주택재개발정비사업의 조합원유형에 따른 단계별 전매특성 연구 : 용산구 주택재개발사업구역을 대상으로

김기남 서울시립대학교 2011 국내박사

In Korea, to solve the insufficient housing problems, which has been caused from the civilization and industrialization process since 1970’s, the policy to provide the massive quantity of houses has been implemented, which resulted in relieving the lacking problems substantially. However, the quality level of housing has been lowered according to the elevation of the conscious needs for the urban environment, such as urban function recovery, the expansion of housing provision through house-renovation, and the promotion of the public benefits in the low-income class. In other words, the deterioration of the residential environmental quality has been caused according to high-density development with relieving the standard of parking lot, building height, and the right to have sunlight and the small scale-oriented housing supply to supply the large amount of houses in the urban area. In addition, as the houses has been early superannuated comparing its life expectancy with the reason of the lack of understanding systematic maintenance, reparation, management of residents and manager and relative obsoleteness of construction technology at that time of industrialization and civilization, the systematic and efficient management and maintenance has been required for massively supplied houses in previous with the serious conditions of residential environment, such as heating, drainage pipes, water and sewage. The paradigm of the recent city planning has been to emphasize the importance of city regeneration with the reason of the waste of energy and resources which has been caused by remote commutation and transportation by past development-oriented quantity expansion, the social problems, such as the increase of stuffy traffic jam, air pollution, the crime, and unemployment rates, retardance of urban vitality, the decline of the city competitiveness, the destruction of nature resources by the inefficient use of land, urban crater phenomenon and loss of self-sufficiency function. Through these city regeneration, the prevention of undiscriminating proliferation of Metropolitan districts, the prevention of urban declination, and return of population and industry to urban district has been expected, and the housing reconstruction projects, urban environment improvement project, residential environment enhancement project, housing redevelopment project have gained a momentum through “the urban and residence environment enhancement Act“ with realizing the necessity of the expansion of urban redevelopment, housing redevelopment project. In addition,”The urban reinforcement promotion Act”has been enacted with necessity of Metropolitan-levelled enhancement. The importance of harmonizing publicness and its feasibility has been emphasized by the change from the new development of outer urban to the space reinforcement inside the city. In the housing redevelopment project, which has been implemented according to this, the resettlement of the members of the association it the same district even after completing the redevelopment is shown to reach 20~30%. However, as these research has considered the standard of initial members as the point of association establishment approval, with the periodical range from the point of the association establishment approval to the point of management disposal approval, and regulated the resettlement at the point of the management disposal approval, it can not be applied in reality. In this study, classified by all the phases of redevelopment from basic designing to moving-in and by types of members such as non-approved members and approved members, the sale property according to the types of members and the moving-in property has been confirmed and the problems of the existing definition of resettlement rates has been proposed with considering the resettlement rates for each projects phases. The purposes of this study are: firstly, reviewing the existing study. Secondly, collecting the related data to business sites, introduction and changes, concepts, types, implementing procedures of the reinforcement projects through the theoretical consideration of housing redevelopment projects. Thirdly, arranging the moving-in rates, resettlement rates, and sale properties according to the types of members comprehensively. The study result is: Firstly, although more resale have been traded for approved members than for non-approved members for each projects proceeding steps according to the types of members in the housing redevelopment reinforcement projects, no significant differences has not been shown. However, the approved members has not shown a big difference between self-moving in and renting for the types of moving-in, with regardless of resale, while non-approved members has shown the big difference, which indicated that self-moving in is larger than renting, with regardless of resale. Secondly, seen the trading progress according to the projects promoting stages, the properties of approved members whose ownership of a lot is obvious to be acquisited has been sold over 79% before the association establishment approval, and for non-approved members, 55% has been sold in prior to the same approval. From post association establishment approval to the management disposal, the resale of approved members has shown lower than the resale of non-approved members. Thirdly, the resale property according to the differences in allotment ,considering between the members(collecting members) who should pay the allotment and the members(refund members) who can be paid back for the excessive amount after acquisition of the right, has shown the higher resale rate of the members who have to pay the collecting amount, among the approved members. Among the non-approved members, the trading of the members who should pay the allotment has shown higher. With the above results of the study, the resale properties, resettlement rates, and real moving-in rates has been acknowledged, and it is determined that it is helpful to realize the policy purpose and the purpose set through this results. Keyword : Enhancement Projects, Housing redevelopment project, Housing Option resale Property, Resettlement 우리나라는 1970년대 이후 산업화, 도시화 과정에서 발생한 주택 부족문제를 해결하기 위해 주택의 대량 공급정책을 시행하여 주택의 부족문제는 크게 완화되었으나, 도시 내 불량 주거지 정비의 필요성과 한계에 처한 도시의 기능회복, 주택 개량을 통한 주택공급의 확대, 저소득층의 복리증진 등 도시환경에 대한 의식 수준이 높아짐에 따라 주거의 질적 수준은 낮아지게 되었다. 다시 말하면, 도시내 주택의 대량 공급을 위해 소규모 위주의 주택공급과 주차장 기준, 일조권, 층고에 대한 기준의 완화로 고밀도 개발에 따른 주거환경의 질적 저하를 초래하게 되었고, 산업화, 도시화 당시 시공시술의 상대적 낙후 및 거주자, 관리자의 체계적인 유지, 보수, 관리에 대한 인식부족으로 주택이 내구연한보다 조기에 노후화 되어 난방이나 배관 상하수도 등 주거환경이 심각한 상태가 됨에 따라 당시 대량 공급된 주택들에 대한 체계적이고 효율적인 관리 및 정비가 필요하게 되었다. 최근의 도시계획의 패러다임은 과거 개발위주의 양적팽창에서 오는 원거리 통근 및 수송으로 인한 에너지 및 자원낭비, 교통혼잡 및 공해유발, 범죄와 실업률증가로 인한 도심부 지역에서의 사회문제, 도시활력 저하 및 도시경쟁력 쇠퇴, 토지의 비효율적인 이용에 따른 자연자원의 훼손, 도심공동화 및 도시 자족기능상실 등의 문제점으로 인해 도심재생의 중요성이 강조되기에 이르렀다. 이러한 도심재생을 통해 대도시지역의 무분별한 외부확산 방지, 도심부 쇠퇴 방지, 도심지역으로의 인구 및 산업의 회귀를 기대하게 되었으며, 이는 도심재개발, 주택재개발사업에 대한 확대 필요성에 대한 인식으로 ‘도시및주거환경정비법’을 통해 주택재개발사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업, 주택재건축사업이 활력을 받게 되었으며, 또한 광역적 정비의 필요성에 의해 ‘도시재정비촉진법’이 제정되었다. 또한 도시외곽의 신개발에서 도시내부 공간의 정비로의 변화는 공공성과 사업성의 조화에 대한 중요성을 더욱 강조하게 되었다. 이에 따라 시행된 주택재개발사업은 재개발 완료된 후에도 동일한 지역내 재정착하는 조합원이 기존연구의 경우 20~30%에 이르는 것으로 나타났다. 하지만, 이러한 연구는 대부분 조합설립인가부터 관리처분인가시까지의 시간적 범위를 연구대상으로 하여 원조합원의 기준을 조합설립인가시점으로 확정하였고, 관리처분인가시 조합원을 재정착으로 규정하였기에 실질적이지 못한 면이 있었다. 이에 본 연구는 기본계획부터 입주시까지의 재개발의 모든 절차를 단계별로 구분하고 무허가조합원, 유허가조합원 조합원유형별로 구분하여 조합원의 유형별 전매특성, 입주특성의 확인과 사업단계별 재정착율을 고찰하여 재정착율의 정의에 대해 문제를 제기하였다. 연구의 목적 수행을 위해 첫째, 기존 연구내용을 검토하고, 둘째, 주택재개발사업의 이론적 고찰을 통해 정비사업의 개념․유형․시행절차, 도입 및 변천, 연구대상 사업지의 관련 자료를 취합하고, 셋째, 분석결과를 통해 조합원유형별 전매특성 및 재정착율, 입주율을 종합적으로 정리하였다. 연구의 결과 첫째, 주택재개발정비사업의 조합원의 유형에 따른 사업진행단계별 전매특성은 유허가조합원이 무허가조합원보다 많은 거래가 이루어지는 것으로 나타났으나, 큰 차이를 보이지 않았다. 그러나, 입주구분에서는 유허가조합원은 전매여부와 관계없이 자가입주와 임대의 비율이 큰폭의 차이가 나타나지 않은데 반해, 무허가조합원의 경우는 거래유무와는 무관하지만 자가입주보다 임대가 많은 차이를 보였다. 둘째, 사업추진단계에 따른 거래추이를 보았을 때 분양권취득이 명확한 유허가조합원의 물건은 조합설립인가 이전에 70% 이상이 이미 전매되었고, 무허가조합원은 조합설립인가 이전에 55%가 전매되었다. 유허가조합원은 조합설립인가 이후 관리처분까지 기간은 유허가조합원이 무허가조합원보다 낮은 전매율을 보였다. 셋째, 부담금의 차이에 따른 전매특성은 부담금을 납부해야하는 조합원(징수조합원)과 재산가액으로 분양권을 취득한 후 가액이 남아서 돌려받는 조합원(환급조합원)을 파악하였을 때 유허가조합원 중 징수금액이 있는 조합원의 전매경향이 높은 것으로 판단된다. 무허가조합원 중에는 부담금을 납부해야 하는 조합원의 거래가 더 많은 것으로 나타났다. 위의 연구결과를 통해 조합원유형별 전매특성과 재정착율, 실입주비율 등을 파악하였으며, 이러한 결과를 통해 정책의 목적 실현과 목표설정에 도움이 될 것으로 판단한다.

