용적률이 공동주택가격에 미치는 영향 분석 : 서울시 은평구 아파트를 중심으로

강신만 상명대학교 경영대학원 2014 국내석사

Seoul Metropolis is being grown the demand for new houses according to populational rise and urban aging. Even out of it, the preference for apartment seems to be uniquely special phenomenon unlike other countries. What builds rental housing or compulsorily constructing small size through up-zoning in a market is because of the influence in floor area ratio upon business profitability. Accordingly, a quantitative analysis seems to be basically essential on floor area ratio, which is important factor in forming apartment price. Based on this background, this study aims to be helpful for establishing floor area ratio and calculating value in land development projects and housing redevelopment & reconstruction projects by analyzing and quantifying the influence of floor area ratio upon apartment price among determinants of apartment price. Eunpyeong-gu, Seoul was selected as the subject site. The aim is to divide effect that floor area ratio has after analyzing determinants of apartment price. The factors, which have influence upon apartment price(transactional unit price per land portion), were drawn the independent variable by being divided into neighborhood characteristic, complex characteristic, and housing characteristic. Multiple regression analysis was carried out on the basis of the drawn variables. The data, which were used for multiple regression analysis, were utilized 874 data of apartment actual transaction price in a complex with more than 100 households in Eunpyeong-gu that were transacted in 2012. The analytical results are as follows. First, as a result of diagnosing a regression model in the aspect of model fitness, the double log model was indicated to be most suitable. Second, the floor area ratio was indicated to have positive(+) effect on apartment price(land-portion unit price). Elasticity of apartment price (Land-portion unit price) about floor area ratio is about 0.7. In other word, when other conditions are same, if the floor area ratio increases 1 unit, apartment price (Land-portion unit price) increases about 0.7 unit, averagely. Analysis of regression using choosen variables, it is analyzed floor area ratio influences about 44.8% portion of total apartment price. As a result of analyzing standardized coefficient, Floor Area Ratio was shown to have the biggest effect on apartment price(land-portion unit price). The outcome, which was elicited through analyzing the influence of floor area ratio upon apartment price, is being consistent with driving up-zoning or upward floor area ratio through constructing rental housing recently in a market. This outcome implies that the site floor area ratio has great influence upon a success in project given pushing ahead with land development project or housing construction project. Also, the floor area ratio within 400% of the site floor area ratio was analyzed to have positive(+) effect on multi-family housing price, thereby being thought to be likely helpful for practical affairs of appraisal. As a result of this study, the floor area ratio was drawn to be important variable in multi-family housing price and development project. However, the limitations are recognized as saying that the research subject site is limited to Eunpyeong-gu, Seoul, that a transactional case in 2012 was selected temporarily as sample, and that a complex with less than 100 households was excluded from analysis. Hence, a time-series analysis on the broader area is considered to be likely necessary as future task. 서울특별시는 인구증가 및 도시노후화에 따라 신규 주택에 대한 수요가 증가하고 있다. 그 중에서도 아파트에 대한 선호는 다른 나라와 달리 유독 특이한 현상으로 보인다. 시장에서 용도지역 종상향을 통해 용적률을 더 받기 위해 임대주택을 건설하고 소형평수를 의무적으로 짓는 것도 사업 수익성에 미치는 용적률의 영향 때문이다. 따라서 공동주택가격 형성에 있어서 중요한 용적률에 대한 계량적 분석이 필요하다. 이러한 배경을 바탕으로 본 연구는 공동주택가격 결정요인 중 용적률이 아파트가격에 미치는 영향을 분석하여 계량화함으로써 택지개발사업 및 재개발․재건축사업에 있어서 용적률 설정 및 가치산정에 관해 도움이 되고자 한다. 대상지로 서울특별시 은평구를 선택하였고, 공동주택가격 결정요인을 분석하고 용적률이 미치는 영향을 구분하고자 한다. 공동주택가격(대지지분당 거래단가)에 영향을 미치는 요인들은 근린특성, 단지특성, 주택특성으로 나누어 독립변수를 도출하였으며, 도출된 변수들을 바탕으로 다중회귀분석을 실시하였다. 다중회귀분석을 위해 사용한 데이터는 2012년도 거래된 은평구 100세대 이상 단지의 공동주택(아파트) 실거래 가격자료 874개의 데이터를 사용하였다. 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 모형 적합성 측면에서 회귀모형의 진단을 한 결과 이중로그모형이 가장 적합한 것으로 나타났다. 둘째, 용적률의 경우 공동주택가격(대지지분 단가)에 정(+)의 효과를 주는 것으로 나타났다. 용적률에 대한 공동주택가격(대지지분 단가)의 탄력성은 약 0.70이다. 즉, 여타의 조건이 일정할 때, 용적률이 1단위가 증가하면, 공동주택가격(대지지분 단가)이 평균적으로 약 0.70단위 증가한다는 것이다. 마지막으로 표준화계수를 분석한 결과 공동주택가격(대지지분 단가)에 가장 큰 영향을 주는 것은 용적률인 것으로 나타났다. 채택된 변수들을 이용한 회귀모형의 설명력에 있어서도 전체의 44.8%를 용적률이 설명하고 있는 것으로 분석되었다. 용적률이 공동주택가격에 미치는 영향의 분석을 통해 도출된 결과는 최근 시장에서 종상향이나, 임대주택 건설을 통한 용적률 상향을 추진하는 것과 일치하고 있다. 이러한 결과는 택지개발사업 및 주택건설사업 추진시 부지 용적률이 사업의 성공에 지대한 영향을 미친다는 것을 의미한다. 또한 부지 용적률 400%이내에서 용적률이 공동주택가격에 정(+)의 효과를 주는 것이 분석되어 향후 감정평가실무에 도움이 되리라 생각한다.

