주택임대차 분쟁에 관한 법적 연구 : 예방과 조정을 중심으로

황은혜 한국방송통신대학교 대학원 2022 국내석사

This study examined the types and frequencies of housing lease disputes and mediation outcomes using 4-year housing lease dispute data from the Housing lease Dispute Mediation Committee of the Suwon branch of the Korea Legal Aid Corporation. This research also investigated dispute prevention strategies in other countries and reviewed the problems of current prevention and mediation procedures in Korea to provide suggestions for the improvement on the prevention and mediation of the housing lease disputes. Findings revealed that housing lease-related disputes were mainly regarding deposit return (39.38%), landlords’ repair/maintenance obligations (19.44%), and tenants’ restoration obligations (16.55%), which sum up to 75.37% of all dispute cases (n = 1,334). The average amount involved in disputes was found to be less than 10 million won, except for the ones for deposit return disputes. This study showed that the main cause of housing lease disputes are (a) unclear rights and obligations of the landlord and tenant that are not specified in the housing lease contract, (b) ambiguous regulations in the 「Civil Act」 or 「Housing Lease Protection Act」, which is difficult to complement the deficiency of the housing lease contract, and (c) the landlord or tenant’s failures of abiding by the legal obligations. Based on the findings, suggestions for the improvement of housing lease dispute prevention and mediation procedures were provided as followings. First, it seems necessary to improve the standard housing lease contract. A detailed contract written from the anticipations of the possible future disputes will allow us to prevent housing lease disputes effectively. Second, it seems beneficial to legislate move-in and –out investigations in 「Housing Lease Protection Act」 for both landlords and tenants. The check-list from the move-in and -out inspections can be used for the proof of the condition of the premises, which would take a crucial role in dispute resolutions. Third, 「Housing lease dispute prevention and resolution standards」, specific recommendations and protocol for the negotiation and mediation procedures, should be developed. Fourth, a new regulation on the rights and obligations of the landlord and tenant should be established in the 「Housing Lease Protection Act」 to ensure a peaceful residence of the tenant as well as the landlord's rights to maintain the premises. The legal regulations will complement the insufficient contract between the two parties. Fifth, the budget for the housing lease mediation project should be increased and allocated separately from any other legal aid projects. The increased budget and independence of the Housing Lease Dispute Mediation Committee of the Korea Legal Aid Corporation will lead to the improvement of the effectiveness of dispute prevention and mediation. Furthermore, from a mid- to long-term perspective, it seems necessary to separate the Housing Lease Dispute Mediation Committee from the Korea Legal Aid Corporation and operate three public institutions, the Korea Legal Aid Corporation, Korea Land and Housing Corporation, and Korea Real Estate Board systematically. Lastly, further research on the prevention and mediation procedures for housing lease disputes should be conducted. Prior research and legislative movements on housing lease disputes have focused on the protection of the tenant's security deposit and period of residence, leaving both landlord and tenants’ obligations unspecified. Thus, in-depth follow-up studies on this topic are called for. We hope that the culture for an advanced housing lease contract will prevent and settle disputes through a reasonable resolution. Key words : housing lease, dispute prevention, dispute type, cause of dispute, dispute mediation, dispute resolution 춘추시대 철학자로 알려진 노자는 “모든 일에 예방이 최선의 방책이다.”라고 하였다. 무슨 일이든 문제가 되기 전에 주의해야 하며, 일이 벌어진 뒤에는 이를 해결하기 어렵다는 뜻이다. 그러나 현행 법률과 제도로는 주택임대차 분쟁 중 대다수를 예방하기 어렵다. 일반적으로 현행 주택임대차 계약은 공인중개사를 통하여 체결되고 있다. 그러나, 공인중개사협회에서 사용하는 주택임대차 계약서로는 분쟁을 예방하기 어렵다. 이 계약서는 일시적 계약인 매매계약을 기준으로 만들어졌으나, 임대차 계약은 사고팔면 끝인 매매계약과 다르게 계속적 계약이기 때문이다. 따라서 계약 기간 중 또는 계약 기간만료 후 분쟁이 일어나는 부분에 관한 구체적인 계약조항이 필요하다. 하지만, 임대인과 임차인은 계약 시 발생하지 않은 분쟁에 관하여 구체적인 계약조항을 제시하기 껄끄러워하거나, 그 중요성을 가볍게 생각하는 경향이 있다. 그 결과 주택임대차 계약서에 명시되지 않은 불분명한 권리·의무에 관하여 주택임대차 분쟁이 발생하고 있다. 한편, 당사자들의 합의가 없으면 적용되는 보충적 성질의 「민법」과 「주택임대차보호법」도 분쟁 예방과 해결에 대한 명확한 기준을 제시하지 못하고 있다. 이와 같은 관점에서 주택임대차 분쟁 예방과 조정절차에 관한 개선방안을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 주택임대차표준계약서를 개선하고 활성화할 필요가 있다. 계약을 체결할 당시 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예상하여, 그에 대한 다양한 대비책을 수립하는 차원에서 비교적 상세한 계약서를 작성한다면 주택임대차 분쟁을 예방할 수 있다. 둘째, 「주택임대차보호법」에 임대인과 임차인은 이사 전·후 주택 시설물 점검표 (Move in Move out Inspection) 작성을 의무화하여야 한다. 임대인과 임차인이 입주 당시 건물 및 시설물 상태에 관하여 점검표(Inspection)에 자세히 기록한다면, 계약 기간만료 후 이를 활용하여 건물 및 시설물 상태를 확인하고 원상회복과 관련된 주택임대차 분쟁을 예방할 수 있다. 셋째, 주택임대차 분쟁을 예방하고 원만하게 해결하기 위하여 「주택임대차 분쟁 예방 및 해결기준」이 필요하다. 우리나라는 주택임대차 분쟁 발생 시 분쟁 예방 및 해결기준이 없다. 따라서 구체적인 합의 또는 권고의 기준을 만들어 그 기준을 고시할 필요가 있다. 넷째, 「주택임대차보호법」에 임대인과 임차인의 권리·의무 규정을 신설해, 임차인의 평온한 거주를 보장하고 임대인의 주택 훼손염려를 해소하여야 한다. 미비한 계약체결로 분쟁이 발생하였을 때 보충적으로 법률규정을 통하여 분쟁의 예방과 해결기준을 제시한다면, 이해가 상반되는 당사자들의 주택임대차 분쟁을 예방하고 해결할 수 있다. 다섯째, 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회의 개선방안으로 주택임대차 조정사업 예산을 법률구조사업과 분리하여 편성·집행함으로써 사업의 자체적인 발전을 도모하고 독립성을 강화하여야 한다. 나아가 중·장기적인 관점에서 주택임대차분쟁조정위원회를 별개의 정부조직으로 개편하여 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원 3개의 공공기관을 통합하여 체계적으로 운영할 필요가 있다. 여섯째, 주택임대차 분쟁 예방과 조정절차에 관한 지속적인 연구가 필요하다. 그동안 주택임대차 분쟁에 관한 대다수의 선행연구와 입법 활동은 임차인의 보증금 보호와 거주기간에 관한 것에 집중되어왔다. 따라서 현실적으로 분쟁이 많이 발생하는 임대인의 유지수선 의무와 임차인의 원상회복 의무에 관한 입법연구는 부족한 실정이다. 임대인의 재산과 임차인의 거주 안정성이 보호될 수 있도록 하기 위해서는 주택임대차 분쟁에 관하여 더욱 깊이 있는 후속연구를 하여야 한다. 끝으로, 선진화된 주택임대차 계약문화로 분쟁을 예방하고, 분쟁이 발생하면 합리적인 해결방안으로 분쟁을 조정하기를 희망해본다. 주제어 : 주택임대차, 분쟁예방, 분쟁유형, 분쟁원인, 분쟁조정, 분쟁해결

