아파트가격에 영향을 미치는 요인변수에 관한 연구

현나영 韓南大學校 大學院 2002 국내석사

주택은 인간 생활의 기본 요소인 의·식·주의 하나로서, 인간으로서의 기본적인 최저생활유지와 행복추구에 기본적 재화이다. 우리나라는 총량적 경제성장을 추구하기 위하여 노력하였기 때문에 전반적으로 주택 부족난이 심각하였다. 주택부족난을 지속적으로 가중화되었으며, 주택부족현상이 사회문제화되자 200만호 주택공급계획을 실시하였다. 그러나 90년대 초반부터 수도권을 제외한 지역에서 공급과잉으로 인한 미분양주택이 나타났으며, 대전 역시 예외가 아니어서 94년에는 미분양 아파트 문제가 심각하게 대두되었고, 97년 말부터 IMF 관리체제에 들어감에 따라 극심한 경제난을 치르게 되었는데, 이의 여파는 주택부문에 심각한 영향을 미쳤다. 실업과 소득감소 및 부동산 가격의 급락으로 주택수요를 급락시켰다. 이로 인하여 미분양이 증대되고 계약해지가 늘어남에 주택산업은 큰 타격을 받았고, 주택가격은 크게 떨어졌으나 그중에서도 가격차가 크지 않은 주택도 있고, 가격이 오른 지역도 나타나게 되었다. 주택은 일반적으로 다른 재화와 달리 주택이 갖고 있는 특성만으로는 가격을 결정할 수 없다. 주택의 가격에 영향을 미치는 요소는 주택의 물리적인 요소, 단지적인 요소, 단지외부환경적인 요소 등과 같은 특성에 따라 영향을 받게 된다. 주택이 지닌 속성이 가격에 얼마만큼의 영향을 주는지 파악하기 위해 아파트의 단지내 특성과 입지적 특성이 아파트가격에 미치는 영향을 파악하는 것은 이러한 맥락에서 중요한 과제이다. 따라서 본 연구는 특성가격함수를 이용하여 주택가격을 형성하는 각 요인들의 가치를 분석하는 것을 목적으로 한다. 그러나 기존 연구들이 주택의 물리적 특성이나 지역적 특성에 국한된 특성가격함수를 이용한 반면, 본 연구는 이러한 특성 외에 대전의 신개발지인 둔산지구와 비둔산지구로 나누어 분석을 하였다. 본 연구의 내용을 요약하면 다음과 같다. 대전시 주택시장에서 형성되는 아파트 가격에 영향을 미치는 요인변수들의 영향력을 분석하는 것이 이 연구의 목적이었다. 이러한 연구를 진행하기 위하여 이론적인 기초로서 주택가격을 결정하는 요인과 기존의 주택가격 결정이론들을 살펴보고, 이론적인 부문에서 본 연구에서 필요한 아파트 가격에 영향을 미치는 특성들을 찾아내었다. 또한 아파트가 갖고 있는 질적인 특성들에 대한 시장가치를 추정하는 방법으로 특성가격함수를 사용하였다. 이러한 이론적 배경을 바탕으로 아파트 가격에 영향을 미치는 결정변수의 실증분석을 통계처리로 분석하였다. 분석의 방법으로는 첫째, 변수를 더미처리하고 다음으로, stepwise option을 적용, 다중회귀분석을 시행하였다. 종속변수는 아파트의 매매가격과 전세가격으로 하였다. 독립변수는 물리적 특성인 평수, 향, 경과년수로 나누어 살펴보고 단지적 특성으로는 공시지가와 단지외부환경적 특성으로는 생활편익시설, 도시기반시설, 교육시설, 공원휴식시설, 신도시로 나누어 살펴보았다. 이렇게 선정한 가격 변수들이 아파트의 가격에 미치는 정도를 수리적으로 도출한 결과를 살펴보면 다음과 같다. stepwise option을 적용, 다중회귀분석을 시행한 결과는 다음과 같다. 매매가격에서는 총 12개의 변수 중 6개의 변수만이 유의성 있는 가격격차를 찾아낼 수 있었다. 첫째, 평수가 아파트 매매가격에 영향력이 가장 큰 것으로 나타났으며 평수와 가격간에는 비례하는 것으로 나타났고 둘째, 아파트의 위치적 특성인 신도시의 입지는 매매가격에 영향력이 높은 것으로 나타났다. 셋째, 경과년수와 아파트 매매가격은 부의 관계로 경과년수가 아파트가 노후화되어 오래될수록 아파트의 매매가격을 감소시키며 넷째, 초등학교까지의 거리에서 500m내에 초등학교가 존재하는 아파트 중에서 초등학교까지의 거리를 조사한 결과, 초등학교가 너무 가까운 곳보다는 500m안에서 일정거리가 있는 곳의 아파트 가격이 높게 나타났다. 다섯째, 단지내에 유치원이 있는 아파트는 단지내에 유치원이 없는 아파트에 비해 가격이 높게 나타났다. 마지막으로 공시지가가 높은 곳에 위치한 아파트일수록 매매가격도 높게 나타나고 있다. 전세가격에서는 총 12개의 변수 중 6개의 변수가 유의성 있는 가격격차를 나타났다. 그 결과 매매가격과 마찬가지로 전세가격에서도 첫째, 평수가 가장 큰 영향력을 나타냈으며 평수에 비례해서 전세가격도 높은 것으로 나타났고 둘째, 아파트의 위치적 특성인 신도시의 입지는 매매가격과 마찬가지로 전세가격에서도 영향력이 높은 것으로 나타났다. 셋째, 단지내에 유치원이 있는 아파트는 단지내에 유치원이 없는 아파트에 비해 전세가격이 높게 나타났다. 넷째, 경과년수가 오래될수록 아파트가 노후화되어 아파트의 전세가격을 감소시키며 다섯째, 공시지가가 높은 곳에 위치한 아파트일수록 매매가격도 높게 나타나고 있다. 마지막으로, AD1(남향)은 전세가격에 영향을 미치는데, 정남향만 아파트 가격에 영향을 미치고, 그 외 남동향이나 남서향은 영향력이 없는 것으로 나타났다. 이상에서 설명된 것처럼 본 연구의 목적인 대전시 주택시장에서 아파트 가격이 결정되는 변수의 영향력이 분석되었다. 따라서 향후 건축되어지는 공동주택 단지의 형태는 단지내부에 대한 소비자의 요구와 주변의 환경을 고려하여 계획되어져야 할 것이며 분석대상 범위의 선택에 신중을 기하여야 할 것이다. 그러나 본 연구는 일반적으로 주택가격에 관한 많은 연구들이 가지고 있던 한계와 마찬가지로 자료취득에 있어서 어려움이 많았다. 자료취득의 제약으로 인하여 주거환경이 아파트가격에 미치는 충분한 결과를 도출하지 못하였다. 또한 아파트가격에 영향을 미치는 변수들의 영향력을 살펴보기 위해서는 시계열 자료 취득을 통한 동태적 분석이 요구된다. 그러나 자료취득의 제약으로 인하여 여러 가지 요인들이 아파트가격에 미치는 충분한 결과를 도출하지 못하였다.