인근의 주택 재고 및 토지이용 환경이 아파트 가격에 미치는 변화 양상 연구 : 용적률 규제의 준수 비용 관점에서

이정훈 서울대학교 대학원 2019 국내석사

용적률 규제는 밀도 규제이자 도시계획의 실행 수단이다. 건축물 밀도를 결정 짓는 용적률 규제는 과밀의 통제 수단으로서 도시 환경의 질을 향상하는 등의 효과로 정당성이 주장되고 있다. 용적률 규제는 법적 구속력과 그 효과가 강력한 만큼, 지속적으로 용적률 규제로 인한 효용이 규제 준수 비용에 비해 효율적인가에 대한 의문이 제기되고 있다. 본 연구는 주택 총량 제약에도 크게 영향을 미치는 용적률 규제가 아파트 가격에 적지 않은 영향을 미치고 있음을 실증하고자 한다. 용적률 규제가 구속적인 영향을 미칠 것으로 판단되는 서울시에서는, 용적률 규제가 필연적으로 주택 공급의 저해 요인으로 작용한다. 거주 수요가 용적률 규제로 인한 공급 부족으로 미충족될 경우, 주택 시장의 개별 주택 가격은 규제 준수 비용을 부담하게 된다.   주택의 면적 당 헤도닉 가격은 규제 준수 비용을 가늠할 수 있는 주요한 신호로 판단할 수 있다. 주택의 면적 당 헤도닉 가격의 의미는 해당 지역에서 주택 단위 면적을 소유하기 위해 요구되는 비용이라고 할 수 있는데, 만약 이 비용이 충분히 커서 주택의 추가 공급이 지대에 포함되는 입지적 가치를 제하여도 이윤이 남는다면 자연히 주택 공급이 이루어져야 하기 때문이다. 그러나 용적률 상한 규제로 인해 수요만큼의 주택이 공급되기 어려울 경우 주택의 면적 당 헤도닉 가격은 상승하게 된다. 본 연구는 주택의 재고량(또는 저량)과 거주 수요 등 주택의 수요와 공급에 영향을 미칠 수 있는 인자들을 변수로 구축하고, 해당 인자들의 주택 가격에 대한 회귀 모형에서 도출되는 면적 당 헤도닉 가격과의 상호작용 효과를 통해 특정 아파트 인근의 주택 저량이 면적 당 헤도닉 가격 및 주택 가격에 미치는 입체적인 영향 양상을 규명하고자 하였다. 기존 연구들에서는 용적률이 주택 가격에 직접적으로 감소 효과를 발생하는 것은 실증되었으나, 주택 저량이 감소할수록 주택의 면적 당 헤도닉 가격이 감소하여 주택 가격이 감소할 것이라는 인과관계는 규명된 바가 없다.   연구 결과 1km 및 2km로 조작적 정의를 통해 반경을 설정한 각각의 모형들에서, 아파트 인근 반경 내의 주택 재고량이 증가할 수록 면적 당 헤도닉 가격이 감소하는 것으로 나타났다. 이 효과는 서울시 전역의 2017년 거래된 주택을 대상으로 다층 선형 모형과 분위 회귀 모형에서 모두 일관적으로 유의하게 나타났다. 저량 외에도 기존 연구에서 다루어진 아파트 인근 모든 건축물의 저량, 양호한 주거환경이 기대되는 제3종 일반주거지역 면적, 그리고 지정된 주거용지에서 실현 가능한 최대 개발 가능 용량 대비 미개발용량 등 변수가 면적 당 헤도닉 가격에 미치는 영향을 규명하였다. 특히 미개발용량의 경우 단지 현재 수준에서 미개발용량을 채우는 개발 방식보다 개발 용량을 초과하는 수요를 충족하는 것이 면적 당 헤도닉 가격의 감소에 더 효율적임을 암시한다. 본 연구는 최근 대두되고 있는 서울시의 도심 고밀 개발 등 정책에 있어 정책적 당위성을 부여하는 근거 및 관련 정책에서 어느 정도의 개발 밀도를 부여할지에 대한 근거 자료로서의 의의가 있다. 본 연구 결과는 실제로 주택 저량이 증가할 경우 면적 당 헤도닉 가격을 감소시키는 메커니즘을 통해 주택 가격을 감소시킬 수 있음을 실증하였고 동시에 정책 목표 수준이 결정되었을 때, 지역 별로 어느 정도의 주택 저량을 추가로 확보해야 할지에 대한 단서를 제공한다. 주택 가격에 어느 정도의 투기 수요와 실수요가 내재되었는지, 두 가지가 수치적으로 구분될 수 있는지에 대해서는 다양한 논의가 존재하지만, 본 연구는 적어도 주택 재고량 증가가 주택 가격에 기여하는 효과가 존재함은 규명하였다고 판단된다. 본 연구의 한계점은 주택 가격에 영향을 미치는 영향 반경이 연구자의 직관에 의거하 1km 및 2km과 같이 조작적으로 정의된 점과, 데이터 구득 및 연산 자원의 한계로 인해 2017년의 서울시 아파트 시장에 대해서만 분석이 진행되어 지속적으로 실증된 것과 같은 현상이 발생했는지에 대해서는 결론짓기 힘든 점이 있다. 추후 자료 구득 및 추가적 연구를 통해 서울시 주택 시장에 존재하는 재고량 부족의 효과를 더욱 세밀히 연구할 수 있을 것으로 기대된다. The floor area ratio regulation is a mean of implementing density regulation in urban planning. The regulation of the floor area ratio which determines the density of the building is justified by the effect of improving the quality of the urban environment as a means of controlling overcrowding. As for the volume ratio regulation, it is questioned whether the efficiency of regulatory compliance is consistently higher than that of regulatory compliance. The purpose of this study is to demonstrate that the volume rate regulation, which has a significant effect on the housing price constraint, has a considerable effect on apartment prices. In Seoul, where the volume rate regulation is expected to have a restrictive effect, the volume ratio regulation inevitably hinders the supply of housing. If residential demand is not fulfilled due to lack of supply due to the regulation, individual house prices in the housing market will bear the cost of compliance. The hedonic price per area of the house can be judged as a major signal to determine the cost of compliance. The meaning of the hedonic price per area of the house is the cost required to own the residential unit area in the region. If the cost is large enough to offset the construction cost, then the profits are left, the housing supply should be done naturally. However, if the supply for housing is not sufficient due to the upper limit of the floor area ratio, the hedonic price per housing area will rise. The purpose of this study is to construct the variables that affect the demand and supply of the housing such as housing stock and residence demand (by gravity model) and compare the hedonic price per area. Effects of the interaction term on the housing price through the housing price per unit area will be shown. In the previous studies, it was proved that the floor area ratio directly affects the house price. However, there is no research about the causal relationship between the hosing stock and the hedonic price of area in housing price. As a result, the hedonic price per area decreased as the housing stock in the radius from the apartment was increased in each of the models where the radius was set by 1km or 2km. This effect is consistently significant in the multilevel linear regression model and the quintile regression model for the houses(Apartments) traded in the whole area of Seoul in 2017. In addition, the effect of the undeveloped capacity compared to the maximum achievable capacity that can be realized in the designated residential land also shown. In particular, the undeveloped capacity implies that meeting the demand exceeding the development capacity is more efficient in reducing the hedonic price per area than the development method that only satisfies the untapped capacity at the present level. This study is meaningful as a basis for the degree of development density to be given in the grounds for granting policy justice and the related policy in the high density development policy of Seoul city which is emerging recently. The results of this study demonstrate that housing prices can be reduced through a mechanism that reduces the hedonic price per area when the housing stock increases. At the same time, when the policy target level is determined, this result provides a clue how much housings need additionally. There are various arguments as to whether there is a certain amount of speculative demand in housing price and whether real demand is inherent or not. However, this study suggests that at least the effect of housing stock increase contributes to house price decrease. The limitation of this study is that the influence radius affecting the housing price is manipulated as 1km and 2km based on the intuition of the researcher. And due to the limitation of data acquisition and calculation resources, it is difficult to conclude whether the same phenomenon as the continuous effect of stock has occurred. Future data acquisition and study will be expected to further investigate the effects of the shortage in the housing market in Seoul.

수도권 1기 신도시 노후계획도시 특별정비구역에서의 공공기여에 대한 고찰 : 서울특별시 아파트재건축정비사업과 비교를 중심으로

최병산 고려대학교 정책대학원 2025 국내석사

공공기여는 용적률 완화 등 도시계획 변경을 통해 발생하는 계획이득을 얻는 주체가 공공주택의 공급 기반시설의 설치, 부지 확보, 그 밖에 필요한 비용의 부담 등을 하는 것을 지칭하며, 사익의 일정부분을 공공과 공유하여 개발사업의 정당성을 확보하기 위한 방안이다. 정비사업은 투자유인이 있어야 가능하며 이는 적절한 공공성의 확보가 전제되어야 한다. 적정수준의 개발이익을 보장하여 도시의 재생이 원활히 이루어질 수 있도록 하고, 개발이익의 사유화 논란도 차단하기 위해 정당하고 객관적인 공공기여량의 확정이 중요하다. 한편 주택 부족문제를 해결하고 주택시장을 안정화 위해 1990년대 초반 수도권에 1기 신도시 5곳을 건설하였고 이후 30년이 경과하여 주택의 노후화 등의 문제로 재건축 사업에 대한 요구가 있어 왔으며, 기존의 도시정비법에 의한 재건축 방식으로는 추가 용적률의 확보가 어려워 원활한 사업추진에 어려울 수 있었다. 이에 도시 전체가 일시에 집단적으로 노후화 되어지는 노후계획 도시를 광역적․체계적으로 정비하기 위하여 ‘노후계획도시정비법’을 제정하기에 이르렀다. 노후계획도시 내 특별정비구역에서 시행하는 재건축 정비사업은 정비 활성화를 위해 기존의 ‘도시정비법’에 따라 추진하는 기존 재건축 정비사업 대비 다양한 형태의 공공기여를 전제로 ‘국토계획법’에 따른 법적상한용적률을 초과하는 용적률 최대한도의 완화, 안전진단의 면제·완화 등 각종 건축특례가 부여되어 새로운 공공기여량 산정체계가 도입되었으며 기존 재건축 정비 사업과의 형평성 문제가 제기되어 왔다. 이에 본 연구에서는 전면 철거형 대규모 개발사업으로 노후화된 아파트단지를 재건축한다는 동일한 목적을 가진 두 가지 재건축 방식인 특별정비구역에 의한 재건축정비사업과 기존 재건축정비사업의 각 사업의 방식 및 특징을 용적률 변화를 중심으로 살펴보고, 각 정비사업에서의 공공기여와, 공공시설 등의 제공의 차이점 및 특징에 살펴 보았다. 그리고 1기 신도시별 노후계획도시 정비기본계획 및 조례가 제정된 수도권 1기신도시 5곳의 노후계획도시 특별정비구역에서의 기준용적률 및 공공기여비율의 제정현황과 체계에 대해 정리하여, 공공기여비율이 갖는 의미를 고찰해 보았다. 특히 수도권 1기 신도시 5곳의 특별정비구역에서 동일하게 결정된 1구간 공공기여 비율 100분의 10이 ‘노후계획도시기본방침’ 및 ‘공공기여금 산정 및 운영 가이드라인’을 기준으로 공공기여금 산정 하였을 때 기존의 서울특별시 아파트 재건축 정비사업에서의 공공시설 등의 제공에 따른 순 부담률과 비교하여 어느 정도 수준인지 형평성 논란에 대해 살펴 보았다.

