초등ㆍ중학교 교육환경이 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 실증연구 : 용인시 수지구를 중심으로

허우혁 건국대학교 대학원 2025 국내석사

While the declining birthrate and aging population are considered to be the main causes of future national crises, regional polarization is another cause of social problems in Korea. Regional polarization can also be described as metropolitan concentration or metropolitan overcrowding, which refers to the phenomenon that tangible and intangible resources such as population, capital, and infrastructure are concentrated in metropolitan areas while rural areas are declining. One of the causes of this concentration is the educational environment, which is mainly formed in the metropolitan area, and this causes the concentration of the population, resulting in economic and social ripple effects. In addition to Seoul's Gangnam, Yangcheon, and Nowon districts, which have been recognized as so-called education special districts, Mapo, Gwangjin, and Gangdong are also attracting attention as new 'school districts'. The demand for excellent educational environments, which was once concentrated in Seoul, has now reached saturation point and is spreading to Gyeonggi Province outside of Seoul. Bundang, Ilsan, and Pyeongchon, which are the first new cities, are considered to be excellent educational environments in the Gyeonggi-do region, and this trend is showing a pattern of metropolitan area enlargement past metropolitan area concentration as the demand for education, which was concentrated in Seoul, is moving to the outskirts due to the expansion of Seoul's supply limitations and entry barriers. This study presents the process and results of an empirical analysis of how the diffusion of demand for excellent educational environments, which is moving to new cities in Gyeonggi-do due to the saturation of educational demand in Seoul, is manifested in non-new urban areas in Gyeonggi-do, and how this trend affects apartment pricing in the real estate market. The spatial scope of the study is Suji-gu, Yongin, which is located between Bundang New City and Gwanggyo New City. The impact of educational environment on apartment sales prices was empirically analyzed in Suji-gu, which has entrance examination results and education levels comparable to neighboring new cities. To this end, we selected the log-transformed price per dedicated area of 6,328 apartment sales transactions from January 1, 2023 to June 30, 2024 in Suji-gu as the dependent variable. The independent variables of Model 1 include 12 variables in three categories, including educational environment characteristics, apartment location characteristics, and apartment product characteristics, and the independent variables of Model 2 include distance to elementary school and the rate of special and accidental enrollment. Model 2 analyzed the independent variables in Model 1, and only analyzed apartment sales cases located in the shortest distance to the middle school with the top 30% of the specialty and accidental enrollment rate. As a representative indicator of the quality of an excellent educational environment, the specialty and accidental enrollment rate was utilized as the most important educational environment-related variable in this study. In Model 3, two variables from each category were selected from the variables in Model 1 to ensure collinearity and significance, and a total of six variables were selected to form a set of independent variables. For the empirical analysis, general regression analysis was conducted using the hedonic pricing model for Mode 1 and Model 2, respectively, and significance analysis was conducted using the artificial neural network model. For Model 3, a regression analysis was conducted with spatial autocorrelation controlled through spatial econometric analysis. The results of the analysis showed that in Model 1, the analysis of all apartment sales transactions in the Suji district, the special specialty and private school enrollment rate did not have a significant effect on the formation of apartment sales prices, but in Model 2, the analysis of high-performing educational middle schools and surrounding apartments, the specialty and private school enrollment rate had a positive effect on apartment sales prices and was highly significant. In the analysis of the significance of each variable, general regression analysis and artificial neural network cross-analysis were conducted, and the two models showed similar results, as the special and self-accident rate, distance to subway station, dedicated area, and number of years of construction were analyzed as important variables. The spatial regression analysis of Model 3, which was conducted on all sales transactions in Suji-gu, showed that the specialty and private school enrollment rates were positively correlated with apartment sales prices. Based on the results of the empirical analysis, it can be concluded that the demand for excellent educational environments, which is spreading from Seoul to new cities in Gyeonggi-do, has extended to the non-new urban area of Suji-gu, Yongin. However, rather than spreading to the entire region and affecting apartment sales transactions, it was found that excellent educational environments centered on prestigious middle schools have a significant impact on apartment sales prices. This suggests that the influence of the educational environment on apartment sales prices is gradually expanding even in Suji-gu, which has a quality of education comparable to that of neighboring new cities such as Bundang and Pyeongchon, which are gaining attention as 'school districts' in Gyeonggi-do. These empirical results can be used as a useful reference for the education demanders who want to choose a new place to live in the southern region of Gyeonggi Province to select affordable housing. 저출산ㆍ고령화가 미래의 국가적 위기를 초래하는 주요 원인으로 지목되는 가운데 인구감소와 더불어 지역 양극화가 우리나라의 또 다른 사회적 문제 의 원인으로 작용하고 있다. 지역 양극화는 지방 소멸과 함께 수도권 집중 화 또는 수도권 과밀화로도 표현 할 수 있는데 지방은 점점 쇠퇴 중인 반면 인구, 자본, 인프라 등 유ㆍ무형의 자원이 수도권으로 집중되어 몰리는 현상 을 말한다. 이러한 수도권 집중화의 원인 중 하나로 교육환경을 들 수 있는 데, 우수한 교육환경이 주로 수도권에 형성되어있고, 이것이 인구의 집중을 유발하여 경제적ㆍ사회적 파급효과를 낳고 있는 것이다. 이른바 교육특구로 서 각광받고 있는 서울의 강남, 양천, 노원 등의 지역 외에도 마포, 광진, 강 동 등이 새로운 ‘학군지’로 주목받고 있다. 서울에 집중되었던 우수 교육환 경 선호 수요가 이제는 포화상태에 이르러 서울 외곽 경기도 지역으로 확산 되고 있는 추세이다. 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌 등이 경기도권에서 교 육환경 우수 지역으로 꼽히며 이러한 경향은 서울의 공급한계 및 진입장벽 확대로 인해 서울로 집중되었던 교육수요층이 외곽지역으로 이동하게 되면 서 수도권 집중화를 지나 수도권 비대화 양상을 보이고 있다. 본 연구는 서울의 교육수요 포화로 인해 경기도 신도시로 이동하고 있는 우수 교육환경 선호수요의 확산 흐름이 경기도 비신도시 지역에서는 어떻게 나타나고 있는지, 그리고 이러한 경향이 부동산 시장에서 아파트 가격결정 에 어떠한 영향을 미치는지 실증분석하는 과정과 결과를 담고 있다. 연구의 공간적 범위로 분당신도시 및 광교신도시 사이에 연접하여 위치한 용인시 수지구를 선정하였다. 인근 신도시에 버금가는 입시결과와 교육수준을 보이 고 있는 수지구를 대상으로 교육환경이 아파트 매매가격에 미치는 영향을 실증분석하였다. 이를 위해 2023년 1월 1일부터 2024년 6월 30일까지 수지 구에서 계약 체결된 아파트 매매거래 6,328건의 전용면적당 가격을 로그변 환한 값을 종속변수로 선정하였다. 모형구성을 달리하여 세 가지 Model을 설정하고 분석을 진행하였는데 Model 1의 독립변수로는 교육환경 특성, 아 파트 입지 특성, 아파트 상품 특성 등 3개의 카테고리 총 13개의 변수를 설 정하였으며, 이중 교육환경 특성은 초등학교까지의 거리, 특목ㆍ자사고 진학 률 등을 설정하였다. Model 2는 Model 1의 독립변수 중 특목ㆍ자사고 진학 률 상위 30% 중학교를 최단거리로 하여 위치하고 있는 아파트 매매사례만 을 대상으로 분석을 실시하였다. 특목ㆍ자사고 진학률은 우수 교육환경의 수준을 나타내는 대표 지표로써 본 연구에서 가장 핵심적인 교육환경 관련 변수로 활용하였다. Model 3은 공선성과 유의성을 확보하기 위해 Model 1의 변수 중 각 카테고리별 2개씩의 변수를 선정하여 총 6개의 변수로 전체 독 립변수군을 구성하였다. 실증분석은 Mode 1과 Model 2에 대해 각각 헤도닉가격모형을 활용하여 일 반회귀분석을 실시하였고, 인공신경망모형을 통해 중요도 분석을 진행하였 다. Model 3에 대해서는 공간계량분석을 통해 공간적자기상관성을 통제한 상태에서의 회귀분석을 실시하였다. 분석결과 수지구 아파트 매매거래 전체 를 대상으로한 Model 1의 분석에서는 특목ㆍ자사고 진학률이 아파트 매매가 격 형성에 큰 영향을 끼치지 않는 것으로 나타났으나, 성적이 상위권인 교 육 우수 중학교와 그 주변 아파트를 대상으로 한 Model 2에서는 특목ㆍ자사 고 진학률이 아파트 매매가격에 정(+)의 영향을 미치며 그 중요도 또한 높은 것으로 분석되었다. 변수별 중요도 분석에서는 일반회귀분석과 인공신경망 을 통한 교차분석을 진행하였는데 특목ㆍ자사고 진학률, 지하철역까지의 거 리, 전용면적, 준공경과년수 등이 중요변수로 분석되어 두 모형이 유사한 결 과를 나타내었다. 수지구 전체 매매거래를 대상으로 실시한 Model 3의 공간 회귀분석 결과 특목ㆍ자사고 진학률이 아파트 매매가격과 정(+)의 상관관계 를 갖는 것으로 분석되었다. 실증분석 결과를 종합해보면 서울에서 경기도 신도시로 확산되고 있는 우 수 교육환경 선호 수요가 비신도시 지역인 용인시 수지구로도 확대된 것으 로 볼 수 있다. 다만 이것이 지역 전체로 확산되어 아파트 매매거래 전반에 영향을 주기보다는 명문 중학교를 중심으로 한 우수 교육환경이 아파트 매 매가격에 큰 영향력을 보이는 것으로 확인되었다. 이를 통해 경기도에서 ‘학 군지’로 각광 받고 있는 분당, 평촌 등 인근 신도시에 버금가는 교육수준을 갖춘 수지구에서도 아파트 매매가격에 미치는 교육환경의 영향력이 점차 확 대되고 있다고 해석할 수 있다. 이러한 실증결과는 경기남부 지역에서 새로 운 거주지를 선택하고자 하는 교육 수요층이 합리적인 가격의 주택을 선별 하는데 있어 유용한 참고자료로 활용될 수 있을 것이라 판단된다.