민간임대주택사업 개선 방안에 관한 연구 : 관련 취득세, 재산세, 양도소득세를 중심으로

백영록 서울과학기술대학교 2013 국내석사

국문초록 제 목 : 민간임대주택사업 개선 방안에 관한 연구 - 관련 취득세, 재산세, 양도소득세를 중심으로 - 2011년 현재 전체 임대주택 7,395,499호 중 일반다주택자가 공급하는 임대주택은 5,935,986호로 전체 임대주택의 80% 이상을 차지하고 있는 것으로 추정된다. 그러나 「임대주택법」상 민간임대주택은 전체 임대주택의 5.95%, 일반다주택자가 공급하는 임대주택의 7.42%에 불구하다. 이러한 이유로 정부는 임대주택에 관한 정책을 정확하고 안정하게 수립하기가 어려우며 주택임대사업과 관련한 종합소득세를 부과하는데도 어려움을 겪고 있다. 이에 취득세, 재산세, 양도소득세를 중심으로 한 본 연구의 목적은 일반 다주택자들이 주택임대사업자로 등록하도록 유도하기 위해 세금 차별화 조건 분석을 통해 개선안을 제시하는데 있다. 그리고 더 나아가 이번 연구로 인해 많은 일반다주택자들이 주택임대사업에 적극참여 함으로서 임대시장이 활성화될 뿐만 아니라 전월세가격과 부동산시장의 안정을 이루고 정부가 임대주택에 관한 정책을 정확하고 안정하게 수립하며 정부의 종합소득세 수입이 증가하기를 기대한다. 본 연구의 목적을 달성하기 위하여 주택임대사업관련 증감분석, 취득세·재산세·양도소득세 감면과 종합소득세간의 상관분석, 설문조사 분석을 하였으며 도출된 결론은 다음과 같다. 첫째, 주택임대사업관련 증감분석을 통해 일반다주택자와 주택임대사업자간의 세금혜택의 차별이 일반다주택자들을 주택임대사업자로 유인하는데 하나의 방법이 될 수 있다는 것을 알 수 있었다. 둘째, 취득세·재산세·양도소득세 감면과 종합소득세간의 상관분석을 통해 일반다주택자가 주택임대사업자등록을 하고 임대소득을 신고하도록 하기 위해 세제혜택을 주고자 한다면 취득세를 면제시켜주고 임대기간동안의 양도소득세도 면제시켜줄 필요가 있다는 것을 알 수 있었다. 셋째, 설문조사 분석을 통해 연령대가 50대 이상으로 유주택자이고 소유주택 수가 많을수록 주택임대사업자일 수록 현행 주택임대사업자에 대해서는 전용면적 149㎡이하로 분양주택여부에 관계없이 취득세를 면제해 주고 임대기간동안 발생한 양도차익에 대해서도 면제해 주기를 바라고 있었으며 보증금 인상률에 대해서는 강한 규제를 받더라도 현실에 맞게 10%대로 올려주기를 기대하고 있었다. 그리고 현재 주택임대사업조건에 만족하지 않고 있다는 것을 알 수 있었다. 지금까지는 부동산 시장이 침체하면 부동산경기를 활성화시키기 위해서 일반다주택자들에게 취득세나 양도소득세를 감면시켜주거나 면제시켜주는 정책을 펼쳐왔다. 그렇다가 부동산시장에 투기바람이 불면 이를 막기 위해서 세금혜택을 주지 않거나 중과세하기를 반복해 왔다. 그러나 이러한 대처 방법은 일반다주택자와 주택임대사업자간의 세금의 차별을 없게 하거나 오히려 역 차별을 하는 결과를 초래하고 있다. 그리고 처방의 효율성 면에서도 이런 방식은 단기적인 처방일 뿐 중장기적으로 부동산시장을 안정화 시키는데 별로 도움이 되지 않았다. 이에 합법적으로 주택임대사업자 신고를 하고 종합소득세를 내는 주택임대사업에게 전용면적 149㎡이하까지 분양주택 여부에 관계없이 취득세를 면제시켜주고 임대기간 동안에 발생한 양도차익에 대해서도 면제시켜줘야 한다. 그리고 취득세 감면으로 인한 지방재정의 부족분은 일반다주택자들의 주택임대사업자등록으로 인해 증가한 종합소득세로 보전해 주는 방안이 필요하다. 임차보증금 인상률을 10%까지로 현실화 시켜줘야 한다. 그리고 만약에 임차보증금을 매년 10%를 초과하여 올려 받는 경우에는 면제받거나 비과세 받은 취득세와 양도소득세를 벌칙으로 환수해야 한다. 이러한 방법으로 부동산시장을 관리한다면 아무런 세금혜택을 볼 수 없는 일반다주택자들은 세금혜택과 안정된 월세를 받기 위해 주택임대사업자등록을 할 것이라고 판단되며 이러한 현상으로 인해 부동산시장이 중장기적으로 안정될 것으로 사료 된다. Abstract The Study on How to Improve Private Rental Housing Business -Focusing on Acquisition, Property and Transfer Income Tax- Baek, Young Rok (Supervisor Park, Byung Kyu) Dept. of Housing Development and Management Graduate School of Housing Seoul National University of Science and Technology As of 2011, rental houses provided by individual multi-homeowners are 5,935,986 units, accounting for more than 80% of total rental houses of 7,395,499 units in Korean housing market. However, private rental houses registered under the Rental House Act are only 5.95% of the total rental houses and 7.42% of rental houses provided by multi-homeowners. For this reason, the government finds it difficult to establish proper and stable policy for rental houses and impose taxes on rental houses. Against this backdrop, this study aims to examine acquisition tax, property tax and transfer income tax and offer alternatives by analyzing tax differentiation designed to encourage general multi-homeowners to register as housing rental business owners. In addition, the author hopes that this study encourages private multi-homeowners to actively participate in rental housing market so as to achieve the following objective: the rental housing market can be revitalized; rental prices and the housing market can be stabilized; the government can establish proper and stable policy on rental housing, and; the government can secure more revenue from general incomes tax. In order to achieve the goal of the study, the paper analyzed increase/decrease of rental housing business, examined the relations between reduced acquisition, property, and transfer income tax and general income tax, and conducted surveys on the issue. The results of the analysis are as follows: First, the analysis of increase/decrease of rental housing business shows that providing different tax benefits between general multi-homeowners and housing rental business owners can be one of the measures to encourage general multi-homeowners to registered as housing rental business owners. Second, the analysis of the relations between reduced acquisition tax/property tax/transfer income tax and general income tax shows that, if the government intends to provide multi-homeowners with tax benefits to encourage them to register as housing rental business owners and declare their income from the rental business, it shall give exemption on acquisition tax and the transfer income tax during the period the housing is rented. Third, the survey analysis shows that homeowners in their 50s or above want the government to give exemption on acquisition tax regardless of the current regulation on housing bigger than 149m² in size and provide exemption on margin from transfer incurred during the rented period. They also expected the deposit increase rate to be in the 10% range to reflect the market reality, even if it would put them under strong restrictions. The more houses the respondents have, the stronger these expectations were. The survey results also show that they are not satisfied with the current conditions of housing rental business. When the housing market is sluggish, the government has reduced or exempted acquisition tax or transfer income tax for general multi-homeowners as an attempt to revitalize the market. If housing market is hit by speculation, the government, in turn, stopped giving the tax incentives or levied heavy tax. However, these policy measures ended up eliminating differentiating effects of taxes imposed on general multi-homeowners and housing rental business owners or even caused more disadvantages for registered rental business owners. In terms of effectiveness, these policies were only stopgap measures and were not effective enough to stabilize the housing market in the mid and long-term. Therefore, it is recommended that the government give exemption on acquisition tax for housing under the size of 149m² and provide exemption on margin from transfer incurred during the rented period for legally-registered housing rental business owners who pay general income tax. In addition, the tax revenues reduced by acquisition tax exemption shall be supplemented by increased general income tax driven up by newly added registered housing rental business owners who turned from general multi-homeowners. In addition, the deposit increase rate should be increased to up to 10% in order to reflect the market reality, and those who exceed the 10% in their annual rental deposit increase rate shall be penalized by getting the exempted acquisition tax and transfer income tax returned. These measures will help to encourage general multi-homeowners, who cannot enjoy any tax benefits, to register as housing rental business owners in order to secure tax incentives and stable income from rent, which will ultimately stabilize the housing market in the mid to long-term.