정비계획 용적률 인센티브제도의 운영실태 분석과 개선방안에 관한 연구 : 부산광역시 정비구역을 대상으로

강원배 부산대학교 2007 국내석사

정비계획에 있어서 인센티브제도는 용적률이 하향 조정된 부산광역시 밀도관리체계를 고려해 볼 때 원활한 정비사업 추진을 위하여 반드시 필요한 것으로 판단된다. 하지만, 정비계획의 인센티브제도는 다양한 공익요소 적용을 위해 효과성 높은 계획수단으로 도입되었으나 실제 정비계획에서 인센티브 운용실태를 조사한 결과 사업유형별로 적용실태가 불규칙한 것으로 분석되었다. 본 연구의 공간적 범위는 부산광역시에서 추진되고 있는 정비사업들 중 계획적인 사항들이 검토되어 건축제한 기준들이 확정된 정비구역을 대상으로 범위를 한정하였다. 인센티브 항목 중에 용적률, 건폐율, 높이, 주차장 완화등이 있으나 부산광역시 정비기본계획에서는 용적률에만 한정하여 인센티브제도를 운용하고 있으므로 용적률을 주 대상으로 연구하였다. 따라서, 본 연구에서는 정비구역의 용적률 인센티브 적용현황을 사업유형별/정비유형별/시대별/항목별/인센티브량별로 조사하여 인센티브제도의 불합리성을 제고하고 문제점을 분석함으로써 현행 부산광역시 정비계획 인센티브제도에 대한 평가와 반성을 시도하고, 향후 부산광역시 정비계획의 바람직한 운용 개선방안을 제시하는 것을 목적으로 하였다. 주요어 : 정비사업, 정비구역, 정비계획, 인센티브, 용적률, 건폐율 When considering that FAR(floor area ratio) is decreased as the means of density management strategy in Busan, the incentive policy should be conducted in Renewal Plan to efficiently operate Renewal Project. However, even though the incentive policy has been introduced as the highly efficient means of plan for many kinds of public purposes, according to the results of studies on the effectiveness of the incentive policy in Renewal Plan, the degree of its application turned out to be somewhat different depending on type of project. The spatial scope of this study is confined to Renewal Zone where the standard of building limits have been established among Renewal Projects operated in Busan after taking account of numerous planning issues. In general, the incentive policy consists of the relaxation of FAR, BCR(building coverage ratio), height of building, parking lots, and so forth, but this study only accounts for FAR since Pusan Urban Renewal Master Plan is operating the incentive policy just with respect to FAR. This study attempts to evaluate the current incentive policy in Buasn by investigating its current application situation based on type of project/age/contents/incentive quantities. In addition, this study aims to recommend a desirable approach to improve the incentive policy in applying in Buasn for the future. ○ keyword : Renewal Project, Renewal Zone, Renewal Plan, incentive, FAR(floor area ratio), BCR(building coverage ratio)

주택단지 용적률 상향 시나리오에 따른 열쾌적성 변화 분석 : 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 대상지를 중심으로

원종민 서울대학교 대학원 2023 국내석사

큰 폭으로 나타나는 기후 변화와 함께 진행 중인 용적률 상향의 도시 건축 밀도 상승은 열대야와 열섬현상의 심화와 함께 도시 생활환경을 위협하고 시민들의 쾌적한 열환경을 저해하고 있다. 전국 건축물 면적의 합계는 지난 15년간 꾸준히 증가하고 있으며 도시의 높은 건축 밀도로 인해 발생하는 열쾌적성 악화의 대표적인 영향 중 하나인 열대야의 관측 일수는 10일이 넘은 7개의 해 중 5개가 최근 10년 이내인 것을 보았을 때 그 상황이 심화되고 있는 것을 확인할 수 있었다. 이렇게 도시환경은 높아져가는 연면적과 함께 악화되어가고 있지만 2040 서울 도시기본계획에서 제시하는 용도지역 체계 개편안과 서울시 아파트 최고높이 제한 완화, 노후계획도시 특별법을 통한 1기 신도시 중심의 노후택지 용적률 최대 500%까지 상향 등 도시의 고밀화는 앞으로도 진행될 것으로 보인다. 이러한 용적률 상향 추세에 대응하여 앞으로 필요한 주된 논의는 얼마나 제한할 것인가 보다 어떻게 상향할 것인가가 중요하다 생각해 건축물의 용적률 상향을 어떤 방향으로 어떻게 이끌어야 하는지에 대한 분석이 필요하다 판단되었다. 이에 선행연구들을 분석했을 때 같은 규모여도 건축물의 배치형태에 따라 달라지는 통풍성의 영향으로 복사열 냉각효과의 차이를 가져오기 때문에 열쾌적성의 차이를 보인다는 것을 확인할 수 있었기 때문에 용적률을 상향할 때도 어떤 형태로 상향하느냐에 따라 열쾌적성이 달라질 수 있다는 가설을 세우며 연구를 시작하게 되었다. 본 연구는 용적률 상향에 가장 큰 영향을 미치는 물리적 요소들을 파악하고 각 요소별 용적률 상향 시나리오를 설정하여 건축 요소별로 규모가 커질 때 열쾌적성의 변화양상도 달라진다는 가설을 검증하고자 한다. 이러한 시나리오 분석을 통하여 용적률 상향이 진행되어도 열쾌적성을 확보할 수 있는 주택단지 용적률 상향 방안을 제시하는 것이 연구의 목표이며 결과를 기반으로 도출한 설계예시안의 최적화 설계를 통해 열쾌적성 확보 성능을 확인하는 다음의 세 단계를 진행하였다. 첫 번째, 열쾌적성의 개념과 측정 원리에 대한 선행연구를 진행하고 기존의 열환경 개선 원리 선행연구의 분석을 진행하여 열환경을 쾌적하게 개선하는 원리에 대한 연구를 진행하며 이것을 기반으로 연구에 사용할 환경 시뮬레이션을 준비한다. 그리고 용적률 확보에 영향을 미치는 건축요소에 대한 선행연구를 통해 어떤 건축요소들의 용적률 상향 시나리오 분석을 진행할지에 대한 선택 기준을 확인한다. 두 번째, 시나리오 작성을 위해 사용된 3D 툴에 대한 이해를 진행하고 선행연구를 통해 선택한 용적률 상향 건축요소를 기반으로 각각의 상향 시나리오를 설정한다. 세 번째, 각각 설정한 시나리오의 환경 시뮬레이션 결과 분석을 통해 열쾌적성을 개선하는 용적률 상향 방안을 제시하고 열쾌적성 개선 성능 검증을 위하여 최적화 설계를 통해 도출한 설계 예시안을 기반으로 현황 용적률 환경 시뮬레이션 결과의 비교 분석을 진행한다. 이러한 순서에 따라 먼저 이론적 고찰을 통해 열쾌적성의 측정 원리와 연구의 발전에 따라 해당 연구에서는 외부 열쾌적성을 측정하는 UTCI(Universal Thermal Climate Index)를 사용하다는 것이 적절하다는 것을 확인할 수 있었다. UTCI 분석을 진행하기 위한 대상지로는 노후계획도시 특별법 대상지 중 열쾌적성이 가장 떨어지는 주거지역을 선별하여 용적률 상향으로 재개발 가능성과 열쾌적성 개선 효과가 가장 높을 것이라 판단되는 분당 장미마을 코오롱아파트 주택단지를 선정했다. 환경 시뮬레이션을 진행하기 위한 시나리오 설정의 기준이 되는 건축요소로는 선행연구를 통해 최대용적률 확보에 가장 큰 영향을 미치는 층수와 세대밀도를 선정하였으며 세대밀도를 높이는 방법으로는 기존 주동 수의 상향과 세대밀도가 높은 탑상형 주동을 혼합 배치하는 방법으로 구분하였다. 이러한 기준을 통해 층수 상향 시나리오, 전체 주동 수 상향 시나리오, 탑상형 주동 수 비율 상향 시나리오를 설정하였으며 각 시나리오의 환경 시뮬레이션을 진행하였다. 연구결과 층수 상향 시나리오에서는 바람길을 구성하는 건축물의 규모 상향으로 풍속이 강화되어 골바람을 통해 일정하게 열쾌적성 개선 현상이 높아지는 결과를 보였으나 판상형 주동 클러스터로 인해 바람이 단지 깊숙하게 유입되지 못하는 영역의 열쾌적성 편차가 심화되는 것을 확인할 수 있었다. 전체 주동 수 상향 시나리오에서는 주동 수를 늘려가는 배치 순서를 주풍향 방향과 주풍향 반대 방향으로 구분하여 시나리오를 진행하였으며 둘 다 열쾌적성이 악화되는 것은 동일하였으나 주풍향 방향으로 주동을 추가 배치했을 때 바람길을 초입에서 막아 주풍향 반대 방향으로 추가 배치했을 때에 비해 열쾌적이 빠르게 악화되는 것을 확인할 수 있었다. 탑상형 주동 비율 상향 시나리오에서는 탑상형 주동이 단지를 관통하며 1열로 배치되었을 때 까지는 용적률이 상향되어도 열쾌적성을 유지하는 결과를 보였으나 2열로 배치되었을 때는 탑상형 주동으로 인한 바람의 분산이 중복되어 일어나며 풍속이 크게 떨어져 열쾌적성이 악화되는 것을 확인할 수 있었다. 각 시나리오의 시뮬레이션 결과를 토대로 최적화 설계를 통해 설계예시안을 계획하기 위해 층수를 최대화하며 주동수를 최소화하고 탑상형 주동이 2열이 되지 않는 선에서 용적률 상향을 진행하였으며 그 결과 용적률 452.88%에 Moderate Heat Stress 비율이 현황에 비해 16.20% 감소해 용적률 상향시 열쾌적성 완화 방안의 효과를 확인할 수 있었다. 최적안을 도출한 후 UTCI 시뮬레이션을 진행해 평가점수에 반영하고 현황 용적률 설계예시안과 회귀분석을 진행했으며 주동 타입의 혼합배치와 함께 건축면적은 가능한 늘리지 않으면서 층수를 높이는 방향으로 용적률 상향이 이루어져야 열쾌적성을 유지하거나 개선하기 수월한 것을 다시 한 번 확인할 수 있었다. 연구의 의의는 용적률 상향 시나리오를 설정하고 각 환경 시뮬레이션의 정량적 분석을 통해 용적률 상향 계획시 효과적인 열쾌적성 완화 방안에 대해 제시했다는 점과 건축요소에 따라 열쾌적성 변화양상이 다르다는 것을 확인하여 용적률이 올라간다고 무조건 열쾌적성이 악화되는 것은 아니라는 것을 검증함을 통해 용적률 상향 정책 시행시 열쾌적성을 개선하는 가이드라인에 대한 제시가 함께 고려되어야 한다는 것을 확인한 것에 있다. 연구의 한계는 알베도, 수목 등의 세부 조건이 함께 고려된 구체적이고 현실적인 시나리오의 환경 시뮬레이션을 구현하지 못했다는 점과 연구 결과를 통해 확인한 열쾌적성 완화 방안을 토대로 열쾌적성 개선을 고려한 용적률 상향의 구체적인 가이드라인을 제시하지는 못했다는 점에 있다. The ongoing increase in urban building density through increased floor area ratio, coupled with significant climate change, is threatening the urban living environment with the intensification of the tropical night and heat island phenomena and hindering the comfortable thermal environment for citizens. The total built-up area of the country has been steadily increasing over the past 15 years, and the number of tropical nights, one of the main effects of deteriorating thermal comfort caused by high building density in cities, has been increasing, with five of the seven years with more than 10 observation days occurring within the last 10 years. Although the urban environment is deteriorating along with the increasing gross floor area, the densification of the city is expected to continue due to the proposed reorganization of the zoning system in the 2040 Seoul Urban Basic Plan, the relaxation of the maximum height limit for apartments in Seoul, and the increase of the floor area ratio of old houses in the center of the first phase of new cities by up to 500% through the Special Act on Old Planning Cities. In response to this upward trend in floor area ratio, we believe that the main discussion needed in the future is how to increase the floor area ratio rather than how much to limit it, so