不良住宅再開發事業이 建築密度와 公共用地에 미치는 效果分析에 관한 硏究 : 서울市를 中心으로

양갑 漢陽大學校 1997 국내석사

서울의 불량주택지를 정비하기위한 여러가지 정책적인 대응이 있었으나 그 효과가 미흡하였고, 구체적이고 본격적인 재개발사업이 시작된 것은 1973년 부터이다. 불량주택재개발사업이 시작된 지 약 4반세기가 지난 지금, 그 동안의 건축규제 완화에 따른 건축밀도 및 공공용지의 구성비율을 분석함으로써 제도변화에 따른 물리적 구성 및 배치를 살펴보고, 불량주택재개발의 건축규제에 대한 영향력을 유추하여 건축밀도 및 공공용지 확보방안에 대해 살펴보고자 한다. 불량주택지개발에 있어 고려해야할 영향요인을 추출하기위해 다음과 같이 세단계의 연구과정을 거치고 있다. 첫째, 불량주택지구의 특성을 알아보는 단계로, 주택부족과 주거환경의 악화에 따른 불량주택재개발의 발생배경과 일반적인 특성을 파악하여, 재개발의 근본취지와 현재의 추진상황을 파악하였다. 둘째, 사례조사 단계로 불량주택재개발이 활발히 진행되면서 겪게되는 다양한 주택실태를 조사․수집한다. 특히, 건축밀도와 공공용지에 영향을 미치는 요인을 추출하는 단계로 교차분석을 통해 인구적 특성, 물리적 특성, 그리고 사업특성을 추출하였다. 셋째, 앞에서 추출한 특성간의 상관분석을 통해 상호의존적인 변수를 제거하고, 상호 독립적인 변수를 사용하여 건축밀도 및 공공용지에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 이와 같은 연구과정을 거쳐 다음과 같은 결과를 얻을 수 있다. 먼저 건축밀도의 경우, 첫째, 용적율에 대한 영향요인으로 주택수, 사업기간, 인구수 등이 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 재개발지구의 선정시 기존 인구밀도 및 주택밀도에 대한 조사에 높은 비중을 두어야 하며, 사업관리에 있어서도 특히 사업기간에 있어 원칙을 벗어난 기간의 연장에 대해서는 지양해야할 것이다. 둘째, 건폐율에 대한 영향요인을 살펴보면, 구역면적, 대지지목의 구성비율, 사업기간으로 나타났다. 즉 건폐율의 경우 구역면적과 역의 관계를 보이고 있어 구역면적을 너무 좁게 설정할 경우 건축밀도가 높아져 본래의 취지인 주거환경의 개선효과를 나타내지 못할 수 있다. 셋째, 영향요인들간의 상관관계를 살펴본 결과, 인구수, 가구수 그리고 건립후 가구수가 높은 상관관계를 나타내고 있으며, 가옥주구성비율과 세입자구성비율도 높은 상관관계를 나타내고 있다. 공공용지의 경우, 첫째, 세입자구성비율이 높아지면 공공용지에 대한 비율이 감소한다는 것이다. 특히 최근 들어 세입자들에게 아파트 입주권을 부여함에 따라 주거용지가 많이 소요되고 이에 따라 공공용지의 비율은 줄어든다. 둘째, 인구수가 늘어남에 따라 공공용지의 비율은 줄어든다. 이는 인구수가 늘어나면 수용해야 할 주택수가 늘어나고, 이에 따라 공공용지의 비율은 감소되는 것으로 유추할 수 있다. 셋째, 사업기간이 늘어남에 따라 공공용지의 비율은 감소한다. 이는 앞서 살펴본 사업기간이 늘어남에 따른 용적률의 증가와 함께 고려해 볼 필요가 있는데, 이를 통해 재개발사업을 추진하는데 있어 사업기간에 대한 관리의 필요성이 높다는 사실을 유추할 수 있다. 사업기간이 늘어남에 따라 재개발사업이 달성코자 하는 공공용지의 확보 및 적정 건축밀도의 유지가 어려워지고 있음을 알 수 있다.

不良住居地再開發政策의 改善方案에 關한 硏究

최흥무 慶星大學校 産業大學院 1991 국내석사

The is believed that the policy about the redevelopment work of inferior residence has been biased just to an urbanistic or architectural field when comparing with social and economic compositeness until now. Accordingly the execultion process of inferior residence redevelopment work has raised many problems, especially for Haeundae Woo 2-dong, the only inferior residence redevelopment area in Pusan, it had a glossy plan though, has not been accomplished with difficulties for a few years yet. For studying inferior residence, it is more important to study covering a wide range field such as sociology, economics, policy, geography and anthropology rather than to do a limited view as urbanplanning and/or architecture field. With these fundamentals the study would like to accept the research results of sociology, economics, policy, geography and anthropology out of urbanplanning and architecture field. Accordingly, the study arranges the research results of inferior residence more systematically, in which have been carried out sporadically until now, and then accepts for preparing a stepping stone to establish a more practical solution. As the conclusion of this study, it may be seen that the substance of today problems around our country's inferior residences is a conflict relation between the efforts of maintaining vested right for urban population in the lower income bracket and the pressure of newly-rising middle class who wish to solve a housing problems due to the advance of real estate price with the inferior residences without a permit. The study, however, is interested in the complicated characters of today's inferior residence and the dynamic relationship behind several efforts, cannot be ripen to solve the dynamic relationship. The reasons are as following : Firstly, as you know in the study, the practical technics about inferior residence should be produced through analyzing the detailed circumstances for each area and each class elaborately, therefore the study without case study, has the limit of hypothesis as a general consideration unavoidably. Secondly, the study has not considered precisely political situation and its limit so that influenced just until the diagnosis about the interests group surrounding inferior residence, then it could not proceed to a prescription level. Accordingly, these counterplans have the limit not to predict political fulfullment possibility. Nevertheless these limitations, our country's inferior residence redevelopment works the produce aspects and problems much alike, and the type of interests group appears for each administrative direction. Therefore, in order to solve the problems of present inferior residence redevelopment work. First of all it is the key that the administration accepts the research results from academic world without being hampered by political objects, and endeavors how much to solve the problems with any positiveness.

