서울시 일반주거지역 내 블록단위 모델 개발연구 : 기반시설이 미비한 세장형 블록을 중심으로

최주익 중앙대학교 대학원 2007 국내석사

본 연구는 기반시설이 미약한 세장형 블록의 주거환경을 개선하기 위한 방 법으로 지적전환방식을 통한 블록단위 집합주택의 개발을 위한 것이다. 서울 시 일반주거지역 내에는 대부분 단변폭이 적은 세장형 블록이 주거지역내 블 록의 대다수를 차지하고 있으며 대부분이 2열의 필지열로 블록이 구성되어있 다. 하지만 2열의 필지열의 특성상 모든 필지가 길과 면해 있음에도 불구하 고 블록의 특성상 기반시설이 매우 미약하다고 판단하여 이를 대신 할 수 있 는 새로운 형식의 집합주택으로서 지적전환방식을 통한 블록단위 집합주택의 모델을 개발하고자 한 것이며 다음과 같은 결론을 도출하였다. 첫째, 단변폭이 적은 세장형 블록의 가장 큰 문제점은 기반시설이 매우 미흡 하다는 점과 땅에 대한 비효율적인 사용에 있다. 단변폭이 적은 세장형 블록 은 특성상 2열 이하의 필지구성이 대부분을 차지하였고 필지면에 도로가 면 해 있어 밀도상이나 도로면적에 있어서는 우수한 형태를 취하고 있었다. 하 지만 세장형 블록은 필지 앞 도로 폭은 4-6m가 대부분을 차지하고 있었으며 한쪽 면에는 거주자 우선 주차구역으로 지정되어 있었다. 따라서 도로의 대 부분이 차로 가득 차 있었고 그로 인해 도로들은 사람들이 걸어 다니기에도 매우 불편한 상황으로 조사 되었다 또한 2열구성이라는 특성상 주거시설만 열지어 건축되어 있었고 기반시설은 거의 전무한 상태였다. 따라서 실제로 사용되어 지고 있지 않는 도로와 부족한 기반시설에 대한 해결방안이 강구되 어지는 상황이다. 둘째, 서울시 일반주거지역 내 세장형 블록의 현황을 파악한 결과 세장형 블 록은 우리나라 블록의 특성상 연속적인 형태로 발견되었고 동서방향과 남북 방향 2가지의 형태로 존재하고 있었다. 자연 발생지를 제외한 대부분의 지역 은 일본의 가곽도에서 가져온 방식인 토지구획정리사업으로 개발되어진 상태 이며 따라서 세장형 블록들은 반복적이고 군집적인 형태로 밀집되어져 있었 다. 또한 향에 따라서 동서방향 블록과 남북방향 블록이 비슷한 숫자로 발견 되었으며 대부분 동서방향은 동서방향대로 남북방향은 남북방향대로 한 지역 에서 따로 따로 발견되었다. 따라서 동서방향과 남북방향의 블록에 맞는 모 델을 따로 고려해서 개발해야 하며 이는 향의 문제에 민감한 우리나라에 있 어서 더욱 고려해야 하는 상황이다. 셋째, 서울시 일반주거지역 내 블록의 형태를 유지하기 위한 지적전환방식을 사용은 도로 폭이 좁던 서울시 일반주거지역 내에서도 12층까지의 타워형 주 동이 가능했으며 기반시설과 도로의 확충, 생활가로의 활성화에 있어서 매우 유리한 개발 형태임을 알 수 있었다. 비교적 도시의 조직이 잘 개발되어져 있는 도심 일반주거지의 특성상 블록의 형태는 남겨둔 채 기반시설의 확충과 효율적인 토지의 사용을 위해서 지적전환방식의 도입이 필요했다. 지적전환 방식을 통하여 4-6m인 도로는 20m로 확장되었고 그로 인해 자동차와 보행 자가 구분되어져 다닐 수 있게 되었으며 생활가로의 활성화에 있어서도 매우 유리한 형태를 취하였다. 또한 4-6m 도로에서 개발 가능한 3-4층의 주택들 은 20m도로를 확보함으로써 12층의 타워형으로의 개발을 가능하게 했다. 또 한 법적으로 이격거리의 확보에도 매우 유리했으며 사선제한에 있어서도 12 층까지 사선제한을 적용하지 않아도 되는 유리함도 가지고 있었다. 넷째 지적 전환방식을 사용한 , 블록단위 집합주택은 서울시 일반주거지역 내 기존의 주택들보다 주거환경이 양호한 것으로 나타났다. 주거환경을 평가하 기 위하여 토지이용에 대한 효율성, 공용 공간, 옥외 공간, 점유면적, 주차면 적을 비교하였으며 모두 개발 전 보다 환경이 양호해 지는 것을 알 수 있었 다. 토지효율성은 비효율적인 공간이 2,633.2㎡에서 548㎡-716㎡로 줄어드는 것으로 인해서 알 수 있었고 보행자 도로와 자동차 전용도로의 확보에 있어 서 매우 유리함을 알 수 있었고 공용 공간 과 옥외 공간, 점유공간은 개발 후 모두 수치가 상승했음을 알 수 있다. 또한 주차의 문제에 있어서도 기존 0.5대 이하의 가구당 주차대수에서 1대 이상의 주차대수 확보가 가능함을 알 수 있었는데 데크를 사용하기 위한 지하 굴착문제에 있어서 개발비용의 문제 가 발생할 수 있는 것으로 나타났다. 도출된 결론을 통해 실제로 서울시 일반주거지역에 블록단위 집합주택을 적 용하기 위해서 다음과 같은 제언 한다. 첫째, 블록단위 집합주택을 개발하기 위한 제도화 단변폭이 적은 세장형 블록에 블록단위 집합주택을 개발하기 위해서는 블 록단위 집합주택의 개발을 통한 제도화가 필요하다. 현재 토지구획정리사업 으로 조성된 일반주거지는 빼곡히 들어선 주택들로 인해서 심각한 과밀현상 을 보이고 있으며 기반시설과 공용시설이 턱없이 부족하다. 이러한 시점에 서 현재 만행되고 있는 단지규모의 아파트의 재건축은 바람직하지 않다. 그 이유는 일반주거지를 아파트 단지로 재건축할 경우 단지를 제외한 주변지역 의 문제들은 방치되며 주변도로와 단지사이의 도로가 단절되어 기반시설과 공용시설의 확충에 있어서 더욱 커다란 문제점을 야기 시킬 수 있다. 따라서 일반주거지는 뉴타운 사업과 같은 대규모 아파트단지로 재건축 되는 경우를 제외하고는 기존의 블록과 도로의 틀을 유지하면서 기반시설과 공용시설을 개선할 수 있는 블록단위 집합주택의 개발방식을 적용해야 하며 이를 제도 화 법제화 해야 한다. 둘째, 공개 공지 개념의 도입을 통한 인센티브 적용 세장형 블록의 합필방식인 지적전환방식을 도용하기 위해서는 블록의 내 부도로를 수용함과 동시에 블록 양옆으로 7m씩을 공개공지로 전환하여야 한다. 따라서 양 옆으로 4m씩 8m의 필지가 도시민의 통행과 커뮤니티 형성 을 위해 공공에게 제공되어진다. 따라서 이공간을 공개공지로 인정하고 그 에 상응하는 인센티브를 건폐율과 용적율에 부여하는 방안의 도입이 필요하 다. 푀근 우리나라에서도 지구단위 계획의 도입에 따른 집합주택에도 공개 공지를 확보할 수 있는 제도적 틀이 마련되고 있다. 따라서 지적전환방식을 통한 세장형 블록의 개발을 현실적으로 적용하기 위해서 집합주택단지에 대 한 공개공지 개념의 도입 및 이에 대한 인센티브제도의 도입이 확산될 필요 가 있으며 기존 거주자들에 있어서도 공개공지에 대한 인식이 확산되어져야 할 것이다. 셋째, 시범 사업 추진 후 조례를 제정하여 추진 단기적으로는 지적전환을 통한 블록단위 집합주택의 개발이 민간주택시 장에서 자발적으로 시행되기에는 여건이 조성되어져 있지 않다. 따라서 현 행 법체계 내에서 공공이 시범사업을 추진하여 제도화 해 나가는 것이 바람 직하다. 우선은 도시재정비 촉진구역과 주택재건축사업구역 중에서 지적전 환을 통한 블록단위 집합주택의 개발이 가능한 곳을 선정하여 시범사업으로 추진하여 그 효과를 검증하고 타당성이 검증된 이후에 조례를 재정하여 저 변을 확대해 나가는 것이 중요할 것이다. 또한 민간에서 지적전환을 통해 블 록단위 집합주택을 개발할 시 기반시설과 공용시설의 개발에 대한 일부를 지원해 나가며 추진해 나가는 방법이 좋을 것이다. 넷째, 고급화 전략을 통해 단지식 아파트보다 월등한 주택임을 인식 현재 단지식 아파트는 고급화 전략을 통해 우리나라에 주거 문화에 있어 서 월등한 우위를 차지하고 있다. 하지만 블록단위 집합주택은 현재 걸음마 를 땐 정도로 일반인들에게 경험되어지지 못한 주택이다. 따라서 거주자들 에게 막연한 불안감을 해소시켜주기 위해 고급화 전략을 앞세워 아파트보다 월등한 주택임을 인식시킬 필요가 있으며 이는 블록단위 집합주택을 우리나 라에 정착시키기 위해서 좋은 방법일 것이다. 다섯째, 실제 우리나라에 맞는 새로운 주거형식 개발에 대한 지속적인 연구의 필요 현재 외국에서는 블록단위 집합주택에 대해서 상당히 많은 부분 연구가 진 행되었고 점점 더 개발되어지는 추세이다. 따라서 선진 외국의 집합주택에 대해서 좋은 점은 가져오되 실제 우리나라 거주자들에게 적합한 새로운 주 거형식의 개발이 필요하다. 따라서 다양한 조건에 적합한 다양한 배치. 다양 한 평면, 다양한 주호방식과 더불어 우리나라 거주자들의 생활방식과 풍습 등에 맞는 실제 적용가능한 주거형식의 개발이 필요할 것이다. 그렇기 때문 에 본 연구에서 제시한 계획기법 및 모델뿐만 아니라 우리나라의 실정에 적 합하고 좀더 나은 주거 형식을 개발할 지속적인 연구와 개발계획이 필요하 겠다. This study is thing for development of block unit multi family house through area changeover system by method that infrastructure improves of narrow deep blocks. Most blocks in Seoul city general residential zone are narrow deep blocks consisted of two layers plots that have short span but, special quality inevitability of two layers plots has faced on the way, special quality infrastructure of block is very feeble Therefore, to wish to develop block unit multi family house model through area changeover system to new multi family house is purpose of this study Conclusion is as following First, biggest problem of narrow deep block is insufficient infrastructure because there is in inefficient use of land Second, grasped existing circumstances of narrow deep blocks in Seoul city general residential zone, as a result, narrow deep blocks were discovered by serial form and exist by east and west direction and South-North direction 2 forms. Third, towers style structure to 12 floors is possible within Seoul city general residential zone which road width is narrow using area changeover system to keep form of Seoul city general residential zone's block and expansion of infrastructure and road, the neighborhood street is very profitable development form in activation Fourth, block unit multi family house which use area changeover system appeared by thing which habitat is better than existent houses in Seoul city general residential zone I propose to develop block unit multi family house through conclusion First, institutionalization to develop block unit multi family house Second, give a person who offer land in the country legal profit Third, after demonstration project establish architectural law Fourth, block unit housing is a better house than apartment through gentrification strategy, Fifth, persistent study about development of new residing form that can apply in the Korea