it is necessary to analyze how and in what direction to lead the increase in floor area ratio of buildings. When we analyzed previous studies, we found that even the same size building shows a difference in thermal comfort due to the effect of ventilation that varies depending on the layout of the building, which leads to a difference in radiant cooling effect, so we started the study by hypothesizing that the thermal comfort may vary depending on the form of the increase in floor area ratio. This study aims to identify the physical elements that have the greatest impact on the increase in floor area ratio and set up scenarios for the increase in floor area ratio for each element to verify the hypothesis that thermal comfort changes as the scale of each architectural element increases. The goal of the study is to propose a plan for increasing the floor area ratio of housing complexes that can secure thermal comfort even if the floor area ratio is increased through the analysis of these scenarios, and the following three steps were carried out to check the performance of securing thermal comfort through the optimization design of the design example derived based on the results. First, we conduct preliminary research on the concept and measurement principle of thermal comfort and analyze the existing preliminary research on the principle of thermal environment improvement to conduct research on the principle of thermal environment improvement, and prepare an environmental simulation for the study based on this. In addition, the selection criteria for which building elements to analyze for the scenario of increasing the floor area ratio are identified through prior research on building elements that affect the floor area ratio. Second, understand the 3D tools used to create scenarios and set up each uplift scenario based on the uplift building elements selected through prior research. Third, through the analysis of the environmental simulation results of each scenario, we propose a plan to increase the floor area ratio to improve thermal comfort and conduct a comparative analysis of the current floor area ratio environmental simulation results based on the design example derived through optimization design to verify the performance of thermal comfort improvement. In this order, first, the theoretical review confirmed that it is appropriate to use the Universal Thermal Climate Index (UTCI), which measures external thermal comfort, in this study according to the measurement principle of thermal comfort and the development of research. To conduct the UTCI analysis, we selected a residential area with the lowest thermal comfort among those subject to the Special Act on Older Planned Cities, and selected the Rose Village Kolon Apartment Housing Complex in Bundang, which was judged to have the highest redevelopment potential and thermal comfort improvement effect by increasing the floor area ratio. As the basis for setting scenarios for environmental simulation, we selected the number of floors and household density that have the greatest impact on securing the maximum floor area ratio through prior research, and divided the method of increasing household density into an increase in the number of existing main buildings and a mixed arrangement of tower-type main buildings with high household density. Based on these criteria, the number of floors, the total number of main motors, and the ratio of top-type main motors were set, and the environmental simulation of each scenario was conducted. The results showed that the increase in the number of floors in the scenario of the increase in the number of floors resulted in a consistent improvement in thermal comfort due to the strengthening of the wind speed by increasing the scale of the buildings comprising the wind path, but the deviation in thermal comfort in the area where the wind cannot enter deeply into the complex due to the cluster of plate-type main motors was intensified. In the total number of motors scenario, the order of increasing the number of motors was divided into the main wind direction and the opposite direction of the main wind direction, and the thermal comfort deterioration was the same in both cases, but the thermal comfort deteriorated faster when additional motors were placed in the main wind direction than when additional motors were placed in the opposite direction of the main wind direction because the wind path was blocked at the beginning. In the scenario of increasing the ratio of pagoda-type columns, the thermal comfort was maintained even when the volume ratio was increased until the pagoda-type columns were placed in the first row through the complex, but when they were placed in the second row, the wind dispersion caused by the pagoda-type columns was overlapped, and the wind speed dropped significantly, causing the thermal comfort to deteriorate. Based on the simulation results of each scenario, the number of floors was maximized, the number of main motors was minimized, and the floor area ratio was increased in the line of not having two rows of tower-type main motors to plan a design example through optimization design. As a result, the floor area ratio was 452.88% and the moderate heat stress rate was reduced by 16.20% compared to the current situation, confirming the effectiveness of the thermal comfort mitigation plan when the floor area ratio is increased. After deriving the optimal solution, UTCI simulation was conducted to reflect the evaluation score, and regression analysis was conducted with the current floor area ratio design projection, and it was once again confirmed that it was easier to maintain or improve thermal comfort by increasing the number of floors without increasing the building area as much as possible with a mixed arrangement of the main motor type. The significance of the study is that it suggests effective thermal comfort mitigation measures when planning to increase the floor area ratio through setting up a scenario of increasing the floor area ratio and quantitative analysis of each environmental simulation, and confirms that the change in thermal comfort varies depending on the architectural elements, so that increasing the floor area ratio does not necessarily worsen the thermal comfort, so that guidelines for improving thermal comfort should be considered when implementing the floor area ratio policy. The limitations of the study are that it was not possible to implement environmental simulations of specific and realistic scenarios with detailed conditions such as albedo and tree cover, and it was not possible to propose specific guidelines for increasing the floor area ratio to improve thermal comfort based on the thermal comfort mitigation measures identified through the study results.