중고아파트시장에서 관리비가 가격형성에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울특별시 중소형 아파트를 중심으로

원수철 서울시립대학교 2010 국내석사

ABSTRACT A Study on the Impacts of Maintenance Cost on Apartment Housing Price in Existing Housing Market - Focused on the medium and small-sized Apartment Market in Seoul - Won, Soo Cheol Department of Real Estate Graduate School of Urban Sciences University of Seoul An apartment, a kind of economic product, has a big economic value and definite use in human life. Therefore, the possibility of its value rising forecasted when purchased tended to be considered in the period that its asset value rose, whereas its resident was not highly interested in the maintenance cost that she or he should actually pay. Having been through the global financial crisis since 2007, however, apartment has been getting lighter as an investment object, so that the social interest in the maintenance cost that is paid every month has been getting bigger. This study is aimed to analyze whether apartment maintenance cost getting socially more interested in plays an determinant when the demander decides to reside in the relevant apartment in the housing market, and also how largely it influences the apartment pricing as a price factor. The purchaser's and resident's more interest in the apartment maintenance cost is expected to create such positive effects as reduction of cost and efficient use of facility. For the study objects and coverage, I selected three districts (gu) of Gangnam area including Gangnam-gu in Seoul and sampled 589 apartments of 5 districts including Geumcheon-gu as low price groups. Among the apartments that opened their maintenance costs to Apartment-Type Housing Maintenance Information System as of December 31st, 2009, I targeted on those of which pricing data had been verified. This study could have been performed because I could secure objective and fair data thanks to the revision of Housing Law to open the apartment-type housing maintenance cost compulsorily. There have been many studies that analyzed the location, size, story, age, traffic, view, sunray, noise and etc as apartment pricing factors. However, no study has been found out to be done on apartment maintenance cost. In this study, I regarded apartment maintenance cost not dealt with in the existing studies as one of apartment pricing factors so that I could analyze the influences of apartment maintenance cost on the apartment pricing when purchased trying to make this study discriminated from the other studies. The statistical analysis results indicated that the apartment maintenance cost in Gangnam was a little bit higher than the other areas and there was positive (+) correlation between apartment price and maintenance cost. Apartment maintenance cost was analyzed to be meaningful in apartment pricing. However, I felt necessary to verify whether actual demanders would consider the apartment maintenance cost in the decision making stage of purchasing prior to purchasing the apartments, so that I practically surveyed it. Its results are as follows; First, it was analyzed that the surveyed people all knew the billing cycle of the apartment maintenance cost and due date and they were highly interested in the apartment maintenance cost. Second, 34% of them considered the maintenance cost when purchasing the apartments in advance, and 83% of them showed intention to consider it in advance if they would purchase apartments in the future. Based on comparison and analysis of such statistical analysis and survey results, I think that apartment maintenance cost influences apartment pricing and will influence it more and more as time goes by. Through this study, I investigated more about extension of maintenance cost open range even with partial openness of maintenance cost and correlation with other pricing factors fully researched in the other studies, and also would like to suggest more studies on the criteria area applied to billing of apartment maintenance cost and standardization of classification criteria of the items billed as maintenance cost. Keywords: Apartment Maintenance Cost, Apartment Price, Pricing Factors 국문초록 경제재인 아파트는 경제적 가치가 클 뿐만 아니라 인간생활에서 차지하는 효용의 비중이 절대적이라 할 수 있는데, 자산가치 상승시기에는 구매 시에 가치상승 가능성을 고려하려는 경향이 있었으나, 실제 거주한 이후부터 지불하는 관리비에 대한 관심은 낮았었다. 그러나 2007년부터 시작된 국제금융위기를 거치면서 아파트가 투자대상으로서 비중이 낮아짐에 따라 매월 지불하게 되는 관리비에 대한 사회적 관심이 점점 더 커지게 되었다. 본 연구의 목적은 사회적 관심이 점점 높아가는 아파트 관리비가 주택시장에서 수요자의 주거선택 시 결정요인으로 작용하는지, 또한 가격요인으로서 아파트 가격에 어느 정도 영향을 미치고 있는가를 분석하는 것이다. 아파트 관리비에 대한 구매자 및 입주자의 관심 증가는 비용의 절감과 시설물에 대한 효율적 사용이라는 긍정적 효과를 기대한다. 연구의 대상 및 범위는 서울특별시 중에서 강남구를 포함하는 강남권 3개 區와 가격 하위그룹인 금천구외 5개 區의 589개 아파트를 표본으로 선정하였다. 2009. 12월 31일을 기준으로 하여 공동주택관리정보시스템에 관리비가 공개된 아파트 중에서 가격자료가 확인된 아파트를 대상으로 하였다. 본 연구를 가능하게 한 배경은 주택법에서 공동주택관리비를 의무적으로 공개하도록 개정하였기 때문에 객관적이고 공정한 자료 확보가 가능하게 되었기 때문이다. 아파트 가격요인으로 지리적 위치, 평형, 층수, 내용연수, 교통, 조망, 일조, 소음 등에 대한 연구는 많으나, 아파트 관리비를 대상으로 한 연구는 찾아볼 수 없다. 본 연구에서는 기존 선행연구에서 다루지 않았던 아파트 관리비를 아파트 가격요인의 하나로 보고 아파트 관리비가 구매 시 가격에 미치는 영향을 분석한 점이 다른 연구와 차별성을 찾고자 하였다. 통계분석 결과 강남권 아파트의 관리비가 비강남권보다 전반적으로 약간 높게 나타났으며, 아파트 가격과 관리비는 양(+)의 상관관계를 가지는 것으로 나타났다. 아파트 관리비가 가격형성에 유의한 것으로 분석되고 있지만, 실제 수요자가 아파트 구입 시 사전에 구매의사결정 단계에서 아파트 관리비를 고려하는지 여부에 대한 확인의 필요성을 느끼게 되어 실증 조사한 결과 다음과 같다. 첫째, 조사 대상자 모두가 아파트 관리비의 부과 주기와 납부 마감일을 알고 있으며, 관리비에 관심이 큰 것으로 분석되었다. 둘째, 아파트 구매 시 사전에 관리비를 고려한 세대가 34% 비율을 보이고 있으며, 앞으로 아파트를 구매할 경우 사전에 고려할 의사가 있는 세대는 83%로 높게 나타나고 있다. 이상의 통계분석 결과와 실증조사 결과를 비교ㆍ분석해보면, 아파트 관리비가 가격형성에 영향을 미치고 있고, 시간이 갈수록 그 비율이 늘어날 것으로 판단된다. 본 연구에서는 관리비의 제한적 공개, 다른 가격요인과의 상관관계 연구 등이 미흡하나 관리비 공개범위 확대 등의 논의가 진행 중이고, 이와 더불어 아파트 관리비 부과 시 적용하는 기준 면적과 관리비 부과항목 분류기준 표준화 등에 대한 연구를 제안하며 추가적인 연구의 과제로서 남기고자 한다. 주요어(Keywords) : 아파트 관리비, 아파트 가격, 가격형성요인.