주택재개발사업에서의 주민참여 활성화 방안에 관한 연구 : 중구 신당5동 사례를 중심으로

김희도 연세대학교 대학원 2008 국내석사

우리나라의 도시계획은 1960년대에 이르러 시작된 산업화를 기점으로 도시화와 사회기반시설의 필요성 등을 계기로 점진적으로 도시계획수법들이 도입되기 시작하였다. 그러나 우리나라는 도시형성에 있어 양적팽창을 위주로 하였기 때문에 도시 미관의 악화 및 주거환경의 질적 저하 등과 같은 부작용을 초래하게 되었다.경제개발 초기의 재개발은 주로 정부 주도하에 실시되었으며, 주로 행정 당국의 일방적인 계획과 통제에 의한 재개발이 주를 이루었다고 할 수 있다. 당시 우리나라의 열악한 국토환경과 정치적인 상황을 고려해 볼 때 정부주도하의 일방적 계획은 어쩔 수 없는 상황이라 해석할 수 있겠다. 초기 재개발이 양적인 팽창과 정부 주도하의 일방적인 방향으로 이루어졌기 때문에 당시에는 주민참여에 관한 부분의 중요도가 매우 미약했다고 할 수 있다. 그러던 것이 도시기반 시설의 안정과 경제개발 그리고 정치적인 발전을 거치면서 점차 그 중요도가 증가하고 있는 추세이며 근래에 있어서는 그 비중이 매우 크다 할 수 있다.그러나 현재 행해지고 있는 재개발에서 주민참여의 정도는 상당히 피상적이고 한시적으로 실시되고 있다. 그러므로 형식적인 절차로서의 참여가 아닌 실질적이고 영향력 있는 주민참여 정비수법이란 어떻게 이루어져야 하는가를 고려할 필요가 있다.본 연구에서는 주민참여 재개발의 외국사례와 중구 신당5동 6구역인 사례지역의 설문분석을 통하여 문제점을 파악하고 활성화 방안을 도출하였다.우선 외국사례를 우리나라와 비교해 보면 외국사례와 우리나라 재개발 추진절차의 가장 큰 차이점은 계획수립의 전 과정에 주민의 실질적이고 적극적인 참여가 이루어진다는 점이다.다음으로 사례지역의 재개발사업에 있어 주민참여의 문제점을 살펴보면 다음과 같다.첫째, 기초 단계에서의 주민 의사가 반영되지 않고 있다. 둘째, 지자체의 홍보부족이다. 셋째, 사업에 대한 불확실성이다. 넷째, 주민참여의 방법인 공람과 공청회가 제도적으로 주민참여의 방법이지만 형식적인 참여방법으로 그치고 있다. 다섯째, 선진사례와 비교해 보면 우리나라는 주민의 활발한 활동을 위한 재정적, 행정적 지원이 매우 부족하다. 여섯째, 주민의 다수가 재개발을 원하는 경우에도 재개발사업과 해당지역 특성에 대한 이해도 부족하였다.이러한 문제점에 대한 사례지역의 재개발사업에 있어 주민참여의 활성화 방안을 살펴보면 다음과 같다.첫째, 정비기본계획 수립 시의 설문조사를 통한 해당 구역 주민의 의사 반영이다. 둘째, 사업 단계별 주민설명회와 공청회의 의무화이다. 셋째, 사전평가제도의 도입이다. 넷째, 기존의 공람, 공청회의 횟수와 기간을 늘려 주민이 의견을 제시하고 계획에 반영할 수 있는 기회를 만든다. 다섯째, 우리나라도 주민참여의 활성화를 위해 주민조직체를 유지하기 위해서는 지속적인 재정지원과 함께 전문가의 파견지원을 통해 주민참여의 활성화를 유도해야 한다. 여섯째, 지역에 대한 올바른 이해를 위해 지역의 현황을 파악하고 조사해 볼 수 있는 프로그램을 개발한다.결론적으로 주택재개발사업의 성공 여부는 주민참여가 어느 정도 이루어지는가에 따라 달라진다고 할 수 있다. 성공적인 주택재개발이 되기 위해서는 제도적인 차원에서의 지자체의 노력과 주민들이 주인의식을 가질 수 있도록 분위기를 조성하여 주민들의 관심과 참여를 확대시켜야 한다는 점을 다시 한 번 강조하고 싶다. The urban plan of Korea introduced city planning techniques gradually as a starting point of industrialization started in 1960's, because of necessity of urbanization and social infrastructure. but, Korea gave rise to side effects such as spoiling a city's fine view and lowering quality of residential environment because Korea put greater importance on quantity of a residence rather than quality of a residence when it built up cities.Redevelopment was made by the government at the beginning of economic development and it was also generally made by civil authorities' unilateral planning and controlling at that time, but considering the poor land conditions and political situations of Korea the unilateral plan of the government seems inevitable.The importance of resident participation was not very stressed at that time because greater importance was put on quantity of a residence rather than quality of a residence in early redevelopment and early redevelopment was also made by the government unilaterally. but the importance of resident participation is being very stressed recently because of the stability of urban infrastructure, economic development and political development.Resident participation in current redevelopment is very superficial and temporary therefore we need to consider how not formal resident participation but practical and influential resident participation in redevelopment can be made.This study identified problems and derived the promotion plan of resident participation from analyzing foreign cases of resident participation in redevelopment and a survey of Shindang-5Dong 6 zone, Jung-Gu.The great difference between foreign cases and Korean cases in the redevelopment process is that practical and active resident participation is made in all phases of setting up redevelopment projects.The problems of resident participation in redevelopment projects are as follows.First, residents' opinions are not reflected in an early phase of redevelopment projects. second, local governments do not publicize public hearings or inspection. third, redevelopment projects are uncertain. fourth, public hearings or inspection are an institutional method of resident participation in redevelopment projects but they are just formal. fifth, as compared with foreign cases Korea is very short of financial and administrative support for residents' activities. sixth, although most of the residents wanted redevelopment they were lack of understanding of redevelopment projects and the characteristics of the region.The promotion plan for resident participation in redevelopment projects to solve these problems is as follows.First, in setting up general plan of maintenance residents' opinions through the survey of the region need to be reflected. second, the presentation for residents and the public hearing in each phase of redevelopment projects are required. third, it is necessary to introduce the preliminary evaluation system. fourth, residents express their opinions and they need to be reflected on the redevelopment plan by increasing the frequency and period of existing public hearings and inspection. fifth, Korea also needs to promote resident participation in redevelopment projects through a continuous financial support to maintain resident's organization along with dispatching experts. sixth, it is necessary to develop programs to be able to understand and survey the region's situation for right understanding of the region.In conclusion, the success of housing redevelopment projects depends on the rate of resident participation. in order to make a success of housing redevelopment projects, it is necessary to increase residents' interests and participation in redevelopment projects by providing systematic supports and the atmosphere to make residents play a leading role in the redevelopment process.

항만재개발 지구내 해양문화지구의 기능과 시설에 관한 연구

팽재신 연세대학교 공학대학원 2008 국내석사

This study is about the Function and Facilities for Ocean Culture Zone in Harbor Redevelopment Area. And, as showing the function of the introduction facilities and a role in Ocean Culture Zone over the success and failure of Harbor Redevelopment in advanced foreign countries and a bibliography, a successful Harbor Redevelopment plan is studied.The practice of Harbor Redevelopment can be classified as the type of redevelopment, and new development and conservation with regard as community condition and purpose of the development. Advanced foreign countries are creating the multi-functions which are linked with hinder land, tourism, and industry city through analysis of Harbor Redevelopment practices and various Harbor Redevelopments have been performed based on adequate reclamation works of coastal area and promoted focusing on existing port facilities in accordance with economical and various requirements. Also, as ensuring waterfront in port area, the area has been changed to multi complex getting joined ocean distribution industry, public life, tourism.In the site required Harbor Redevelopment, ocean culture zone reflected regional properties has most primary role. Combined transportation, culture, and tourism such as Cruise Terminal, Marina, Waterfront Facilities, and the others in ocean culture zone are satisfied to many people and met the people's cultural desire. At the same time the zone was a motive of regional development as attracting domestic and international tourists.Consequently, Multi Harbor Redevelopment plan through a comparison and analysis from the practices of Harbor Redevelopment in advanced foreign countries was devised and was analyzed the function and role of Ocean Culture Zone in this study. Also, successful Harbor Redevelopment scheme was suggested as providing the functions and roles of the facility imported which meet the characteristic of the circumstance and culture on the region in accordance with commercial complex for making a new value-added and land utilizing plan of the redevelopment area. 본 연구는 항만재개발 지구내 해양문화지구의 기능과 시설에 관한 연구로써 선진외국의 성패사례와 관련문헌 분석을 통한 해양문화지구내 도입시설 기능과 역할을 제시함으로써 성공적인 항만재개발 방안을 실행한 연구이다.항만재개발 유형은 지역여건과 개발목표에 따라 재개발, 신개발, 보전의 형태로 구분되며, 재개발지구내 항만배후기능과 관광?도시기능을 연계하여 복합적 기능을 창출하고 있으며, 기존항을 중심으로 재개발을 추진하였으며, 재정적 부담을 최소화하고, 복합적 기능의 연계를 위하여 적정 매립을 통한 개발을 행하였다. 또한, 항만도시내 워터프론트공간을 확보함으로써 항만이 해양물류산업과 시민생활?관광기능이 함께하는 복합공간으로 변모하고 있다.항만재개발 대상지내 해양문화지구는 지역 특성이 반영된 공간으로 항만재개발에서 가장 핵심적인 요소가 된다. 해양문화지구내 크루즈터미널, 마리나, 친수시설 등의 교통?문화?관광시설은 복합연계하여 배치하고 시설을 제공함으로써 시민의 문화적 욕구를 충족시키고, 동시에 국내외 관광객을 유치함으로써 지역경제 발전의 원동력이 될 수 있음을 알 수 있었다.따라서, 본 연구는 선진외국의 항만재개발 사례를 비교?분석하여 복합적 항만재개발 방안을 수립하였으며, 항만재개발의 특성이 고려된 해양문화지구의 기능과 역할을 분석하고, 부가가치창출을 위한 상업시설 및 재개발지역내 토지이용계획에 따른 주변기능과 지역문화 특수성등을 고려한 지구내 도입시설 기능과 역할을 제시함으로써 성공적인 항만재개발 방안을 제시하였다.