아파트의 버블검정 및 적정수요가격의 추정에 관한 연구 : 광주광역시를 중심으로

최연화 광주대학교 일반대학원 2021 국내박사

Despite recent government regulations, apartment prices have skyrocketed in some areas of Seoul and Gwangju. One of the peculiar aspects of this rise is that the proportion of buyers in their 30s and 40s continues to increase. In the case of Gwangju Metropolitan City, the seasonally adjusted apartment sale price index showed 68.1 in January 2010, but as of December 2019, it was 103.1. It can be seen that this is a high number compared to 98.6, the seasonally adjusted apartment sales price index in the country as of December 2019, or 98.9 in the six metropolitan cities. In addition, looking at the ratio of transactions by age group in Gwangju Metropolitan City, the ratio of those in their 30s and 40s exceeds 50% of the total transaction volume. This is a phenomenon that deviates from the conventional notion that real estate transactions so far will be led by those in their 50s and 60s, which are economically stable. In this paper, we examine whether there is a bubble in the recent local overheating phenomenon of apartments in Gwangju and the rise of apartment prices, In order to check the reaction of the public to the real estate market and to examine the relationship with the bubble, a questionnaire survey was conducted on those in their 30s and 40s residing in Gwangju to estimate the appropriate demand price from the perspective of consumers. In this paper, the definition of the bubble is defined as an ‘increase in asset prices after breaking trend changes’, and the monthly apartment sales price indices of Gwangju Metropolitan City and five autonomous districts from 2010 to 2019 were used as time series data. Based on the 96-month apartment sales price index from 2010 to 2017, we predicted the apartment sales price index from 2018 to 2019 and compared it with the actual apartment sales price index adjusted seasonally for the year to test whether there was a bubble. The ADF unit root test and the ARMA model were used to calculate the predicted values, and analyzed with the Eviews12.0 statistical package. As a result of the bubble test, it was found that from 2018 to 2019, the actual value of the apartment sales price index exceeded the predicted value in the entire Gwangju Metropolitan City and 4 of the 5 districts excluding Buk-gu and there was a bubble in the apartment price in Gwangju during this period. In addition, as a result of conducting a survey of people in their 30s and 40s residing in Gwangju Metropolitan City, a total of 249 people responded to the survey. As of 2019, when asked about the adequacy of apartment prices with an exclusive area of 60㎥∼85㎥ or less in Gwangju Metropolitan City, For apartments occupied before 2010, more than 10 years after moving in, the sales price per pyeong of 2019 was 8.87 million won, 65.4% of the respondents answered ‘expensive (somewhat expensive + very expensive)’, For apartments within 10 years after moving in, the sales price of 14.96 million won per pyeong in 2019 was 'expensive', accounting for 76.3%. For the sales price of 13.59 million won per pyeong in 2019, 92.4% answered that it was 'expensive'. The preferred pre-sale price range was 8 million won to 9 million won with 108 people (43.4%), followed by 1,000 to 11 million won with 100 people (40.2%). From the point of view of the actual consumer, the perception that the sale price and the sale price of apartments in Gwangju city are 'expensive' is overwhelming, The sale price that end-users want is up to 11 million won, whereas the actual sale price per pyeong of Gwangju is 13.59 million won, which shows a lot of difference, suggesting that there is a correlation with the bubble. As a result of this study, local governments should recognize that the bubble in apartment prices is not a problem limited to Seoul and the metropolitan area, and provide reliable information to local residents so that they can see the housing market in their own region. It is believed that housing policy is no longer the role of the central government, but it is necessary to implement housing policies suitable for local communities at the level of local governments. 최근 정부의 각종 규제책에도 불구하고 서울 및 광주광역시 일부 지역의 아파트 가격이 폭등하는 현상을 보였는데 이같은 상승 국면의 독특한 양상들 중 하나는 30대와 40대 매수자들의 비율이 계속 늘어나고 있다는 점이다. 광주광역시의 경우 계절조정 아파트매매가격지수를 살펴보면 2010년 1월 68.1을 나타냈는데 2019년 12월 현재 103.1를 보이고 있다. 이는 2019년 12월 현재 전국의 계절조정 아파트매매가격지수인 98.6이나 6대 광역시의 98.9와 비교해보아도 높은 수치임을 알 수 있다. 또한, 광주광역시의 연령대별 거래 비율을 살펴보면 30대와 40대가 차지하는 비율은 전체 거래량의 50%를 상회하고 있다. 이는 이제까지 부동산 거래는 경제적으로 안정을 이루고 있는 50, 60대가 주도할 것이라는 기존의 관념을 벗어난 현상이다. 본 논문에서는 최근 광주광역시 아파트의 국지적 과열현상과 아파트 가격 상승국면에 버블이 있는지를 검정하며, 이러한 부동산시장에 대한 대중의 반응을 확인하여 버블과의 연관성을 살펴보기 위하여 광주광역시에 거주하고 있는 30대와 40대를 대상으로 설문조사를 실시하여 수요자 입장에서의 적정수요가격을 추정하였다. 버블의 정의를 ‘추세변화를 이탈한 자산 가격의 상승’으로 규정하고, 2010년∼2019년까지 광주광역시 및 5개 자치구의 월별 아파트매매가격지수를 시계열 데이터로 사용하였다. 2010년∼2017년까지 96개월의 아파트매매가격지수를 바탕으로 2018년∼2019년도 아파트매매가격지수를 예측하여 이를 해당 년도의 계절조정한 실제 아파트매매가격지수와 비교하여 버블여부를 검정하였다. 예측값 산정을 위하여 ADF단위근검정과 ARMA모형을 이용하였으며 Eviews12.0 통계패키지로 분석하였다. 버블검정 결과, 2018년∼2019년까지 광주광역시 전체와 5개 구 중 북구를 제외한 4개 구에서 아파트매매가격지수 예측값보다 실제값이 상회하여 이 기간에 광주광역시 아파트 가격에 버블이 있는 것으로 나타났다. 그리고, 광주광역시에 거주 중인 30대와 40대를 대상으로 한 설문조사를 실시한 결과 총 249명이 설문에 응답하였다. 2019년도 현재 광주광역시 전용면적 60㎥∼85㎥이하 아파트가격의 적정성에 대한 질문에, 입주 후 10년이 넘은 2010년도 이전 입주한 아파트의 2019년도 평당 매매가인 897만원은 ‘비싼편(다소비싼편+많이비싼편)’이라는 응답이 65.4%, 입주 후 10년 이내인 아파트의 2019년도 평당 매매가인 1,496만원은 ‘비싼편’이라는 응답이 76.3%의 비율을 차지하였다. 2019년도 평당 분양가인 1,359만원에 대해서는 92.4%로가 ‘비싼편’이라고 응답하였다. 분양선호가격대는 800만원∼900만원대가 108명(43.4%)로 가장 높았으며, 1,000∼1,100만원대가 100명(40.2%)로 그 다음을 차지하였다. 실 수요자 입장에서 현재 광주광역시 아파트 가격의 매매가와 분양가가 ‘비싸다’라는 인식이 압도적이며, 실수요자가 원하는 분양가는 1,100만원대까지인데 반해 실제 광주광역시 평당 분양가는 1,359만원으로 많은 차이를 보여서 버블과 상호 연관성이 있음을 암시해주고 있다. 본 연구 결과, 지방자치단체는 아파트가격의 버블이 서울 및 수도권에 국한된 문제가 아니라는 점을 인식하여 지역주민들에게 본인이 거주하는 지역의 주택시장을 냉철하게 직시할 수 있도록 신뢰할 수 있는 정보를 제공해야 할 것이며, 주택정책이 더이상 중앙 정부만의 역할이 아니라 지방자치단체 차원에서 지역사회에 적합한 주택정책을 펼칠 필요가 있을 것으로 생각되어진다.