일반주거지역 내 중·소규모 건축유형 형성 및 분포 특성 연구 : 형태지역 구분 및 도시건축규제에의 적용

임유경 서울대학교 대학원 2014 국내박사

1980년대 이후 단독·다가구·다세대주택과 근린생활시설 등 중·소규모 건축물이 밀집한 주거지역을 정비하는 주요 수단으로 작동하던 대규모 정비사업 추진이 정체되면서 이들 주거지역을 어떻게 관리할 것인가에 대한 관심이 높아지고 있다. 기성주거지역에서 일어나는 자발적 변화에 대한 ‘관리’가 필요한 시점에서 개별 필지 단위의 건축 행위에 영향을 미치는 도시건축규제의 역할이 중요해지고 있다. 일반주거지역 내에는 도시구조와 용도 분포, 건축물 특성이 상이한 여러 지역이 존재하므로 생활환경 개선, 경관 보존, 지역 재생 등 관리 목표를 다변화할 필요가 있다. 이러한 상황에서 도시관리수단을 보다 정교화해야 한다는 주장이 지속적으로 제기되어 왔으나 일반주거지역을 효율적으로 관리하기 위해 적절한 공간 단위를 설정하고 지역별로 도시건축규제를 차별화하는 것을 뒷받침할 수 있는 논리적 근거는 부족한 실정이다. 본 연구는 도시건축규제가 일반주거지역 내 중·소규모 건축유형의 형성과 변화에 미친 영향에 대한 이해를 바탕으로 보다 세분화되고 정교한 도시건축규제 방향을 설정하기 위한 논거를 마련하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해서 일반주거지역 내 중·소규모 건축유형 형성 특성과 도시건축규제의 영향을 분석하고 건축유형의 집합 논리를 파악하여 형태지역을 도출하였으며, 형태지역 유형별로 도시건축규제 적용 현황과 문제 양상을 분석하여 도시건축규제에의 적용 가능성을 검토하였다. 토지구획정리사업으로 조성되고 격자형 도시구조를 갖는 주거지역 중 광진구 화양동과 송파구 방이동 일대를 대상으로 연구를 진행하였으며, 한국토지정보시스템(KLIS)과 새주소지도, 토지특성 및 건축물대장 자료를 사용하였다. 먼저 중·소규모 건축유형 형성 특성과 도시건축규제의 영향을 분석한 결과, 도시건축규제가 건축유형의 형성과 변화에 중요한 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 이 때 도시건축규제의 영향은 건축물 실제 용도에 따라 상이하게 나타나는데, 주거시설의 경우 도시건축규제 변화에 즉각적으로 반응하여 지속적으로 새로운 건축유형(R1~R4)이 출현한 반면 근린생활시설은 입지 여건별로 도시건축규제에 대응하는 방식이 달라지면서 서로 다른 건축유형(NC1~NC3)이 형성된다. 이들 건축유형들은 용도, 규모, 배치, 매스, 저층부 구성 측면에서 고유의 특성을 갖는데, 건축물 매스는 집합적 경관을 구성하는 주요 요소이고 배치·저층부 구성은 건축물과 가로가 만나는 방식이라는 점을 고려할 때 도시건축규제의 영향에 따른 건축유형 변화가 개별 필지 차원을 넘어서 집합 환경을 변화시킨다는 점을 알 수 있다. 일부 건축유형에서는 도시건축규제의 영향을 받은 건축물 형태와 실제 공간 이용 수요 사이에 상충이 일어나면서 규제 범위를 넘어서는 변형 현상이 광범위하게 나타난다. 이와 같은 사실은 용도지역에 동일한 기준으로 적용되는 도시건축규제가 건축물 용도를 반영하여 보다 세분화될 필요가 있음을 보여준다. 중·소규모 건축유형 분포 특성을 분석한 결과, 건축물 용도에 따라 입지 패턴에 차이를 보였다. 주거 용도 건축물은 가구 내부 또는 6~8미터 폭의 골목길변에 주로 위치하는 반면, 근린생활시설은 간선도로, 집산도로 및 폭 10미터 이상의 소로변에 분포한다. 상업지역이나 역세권 주변에서는 도로폭에 상관없이 면적으로 분포하는 경향을 보인다. 동일 용도 내에서도 건축유형에 따라 분포 양상에 차이를 보였는데, 전면공지형 소규모 주택인 R1은 다른 주거유형(R2~R4)에 비해 가구 내부의 소규모 필지에 분포하는 비율이 높게 나타나며 평균 필지 규모도 가장 작다. 필로티 주차장이 설치된 4-5층 주택인 R4 유형은 접도 여건이 양호한 필지에 주로 입지한다. 근린생활시설 건축유형들은 도로기능별 위계, 도로의 폭과 방향에 따라 배치에 확연한 차이를 보인다. 이러한 분석 결과는 하나의 용도지역으로 지정되어 있는 일반주거지역 내에서 필지 규모와 가로 특성 등 도시형태적 여건에 따라 특정 용도의 건축유형이 밀집하여 분포하는, 일종의 ‘형태지역’이 존재한다는 사실을 보여준다. 도로와 도로에 면한 필지 및 건축물로 이루어지는 형태지역은 주를 이루는 건축유형에 따라 주거가로(RS1~RS4)와 근린생활가로(NCS1~NCS2)로 유형을 구분할 수 있다. 형태지역 유형별 도시건축규제 적용 현황 분석 결과, 도시건축규제는 저층부 공간 구성, 가로 입면과 단면 등 건축·도시환경 형성에 영향을 미치고 있음을 확인하였다. 주거가로의 경우 동일한 도시구조 내에서 건축유형의 밀도와 규모가 점차 높아지면서 건축계획에 미치는 도시건축규제의 영향은 더욱 커진다. 주거시설은 도시건축규제가 변화하면서 법적 한도 내에서 최대의 효율성을 추구하는 형식을 취하게 되며, 이들 유형이 밀집해서 분포하면서 주거지역 환경을 변화시키고 있다. 근린생활가로에서는 지하층 정의나 필로티 관련 규정과 같은 건축규제 변화의 영향이 적게 나타나는데, 가로로부터의 접근성이 중시된 결과 가로와 접하는 지상층 면적을 최대로 확보하기 위한 불법 점유 현상이 다수 나타난다. 도시건축규제의 영향에 따른 건축유형이 밀집하여 분포하는 지역에서 현실 수요에 대응하기 위한 변형이 형태지역 단위에서 일관된 방향으로 나타난다는 점은 이러한 공간 단위가 도시건축규제를 보다 정교하고 세분화하기 위한 단위가 될 수 있는 가능성을 보여준다. Madanipour(1996;156-7)는 「도시공간 디자인 Design of Urban Space」에서 도시건축규제 변화는 두 방향에서의 압력에 따라 이루어지는데, 이 때 두 방향은 양적 성장과 효율적인 개발을 위해 규제를 완화하고 지역에 대한 고려를 최소화하자는 하향적인 움직임과 이용자·거주자의 수요에 맞춰 유연하고 세밀한 규제를 필요로 하는 상향적인 요구를 의미한다. 이제까지 일반주거지역에서의 도시건축규제 변화는 주거 용도에 초점이 맞춰져 있었으며 지하층·바닥면적·높이 산정 기준이 개정되면서 결과적으로 주택 공급을 촉진하는 효과를 가져왔다. 본 연구에서는 동일 도시구조 속에서 건축 밀도가 상승하면서 도시건축규제에 따른 공간 왜곡이 일어나고 현실 수요에 따라 도시건축규제의 한도를 넘어서는 불법 증축 현상이 나타나는 등 현실 수요와의 괴리에 따른 문제점들이 발생하고 있음을 확인하였다. 이는 일반주거지역에서의 도시건축규제 변화가 Madanipour(1996)가 언급한 ‘아래로부터의 요구’를 수용하는 데에 한계가 있었음을 보여주며, 도시건축규제에서 건축물의 실제 용도와 도시형태적 여건에 대한 고려가 함께 이루어져야 한다는 사실을 보여준다. 본 연구에서 도출한 ‘형태지역’은 현실 수요에 대응하여 도시건축규제를 합리화할 수 있는 규제 단위가 될 수 있을 것이다. 본 연구는 일반적인 주거지역에서 나타나는 도시건축규제의 영향을 분석하기 위해 토지구획정리사업으로 조성된 광진구 화양동 일대와 송파구 방이동 일대의 간선도로로 둘러싸인 격자형 주거 블록을 대상으로 진행되어 탐색적 연구의 성격을 가지며, 연구 결과를 일반화하기 위해서는 보다 많은 사례지역에 대한 조사와 분석이 뒤따라야 할 것이다. 2012년에 구축된 자료를 바탕으로 분석을 진행하였으나, 2000년대 후반 이후 건축물에 대한 자료가 누락된 경우가 많아서 도시형생활주택 등 최근에 도입된 주택유형에 대한 분석이 이루어지지 못한 점, 중·소규모 건축물의 건축계획에 큰 영향을 미치는 주차장법 등 관련 법제에 대한 고려가 미흡했던 점 또한 본 연구의 한계이다. Marshall(2011;237-8)은 저서 「도시규제와 계획 Urban Coding and Planning」 결론부에서 ‘가로기반도시계획(street-based urbanism)’ 개념을 제안하면서, 도로와 공공공간, 가로변 건축물로 이루어지는 통합적 공간을 조닝의 단위로 설정할 수 있으며 용도 분포를 고려한 가로 단위 규제가 민간과 공공의 이익을 중재할 수 있는 제도적 수단이 될 수 있을 것이라고 주장하였다. 일반주거지역을 대상으로 한 후속 연구들을 통해 다양한 유형의 형태지역의 현황과 문제를 확인하는 작업이 이어진다면 향후 도시건축규제 개선방향 설정에 기여할 수 있을 것이다. Kropf(Marshall,2011)는 도시와 건축에 대한 구체적인 지식들이 연속성과 변화를 수용할 수 있는 규제를 설계(formulate)하는 데에 기여한다는 점을 강조하는데, 건축유형 문제에서 시작하여 미시적 차원에서 도시건축규제 작동 현황을 고찰한 본 연구가 우리나라 일반주거지역 관리 방향을 설정하는 데에 기여할 수 있기를 기대한다.