주택재개발·재건축에 관한 공법적 연구

오경훈 연세대학교 대학원 2008 국내석사

도시의 산업화 과정에서 「건축법」 또는 「주택건설촉진법」 등의 뒷받침을 통하여 대량으로 공급되었던 공동주택들이 1980년대 후반에 이르러 노후·불량화 되었다. 도시의 공동주택들은 이러한 물리적인 문제 이외에도 일부지역의 기반시설의 부족 등으로 그 본질적인 기능을 점차 상실하게 되었다.주택은 준공된 시점으로부터 일정한 시간이 경과되면 그 기능의 효율성이 저하되며, 정비의 필요성이 필수적으로 발생하기 마련이다. 이와 같이 노후·불량주택을 계획적으로 정비하고, 궁극적으로 도시기능을 회복하기 위하여 운용되는 거시적인 시스템이 바로 주택재개발·재건축제도이다.종래 주택재개발·재건축은 실무에 있어서 주거환경의 개선과 도시기능의 회복이라는 유사한 공공의 기능을 수행하고 있었으나, 정비기반시설의 수준 또는 사업의 공공성 강도에 따라 개별법에서 구분하여 별도로 규율하였다. 그러나 이제는 「도시 및 주거환경정비법」으로 통합 규정함에 따라 단일법에 의하여 규율할 수 있게 되었다. 즉, 주택재건축이 재개발사업에 비교하여 공공성이 상대적으로 부족하다는 점에 기인하여 양 사업을 구분하였으나, 주택재건축도 공공성 강화로 사익적 요소보다는 공익적 요소가 증가되어 「도시 및 주거환경정비법」에서 규정하는 정비사업의 한 형태로써 명시적으로 편입되어, 주택재건축 사업도 공공개발사업의 일종으로 분류되었고, 공법의 영역에서 접근하는데 장애가 사라지게 되었다.그러나 「도시 및 주거환경정비법」에 있어서 주택재개발·재건축은 절차상 최초 그 궤도를 같이 출발하지만, 재건축사업의 고유영역인 안전진단·매도청구소송 등에서 부분적으로 재개발사업과 궤도를 달리하며, 특히 시공자 선정 시기 등에 있어서 여전히 차별적인 대우를 받고 있어 형평성이 결여되어 있는 것이 현실이다. 본 연구에서는 주택재건축·재개발사업 절차에 있어서 현존하는 양 사업의 절차상 불균형에 대하여 비교 분석하였고, 주택재건축이 받고 있는 차별적 요소를 해소하여 개선할 수 있는 방안을 제안하였다.특히, 시공자 선정 제도의 도입과 선정 시기 제한에 관련하여 발생하는 분쟁에 있어서 법적 쟁점과 법리에 대하여 중점적으로 살펴보았다. 시공자 선정은 주택 재개발·재건축에 있어서 조합원들의 사적 재산권과 유기적으로 연관되어 있기 때문에 근본적으로 개발이익의 배분문제와 관련하여 매우 중요한 행위이다. 종래 시공자는 자력이 부족하고 전문성이 결여된 조합에게 사업초기단계에 운영자금을 지원하고, 공동시행자의 지위에서 정비사업 전반을 주도적으로 이끌어 왔으나, 최근 「도시 및 주거환경정비법」제11조(시공자의 선정)의 개정 및 동조에 대한 벌칙규정 신설로 시공자의 정비사업 초기단계의 진입은 원천적으로 금지되었다.주거환경 개선과 도시기능의 회복을 위한 주택재개발·재건축 사업에 있어서 시공자 선정 제도를 도입한 근본적 취지는 사업 주체인 조합의 자금 조달 능력 부족 및 전문성 결여를 보완하여 조합의 조력자로서 효율적인 정비 사업을 진행하기 위함이었다. 그러나 사업초기단계에 시공자의 자유로운 진입은 대규모 자금의 유입 등 부작용을 초래하게 되었고, 이와 같은 문제점을 방지하기 위하여 시공자 선정 시기를 특정하여 제한하게 되었고, 동시에 제한 규정 위반에 대하여 형사처벌도 가능하게 되었다.최근 재개발 실무에서 「도시 및 주거환경정비법」제11조의 개정으로 가장 큰 문제가 되고 있는 부분은 개정법이 시행되기 전에 추진위원회에서 선정된 시공자의 법률적 지위에 관한 논의이다. 시공자 선정 시기가 명문화되고 벌칙 규정이 신설됨에 따라 이미 시공자를 선정하여 사업추진 중인 추진위원회와 이를 반대하는 토지등소유자들 사이에 시공자를 선정한 주민총회결의무효확인소송 등 법적 분쟁이 야기되고 있으며, 이에 따른 혼란은 앞으로도 계속될 것으로 예상 된다. 이와 관련하여 개정 「도시 및 주거환경정비법」이 시공사선정제도를 도입한 근본적 취지와 그 시기를 제한한 이유를 살펴보았고, 특히 시공자를 기존의 공동시행자에서 단순한 도급계약의 수급자 지위로 격하시킨 이후 시공자가 어떻게 기능하고 있고, 또한 그 작동에 있어서 문제점은 무엇인지 검토하여, 몇 가지 제안을 하였는데 아래와 같다.첫째, 시공자선정제한은 정비 사업에 있어서 물리적인 시공과 시행을 분리하여 시공자의 권한을 축소 및 분리·배분하고, 사업 당사자 사이에 사업 균형을 이루어 기존의 시공자가 주도한 왜곡된 사업시행 형태의 부작용을 감소시키기 위하여 도입된 제도이다. 그러나 시공자가 기존에 수행하던 시행 및 시공의 복합 업무를 명확히 구분하고 배분하여 시공자에게 순수한 시공 업무만을 남겨둔다는 것은 불가능하다. 그러므로 시공자 선정에 있어서 그 시기와 방법만을 제한할 것이 아니라 확대하여 세부적인 업무 내용이나 범위에 대하여 명문의 규정이 마련되어야 한다.둘째, 시공자의 선정시기만을 제한하였기 때문에 선정 시기의 기준과 시공자 선정이라는 행위의 개념이 문제가 될 수 있다. 재개발 사업에 있어서 시공자 선정이라는 행위는 조합 총회 결의를 통하여 본 도급계약이 체결된 시점이 아니라 그 이전 단계에서의 가 선정한 시점으로 포괄적으로 보아야만 한다. 시공자 선정을 위한 사전행위에 대하여 엄격하게 차단하지 않는다면 본 제도의 도입취지를 몰각시키는 결과를 가져올 수 있기 때문이다.셋째, 「도시 및 주거환경정비법」제11조에 대한 경과규정은 그 시기에 대한 것이 아니라 방법에 대한 것일 뿐이다. 경과규정을 확대 해석하여 시기 제한을 완화하려는 현재의 노력은 무의미한 것이다. 주택재개발에 있어서 추진위원회 단계에서 시공자를 선정한 행위는 「도시 및 주거환경정비법」을 위반한 명백한 불법이며, 선정된 시공자 또한 당연 무효라고 할 것이다. 다만, 시기 제한을 위반한 불법행위의 확인을 구하고자 하는 반대급부가 존재하지 않는 사업장의 경우에는 엄격하게 해석하고 한정하여 시공자의 지위를 보호할 수 있도록 하는 경과규정에 준하는 조치가 시장의 혼란을 방지하기 위하여 절실히 필요하다고 생각한다.넷째, 시공자선정제한은 그 시기와 방법만을 제한하고 있다. 특정한 시점 이후에만 시공자를 선정하면 족하며, 별도의 사전적 재정지원 등에 관한 비용 관계에 대하여는 명문의 규정이 없다. 도급계약을 체결하지 않은 상태에서 사업 초기 단계에 차후 도급 계약을 조건으로 하는 재정적인 지원이 내재적으로 이루어질 위험이 있다. 선정 시기의 제한만으로 시공자로부터의 초기 자금유입을 차단하기는 어려울 것이기 때문에 본 제도의 취지를 발휘하기 위해서는 시공자의 사전적 재정지원을 차단할 수 있는 명문 규정을 두어야 하며, 이를 대체할 수 있는 금융 조달 방법을 마련해야만 한다.끝으로, 동일한 「도시 및 주거환경정비법」에서 통합규율하고 있음에도 불구하고 양자의 시공자 선정 시기가 달라 형평성 문제가 논란이 되고 있다. 시공자 선정 시기에 있어서 주택재건축이 주택재개발과 비교하여 상대적으로 차별을 받고 있는데, 재건축사업이 재개발사업에 편입되어 종전보다 높은 수준의 공공성을 내포하고 있는 점 등을 고려해볼 때 「 및 주거환경정비법」이 특정하고 있는 주택재건축의 시공자 선정 시기를 주택재개발과 같이 사업시행인가 이후에서 조합설립이후로 앞당기는 입법조치가 취해져야 한다고 생각한다.시공자 선정 제도 및 선정 시기 제한은 정비사업 전반에 매우 중요한 영향을 끼치고 있다. 이처럼 정비 사업에 있어서 큰 영향력을 행사하고 있는 중요한 절차임에도 불구하고, 일관성 없이 부동산 및 주택 정책의 변화에 연동하여 지속적으로 바뀌어온 것 또한 사실이다. 행정청은 주택 정비 사업을 안정시키기 위하여 명확한 기준을 제시하고 이에 근거하여 시공자 선정에 관한 제반 법률을 구체적으로 입법 보완하는 노력이 필요할 것이다.현대 사회에 있어서 주택재개발·재건축은 사회적으로 중요한 역할을 담당하는 두 개의 큰 축이다. 주거환경 개선과 도시기능 회복이라는 공적 작용과 더불어 사업에 참여하는 이해관계인들의 사적 재산권 가치의 변동이라는 결과를 필수적으로 수반하기 때문이다. 그러므로 주택재개발·재건축은 공법의 영역을 넘어 사법의 영역에서도 다양한 법률관계와 분쟁이 발생하는 것이며, 이에 대한 해결의 노력이 절실히 필요하다. 이와 같은 해결을 위하여 정비사업 절차에 따라 기본적인 개념들을 살펴보았으며, 또한 구체적인 사례 분석을 하여 그 이해의 폭을 확대하였다. 특히, 시공자 선정 시기 제한과 관련해서는 현재 발생하고 있는 법적 쟁점뿐만 아니라 앞으로 발생하게 될 법률관계를 생각해보고, 그 해결의 단서를 찾고자 하였다.