서울 아파트매매시장의 동태적 분석 : 팬데믹19 전후 영향력 및 변동성

조재형 서울벤처대학원대학교 서울벤처대학원대학교 2025 국내박사

This study aims to analyze structural changes in Seoul’s apartment sales market before and after the COVID-19 pandemic and to empirically verify the dynamic effects and volatility structure of housing market consumer sentiment and macroeconomic variables—including interest rates, money supply, and inflation—on apartment sales prices. The pandemic triggered abrupt shifts not only in the psychology and behavior of housing market participants but also in the macroeconomic environment, particularly in interest rates, liquidity conditions, and inflation dynamics. Against this backdrop, this study conducts a comparative time-series analysis of causal relationships and dynamic interactions among key variables across the pre- and post-pandemic periods, while also examining housing market volatility over the entire sample period. The dependent variable is the Seoul apartment real transaction price index, and the explanatory variables include the housing sales market consumer sentiment index, mortgage loan interest rates, money supply, and the consumer price index. Monthly data from July 2011 to November 2024 (161 observations) were obtained from official statistics published by the Bank of Korea, the Korea Research Institute for Human Settlements, and Statistics Korea. The empirical methodology is structured along two analytical dimensions. First, VAR and VECM models are applied separately to the pre-pandemic period (July 2011–December 2019) and the post-pandemic period (January 2020–November 2024). Impulse response analysis and forecast error variance decomposition are employed to compare the magnitude and transmission channels of shocks across periods. Second, volatility analysis is conducted for the entire sample period using GARCH and TGARCH models to test volatility synchronization effects, volatility spillovers, and asymmetric responses between consumer sentiment volatility, mortgage interest rate volatility, and housing price volatility. The main findings are as follows. First, before the pandemic, consumer sentiment exerted a statistically significant influence on apartment prices in both the short and long run, underscoring the role of market expectations in price formation. Second, after the pandemic, the influence of macroeconomic variables strengthened markedly, indicating a structural shift from sentiment-driven dynamics to macroeconomic indicator–driven mechanisms. Third, volatility analysis reveals a significant positive synchronization effect between consumer sentiment volatility and housing price volatility, along with robust spillover effects from mortgage loan interest rates to the housing market. Fourth, TGARCH results confirm asymmetric volatility behavior, showing that positive price shocks generate larger volatility responses than negative shocks, reflecting the interaction between loss aversion and the illiquidity of real estate assets. The academic contributions of this study are threefold. First, it systematically incorporates behavioral economic perspectives into housing market analysis by quantifying the role of consumer sentiment. Second, it empirically demonstrates structural changes in market mechanisms induced by a major external shock. Third, it identifies volatility characteristics unique to real estate markets, highlighting the need for asset-specific risk management frameworks. The policy implications emphasize the importance of prudent policy management reflecting the heightened role of macroeconomic variables after the pandemic, the integration of behavioral indicators into monitoring systems, and comprehensive policy approaches that jointly consider macroeconomic and psychological factors during crisis periods. In conclusion, this study demonstrates that the pandemic induced fundamental structural transformations in Seoul’s apartment sales market, where the interaction between psychological factors and macroeconomic forces reshaped market dynamics. Behavioral characteristics such as herding behavior and loss aversion are shown to exert statistically significant influences on housing market behavior, providing robust foundations for future housing policy design and risk management strategies. Keywords: Apartment Sales Prices, Housing Market Consumer Sentiment, Macroeconomic Variables, VECM, COVID-19 Pandemic 본 연구는 서울시 아파트 매매시장을 대상으로 COVID-19 팬데믹 전후의 구조적 변화를 분석하고, 주택시장 소비심리와 거시경제 변수 (금리, 통화량, 물가)가 아파트 매매가격에 미치는 동태적인 영향과 변 동성 구조를 실증적으로 검증하는 데 목적이 있다. 팬데믹으로 인해 주 택시장 참여자의 심리와 행동뿐만 아니라 금리 및 유동성, 인플레이션 등 거시경제 환경에도 급격한 변화가 발생했다. 이러한 배경에서 본 연 구는 팬데믹 전후 시기의 변수 간 인과관계 및 영향력을 시계열 분석 을 통해 비교하며, 전체 기간 아파트 매매시장의 변동성을 함께 분석하 였다. 본 연구의 종속변수는 서울시 아파트 실거래가격지수이며, 설명변수 로는 주택매매시장 소비심리지수, 주택담보대출금리, 통화량, 소비자물 가지수를 설정하였다. 분석 자료는 2011년 7월부터 2024년 11월까지 총 161개월간의 월별 시계열 데이터로 구성하였으며, 모든 변수는 한국 은행, 국토연구원, 통계청 등 공신력 있는 기관의 공식 통계를 활용하 였다. 실증분석 방법론은 두 가지 축으로 구성된다. 첫째, 팬데믹 전후 영 향력 동태 분석에서는 2011년 7월부터 2019년 12월까지를 팬데믹 이전 시기로, 2020년 1월부터 2024년 11월까지를 팬데믹 이후 시기로 구분 하여 VAR 및 VECM 모형을 적용하였다. 이를 통해 충격반응분석과 예측오차 분산분해분석을 실시하여 변수별 영향력 및 파급효과를 시기 별로 비교하고, 변수 간 동태적 상호작용과 영향력 변화를 분석하였다. 둘째, 변동성 분석에서는 2011년 7월부터 2024년 11월까지 전체 기간 을 대상으로 GARCH, TGARCH 모형 등을 적용하여 주택매매시장 소 비심리 및 주택담보대출금리 변동성과 주택매매가격의 변동성 간 동조 화효과, 변동성 전이효과, 비대칭성을 실증적으로 검정하였다. 주요 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 팬데믹 이전에는 소비심리의 영향력이 단기·장기 모두에서 뚜렷하게 나타났으며, 이는 시장의 기대 심리가 아파트 매매가격 형성에 중요한 역할을 했음을 시사한다. 둘째, 팬데믹 이후에는 금리, 통화량, 소비자물가 등 거시경제 변수의 영향력 이 상대적으로 강화되어 시장의 반응 구조가 심리 중심에서 거시지표 중심으로 변화하는 양상을 보였다. 셋째, 변동성 분석에서는 소비심리 의 변동성이 주택가격 변동성과 유의한 양(+)의 동조화 효과를 보였고, 주택담보대출금리와 주택시장 간 유의한 변동성 전이효과가 확인되었 다. 넷째, TGARCH 모형을 통한 비대칭 효과 분석에서는 주식시장과 구별되는 부동산시장의 고유한 특성이 확인되었다. 분석 결과, 주택시 장에서는 가격 상승 충격이 하락 충격보다 더 큰 변동성을 유발하는 것으로 나타났으며, 이는 주택시장 참여자들의 손실회피 성향과 부동산 자산의 비유동성 특성이 상호작용한 결과로 해석할 수 있다. 본 연구의 학술적 기여는 다음과 같다. 첫째, 국내 주택시장 연구에 행동경제학적 접근법을 체계적으로 도입하여 소비심리가 주택가격 형 성에 미치는 영향을 정량적으로 규명하였다. 둘째, 구조적 충격 전후의 시장 메커니즘 변화를 동태적 시계열 분석을 통해 실증함으로써 주택 시장의 적응성에 대한 이해를 제공하였다. 셋째, 변동성 분석을 통해 주식시장과 차별화되는 부동산시장 고유의 위험 특성을 발견하여 자산 시장별 차별화된 위험관리 접근법의 필요성을 제시하였다. 정책적 시사점으로는 첫째, 팬데믹 이후 강화된 거시경제 변수의 영 향력을 고려한 신중한 정책 운용의 필요성을 제시하였다. 둘째, 소비심 리지수 등 행동경제학적 지표를 정책 판단에 보완적으로 활용하여 선 제적 시장 개입이 가능한 모니터링 체계 구축을 제언하였다. 셋째, 위 기 상황에서 거시경제 지표와 심리지표를 종합적으로 고려하는 통합적 정책 접근법의 중요성을 강조하였다. 결론적으로 본 연구는 팬데믹이 아파트매매시장에 미친 영향을 심 리적 요인과 거시경제적 요인의 상호작용 관점에서 종합적으로 분석함 으로써, 주택시장의 구조적 변화가 단순한 가격 조정이 아닌 시장 메커 니즘의 근본적 전환임을 보여주었다. 또한 군집행동 및 손실회피와 같 은 행동경제학적 특성이 주택매매시장에 유의한 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 이러한 연구 결과는 향후 주택시장 정책 설계와 리스크 관 리 전략 수립에 유용한 이론적·실무적 근거를 제공할 것으로 기대된다. 주제어: 아파트 매매가격, 주택시장 소비심리, 거시경제변수, VECM, COVID-19 팬데믹