용도지역변경에 따른 주거지 경관변화 연구 : 서울시 제2종일반주거지역을 대상으로

이현정 서울시립대학교 대학원 2009 국내박사

In terms of re-zoning (or up-zoning) in general residential district, while there is a view that it has a positive value as a flexible response of city planning, it has a negative impact on the residential management such as undermining the residential landscape that falls under the social infrastructure. If we look at recent re-zoning, development projects are made mainly through mitigation of the number of floors rather than easing floor area ratio. This is a direct example of a high building preference of private sector that pursues high value of the view in the residential district development. These development that ease the number of the floors only without the adjustment of floor area ratio may be able to be considered to be a little favorable in terms of overload of infrastructure, but these have negative impacts on residential area management by breaking the framework of the height. That has been set in a residential rezoning plan to encourage harmonious landscape with the surrounding areas and producing the landscape that are not harmonious with the surrounding areas due to the protrusive landscape by re-zoning. It is believed that the landscape of a residential area faces a crisis to change significantly and the purpose of this research is to examine the impact of landscape changes of a residential district by re-zoing with focusing on the residential districts and propose the height management plan to consider the landscape in re-zoning For this, in consideration of characteristics of the surrounding areas, target areas to re-zone in the residential district of Seoul have been materialized and each target area for each type has been selected. The questionnaire survey of the group of experts specialized in city planning and design on the satisfaction of landscape of the target areas was conducted and the index of visual density indicator of the target areas for landscape management was analyzed. The statistical analysis of the elements that affect the landscape such as the index of visual density indicator has been made to examine the impact on the satisfaction of landscape and to examine the standards of the height management to consider the landscape. The number of floors of the target areas has been divided into 6 stages consisting of the highest floors of the 7 floor to average floor 16 floors and the satisfaction of landscape of each stage has been examined and this was analyzed in SBE(scenic beauty estimation). The following is a summary of major research results. First, when easing the height by re-zoning, it has been revealed that the highest number of floor that determine the highest level of a residential area has the strongest impact when being aware of the landscape of a residential district rather than the index of visual density indicator that has been considered to so-called manage the landscape such as elevation blockage ratio, view blockage ratio,view open ratio. This means when developing a residential district, in terms of the satisfaction of the landscape the height management comes first prior to the restriction of the density such as elevation blockage ratio, view blockage ratio, view open ratio. Second, generally speaking, when we look at a development by re-zoning in terms of landscape, we could see strong preference for the harmony with the surrounding areas. This means, in terms of the satisfaction of landscape, out of various values of landscape such as coercion, opening, and variety. What is desirable in terms of landscape depends on how similar it is with the surrounding areas. Therefore, a rational management plan of the image of a residential district set after considering many conditions in residential rezoning plan and clear separation and standard for target to possibly mitigate and target to preserve are considered to be needed. Third, with the purpose to change the region to review a range of mitigation for each type were high, playing the best mitigation for each type ideal height of 10 floor to 12 floors in terms of satisfaction. Fourth, the position type, size standards, including conditions in the surrounding community development for the case when evaluating the value, location, size, depending on conditions around the community development officer could see a big difference in satisfaction. This changes the purpose area, several local conditions, the scope of discrimination on the basis of management need to consider means and conditions. Surrounding these research results, and discussion on the residential landscape, considering the satisfaction would be present a few lesson. First, rezoing, particularly height change, should be considered specific criteria for similaity of surrounding area and the avoiding the damage which is the change over the height by caused disharmony of surrounding area Second, residential rezoning Plan is established for the purpose that is set for image of residential, such as low, middle, high residential distrcit. However, rezoning can be change and destroy height control formality. Therefore, supplementary regulations for height control of residential district should be necessary. Third, when people recognize landscape of residential district, the highest floor is the first factor of landscape preference, so there is essential regulation that is to decide ceiling point for height of residential district. Fourthly, landscape is one of social or psychological infrastructure not physical, but it is not enough return system for profit through height upward which is caused landscape change. As a result, it is ask for return system of profit for public interest. 일반주거지역(residential district)에 있어서 용도지역변경(re-zoning)은 유연한 도시계획적 대응행위로서의 긍정적 가치가 있다고 판단하는 입장과 함께 사회적 인프라에 해당하는 경관을 훼손하는 등 주거지 관리에 부정적 영향을 미치고 있다는 입장의 두 가지 측면이 있다. 최근 주거계내 용도지역변경을 살펴보면, 용적률완화보다는 층수의 완화를 통한 개발사업이 주로 이루어지고 있으며, 이는 주거지역 정비사업시 민간의 조망 가치추구로 인한 고층선호를 단적으로 보여주는 예이다. 용적률의 조정없이 층수만을 완화하는 이러한 정비사업들은 기반시설의 과부하측면에서 다소 유리하다고 판단할 수 있다. 하지만, 당초 일반주거지역에 대한 종세분화계획에서 설정한 주거지상 및 주변지역과의 조화로운 경관유도를 위한 정한 높이의 틀을 깨고, 용도지역변경을 통한 돌출경관으로 인하여 주변지역과의 조화롭지 못한 경관을 양산하는 등 주거지역관리에 부정적 영향을 미치고 있다. 본 연구는 용도지역변경으로 인하여 주거지역의 경관이 대폭적으로 변경될 위기에 직면해 있다고 판단하여 일반주거지역을 대상으로 용도지역변경에 따른 주거지역경관변화의 영향을 살펴보고, 용도지역변경시 경관을 고려한 높이관리계획에 시사점을 제안하는데 그 목적이 있다. 이를 위해서 서울시 일반주거지역내 용도지역변경 대상을 주변지역 특성을 고려하여 유형화하고 각 유형별로 사례대상지역을 선정하였다. 사례대상지역을 중심으로 도시계획 및 설계를 전공한 전문가 집단을 대상으로 경관만족도에 대한 설문조사와 경관관리를 위한 시각밀도지표를 분석하였다. 시각밀도지표 등 경관에 영향을 미치는 요소들에 대한 통계분석을 실시하여 경관만족도에 대한 영향력을 검토하고, 경관을 고려한 높이관리의 기준검토를 위하여 해당 사례지역의 층수를 최고층수 7층부터 평균층수 16층까지 총 6단계로 모형화(simulation)하여 경관만족도를 조사하고 이를 경관미값(SBE)으로 분석하였다. 지금까지의 연구를 통해 밝혀진 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 용도지역변경을 통한 높이완화시 입면차폐도, 조망차폐도, 개방지수등의 소위 경관을 관리한다고 판단되었던 시각밀도지표등이 경관만족도에 미치는 영향보다 단지의 최고높이를 결정하는 최고층수가 주거지역의 경관을 인지할 때 가장 크게 작용하는 것으로 밝혀졌다. 이는 일반주거지역의 개발시 경관만족도측면에서는 입면차폐, 조망차폐, 개방지수 등 밀집에 대한 규제에 우선하여 높이관리가 무엇보다도 중요함을 의미한다. 둘째, 용도지역변경에 따른 개발사업을 경관이라고 하는 측면에서 바라 보았을때, 주변지역과의 조화 측면에 대한 강한 선호경향을 볼 수 있었다. 이는 위압감과 개방감, 그리고 다양성등의 다양한 경관가치중 경관만족도의 측면에서 보았을때, 경관적으로 바람직하다라고 하는 인식은 주변지역과 얼마나 비슷한 경관을 만들어내느냐에 달려있다고 할 수 있다. 이는 현재 용도지역세분화에서 여러 가지 여건을 고려하여 설정한 주거지역의 이미지에 대한 합리적 관리방안마련과 함께 완화가 가능한 대상과 보전 필요대상에 대한 명확한 구분과 기준이 필요할 것으로 판단된다. 셋째, 용도지역변경을 통한 각 유형별 높이완화의 변화범위에 대한 분석을 하였는데, 각 유형별 경관만족도는 최고층수 10층에서 12층내외의 높이범위에서 만족도에 대한 민감도가 급격히 감소하는 것으로 나타났다. 이 결과를 중심으로 경관만족도측면을 고려한 높이변화의 범위는 현행 일반주거지역에 대한 종세분계획에서 설정한 중층중밀정도의 주거지상을 설정하는 것이 바람직할 것으로 판단되었다. 넷째, 입지형태, 대상지 규모기준, 주변지역 개발여건등에 따른 해당 사례에 대한 경관미값을 평가하였을 경우, 입지, 대상지규모, 주변지역개발여건에 따라 경관만족도의 차이가 큰 것을 알 수 있었다. 평지, 대규모, 고층개발인접지의 특성을 지닌 경우가 경관만족도 측면에서 높이변화에 좀 더 우호적인 것으로 나타났다. 이는 향후 용도지역변경을 다룰 때, 여러 가지 지역적 여건에 따른 차별화된 관리의 범위 및 조건의 고려가 필요함을 의미한다. 이러한 연구결과 및 논의를 토대로 주변지역 경관을 고려한 주거지 경관만족도에 관한 몇 가지 시사점을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 용도지역변경을 통한 높이완화시에는 일반적으로 주거지 경관상의 문제점으로 지적되어지는 주변지역과의 조화롭지 못한 높이차로 인한 부조화나 돌출경관의 지양, 구릉지등에서 주변지역의 경관적 특성을 고려하지 않은 경관적 훼손의 지양등에 대한 구체적 기준이 고려되어져야 한다. 둘째, 통상적으로 용도지역변경을 통한 주거지개발사업의 경우 물리적 인프라측면에 대한 고려를 주요 대상으로 하는 반면, 사회적 인프라에 해당하는 경관변화에 대한 고려가 상대적으로 덜 이루어지고 있는 것이 현실이다. 이를 위해 기정의 주거지역에 대한 용도지역제(일반주거지역 세분화계획)에서 정한 주거지의 이미지를 설정·관리함에 있어 용도지역변경의 역할과 고려사항에 대한 규정을 보완할 필요가 있다. 셋째, 2종 일반주거지역에 대한 평균층수를 적용할 경우에도 최고층수에 따른 경관만족도의 차이가 발생하는 것을 알 수 있었다. 이를 중심으로 향후 주거지개발사업시 평균층수 적용시에는 최고층수 적용에 대한 기준마련이 필요하다. 넷째, 용도지역변경시 심리적 인프라에 해당하는 경관이 훼손되는 경우, 용적률 상승뿐만 아니라 공익적 경관의 훼손을 사회적으로 환수할 수 있는 제도적 방안에 대한 고려를 통해 경관형성등에 대한 공적가치의 실현에 대한 보완방안 마련이 필요하다.