우리나라의 부동산정책에 관한 세 가지 소론

차경은 성균관대학교 일반대학원 2014 국내박사

Housing Demand in Korea has been increasing continuously because of the growth of the cities and income level. Housing conditions in the cities have been depending on house redevelopment business or housing land development due to dilapidated dwellings and the lack of available land. A variety of real estate policy has been enforced to find out a residence supply method which can elastically meet the housing demand, however, the regulatory intensity and the effect of the policy are controversial issues. This study includes three topics about the supply, supply price and supply effects of real estate policy closely related to housing demand. To concrete, this study is dealing with the issue coming to the fore in the public and private sectors about the land compensation price and the effect of new housing supply, which affect the cost of apartment during the secure process for the floor area ratio that determines the housing supply according to land usage and for the available land for housing supply. In the first essay, Government regulation on development density often becomes the source of controversy. This study estimates the optimal floor-area ratio (FAR) for the single-family housing in the residential zones in Seoul. Preliminary analyses show that the price of housing decreases with the FAR, while the construction cost increases. At 193%, the optimal FAR for the residential zone as a whole is lower than the maximum permitted level. The optimal FAR for the class Ⅱ general residential zone varies with administrative districts. In particular, the optimal FAR for southeastern area is 220% and exceeds the legal limit, which implies that excessive regulation is hampering the highest and best use of the land in the area. In the second essay, I am analyzing the land compensation system which should precede public services such as housing land development or house redevelopment business. The core conflict between land owners and public project promoters, who can forcedly acquire private property rights, is calculated at the compensation price by am appraisal business operator. Therefore, to analyze if the land compensation price is determined by an economic incentive among public project promoters, not by physical properties, land owners and appraisal business operators, the model 1 divides corporations into major and small & medium according to the scale and features of appraisal business operators. The model also divides the project promoters, the main agent of eminent domain, into private and public sectors. The model 2 departmentalizes the private sector into a private enterprise and a redevelopment association while the model 3 divides the public sector into a nation, a public enterprise and a local autonomous entity. The appraisal business operators showed high compensation price in small and medium condition rather than in major. Corporations with an economic incentive showed higher compensation price than the public sectors. Private sectors were estimated to have high compensation price to reduce the lawsuit or financial cost, and public enterprises showed higher compensation value than local autonomous entities as a reflection of preference for early propulsion business. Because it is difficult to secure fairness and reliability on land compensation estimated value and there is a high possibility of ineffective resource distribution, it is required to improve the compensation system to obtain independence and neutrality. In the third essay, I divided new housing, which was supplied for housing land development or house redevelopment business, into public and private sectors based on hosing providers. Then I compared and analyzed the new housing focusing on the effect of public housing provision. Estimating and analyzing the hosing value using housing vacancy chains before and after living-in, the result was that the value of present housing was increased compared to the past in submarket except for redeveloped rental housing. The average housing value on housing tenure status highly increased in public housing compared to private housing. Comparing the differences among public housing after controling expected capital profits, it was revealed that the housing value was high when it was supplied to general people but was low in case of special provision to relocated people from demolition. Considering all things including a riffle effect in private housing market, effective resource distribution and the controversy about beneficiaries, real estate policy focused on rental housing is regarded to be more effective than policy on public housing, and the housing value should be supplied in mid-sized rental apartments similar to that of private provision market. Meanwhile, the housing value was decreased in case that the population, who once had lived in a small-sized apartment due to the lack of low cost housing supply, moved into a redeveloped rental house. In conclusion, rental housing policy needs to consider the rising demand of housing and to support private rental housing business as well as to care about the low-income group. 본 연구는 주택관련 부동산정책 중 공급량과 공급가격 및 공급의 효과와 관련된 세 가지 주제로 이루어져 있다. 구체적으로 용도지역별 주택공급량을 결정하는 용적률, 토지의 확보과정에서 주택의 분양원가에 영향을 미치는 토지보상가격, 그리고 신규주택의 공급효과에 대해 공공과 민간부문에서 대두되는 정책 측면의 쟁점을 다루고 있다. 제2장에서는 주거지역을 조성할 때 개발밀도의 준거로 사용되는 용적률에 대한 정부의 규제를 분석하였다. 단위면적당 토지가치를 극대화하는 용적률을 최적 용적률로 정의하고 단독주택 자료를 이용하여 서울시 주거지역 전체의 최적 용적률을 도출한 후, 제2종 일반주거지역을 권역별로 세분하여 최적 용적률을 산출하였다. 예비 분석 결과 용적률이 증가할수록 단독주택 가격은 하락하는 반면 건축공사비는 증가하는 것으로 나타났다. 이에 근거하여 추출한 서울시 주거지역의 최적 용적률은 193%로서, 법정용적률이 제약 조건으로 작용하고 있다고 보기는 어렵다. 개발 압력이 높은 제2종 일반주거지역의 경우 권역별 최적 용적률은 서북권 183%, 서남권 177%, 동북권 167%, 도심권 129% 등으로 상이하게 계산되었으며, 특히 동남권의 최적 용적률은 220%로서 법정용적률보다 높게 산출되었다. 동남권의 주택개발 과정에서 과도한 규제가 토지가치의 극대화 및 최유효 이용의 달성을 저해한다고 해석할 수 있으며, 법정용적률의 상향 조정이 요구된다. 제3장에서는 주택공급을 위한 택지개발이나 주택재개발 등 공익사업의 시행에 있어 필수적 절차인 정부의 토지보상 제도를 분석하였다. 사인의 재산을 강제적으로 취득할 수 있는 공익사업의 시행자와 토지소유자간 갈등의 핵심은 보상가격으로서 감정평가업자에 의해 산정된다. 토지보상가격 결정에 사업시행자와 토지소유자 및 감정평가업자의 경제적 유인이 작용하는지 분석하기 위해 모형 (1)은 감정평가업자를 규모와 특성에 따라 대형과 중소형 법인으로, 수용권의 주체인 사업시행자는 민간과 공공부문으로 구분하였다. 모형 (2)는 민간부문을 민간 기업과 재개발조합 등으로 세분하였으며, 모형 (3)은 공공부문을 국가․공기업․지방자치단체로 나누어 분석하였다. 감정평가업자의 경우 대형보다 중소형일 때 보상가격이 높게 나타났고, 자기이익 극대화의 유인이 있는 조합은 공공부문에 비해 높은 보상가격을 추구한다. 민간 기업은 소송비용이나 금융비용을 낮추기 위해 조합에 비해 보상액이 높은 것으로 추정되었고, 공기업은 지방자치단체에 비해 사업의 조기추진에 대한 선호가 반영되어 보상평가액이 높은 것으로 나타났다. 이처럼 의뢰자와 평가자의 경제적 유인으로 인해 토지보상평가액의 신뢰성 확보가 어렵고 비효율적 자원배분이 발생하게 되므로 평가자의 편의를 제거하고 중립성이 유지되는 방향으로 보상평가제도를 개선할 필요가 있다. 제4장에서는 택지개발이나 주택재개발 등으로 공급된 신규주택을 공급주체에 따라 공공과 민간부문으로 구분하고, 정부의 공공주택 공급효과를 중심으로 비교분석하였다. 신규주택의 입주가구를 대상으로 필터링을 이용하여 입주 주택과 직전 거주 주택의 가치를 추정한 결과 재개발임대주택을 제외한 하부시장에서 주택 가치가 입주 전에 비해 높아진 것으로 분석되었다. 주택점유형태에 따른 평균 주택가치의 변화를 보면 민간분양에 비해 공공분양주택의 가치상승이 매우 높다. 기대자본이득을 통제하고 공공주택별로 차이를 비교하면 중형 임대주택에 비해 공공분양 중 일반에게 공급된 경우 주택가치가 종전보다 높게, 주택 철거민 등에게 특별 공급된 경우는 낮게 나타난다. 민간주택시장에의 파급효과, 자원배분의 효율성, 수혜계층에 대한 논란 등을 감안하면 공공분양주택보다는 임대주택 위주의 정책이 효율적이라고 판단되며, 가치상승폭은 민간분양시장과 비슷한 중형 임대주택 수준으로 공급하여야 할 것이다. 한편 저급 공동주택에서 재개발임대주택으로 이동한 가구의 주택가치는 낮아진 것으로 나타났다. 이는 노후 단독주택의 공급부족으로 저급 공동주택으로 이동함으로써 가구의 하향이동이 발생한 것으로 추정된다. 따라서 정부 주택공급의 증가와 민간부문 임대주택사업의 지원 및 단독주택 멸실에 따른 저소득층의 주거수준 악화를 종합적으로 고려한 임대주택 정책이 요구된다.