거시경제지표를 활용한 아파트 가격변동에 관한 연구 : -분당 · 일산 · 평촌 1기 신도시를 대상으로-

배왕 광운대학교 일반대학원 2024 국내박사

부동산 시장은 거시경제요인과 밀접하게 연결되어 있으며, 거시경제지표를 분 석함으로써 부동산 시장의 변동성을 보다 정확하게 예측이 가능하다. ‘노후계획 도시 정비 및 지원에 관한 특별법’으로 1기 신도시의 재건축 및 리모델링 사업 이 아파트 가격에 미치는 영향을 이해하는 것이 중요하며, 이러한 시장변화를 이해하고 예측하기 위해 거시경제지표를 활용한 분석이 필요하다. 따라서 본 연구는 거시경제지표가 아파트 가격변동에 미치는 영향을 파악하고 자 하였다. 연구대상 지역은 1기 신도시 중 지역별 특성을 반영하기 위하여 상대 적으로 규모가 큰 분당, 일산, 평촌으로 한정하고, 초기 개발과 입주 시기를 고려 하여 전체기간인 2003년 10월부터 2023년 12월까지 전체, 2003년 10월부터 2010 년 12월까지 성장 및 완성기, 2011년 01월부터 2023년 12월까지를 안정기로 구분 하여 지역별, 기간별 분석을 진행하였다. 또한, 아파트매매가격지수를 종속변수, 독립변수를 거시경제변수인 CD금리, 통화량, 소비자물가지수, 산업생산지수, 경제심리지수와 부동산 변수는 주택담보 대출금액을 설정하였다. 데이터는 2003년 10월부터 2023년 12월까지 KB국민은 행 아파트매매가격지수와 한국은행 경제통계시스템의 자료를 활용하였다. 분석 방법은 단위근 검정, 공적분 검정, VECM, 그랜저 인과관계, 충격반응함 수, 예측오차 분산분해 분석을 실시하였다. 특히 소비자물가지수의 경우 전체 f 기간, 성장 및 완성기, 안정기에 따라 다르게 나타나고 있고 지역적인 차이도 존재하였다. 아파트매매가격지수에 영향을 미치는 거시경제변수를 분석한 결과, 선행 연구에서 검증된 금리와 통화량 외에도 경제심리지수가 중요한 영향을 미 치는 것으로 나타났다. 더불어 지역적 특성에 따라 소비자물가지수의 영향도 다 르게 나타났다. 특히, 경제심리지수의 높은 영향력은 주목할 만하며, 향후 이 변 수의 영향에 대한 심도 있는 논의가 필요할 것으로 사료 된다. 따라서 본 연구의 결과를 종합해보면 금리 인상이 아파트매매가격에는 부정 적인 영향을 미치며 경제심리지수 및 산업생산지수의 상승은 아파트매매가격을 상승시킬 수 있는 변수가 되고 있다. 그러나 통화량의 증가나 소비자물가 등은 그 영향력이 미비한 것으로 파악되었다. 주택담보대출금액의 증가는 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 일산, 평촌의 성장 및 완성기는 일반적인 경제 동향과 다른 경향을 보이는 것 으로 나타났다. 본 연구는 시기와 지역에 따라 아파트매매가격에 영향을 미치는 요인이 다르다는 점을 도출했으며, 특히 경제심리지수, 산업생산지수 등의 변수 가 중요한 역할을 한다는 결과를 얻었다. 본 연구에서는 예측오차 분산분해 분석을 통해 경제심리지수가 아파트매매가격 지수에 미치는 장기적인 영향력이 매우 큰 것으로 분석되었다. 이는 성장 및 완성 기, 안정기, 전체기간을 통틀어 경제심리지수가 아파트매매가격지수의 등락을 좌우 하는 주요 변수임을 확인한 결과로 볼 수 있다. 또한, 아파트매매가격지수가 외부 충격에 의한 단기적인 이탈에서 얼마나 빨리 균형상태로 복원되는지를 나타내는 오차 수정 항 계수 값이 매우 작게 나타났다. 이는 외부 충격의 효과가 부동산 시장에서 장기간에 걸쳐 나타난다는 것을 의미 한다. 그러므로 경제 규제는 그 적용 방식에 따라 경제 활동에 중대한 영향을 미칠 수 있다. 특히 과도한 규제는 종종 시장의 유연성을 제한하고 기업의 경쟁력을 저하시 킬 수 있어 경제성장과 개발에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 정부와 정책 결 정자들은 규제 정책을 수립할 때 신중한 접근이 필요할 것이다. 경기 침체를 예방 하고 경제의 건강한 성장을 지원하기 위해 필요한 것은 정확한 경제 진단과 그에 기반한 효과적인 정책 입안이다. 특히 부동산 시장에서는 아파트매매가격지수와 같 은 지표가 중요한 역할을 하는데 이 지수는 부동산 시장의 건강성과 경제의 전반 적인 상황을 보여주는 중요한 척도로 작용한다. 아파트매매가격지수와의 관계를 분 석할 때에는 지역성을 고려해야 한다. 각 지역은 독특한 특성을 가지고 있으며, 이 를 반영하지 않으면 정확한 진단과 예측을 할 수 없으므로 다변량 시계열 분석을 통해 아파트매매가격지수의 추세와 변동성을 예측하고 이를 기반으로 정책 결정을 하는 것이 필요하다. 이 과정에서는 변수 선택, 변환 및 모형의 정교화 과정이 필 수이며, 이는 분석의 정확성과 신뢰성을 높이는 데 기여한다. 또한, 경제심리지수나 물가지수와 같은 보조 지표들도 중요한 역할을 하게 되는데 이러한 지표들은 지역 별로 상이한 영향을 미칠 수 있으며, 이에 대한 깊이 있는 분석과 해석이 필요하다. 예를 들어, 한 지역에서는 물가상승이 주택 가격에 미치는 영향이 다른 지역보다 크거나 작을 수 있다. 이러한 지역적 특성을 반영하지 않으면 정확한 정책 제안이 어려울 수 있다. 종합적으로 지역적 특성을 고려한 정교한 분석 접근은 시장의 복잡성을 이해하고 경제의 건강을 증진 시키는 데 중요한 역할을 하기 때문에 이를 통해 정확한 예측과 효과적인 정책 수립이 가능해지며, 이는 지속 가능한 경제 발전을 위한 필수적인 요 소이다. 따라서 앞으로도 이러한 연구와 분석을 지속적으로 추진할 향후과제이다. The real estate market is closely linked to macroeconomic factors, and analyzing macroeconomic indicators can help to predict real estate market volatility more accurately. Through the “Special Act on the Maintenance and Support of Older Planned Cities,” it is important to understand the impact of the first phase of new city reconstruction and renovation projects on apartment prices. Analysis utilizing macroeconomic indicators is necessary to understand and predict these market changes. Therefore, it aims to identify the impact of macroeconomic indicators on apartment price fluctuations. The target areas in this study were limited to the relatively large Bundang, Ilsan, and Pyeongchon regions to reflect each region's characteristics within the first phase of the new city. Considering the initial development and occupancy period, the study divided the period into the entire period from October 2003 to December 2023, the growth and completion period from October 2003 to December 2010, and the period of stability from January 2011 to December 2023, and analyzed by region and period. In addition, the apartment housing purchase price index was set as the dependent variable, and the independent variables were the macroeconomic variables of CD rate, money supply, consumer price index, index of all industry production, and economic sentiment index. The real estate variable was the amount of mortgage loans. The data was taken from KB Kookmin Bank's apartment housing purchase price index and from the Bank of Korea's Economic Statistics System from October 2003 to December 2023. The analysis methods used were the unit root test, cointegration test, VECM, Granger causality test, impulse-response function, and forecasting error variance decompositions. In particular, the consumer