일반주거지역 내 비주거용도 개발행위에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 : 지하철 9호선 강남구 역 주변을 대상으로

경성수 서울市立大學校 2017 국내석사

Currently, although zoning regulation of Korea is designed to specify the land use according to the purpose of designation, it is systematically allowed to widely use the heterogeneous function. So, different areas is generated for the designated purpose. In particular, the mixed use situation that non-residential area is located in general residential area is predominant. In reality, non-residential use penetrated and spreads throughout the residential areas, resulting in the increase of users and vehicles. This causes the traffic congestion, lack of parking space and public space, deterioration of walking environment, and so on. On the other hand, when the urban railway is opened in the old city area, there is a tendency that non-residential floor area of the building is increased around the station due to the high density by the improved access and the commercialization of the residential area by the market mechanism. In Seoul, this tendency which is expected to appear continually in general residental areas is largely due to the designation of the land use and urban policy. In spite of this aspect, most of previous researches revealed phenomenons and characteristics of mixed land use. There is lack of empirical analysis of factors affecting development activities of the mixed use and non-residential use in residential areas around the city railway station. This study selects general residential areas as the analysis target belonging to the influence zone of the station from opening of subway line 9 and analyses the change trend and the mixed land use by using Multiple Regression Analysis in order to identify the factors affecting the non-residential development activities in the general residential areas. The results of analyzing the current situation of the mixed use and change trends are as follows. First, the parcel of non-residential use account for 68.0% of the total after the opening the urban railway. The land use of the parcel is listed in the oder of 3rd class general residential area, 2nd class general residential area, 2nd class general residential area(below 7th floor), 1st class general residential area. As a result, the expectation that non-residential use will penetrate and spread from 3rd class general residential areas is confirmed. In addition, the buildings with non-residential use account for 67.8%. As a result of analyzing the non-residential use, it was analyzed that the office and general restaurants mostly occupied, and the mixed use patterns that non-residential use is located in are different according to the land use. Through the changes in the current situation of the buildings, it is found that the densification and residential commercialization are proceeding. In order to derive factors affecting non-residental development activities in general residential areas, non-residential ratio is used as dependent variable and factors expected to affect non-residential use ratio as independent variable. As a result, distance to religious facilities, main road and urban railway station were significant variables. In particular, this study shows that it responded most sensitively to official prices. The result of paper will be the useful and important materials to estimate the changes of general residential area by the opening of urban railway. Also, the factors that influence the non-residential development activities derived from the analysis are expected to be helped by the local autonomous entities in the local area in establishing policies such as traffic and parks area for residence management. 현재 우리나라의 용도지역제는 지정 목적에 따라 용도지역을 구분하여 지정하게 되어 있음에도 불구, 제도적으로 이종기능(異種機能)의 용도까지 폭 넓게 허용하고 있어 지정 목적과 상이한 지역이 발생되고 있다. 특히 일반주거지역에서 비주거용도가 입지하는 용도혼재 현상이 두드러지게 나타나고 있으며, 실제 이면부 주거지 전반에 비주거용도가 침투･확산되면서 이용자와 차량이 증가하여 교통혼잡과 주차장 부족, 보행환경 악화, 공공공간 상실 등의 문제가 야기되고 있다. 한편, 기성시가지에 도시철도가 개통되는 경우 접근도 향상에 따른 고밀도화와 시장 메카니즘에 의한 주거지 상업화로 역 주변의 비주거용도 건축연면적이 증가하는 경향이 나타나고 있다. 서울시의 경우 이러한 경향이 일반주거지역에 계속적으로 나타날 것으로 예상되고 있는데, 이는 용도지역의 지정 현황과 도시정책에 기인하는 바가 크다. 이러한 양상에도 불구하고 지금까지의 선행연구들 대부분은 단순히 용도혼재 현상을 해석하고 특성을 밝히는데 그치고 있다. 즉 도시철도역 주변 일반주거지역을 대상으로 용도혼재 현상과 비주거용도 개발행위에 영향을 미치는 요인을 실증적으로 분석한 연구가 부족하였다. 이에 이 연구에서는 분석 대상지로 지하철 9호선 개통으로 역의 영향권에 속하게 된 일반주거지역을 선정하여 용도혼재 현황과 변화 추이를 분석하였으며, 일반주거지역 내 비주거용도 개발행위에 영향을 미치는 요인을 도출하기 위한 다중회귀분석을 실시하였다. 먼저 분석 대상지의 용도혼재 현황과 변화 추이를 분석한 결과는 다음과 같다. 도시철도 개통 이후 비주거용도가 설치된 필지는 전체의 68.0%를 차지하는 것으로 분석되었다. 해당 필지의 용도지역 현황은 제3종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역(7층이하), 제1종 일반주거지역 순으로 나타나, 제3종 일반주거지역부터 비주거용도가 침투･확산될 것이라는 예상이 결과로 확인되었다. 또한, 비주거용도가 설치된 건축물은 전체의 67.8%에 달하는 것으로 분석되었다. 비주거용도를 세분하여 분석한 결과 사무소와 일반음식점이 대부분을 차지하는 것으로 나타났으며, 용도지역에 따라 비주거용도가 입지하는 용도혼재의 양상이 다르게 나타나는 것으로 분석되었다. 건축물 현황 변동사항을 통해서는 고밀도화와 주거지 상업화가 진행되고 있음을 알 수 있었다. 다음으로 일반주거지역 내 비주거용도 개발행위에 영향을 미치는 요인을 도출하기 위해 비주거용도 비율을 종속변수로, 비주거용도 비율에 영향을 미칠 것으로 예상되는 요인을 독립변수로 선정하여 다중회귀분석을 실시한 결과, 공시지가, 초등학교까지의 거리, 종교시설까지의 거리, 간선도로까지의 거리, 도시철도역까지의 거리가 유의한 변수로 나타났다. 특히 공시지가에 가장 민감하게 반응하는 것을 확인할 수 있었다. 이 연구의 결과는 도시철도 개통으로 인한 일반주거지역의 변화 추이를 예측하는데 중요한 기초자료로 활용될 수 있을 것이며, 분석을 통해 도출된 비주거용도 개발행위에 영향을 미치는 요인은 해당 지역의 지방자치단체가 주거지 관리를 위한 교통･공원녹지 등의 정책 수립 시에 도움을 줄 것으로 기대된다.

일반주거지역 종세분화 도입에 따른 영향분석 : 서울특별시 성북구의 일반주거지역을 중심으로

윤영혜 연세대학교 공학대학원 2003 국내석사

본 연구의 목적은 종세분화가 일반주거지역의 주거환경에 얼마나 영향을 미치는 지를 파악하고, 일반주거지역의 문제점이 개선될 수 있을지를 알아보기 위해 종세분화로 영향을 받는 대지의 특성과 종세분화의 도입에 따른 영향을 분석하는 것이다. 본 연구의 대상지역은 성북구의 일반주거지역이며, 본 연구에서 사용한 자료는 2002년 일반주거지역에서 건축허가된 현황과 종세분화 기준을 비교 분석한 것이다. 본 연구에서 종세분화가 일반주거지역에 미치는 영향을 분석하기 위하여 다음과 같은 방법을 이용하였다. 첫째, 2002년 건축허가된 건축규모를 종세분화 기준과 비교하여, 종세분화 기준보다 초과되는 대지와 초과되지 않는 대지로 구분하였다. 둘째, 2002년 전체 건축허가된 대지의 특성과 종세분화 기준보다 초과되는 대지의 특성에 대해 기초현황분석을 실시하였다. 셋째, 종세분화 기준보다 초과되는 대지에 대해 Logistic 회귀분석을 수행하여 분석하여 봄으로써 규제를 받는 대지의 특성을 파악하였다. 이에 대한 결과를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 대지면적이 작을수록 더 강력하게 규제를 받는 것으로 나타났다. 따라서 간선도로변의 대규모 필지나 소규모필지들을 합병하여 건축하는 경우에는 규제가 미약하게 작용할 것이다. 둘째, 주거지역의 환경을 악화시키는 공동주택과 비주거용 건축물이 규제될 것으로 나타났다. 따라서 종세분화가 일반주거지역의 문제점으로 제시하였던 과밀개발과 주거환경의 악화, 비주거용건축물의 침투 등의 진행이 다소 늦추어 질 것으로 판단된다 셋째, 용적률 규제에 의해 대부분의 지역이 밀도가 낮아질 것으로 나타나 성북구 전지역이 영향을 받을 것으로 추론된다. 넷째, 평지에 있는 대지보다 표고가 높은 대지와 대지내의 경사도가 심한 대지일수록 규제가 많이 될 것으로 분석되었다. 따라서 주거지역 내 양호한 자연경관과 도시경관이 보존되고 평지에서 구릉지쪽으로 급격한 스카이라인 변화 등이 개선될 것이다. 본 연구의 결과로 종세분화 도입이 일반주거지역의 문제점을 모두 개선할 수는 없지만 현재보다 개발밀도를 낮춤으로써 점차적으로 주거환경 악화를 해소해 갈 수 있음을 알 수 있다. 종세분화의 영향력 안에 들어가는 대지들이 평균 60%이상으로 대다수의 지역이 종세분화의 영향을 받게 되며 경관관리가 필요한 1종지역은 층수와 용적률로, 중저층 주거환경의 확보가 필요한 2종지역에서는 용적률만으로, 다른 용도지역과 완충지대로써의 역할이 필요한 3종지역은 건폐율로 규제가 됨으로써 종세분화 지역별로 그 목적에 적합하게 규제가 되는 것으로 나타나 종세분화의 당초 취지가 잘 반영되어 개발될 것이다. The purpose of this study is to analyze the effects of the longitudinal segmentations on the living environment of the residental areas. For this purpose, characteristics of the sites affected by the longitudinal segmentations and effects of the longitudinal segmentations were reviewed. For this study, residential areas in Seongbuk-gu, Seoul were sampled, and thereupon, the houses permitted in the sample areas in 2002 were comparatively examined in reference to the criteria for the longitudinal segmentations. In order to analyze the effects of the longitudinal segmentations in the residential areas, the following methods were applied; First, the sites permitted for buildings in 2002 were divided into the sites exceeding the criteria for the longitudinal segmentations and those not exceeding them. Second, the characteristics of the sites permitted for buildings in 2002 were analyzed centering around those sites exceeding the criteria for the longitudinal segmentations. Third, the characteristics of the sites exceeding the criteria for the longitudinal segmentation were analyzed by means of the logistic regression analysis. The results of this study can be summarized as follows; First, most areas subject to the control of the floor area ratios tended to be less dense. The wider a site was, it was more strongly controlled. Thus, in case a large lot on the main street should be combined with smaller lots to be constructed, it will be less regulated. Second, if the longitudinal segmentation is applied, multi-family houses or non-residental buildings are more regulated, while such favorable landscapes as hills can be preserved. Such effects will spread throughout Seongbuk-gu, Seoul. Then, such problems cause by the longitudinal segmentation as dense development, worsening living environment and penetration of non-residental buildings into residental areas would be relieved. Third, it was analyzed that a higher level site or more sloped site would be more controlled than the flat sites according to the longitudinal segmentation. Thus, favorable natural landscapes and cityscapes in the residental areas will be preserved, while the sharp skyline extended from the flat ground to hills will be improved. All in all, the longitudinal segmentation may not solve every problem in the residential areas, but it will serve to make the development less dense and thereby, improve the living environment gradually. Since more than 60% of the sites are subject to the longitudinal segmentation, the class 1 areas requiring preservation of the landscapes will be controlled in terms of building height and floor area ratio, while the class 2 areas requiring a new living environment will be controlled only in terms of floor area ratio. Other areas or the class 3 areas requiring a buffer zone will be controlled in terms of the building ratio. Thus, it is believed that the areas will be properly and effectively controlled by the longitudinal segmentation.