지구단위계획에 의한 공동주택의 용적률 관리 개선을 위한 기초적 연구

안준학 서울産業大學校 産業大學院 2004 국내석사

우리나라는 좁은 국토에 비하여 많은 인구를 수용하고 있으며, 더불어 급속한 산업화에 기인하여 점차 국토의 많은 곳이 도시화가 가속화되고 있다. 또한 수도권은 인구, 산업 및 경제의 집중현상이 지속적으로 심화되고 있다. 따라서 토지이용의 고도화의 요구에 따라 도시 내 건축물의 밀도는 점차 증가하고 있고, 도시관리의 효율성에 대해 관심이 집중되고 있다. 토지이용을 효과적으로 관리하기 위한 방안으로서 1980년대 이후 도시설계와 상세계획이 만들어지게 되었고, 이러한 두 제도의 단점을 보완하고 통합한 '지구단위계획' 이 2000년 7월 탄생하였다. 국토의 계획 및 이용에 관한법률에 의하면 지구단위계획의 목적은 '토지이용을 합리화·구체화하고 도시의 기능·미관을 증진시키며 양호한 환경을 확보하기 위함' 이라고 정의된다. 이러한 지구단위계획에서 중점을 두고 있는 사항 중의 하나가 토지이용을 위한 밀도관리이다. 과거의 도시설계와 상세계획에 비해 지구 단위계획은 도시의 과밀화를 제어하기 위해 용적률 기준을 대폭 하향 조정하였다. 이러한 조정에 따라 현재 가장 큰 이슈가 되고 부문은 공동주택의 경우이다. 예를 들어, 계획성 없는 무분별한 개발억제를 위해 규정된 '10,000㎡이상의 개발에 대한 지구단위계획의 의무적인 수립' 등이 그것이다. 한편 이러한 규제정책은 사유재산 침해와 주택개발의 위축 등의 이유로 많은 반론이 제기되고 있다. 또한 과거 상세계획의 용적률 기준에 대한 대폭적인 하향조정에 따른 형평성에 대한 많은 민원도 제기되고 있다. 이러한 문제에 대한 해결방안으로 인센티브제가 사용되고 있지만, 이는 원래 목적과 무관하게 지구단위계획의 규정에 따라 하향조정된 용적률의 상승을 위한 도구로 전락되고 있다. 따라서 토지이용의 합리화를 위한 지구단위계획상의 용적률 설정의 현실적이고 논리적인 기준 마련의 필요성이 요구된다. 현재 지구단위계획에서 적용하고 있는 기준용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 지역지구제에서 정하고 있는 용적률 기준과 거의 동일하게 지역에 대한 차별성 없이 적용하고 있는 실정이다. 이러한 적용은 용적률 하향조정에 따른 주민의 반발을 계속적으로 유발시키고 있으며, 과거 지역지구제의 답습이라는 비판도 받고 있다. 이러한 현황을 바탕으로 본 연구는 지구단위계획 중 공동주택 건립을 위한 지구단위계획에서 구역별 차등적용이 가능한 용적률 설정방안 마련을 위한 기초적 방법 제안를 목적으로 한다. 다시말해 당해 지역의 개발수요, 도시기반시설 여건 등을 고려를 통해 용적률을 설정을 하자는 것이다. 또한 보다 현실성 고려를 위해 용적률 설정의 프로세스 및 권역계획을 제안하였다. 현재 일반주거지역은 종세분화가 이루어졌다. 이에 따라 도시에서 용적률 설정의 중요성은 더욱 증가되고 있으며, 효과적인 밀도관리가 더욱 필요하게 되었다. 특히 주민의 재산권에 직접적인 영향을 주는 주거지역에서의 공동주택에 대해서는 더욱 그러하다. 결국 지역의 특성을 감안한 용적률의 설정을 통해 지구단위계획의 목적은 될 수 있을 것으로 기대한다. In comparison with the limited land size, large population are accommodated in Korea and by rapid industrialization the urbanization of land is accelerated. Also Concentration of population, industry and economy to the Metropolitan area has been gradually enhanced. According to this high land-use demand, the destiny of buildings in the city is gradually increasing, therefore the concern about efficiency of urban management is becoming concentrated. As a plan to control land-use effectively the 'District Detailed Planning' and 'Urban Design' has appeared until 1980, after that these two systems were integrated to 'District Unit Planning' in July 2000 to make up for the weak points of the previous systems. Based on the law 'Urban Planning Act' the objective of 'District Unit Planning' is to rationalize and actualize land-use, to advance urban function and beauty, and to assure excellent environment. Especially managing destiny for use the land is the one thing that 'District Unit Planning' emphasize on. Comparing to the past 'District Detailed Planning' and 'Urban Design', the 'District Unit Planning' reduced the FAR(Floor area ratio) drastically to control the urban congestion. According to this regulation the hosing development is a major issue recently. For example an area over 10,000㎡ needs to obligatorily establish a 'District Unit Plan', to restrain indiscreet developments without plan. However, the regulations make many objections with the reason that it can wither developments, and infringe private property rights. In addition public resentments about equity by declining adjustment of the FAR on the 'District Detailed Planning' are presented. Although as the solution about this problem incentives have been used, it has been degraded as a tool by the regulation of 'District Unit Planning' to fulfill the FAR irrelevant to the original purpose. Consequently, the organization of the logical and realistic standards for making FAR on 'District Unit Planning' are demanded for rational land using. The 'Standards FAR' used by the 'District Unit Planning' have been applied uniformly throughout the most part of the region that are arranged by the 'Zoning System'. This is causing resistance among the residents continuously, and is criticised that this follows the past 'Zoning System'. Based on these backgrounds this study has purposed on the proposal of fundamental solution for a 'Standards FAR' establishing process that can be applied partially on each district in the 'District Unit Planning' to build up the public housing among the 'District Unit Planning'. Another words, by considering the needs of development on relevant region, and the capacity of a large region urban infrastructure, the logical 'Standards FAR' should be established. The current 'General Residence District' was subdivided on kinds of district. From that reason, the importance of the 'Standards FAR' is more emphasized, and the effective density management is more needed. Especially it is more sensitive on public housing in residence district which influences to residents property right. After all it is expected that the purpose of the 'District Unit Planning' through making the 'Standards FAR' with considering region specialty should be able to achieve.

건축자산 진흥구역에서 결합건축제도의 시행이 도시 형태에 미칠 영향에 관한 연구

김도현 서울대학교 대학원 2018 국내석사

국가는 도시계획조례, 지구단위계획 등 각종 규제를 통해 도시의 밀도를 관리한다. 도시 계획적 차원에서 개별 필지마다 규정된 건폐율, 용적률, 고도제한 등 다양한 규제는 직·간접적으로 건축물의 최대 건축가능 영역을 한정한다. 반면, 건축가들은 토지이용계획에 따른 각종 규제와 제약을 극복하며 최대 연면적을 확보하려는 건축주의 요구를 수용해왔다. 이처럼 우리의 건축도시공간은 우리 사회의 다양한 욕구가 발현된 결과로 볼 수 있다. 2015년 국토교통부의 건축투자 활성화 대책의 일환으로 2016년 1월 건축법 제8장의3 결합건축 항목이 신설되고 2018년 2월 시행을 앞두고 있다. 결합건축이란 건축법 제56조에 따른 용적률 기준을 협정을 체결한 2개의 대지에 통합 적용하여 기존의 용적률 기준을 완화해주는 일종의 건축 특례이다. 새로운 용적률 규제의 출현은 우리의 건축도시공간에 새로운 변화를 가져오리라는 것은 의심할 여지가 없다. 본 연구는 선도적으로 최근 개정된 결합건축제도에 대한 이해를 돕고, 추후 결합건축제도를 통한 용적 이전 방식이 효과적으로 활용되는데 도움이 되고자 한다. 뿐만 아니라 결합건축제도가 우리의 건축도시공간에 가져올 변화를 예측하고 이에 대해 고찰하고자 한다. 이를 위해 본 연구에서는 용적률 규제에 대한 이론 고찰 및 국내외 유사제도 비교·분석을 위한 문헌조사를 수행하였다. 더불어 결합건축제도의 실효성과 건축도시공간에 미칠 영향을 예측하기 위해 건축자산 진흥구역 지정이 추진되고 있는 경복궁 서측 종로구 체부동 일대에 용적 이전 시뮬레이션을 수행하였다. 결합건축제도는 간접적으로 높이를 제한하여 도시의 밀도를 조절하는 용적률에 대한 이전 거래를 허용하는 제도이다. 용적률을 이전하는 것은 토지의 상부를 사용할 수 있는 권리를 이전하는 것으로 법의 중복 규제 등으로 허용용적률을 활용할 수 없는 경우를 대상으로 한다. 제도 개정 당시의 공적 문서를 살펴본 결과 결합건축제도는 ‘용적률 이전을 통해 노후건축물의 재건축 사업성을 제고하여 건축투자시장을 활성화’하기 위한 목적에서 개정되었음을 확인할 수 있었다. 하지만 제도 개정 이전의 용적 이전 제도를 국내에 도입하기 위한 여러 선행연구에서는 용적 이전 제도가 개발 수익 창출이라는 목적 외에도 건축자산 등 문화재 및 자연환경 등의 보존을 목적으로 개발 규제에 따른 손실을 경감시켜주는 수단으로 활용 될 수 있음을 시사했다. 일본의 유사제도 분석결과 결합건축제도는 일단지 인정에 의한 총합설계제도, 연담건축물설계제도와 비슷한 성격을 갖고 있지만 제도의 대상지 및 공간적 범위에 대한 제약이 적어 결합건축제도를 통한 용적 이전이 보다 활발히 이루어 질 것이라고 예상되었다. 하지만 협정 유지기간이 최소 30년 이상으로 정해져 있지만, 종전에 용적률 기준대로 환원하여 신축·개축·재축하는 경우 협정을 무효화 할 수 있어 제도 악용의 소지를 제공할 수 있으며, 그 외에도 권리관계의 기록 및 관리와 세부운영지침의 미비 등 제도의 시행 및 운용 측면에서도 문제점이 예상되었다. 결합건축제도를 통한 용적 이전 시뮬레이션을 수행하기 위해 경복궁 서측 종로구 체부동 일대를 대상지역으로 선정하였다. ‘건축투자시장 활성화’와 ‘건축자산의 보존’이라는 서촌 일대가 처한 딜레마 사이에서 결합건축제도의 잠재된 가능성을 살펴보고자 하였다. 용적 이전 시뮬레이션은 크게 다섯 가지 유형으로 분류·적용된 필지 간 용적 이전과 대상지역 전체에 걸쳐 적용된 용적 이전으로 나누어 볼 수 있다. 두 필지 간 용전 이전 시뮬레이션을 분석한 결과, 양수지에서는 용적 이전을 통해 재건축 사업성이 제고되어 개발 수익이 발생할 수 있었다. 한편 양도지에서는 재건축 동기가 없는 일반건축물이 있는 필지, 주차장으로 이용되고 있는 필지 및 미접도 필지(맹지)의 미사용 용적을 이전 거래하여 잠재되어 있는 수익을 발생 시킬 수 있었다. 뿐만 아니라 국가의 재정적 지출 없이 건축자산에 대하여 개발 규제로 발생한 손실을 경감시켜 줄 수 있었다. 대상지역 가구 전체에 걸친 용적 이전 시뮬레이션을 분석한 결과, 결합건축제도를 통한 용적 이전은 경제적 원리에 따라 개발 수요가 적은 가구의 내부나 이면도로에 접한 필지의 용적을 개발 수요가 높은 대로변의 필지로 이전시켜 블록 내·외부 건축물간의 볼륨 차이를 유발시키는 등 도시 환경의 불균형을 초래할 수 있었다. 더구나 건축자산 진흥구역 내 용적 이전은 건축자산의 미사용 용적을 건축자산 주변의 일반 건축물에게 이전하게 되어 건축자산과 일반건축물 간의 볼륨차이를 유발했다. 이로 인해 건축자산이 일반건축물에 의해 가려지고 어두운 환경에 놓이는 등 경관적, 환경적으로 악영향을 초래하게 된다. 이는 결합건축제도를 통한 용적 이전이 궁극적으로 건축자산을 보존하지 못한다는 결과로 이어졌다. 본 연구는 최근 개정된 결합건축제도를 통한 용적 이전을 적용하여 제도에 대한 이해를 돕고 우리의 건축 및 도시환경에 가져올 변화에 대해 고찰한데서 의미가 있다. 하지만 시뮬레이션을 수행하는 데에는 용적 이전의 다양한 경우의 수가 있으며 더구나 일조권사선제한이 적용되기 이전에 형성된 대상지역의 건축면적을 용적 이전 이후 건축법규에 맞도록 조정하여 밀도를 비교·분석하는 것은 현실적으로 어려움이 있다. 그 외에도 용적 이전 시뮬레이션은 가정된 시나리오에 의해 수행될 수밖에 없어 다양한 경제적·사회적 환경 요인들에 대한 고려가 부족했다는 한계를 갖는다. 건축자산 진흥구역에서의 용적 이전은 국내의 결합개발제도나 일본의 특정가구제도 및 특례용적률적용지구제도와 같이 시장의 원리가 아닌 공공의 도시 계획적 차원에서 체계적으로 관리될 필요가 있다. 제도 개정 당시 당장에 직면한 ‘건축투자시장 활성화’ 과제를 해결하는데 급급하여 제도의 다양한 측면에 대해 신중한 검토가 이루어지지 못한 것 같아 안타깝다. 제도 시행에 앞서, 용적 이전 제도에 대한 철저한 분석과 이해를 바탕으로 건축자산 진흥구역에서 결합건축제도를 통한 용적 이전이 가진 잠재된 위험성을 재검토하고 관련법이 조속히 개정·보완되기를 기대한다.