price index varied depending on the entire period, growth and completion period, and period of stability with regional differences. Analyzing the macroeconomic variables that affect the apartment housing purchase price index, it was found that, in addition to the interest rate and money supply verified in previous studies, the economic sentiment index had a significant impact. Furthermore, the impact of the consumer price index also appeared differently depending on regional characteristics. In particular, the high influence of the economic sentiment index is significant, and it is believed that an in-depth discussion on the influence of this variable will be necessary in the future. Therefore, summarizing the results of this study, the increase in interest rates has a negative impact on apartment sales prices, and the rise in the economic sentiment index and index of all industry production can be a variable that can increase apartment sales prices. However, the increase in money supply and consumer prices were found to have little influence. It was shown that an increase in the mortgage loan amount had a negative effect. The growth and completion periods of Ilsan and Pyeongchon were found to show different trends from general economic trends. The factors affecting apartment sales prices vary depending on the period and region, and variables such as the economic sentiment index and index of all industry production play an important role. In this study, it was analyzed that the long-term influence of the economic sentiment index on the apartment housing purchase price index was highly significant through forecast error variance decomposition. Moreover, such results can be confirmed as the economic sentiment index is a significant variable that influences the fluctuations of the apartment housing purchase price index throughout the growth and completion period, the period of stability, and the entire period. In addition, the error correction coefficient value, which indicates how quickly the apartment housing purchase price index's equilibrium is restored from a short-term deviation due to external impact, was found to be very small. In other words, the external impact appears over a long period of time in the real estate market. Therefore, economic regulations can significantly impact economic activity depending on how they are applied. In particular, excessive regulation can often limit market flexibility and reduce companies' competitiveness, which can negatively impact economic growth and development, so governments and policymakers will need to take a cautious approach when establishing regulatory policies. An accurate economic evaluation and effective policy-making based on it are needed to prevent economic recession and support healthy economic growth. In particular, in the real estate market, indicators such as the apartment housing purchase price index play an important role, indicating the healthy real estate market and the overall situation of the economy. Regionality must be considered when analyzing the relationship with the apartment housing purchase price index. Each region has unique characteristics, and accurate diagnosis and prediction cannot be made without reflecting them, so it is necessary to predict the trend and volatility of the apartment housing purchase price index through Vector Auto Regression and make policy decisions based on this. In this process, variable selection, transformation, and model elaboration are essential, which contributes to increasing the accuracy and reliability of analysis. Moreover, sub-indicators such as the economic sentiment index and price index also play an important role. However, these indicators may have different effects depending on the region, and in-depth analysis and interpretation are required. For example, inflation may have a greater or lesser impact on housing prices in one region than another. Accurate policy proposals may be difficult if such regional characteristics are not reflected. Overall, elaborate analytical approaches that take into account regional characteristics play an important role in understanding market complexity and improving economic health, enabling accurate forecasts and effective policy-making, which are essential elements for sustainable economic development. Therefore, such studies and analyses are expected to continue in the future.

토지거래허가구역 지정이 인근 아파트 매매가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울시 송파구를 중심으로