주택재개발사업에서 뉴타운방식과 기존방식의 공공시설 확보계획 비교분석

조성학 서경대학교 대학원 2007 국내석사

기존의 재개발사업은 도시기반시설에 대한 충분한 고려 없이 주택중심으로만 추진되어 난개발로 이어지는 문제점을 나타내고 있었다. 이러한 문제점을 해결하는 방안으로 서울시의 뉴타운 사업이 진행되고 있다. 서울시의 뉴타운사업이 확대되고 있는 상황에서 뉴타운 사업의 평가를 위하여 뉴타운 사업과 기존의 재개발사업의 실제적인 차이점을 분석한 연구나 보고서는 미비한 실정이다. 따라서, 본 연구의 목적은 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업과 기존 방식의 주택재개발사업의 공공시설 확보계획의 차이점을 알아보는데 있다. 공공시설 확보계획의 차이점을 분석하기 위해 기존방식의 주택재개발사업과 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업의 공공시설의 평균면적을 구하여 1개 사업구역당 공공시설의 확보면적과 면적비율을 비교 하였다. 그리고 사업구역을 30,000㎡를 기준으로 4개의 그룹으로 구분하여 구역면적 그룹별 공공시설의 평균 면적비율을 비교하고 T-test를 통해 통계적 유의성을 검정하였다. 비교하는 공공시설은 주택재개발사업구역에 실제로 설치되는 공공시설중 도로, 공원녹지, 학교, 그 외 기타시설로 하였다. ‘도시 및 주거환경정비법’의 시행일인 2003년 7월 1일 이후에 구역지정된 42개 구역과 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업 33개 구역의 공공시설 확보계획을 비교한 결과는 다음과 같다. 첫째, 도로의 면적 비율은 기존 방식의 주택재개발사업이 9.62% 이고 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업은 9.66%이다. 도로의 면적비율을 보면 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업의 도로율이 높게 나타나지만 차이는 적다. 그리고 30,000㎡단위로 구역 면적을 구분하여 비교하면 소규모 구역면적 그룹에서 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업의 도로율이 높고 중규모 구역면적 그룹과 대규모 구역면적 그룹에서는 기존 방식의 주택재개발사업의 도로율이 높게 나타났다. 그러나 이 차이는 모두 통계적으로 유의하지 않은 결과를 보이고 있다. 둘째, 공원녹지의 면적비율은 기존 방식의 주택재개발사업이 6.97%이고 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업은 5.55%이다. 공원녹지의 면적비율을 보면 기존 방식의 주택재개발사업이 높은 것으로 나타났다. 그리고 30,000㎡단위로 구역면적을 구분하여 비교하였을 때 모든 그룹에서 기존 방식의 주택재개발사업의 면적비율이 높았다. 그러나 통계적으로 유의하지 않은 결과를 보이고 있다. 셋째, 학교의 면적비율은 기존 방식의 주택재개발사업이 1.11%이고 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업은 2.49%이다. 학교의 면적비율을 보면 두 사업방식은 두 배 이상의 차이를 보이고 있다. 30,000㎡단위로 구역면적을 구분하여 비교하였을 때 대규모 구역면적 그룹에서 기존 방식의 주택재개발사업의 학교 면적비율이 높았지만 통계적으로 유의하지 않은 결과를 나타내었다. 따라서, 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업과 기존 방식의 주택재개발사업의 공공시설면적의 차이는 통계적인 유의성을 확보할 수 없다. 그러나 공공시설의 평균면적 비율을 비교한 결과를 보면 학교의 확보 측면에서 뉴타운 사업이 효과를 보고 있는 것으로 분석되었다. Most of redevelopment projects were promoted as a housing-oriented without enough consideration of city infra structure. so New-Town developments of Seoul is progressing to solve this kind of problems. But, Studies or reports are insufficient about analyzing actual differences between New-Town developments and the current redevelopments to estimate New-Town developments of Seoul. Therefore, the purpose of this study is to find out the difference of the public facilities plan by the housing renewal project by New-Town developments and the housing renewal project by current redevelopments. In order to analyze the difference of public facilities plan, public facilities area and area ratio per 1 project zone are compared after finding out the mean area of public facilities of housing renewal by current redevelopments and the housing renewal by New-Town developments. The project zone is divided into 4 groups by the unit of 30,000㎡, the zone area and mean area ratio of public facilities in each group are compared, and statistical significance test is approved through T-test. Comparing public facilities are road, park and greens, school and other facilities. The result is as follows, comparing the public facilities plan by 42 zones, the housing renewal project by current redevelopments, designated after July 1, 2003, the date of enforcement of the 'Law for urban and residence environment renewal' with the public facilities obtaining plan by 33 zones for the housing renewal project by New-Town developments. First, the area ratio of road is 9.62% in the housing renewal project by current redevelopments and 9.66% in the housing renewal project by New-Town developments. In the area ratio of road, road ratio in the housing renewal project by New-Town is higher, but the difference is very small. When the sector area is divided by the unit of 30,000㎡ and compared, the road ratio of the housing renewal project by New-Town developments are higher in the small group and the road ratio of the housing renewal project by current redevelopments are higher in the medium group and in the large group. But the results were insignificant statistically. Second, the area ratio of park and greens is 6.97% in the housing renewal project by current redevelopments and 5.55% in the housing renewal project by New-Town developments. The area ratio of park and greens is higher in the housing renewal project by current redevelopment. When the sector area is divided by the unit of 30,000㎡ and compared, the area ratio of the housing renewal project by current redevelopments are higher in all the groups. But the results were insignificant statistically. Third, the area ratio of school is 1.11% in the housing renewal project by current redevelopments and 2.49% in the housing renewal project by New-Town developments. The difference is more than two times in the area ratio of school. When the sector area is divided and compared, the school ratio of the housing renewal project by current redevelopments are higher in the large group. But the results were insignificant statistically. Therefore, the difference of the public facilities area in the housing renewal project by New-Town developments and the housing renewal project by current redevelopments are insignificant statistically. But the result of compared the area ratio of public facilities shows that the housing renewal project by New-Town Project developments are regarded more effective in school area.