地區單位計劃의 活性化를 위한 建築開發密度에 관한 硏究

어인준 檀國大學校 2006 국내박사

The district units plan is one of the urban management plans established by combining urban designs and detailed plans as a positive regulation to escape from negative regulations that the use region system has. Besides, this is limited to a specific region in terms of its application scope rather than aiming at the entire city differently from other urban management plans, and is supposed to present a positive guide for the development behaviors that take place on the individual land rather than staying at a negative regulation for development behaviors. District units plans, however, should be promoted by being connected with various urban development projects and urban improvement projects over the private parts and public parts, but actually many problems are currently being caused with the operation of district units plans. Therefore, this study aims to compare the district situation at the time of being designated as a district units plan region with the situation after the district units plan is operated by selecting sample regions after passing a certain period after the district units plan are established and to present data for activating future district units plan by grasping whether the planning elements are executed in public parts and private parts. The contents investigated and analyzed based on such objective of research can be largely divided into the problem regarding execution of planning elements, the problem regarding the reference floor area ratio, the problem regarding incentive, etc. and can be summarized as follows. First, this is the problem regarding execution of planning elements at the district units plan region. Sample regions of this study were designated as detailed planning regions in the late 1990s and the district units plan has been executed. However, the comparison and analysis results between the situation at the time of designating the district and the current situation show that it has been insufficient whether the planning elements have been executed even though 10 years have passed. It shows that the private development to determine the building development density such as building line withdrawal, recommended use, open notice, common building, board size, etc. as well as the public development corresponding to the urban infrastructure such as road increase, park installation, parking lot installation, etc. in the sample district is also very insufficiently being executed. Therefore, in order to activate the private development in the district, it is thought to be necessary to induce the private development naturally by the district self-governing community positively investing in the securement of urban infrastructure as well as expanding budgets for the public development. Secondly, this is the problem regarding the reference floor area ratio in the district units plans. Currently the district units plans prescribes that upward adjustment of use region is prohibited. Besides, reference floor area ratio should be set lower than allowable floor area ratio, and it is regulated that allowable floor area ratio should not exceed the legal floor area ratio prescribed by the laws regarding the national land planning and use. Moreover, it is appearing to be the biggest problem to prescribe that reference floor area ratio should not exceed the allowable floor area ratio even if incentive is applied. In case of sample regions, it is prescribed that reference floor area ratio should not exceed 230% and allowable floor area ratio 250% in the third kind of general residence district, and the range of such allowable floor area ratio also includes additional floor area ratio pursuant to the incentive. Due to such downward application of reference floor area ratio, questions from district residents are rising and development desire is lowering. Accordingly, in order to solve such problems, it is necessary to prepare a systematic device to promote private development. It is thought that more active private development may be induced if a regulation to mitigate the floor area ratio is prepared by applying legal floor area ratio designated by the laws regarding national land planning and use in terms of reference floor area ratio and by applying excess of reference floor area ratio according to the execution of incentive for the district units plans in terms of allowable floor area ratio. Thirdly, this is the problem regarding incentive of district units plans. It is thought that currently the problem regarding incentive in the district units plan is lack of consistency, fairness, and flexibility. This is appearing as another cause of reducing private development because practical effects of floor area ratio mitigation pursuant to incentive application is reduced as well as legal floor area ratio is not exceeded even though incentive is actually applied. Accordingly, it is thought that it is necessary to prepare a systematic supplementation to enhance the practical effects of application guide level for the incentive along with application scope of reference floor area ratio and to effectively and reasonably connect the regulation means related to development density such as floor area ratio, building height, building coverage ratio, etc. The district units plan is a plan to induce private development as well as a gradual urban management plan. Therefore, in order to activate the district units plan, it is necessary to review continuity and affirmativeness more positively. It is necessary to present a realistic guide to grasp the execution situation of district units plans by more deeply analyzing the situation of district units plan region that has been planned and applied up to now and to focus on the realization possibility and actuation of systems by analyzing the problems occurring during application of district units plan guide at present. 지구단위계획은 도시관리계획으로서 도시 전체를 대상으로 하는 용도지역제와는 달리 그 적용범위가 특정지구에 한정된다는 점에서 차이가 있다. 즉, 지구단위계획은 도시계획구역내 일부분에 대해 구체적이고 상세한 계획으로 토지이용의 합리화, 도시기능의 증진, 도시미관의 개선, 양호한 환경의 확보를 목적으로 하고 있다. 지구단위계획이 활성화되기 위해서는 민간과 공공부문에 걸쳐 각종 도시개발사업과 도시정비사업이 연계되어 추진되어야 한다. 그러나, 지구단위계획 계획요소간의 연관관계가 부족하고 도시기반시설의 정비를 민간규제를 통해 부담하기 때문에 계획의 실효성을 저하시키는 요인으로 작용하고 있다. 또한, 용적률 적용기준이 하향조정됨에 따라 지구단위계획이 수립되면 과거의 용적률 기준보다 현저히 낮아지므로 개발의욕을 떨어뜨리고 있으며, 이에 대한 대책으로 인센티브 제도를 적용하고 있으나 인센티브의 일관성이나 형평성 문제로 인하여 민간부문의 자발적 참여가 이루어지지 않는 등 지구단위계획의 운영에 많은 문제점을 야기하고 있는 실정이다. 따라서, 본 연구는 지구단위계획이 수립 이후 일정기간이 지난 사례지역을 선정하여 지구단위계획 구역지정 이전과 이후의 실태를 계획요소별로 비교·분석하고, 공공부문과 민간부문의 계획요소 반영 여부를 분석하여 문제점을 도출하고자 한다. 또한, 지구단위계획의 제도적·운영적 측면에서 개발밀도 설정에 관한 기준이 지구단위계획의 취지에 부합되고 있는지를 검토하고, 지구단위계획의 실효성을 증대할 수 있는 인센티브 적용방안을 모색하여 향후 지구단위계획 을 활성화하기 위한 자료를 제시하고자 한다. 이러한 연구의 목적을 중심으로 조사·분석한 내용을 요약 정리하면 다음과 같다. 첫째, 지구단위계획구역에서의 계획요소 시행에 관련된 문제이다. 구역지정 당시의 현황과 현재의 현황을 비교·분석한 결과 10여년이 지났음에도 불구하고 계획요소의 시행여부는 매우 미흡한 것으로 나타났다. 사례지역의 도로 증설, 공원설치, 주차장 설치 등 도시기반시설에 해당하는 공공개발 뿐만 아니라, 건축개발밀도를 결정하는 민간개발 역시 매우 미흡하게 시행되고 있음을 알 수 있었다. 따라서, 지구의 민간개발을 활성화하기 위해서는 지방자치단체에서 공공개발에 대해 예산을 확대하고 도시기반시설 확보에 적극적으로 투자하여 자연스럽게 민간개발을 유도하는 것이 필요하다고 생각된다. 둘째, 지구단위계획에서의 기준용적률 설정에 관련된 문제다. 현재 지구단위계획에서는 용도지역의 상향조정은 못하도록 규정하고 있다. 또한 기준용적률은 허용용적률보다 낮게 설정하여야 하며, 허용용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 규정하는 법적 용적률을 넘지 못하도록 규제하고 있다. 더군다나 기준용적률은 인센티브를 적용한다 하더라도 허용용적률을 넘을 수 없도록 규정하고 있는 것이 가장 큰 문제점으로 나타나고 있다. 이러한 기준용적률의 하향적용으로 인하여 지역주민들의 의문이 제기되고 개발의욕이 저하되고 있는 실정이다. 따라서, 이러한 문제를 해결하기 위해서는 민간개발을 촉진시키는 제도적 장치가 마련되어야 할 것이다. 기준용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정하는 법적 용적률로 적용하고, 허용용적률은 지구단위계획의 인센티브 시행에 따라 기준용적률을 초과할 수 있도록 적용하여 용적률의 완화 규정을 마련한다면 좀 더 활발한 민간개발을 유도할 수 있을 것이라 생각된다. 셋째, 지구단위계획의 인센티브에 관련된 문제이다. 지구단위계획에서 인센티브는 일관성과 형평성, 유연성의 부족이라고 생각한다. 실질적으로 인센티브적용에 따른 용적률 완화의 실효성이 떨어지므로 민간개발이 저하되는 또하나의 원인으로 나타나고 있는 실정이다. 따라서, 기준용적률의 적용범위와 더불어 인센티브에 대한 적용지침도 실효성을 증진시키고 개발밀도와 관련한 규제수단들을 효과적이고 합리적으로 연계시킬 수 있는 제도적인 보완이 필요하다고 생각된다.