서울시 일반주거지역 세분화에 따른 개발양상 변화에 관한 연구

장남종 서울시립대학교 일반대학원 2008 국내박사

This study aims to prove the influence of residential rezoning through analyzing the process of the residential rezoning and the change of development pattern after the year of 2000. This study considers the process of the residential rezoning and sees the gap between planning criteria of residential rezoning and actual condition which is rezoned. And building permit data(2001~2006) of 25 boroughs in Seoul are analyzed to define changes of development pattern in residential area through GIS and ANOVA test analysis. This result shows how much residential rezoning is coincide with the original purpose and also draws the meaning and limitation of residential rezoning. The major findings of this research can be summarized as follows. First, the planning criteria of rezoning is characterized by harmonizing planning-oriented elements and real condition. Prior negotiation between Seoul metropolitan government and 25 borough governments in the process of rezoning is also included to show each borough's unique statement and planning willingness. Second, residential development pattern after rezoning shows that the number of building permit is decreased. Residential use has more decreased than non residential use, so the ratio of residential use increased about 20%. The trend of building permit is displayed differently in housing type of each zone. And after rezoning, the ratio of detached housing buildings which was permitted increased in the 1st residential zone and the 2nd residential area(under 7 story building regulation), and apartments increased in the 2nd residential area(under 12 story building regulation) and the 3rd residential area. Third, the lot size is increased in most residential developments, but building coverage ratio, floor area ratio(FAR), and Building Height are decreased. This trend shows a little bit different among rezoned areas, but the similar trend is shown in the whole residential area. Fourth, two types of development pattern changes are revealed after rezoning. One pattern change has characteristic that is the increase of lot size but the decrease of building coverage ratio, floor area ratio(FAR), and building height. The other pattern change is the increase of lot size and stories but the decrease of building coverage ratio and floor area ratio(FAR). This can be explained by the movement of developers who want to increase the development size and to heighten the stories to have development profit under land use regulation reinforcement. Based on the findings of the research, suggests for the systematic management of residential area in Seoul as follows. First, residential rezoning shows coincidence with the original purpose which promote the amenity of residential environment. However, the planning criteria of rezoning needs to be revised to prevent the abrupt change of environment around residential development. Second, the increase of non-residential use after rezoning should be concerned. To make up for this concern, the influence of non-residential use on residential environments should be carefully considered to complement the provisions of permitted use in the each residential area. Third, the lot size has been increased since residential rezoning. Artificial large development through merging lots may not be desirable due to transforming the existing urban form, so the negative effect of increasing lot size should be examined to complement the political system. 서울시 일반주거지역 세분화에 따른 개발양상 변화에 관한 연구 이 연구의 목적은 2000년 이후 서울시 일반주거지역의 세분화 추진과정과 세분화 시행 이후 주거지 개발양상에 대한 변화분석을 통해 세분화의 시행효과를 실증적으로 규명하는 데에 있다. 이를 위해서 일반주거지역 세분화의 추진과정을 고찰하고, 세분화의 계획기준과 실제 지정실태 간에 괴리가 있는지 여부를 파악하였다. 또한 세분화 시행 전후 25개 자치구의 건축허가자료(2001~2006년)를 토대로 하여 주거지 개발양상의 변화를 GIS 및 계량분석(ANOVA test) 등을 통해 파악하였다. 이를 통해 일반주거지역 세분화가 당초 목적에 얼마나 부합하는지를 검토함으로써 일반주거지역 세분화의 정책적인 의미와 한계를 파악하였다. 지금까지의 연구를 통해 밝혀진 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 세분화의 계획기준은 계획지향적인 요소를 근간으로 하여 현실추인적인 요소가 반영된 특성을 보이는 것으로 나타났다. 또한 세분화 집행과정에서 서울시와 자치구 간의 사전협의조정은 참여주체들의 입장을 조율하면서 일부 자치구의 특수성과 계획의지가 반영된 것으로 나타났다. 둘째, 세분화 시행 이후에 주거지 개발양상을 보면, 건축허가 건수는 감소하였으며, 특히 주거용도가 비주거용도에 비해서 감소폭이 크게 나타났다. 이로 인해서 비주거용도의 구성비가 약 20% 정도 증가한 것으로 나타났다. 또한 종별 주택유형의 건축허가 동향을 보면 제1종과 제2종(7층이하)에서는 단독주택의 건축허가 비율이 높아진 반면 제2종(12층이하)과 제3종에서는 아파트의 비율이 높아지는 등 종별로 확연한 차이를 보이고 있다. 셋째, 세분화 시행 이후에 주거지 개발에 있어서 필지규모는 전반적으로 증가한 반면에 건폐율과 용적률, 층수는 모두 감소한 것으로 나타났다. 이러한 경향은 종별로 다소간 차이는 있지만 전체적으로는 유사한 변화양상을 보이고 있다. 넷째, 세분화 시행이후의 개발양상은 크게 두 가지 유형으로 나타나고 있다. 하나는 필지규모는 증가하되 건폐율과 용적률, 층수가 감소하는 변화유형이며, 다른 하나는 필지규모와 층수가 증가하고 건폐율과 용적률은 감소하는 변화유형이다. 이는 세분화 이후에 토지이용규제가 강화됨에 따라 사업성을 보전하기 위하여 개발규모를 확대하거나 층수를 높이려는 경향이 반영된 것이라고 할 수 있다. 이러한 연구결과 및 논의를 토대로 서울시 주거지역의 체계적인 관리를 위한 정책적 시사점을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 일반주거지역 세분화는 쾌적한 주거환경과 입지특성에 적합한 주거지를 조성하고자 하는 목적에 전반적으로 부합하는 모습을 보여주고 있다. 다만, 급변하는 주거지 개발환경에 대응하기 위해서는 세분화 계획기준을 지속적으로 보완해 나아갈 필요가 있으며, 세분화 종별 입지기준과 개발여건이 달라서 조정이 필요한 지역에 대해서는 이를 합리적으로 조정할 수 있는 조정기준의 마련이 요구된다. 둘째, 일반주거지역 세분화 이후에 우려되는 주거지 개발양상은 비주거용도의 비율이 증가하였다는 점을 들 수 있다. 이를 보완하기 위해서는 종별로 입지한 비주거용도가 주거환경에 미칠 영향을 면밀하게 검토하여 종별 허용용도의 규정을 보완할 필요가 있다. 셋째, 일반주거지역 세분화 이후 또 다른 변화는 개발되는 필지규모가 전반적으로 증가하였다는 점이다. 합필에 의한 인위적인 대규모 개발은 해당 주거지의 특성을 유지하는데 바람직하지 않을 수 있으므로 필지규모의 증가가 주거지에 미칠 부정적인 영향을 검토하여 제도적인 보완을 강구할 필요가 있다.

일반주거지역 종세분화에 따른 민원특성 및 개선방향에 관한 연구 : 대구시를 사례로

배현숙 대구대학교 대학원 2011 국내석사

When establishing an amelioration project or the district unit plan in Daegu City, it is impossible to change the class as different from other cities' cases, so comparatively difficult to upgrade the class. For this reason, the prescriptive and technical standards of sub-classification have continually caused civil petitions. Thus, this study aims to analyze the characteristics of civil petitions for the general residential areas in Daegu after the Determining Notification of Sub-classification (Nov. 20, 2003), so as to investigate the direction for improving the areas. To achieve this purpose, this study conducted quota sampling aiming at experts in the relevant field, and the survey made up of items such as basic principles, the validity of the component ratio per type, the standards by type and management directions, and each item drew the direction and standards to classify types of residential areas through cross-tabulation. At the result of this analysis, the following characteristics of civil petitions were identified: first, the majority of petitions were to request action for the balance with the neighboring areas; second, there were the petitions to restrict action such as securing the project possibility of reconstruction; third, there were the petitions to extend rights such as securing (or infringing) the right to view and improving residential environment; finally, a minority of petitions were about the inclusion to or exclusion from the target projects of local development carried out by the then system and standards. Based on these results, the directions for improving general residential areas were established as follows: First, in the (re)establishment or amelioration of local standards for the zones where irrationality was found, the present condition of Daegu such as spatial structure, the axis of development, and the system of living spheres must be foremost considered and the high-density development around subway station areas must be reflected as well. Thus, it is expected that this will be not only an important guide for the future establishment of management scheme, but also utilized as a critical material for ameliorating the urban management plan at the change of condition and the expiration of duration (5 years). 일반주거지역 종 세분 화 제도는 도시의 난 개발 방지, 기반시설 확보 등을 목적으로 토지의 다양한 특성과 주거환경 악화문제 등을 반영하여 주거지역을 세분화하고자 하는 제도로, 2003년 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 제정되면서 실행되었다. 하지만 실행 당시의 대구시 일반주거지역 종 세분화 제도는 타 도시에 비하여 지시적이고 기술적이었으므로 지속적인 ‘민원’을 야기 시켰고, 도시관리계획 기간(5년) 초과에 따른 도시관리계획 재정비 시기와 맞물려 검토의 대상이 되었다. 이러한 배경으로 본 연구에서는 일반주거지역 세분화 직후인 2004년부터 2010년까지의 민원제기 현황을 분석함으로써 민원특성을 도출하고, 도출된 민원특성을 바탕으로 향후 도시관리계획 재정비 시 일반주거지역의 개선방향 제시를 목적으로 하였다. 민원현황과 특성을 분석하기 위하여 대구시 내부자료인 ‘2003년 일반주거지역 세분 결정 철’과 2004년부터 2010년까지의 민원자료 등 문헌자료를 활용하였으며, 도출된 민원 특성 중 획일적인 기준의 불합리성이 적용된 지역을 추출하기 위하여 수집된 KLIS(한국토지정보시스템)자료를 바탕으로 지역적 차원의 분석(층수, 건폐율, 용적률, 용도 등)을 실시하고, 항공사진과 도시관리계획도(1/5,000)를 중첩하여 현황상세도를 작성하였다. 또한 기준의 불합리성이 도출된 민원지역에 대해서 정비 또는 관리의 필요성이 있는지 알아보고자 델 파이 기법을 사용하였으며, 이때 그룹별(학술에 종사하는 집단과 기술 혹은 실무에 종사하는 집단)로 인식 차이가 있을 것을 감안하여 교차분석을 실시하였다. 분석결과 첫째, 주변 고층 건축물 입지, 주변지역과의 형평성을 이유로 한 행위요구 형 민원이 대다수를 차지한다. 둘째, 재건축 사업성 확보와 같은 행위제한 형 민원이 있다. 셋째, 조망 권 확보, 조망 권 침해, 주거환경개선 등 권익신장 형 민원이 있다. 넷째, 당시의 제도, 기준에 따라 시행된 지역개발 사업 대상에 편입 또는 제외로 인한 민원이 소수 존재한다. 는 사실을 도출하였다. 하지만 본 연구는 사익추구 형의 종상 향 민원을 수용하였을 경우 난 개발 문제, 기반시설 확보 문제, 추가 민원 발생 등 제반 환경의 변화를 야기할 수 있으므로 도시관리계획의 공익적 성격에 부합하지 않는다고 판단하여 논의의 대상에서 제외하였다. 하지만 기준의 불합리성으로 제기한 종 상향 민원에 대해서는 검토의 필요가 있다고 판단하였으며 이러한 취지로 델 파이 기법을 활용한 결과 첫째, 대구시의 지형적 특성인 주변이 산으로 둘러 쌓인 분지형태의 시가지라는 점을 고려하여 획일적이고 지시적인 계획을 지양하여야 한다. 둘째, 지역적 특성에 맞는 기반시설계획을 통해 양호한 주거환경을 확보하여야 한다. 셋째, 주요산지, 하천, 산지 형 공원, 유원지, 녹지, 사적지 주변부 관리를 통해 자연경관과의 조화를 이루는 방향으로 개선되어야 한다.는 기본원칙을 도출하였고, 불합리성이 제기된 기준의 규제방법에 대해서도 전문가 집단간 의견차이가 다르지 않음을 알 수 있었다. 따라서 본 연구는 단순히 이론을 정리하고 민원현황을 나열하지 않고 단계적인 분석을 통하여 민원 특성을 도출하였다는 점에서 의의가 있으며, 기준의 불합리성으로 제기된 민원 지역을 도면화 시킴으로써 이해도와 신뢰도를 높이고자 한 점에서 기존 문헌과 차별적이라 할 수 있다. 또한 현재 대구시는 주거지역 관리방안이 마련되어 있지 않은 상황이므로 향후 관리방안 설정 시 중요한 지표로 작용할 것이며, 여건 변화 및 도시관리계획 기간(5년) 초과에 따른 도시관리계획 재정비시 중요한 자료로 활용될 수도 있음을 기대한다.