초등ㆍ중학교 교육환경이 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 실증연구 : 용인시 수지구를 중심으로

허우혁 건국대학교 대학원 2025 국내석사

While the declining birthrate and aging population are considered to be the main causes of future national crises, regional polarization is another cause of social problems in Korea. Regional polarization can also be described as metropolitan concentration or metropolitan overcrowding, which refers to the phenomenon that tangible and intangible resources such as population, capital, and infrastructure are concentrated in metropolitan areas while rural areas are declining. One of the causes of this concentration is the educational environment, which is mainly formed in the metropolitan area, and this causes the concentration of the population, resulting in economic and social ripple effects. In addition to Seoul's Gangnam, Yangcheon, and Nowon districts, which have been recognized as so-called education special districts, Mapo, Gwangjin, and Gangdong are also attracting attention as new 'school districts'. The demand for excellent educational environments, which was once concentrated in Seoul, has now reached saturation point and is spreading to Gyeonggi Province outside of Seoul. Bundang, Ilsan, and Pyeongchon, which are the first new cities, are considered to be excellent educational environments in the Gyeonggi-do region, and this trend is showing a pattern of metropolitan area enlargement past metropolitan area concentration as the demand for education, which was concentrated in Seoul, is moving to the outskirts due to the expansion of Seoul's supply limitations and entry barriers. This study presents the process and results of an empirical analysis of how the diffusion of demand for excellent educational environments, which is moving to new cities in Gyeonggi-do due to the saturation of educational demand in Seoul, is manifested in non-new urban areas in Gyeonggi-do, and how this trend affects apartment pricing in the real estate market. The spatial scope of the study is Suji-gu, Yongin, which is located between Bundang New City and Gwanggyo New City. The impact of educational environment on apartment sales prices was empirically analyzed in Suji-gu, which has entrance examination results and education levels comparable to neighboring new cities. To this end, we selected the log-transformed price per dedicated area of 6,328 apartment sales transactions from January 1, 2023 to June 30, 2024 in Suji-gu as the dependent variable. The independent variables of Model 1 include 12 variables in three categories, including educational environment characteristics, apartment location characteristics, and apartment product characteristics, and the independent variables of Model 2 include distance to elementary school and the rate of special and accidental enrollment. Model 2 analyzed the independent variables in Model 1, and only analyzed apartment sales cases located in the shortest distance to the middle school with the top 30% of the specialty and accidental enrollment rate. As a representative indicator of the quality of an excellent educational environment, the specialty and accidental enrollment rate was utilized as the most important educational environment-related variable in this study. In Model 3, two variables from each category were selected from the variables in Model 1 to ensure collinearity and significance, and a total of six variables were selected to form a set of independent variables. For the empirical analysis, general regression analysis was conducted using the hedonic pricing model for Mode 1 and Model 2, respectively, and significance analysis was conducted using the artificial neural network model. For Model 3, a regression analysis was conducted with spatial autocorrelation controlled through spatial econometric analysis. The results of the analysis showed that in Model 1, the analysis of all apartment sales transactions in the Suji district, the special specialty and private school enrollment rate did not have a significant effect on the formation of apartment sales prices, but in Model 2, the analysis of high-performing educational