박경하 건국대학교 부동산대학원 2024 국내석사

토지는 인간의 삶의 터전이며, 공공성을 지닌 유한한 자원이다. 특히 우리나 라는 국토의 면적이 좁아 부동산에 대한 관심이 매우 높다. 따라서 국토를 효율적이고 균형 있게 이용·개발·보전하고, 주택 가격을 안정화시켜 국민 주거 안정을 달성하기 위해 국가는 법률에 근거해 토지에 관한 사유재산권 을 제한하거나 국민에게 의무를 부과할 수 있다. 역대 정부는 이러한 법률 에 근거하여 다양한 부동산 규제 정책을 시행하였다. 1978년 정부는 토지 투기를 억제하고 지가 상승을 방지하기 위해 토지거래 허가제를 마련해 1979년부터 시행했다. 2020년 정부는 주요 지역 아파트 가 격 상승을 억제하기 위해 토지거래허가제를 아파트 밀집 지역에 적용함으로 써 토지 이외에 주택의 가격 안정화 목적까지 달성하려 하였다. 본 연구에서는 공간 기반 규제 정책의 하나인 토지거래허가구역 지정이 아 파트 매매가격 및 거래량에 미친 영향을 분석하였다. 허가구역 내 아파트 매매가격의 변화를 통해 허가구역 지정이 직접적으로 가격 안정에 기여하였 는지 살펴보았다. 또한 토지거래허가구역 지정으로 인하여 허가구역 밖에 풍선효과가 발생하였는지 살펴보았다. 토지거래허가구역 지정으로 억제된 수요가 이전되었는지, 수요의 이전이 있을 것으로 예상되는 대조군을 선정 하여 풍선효과를 통계적으로 검증하였다. 분석대상으로 2020년 6월 토지거 래허가구역으로 지정된 서울시 송파구 잠실동 및 송파구를 선정하였다. 분 석 결과 잠실동의 아파트 매매 거래량은 크게 감소했으나, 송파구 내 다른 동 거래량은 오히려 증가하는 모습을 보였다. 매매가격 측면에서는 잠실동 아파트의 가격 및 송파구 전체 아파트의 가격 모두 상승하였으며, 잠실동은 상대적으로 가격이 적게 상승하여, 토지거래허가구역 지정으로 인한 가격 상승 억제 효과가 나타났다. 허가구역 내 대표적인 아파트 단지와 비허가구역 내 동급의 아파트 단지를 선정하여 비교 분석한 결과, 모형1에서 잠실동 내 아파트 가격과 송파구 모 든 아파트 가격의 토지거래지정 전후 가격 차이는 5%인 반면, 모형2에서 잠실동의 선정된 아파트단지 가격과 송파구의 선정된 아파트단지 가격은 6%로서, 1%만큼 더 가격차이가 나타났으며, 비허가구역(송파구)의 선정 아파트 단지의 가격이 1%만큼 더 상승하였기 때문으로 분석된다. 이는 비 허가구역 내 대단지 아파트로 수요가 이전되어 가격이 상승하였고, 1% 더 큰 가격 차이가 발생하였다. 이는 수요이전으로 인한 풍선효과 때문인 것 으로 해석할 수 있다. 토지거래허가구역 지정은 허가구역 내에서 직접적인 가격안정의 정책효과 가 있었다. 다만 허가구역 밖에서는 풍선효과의 정책적 부작용이 발생한 것을 확인할 수 있었다. Land is the home of human life and is a finite resource with publicity. In particular, Korea has a very high interest in real estate due to its small land area. Therefore, in order to achieve stability in national housing by efficiently and balanced use, development, and preservation of the land and stabilizing housing prices, the state may restrict private property rights or impose obligations on the people based on laws. Successive governments have implemented various space-based regulatory policies. In 1978, the government established a land transaction permit system to curb land speculation and prevent land price increases, and implemented it in 1979. In 2020, the government attempted to achieve the purpose of stabilizing housing prices by applying the land transaction permit system to apartment-dense areas in order to curb the rise in apartment prices in major regions. In this study, the effect of the designation of a land transaction permit zone, one of the space-based regulatory policies, on the apartment sales price and transaction volume was analyzed. It was examined whether the designation of the permitted area directly contributed to price stability through changes in the apartment sales price within the permitted area. In addition, it was examined whether the balloon effect occurred outside the permitted area due to the designation of the land transaction permit zone. The balloon effect was statistically verified by selecting whether the demand suppressed by the designation of the land transaction permit zone has transferred, and a control group expected to transfer the demand. Jamsil-dong and Songpa-gu, Songpa-gu, Seoul, which were designated as land transaction permit zones in June 2020, were selected for analysis. As a result of the analysis, the apartment transaction volume in Jamsil-dong decreased significantly, but other apartment transactions in Songpa-gu increased. In terms of sales prices, both the price of Jamsil-dong apartments and the price of all apartments in Songpa-gu increased, and in Jamsil-dong, the price rose relatively small, resulting in a price increase suppression effect due to the designation of a land transaction permit zone. As a result of a comparative analysis of the representative apartment complex in the licensed area and the representative apartment complex in the unlicensed area, the price difference between the apartment price in Jamsil-dong and all apartment prices in Songpa-gu was 5% in Model 1, while the price difference between the selected apartment complex in Jamsil-dong and the selected apartment complex in Songpa-gu was 6%, which is analyzed to be 1%, and the price of the selected apartment complex in the unlicensed area (Songpa-gu) rose by 1%. This can be interpreted as a balloon effect that caused a greater price difference of 1% due to the transfer of demand to large apartments in the unlicensed area. The designation of a land transaction permit area had an intended policy effect within the permit area, but outside the permit area, a balloon effect, which is an indirect policy effect (policy side effect), occurred.

거시경제변수와 주가지수가 아파트 매매가격에 미치는 영향에 관한 실증연구

박수지 부산대학교 대학원 2022 국내석사

현대사회에서 부동산은 중요한 자산의 하나이다. 이의 중요성이 점점 커짐에 따라 부동산 시장 또한 과열되는 현상을 보이고 있으며, 정부는 최근 이 문제를 해결하기 위한 다양한 정책안 제시를 통해 여러 가지 변화를 시도하고 있다. 이러한 부동산 정책의 성공 그리고 변화된 정책에 대한 투자자의 합리적인 대응을 위해서는 반드시 부동산 시장과 경제의 관련성에 대한 이해가 선행되어야 한다. 본 연구는 거시경제변수 그리고 주가지수와 아파트 매매가격의 상호작용에 대한 종합적인 실증분석을 진행함으로써 부동산 시장과 경제 사이의 관계에 대한 분석을 목표로 하였다. 거시경제와 주가지수를 대표하는 변수로는 회사채금리와 소비자물가지수 그리고 종합주가지수를, 부동산 관련 변수로는 아파트 매매가격지수를 선정하였으며, 시계열 변수들에 대해 단위근 검정부터 시작하여 공적분 검정, 선형 그리고 이질성 패널 Granger 인과관계 검정, VECM모형 분석, 충격반응 함수 분석과 분산분해를 실시하였다. 실증분석 결과, 본 연구에서 수행한 두 방법론의 Granger 인과관계 검정에서는 회사채금리와 아파트 매매가격지수간의 인과 관계성이 가장 높은 것으로 나타났다. 그 후 시행한 VECM모형의 충격반응 분석에서 회사채금리의 충격의 경우 아파트 매매가격지수에 꾸준히 음의 영향을 미침을 확인하였으며, 소비자물가지수와 종합주가지수의 경우 아파트 매매가격지수에 미치는 충격의 영향의 크기가 미미함을 확인하였다. 분산분해 결과 아파트 매매가격지수의 설명력에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 매매가격지수 자체를 제외했을 때 회사채금리로 나타났다. 본 연구 결과는 불안정한 부동산 시장 환경을 대표하는 아파트 시장과 경제 변수를 바탕으로 이의 종합적인 흐름과 특성의 이해를 증진하는데 그 의의가 있다.