釜山市 一般住居地域의 用途細分化 方案에 관한 硏究

강정찬 동아대학교 1997 국내석사

本 硏究의 目的은 現在 一般住居地域의 用途細分이 이루어지지 않은 釜山市를 대상으로, 土地利用現況과 用途地域指定實態에 대한 現象的 考察에 기초하여 향후 釜山市 一般住居地域의 用途細分化 方案을 導出해 보고자 함이다. 이를 위해서 Ⅱ章에서는 都市土地利用과 用途地域制의 理論的 論據를 槪觀하였고, Ⅲ章에서는 釜山市의 土地利用現況 및 用途地域 變遷의 時系列的으로 檢討하였으며, Ⅳ章에서는 釜山市 一般住居地域의 分布樣態, 人口密度, 住宅類型, 建物用途, 그리고 建物層高에 대한 分析을 하였다. 分析을 위한 資料는 行政洞 單位의 分析과 100m × 100m의 格子單位(Grid Cell)를 竝用하였다 Ⅴ章에서는 一般住居地域의 間題點을 導出하고, 用途細分化의 必要性을 檢討한 후, Ⅵ章에서는 一般住居地域의 用途細分化 方案을 用途細分化의 段階, 用途細分化의 方法論, 計劃密度의 適用, 그리고 建築物 用途規制的 側面에서 提示하였다. 위와 같은 背景下에서 本 硏究의 結果를 提示하면 다음과 같다. 첫째, 旣定 一般住居地域의 用途細分은 段階的이며 時差的으로 施行하는 方法으로 對應할 必要가 있다. 이는 現在 一般住居地域의 內部空間責態가 住宅類型의 混在, 開發密度의 懸隔한 偏差, 空間機能의 混在 등으로 인해 細分化의 種別 類型으로의 客觀的이며 合理的인 地域劃定이 困難하며, 또한 用途細分化에 있어 必然的으로 隨伴될 土地價値의 差別化에 대한 土地所有者의 相對的 反應을 考慮한다면, 用途細分에 대한 短期的이고 卽時的이면서 또한 全面的인 施行方針은 止楊되어야 할 것으로 判斷되기 때문이다. 둘째, 用途細分의 對象地 중 양호한 都市環境의 維持가 必要하며 底層·低密開發이 要請되는 地域을 優先的으로 第1種 一般住居地域으로 設定한 후, 이어 合理約·高度的 土地利用이 必要하여 高層·高密開發이 要請되는 곳을 第3種 一般住居地域으로 設定하고, 上記의 第1種 및 第3種 一般住居地域에서 除外된 殘餘地는 第2種 一般住居地域으로 指定하는 計劃過程을 거치는 것이 妥當할 것으로 생각된다. 셋째, 一般住居地域에 대한 用途細分化 計劃은 窮極的으로 適正 計劃密度의 適用 및 規制에 의해 細分化의 目標設定이 可能하므로 用途細分化에 따른 種別로 差等化된 適正 建築密度가 適用되어야 한다는 것이다. 容積率에 있어, 第1種 一般住居地域은 200%이하로, 第2種 一般住居地域은 250%이하, 第3種 -般住居地域은 300%이하로 規制함이 바람직할 것으로 思料된다. 그러나, 第3種 一般住居地域에 한해서는 詳細計劃樹立 등에 따라 50% 範圍에서 容積率을 上向하여 適用할 수 있는 「인센티브」 制度의 導入도 고려해 볼 필요가 있다 하겠다. 마지막으로 建築物 用途規制가 필요하다. 釜山市 一般住居地域내의 극심한 用途 및 機能混在 樣相을 露出시키고 있는 현재와 같은 建築法 및 建築條例上의 建築物 用途規制를 維持하는 한, 양호한 住居環境의 造成을 目標로 하는 一般住居地域의 用途細分化는 그 意味가 반감될 수밖에 없을 것으로 생각된다. 즉 第3種 一般住居地域보다는 第2種 一般住居地域에서, 또한 第2種 一般住居地域보다는 第1種 一般住居地域에서 住居機能외의 建築物 用途, 특히, 商業的 用途의 立地規制를 强化함으로써, 보다 質높은 住居環境의 造成을 志向하는 用途地域 細分化의 目標를 成就할 수 있을 것이기 때문이다. The purpose of this study is to apply subdivision for zoning to general residential areas in Pusan which have not been conducted by it on the basis of the situation of the current land use and appointment. For this study, Chapter Ⅱ reviewed the Urban land use theories and Chapter Ⅲ examined the changes of outcomes from existing land use in Pusan with time series analysis. In Chapter Ⅳ analyzed actual distribution of general residential area including density of population and types of housing uses and hight of buildings. Data for this study were set up through analysis about administration unites called as Dong. And Grid cells also were divided into 100×100m. The following Chapter Ⅴ problems of general residential areas were found out and it demonstrated the necessity of the detailed classification. Finally, subdivision devices were presented in a point of view from stages and application of planned density and land use control. The results of this dissertation are as follows : First, it is necessary that subdivision of general residential areas should cope with being conducted by stages and time, because the objective and reasonal land use planning have been in troubles due to remarkable distinctions and mixed spacial functions. Also that is why the short-term, immediate and all-out application have been continued. Second, first of all, areas need to retain good circumstances and low density developments should be appointed as the first class residential area, and the places need reasonal and high land use density are appointed as the third class residential area. And it is nice that other areas excluded from both of them are classified as the second class. Third, Because planning for detailed Classification is capable of establishing the objective of it depending on application and control of proper planned density, the density of building should be adopted by the types classified. In floor area ratios cases, the first class should be regulated with the below of 200%, the second class is regulated with the below of 250%, finally the third class must be controled with the below of 300%. But if the area is the third class, the FAR(floor area ratio) can be upward within 50% by detailed planning as a incentive. Finally regulations for building uses are necessary. As long as the current building law and building regulations entail seriously mixed use and functions, the subdivision for residential area won't do the play role for more better circumstances in it. So, according to higher classes of residential area, the other functions excluding residential one, especially commercial one, should be reinforced for the better residential circumstances.