middle schools and surrounding apartments, the specialty and private school enrollment rate had a positive effect on apartment sales prices and was highly significant. In the analysis of the significance of each variable, general regression analysis and artificial neural network cross-analysis were conducted, and the two models showed similar results, as the special and self-accident rate, distance to subway station, dedicated area, and number of years of construction were analyzed as important variables. The spatial regression analysis of Model 3, which was conducted on all sales transactions in Suji-gu, showed that the specialty and private school enrollment rates were positively correlated with apartment sales prices. Based on the results of the empirical analysis, it can be concluded that the demand for excellent educational environments, which is spreading from Seoul to new cities in Gyeonggi-do, has extended to the non-new urban area of Suji-gu, Yongin. However, rather than spreading to the entire region and affecting apartment sales transactions, it was found that excellent educational environments centered on prestigious middle schools have a significant impact on apartment sales prices. This suggests that the influence of the educational environment on apartment sales prices is gradually expanding even in Suji-gu, which has a quality of education comparable to that of neighboring new cities such as Bundang and Pyeongchon, which are gaining attention as 'school districts' in Gyeonggi-do. These empirical results can be used as a useful reference for the education demanders who want to choose a new place to live in the southern region of Gyeonggi Province to select affordable housing. 저출산ㆍ고령화가 미래의 국가적 위기를 초래하는 주요 원인으로 지목되는 가운데 인구감소와 더불어 지역 양극화가 우리나라의 또 다른 사회적 문제 의 원인으로 작용하고 있다. 지역 양극화는 지방 소멸과 함께 수도권 집중 화 또는 수도권 과밀화로도 표현 할 수 있는데 지방은 점점 쇠퇴 중인 반면 인구, 자본, 인프라 등 유ㆍ무형의 자원이 수도권으로 집중되어 몰리는 현상 을 말한다. 이러한 수도권 집중화의 원인 중 하나로 교육환경을 들 수 있는 데, 우수한 교육환경이 주로 수도권에 형성되어있고, 이것이 인구의 집중을 유발하여 경제적ㆍ사회적 파급효과를 낳고 있는 것이다. 이른바 교육특구로 서 각광받고 있는 서울의 강남, 양천, 노원 등의 지역 외에도 마포, 광진, 강 동 등이 새로운 ‘학군지’로 주목받고 있다. 서울에 집중되었던 우수 교육환 경 선호 수요가 이제는 포화상태에 이르러 서울 외곽 경기도 지역으로 확산 되고 있는 추세이다. 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌 등이 경기도권에서 교 육환경 우수 지역으로 꼽히며 이러한 경향은 서울의 공급한계 및 진입장벽 확대로 인해 서울로 집중되었던 교육수요층이 외곽지역으로 이동하게 되면 서 수도권 집중화를 지나 수도권 비대화 양상을 보이고 있다. 본 연구는 서울의 교육수요 포화로 인해 경기도 신도시로 이동하고 있는 우수 교육환경 선호수요의 확산 흐름이 경기도 비신도시 지역에서는 어떻게 나타나고 있는지, 그리고 이러한 경향이 부동산 시장에서 아파트 가격결정 에 어떠한 영향을 미치는지 실증분석하는 과정과 결과를 담고 있다. 연구의 공간적 범위로 분당신도시 및 광교신도시 사이에 연접하여 위치한 용인시 수지구를 선정하였다. 인근 신도시에 버금가는 입시결과와 교육수준을 보이 고 있는 수지구를 대상으로 교육환경이 아파트 매매가격에 미치는 영향을 실증분석하였다. 이를 위해 2023년 1월 1일부터 2024년 6월 30일까지 수지 구에서 계약 체결된 아파트 매매거래 6,328건의 전용면적당 가격을 로그변 환한 값을 종속변수로 선정하였다. 모형구성을 달리하여 세 가지 Model을 설정하고 분석을 진행하였는데 Model 1의 독립변수로는 교육환경 특성, 아 파트 입지 특성, 아파트 상품 특성 등 3개의 카테고리 총 13개의 변수를 설 정하였으며, 이중 교육환경 특성은 초등학교까지의 거리, 특목ㆍ자사고 진학 률 등을 설정하였다. Model 2는 Model 1의 독립변수 중 특목ㆍ자사고 진학 률 상위 30% 중학교를 최단거리로 하여 위치하고 있는 아파트 매매사례만 을 대상으로 분석을 실시하였다. 특목ㆍ자사고 진학률은 우수 교육환경의 수준을 나타내는 대표 지표로써 본 연구에서 가장 핵심적인 교육환경 관련 변수로 활용하였다. Model 3은 공선성과 유의성을 확보하기 위해 Model 1의 변수 중 각 카테고리별 2개씩의 변수를 선정하여 총 6개의 변수로 전체 독 립변수군을 구성하였다. 실증분석은 Mode 1과 Model 2에 대해 각각 헤도닉가격모형을 활용하여 일 반회귀분석을 실시하였고, 인공신경망모형을 통해 중요도 분석을 진행하였 다. Model 3에 대해서는 공간계량분석을 통해 공간적자기상관성을 통제한 상태에서의 회귀분석을 실시하였다. 분석결과 수지구 아파트 매매거래 전체 를 대상으로한 Model 1의 분석에서는 특목ㆍ자사고 진학률이 아파트 매매가 격 형성에 큰 영향을 끼치지 않는 것으로 나타났으나, 성적이 상위권인 교 육 우수 중학교와 그 주변 아파트를 대상으로 한 Model 2에서는 특목ㆍ자사 고 진학률이 아파트 매매가격에 정(+)의 영향을 미치며 그 중요도 또한 높은 것으로 분석되었다. 변수별 중요도 분석에서는 일반회귀분석과 인공신경망 을 통한 교차분석을 진행하였는데 특목ㆍ자사고 진학률, 지하철역까지의 거 리, 전용면적, 준공경과년수 등이 중요변수로 분석되어 두 모형이 유사한 결 과를 나타내었다. 수지구 전체 매매거래를 대상으로 실시한 Model 3의 공간 회귀분석 결과 특목ㆍ자사고 진학률이 아파트 매매가격과 정(+)의 상관관계 를 갖는 것으로 분석되었다. 실증분석 결과를 종합해보면 서울에서 경기도 신도시로 확산되고 있는 우 수 교육환경 선호 수요가 비신도시 지역인 용인시 수지구로도 확대된 것으 로 볼 수 있다. 다만 이것이 지역 전체로 확산되어 아파트 매매거래 전반에 영향을 주기보다는 명문 중학교를 중심으로 한 우수 교육환경이 아파트 매 매가격에 큰 영향력을 보이는 것으로 확인되었다. 이를 통해 경기도에서 ‘학 군지’로 각광 받고 있는 분당, 평촌 등 인근 신도시에 버금가는 교육수준을 갖춘 수지구에서도 아파트 매매가격에 미치는 교육환경의 영향력이 점차 확 대되고 있다고 해석할 수 있다. 이러한 실증결과는 경기남부 지역에서 새로 운 거주지를 선택하고자 하는 교육 수요층이 합리적인 가격의 주택을 선별 하는데 있어 유용한 참고자료로 활용될 수 있을 것이라 판단된다.