대학교 기숙사가 대학가 주변 연립∙다세대주택 임대료에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울 경기 지역 대학을 중심으로

팍마 건국대학교 대학원 2021 국내석사

임대사업자의 성장과 대학가의 원룸 주택 수요로 인해서 대학 기숙사와 대학촌을 둘러싼 갈등이 거의 해마다 일어나는 것은 실정이다. 그들 주장의 주요핵심은 ‘생존권 침해’ 다. 기숙사를 신축하면 임대사업자의 생계와 관련된 상품이라서 기숙사와 경쟁 관계를 끊음 없이 해왔다. 최근 저금리 기조로 인해서 대학가 주택들의 빠른 속도로 월세로 전환되고 있으며, 안정적인 부동산 투자로 대학가 주택들을 활용하여, 생계를 유지한 노인 임대사업자들이 늘고 있는 것은 현실이다. 이러한 현실을 반영하여 대학가 연립∙다세대 주택 임대료와 대학 기숙사비 간이 서로 영향을 주는지 대해서 확인해 보는 것이 나름대로 의미가 있을 것으로 예상된다. 따라서 본 연구는 서울∙경기를 포함한 75 대학 기숙사와 대학교를 중심으로 보증부 월세로 거래하는 연립∙다세대 주택을 사례 대상으로 하여, 국토교통부에서 제공하는 전∙월세 실거래가 자료를 사용하였다. 종속변수는 해당 대학 1인 기숙사비 (1인 또는 2~4인 인실 별 기숙사비(1인 기준)에 실개수를 가중평균한 기숙사비), 대학가 주변 외부임대료, 주변임대료-기숙사비 등으로 설정하였으며, 헤도닉 가격 모형으로 실증분석을 진행하였다. 분석한 결과, 민자기숙사 신축으로 인해서 기숙사비가 비쌀수록, 대학 총외국인 학생이 증가할수록, 기숙사 준공연도가 오래될수록, 대학가 주변 주택임대료가 증가하는 것으로 분석되었으며, 기숙사 수용률이 높을수록, 기숙사 준공연도가 최근일수록, 대학생 평균등록금 높을수록, 대학가 주변 주택임대료가 감소하는 것으로 분석되었다. 전반적으로 보면 대학 기숙사가 대학가 연립∙다세대 주택임대료와 유의한 관계가 있는 것으로 확인되었다. 따라서 본 연구 결과는 기준 선행연구 (김다현∙김정아, 2014)를 따르면 대학의 기숙사 확충은 대학촌의 주택 임대료를 낮추는 결과를 가져오는 것을 실증적으로 확인할 수 있었다, 또한 (정준구, 2019)연구를 따르면 기숙사의 건립이 주변 임대주택에 영향을 주는 것으로 확인되었으며, (-)의 영향을 주는 것으로 확인되었다. 는 분석 결과와 동일하게 나타났다. Due to the growth of rental businesses and the demand for one-room housing by colleges, it is a reality that conflicts between college dormitories and college villages occur almost every year. The main core of their argument is the “violation of the right to live”. When a new dormitory is built, it is a product related to the livelihood of the rental business, so it has been in constant competition with the dormitory. Due to the recent low interest rate, college houses are rapidly converting to monthly rent, and it is a reality that the number of elderly rental businesses who have made a living by utilizing college houses through stable real estate investment is increasing. Reflecting this reality, it is expected that it will have its own meaning to check whether the relationship between the rent of the university-level alliance and the rent of the multi-family housing and the university dormitory cost has an effect on each other. Therefore, in this study, the actual monthly rent transaction price data provided by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport was used as a case target of 75 university dormitories including Seoul and Gyeonggi and allied and multi-family houses that deal with monthly rent with guarantees at universities. Dependent variables were set as the weighted average of the university's dormitory cost per room (the weighted average of the number of dormitories per room for 1 person or 2-4 people (per person), external rent around the university, surrounding rent-dormitory cost, etc. An empirical analysis was conducted with a price model. As a result of the analysis, it was analyzed that the higher the dormitory cost due to the new private dormitory construction, the higher the total number of foreign students at the university, the longer the dormitory was built, the longer the dormitory was built, the higher the housing rent around the university town, and the higher the dormitory acceptance rate, the more the dormitory was built. It was analyzed that the more recent and the higher the average tuition fee for college students, the lower the housing rent around the university area. Overall, it was found that university dormitories had a significant relationship with the university-level alliance and multi-family housing rental rates. Therefore, the result of this study is a standard preliminary study” (Kim Da-hyun 〮 Kim Jung-ah, 2014) empirically confirmed that the expansion of university dormitories results in lowering the rent of housing in university villages. It has been confirmed that it has an effect on rental housing, and it has also been confirmed that (-) has an effect.” It appeared the same as the analysis result.