아파트매매가격과 금리의 불확실성이 부동산가격에 미치는 영향

이승아 경북대학교 대학원 2024 국내박사

The purpose of this thesis is to examine the effect of uncertainty on real estate prices. More precisely, the thesis analyzes the impact of apartment housing price uncertainty on apartment jeonse price index in chapter 2, while we analyze empirically analyzes the impact of interest rate uncertainty on apartment housing prices in chapter 3. For this purpose, nonlinear models, LSTAR model and GARCH-in-mean VAR model, are used. In Chapter 2, we adopt a logistic smooth transition autoregressive(LSTAR) model to examine the impact of apartment housing price uncertainty on the apartment jeonse price index. In addition, apartment housing price volatility, which are measured by an EGARCH(Exponential GARCH) model, is used as a transition variable. The sample period ranges from May 1995 to March 2022. The empirical results are as follows. First, the effect of apartment housing price uncertainty on the apartment jeonse price index depends on the state of uncertainty in apartment housing prices. More specifically, when uncertainty is very high. When uncertainty is very high, leasehold prices tend to rise, but when uncertainty is very low, the long-term average of apartment jeonse price has a negative value. Second, we include the changes in interest rate because the interest rate influences both the apartment housing price and jeonse prices. It is found that the effect of interest rate on the apartment jeonse prices are not significant while the previous literatures shows the negative impact. This implies that uncertainty of apartment housing prices has a greater influence on the psychology of investors and consumers. In Chapter 3,this thesis analyzes the impact of COFIX rate and mortgage rate uncertainty on apartment housing prices. The sample period is from January 2010 to August 2023, using the mortgage rate, COFIX rate and apartment housing prices. these data obtained from the Bank of Korea and the Korea Real Estate Board. from the Bank of Korea's mortgage rate, the Bank of Korea's COFIX rate, and the Korea Real Estate Board's apartment housing price index. The findings of the analysis can be summarized as follows. First, the uncertainties in the COFIX rate and mortgage rate significantly impactthe changes change in apartment housing prices. The more volatile the COFIX rate, the higher changes in apartment housing prices. This can be interpreted by the fact that investors could expect higher interest rate in the future when they encounter the increasing uncertainty in the interest rate. In turns, this induces the desire to purchase real estate before the COFIX rate increases. The desire to purchase real estate before the COFIX rate, which is the basis for mortgage rates, rises. Second, as the volatility of mortgage rates increases, the changers in apartment housing prices decreases. This can be explained by uncertainty of mortgage rates, which causes investors to hold off on purchasing homes and wait and see. Third, we find that mortgage interest rate uncertainties do not influence changes in apartment housing prices when the 3-year government bond interest rate is incorporated in our model. This implies that the 3-year government bond rate may be a more important control variable than the volatility of mortgage rates and may reduce the influence of mortgage rates. Fourth, we find that apartment housing prices increase sharply in response to a decrease in the COFIX rate when the 3-year Treasury bill rate is taken into account. This can be interpreted as an asymmetric effect with the COFIX rate increase shock because the central bank is more cautious about raising interest rates than lowering them, and a reduction in the Central Bank leads to a reduction in market nominal interest rates, which leads to an increase in apartment housing prices. We focus on uncertainty of apartment housing prices because people prefer to own their own homes for reasons such as housing security and wealth accumulation. Uncertainty in apartment housing prices can negatively impact their decision to purchase. We also examine the impact of interest rate uncertainty, as increased uncertainty in interest rates reduces investments in the economy overall. This, in turn, affects the decisions of investors and consumers, subsequently influencing future apartment housing prices. The results of this paper provide important information for policy makers and investors to understand the relationship between uncertainty and real estate markets. Financial authorities need to implement financial policies to minimize uncertainty in the interest rate and real estate markets to improve the predictability of market participants, and they need to consider not only economic factors but also the psychology of consumers and investors when formulating real estate market policies. In addition, careful review and adjustment of interest rate policy is needed to take into account the asymmetric impact of interest rate fluctuations, and it is necessary to establish short- and long-term strategies for the impact of uncertainty on the real estate market. However, there is a limitation that the real estate market can vary significantly depending on regional characteristics, and this paper does not fully consider regional differences. In addition, the time series data used in the paper is limited to a specific period (May 1995 to March 2022, January 2010 to August 2023), which may not reflect long-term trends due to the limited temporal scope.

인구감소지역의 기초생활인프라 이용가능성이 아파트 가격에 미치는 영향 분석

최주연 서울대학교 대학원 2026 국내석사

지방재정이 제한된 상황에서 기초생활인프라의 효율적인 투자 전략을 수립하는 것은 인구감소지역의 정주여건 개선과 지역 경쟁력 확보를 위한 핵심과제이다. 지방재정의 투자 효율성은 시설의 물리적 총량보다 거주자가 체감하는 효용에 의해 결정되지만, 기존 선행연구는 기초생활인프라의 공간적 분포나 평균적인 가격 반영효과를 확인하는데 집중하여 거주자 수요에 기반한 실질적인 투자 우선순위를 제시하는데 한계가 있었다. 본 연구는 인구감소지역의 기초생활인프라 이용가능성이 아파트 가격에 미치는 영향을 실증적으로 분석하고, 인구구조와 생활경기도 및 경상북도 전역을 대조군으로 설정하여 지역별 수요 구조의 차이를 살펴보았다. 2023년의 아파트 실거래가 자료와 기초생활인프라의 위치기반 자료를 활용하였으며, 도보생활권 내 반경별 기초생활인프라 개수를 독립변수로 두어 헤도닉 가격 모형과 FGLS 기법을 적용하였다. 분석 결과, 도시화 여부와 건축연한, 고령화 수준은 모든 대상지에서 공통적인 효과를 보이는 반면, 기초생활인프라는 지역과 시설에 따라 주택가격에 반영되는 방향성 및 크기가 다르게 나타났다. 인구감소지역에서는 의료, 대중교통, 유아보육시설 등 기본적 생활여건을 보장하는 인프라가 주거가치에 큰 영향을 미친다. 반면에 경기도는 생활 환경의 쾌적성과 편의성을 높이는 공원, 도서관, 공공체육시설 등 문화생활 및 편의시설의 수요가 높게 추정되었다. 또한 인구감소지역과 경상북도에서는 광역교통 인프라에 대한 거주자의 높은 수요를 확인하였으나, 교통인프라가 충분히 공급되어 있는 경기도에서는 일반철도역, 버스터미널이 소음, 교통 혼잡 등의 부정적 외부효과로 인해 주택가격을 하락시키는 시설로 작용함을 확인하였다. 이러한 결과는 기초생활인프라가 지역마다 서로 다른 기능을 수행하며, 동일한 시설이라도 도시 구조 및 생활권 규모에 따라 상반된 가격 효과를 가질 수 있음을 보여준다. 본 연구는 지역별로 기초생활인프라의 부족 또는 과잉 상태를 식별하여 주민 수요 기반의 실질적인 투자 우선순위 설정 근거를 제시하였다는 점에서 의의가 있으며, 향후 인구감소지역의 정주 환경을 개선하기 위해서는 기초생활인프라의 획일적인 공급이 아닌 지역 맞춤형 인프라 공급 전략이 필요함을 시사한다. Establishing efficient investment strategies for basic living infrastructure within the limits of constrained local finances is a critical task for improving residential conditions and securing regional competitiveness in Depopulating Areas. The efficiency of fiscal investment is determined more by the utility perceived by residents than by the mere physical quantity of facilities. However, existing studies have predominantly focused on the spatial distribution of infrastructure or its average effect on prices, limiting their ability to propose practical investment priorities based on actual resident demand. This study empirically analyzes the impact of accessibility to basic living infrastructure on housing prices in Depopulating Areas. To examine regional differences in demand structures, the study utilizes 2023 apartment transaction data and geospatial infrastructure data, comparing Depopulating Areas with Gyeonggi-do and Gyeongsangbuk-do. A Hedonic Price Model and the Feasible Generalized Least Squares (FGLS) method were employed, with the number of facilities within walking distance serving as the independent variable. The analysis reveals that while factors such as urbanization, building age, and population aging show consistent effects across all regions, the direction and magnitude of the impact of basic living infrastructure on housing prices vary significantly by region and facility type. In Depopulating Areas, essential infrastructure—such as medical facilities, public transportation, and childcare centers—significantly boosts housing values. Conversely, in Gyeonggi-do, there is a higher estimated demand for cultural and convenience facilities, such as parks, libraries, and public sports centers, which enhance the amenities of the living environment. Furthermore, while regional transportation infrastructure shows high demand in Depopulating Areas and Gyeongsangbuk-do, in Gyeonggi-do—where such infrastructure is already well-established—facilities like railway stations and bus terminals were found to act as price-depressing factors due to negative externalities, such as noise and congestion. These findings demonstrate that basic living infrastructure performs distinct functions across regions, and identical facilities can have opposing price effects depending on the urban structure and scale of the living area. This study is significant as it identifies regional shortages or surpluses of infrastructure, providing a basis for setting practical investment priorities aligned with resident demand. Ultimately, it suggests that improving residential environments in Depopulating Areas requires region-specific supply strategies rather than a uniform approach.