교육환경이 아파트가격에 미치는 영향

송윤석 한성대학교 부동산대학원 2012 국내석사

아파트가격 상승을 일으키는 결정요인으로서 교육환경에 대한 수요를 지목할 수 있다. 교육환경과 아파트가격은 밀접한 관계임에도 선행연구들을 보면 대부분 입지적 · 물리적 · 환경적 요소들 중 일부분만 다루어졌고 그 동안 교육성과 등에 대한 자료 수집의 어려움으로 기존 연구들은 한계점을 보였다. 이번에 중요한 교육성과인 서울시 일반계고등학교의 ‘고교종합평가’ 순위가 발표되었기에 이를 통해 연구를 해보고자 한다. 서울시내 전체 구를 대상으로 순위상관계수분석 및 다중회귀분석을 사용하여 교육환경이 아파트가격에 미치는 영향을 연구하였다. 25개구 2,820개의 아파트를 대상으로 아파트 특성 변수인 재건축여부, 단지세대수, 현관구조, 공급면적, 경과년수 지하철역까지의 거리 등과 교육환경 관련 변수인 서울시 일반계 고등학교 100위까지의 종합평가순위 점수와 구별 학교교습학원 수를 독립변수로 사용하였고 2011년도 상반기 매매가격과 전세가격을 조사하여 종속변수로 설정하였다. 실증분석 결과, 교육환경 관련 변수들은 모두 유의한 것으로 나타났으며 아파트가격에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 또한 서울을 강남지역과 강북지역으로 나누어 분석해 본 결과 강북지역보다 강남지역에서 교육환경 관련 변수들이 아파트가격에 더 큰 영향을 미치는 것으로 조사되었다. 이번 연구는 기존 연구에서 다루지 못한 고교종합평가를 포함한 교육환경 관련 변수를 반영하여 그 영향력 정도를 연구하였다는 점에서 그 의의가 있다.

유형별 학원가 입지가 서울시 아파트 가격에 미치는 영향

이정섭 중앙대학교 대학원 2025 국내석사

본 연구는 서울특별시를 대상으로 유형별 학원가의 입지 및 복합입지가 아파트 매매가격에 미치는 영향을 분석하였다. 학원가는 우리나라 국민 생활 속의 교육 인프라로, 지역 주거 선호도와 경제적 특성에 중요한 영향을 미친다. 그러나 기존 연구들은 학원의 유형별 특성과 복합입지 효과를 충분히 다루지 못하였기에 본 연구는 이를 보완하고자 하였다. 본 연구는 2023년 서울시 아파트 실거래가 자료와 학원·교습소 데이터를 기반으로 하여 헤도닉 가격 모형과 공간헤도닉 가격 모형을 활용하여 실증 분석을 수행하였다. 분석 결과, 학원가는 유형과 입지 형태에 따라 아파트 매매가격에 상이한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 입시 학원가는 접근성과 학원가가 없는 지역과 비교했을 때, 아파트 반경 1.5km 이내 존재 여부 모두 아파트 가격에 긍정적인 영향을 미쳤다. 이는 입시 학원가가 교육 인프라로서의 가치를 증대시키며, 학부모 수요를 충족시킨 결과로 해석된다. 고시 학원가는 접근성 측면에서 아파트 가격에 미치는 영향이 유의하지 않았으며, 복합하는 유형에 따라서 아파트 가격에 미치는 영향이 상이하였다. 어학 학원가는 접근성 측면과 아파트 반경 1.5km 이내 학원가가 없는 지역과 비교한 입지 특성에서 아파트 가격에 긍정적인 영향을 미쳤으나, 다른 학원가와 복합입지할 경우 중복 유형에 따라 긍정적·부정적 영향이 동시에 나타났다. 이는 어학 학원가는 기본적으로 아파트 가격에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 복합입지하는 유형에 따라서 아파트 가격에 미치는 영향이 달라질 수 있음을 확인하였다. 예체능 학원가는 접근성 측면에서 아파트 가격에 부정적인 영향을 미쳤으나, 복합입지하는 경우 긍정적 부정적 영향을 동시에 확인하였다. 이 점으로 예체능 학원가가 기본적으로 입시 학원가와 함께 입지하는 경우가 많으며, 입시 학원가와 복합입지하는 경우 교육에 대한 수요를 충족하여 아파트 가격에 긍정적인 영향을 미치지만, 예체능 학원가 단독으로 입지하는 경우에는 아파트 가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 것을 확인하였다. 직업기술 학원가는 접근성 측면에서는 긍정적인 영향을 미쳤으나, 유형·입지·복합입지 측면에서 큰 폭으로 부정적인 영향을 미쳤다. 이는 직업기술 학원가는 가까울수록 교육에 대한 수요를 만족하여 가격이 상승하지만, 너무 근접하는 경우 아파트 가격에 부정적인 영향을 줄 수 있는 것을 확인하였다. 본 연구는 학원가의 유형과 복합입지가 주택 시장에 미치는 영향을 유형별로 세분화하여 분석함으로써 도시계획 및 주거 정책 수립에 중요한 시사점을 제공한다. 입시 학원가는 주택 가격 상승과 지역 발전을 촉진하는 효과가 있으므로, 입시 학원가의 근린 환경 특성을 특정하고, 상대적으로 낙후된 지역의 성장 방향성을 정립하는데 도움이 될 것을 기대한다. 반면, 단독으로 입지한 예체능 및 직업기술 학원가는 부정적인 외부효과를 동반하므로, 근린 환경에서 원인을 특정하고 영향을 최소화할 수 있도록 관리가 필요할 것으로 보인다. This study analyzed the impact of academy district types and their mixed-use configurations on apartment resale prices in Seoul, South Korea. Academies serve as critical educational infrastructure in the country, significantly influencing regional housing preferences and economic characteristics. However, existing research has inadequately addressed the diverse types of academies and the effects of their mixed-use layouts. To fill this gap, the study utilized 2023 Seoul apartment transaction data and academy/learning center information, applying both hedonic pricing and spatial hedonic pricing models. The findings reveal that academy districts exert varying effects on apartment prices depending on their type and spatial configuration. Entrance exam-focused academies positively influenced apartment prices in terms of proximity and their presence within a 1.5km radius, underscoring their role in enhancing the value of educational infrastructure and meeting parental demand. In contrast, civil service exam academies showed no significant effect in terms of proximity, while their mixed-use configurations yielded varying impacts. Language academies generally had a positive influence on apartment prices in terms of accessibility and presence. However, their mixed-use arrangements produced both positive and negative effects, depending on the specific type of overlap with other academy districts. Arts academies had a negative effect on apartment prices when considered individually but showed positive influences when co-located with entrance exam-focused academies. These findings suggest that arts academies primarily benefit from synergies with other educational districts. Meanwhile, vocational academies had positive effects in terms of accessibility but demonstrated a significantly negative impact in proximity, single-use, and mixed-use scenarios, indicating potential externalities that adversely affect nearby apartment values. This study provides nuanced insights into how academy types and configurations influence the housing market, offering significant implications for urban planning and housing policy. Entrance exam academies contribute to housing price increases and regional development, suggesting their role as a model for revitalizing underdeveloped areas. Conversely, single-use arts and vocational academies may generate negative externalities, highlighting the need for targeted interventions to mitigate their impact and improve neighborhood conditions.