주택임차권등기명령제도에 관한 연구

조성길 경원대학교 사회정책대학원 2009 국내석사

<국문초록> 주택임차권등기명령제도에 관한 연구 조 성 길 경원대학교 사회정책대학원 부동산정책전공 지도교수 이 승 우 주거는 인간이 자신의 존엄성을 지키고 인간다운 삶을 누리기 위한 가장 기본적인 조건이다. 따라서 주거의 안정을 법적으로 보장하는 것은 일차적으로는 인간의 존엄성을 보장하는 헌법의 이념에 합치하며, 2차적으로는 사회의 안정성을 유지하는 필수적인 요건이라 하겠다. 2005년 우리나라의 자가주택보유율은 55.5%에 그치고 있어, 전 가구의 절반가량이 전세나 임대차를 통해 대부분의 주거를 해결하고 있는 실정이다. 이 중 전세권은 물권으로써 강력하게 보호받고 있는 반면 채권적 전세나 임차권은 그 본질이 채권으로써 우리 민법체계 안에서는 보호받기가 어려운 실정이다. 보다 강자의 위치에 있는 임대인은 전세권설정보다는 채권적 전세나 임대차계약을 선호하게 마련이고, 이 때문에 채권적 전세나 임대차계약을 물권에 준하는 수준으로 보호해야 할 필요성이 점차 대두되었다. 이러한 시대적 요청에 따라 1981년 3월 5일 전문 8조, 부칙 3항으로 구성된 주택임대차보호법이 법률 3379호로써 제정되었다. 이후 10차례의 개정을 거치면서 임차인의 권리를 크게 신장시키게 되었고, 이로써 임대인과 임차인 사이의 불합리하고 불균형적인 관계를 상당부분 개선할 수 있게 되었다. 임차권등기명령제도는 4차 개정의 핵심사항으로 임대인의 동의 없이도 임차인 단독으로 임차권등기를 경료 할 수 있게 한 제도이며, 대항력을 유지, 존속할 수 있게 해준다. 즉 임차권등기가 경료되면 그때부터 임차인은 대항력의 요건을 상실하여도 처음 대항력을 갖춘 때에 소급하여 제3자에게 대항할 수 있다. 또한 대항력을 갖추지 못하였거나 중간에 상실한 경우 임차권 등기가 경료된 때에 새롭게 대항력을 취득할 수 있다. 임차권등기명령의 신청요건으로 임대차의 종료와 임대차보증금을 반환받지 못했을 것이 필요하다. 이 때 임대차가 종료된 원인은 불문한다. 다만 이 경우 임차인이 이러한 조항을 악용할 우려가 있다. 따라서 명백히 임차인의 귀책사유에서 비롯된 임대차계약의 해지에는 임차권등기명령신청권을 부여하지 않는 것을 고려해 보아야 할 것이다. 또한 이미 주택을 명도하고 주민등록을 전출한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 없다고 본다. 임차목적물을 지배하지도 않는데 물권에 준하는 권리를 주는 것은 지나치게 형평성에 반하는 것이라 보여지며, 종전 임차인이 임차권등기를 경료 할 경우 등기부가 깨끗한 것으로 믿고 임대차계약을 체결한 새로운 임차인에게 불측한 손해를 끼칠 우려가 있기 때문이다. 임차권등기명령은 임대인의 협력이 필요한 등기를 법원이 직권으로 명령하는 것이다. 따라서 등기할 수 없는 건물은 임차권등기명령을 신청할 수 없다는 한계가 있다. 무허가건축물 및 등기할 수 없는 건물을 주로 임차하는 대상이 영세민임을 고려할 때 지번과 무허가건축물대장만으로 임차권등기에 갈음한다거나 임대차보증금 반환보장보험과 연계하여 대외적 공시기능을 갖추는 방안을 고려해볼 수 있다. 임차권등기명령에 대하여 임대인은 이의를 임차인은 항고를 제기할 수 있다. 다만 그 기간이 명시되어 있지 않고, 임대인이 이의를 제기하여 그 이의가 인정될 경우 임차권등기가 말소되기 때문에 자칫 임차권등기명령제도가 유명무실하게 될 우려가 있다. 현재 절차상 임대인에게는 2번의 인지기회가 있다. 따라서 판결을 1회로 간략화하고 그 기간을 규정함으로써 임차권등기명령제도를 보다 효과적으로 운영할 수 있을 것이다. 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경료된 이후에 임대차계약을 체결하는 임차인에 대하여는 소액보증금에 의한 최우선변제권이 배제된다. 따라서 임차권등기가 되어 있는 주택은 신규임차인이 이를 꺼릴 우려가 있고, 이들의 보증금으로 종전임차인의 보증금을 해결해야 하는 임대인에게는 재임대의 기회가 차단되는 것이다. 또한 임차권등기가 되어 있는 주택은 금융기관 역시 신규융자나 추가융자를 꺼리므로 임대인에게는 자금을 변통할 여지가 줄어드는 셈이다. 이를 해결하기 위해서는 임대차기간이 만료하였을 때 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않으면 임차인은 보험회사로부터 임대차보증금을 직접 수령하고, 보험회사는 임차인을 대위하여 구상권을 행사하여 임대인으로부터 임대차보증금을 회수하는 임대차보증금 반환보장보험제도를 적극 활용할 필요가 있을 것으로 생각된다.

주택임차인 보호의 개선방안에 관한 연구 : 주택임대차보호법을 중심으로

신민욱 가천대학교 사회정책대학원 2012 국내석사

국 문 초 록 주거용 건물의 임대차에 관하여「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 1981년 3월 5일「주택임대차보호법」이 제정된 지 벌써 30여년이 흘렀다. 그동안 수차례에 걸쳐 임차인의 지위를 강화하는 방향으로 법이 개정되어 왔으나 오히려 임차인의 피해상황이 유형을 달리하면서 증가하고 있으며, 또한 급속하게 변화하는 시대적 요청에 따라 새롭게 보완해야 할 문제점들이 나타나고 있다. 이에 본 연구에서는 우리나라「주택임대차보호법」의 주요내용을 분석하여, 판례와 외국의 제도들과 비교 검토하고, 아직까지도 해결되지 않고 있는 문제점을 도출하여 그 해결방안을 모색하고자 한다. 그 내용을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 주택임차권의 대항력에 관련된 문제가 새로이 제기되고 있다. 즉「주택임대차보호법」제3조제1항은 대항력의 발생시기와 관련하여 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”라고 규정하고 있다. 또한 판례에서는 “주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것”으로 해석하고 있다. 그러나「주민등록법」이 2006년 개정되면서 주민의 인권과 사생활을 보호하기 위해 비공개원칙을 강조하고 있다. 따라서 두 가지 법률의 입법취지를 고려하여 주민등록을 제외하고 외국의 입법례처럼 ‘주택의 인도’만으로 대항력을 취득할 수 있도록 제도가 새로이 마련되어야 하겠지만, 우리 법제의 경우에는 고액의 보증금이 임대인에게 지급되어 일종의 법정담보권(임대차보증금 반환청구에 관한 우선변제권)을 공시하는 기능까지 하여야 하므로 주택의 인도만으로는 부족하다고 할 수 밖에 없어 대항요건의 변경보다는 대항력의 발생시기를 대항요건이 갖추어진 그 다음 날이 아닌 그때부터 대항력이 발생되도록 해야 할 것이며, 또한 선후관계는 공적 장부에 각 전입신고 접수시각과 등기신청서 접수시각을 기재하여 결정하면 분명해진다. 다만, 선순위자가 입증되지 않은 경우에는 둘 다 동순위자로 보는 것이 타당할 것이다. 둘째, 임차보증금을 효율적으로 회수하기 위한 방안이다. 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못하는 경우 ‘임대차보증금 반환보장보험제도’를 도입한다면 임대인의 가계부채로 인한 경제 위험성을 낮추는 역할을 함으로써 안정된 가정경제를 도모할 수 있는 가장 현실적인 방안의 하나가 될 것이다. 아울러 주택임차인은 주택임대인의 동의가 필요 없이 간편하고 쉽게 확정일자를 받아둘 수 있으므로, 주택임대차계약서에 확정일자인을 받은 주택임차인은 전세권설정등기와 같은 효력이 발생하도록 하여 임차보증금반환 판결 또는 지급명령 절차 없이도 주택임차인에게 경매청구권을 보장하여 확정일자인이 날인된 주택임대차계약서 원본에 관할 법원에서 집행문을 부여받아 직접「민사집행법」상의 임의경매신청이 가능하도록 개선되어야 한다. 셋째, 주택임차권의 존속보장에 관한 문제이다. 임차인의 주거 안정을 위해서는 보다 장기적인 존속보호가 요구되며, 이를 위해서는 일본처럼 건물 임대인에 의한 갱신거절과 기간의 정함이 없는 건물 임대차의 경우 해지통고는 정당한 사유가 인정되는 경우로 추상화하고 최종판단은 법원에 맡길 수 있다. 또한 독일, 영국, 우리나라「상가건물임대차보호법」이 취하고 있는 열거방식으로 임차인의 의무위반이나, 주택 철거 등 갱신거절사유를 명시하여 이에 해당하는 사항이 없는 경우에는 임대인 마음대로 새로운 임차인과 계약을 하지 못하도록 할 필요가 있다. 넷째, 차임규제를 위한 객관적 기준을 마련하여야 한다. 차임규제와 관련된 법 규정은 차임인상을 연간 5%라는 일률적인 규제를 하고 있어 현실과 동떨어진 규제라 할 수 있다. 또한 신규 차임에 대한 기준이 될 수 있는 적정차임이 제시되지 않아 임대인들이 제시하는 차임이나 보증금 등이 임차인들이 감당할 수 없다. 따라서 차임을 규제하기 위해서는 장기적인 계획을 수립하여야 하며, 현재 운영 중인 전․월세 거래정보시스템을 기반으로 영국처럼 공정임대료제도(fair rent)를 도입하여야 한다. 정부는 각 지역별 임대료를 조사하여 공정임대료를 발표하고 이에 따르지 않는 경우에는 주택임대차분쟁조정위원회를 설치하여 과도한 임대료의 인상을 억제시킴으로써 임차인의 안정적인 주거를 보장할 수 있다.