기성시가지 주거지역 관리를 위한 지구단위계획의 적용결과 분석과 개선방안 연구

오세원 서울대학교 대학원 2012 국내박사

This study aims to evaluate the effectiveness of the district unit plan as management tools and suggest the improvement scheme by identifying the problems and causes in the establishment and application of district unit plan to the existing residential area. Relationship between the street and buildings, important factor of regional characteristics, plays a large role for the quality of residential environment as well as urban landscape. Relationship between buildings and building and outdoor space is decided by urban planning, and controlling of road and the outline of building in urban planning is the scope of urban management planning. District unit plan of urban management planning is different from general urban planning in that it can control the urban architectural regulation in m-ore detailed manner than use district according to the regional condition and characteristics, and it is efficient urban management tool for specialized env-ironment by supplementing urban management through use zoning and dist-rict. Even though a guideline of district unit plan is released by Seoul metropolitan government in order to apply district unit plan for solving diverse a-nd complicated urban problems, it is difficult to apply in consistent with the main goal due to its complicated contents and regulatory characteristics. In this paper, detailed analysis is carried out on ‘the 1st district unit plan around Seoul National University’ where district unit plan was established on the 2nd residential area in urbanized area and problems and improvement scheme is suggested based on the guideline of district unit plan and current regulations. In chapter 2, domestic and overseas urban planning systems and urban management planning schemes cases are compared. 1) New York City’s Zoning system is enforceable and it regulates concretely and in detail most restrictions by use zoning designation of Seoul metropoli-tan government and items controlled by district unit plan. 2) Japan’s use zoning categorization and regulations are similar to Korea’s but they apply different standards of restrictions to the same residential area. 3) Japan’s district planning can apply or even exclude reinforced or relaxed restrictions imposed by building codes and upper use zoning, and it also pr-ovides the scheme to reasonably distribute the floor area to each zone. In chapter 3, current situations of management and problems are reviewed about residential area in urbanized area by use zoning designation and district unit plan in urban management planning of Seoul metropolitan government. 1) Even though designated area as the 2nd residential area in Seoul is quite wide and heterogeneous, it is controlled under the uniform restrictions. This causes serious disorder in housing types and land use. 2) Due to the different effect of restriction by setback regulation of building code depending on the condition of facing street, site area, and site shape, it is difficult to predict and manage the results of restriction implementation. 3) Even though Seoul metropolitan government suggests the guidelines classified as general and special district unit plan, most items controlled in the guidelines for special district unit plan are identical to that for general district unit plan and the means of regulation for both are also nearly same. 4) Recently more district unit plan is being established on the residential area in the urbanized area, compared to the past cases which were carried out on the commercial area and semi-residential area or residential area for existing and planned apartment houses complex. 5) The same regulatory range of use zoning is repeatedly applied for the same range of use zoning in terms of items, levels, and implementation method of restrictions of district unit plan for environmental arrangement. Height limit also have little effect and there is no clear standard for the application of the height limit on the area facing streets and setback regulation. In chapter 4, analysis is carried out on the application result of district unit plan established on the existing residential area of district unit plan area around SNU. 1) Adjustment of use zoning and establishment and application of infrastructure planning - In case of district unit plan around SNU, distinction of use zoning became complicated due to upward change of use from residential area to semi-residential area. - High density development and commercialization of semi-residential area causes problems such as infrastructure shortage in the surrounding residential area. 2) Establishment and application of lot design - Conjunction developments cause large scale sites inappropriate to residential area and most of them are located in the high and steep area. - There is no splitting plan and limit to the maximum area of the site, while there is merging plan and limit to the minimum. 3) Establishment and application of use planning - Depending on the intended use of the building, they are distributed in the different ways, and the status of local physical characteristics and regulations are not irrelevant to the decision of the intended use of the building. 4) Establishment and application of floor space index and incentive plan - Standard floor space index of district unit plan hardly work to limit the building scale except attracting to obey the public plan, because allowable floor space index is same to the upper limit of use zoning of Seoul. -Big difference between maximum limit of floor space index and buildable floor space index means that building size is difficult to be secured and incentive can’t guarantee the increase of scale. Thus, recommended public plan is not likely to be accepted. - Regulation on the building size by floor space index limit have little effect on the small residential plot, and the development size seems more controlled by building coverage ratio and building height limit than floor space index. 5) Establishment and application of height regulation -By the designation of use zoning, same height limit is applied to the different areas which have different site conditions such as shape, level, and slope. -Height limit by maximum number of stories in the 2nd residential area seems to have no effect. -Some characteristics such the site or block with irregular shape or with most internal roads as a dead end play a role in limiting the number of stories. -The current legal regulations and district unit plan is expected to lead to increase in the number of stories of buildings. 6) Establishment and application of building arrangement and shape -The plan for the exterior of building is insufficient, because the district unit plan has focused on urban management factor such as development density so far. -Uniform building line is likely to regulate excessively the building activity in each plot and it is impracticable due to the lack of implementation tool. 7) Designation of Special Planning Area Part of the 3rd residential area near trunk road is designated as Special Planning Area and plan for the building line and open space is being established. 8) Establishment and application of public sector planning -Private development seems unlikely to obey the public planning due to the impossible application of relaxed maximum size to the small site with irregular shape. -Even if public planning is fully accepted, management of streetscape is likely to be difficult due to the irregular width of the street and the different size of surrounding buildings. In chapter 5, the effectiveness of regulations of district unit plan is evaluated through the analysis in the previous chapters, and improvement scheme is suggested. 1) Unintended effect and problems of regulation happen in the process of building on individual plot, because district unit plan cannot play the institutional role appropriate to the main goal due to the lack of management system by designation of use zoning on residential area, establishment of district unit plan, and general regulations. 2) It is the items related to the building density that are the most tightly regulated by the use zoning and district unit plan. Even though district unit plan can apply different regulations according to the local condition and also can regulate architectural and planning factors, it cannot produce actual result due to the lack of regulatory tool and standard. 3) Even though it is difficult to find the causes and solutions for the establishment and management of district unit plan due to the complicated relations of many factors, improvement schemes can be suggested as follows; relationship between discretion right to upper regulation and related development project, management tools for the regulations linked to the detailed public plan about architectural activity in the area of established district unit plan, and decision of regulatory level and application criteria of district unit plan. Discussion about improvement scheme without the real object tends to be abstract and general, because of the institutional characteristics of district unit plan which cannot be separated from the local specific situation. Thus, concrete improvement schemes are proposed for the regulations of district unit plan around SNU in accordance with the main improvement direction based on the previous analysis and evaluation of effectiveness. 1) Subdivision of use zoning classification considering characteristics of local usage 2) Limit on plot planning and maximum development site area 3) Limit on zoning and building use 4) Secured effectiveness of floor space index regulation and incentive 5) Diverse schemes for the application of maximum height and setback regulation 6) Architectural design linked with building codes 7) Public road planning considering the site conditions In order to find improvement schemes for the residential area in the urbanized area, applied result of district unit plan is analyzed using guidelines of district unit plan, statistic data of building status, and simulation for predicting building activity. And improvement schemes are suggested following the visualization of system management tool and the problems of regulations through the evaluation. This study aims to increase the efficiency of land use by growing the management effectiveness of district unit plan on existing residential area in terms of institution, and contribute to the qualitative improvement of existing residential environment by improving excessive public restrictions on private properties and unintended regulatory effect on building activity. 본 연구는 기성시가지 주거지역에 대한 지구단위계획의 수립과 적용에서 나타나는 문제와 원인을 밝혀 관리 수단으로서 지구단위계획의 실효성을 평가하고 이에 대한 개선방안을 제안하기 위한 것이다. 거리와 건축물의 관계는 지역의 특성을 나타내는 중요한 요소로 도시 경관 뿐만 아니라 주거환경의 질을 결정하는데 큰 역할을 한다. 건축물 사이의 관계 또는 건축물과 외부공간의 관계는 도시계획의 범위 내에서 결정되고, 도시계획에서 도로와 건축물의 외곽선을 규제하는 것은 도시 관리계획에 해당된다. 도시 관리계획의 지구단위계획은 도시와 건축에 관한 규제를 지역여건 및 특성에 따라 용도지역에서 결정된 내용보다 상세하게 제한할 수 있는 제도로 일반 도시계획과 구분되며, 용도지역·용도지구 지정에 의한 도시 관리의 부족한 점들을 보완하여 특화된 환경을 만드는데 효과적인 도시 관리방법이다. 서울시는 지구단위계획 제도를 다양하고 복잡해지는 도시문제 해결에 활용하고자 지구단위계획 수립기준을 발표하였으나, 어려운 내용과 규제적인 성격으로 근본 목적에 부합되게 활용하는데 어려움이 있다. 본 논문에서는 기성시가지 제2종일반주거지역을 대상으로 지구단위계획이 수립된 ‘서울대주변 제1종지구단위계획’ 지역을 구체적인 분석대상으로 지구단위계획지침과 현행 법규에 근거하여 지구단위계획의 문제점을 분석하고 개선 방안을 제안하였다. 제2장에서는 우리나라와 외국의 도시계획 체계와 도시 관리계획 수법을 비교하였다. 1) 뉴욕시의 지역제에서는 서울시의 용도지역의 지정에 따른 규제사항과 지구단위계획에서 다루고 있는 사항 대부분을 매우 상세하고 구체적으로 규제하고 있으며 강제력을 갖고 있다. 2) 일본의 용도지역제는 구분과 규제방식이 우리와 매우 유사 하지만 동일 주거용도지역에 대해 규제수준을 차등 적용하고 있다. 3) 일본의 지구계획은 건축법과 상위 용도지역에서 제한하고 있는 규제사항을 지구계획에서 완화 또는 강화하여 적용하거나 제외하는 것이 가능하며, 각 구역별로 건축물 용적을 적정하게 배분할 수 있는 수단을 마련하고 있다. 제3장에서는 서울시의 도시 관리계획에서 용도지역의 지정과 지구단위계획에 의한 기성시가지 주거지역에 대한 관리 현황과 문제를 살펴보았다. 1) 서울시의 제2종일반주거지역은 그 지정 범위가 매우 넓고 상이한 특성을 갖고 있으나 일률적인 규제 하에 관리 되고 있다. 이에 주택유형과 사용용도의 혼재양상이 심각하다. 2) 건축법에 의한 사선제한은 대지에 접한 도로의 조건과 대지의 면적, 대지의 형태 등에 따라 규제 효과가 달라져 규제 적용의 결과를 예측하고 관리하는데 어려움이 있다. 3) 서울시는 일반유형 지구단위계획과 특별유형 지구단위계획으로 구분하여 수립기준을 제시하고 있으나 특별유형 지구단위계획 지침에서 규제되고 있는 사항들이 대부분 일반유형 지구단위계획에서 규제되고 있는 사항과 일치하고, 규제의 수단 또한 크게 다르지 않다. 4) 서울시의 지구단위계획 수립 현황을 보면 과거에는 대부분 상업지역과 준주거지역에 대해 지구단위계획이 수립되거나 주거지역에 대해 수립된 지구단위계획이 대부분 기 공동주택개발지 또는 향후 공동주택으로 전면개발 될 지역에 대해 수립되던 것이 최근 기성시가지 주거지역을 대상으로 수립되는 경우가 증가하고 있다. 5) 환경정비형 지구단위계획의 규제항목과 규제수준, 규제적용 방법을 비교하면 대부분 용도지역 구분과 동일한 적용 범위에 대해 용도지역 규제 범위를 반복하고 있음을 알 수 있다. 높이에 대한 규제도 실효성이 매우 낮으며, 가로구역 높이의 지정, 사선제한 적용여부의 결정 등에 대한 명확한 적용기준이 없다. 제4장에서는 서울대주변 지구단위계획 수립지역을 대상으로 기성시가지 주거지역에 수립된 지구단위계획의 적용 결과를 분석하였다. 1) 용도지역 조정 및 기반시설 계획의 수립과 적용 - 서울대 주변 지구단위계획 지역의 경우 일반주거지역의 준주거지역 종상향 계획으로 이 지역에 대한 용도지역 구분이 복잡해졌다. - 준주거지역의 고밀 개발과 상업화로 주변 주거지역의 기반시설 과부하 등 문제발생 가능성이 매우 높다. 2) 획지계획의 수립과 적용 - 공동개발계획으로 일반주거지역의 맥락에 적합하지 않은 대규모 대지가 발생하며, 이 대지가 대부분 표고와 경사도가 높은 지역에 해당한다. - 공동개발에 의한 대지의 합필계획과 대지의 최소면적은 제한하고 있으나 대지의 분할계획과 최대면적 제한은 없다. 3) 용도 계획의 수립과 적용 - 건축물의 사용용도에 따라 분포에 차이가 있으며, 지역의 물리적인 특성 현황과 규제가 건축물의 사용용도 결정과 무관하지 않음을 알 수 있다. 4) 용적률 및 인센티브 계획의 수립과 적용 - 허용용적률은 서울시 용도지역 용적률 상한과 동일하므로 지구단위계획에서의 기준용적률은 공공의 계획을 준수하도록 하는 유도효과 외에 지역의 특성에 따라 건축규모를 제한하는 효과는 거의 없다고 할 수 있다. - 상한용적률과 건축가능 용적률의 차이가 큰 것은 건축규모가 확보되기 어려운 경우로 인센티브가 규모의 증가 결과를 보장할 수 없으므로, 권장사항으로 제시된 공공의 계획이 수용되지 않을 가능성이 매우 크다. - 대지 면적이 협소한 주거지역에서 용적률 규제의 건축규모 제한 실효성이 매우 낮으며, 실제 건축물의 개발규모 제한은 용적률 규제보다 건폐율과 높이규제에 의한 영향이 더 크게 작용하는 것으로 보인다. 5) 높이계획의 수립과 적용 - 블록과 대지의 형태, 표고, 경사 등 대지의 조건이 상이한 두 지역에 용도지역의 지정에 의해 동일한 높이제한을 적용하고 있다. - 제2종일반주거지역에서 최고층수 제한에 의한 건축물의 높이 규제는 실효성이 없는 것으로 보인다. - 블록과 대지의 형태가 불규칙하며, 블록 내 도로들이 대부분 막다른 도로에 해당하는 경우 이러한 특성이 건축물의 층수를 제한하는 역할을 하고 있다. - 현재 적용되는 법적 규제와 지구단위계획 규제의 적용은 건축물의 층수 상승을 유도할 것으로 예상된다. 6) 건축물 배치 및 형태 계획의 수립과 적용 - 지금까지 지구단위계획은 개발밀도 등 도시 관리요소에 중점을 두고 운영되어 건축물 외관에 관한 사항의 계획이 미흡하다. - 일률적으로 지정된 건축선은 개별 대지에서의 건축행위에 대한 과도한 규제로 작용할 가능성이 매우 높을 뿐만 아니라 계획 적용수단의 미흡으로 계획의 실현 가능성 또한 매우 낮다. 7) 특별계획구역의 지정 - 간선도로변의 제3종 일반주거지역 일부가 특별계획구역으로 지정되었으며, 건축선계획과 공지계획을 수립하고 있다. 8) 공공부문 계획의 수립과 적용 - 대지의 형태가 불규칙하고 면적이 협소한 대지에서는 완화된 규모상한 적용이 불가능할 가능성이 매우 크기 때문에, 민간의 건축이 공공의 계획을 준수할 가능성 낮아질 것으로 보인다. - 공공의 계획을 모두 수용하는 경우에도 연속된 가로의 폭원이 불규칙하게 변화하고, 주변 건축물의 규모 또한 일관된 수준으로 유지되기 어려워 가로경관 관리에 어려움이 예상된다. 제5장에서는 앞장의 분석 결과를 통해 지구단위계획의 규제항목별 실효성을 평가 하고 지구단위계획제도의 개선 방안을 제안하였다. 1) 개별 대지에서의 건축행위 과정에서 의도하지 않은 규제 효과와 문제가 발생하고 있으며, 이것은 주거지역에 대한 용도지역 지정, 지구단위계획 수립, 일반규제 적용에 의한 관리체계의 정립 미흡으로 근본 목적에 부합하는 제도적 역할을 하고 있지 못하기 때문이다. 2) 현재 용도지역의 지정과 지구단위계획의 수립에 의해 강제력을 갖고 가장 엄격하게 규제되고 있는 사항은 건축물의 밀도와 관련된 항목들이다. 지구단위계획에서는 이러한 규제항목을 지역 차원에서 실정에 적합하게 차등적용하고 그 외의 다양한 건축적, 계획적 사항들을 규제하는 것이 가능하지만 규제수단과 방법, 규제적용 기준의 부재로 실효성을 거두지 못하고 있다. 3) 지구단위계획의 수립과 운용의 문제는 다양하고 복잡한 요소들이 서로 연관되어 있어 각각의 원인과 문제해결 방법을 명확히 하는데 어려움이 있으나 크게 상위규제에 대한 재량권한과 관련개발 사업과의 관계, 지구단위계획 수립지역에서의 건축행위에 대한 공공의 구체적인 계획과 연동된 규제운용의 수단, 지구단위계획 규제 수준의 결정과 적용기준에 관한 사항으로 지구단위계획 개선 기본 방안을 제안할 수 있다. 지구단위계획은 지역의 특수한 환경과 분리되어 결정될 수 없는 제도적 특성 때문에 구체적 대상이 없는 개선방안에 대한 논의는 추상적이고 일반적인 사항에 머무를 수밖에 없는 한계를 갖는다. 그러므로 앞의 분석결과와 실효성 평가를 바탕으로 개선 기본 방향에 따라 서울대주변지역 지구단위계획의 규제 항목에 대한 구체적 개선방안 사례를 제안하였다. 1) 지역의 사용특성을 고려한 용도지역 구분의 세분화 2) 획지계획과 대지의 최대 개발면적 제한 3) 지역구분과 건축물 사용용도의 제한 4) 용적률규제 및 인센티브의 실효성 확보 5) 최고높이 지정과 사선제한 규제적용 방법의 다양화 6) 건축규제와 연동된 건축형태 계획 7) 대지여건을 고려한 공공의 도로계획 본 연구는 기성시가지 주거지역에 대한 지구단위계획의 개선방안을 찾기 위해 지구단위계획지침, 건축현황 통계자료, 건축행위 예측 시뮬레이션 등을 이용하여 지구단위계획의 적용 결과를 분석하였으며, 이에 대한 평가를 통해 제도의 운영방법과 규제수단의 문제점을 가시화하고 이에 대한 개선방안을 제안하였다. 이 연구는 제도적 차원에서 기성시가지 주거지역에 대한 지구단위계획의 관리 실효성을 높여 토지이용의 효율성을 증가 시키고, 공공의 사유재산에 대한 과도한 규제와 건축행위에 대한 의도되지 않은 규제효과를 개선하여 기성시가지 주거지역 환경의 질적 향상에 기여하기 위한 것이다.