조망권 가치산정에 관한 연구 : 부산광역시 해운대구를 중심으로

김성민 건국대학교 부동산대학원 2009 국내석사

물리적인 질적 향상 외에도 교육ㆍ편의시설 등의 생활환경에 대한 욕구와 매력적인 경관ㆍ조망 등, 환경적인 질적 향상에 대한 선호가 급격히 증가하고 있다. 특히 이러한 주거환경 선호요소 중 몇 년 전부터 지금까지 산, 하천, 공원, 바다 등의 경관자원에 대한 조망 여부가 관심을 끌어왔고 주택 소비자가 주택을 구매하는데 있어 고려하는 중요한 요소로 인식되고 있다. 따라서 주택가격에 내재된 조망가치를 분석하기 위해 우선적으로 조사되어져야 할 부분이 주택가격이라고 볼 수 있다. 이러한 주택가격의 정확성의 문제를 해결하기 위해 본 연구에서는 공인중개업소를 직접 방문하여 매매가격을 조사하여 부동산정보회사의 주택가격에 대한 정보와 비교하여 현실성이 있는지를 파악하여 분석하였다. 특히 아파트가격에 내재된 특성들 중 조망에 대한 내생적 가치가 시간이 지남에 따라 영향력이 상승하고 있음을 알아보기 위해 아파트 가격지수 분석을 사용한다. 특히 지역 하부시장으로서 부산광역시의 해운대 신도시 지역을 표본으로 하였다. 연구 결과에서는 부산광역시의 대표적인 경관조망인 바다조망이 시간이 지남에 따라 공원이나 내륙 조망보다 주택가격에 더 높은 영향을 주고 있었다. 이처럼 경관조망에 대해 아파트의 주거민이 생활하면서 느끼는 쾌적함은 실제 매매거래가격에도 반영되어 있음을 본 연구의 결과에서 나타나고 있다. 이러한 시사점은 결과적으로 경관의 중요성과 바다, 강, 공원과 같은 도시경관자원들 중 개별경관이 도시계획의 중요한 요소로서 반영되어야 한다는 것이고 인위적인 공원이나 휴게공간 등의 경관조망에 대한 고려뿐만 아니라 바다, 강, 산과 같은 자연적인 경관대상을 기획 및 설계단계에서부터 이용하는 부분도 고려되어야 한다는 것을 본 연구 결과에서 보여주고 있으며 주택가격의 결정구조에서 빠질 수 없는 하나의 중요한 변수로서 의미하는 바가 크다고 볼 수 있다. 이러한 연구의 결과는 차별적인 분양가격 결정의 기초자료로 활용하여 적절한 분양가 산정을 가능하게 할 수 있다. There is a rapidly increasing preference for environmental qualitative improvement such as attractive landscape, view and the like as well as the desire for the living environment such as educational and convenience facilities and the like in addition to physical qualitative improvement. Especially, an interest has thus far been taken in the view of the landscape resources such as mountains, rivers, parks, seas and the like of these residential environment preference elements, which is an important element the housing consumer should consider in purchasing housing. Accordingly, it can be thought that it is the housing price that is the matter to be investigated first to analyze the view value inherent in the housing price. To resolve the problem of accuracy of this housing price, this study attempted to identify whether it is realistic by paying a personal visit to the licensed real estate agent's office, surveying the transactional price and comparing it with the information on the housing price of the real estate information company. Especially, the apartment housing price index analysis was employed to find out that the inherent value of the view, of the characteristics inherent in the apartment housing price is rising in its effect over time. Especially, the area of Haeundae New Town of Busan City as the local sub-market was employed as the sample for this study. The results of study showed that the sea view, the representative landscape view of Busan City, has a greater effect on the housing price than parks or the inland view with the passage of time. They revealed that the comfortableness that the apartment dwellers feel about the landscape view in their life was reflected in the actual transactional price like this. This suggestion is that the importance of the landscape and individual landscape, of the cityscape resources such as seas, rivers and parks should consequently be mirrored as an important element of urban planning. And the study results revealed that it should be necessary to take into consideration landscape views such as artificial parks or resting parks and the like as well as natural landscape views such as seas, rivers and mountains from a phase of planning and design. And it can be thought that the landscape view is greatly meaningful as one important variable indispensible in the determinant structure of the housing price. These study results show that the proper selling price can be made possible by using these study results as basic material for determining the differential selling price.

공공임대주택의 공급이 주택시장에 미치는 영향 분석

서영천 건국대학교 부동산대학원 2017 국내석사

매 시기별 정부는 국민의 주거 안정을 위하여 다양한 주택정책을 펼쳐 진행해 왔다. 그럼에도 불구하고 최근 들어 주택 전세 가격 상승 등으로 인한 국민의 주거 불안은 계속 더 커지고 있는 상황이다. 국가의 직접적인 주거 안정 대책 중 하나는 공공임대주택의 공급인데, 우리나라 전체주택 대비 장기공공임대주택 재고율은 2014년 기준 OECD 국가의 평균값 절반에도 미치지 못하는 5.5% 수준이다. 본 연구는 공공임대주택의 공급과 민간임대주택의 공급이 주택 전세가격 및 매매가격에 미치는 효과를 실증 분석하여 보고자 함에 그 목적이 있다. 선행 연구에서는 서울과 수도권을 구 단위로 구분하여 분석 하였고, 그 결과 공공임대주택의 공급은 주변 지역의 전세가격을 안정화 시키는데 영향이 있음을 증명하였다. 선행 연구와 달리 본 연구에서는 전국을 16개 시도로 구분하여 각 시도별 2011년 ∼ 2015년 임대주택 자료를 기준으로 연구 분석하였다. 패널분석의 결과 처음 세웠던 가설과는 달리, 공공임대주택의 공급은 아주 미세하게나마 전세가격과 매매가격을 상승시키는 결과를 나타내었다. 또한, 민간임대주택의 공급도 미세하게 전세가격과 매매가격을 상승 시킨다는 결과를 나타내었다. 이는 공공임대주택의 공급은 무주택 서민을 위한 정책으로 실제 입주하는 임차인에게 직접적인 주거 안정 효과가 있지만, 일반 주택의 전세가격 및 매매가격에 영향을 미치기에는 아직 절대적인 양이 적고, 대상 시장이 일반 주택과는 상이해 공공임대주택의 공급량이 주택시장에는 별다른 영향을 미치지 못한다고 볼 수 있다. 국민의 주거 안정을 위해 국가는 최선의 노력을 다하여야 한다. 이것은 국민이 누려야 할 기본권으로 헌법적 가치이기도 하다. 100% 공공의 자산으로 공급되는 공공임대주택 사업은, 최근 1인가구의 증가 등으로 인해 늘어나는 주택 수요에 비해 공급량이 미미해 본 연구의 결과를 나타내었다고도 볼 수 있다. 따라서 정부는 공공주택공급 외에 다른 각도의 주거 안정 사업으로 정책의 폭을 넓히는 것도 필요하겠지만, 직접적인 공공임대주택의 공급을 대폭 확대하여 국민의 주거 안정에 힘써야 할 것이다. Each time the government has implemented various housing policies to stabilize the people 's housing. Nevertheless, in recent years, housing insecurity has continued to increase due to rising housing prices. One of the country's direct measures to stabilize housing is the provision of public rental housing. The inventory rate of long-term public rental housing to total housing in Korea is 5.5%, which is less than half the average of OECD countries in 2014. The purpose of this study is to analyze the effects of public rental housing supply and private rental housing supply on housing price and sale price. In the previous study, Seoul and metropolitan areas were divided into districts, and as a result, public rental housing supply proved to have an effect on stabilizing the charter price of the surrounding area. Unlike previous studies, this study divided the nation into 16 provinces and analyzed the rental housing data for each period from 2011 to 2015. Panel analysis shows that, unlike the first hypothesis, the supply of public rental housing has resulted in a very fine increase in lease and purchase prices. In addition, the supply of private rental housing also showed a slight increase in the lease price and the selling price. This is because the provision of the public rental housing is a policy for the non-resident ministers, and there is a direct housing stabilization effect to the tenant actually residing. However, there is still a small absolute amount to affect the lease price and the selling price of the general residence. , The supply of public rental housing does not have a significant effect on the housing market. In order to stabilize the housing of the people, the state should make every effort. This is the basic right that the people should enjoy and it is constitutional value. It can be said that the public rental housing business, which is 100% publicly owned, shows the result of this study because the amount of supply is insufficient compared with the increase in housing demand due to the recent increase in one employee. Therefore, it is necessary for the government to broaden the scope of the policy to the residential stabilization projects of other angles besides the public housing supply. However, the government should try to stabilize the housing of the people by enlarging the supply of public rental housing directly.