임대유형별 공공임대주택 주거만족도 연구 : 수도권 신도시를 중심으로

안치환 가천대학교 2014 국내박사

국 문 초 록 임대유형별 공공임대주택 주거만족도 연구 - 수도권 신도시를 중심으로 - 우리나라의 임대주택 공급정책은 1962년 저소득층을 위한 공영주택 건설이라는 목적 하에 서울시 마포구 임대주택 450호 건설을 시작으로 공공임대주택, 국민임대주택, 영구임대주택, 보금자리주택 등 다양한 명칭으로 추진되어 왔다. 이러한 임대주택 공급정책은 서민 주거안정화에 기여한 긍정적인 측면 못지않게 부정적인 우려의 목소리도 높았다. 즉, 공공임대주택정책은 입주민의 사회적 고립문제, 임대주택의 활력저하, 인근 분양주택과의 갈등이 제기되면서 사회적 혼합(social mix) 과정에서의 부작용도 많았다. 그러나 아직까지 이에 대한 명료한 개선대책이 제시되지 못하고 있다. 따라서 유형별 공공임대주택에 대한 선별적인 개선대책과 함께 임대주택 공급에 있어서도 차별화된 계획 및 건설이 필요하다. 이 연구는 설문조사를 통해 신도시의 공공임대주택 주거만족도 분석을 위하여 임대기간에 따라 주택유형을 구분해 보았다. 신도시는 서로 다른 정책환경을 가지고 있으며 공공임대주택의 유형도 신도시정책의 배경과 상호 연관되어있다. 결국 공공임대주택 유형별 주거만족도의 차이는 공공임대주택의 속성을 결정하는데 시사 하는 바가 클 것이다. 즉 공공임대주택 입주민들의 주거만족에 대한 분석결과는 향후 공공임대 주택정책을 수립하는데 중요한 자료가 될 것이다. 따라서 연구의 목적을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 신도시에 공급된 공공임대주택의 입주자 특성별, 임대유형별 주거만족도를 분석하고자 한다. 둘째, 종합적인 주거만족도에 영향을 미치는 요인들을 찾아내어 향후 유형별 공공임대주택정책에 대한 개선방안의 준거를 마련하고자 한다. 셋째, 분석결과를 토대로 향후 공공임대주택의 공급측면에서 정책적 제언을 제시하고자 한다. 이 연구에서는 수도권 신도시에 공급된 공공임대주택의 유형별, 입주자 특성별 주거만족도를 파악하고, 주거만족도에 영향을 미치는 요인이 무엇인지 분석하였으며, 그 결과 다음의 몇 가지 특징을 발견할 수 있었다. 첫째, 수도권 신도시를 중심으로 임대주택의 만족도를 분석한 결과 입지여건에 대한 만족도가 높게 조사되었다. 이는 신도시 장점이 반영된 결과로서 도시계획단계에서부터 전체적인 형평성을 고려하여 공공임대주택의 접근성이 용이하도록 건설이 되었기 때문이라고 볼 수 있다. 둘째, 공공임대주택의 주거만족도 분석결과 경제성, 공간특성, 주택내부특성 중 경제성 부문의 낮은 만족도에 주목할 필요가 있다. 공공임대주택이 분양주택보다 저렴하게 공급되지만, 입주자의 연소득 자체가 낮아 그 자체로도 부담이 되고 있음을 시사한다. 셋째, 주거만족도 분석결과에서 공공임대주택에 대한 주거만족도는 입지, 단지배치 등 공간적인 측면에서의 만족도가 상대적으로 높게 나타났으며 주택내부 특성에 대한 만족도는 상대적으로 낮게 나타나고 있음을 알 수 있었다. 넷째, 전반적으로 국민임대주택의 주거만족도가 영구임대주택과 공공임대주택에 비해 높게 분석되었다. 국민임대주택은 소득 1~4분위 계층의 주거안정을 도모하기 위해 공급된 만큼 주거안정을 위한 목표 달성은 성과가 있었다고 볼 수 있다. 최저소득계층이 주로 거주하는 영구임대주택의 주거만족도가 국민임대주택에 비해 상대적으로 낮게 조사된 결과에 주목하고 이를 개선하기 위한 관계기관의 다양한 노력이 필요하다. 공공임대주택정책은 서민의 주거안정을 위하여 공공임대주택 건설에 정부와 지자체, 한국토지주택공사 등 공기업에서 많은 예산을 투입하여 양적 증대에 노력하고 있으나 입주민들의 만족도를 제고할 수 있는 공급의 질적 측면을 고려하기 위하여 다음과 같은 정책적 제안을 한다. 첫째, 향후 공급되는 공공임대주택은 과거 공급자 위주의 일방적인 공급에서 벗어나 소득계층별 수요에 부응하는 다양한 유형을 신속하게 공급하는 수요자 맞춤형 주택으로 전환할 필요가 있다. 둘째, 공공임대주택에 대한 국민적 의식부족과 주변 분양주택과의 갈등문제는 공공임대주택정책의 추진에 애로사항이 되고 있으나, 노후된 영구임대나 국민임대 단지의 활성화를 위하여 정부 및 지자체, 공기업 등의 지속적인 관심과 예산지원, 지원체계가 필요하다. 셋째, 공공임대주택의 주거만족도에 영향을 미치는 요소는 매우 다양하며, 기본적으로 주거만족도는 주거환경에 대한 입주민의 인식과 태도에 따라 결정되므로 물리적인 주거환경이 중요하며, 임대주택단지의 커뮤니티 활성화를 위하여 다양한 프로그램 개발 및 운영이 필요하다. 넷째, 입주민들의 사회적 격리 또는 차별에 대한 정책서비스가 보완되어야 한다. 사회복지적 차원의 관리를 위해서는 공공임대주택 주거서비스와 다양한 커뮤니티서비스를 결합한 관리가 필요하며, 이를 위해 관리사무소와 복지기관의 협력체계 구축, 입주민 유형별 복지서비스 제공 등이 필요하다. 이 연구는 수도권의 신도시에 공급된 공공임대주택을 대상으로 설문조사를 시행하여 대상지 설정의 한계