都心 再開發의 建築 計劃 要素 特性에 關한 硏究 : 서울시 『강북 뉴타운 개발 계획』의 사례분석 중심으로

문용민 弘益大學校 大學院 2004 국내석사

서울시는 지난 1998년 「서울시 주택재개발 기본계획」을 수립하여 시행함으로서 난개발의 대명사격이었던 기존 주택재개발사업을 지역특성을 고려한 토지이용 계획, 적정밀도 개발, 최소한의 녹지 및 공공시설 확보기준 제시 등을 통하여 재개발사업 추진에 많은 질적인 변화를 가져온 것이 사실이다. 그러나 「주택재개발 기본계획」에 의한 사업 역시 민간위주의 개발이라는 속성상 악화되고 있는 서울의 도시환경 및 주거환경을 근본적으로 개선하기에 한계가 있을 수밖에 없음이 너무나 자명한 사실이다. 또한 지난 1968년 영동개발 이래로 수도권 재배치법 등 강북지역에 대한 차별적 규제와 강남지역으로의 인구, 학교 등의 이전 권장 및 지속적 기반투자 등의 원인으로 서울시는 강남집중으로 표현되는 지역간의 격차가 날로 심화되고 있다. 70년대와 80년대를 통하여 지속적으로 시행된 정부와 서울시의 강북집중억제 및 강남개발촉진정책이 오늘날 역 불균형의 문제를 불러오고 있는 것이다. 생활환경, 교육여건, 부동산가격 등의 불균형은 심각하여 최근에는 사회적 통합의 문제가 대두되기에 이르렀고, 서울의 강·남북 균형발전의 문제는 부인할 수 없는 당면과제가 되었다. 강북 지역의 입지특성에 맞는 주거 공간 조성과 계획적, 종합적, 단계적 개발, 자치구간 경쟁체계 확립 및 민간 활력 최대 활용이라는 정책아래 재개발 사업으로서 시행되는 뉴타운 개발의 이론적 고찰과 사례 분석을 통하여 현재 시행되는 도심 재개발 계획을 바람직한 방향으로 추진하기 위한 방안을 제시 하고자 한다. 이에 본 연구는 선행 연구 및 강북 뉴타운 개발 계획의 요소별 분석을 통해 우리나라 기존의 재개발 사업의 문제점을 이해하고. 강북 뉴타운 사례와 국외 도심 재개발 사례의 계획적 요소 둥을 비교분석하여 결론을 도출하였다. 본 연구의 흐름과 방법은 다음과 같다. 『제 2 장. 서울시 도심 재개발 개념과 계획』에서는 문헌연구와 현장 답사를 통하여 서울시의 재개발 개념 및 현황을 파악하고, 기존 연구의 고찰을 통해 뉴타운 개발의 개념과 필요성을 고찰하고자 한다. 『제 3 장. 서울시 도심 재개발 계획사례 분석』은 예비적 고찰로서 알아본 서울시의 재개발 계획인 뉴타운 개발을 길음, 은평, 왕십리의 시범대상별 사례를 통해 계획적 특성을 분석하여 그 구체적 특성과 문제점을 알아보고자 한다. 『제 4 장. 국외 도심 재개발 계획의 특성』은 영국, 독일, 프랑스등의 유럽과 일본, 미국의 도심재개발 사례분석을 중심으로 국외 도심재개발의 계획적 특성을 살펴보고 강북 뉴타운과 국외 사례의 재개발에 관한 분석을 기초로 하여 각 부문별로 계획 요소를 비교 검토하기 위한 기초 자료 제시를 목적으로 한다. 『제 5 장 도심재개발 사례의 계획 요소별 특성』는 이상과 같은 각 사례의 도심재개발에 관한 분석을 기초로 비교분석을 위한 분석의 틀을 설정한다. 『제 6 장. 결론』은 앞에서의 분석을 통한 본 연구의 결론을 도출하고자 한다. 이상의 이론적 고찰과 사례의 비교 분석을 통해 진행된 본 연구의 결과는 다음과 같다. 우리나라에서 처음 시도되는 기성시가지에 대한 대규모 재개발사업인 뉴타운 개발이 당초 의도된 성과를 거두기 위해서는 첫째, 정부 또는 지자체 주도의 일방적인 접근 방식을 벗어나 민관합동, 파트너쉽, 개발공사, 주민참여방식의 비영리단체 등 다양한 개발주체의 참여를 통해 개발을 촉진하면서 이해관계자 간의 협력체계를 확립하는 것이 필요하다. 둘째, 강북 뉴타운의 MA방식의 설계 협력 체제를 효율적으로 운용하기 위한 조정체제나 각종 디자인 조정수단의 분석을 통해 각종 변용례를 유형화하여 지역마다 사업성격에 카른 적용방안을 마련해야 한다. 셋째, 도심재개발정책의 일관성과 도시기본계획, 재개발기본계획, 도심부관리 기본계획 등 관련계획과의 유기적 연계성을 유지하여 보다 명확한 전략적 비젼의 제시와 마스터플랜식 접근이 필요하며 실천성 중시의 사업계획의 수립이 필요하다. 넷째, 다양한 도심형 집합 주택의 개발을 통한 생활가로공간을 형성시켜야 한다. 생활가로 만들기로서의 집합주택 계획은 가로공간을 일상적 생활공간화한다는 것을 의미하며 가로공간이 단순한 통행의 공간이 아니라 거주자들의 일상생활을 담는 공간으로서, 이를 통하여 단지 하나가 완결적인 생활단위로 제한되지 않고 주변 단지 또는 도심공간과 융합하는 공간을 만들어야 할 것이다. 따라서 주변 환경에 대하여 폐쇄성보다는 개방성을, 완결성보다는 중첩성을, 고립성보다는 연계성을 추구하는 계획이 되어야 할 것이다. 다섯째, 풍부한 역사·문화자원을 보존·확충하여 시민의 중심활동공간으로 활용함으로서 도심재개발의 계획요소로 적극 활용하며, 보행자 전용도로 확충 등을 통해 보행접근성과 안전성을 제고하고 직주근접과 상업기능의 활성화를 도모하기 위한 도심주거와 복합용도 개발의 활성화 그리고 도심부의 경제적 기반을 확충하기 위한 첨단 기업의 유치 및 소매업의 육성 등의 다양한 계획 요소들이 반영되어야 할 것이다. 여섯째, 지역적 잠재력과 여건을 반영한 계획이 수립되어야 한다. 도심쇠퇴의 현황과 원인분석, 도심재생에 있어 도심부의 기능과 역할의 재정립, 기존 건물과 가로패턴에 관한 역사적 개발과정의 분석 등 사회·경제·역사·문화적 여건에 관한 철저한 기초 자료의 분석을 바탕으로 대상지역의 장점과 잠재력을 극대화 하여 그 지역의 아이덴터티를 살릴 수 있는 도심재생의 기법을 반영한 계획이 수립되어야 한다. 기존의 도심재개발의 경우 대부분이 형식적인 현황조사에 그치거나 분석내용과는 별다른 연계성 없이 계획이 수립되고 있음을 볼 때 보다 철저한 조사 및 이에 기초한 계획수립을 명문화하는 제도적인 보완이 필요하다. 무엇보다 중요한 것은 환경과 역사를 존중하는 시각에서 강북과 강남은 서로 다른 도시 이미지를 가지는 곳으로 발전시켜야 하며. 강남이 현대적인 도시 및 주거공간으로의 발전이라면 강북은 역사, 환경, 문화가 공존하는 강남과는 다른 정체성을 갖도록 발전시켜야 할 것이다. 본 연구는 강북 뉴타운 개발 계획과 국외 도심재개발 사례의 정책 및 계획적 요소의 특성을 중심으로 뉴타운 개발을 효율적으로 운용하기 위한 조정체제나 각종 디자인 조정수단 및 지침서의 분석을 통해 뉴타운 개발의 변용례를 유형화하고 사업성격에 따른 적용형태를 도출하여 거주환경의 질적인 개선과 변화하는 설계환경을 극복할 수 있는 방안을 모색하는데 기초적 자료를 제시하였다. Seoul established and enforced 「A master plan for house renewal of Seoul」 in year 98'. This plan created qualitative changes of forwarding renewal project through land utilization, appropriate density development, suggestion of minimum afforestation and public facilities guarantee considering regional specific character for the existing house renewal project which is regarded for difficult development. However, it is apparent that there are limitations to fundamentally improve the urban and the residential environment which grows worse as an attribute of the development runs for private through the project of 「A master plan for house renewal of Seoul」 Inter-regional differences which represented as GangNam Focused in Seoul is getting deepening due to GangBuk Area's discriminate restriction from Re-Arrangement Rule of the Metropolitan Area since 68 YoungDong Renewal, encouragement of moving school & population into GangNam Area, and continuous foundation investment. Government and Seoul continuously enforced restraint centralization of GangBuk and development promotion policy of GangNam throughout 70's and 80's and is causing problems of regional imbalance as today. The imbalance of life environment, educational condition and real estate price is extremely serious that raises discussion of social unification, and became undeniable immediate assignment at issue of equal dove1opment between GangNam and GangBuk It aims at suggesting assignment for driving forward the downtown renewal plan to desirable direction which is enforced currently through case analyzing and theoretical inquiry into a new town renewal as renewal project under the policy of residential space construct ion corresponded to location of GangBuk are and planned, synthetic, phase-in development establishment of competing system for self-governing district and maximum utilization of private vital power. Hereupon, this research understands the problem of existing renewal project through theoretical inquiry into new town renewal case and preceding research, and reached a conclusion by comparisons and analysis of GangBuk New Town case and an important factor of overseas project. The procedure and method of main research is as follows; 『Chapter 2. Renewal plan for GangBuk New Town』, intends to grasp the concept and situation through researching literature and field survey and consider the need and concept of new town development of GangBuk through consideration of existing research. 『Chapter 3. Planned factor classified by New Town model project of GangBuk』 intends to investigate the New Town development which inquired for preliminary consideration of its specific character and problems by analyzing planned factor through the model subject case classified by the project of GilUm, EunPyoung, WangShimRi. 『Chapter 4. Overseas downtown renewal case』 examines planned characteristics of overseas downtown renewal through case of the She field city in England and Newtown Bell Colin Minamiosawa complex in Japan aims at presenting basic data for comparing phase-in factor classified by a section based on analysis of new town of GangBuk and overseas renewal case. 『Chapter 4. Conclusion』 intends to drive in the conclusion throughout the analysis conducted. The main research concluded throughout theoretical consideration and comparison & analysis of cases as follows; To achieve originally intended success of renewal project of New Town development for established town in large scale that is attempted first in our nation First, it must be required deviating the unilateral approaching method of government or a local self-governing body and establish mutual cooperation between all interested parties with promoting development through various subject of development of cooperation of public and private, a partnership, a public development corporation and a nonprofit organization under participation of residents' method. Second, to operate design co-operation system of MA method for GangBuk new town efficiently, application plan must be drew up classified by local with visualizing the various possible change cases through analyzing regulation system or regulation measures of various design. Third, it is required to establish the project plan focusing on practical degree and present the much clear strategic vision by maintaining systematic link with associated plan such as a urban master plan, a renewal master plan, a downtown control master plan and consistency of a downtown renewal master plan. Most of all, as point of view to respect its history and environment, GangBuk and GangNam should be developed to have different images. As if GangNam develops with an image of modern city and residential space, GangBuk should be developed to have an image of coexistence with history, environment and culture which is different identity from GangNam. This research aimed at present ing fundamental data to search for a plan to overcome changing design environment and improve the quality of residential environment with drawing up the application form according to project character and visualizing the possible change cases of New Town development through analysis of regulation system and regulation measures of various design to be able to operate focusing on GangBuk new town development plan wi th case from overseas downtown renewal and its characteristics of planned factor.