아파트 브랜드 특성이 가격에 미치는 영향에 관한 실증연구

이제영 建國大學校 2003 국내석사

오늘날 우리사회는 경제성장과 소득증가로 인한 생활수준의 향상으로 인해 삶의 질에 대한 욕망이 높아지고 생활공간으로서의 주거환경의 질적 향상에 대한 욕구도 커지고 있다. 이러한 욕구에 부응하여 등장하게 된 아파트는 2002년 현재 우리나라의 전체 주택 중 50%이상을 아파트가 차지하고 있으며, 신규주택건설의 50%이상이 아파트로 구성되어왔을 만큼 효율적인 장점을 가지고 있다. 삶의 여유가 있어지고 풍요로워 질수록 삶의 질에 대한 욕구는 더욱 강하게 증가할 것이다. 주택 또한 마찬가지다. 삶의 질에 대한 욕구가 강해질수록 주택의 질에 대한 욕구도 강하게 작용한다. 이러한 욕구를 충족시키기 위해 각 건설회사들은 소비자의 욕구에 맞는 특성있는 아파트를 건설하게 되었고 그 아파트는 그에 맞는 브랜드를 갖게 되었다. 따라서, 본 연구는 특성가격함수를 이용하여 아파트가격 결정요인을 연구하고, 아파트의 브랜드가 가격에 미치는 영향에 대하여 분석하였다. 본 연구는 서울시에서 아파트 비율이 가장 많은 남동생활권의 아파트 1714표본을 대상으로 아파트의 특성을 물리적 특성, 단지특성, 지역특성, 브랜드 특성으로 분류하여, 그 특성별 변수들이 아파트 가격에 미치는 영향을 분석하였다. 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 평판있는 건설회사가 건설한 아파트는 그렇지 않은 아파트보다 높은 가격을 형성하며, 브랜드가 있는 아파트 또한 브랜드가 없는 아파트보다 높은 가격을 형성한다. 이는 기업의 이미지와 아파트 브랜드가 아파트 가격에 영향을 미치는 것을 의미한다. NCSI에서 선정한 5대 건설회사의 아파트는 약 6.4%의 가격프리미엄을 가지며, 브랜드 아파트의 브랜드는 약 4.3%의 가격프리미엄을 형성하였다. 둘째, 서울시 남동 생활권의 아파트 가격은 아파트 규모가 증가할수록 증가하며, 학군이 아파트 가격에 중요한 요인으로 작용하였다. 셋째, 남동생활권의 아파트의 아파트 가격은 시간의 경과에 따른 감가상각에 의한 아파트 가격의 손실보다 재건축에 대한 기대가치가 가격에 더 많은 영향을 미치며, 재건축대상아파트는 재건축 예정이 없는 아파트보다 가격프리미엄을 가지고 있다.

