 이 논문은 정부의 공공임대주택 프로그램인 국민임대주택과 매입임대주택, 전세임대주택 공급이 각각 주변지역의 전세가격에 미치는 영향을 파악하기 위하여 작성되었다. 최근 지속적으로 전세가격이 상승하여 무주택 서민의 주거비 부담이 큰 폭으로 증가하고 있는 상황에서 정부 주택정책의 또 다른 주요 영역인 주거복지 분야에서는 정책의 중심이 종전의 국민임대주택 등 신규 건설을 통해 새로운 임대주택을 공급하는 ‘공급자 지원 중심’에서 기존 주택의 매입과 전세를 통해 임대주택을 공급하거나, 주거급여를 지급하는 ‘수요자 지원 중심’으로 변화되고 있다. 선행연구 및 관련 이론 고찰을 통하여 전세가격의 변동은 매매시장의 움직임과 밀접한 관련이 있고, 따라서 매매시장을 움직이는 금리, 경제 성장률 등 전국 단위의 거시경제 변수의 변동과 관련이 있다는 것을 밝혔다. 그러나 지역 단위별로 전세가격 상승률의 편차가 크게 나타나고 있는 것도 확인 하였는데 이는 주택이라는 재화가 가지는 고정성이라는 특성으로 인하여 가격의 결정은 전국적인 거시경제 변수의 영향뿐만 아니라 지역 단위의 특수성에도 영향을 받는 다는 것을 반영하는 것이다. 주택 전세가격 결정에 영향을 미치는 지역 단위의 특수성은 여러 가지가 있을 수 있다. 이 연구에서는 지역별 특수성 중에서 정부가 주거복지 정책의 일환으로 시행하는 공공임대주택의 공급량과 공급 유형이 지역별로 다르다는 점에 착안하여 이러한 차이가 각 지역의 전세가격 결정에 어떠한 영향을 주는 지를 실증적으로 분석하였다. 즉, 공공임대주택의 유형인 국민임대, 매입임대, 전세임대는 각각 공급 대상, 공급 위치가 달라서 전세가격에 미치는 효과가 다르게 나타날 수 있다는 점과 각 유형의 취득 방법에 따른 차이가 민간임대시장에서 수급상의 변화를 초래하여 전세가격 결정에 영향을 줄 것이라고 전제하고 다음과 같은 연구 가설을 설정하였다. (가설1) 국민임대주택 공급은 전세가격을 하락시키는 효과가 있다. (가설2) 매입임대주택 공급은 전세가격을 하락시키거나 상승시키는 효과가 있다. (가설3) 전세임대주택 공급은 전세가격을 상승시키는 효과가 있다. 이러한 가설을 실증적으로 검증하기 위하여 이 연구에서는 수도권 61개 시군구 별로 5년치 전세가격과 관련 데이터를 이용하여 패널데이터를 구축하고 패널모형을 이용한 회귀분석을 수행하였다. 패널모형은 패널데이타를 이용하여 시계열 분석과 횡단면 분석을 동시에 수행하는 분석모형이다. 페널데이타는 횡단면적 정보뿐만 아니라 시계열 정보를 보유하고 있어 기존 횡단면 및 시계열 분석에서 불가능한 개별특성효과와 시간특성효과를 통제하여 왜곡된 결과를 얻을 가능성을 줄일 수 있다. 분석에 사용된 종속변수는 85㎡ 이하 및 60㎡ 이하 아파트의 전세가격을 사용하였으며 독립변수인 공공임대주택의 공급량은 실제 준공 및 입주량을 기준으로 하였다. 분석결과, 국민임대주택의 공급은 당해지역의 전세가격을 안정시키는 효과가 있는 것으로 실증 분석되었다. 이러한 효과는 공공임대주택의 재고가 일정 수준 확보되어 있는 지역에서 더욱 커지는 것으로 나타났다. 일원고정효과모형을 사용하여 국민임대주택이 공급된 지역만을 대상으로 분석한 모형에서는 국민임대주택 1천호의 공급이 이루어지면 해당 지역의 전세가격이 3.32% 하락하는 것으로 분석되었다. 공공임대주택을 제외한 주택의 준공물량의 증가도 전세가격 안정에 효과가 있는 것으로 분석되었다. 한편 매입임대주택 공급이 전세가격에 미치는 영향은 통계적으로 유의하지 않았으며, 전세임대주택의 공급은 오히려 전세가격을 상승시키는 효과가 있는 것으로 나타났다. 전세임대주택은 사실상 임대료 보조를 해주는 것과 동일한 효과를 가지므로 시장 내에서 수요곡선을 우상향 시켜 전세가격 상승을 야기하기 때문으로 분석된다. 다만 전세임대주택 공급의 전세가격 상승효과가 국민임대주택의 재고가 확보된 지역에서 작아지는 것으로 나타나 전세임대주택 등 주거비 지원 성격의 정책이 공공임대주택의 재고 확보와 병행될 필요가 있음을 시사한다. 이 연구는 결론적으로 정부의 임대주택 정책에 있어서 직접 수혜를 받는 입주대상자의 편익뿐만 아니라 임대주택 공급으로 인한 간접효과까지를 감안한다면 국민임대주택과 같은 신규건설임대주택 프로그램의 지원에 보다 더 큰 비중을 두어야 할 것을 제안하였다.