중국 주택임대차제도에 관한 연구 : 한국의 주택임대차보호법과의 비교를 중심으로

조평평 한국해양대학교 대학원 2022 국내석사

주택임대는 중국에서 대도시의 새로운 시민과 청년층의 주거 문제를 해결하는 중요한 해법 중 하나로 이 같은 추세가 강화되고 있다. 여전히 대부분은 주택 구입을 선호하지만 치솟는 집값은 도시 젊은이와 저소득층이 다른 주거방식을 택할 수밖에 없고, 주택 임대는 일반적이다. 수요 증가에 따른 임대차 방식도 다양해지고 있어 주택임대 관련 갈등도 늘고 있고, 분쟁도 복잡해져 관련 주체들의 피해도 무시할 수 없다. 하지만 중국에는 아직 주택 임대를 위한 체계적인 법률이 없는 실정이다. 주택임대차 관련 규정은 「민법전(民法典)」, 지방행정법규나 부처 의견, 가이드라인 등 법률 문서에 산재되어 있다. 주택 임대에 대한 규범적인 문서가 존재하지만 시행의 효과는 미미하고, 주택 임대는 시장에서 주로 조절해 일반 국민이 주택 임대에서 자신의 권익을 어떻게 지킬것인지는 매우 어려운 문제이다. 주택임대의 역사적 발전과 외국의 주택임대차법적 경험에 비춰볼 때 주택임대는 시장의 조정에서 정부의 입법 개입으로 발전하는 과정이다. 주택 임대는 다른 물품 임대와 달리 국민의 주거권과 직결돼 국민의 생존을 위한 기본권이기 때문에 더욱 특별입법적으로 보장되어야 한다. 한국과 중국은 문화적 배경이 비슷해 주택 임대의 혼란기를 겪기도 했다. 그래서 주로 한국의 주택임대차보호법과 그에 관한 법률을 소개한다. 한국은 주택임대차보호법과 관련 법규로 주택임대의 기간, 절차, 임차인의 임차권 보장 방식 등을 체계적으로 규정하고 있어서 중국의 주택임대차 법규에 시사점을 주고 있다. 중국의 기존 임대 방식 두 가지, 즉 전통적인 임대 방식과 장기 아파트 임대 방식이다. 전통적인 임대차 방식 중 임대차 관계 불안, 시장질서 부재, 당사자 권익난 보장 등의 문제점이 발견됐고, 장기 아파트 모델의 탄생이 이를 어느 정도 해결해 자본투입과 정책적 지원으로 대도시에서 장기 임대모델이 급물살을 탔다는 분석이다. 그런데 장기 아파트 전세매체는 법적 규제가 미비한 데다 자본금 축출로 잘못된 돈줄 운용이 이뤄지고 있다. 장기임대아파트 회사들은 최대한 이익을 도모하기 위해 위탁계약과 임대계약의 경계를 모호하게 하고 당사자의 관련 권익을 침해한다. 한편 전통적으로 임대차 방식은 임대차 관계를 불안정하게 만들기 쉽고, 반면 장기임대아파트 임대차 방식은 임대인과 임차인 모두에게 손해를 주는 구조이다. 따라서 임대인과 임차인의 권익이 모두 보장될 수 있도록 체계적인 주택임대차법률의 제정이 시급하다. 본 연구의 목적은 한중 주택임대제도를 비교하여 중국의 기존 주택임대차 문제를 분석하고, 그 개선책으로서 입법적 개선방안과 제도적 개선방안을 제안한다. 중국이 하루빨리 주택임대차 당사자의 합법적 권리를 보장할 수 있도록 체계적인 주택임대차 규제법을 마련하기 바란다.

국민임대주택의 효율적 공급방안 연구 : 택지개발지구 사례중심으로

이성일 경기대학교 산업정보대학원 2009 국내석사

There is no country to solve the housing problems perfectly. The advanced countries also suffer from, and search the solutions for them just with different characteristics one another. Quantitative 100% of housing supply doesn't mean that 100% of the residents dwell in their own houses, and, therefore, the effort of housing stabilization for the vulnerable, the alienated or the low income class is being required at the world's level. Korea had suffered from urban population concentration and the income disparity resulting from 1970 ~ 1980 rapid economic growth, which caused massive housing supply necessary. As a result that both the public and the private made an effort to briskly develop and supply housing units, the problem of housing shortage was improved largely, but the housing need of the low income class was not satisfied sufficiently, which has had an negative influence on social mix. The National Rental Housing is being supplied for 1 million housing units up to 2012. The central government has intervened a housing market broadly, leading housing supply through the detailed regulations on public housing supply, financial support, distribution system, rental fee, etc. and the system for continuous and stable housing supply. The eligibility to occupy the National Rental Housing is determined by the occupants' income level as well as housing services. The Government, faced with the change point of the housing policy by the National Rental Housing, is promoting to expand its stock for the housing stabilization of the low income class and the realization of housing welfare to improve the housing level and welfare of each household. The limit of applicable land for the National Rental Housing can be expected to cause urban infrastructure overinvested by urban expansion for supplying the houses. The method of the National Rental Housing, therefore, should not be limited to new residential land development, but including the purchase of existing multi-unit tenement rental housing, and the more housing unit than the related regulation in reconstruction or redevelopment by increasing density in planning to draw tenants from suburb to downtown area. In planning social mix and intimacy through community programs and various cultural content development may form a fundamental of local communities. The effective and efficient supply of the National Rental Housing requires; the consideration of social mix, the supply plan connected with local demand, the efforts for lowering the residential expense of the low income class, the acquisition of proper housing land, planning and improvement method of land, the efforts of housing estate plan for the comfortable urban development, the physical methods for social mix, and the additive proposals of housing policy or system. To get out of the common idea that the residents of the National Rental Housing are the low income class the complementary methods in planning for maintaining a housing unit, the future-oriented design and planning, and the differentiated supply of larger housing units should be established, and they can contribute to converting the mind of housing from ownership to occupancy. The Analysis on the occupants' age shows that most of them are the senior, and the facilities and environment should be considered in planning. This study aims the complementary relations for the effective and efficient supply methods of the National Rental Housing, meaningful to establish the boundary of it. In the future the following study should be executed on supply method, development plan, operation, estate and housing design, etc. through the continuous confirmation on the satisfaction degree of post occupancy and related higher-level plan after completing construction. Key words: the National Rental Housing, supply policy, satisfaction degree, preference degree, improvement methods. 주택 문제를 완벽하게 해결한 국가는 존재하지 않는다. 서구 선진국들도 문제의 성격과 특성이 다를 뿐 주택문제의 현안에 대하여 고민하고 해결책을 모색하고 있다. 정량적인 수치상의 100% 주택공급과 실제 주민들의 거주상태는 현저한 차이를 가지고 있다. 이러한 과정 중에 소외된 계층 및 저소득층을 위한 주거 안정화 노력은 범세계적으로 필요성이 확인되었으며, 우리나라는 1960~1970년대의 고도경제성장기를 지나면서 인구의 도시 집중화 현상과 자본주의 사회에 의한 소득별 분화가 심각하게 나타나게 되었다. 그에 따라 주거공급을 위한 개발의 노력과 공공 및 민간의 활발한 개발과 지속적인 주택 공급으로 인하여 정량적인 주택의 공급은 크게 완화되었으나, 서민층의 기본적 주거수요충족은 여전히 미흡하여 사회통합에 장애로 적용되고 있다. 우리나라의 국민임대주택은 2012년까지 100만호 건설을 위해 현재 공급되어지고 있다. 중앙정부가 주택시장에 광범위하게 개입하여 주택공급을 선도하고 장기적 안목에서 정책적 연속성을 유지할 수 있도록 공공주택의 공급, 재정지원, 배분체계, 임대료 등에 관해 법에 상세히 규정하고 공공주택을 안정적으로 공급할 수 있는 체계를 가지고 있다. 또한 주거서비스 뿐 아니라 입주자의 소득수준을 고려하여 임대를 결정하고 있는 방식을 채택하고 있음을 알 수 있다. 이제 국민임대주택을 통해 주택정책의 변환기에 맞고 있는 우리나라도 서민주거안정과 주거복지실현을 위해서는 국민임대주택 재고를 일정수준까지 확대하면서 개별가구의 주거수준 및 주거복지를 향상시킬 수 있도록 추진 중이다. 국민임대주택을 위한 가용 국토의 한계는 공급에 대한 도시의 확산이 도시기반시설의 과잉투자가 예상되기도 한다. 국민임대주택의 공급방식의 신규 택지개발에 국한되지 않게 다세대, 다가구 주택의 적극적 매입과 재건축 재개발시의 국민임대주택 기준보다 더 많은 주택을 계획할시 밀도상의 혜택을 통하여 국민임대주택의 교외로의 이전에서 도심부로 끌어들이는 노력이 필요하다. 또한 단지계획시 단순히 물리적 사회통합을 위한 계획도 중요하지만 프로그램을 통한 사회적 통합과 다양한 문화컨텐츠 개발을 통한 자연스러운 어울림이 지역 공동체의 기틀을 마련하는 전기가 될 것이다. 이러한 국민임대주택의 효율적인 공급을 위해 사회통합을 고려한 국민임대주택의 공급, 지역별 수요파악과 연계한 공급계획, 저소득층의 주거비 부담 완화 노력과 부족한 택지공급을 위한 적정한 입지 확보 및 입지계획과 개선방안, 쾌적한 도시(주택단지)개발을 위한 제도 및 계획적 개선 노력과 사회통합을 위한 물리적 수단 이외의 정책 및 시스템적인 추가적 제안이 필요할 것이다. 국민임대주택의 유지보수를 위한 계획적 보완장치와 미래지향적인 건축계획 그리고 평형대의 확대를 통한 공급 다양화가 국민임대주택은 저소득층이라는 사회적 통념을 벗어나게 할 수 있으며, 점차 국내의 주거에 관한 인식인 소유의 개념을 거주의 개념으로 하는데 기반이 될 것으로 판단된다. 또한 거주자들의 연령대의 분석결과 장년층 이상이 다수 거주하는 것으로 그들을 위한 편익시설 및 환경을 고려하여야 할 것이다. 본 연구는 국민임대주택의 효율적 공급방안을 위한 상보적인 관계에 관한 내용을 연구의 대상으로 삼았으며 연구의 범위를 확립시키는데 의의가 있다고 판단된다. 향후 국민임대주택의 사후 만족도 및 완공 후 관련 상위계획의 지속적인 확인을 통해 공급방식, 개발계획, 운영, 단지 및 건축계획 등에 지속적인 후속 연구가 이루어져야 할 것이다. 주요어 : 국민임대주택, 공급정책, 만족도, 선호도, 개선방안