아파트分讓價格 決定模型의 開發에 관한 硏究

길영민 漢陽大學校 行政大學院 2003 국내석사

不動産開發事業의 事業性 提高를 위해서는 土地 買入段階부터 科學的이고 合理的인 意思決定이 必要하다. 그러나 大部分 不動産 開發業體나 住宅業體들은 旣存의 慣行에 따라서 形式的으로 現況을 把握하고, 最高 經營者가 獨斷的이고 經驗的으로 意思決定을 하고 있다. 住宅事業의 의사결정과정 중에서 分讓性에 絶對的인 영향을 미쳐 住宅事業의 성패를 좌우하는 適正한 아파트分讓價格의 決定은 不動産開發事業의 事業性分析에서 가장 重要한 과정 중의 하나라고 할 수 있다. 大部分의 住宅業體는 이에 대한 具體的인 檢討없이 慣行的으로 分讓價格을 算定하고 있는 實情이다. 아파트分讓住宅價格 決定에 대한 旣存 硏究도 分讓價格算定의 重要性에 비추어 볼 때 硏究實績이 그리 많지 않으며, 그마저도 旣存 硏究가 학술논문의 한계를 벋어나지 못하고 있고, 眺望이나 景觀 등 주관적인 特性의 內在價値의 把握에 그치고 있어 實用性이 떨어지며, 獨立變數의 選擇에 따라 特性別 內在價値가 달라질 수 있고, 住宅事業實務에서 活用하기 위해서는 設問調査 등 追加的이고 복잡한 分析節次가 필요하기 때문에 住宅業體는 물론 不動産 開發業體나 컨설팅업체에서도 簡便하게 使用하기가 쉽지 않다. 본 論文에서는 이러한 旣存의 硏究結果를 보완하여 不動産 開發業體나 住宅業體 및 不動産 컨설팅업체 등에서 쉽게 使用하여 不動産 開發事業의 事業性分析을 科學化하고 一般化하는 데 重點을 두어 硏究를 進行하였다. 硏究의 目的은 土地의 고정성, 부증성, 국지성 등 不動産의 고유한 特性으로 인하여 投機市場의 영향을 比較的 많이 받는 아파트 分讓價格決定의 非合理性을 개선하여 住宅事業의 事業性을 提高할 수 있는 實用的인 아파트價格決定模型의 開發에 있으며, 크게는 國家經濟에서 차지하는 住宅産業의 重要性을 認識하고 合理的인 適正價格 算定으로 아파트價格 安定 및 住宅事業의 活性化에 寄與할 수 있는 아파트 分讓價格決定模型을 제시하는데 그 目的이 있다. 硏究方法은 아파트分讓價格 形成要因으로 作用하는 여러 가지 變數들 중에서 資料蒐集이 容易하고, 一般 아파트 消費者에게 아파트 分讓公告를 통하여 公告되는 건축비, 대지가격, 대지지분, 분양계약면적 등 比較的 단순한 정보를 變數로 使用하여 回歸分析 하였으며, 資料蒐集이 容易하고 簡便하면서도 아파트分讓價格決定模型의 分讓價格 豫測力을 높일 수 있도록 하였다. 分析은 각 資料들의 統計的 屬性을 파악하기 위하여 記述統計分析과 相關分析을 실시하였다. 이 結果를 活用하여 回歸分析을 위한 獨立變數들을 선정하고, 각 資料를 전체표본자료, 분양표본자료, 미분양표본자료, 대지단가별 標本資料로 區分하여 선형함수와 이중로그함수를 活用하여 住宅事業實務에 活用 가능한 아파트 價格決定模型의 도출을 시도하였다. 論文에서 사용된 資料는 2001年度에 住宅建設事業承認과 입주자모집승인을 얻어 日刊新聞에 서울특별시 共同住宅 동시분양(제4차, 5차 및 8차)공고된 分讓價格, 공급면적, 전용면적, 분양계약면적, 총대지비, 대지단가, 총건축비, 건축단가, 단지크기(총세대수), 층별구분, 청약률 등의 一般的이고 客觀的이며 實質的인 資料들이다. 分析結果 線型回歸分析에서는 回歸線에 의하여 說明되는 比率을 의미하는 결정계수 값이 0.9672(96.72%)에 달하고 統計的으로도 매우 유의하였다. 이중로그 回歸分析의 결정계수 값 역시 0.99 以上으로 說明力이 높게 나타났고, 統計的으로도 매우 유의하다고 할 수 있다. 住宅事業에 있어서 不景氣나 好景氣를 불문하고 適正 分讓價格의 決定이 가장 重要하다. 아무리 分讓性이 높은 地域일지라고 分讓價格을 잘못 算定하면 收益性이나 分讓性이 떨어질 수밖에 없고, 分讓性이 낮은 地域일지라고 적절한 價格戰略으로 미분양을 最小化할 수 있을 것이다. 回歸分析結果에 의하여 도출된 價格決定模型을 住宅事業實務에 活用하여 適正 分讓價格을 算定하는 등 住宅事業의 科學化와 經營合理化가 이루어진다면 住宅産業基盤을 공고히 할 수 있을 뿐 만 아니라 나아가 不動産價格安定을 통하여 國家經濟發展에 寄與할 수 있을 것으로 判斷된다.