민간 주택임대관리업 활성화를 위한 제도개선 방안연구

박유나 서울과학기술대학교 주택대학원 2014 국내석사

The increase of need and supply of small-sized housing by the increase of 1-2 persons household, change of real estate investment concept due to long-term depression of real estate industry and the difficulties of lease promotes the market paradigm shift from ‘Jeonse’ to ‘monthly rent’ in the housing rental market. Because monthly rent needs various affairs such as collection of rent and response of complaint of the lessee the role of the lessor increases. Accordingly, the necessity of rental housing management business to help stable rental profit arises and the service was recently introduced into Korea. The aim of this study was to examine the problems of rental housing management business system, and to suggest improvement measures for the activation of rental housing management business through literary survey, advanced case study of Japan, and interview with associates with the rental housing management businesses. The results are as below. Firstly, it is necessary to improve tax system on the housing rental service provider. In particular, it needs to consider inheritance tax and donation tax benefits rather than tax subsidy at the operation stage of rental houses. Secondly, it is necessary to support taxation for the rental housing management companies. The exemption of VAT which has adverse effect on profit rate as being imposed to the final consumer, and the expansion of exemption of corporate tax on the rental housing management businesses must be considered seriously. Thirdly, it is necessary to revise housing rental management service related housing act. Concurrent business with the realtor business and modification of guaranty insurance of master-lease must be made for effective rental management operation. Fourthly, it is necessary to improve the 2 years obligation period of rental agreement in the housing rental protection act. If the lessor and the lessee agree with the rental period, it must be admitted. Fifthly, it is necessary to introduce rental housing statistical system. Most housing rental management companies are promoting master-lease or plan to implement it, the active expansion of business is restricted because there is no data on average rental cost by region and vacant rate. Sixthly, it is necessary to develop products and services actively by the rental housing management company. While conditions are not favorable because of lack of awareness of rental housing management and low rental profit rate, it must be implemented in confidence as there is need. The development of housing rental management service may lead to systematic management of rental houses, improvement of residential life standard of the lessee and activation of supply of rental houses. Accordingly, it is recommended to improve the system that hinders the growth of rental housing management businesses in order to settle the businesses successfully. 1-2인 가구 증가로 인한 소형주택 수요와 공급의 증가, 부동산 경기의 장기 침체로 인한 부동산 투자개념의 변화, 전세난 등의 사회현상으로 주택임대차 시장의 패러다임이 ‘전세’에서 ‘월세’로 빠르게 전환되고 있다. 월세는 임대료 수금, 임차인 민원대응 등의 다양한 업무가 발생하기 때문에 전세와 비교하였을 때 임대인의 역할이 많아진다. 따라서 이를 대행하고 안정적인 임대수익을 창출할 수 있도록 도와주는 주택임대관리업의 필요성이 대두되었으며, 최근 국내에 정식 도입되었다. 이에 본 연구는 문헌조사, 일본 선진사례 연구, 관련법규 분석, 주택임대관리업 종사자 대상 인터뷰 조사 등의 연구방법으로 주택임대관리업 관련 제도의 문제점을 파악하고 주택임대관리업 활성화를 위한 개선방안을 제시하는 것을 목적으로 하였으며 연구를 통해 도출 된 결과는 다음과 같다. 첫째, 주택임대사업자 관련 세제개선이 필요하다. 특히 임대주택 운영단계의 세제지원보다 상속세·증여세 혜택을 고려할 필요가 있다. 둘째, 주택임대관리 기업에 대한 세제지원이 필요하다. 최종 소비자에게 부과되어 수익률에 악영향을 끼치는 임대관리 수수료의 부가가치세 면제와 주택임대관리업에 대한 법인세 감면 확대를 심각히 고려할 필요가 있다. 셋째, 주택임대관리업 관련 주택법 개정이 필요하다. 공인중개업 겸업 허용과 자기관리형 보증보험 재정비를 통해 기업이 임대관리 업무를 효율적으로 진행할 수 있도록 해야 한다. 넷째, 주택임대차보호법 중 임대차계약 의무기간 2년을 개선할 필요가 있다. 임대인과 임차인이 임대차계약 기간을 합의하여 정한 경우, 그 기간을 인정해주어야 한다. 다섯째, 임대주택 통계시스템 도입이 필요하다. 대부분의 주택임대관리 기업이 자기관리형 사업을 추진 중이거나 예정에 있지만 지역별 평균 임대료, 공실률 등을 파악할 수 있는 데이터가 없어 적극적 사업 확대에 지장을 초래하고 있다. 여섯째, 주택임대관리 기업의 적극적인 상품과 서비스 개발이 필요하다. 임대사업자의 주택임대관리에 대한 인식 부족, 낮은 임대수익률 등 어려운 여건이나, 수요가 있으므로 사업에 대한 확신을 가지고 임해야 한다. 이와 같은 연구결과에도 불구하고 본 연구가 갖는 한계는 주택임대사업자 입장에서 주택임대관리 필요도 등에 대한 정량적 조사가 이루어지지 않아 수치적으로 계량화된 근거가 불충분하였다고 사료된다. 주택임대관리업의 발전은 임대주택의 체계적인 관리, 임차인의 주거생활 수준 향상, 임대주택 공급 활성화 등 주택임대차 시장의 선진화로 이어질 것으로 사료된다. 따라서 주택임대관리업의 성장을 저해하고 있는 제도의 적극적인 개선으로 주택임대관리업을 성공적으로 정착시킬 수 있도록 노력해야 한다.