都心再開發 商業地域內 住居機能 構成을 위한 建築計劃 硏究 : 종로구 장사동 일대를 대상으로

빈철진 弘益大學校 大學院 2001 국내석사

도시재개발은 도시화에 수반하여 불가피하게 일어나는 여러 가지 부작용이나 폐해를 개선하기 위한 시가지 재정비 및 제어수법으로 볼 수 있다. 이는 산업화와 도시화를 일찍 경험했던 선진국에서 먼저 부닥치게 되었으며 국가별로 여건이 다르고 문제도 여러 가지이므로 해결하는 기법도 각양 각색이다. 우리의 경우도 60년대부터 정부가 조국 근대화라는 정책아래 공업화, 산업화를 추진함에 따라, 대도시로의 인구집중에 따른 도시문제가 발생하기 시작하였다. 1960년대 이후 급속한 산업화, 도시화에 따른 시가지의 확산으로 개발에 급급하였고, 1970년대 후반에 가서야 도심정비시책의 필요성이 크게 대두되었다가, 88년 서울 올림픽 개최에 따른 도시정비정책의 일환으로 집중적으로 시행하게 되었으나 재개발이 시기적으로 늦은 셈이다. 그나마 현재까지 진행된 재개발의 대부분은 관계기관의 노력에도 불구하고 사업의 공공성이 결여된 채 시장경제의 논리에 의해 수행되어 왔으며, 도시전체의 장기적인 균형 발전이 충분히 고려되기보다는 국부적이고 획일적인 과거의 개발논리로 진행되어, 달라진 시대상황에 따른 도시기능 및 환경의 조절과 개선으로서의 재개발이 아닌 더욱 큰 문제를 예견케 하는 개발 위주의 재개발로 진행되어 온 것이 현실이다. 실제로 지난 20-30년 간 우리는 개량이나 개선, 또는 재개발이 아닌 신개발 일변도로 기존도시의 불량지역을 외면한 채 밖으로 도시를 확장하여 왔다. 그 결과 재개발도 지역전체의 물적, 사회적, 환경적 종합개량보다는 부동산, 투자와 환수 등의 경제적, 상업적 논리에 의해 진행되어 지역적 특성이나 환경 등에 소홀 해 왔다. 더구나 경제논리에 의해 개발되는 경우 필연적으로 고밀도 개발이 수반되어 장기적으로는 교통체증, 도심혼잡가중, 소음, 공해 등 고밀화에 따른 또 다른 환경문제를 야기 시킬 수 있다는 것이다. 지금까지 불량주거 재개발을 포함하여 우리의 거의 모든 도심 재개발은 곧 고밀도의 건설을 의미해 왔고, 이는 결국 환경문제와도 무관치 않다. 이제 우리는 고밀 정돈식 철거 재개발-철거 후 경제논리에 의해 고밀도 건축을 하는-이 아닌, 후대를 생각하는 거시적으로 광역적인 차원의 환원적 의미에서는 재개발을 고려해야 할 때이다. 이미 우리는 짧은 기간의 성장 위주의 개발이 얼마나 큰 대가를 우리에게 요구하고 있는가를 충분히 경험했다. 그러므로 앞으로의 도심재개발은 지금까지의 쾌적성과 영역성의 측면에서 주상 분리와 고밀도의 주상복합을 전제로 한 도심재개발 방식에서 주상공존과 조화의 가능성을 모색하는 방향으로 인식을 전환하여 재개발 상업지역을 활성화하는 방향으로 나아가야 할 것이다. 주상공존형 도시개발은 단순한 공존이 아니라 합리적인 공존을 지향해야 한다. 일반적인 공존이 상호관용을 베푸는 상태를 의미한다면 합리적인 공존이란 상호 무리가 없는 공존을 의미하는 것으로 보아야 할 것이다. 이러한 배경에서 본 연구는 도심재개발 지역 내 사업지역을 계획의 대지로 선정, 도시공간구조변화에 따른 도심내부의 문제점을 직시하고 주거와 상업기능의 공존이란 차원에서 기존의 환경적 틀을 고수하는 방향으로 도심유지를 위한 적정밀도의 혼합용도 블록 계획안을 제안함을 그 목적으로 하여, 이를 토대로 동규모, 동질의 주변 블록에 대한 거점확대의 계기를 유도하고자 하였다. 본 논문의 구성은 다음과 같다. 제2장에서는 재개발 상업지역에 대한 일반적 고찰로 도심지 내부의 공간구조 변화에 대한 기본적인 양상들을 알아보고, 이를 통한 도심내부 상업지역의 특성을 파악한 뒤 주거기능과의 위계에 따른 계층분류에 대한 이해와 함께 용도혼합에 대한 개념적 이해 및 도심지 주거기능 확보의 필요성을 논한다. 제3장에서는 2장에서 고찰한 도심내부의 공간구조 변화에 따른 도심 재개발의 방향과 향후 상업지역의 개발방향을 모색하고 현황과 가치의 기준으로써 주거기능의 공존 가능성을 살피며, 소단위 거점개발의 측면에서 향후 도심재개발 구역의 가능성을 시사한다. 또한 기존 도심재개발 정책을 이론적으로 검토한 후 재개발의 활성화방안을 고찰하고 기본 방향을 설정하여 계획안의 지침으로 삼는다. 제4장에서는 이러한 연구의 절차를 적용한 계획안으로, 도시공간차원의 계획방향의 적용을 통해 안을 제시하고 제5장은 본 연구의 결론에 해당하며 이를 요약하면 다음과 같다. 1) 상업지역의 공간일부에 문화시설을 유치함으로써 도심의 유동인구 일부를 끌어들여 상업가로의 활성화를 도모한다. 2) 상업가로 후면에 별도의 보?차 분리를 통한 서비스도로를 확충하여 상업가로 전면주차로부터 야기되어지는 보행의 연속성 파괴를 방지한다. 3) 교통환경의 개선을 위한 대중교통 중심의 고객유치를 위해 주차장의 설치보다는 지하철과 연계된 지하쇼핑 공간의 적극적인 확충으로 도심교통환경 악화를 방지하며 지상에서 충족시키지 못한 도심지 상업지역으로서의 상업용적 밀도를 지하공간에서 충분히 확보하도록 한다. 4) 주거기능(중층?고밀 주거단지)의 적극적 도입에 의한 도심공동화 현상의 회복을 그 주된 목적으로 한다. 5) 도심부의 현재 용적률은 평균 약 250%이며, 도로와 상하수도 시설이 감당할 수 있는 수준은 약 450%이므로 전체 용적률이 이를 넘지 않도록 적정밀도수준에서 계획한다. 6) 도시의 스카이라인의 형성을 위하여 기존 노선상가 블록과의 연속성을 찾고(4-5층 정도의 중층), 개별 건축물에 있어서 현재의 상업 건물의 단위공간모듈을 정리하여 적용, 슬럼화 되어있는 노선상가의 모습을 현대화한다. 7) 대상지 내부 주거단지로의 진입공간구성에 있어 근린공공시설 및 편익시설 등의 용도를 제공함으로써 지역주민의 편의를 도모하며 지역사회의 커뮤니티 거점형성에 이바지하도록 한다. 8) 기존의 세운상가 보행 데크 하부의 슬럼화 된 공간은 전면공지 없는 기존상가의 밀집으로 인한 채광 및 보행여유공간의 부재로 말미암은 것으로 판단되므로 세운상가 측면 부분의 충분한 녹지확보로 이를 양성화, 채광 및 여유공간의 확보를 통해 활성화된 공간으로 계획하여 거점개발을 통한 광역녹지축의 재생을 모색한다. 9) 세운상가 측면에 제시된 녹지공간은 지역 문화의 재생 및 활성화의 장으로서 역사성의 회복과 지역 아이덴터티의 시발점이 되는 역할을 할 수 있도록 이벤트 광장을 계획하여 지역 문화의 자긍심을 유도하도록 한다. 이상 열거한 안들이 재개발 상업지역내 주거환경보호와 노선상가의 활성화를 위한 방안의 모두가 될 수는 없으나 이러한 방안들이 우선적으로 해결된 상태에서 보다 차원 높은 개선방안이 연구되어야 할 것이다. An urban redevelopment can be defined as a method of controlling various kinds of side-effects which are inevitably caused by an urbanization. This has been developed in the advanced countries which experienced an industrialization and urbanization earlier than developing countries. But the context of the urbanization differs from country to country, which requires rather a unique solution for each of the problems than a pre-established one by the advanced countries. In the case of Korea the urban problems were caused by the overpopulation of the urban area since the government propelled the industrialization in 1960s. The industrialization accompanied explosive expansion of the urban area, 30 the need of a redevelopment were discussed since 1970s. However the major redevelopment of the urban area started in 1980 for the 88 olympic games, which seemed to be late. To make matters worse, the redevelopment was mostly planed not for public but for commercial purpose, didn't include the long term view of the. balanced development for the whole urban area, and produced more side-effects than before. Actually in the last a few decades, the government tried to expand the city toward the suburban area rather than redevelop the city itself. As a result, the redevelopment often became a commercial project which was guided just by the theory of economics and capitalism, without the consideration of the social and environmental content. The high density of the residential and commercial areas are inevitably required for the economic reasons and it caused various urban problems like traffic jam, noise and air pollution. So, we should start to redefine the meaning of the redevelopment for the long term value of an urban area for future generations. We have already experienced the huge negative side-effects of the development without a long term vision. The redevelopment in the future should focuss on the harmonious co-existence of the residential and commercial area rather than separation of the two on the basis of pleasantness and territoriality, by activating the edge of the commercial area. This kind of development should pursue not merely co-existence but a reasonable one, which means a co-existence without any pressure on each other, In the context above, the purpose of this project are to find out the urban problems in the site (the edge of the commercial area included in the redevelopment plan of the city) and suggest a prototype of a mixed-use building block which has appropriate density of space in the harmony of the context as it is. The contents of the thesis are as following, In the 2nd chapter, the basic aspects of the change of the space structure in the urban area are examined to deeply understand the site, and then mixing the commercial and residential area considering the hierarchy of the residential area and the necessity of forming residential area in downtown are discussed. In the 3rd chapter, the future development of the commercial area with the change of the special structure examined in chapter 2 is discussed. And the possibility of the small unit development is suggested with the theoretical examination of the existing developing plans. In the 4th chapter, the final plan is suggested with applying the theory in the urban scale. The 5th chapter is a conclusion and they are; l) To activate the commercial area by developing cultural service facility to attract people 2) To prevent the disconnection of the pedestrian way by separating the car traffic off the main street 3) To develop underground shopping facilities connected with the subway to prevent traffic problem and over density of commercial facilities on the ground 4) To apply residential facilities to prevent the phenomenon of vacancy at night in urban area 5) To plan the block in the capacity of the infra structure of the city (maximum bulk rate to building lot 450%) 6) To find out the consistency among the buildings considering the skyline nearby and define the module of the commercial space for modernizing the street face.