대지의 형태적 특성에 따른 개발밀도 영향요인의 분석

임상준 서울시립대학교 대학원 2006 국내석사

도시공간은 한정된 토지자원위에 대지, 도로, 건축물과 같은 구성인자들로 형성되며, 단위대지의 규모와 형태에 따라 건축물의 규모와 형태가 결정되기 때문에 개발밀도와 대지의 형태는 밀접한 관계에 있다. 개발밀도는 민간의 입장에서는 재산권의 실현 측면에서, 공공의 입장에서는 도시환경의 질적 측면에서 중요한 의미를 갖기 때문에 지역의 특성에 적합하도록 합리적으로 관리되어야 한다. 개발밀도의 합리적인 관리를 위해서는 개발밀도에 영향을 미치는 계획요소들의 특성과 요소간의 관계를 규명하는 것이 중요하다. 하지만 그동안의 개발밀도에 관한 연구는 주로 최대개발밀도의 달성을 위한 물리적 조건을 찾거나 제도적인 측면에 초점을 두고서 수행되었다. 서울의 경우 현재 기성시가지의 활성화가 요구되는 시점에서 다양한 대지형태가 존재하는 기성시가지의 개별 대지를 대상으로 미시적인 관점에서 각 대지의 형태적 특성과 개발밀도와의 관계에 대한 실증적인 연구가 필요하다. 이러한 시각에서 본 연구는 도시의 지역별 여건과 특성을 반영한 효율적․합리적인 개발밀도 관리를 위하여 대지의 형태적 특성에 따른 유형을 분류하여 각 유형별로 개발밀도에 영향을 미치는 요인간의 차이와 영향력을 분석하였다. 대지면적, 대지둘레, 모서리수, 대지깊이, 전면길이, 세장비, 부정형지수, 형태지수 등 대지의 형태적 특성을 설명하는 변수를 선정하고, 다차원척도법을 이용하여 대상지의 형태적 특성에 따른 유형화를 하였다. 또한 각 유형별 개발밀도의 영향요인과 영향력을 분석하기 위해 접도수, 접도1폭, 접도1길이, 접도2폭, 접도2길이, 기준용적률, 허용용적률, 용적률완화, 법정건폐율 등의 물리적 조건과 대지의 형태적 특성을 설명하는 요소를 대상으로 개발밀도와의 영향관계를 분석하고자 각 유형별 상관분석과 다중회귀분석을 하였다. 분석을 위해 서울시 지구단위계획 밀도관리방안연구(2004)에서 조사된 강동구의 90개 대지의 건축허가도서에 나타난 실현용적률을 조사하고, 김충식(2004)의 경관시뮬레이터를 이용하여 ,달성가능용적률을 산출하였다. 연구의 주요결과는 다음과 같다. 대지의 형태적 특성을 나타내는 요소를 바탕으로 다차원척도법을 시행한 결과 90개의 대지 중에서 40개의 대지가 정방형과 유사한 형태의 대지로, 22개의 대지가 정형의 형태이면서 대지깊이와 전면길이가 2배 이상 차이가 나는 장방형의 대지로, 28개의 대지가 부정형의 대지로 분류되었다. 정방형의 대지에서는 실현용적률에 영향을 주는 요인으로는 대지깊이, 접도1길이, 법정건폐율, 부정형지수, 기준용적률, 용적률완화가 있으며, 장방형의 대지에서는 전면도로폭, 기준용적률, 대지깊이, 형태지수, 부정형의 대지에서는 기준용적률, 법정건폐율, 대지깊이, 접도수가 영향요인으로 나타났다. 또한 달성가능용적률에는 정방형의 대지에서 용적률완화, 대지깊이, 기준용적률, 전면도로폭, 부정형지수가 영향을 주며, 긴 장방형의 대지에서는 접도수, 접도2폭, 대지깊이, 전면도로폭, 기준용적률이, 부정형의 대지에서는 기준용적률, 대지깊이, 대지둘레, 용적률완화, 접도2폭, 부정형지수가 영향요인으로 분석되었다. 즉 정방형에서는 대지의 형상과 법규제요소(기준용적률과 용적률인센티브), 장방형에서는 접도조건(접도수와 접도폭), 부정형에서는 법규제요소(기준용적률과 법정건폐율)가 큰 영향력을 보이는 것으로 나타났다. 유형별로 개발밀도에 영향을 미치는 요인과 영향력에 차이를 보이는 이유는 유형분류의 기준이 되는 대지의 형태에 따른 건축가능공간과 접도조건의 차이에 의한 것으로 판단된다. 또한 실현용적률과 달성가능용적률의 영향요인, 영향력, 회귀모형의 설명력에 차이를 보이는 것은 실현용적률은 대지형태 요소, 접도조건, 법규제 조건과 같은 물리적 요인 외에도 건축주의 사회적 특성 및 선호사항, 인접 대지 및 인접 건물과의 관계, 건물의 용도, 지가, 도시공간의 특성, 인구밀도, 기반시설 등과 같은 요인들의 영향도 받기 때문으로 판단된다. 이를 바탕으로 시사점을 정리하면, 대지의 형태적 특성에 따라 개발밀도에 영향을 미치는 요인과 영향력에 차이를 보였으며, 대지의 형태에 따라 기준용적률과 대지깊이, 전면도로폭과 접도수가 개발밀도에 영향을 미치는 주요한 요인으로 분석되었다. 대지의 형태를 설명하는 부정형지수와 형태지수는 개발밀도에 미치는 직접적인 영향력은 미미하지만, 부정형의 정도가 심할수록 법규제요소가 큰 영향력을 나타내는 것으로 나타났다. 이는 지금까지의 도시공간위계, 용도지역, 기반시설 등과 같은 기준에 의해 일괄적으로 이루어지는 개발밀도의 관리 방식에서 탈피하여 대지의 형태에 따라 차별적인 개발밀도 계획과 관리가 필요하다는 것을 시사하고 있다. 즉 대지의 형태가 고려된 세밀하고 합리적인 개발밀도 관리방식과 계획이 필요하고, 본 연구의 결과는 이러한 밀도관리의 기초자료로 활용 될 수 있을 것이다. 본 연구는 대지의 형태적 특성과 개발밀도의 관계를 규명하기 위해 선행연구에서 검증된 개발밀도 영향요인 외에 대지의 형태를 평가할 수 있는 부정형지수와 형태지수와 같은 변수를 도입하였으며, 이를 바탕으로 형태적 특성에 따른 유형화를 통해 유형별로 실현용적률 및 달성가능용적률과 영향요인의 관계를 실증적으로 분석하여 그 차이를 해석하였다는 점에서 의의가 있다. 하지만 장방형의 대지는 전면도로를 기준으로 가로형과 세로형에 따라 용적률에 미치는 영향요인과 영향력에 차이가 나타날 것으로 생각되지만, 본 연구에서는 통계분석을 위한 사례수의 부족으로 인해 이들을 하나의 유형으로 분류하였다. 또한 기반시설과 개발밀도의 관계에 대한 고려가 충분히 검토되지 못하였으며, 현실에서 이루어지는 개발밀도는 본 연구에서 고려한 요인 외에도 다양한 요인에 의한 결정과정을 통하여 실현되는데, 이러한 요인들의 반영이 이루어지지 못하였다는 점에서 연구의 한계가 있다. 이러한 연구의 한계를 극복하기 위해 향후에는 서울시뿐만 아니라 다른 지방자치단체에서 다양한 조건을 포함하는 대지를 추가하여 분석할 필요가 있으며, 이를 바탕으로 개발밀도와 대지의 형태적 특성에 관한 좀 더 세밀하고 다양한 해석이 필요하다. 특히 개발시기, 지가, 지역특성, 개발자 및 건축주의 선호특성이나 사회적 요인 등과 같은 요인을 고려한 다각적인 측면에서 개발밀도의 관계에 대한 추가적인 연구가 필요하다. 또한 개별 대지의 형태적 특성이 개발밀도 실현정도에 미치는 영향력에 대한 추가적인 연구도 진행되어야 할 것이다.