도시 일반주거지역내 주거환경 개선을 위한 블록형 저층집합주택의 개발 계획안

유대근 弘益大學校 建築都市大學院 2004 국내석사

국내 도시 일반주거지역의 주거지 개발 유형은 대규모 단지식 개발과 소규모 단독필지식 개발로 대별되어 이루어지고 있다. 밀도 향상을 위한 이러한 개발 유형은 대규모 고층아파트와 다세대, 다가구주택과 같은 새로운 주택형식의 보급에 의하여 빠르게 도시환경을 변화 시켰다. 경제 원리에 의하여 보급된 이러한 유형들의 주거시설은 급격한 변화에서 오는 여러 가지 문제점을 해결하지 못한 체 도시주거환경을 악화시키는 악순환을 되풀이 하고 있다. 이러한 문제점에 대한 반성은 서구 여러나라에서 이미 나타났던 문제이고, 이러한 문제점에 대한 대책없이 수용된 개발 방식은 우리나라에서도 같은 양상의 병폐를 일으키고 있다. 이제, 전국 주택 보급률 100%가 넘어서면서 도시 공간에 대한 관심과 주거환경의 질에 대한 사회적 요구가 높아져가고 있는 시점에서, 주거환경을 개선하고 도시의 문맥을 유지하며, 도시 기능성을 회복할 수 있는 주거유형의 개발이 필요한 때이다. 아울러, 추후 개발될 택지의 여력이 없는 도시 내에서 도시인구 집중의 심화와 계속되는 주택수요에 대응하기 위해 도시 내 주거 시설의 고밀화, 집합주택의 선택은 필연적이며, 노후 저층 주거 밀집지역에 대한 개발 압력은 더욱 거세지고 있다. 이에 본 계획안에서는 국내 도시 일반주거지역의 저층주거밀집지역에 대한 새로운 개발 유형의 하나로 블록형 저층 집합주택을 제안한다. 블록형 저층 집합주택의 건립에서 얻을 수 있는 장점은 다음과 같다. 첫째, 도시 일반지구내에 대규모 단지개발 및 소규모 나홀로 아파트 건설에서 발생되는 기존도시와의 기능적, 형태적 부조화 및 소규모 필지별개발방식에서 나타나는 Open Space의 부족 등 단지개발의 한계를 극복할 수 있다. 둘째, 다양한 합필의 방법이나 블록 단위의 개발은 일조, 통풍, 등 위생 문제나 프라이버시의 침해, 주차공간의 부족 등 주거지 내 환경악화의 근본적인 원인을 해결할 수 있다. 셋째, 기존도시구조와 서비스 용량 속에서 밀도를 높이면서도 거주환경에 결정적인 요소인 주차 및 주거환경을 원만히 해결할 수 있다. 이러한 장점을 지닌 블록형 집합주택을 실제 서울시내 일단의 주택지 조성사업에 의하여 조성된 단독주택지역에 도입하여 그 실증적 가치를 검토하였다. The local urban residential areas are either developed in the form of large-scale apartment blocks or small-scale independent plot developments. Such development patterns to improve density levels changed the city environment in a short period of time with the supply of large-scale high-rise apartments and multiple household housings. These types of residential facilities were provided out of economic principles and the many problems that arose out of rapid changes that aggravate the city's residential environment, were left unsolved and the vicious cycle continues on still. Reflections on such problems have been the problems in many western countries and developments undertaken without countermeasures for such problems have resulted in similar aspects in Korea with same deformities. Now the supply rate of housing nationally have went over 100% and the demands for quality housing environment is rising along with higher attention towards city spaces. This is the time for development of residential types that can restore the functionality of cities and maintain the contexts of it, and reform the residential environment also. Furthermore, the concentration of city population is deepening stillin city spaces without capacity for further development and to answer to the demands for housing, the residential facilities in the city have no choice but to take the option of more dense residential facilities and complex type of housings. The pressure for development of concentrated old and decrepit low-rise residential areas is getting heavier than ever. The strong points for construction of low-rise block housings are the following: First, it can overcome the incongruity in function and form with existing cityscape that consist of large scale block or small scale stand alone apartments and lack of open space from small scale plot by plot development methods, and other limits brought by block developments. Secondly, the development of block units and various methods to combine the plots will solve the problems related to sunshine, ventilation and other hygiene related problems, and also basic causes that aggravate the environment within the residential area such as invasion of privacy, lack of parking spaces and others. Third, it can help to increase the density within the existing city structure and service capacity but still solve key elements that contribute to residential environments such as parking spaces and others. The study have evaluated the actual value of the development of low rise block housing through the implementation of the concept into independent residential area that was formed by a residential construction business carried out in Seoul city.