코하우징으로의 영구임대아파트 전환 방안 연구

이재웅 서울시립대 도시과학대학원 2010 국내석사

Permanent-rental-housing is regarded as a social stigma or a cause of various social problems, as facilities and residents are aging. So The purpose of this study is to convert Permanent-Rental-Housing into Developed-alternative-housing, which is can be applied to Permanent-rental-housing and suitable for low-income elderly to alleviate the problems of Permanent-rental -housing. This article consists of five chapters. In chapter I, there is an examination of the government support for the elderly welfare programs and the Remodeling policy. Chapter Ⅱ deals with an investigation into Policy limits and possibilities. Chapter Ⅲ presents Alternative-housing that is can be applied to Permanent-rental -housing, investigating the characterization of Developed-Alternative-Housing for elderly people. In chapter Ⅳ, there is an investigation into the impact of low-income elderly by In-depth analysis on the selected alternative housing. Finally, there is a solution to the problems of Permanent-rental -housing in various way, that is what the housing needs to convert. The programs for elderly supported by government are Social Welfare Programs, Home Improvement Projects, Remodeling Policies and so on. These are supporting for Residents' Welfare, and renovation and development in the Apartment complex. In particular, Starting this year "Long-term public rental housing of Tenant Act" which is performed as a part of the remodeling policy have shown the possibility of remodeling and reconstruction projects by the government financial support. In this article, I divided characterizations of Developed alternative housing for elderly people, that is can be applied to Permanent-rental -housing, into the 3 types; Only Senior housing, Service shared housing, and complex Housing. It is better for the elderly who are highly dependent to live in complex Housing. By the way, Considering that the majority of the Permanent rental housing residents are low-income people, Service shared housing (Co-Housing) is the best alternative. Because this housing helps the residents to share the financial burden by working jointly, and to have productive works such as administration of the housing and the communal farm in the site. Based on the above studies, I makes a case study on 18 kinds of Co-housing complex in order to find how much Co-Housing would influence the low-income elderly. As a result, it is founded out that Co-Housing of Physical components and Residents' lifestyles meets the needs of low-income elderly, interacted with various programs, building design, and participation policies. Through the above analysis, it is shown that Co-Housing of Physical components are lots of differences to Permanent-Rental-Housing. On the basis of this data, I compare and analyze the influence Co-Housing and Permanent-Rental-Housing of Physical components on low-income elderly. In the end, I find out the problems of Permanent-Rental-Housing and the conditions for conversion to Co-Housing. The result of the analysis is this; In the case of Permanent-Rental-Housing, the outer space community is activated by Pedestrian circulation and Indoor facilities in Temporary supply method is provided. Besides, APT.Unit in the individual lifestyle is provided. On the other hand, in the case of Co-Housing, the outer space community is activated through Transition and contact spaces with the Indoor facilities ,which can be always used, and have APT.Unit under sharing lifestyle. The differences between these physical components impact to the residents on Economic, Community, Accessibility, and Convenience. So, If Permanent-Rental-Housing is remodeled with the physical components of Co-Housing, as a way to overcome the problems, it would meet the needs for low-income elderly. Not did overcome all the problems through the study but I see the possibilities that some of them is overcome. That is why we should continue to study on solving the ultimate social stigma as well as existing problems. 본 연구의 목적은 시설의 노후화 및 거주자의 고령화 현상으로 사회적 낙인화의 대상 일 뿐 아니라, 다양한 사회문제의 온상으로 취급받고 있는 영구임대주택의 문제를 완화시켜주는 방안을 제시함에 있어, 영구임대주택에 적용 가능하고, 저소득 고령자에 적합한 선진국형 대안주택으로의 전환을 모색하는데 있다. 이를 위하여, 정부지원의 고령자 복지프로그램과 리모델링 정책을 검토하여 정책의 한계성과 가능성을 알아보았고, 선진국의 고령자대안주택의 특성분석을 통해 영구임대주택에 적용 가능한 대안주택을 찾아보았다. 또한 설정한 대안주거의 심층 분석을 통해서 저소득 노인에게 끼치는 영향을 다각적으로 검토하고 영구임대주택의 전환에 필요한 부분 즉, 문제점을 완화시켜주는 방안을 검토하였다. 정부지원의 고령자 복지프로그램으로는 사회복지프로그램, 주택개량사업, 리모델링정책 등이 있었으며, 위의 프로그램은 여가, 교육, 건강, 소득 등의 거주자복지지원과 시설 노후화에 대한 개ㆍ보수 및 개발 등을 지원하고 있다. 특히, 올해부터 시행되는 리모델링 정책의 일환인 “장기공공임대입주자 삶의 질 향상 지원법”은 기존의 리모델링 정책과 차별되는 실질적인 방안을 제시하고 있어 정부의 재정지원을 통한 리모델링 및 재건축사업의 가능성을 보여주었다. 영구임대주택에 적합한 선진국의 고령자 대안주거의 특성분석에서는 노인전용주택, 서비스공유주택, 복합형 등 3가지 유형으로 구분하여 분석하였고 각 유형별 특성은 다음과 같다. 노인전용주택은 경제성, 편의성 등 모든항목에서 불리한 것으로 나타났으며, 복합형은 의존도가 높은 노인이 생활하기에는 유리했지만 중산층 대상으로 하는 시설이므로 경제성에서 불리하였다. 따라서 영구임대주택의 거주자가 저소득층이란 것을 고려하면 서로 협력을 통하여 경제적인 부담을 나눌 수 있고, 단지 관리 및 텃밭 운영 등 생산적인 일이 가능한 “서비스 공유주택” 즉 코하우징이 저소득층을 위한 주거시설로는 바람직한 것으로 분석되었다. 위의 연구를 기반으로 코하우징이 저소득노인에게 끼치는 영향에 대해서 자세히 분석하기위하여 18개의 코하우징 단지를 사례조사 하였다. 조사결과 코하우징의 물리적 구성요소와 생활방식이 단지의 다양한 프로그램, 계획기법 및 참여정책과 상호작용하여 저소득 노인의 필요사항을 충족하고 있는 것으로 나타났다. 위의 분석을 통해 영구임대주택과 코하우징의 물리적 구성요소가 많은 부분이 상이하다는 것을 파악할 수 있었다. 따라서 전환에 대한 연구를 하기 위하여 영구임대주택과 코하우징의 물리적 구성요소가 저소득노인에게 끼치는 영향을 비교분석하여 영구임대주택의 문제점을 밝히고, 전환에 필요한 부분을 알아보았다. 분석결과, 영구임대주택은 보행자동선을 통해 외부커뮤니티 활성화, 일시적 공급방식의 내부편의시설 제공 및 개별생활방식의 단위세대를 구성하고 있었다. 반면 코하우징은 전이공간과 접점공간 계획을 통해 외부커뮤니티 활성화, 다양한 프로그램과 더불어 상시적 이용방식의 내부편의시설 제공 및 공유생활방식이 적용된 단위세대를 갖고 있었다. 위와 같은 물리적 구성요소의 차이점은 거주자가 생활하는데 경제성, 공동체성, 접근성, 편의성 등에 많은 영향을 준다. 따라서 영구임대주택의 문제를 극복하기 위한 방안으로써, 코하우징의 물리적 구성요소 확보를 위한 단지의 리모델링 계획을 한다면, 단지의 문제 극복과 더불어 저소득 노인에게 필요한 부분을 충족할 수 있을 것이다. 본 연구를 통해서 모든 부분의 문제를 해결할 수는 없을 것이나, 일부분은 극복 가능성을 볼 수 있었다. 따라서 향후 점진적인 실험 및 연구를 통해서 기존의 작은 문제와 더불어 궁극적인 문제인 낙인화 등을 개선하기 위한 연구가 계속되어야 할 것이다.