서울市 都市再開發事業에 관한 硏究

박일규 檀國大學校 行政大學院 1990 국내석사

1960年代末~1970年代初의 急速한 經濟成長의 結果로 인해 우리나라의 都市化는 急格하게 發展되어 都市의 대개가 바람직하지 못한 構造를 形成하게 되었다. 이 때에 大都市로의 人口流入은 大都市의 過密化 現象을 더욱 深化시키게 되었고 서울市의 경우 그 程度가 다른 大都市에 비해 特히 심할 現象을 보였다. 따라서 이러한 諸問題를 解決하기 위해 1976年에는 都市再開發法을 制定하여 旣存의 老朽된 不良住居地를 整備하고 都心部의 機能回復을 爲한 改造整備를 目的으로 새로운 都市環境을 창출하기 위해 再開發事業을 實施하고 있다. 따라서 本 硏究는 第2章에서 都市再開發事業에 있어서 一般的理論으로써 槪念과 必要性을 考察하였고 特히 再開發事業의 特性과 效果를 記述하였으며 外國과 우리나라의 再開發制度의 沿革과 施行節次를 살펴봄으로써 3章의 基本資料가 되도록 하였다. 第 3 章에서는 2章을 바탕으로 美國·英國·프랑스·日本 等의 外國事例와 우리나라의 서울市에 있어서 現在(1990. 11.30)까지의 都心再開發事業 現況을 基本計劃 및 推進現況과,認可 및 區域指定, 施行者別, 用途別現況 等으로 나누어 살펴보았다. 그 結果 現在 서울市 都市再開發 現況은 總 對象 38 個區域 423 個地區 1,929千㎡中에서 認可地區는 147 個地區 (面積 697千㎡)이며 完了된 地區는 94 個地區 439千㎡으로 全體面積의 約 22.7 %에 達하고 있음을 알 수가 있다. 第4章에서는 2章과 3章에서의 基本理論과 事業推進 現況을 살펴보는 過程에서 導出되는 여러가지 問題點을 찾아 그 改善方案을 提示하고 있다. 本 章에세 硏究되는 問題點으로는 첫째 計劃政策 및 住民參與問題, 둘째, 都市構造 및 交通問題, 세째, 土地利用의 非效率性을 들수 있으며 이와같은 問題點을 解決하기 爲한 改善方案을 다음과 같이 要約할 수 있다. 먼저 첫번째로, 政策方向의 定立을 爲해 再開發計劃의 樹立에 있어서 地域內의 事前調査를 充分히 하여 法制化하고 時代 變化에 따른 對處方案이 效率的이 될 수 있도록 計劃期間이 充分하고 융통성을 가져야 하며 再開發의 波及效果를 考慮학 수 있는 政策이 立案되어야 한다. 또한 住民參與의 制度的 保障으로 住民의 意思가 充分히 反映될 수 있는 政策的 配慮가 있어야 한다는 것이다. 둘째로는 都市構造改編과 交通改善에 있어서 都市構造改編은 現在의 單核化된 都心機能을 多核化시켜 都市機能을 再配置하고 都市全體의 秩序體系內에서 융통성을 발휘해야 하며, 事業順位의 優先順位도 調整하여 機能을 活性化 해야한다. 또한 交通體系의 改善은 T·S·M 技法을 導入하여 우리나라 實政에 맞게 再開發하여 現實化시키고 駐車難을 解決하기 爲해 建物別 全用施設을 公共施設로 하고 公園 등의 公共用地를 地下로 開發할 必要가 있다. 마지막 세번째로는 土地利用의 改善을 爲해 土地利用法制의 一元化로 法體系의 복잡성을 改善해야 하며 아울러 土地利用規制法과 用途地區地域制의 改善도 重要하다고 하겠다. 따라서 第5章에서는 지금까지의 理論과 現況을 살펴본 結果로서 그 동안의 서울市 都市再開發事業이 겉으로 보이는 問題點만을 解決하려다 보니 오히려 自體的인 機能이나 構造와 같은 都市全體에 미치는 영향을 미처 생각하지 못한데서 기인하는 問題解決로서 앞으로 進行될 都市再開發事業은 都市全體的인 機能의 造化를 이루는 則面에서 出發해야 한다는 것이다. 또한 都市再開發事業의 目的이라 할 수 있는 都市機能의 回復을 위해 長期的인 計劃을 세워야 하며 單核化되어 많은 問題點을 야기시키고 있는 現 都市機能을 多核化한 都市로의 改編을 爲해 보다 긴 眼目을 갖고 地域住民의 權利保障과 意思反映이 이루어지는 보다 낳은 福祉向上을 爲해 施行되어야 할 것이다. Due to the result of rapid growth in the economic field during the period from the end of 1960s to the beginning of 1970s, the fast development of most of the cities in Korea has formed undesirable structure. During the above mentioned period, the influx of people into the large cities has resulted in aver-population in the large cities, which has shown a serious phenomenon. In case of Seoul city, the phenomenon seems to be more serious than that of orther large cities. In order to solve those problems, City Re-development Law was enacted in the year of 1976 for the purpose of implementing re-development work by means of renewing the old and unfavolrable residence area and recovering urban functions so as to create new city environment. Therefore, in the 2nd chapter of this dissertation, I have studied the concept and necessity of general theory related to urban re-developmen work. In particular, I have described the features and effects of the re-development work. The 3rd chapter includes the basic material concerning the history and implementation process of re-development process comparing Korea with such foreign countries as America, England, France, and Japan. I have also studied the present status (as of 30 Nov. 1990) of the city re-development work of Seoul city including basic plan, implementing status, approval, district designation, the workers of the project and the usage status. As a result of my study, I have found that the status of redevelopment work in Seoul city includes 38 regions and 423 districts, 19,294 square meters, among which 147 districts (dimension: 6,974 ㎡) have been (approved, of which 94 districts ( 4,394 ㎡ ) have been completed, which means that approximately 22.7% of the total dimension has been completed. Chapter 4 has suggested various methods of improvement with which to eliminate those problems occurred while studying the basic theory and the status of implementing redevelopment work specified in the chapter 2 and chapter 3. The study of this chapter 4 include those problems: first, planning policy and resident participation, second, city structure and traffic problem, third, inefficiency of land utilization. In order to solve the above mentioned problems I have suggested improvement methods of which summary is as follows: First, for the purpose of establishing the direction of policy, prior spot survey in the above mentioned regions should be thoroughly conducted and related law ought to be enacted so as to meet the requirement of long-term plan for the efficiency of implementing redevelopment work according to the change of certain period of time, 'by which sufficient and flexible redevelopment plan will be established. and reflected that district residents ought to have an opportunity to participate in the said plan pursuant to legal-guaranteed system. Second, regarding the reorganization of city structure and traffic improvement, the mono-nucleus system of the city functions should be made into multi-nucleus system so as to re-distribute city functions and to meet the flexibility within the area of total city order. And also priority of the redevelopment work ought to be arranged in order to vitalize city functions. Regarding the traffic system, T.S.M. method will be necessary to be applied for the traffic improvement which should be practically developed considering the reality of current problems of parking area. To solve this problem, it will be necessary to set up public installations and public parks for the use of under-ground parking area. Third, for the improvement of land utilization, the complicated legal system ought to be improved by means of making it into unitary system and also the law and regulations which control land utilization and the usage of district system ought to be improved. Therefore, in the chapter 5, I have studied the various problems concern ing the city redevelopment work as a result. of reviewing the status of theory on the said work, which should be, in my opinion, directed toward functional harmonization of total city redevelopment project. For the purpose of recovering city functions which is the goal of city redevelopment work, a long-term plan will have to be established and be implemented so as to form multi-nucleus system of urban functions by eliminating mono-nucleus system which has occurred lots of problems so far, and the above mentioned long-term plan should be established for the welfare of district residents and guarantee their legal rights and also their opinions ought to be reflected in the establishment of the said plan.