임대차3법 제도 도입에 따른 주거안정 효과 및 개선방향에 관한 연구

김민경 목원대학교 대학원 2022 국내박사

최근 주택가격 급상승과 소유 편중으로 서민들의 내 집 마련이 어렵게 되고 주택 임차 수요가 커지면서 임대차시장 불안이 커지고 있다. 임대차시장 안정화를 위해 정부는 계약갱신청구권, 전·월세상한제, 전·월세신고제를 도입하였다. 소위 임대차3법 제도 도입에 따른 주거안정 기여 효과에 대해 살펴볼 필요성이 있다. 나아가 문제점을 파악하여 주거 안정을 위한 임대차3법의 정착 방향을 제기할 필요성이 제기되었다. 본 연구의 목적은 임대차3법인 계약갱신청구권, 전·월세상한제, 전·월세신고제 제도 도입에 따른 효과를 살펴보고 문제점과 개선 방향을 제시하는 데 있다. 본 연구의 이론적 고찰 및 선행연구를 위한 시간적 범위는 1981년 주택임대차보호법 제정부터 2020년 7월 31일 임대차3법의 개정을 거쳐 현재까지로 설정하였다. 효과와 문제점 개선 방향 도출을 위한 설문은 2021년 7월~9월까지 3개월 동안 진행하였다. 공간적 범위로는 서울 및 수도권과 충청권의 전문가 집단으로 설정하고 부동산 관련 실무전문가와 행정전문가를 대상으로 설문조사를 실시하였다. 내용적 범위는 주택임대차보호법과 임대차3법을 중심으로 진행하였다. 본 연구에서는 두 가지의 실증분석을 진행하였다. 첫째는 기존 선행연구의 검토와 리커트 5점 척도의 설문을 통해 효과 및 문제점을 도출하였다. 설문 응답 결과에 대한 신뢰성과 타당성 검증을 하였으며, 차이분석과 회귀분석을 진행하였다. 둘째는 도출된 문제점에 대한 개선 방향의 중요도 요인을 찾기 위해 AHP 전문가설문과 Fuzzy-AHP 분석을 하였다. 실증분석 결과는 다음과 같다. 차이분석 결과 임대차3법이 주거안정에 도움을 주지 못하는 것으로 평가되었다. 임대차3법의 효과에서 주거의 안정성보다는 거래의 투명성이 평균적으로 높게 나타나고 있어 주거의 불안정은 여전한 것으로 파악된다. 다중회귀모형 분석 결과, 임대주택 공급 감소, 신규세입자 전셋값 상승, 월세 가속화 진행 변수는 임대차3법의 문제점이 자가 소유의 욕구 증가의 영향에 정(+)의 영향을 미치며 임대인 재산권 침해는 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 임대주택에 대한 요구 증가를 종속변수로 진행한 다중회귀모형 분석 결과 임대차3법의 시행으로 월세 가속화가 진행되고, 임대인들의 각종 편법 신고로 인해 가격이 상승하면 임대주택에 대한 요구가 증가하게 된다. 그러나 임대인 재산권 침해가 일어날수록 임대주택에 관한 요구가 감소하는 것으로 나타나고 있어 임대차3법은 임차인에 대한 주거안정을 위해 일부 임대인의 권리를 침해할 수 있는 것으로 파악된다. 임대차3법의 시행으로 주택을 소유에서 거주목적으로의 전환성에 대한 분석 결과 초기에 급등한 전셋값과 과세목적에서 세입자에게 전가, 임대주택의 질 저하 등으로 세입자에 대한 과중한 압박이 심해질수록 주택의 소유에 대한 관심은 커지는 것으로 나타났다. 반대로 시장의 주택가격이나 전셋값과 월세가 안정화될 경우 주택을 소유에서 거주로 전환될 수 있다. 그래서 과거에 집을 개인의 소유와 자산의 가치로 본 패러다임이 전환되려면 주택시장의 안정이 선행되어야 할 것이다. Fuzzy-AHP 분석결과, 임대차3법의 개선 방향 중요도 상위순위는 표준임대료 도입, 장기적인 공급확대(임대주택 등), 임대인·임차인 공평·형평성 개선안 마련, 임대인의 계약체결 침해 방지책 마련, 편법 전·월세 계약 모니터링 강화 순으로 나타났다. 그리고 하위요인의 순위는 주택의 노후화방지 관리체계 확립, 임대주택의 부실화 방지책마련, 임대인의 과도한 계약조건 방지책 강화, 임차인의 주거안정 보장, 전·월세정보제공 순으로 나타났다. 임대차3법의 조기 안정화를 위해서 첫째는 시장에 투명한 표준임대료 도입을 진행하여야 할 것이다. 둘째는 장기적인 임대주택의 공급확대를 통해 주거의 안정이 보장되어야 할 것이다. 셋째는 임대차3법의 조기정착을 위해서는 편법, 불법에 의한 시장교란 행위에 대한 절대적인 근절이 필요하며 이를 위해서는 부동산시장에 대한 모니터링을 지속적으로 진행해야 할 것이다. 본 연구는 주거안정을 위한 임대차3법에 대하여 정책이 추구하는 가치의 본질적인 접근과 정책을 실현하는 구체적인 실효성에 대하여 실무적인 검증을 통해 개선 방향을 제시하는데 의의가 있다. 정부는 주거안정을 위하여 임대인의 재산권 침해를 최소화하면서 임차인을 보호할 수 있는 제도를 마련해야 한다. 또한, 주택임차인을 강력하게 보호하기 위해서는 임대인의 계약갱신청구권 거절 사유에 대하여 임차인이 아닌 임대인이 증명하게 하여 계약갱신이 합리적으로 이루어지는 방안과 임대인과 임차인이 상생할 수 있는 제도적 방안을 마련해야 할 것이다.