인천기성시가지의 아파트가격결정요인에 관한 연구 : 거리접근성과 공간특성을 중심으로

이규동 건국대학교 대학원 2008 국내석사

본 연구는 인천의 노후주거지를 포함하는 기성시가지(부평구·남구·계양구)를 대상으로 입지특성변수를 거리접근성변수와 공간특성변수로 구분, 도입하여 아파트가격결정요인을 분석하고 궁극적으로 인천기성시가지내 주택공급정책의 방향을 제시하는데 목적을 두었다. 구체적으로는 소득계층에 따라 아파트가격에 미치는 영향요인이 다를 것이라는 가정하에 아파트가격기준 상·하위시장모형과 함께 지역별 모형을 매매·전세를 통해 다각도로 파악하였다. 입지특성변수는 거리접근성변수로 지역중심지와 함께 교통변수를 중심으로 살펴보았고, 공간특성변수는 상업기능, 아파트비중, 준공업지역 변수로 구분하여 투입하였다. 가설은 크게 3부분으로 나뉘어 검증이 진행되었다. 1. 지역중심지에 가까울수록 아파트가격이 높을 것이다. 2. 상업기능·아파트비중이 높을수록 아파트가격이 높을 것이다. 3. 준공업지역은 아파트가격기준 하위시장(the lower range)에서 준공업지역외 아파트가격보다 높을 것이다. 아파트가격(매매·전세)을 구분기준으로 매매상·하위시장에서는 고속도로IC에 가까울수록 아파트가격이 높게 나타나 서울(외부)접근성의 특징이 두드러진 반면, 전세시장의 경우 모두 무의미해 지역내 생활여건을 중시하는 전세시장의 사용가치측면을 대변하는 것으로 나타났다. 지역중심지는 매매가격 상·하위시장과 전세상위시장, 지역별 매매 등에서 예상과 다른 결과를 보였는데 이는 대규모 아파트밀집지역과의 원거리 입지를 배경으로 매매상·하위시장에서는 외부접근성을, 전세상위시장에서는 단지환경을, 남구는 지역내 상대적으로 우수한 아파트환경을 보다 중요시하는 것에 배경을 둘 수 있다. 상업기능은 매매·전세 공히 상위 계층에서 유의한 양(+)의 계수를 보여 소득계층이 높은 곳에서 상업밀집지역의 편익기능을 추구하는 경향이 짙게 나타났으며 비교적 도시조성이 오래지 않은 계양구모형에서 가설을 지지했다. 한편 하위계층(the lower range)과 부평구매매·전세, 남구매매모형에서는 예상과 다른 결과가 나타났는데 이는 준공업지역이 포함된 행정동의 공업기능과 오래된 토지구획정리사업에 의한 상업기능의 혼재로 인한 상업밀집지역 편익기능의 약화로 해석할 수 있다. 아파트비중은 매매가격하위시장과 지역별 모형에서 대체로 유의미한 양(+)의 계수부호를 보였으나, 매매상위시장과 전세상·하위시장. 계양구 전세에서 아파트밀집도가 중요시 되지 않는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 서울접근성과 지역의 입지특성, 소득기준 최하위계층의 특성등에 기인하는 것으로 풀이되었다. 마지막으로 준공업지역 변수는 매매·전세 모두 하위가격시장(the lower range)과 계양구 전세모형에서 양(+)의 계수부호를 나타내 준공업지역이라는 또 하나의 고용창출원이 아파트가격에도 긍정적인 영향을 주고 있음을 확인하였다. 이상의 결과는 다음과 같은 시사점을 제공한다. 첫째, 서울과 같은 강력한 단일도심(부도심)이 없는 인천에서 지역중심지의 영향력은 매매가격시장과 전세가격시장에서 다르게 나타나며 특히, 매매가격에 있어서는 아파트단지의 원거리입지, 준공업지역으로의 고용중심의 분산 등의 지역적 요인으로 인하여 중심성이 분산 내지 영향을 주지 못하고 있다. 둘째, 매매수요계층에서는 고속도로를 중심으로 한 서울(외부)접근성을 을 중시하며 전세수요계층은 대체로 지역내 생활여건을 중요시한다. 셋째, 지역적으로 서울과 거리가 가까운 부평구쪽에서는 삼산지구를 중심으로 아파트매매가격이 높게 형성되는 반면, 남구는 용현·학익동의 높은 아파트가격이 매매가에 반영되는 것으로 분석되었다. 이는 부평은 고속도로 접근성을 고려한 택지개발사업이, 남구는 편익시설이 포함된 대규모 아파트밀집지역이 아파트수요자에게 선호됨을 의미한다. 넷째, 비교적 도시조성이 오래되지 않은 계양구에서는 상업기능의 성격이 명확하게 나타나는 반면 대부분 시가지가 30년이 지난 부평구·남구는 오래된 토지구획정리사업지구들과 준공업지역의 일부 가격이 높은 아파트 등으로 인해 상업기능의 편익성이 뚜렷하게 나타나지 않고 있다. 이는 현재 인천시의 초기 진행중인 도시 및 주거환경정비사업이 소규모단위지역으로 진행되는 것이 아닌 뉴타운과 같은 광역개발형태의 개발등이 필요함을 의미한다. 다섯째, 아파트가격이 비교적 낮은 계층, 계양구 전세시장에는 준공업지역 아파트가격이 높게 나타나는 점을 볼 때 계양구 준공업지역을 중심으로 일정부분 전세비중을 고려한 대단지 위주의 아파트 공급이라는 주거계획이 고려되어야 함을 시사한다. This study was intended to present the direction of the housing supply policy within the Incheon built-up area. For this purpose, it attempted to divide the locational characteristic variable into the distance accessibility variable and the spatial characteristic variable for the built-up area(Bupyong-gu, Nam-gu and Kyeyang-gu)including the antiquated residential area of Incheon and analyze the price-determining factor for the apartment housing. It attempted to identify the regional model through sale and Chonse with the upper-range and lower-range market model based on the apartment price under the assumption that influencers on apartment price would concretely differ according to income brackets. An attempt was made to investigate the locational characteristic variable such as the distance accessibility variable, and the traffic variable with the local center and to divide the spatial characteristic variable into the commercial function, apartment percentage and semi-industrial area variables for the analytic purpose. For the purpose of this study, three hypotheses were set and tested: 1. The apartment price would become higher as the apartment housing is located near the regional center. 2. The apartment price would become higher as the commercial function and apartment weight becomes high. 3. The semi-industrial area would have the higher apartment price in the lower range of the apartment price standard than that outside the semi-industrial area. The apartment price was shown to be high as the apartment was located near the expressway IC in the upper and lower range of sale as the standard to divide the apartment price(sale price ? rent). The characteristic of accessibility to Seoul was remarkable, whereas it was meaningless in the Chonse market. It was shown to represent the use value of the chonse market that attached importance to the living conditions within the area or district. The local center showed a different result from what anticipated in the upper and lower range of the sale price, the upper range of chonse and sale by area or district and the like. This is because greater importance was attached to external accessibility in the upper and lower range of the sale price market and the apartment complex environment in the upper range of the chonse market and Nam-gu against the background of the location distant from the large-scale apartment cluster district. The upper income bracket showed a significant positive coefficient of commercial function in both sale and chonse. That is, the upper income bracket had the high tendency to pursue the convenience function of the commercial cluster district. The hypothesis was supported in the model of Kyeyang-gu in which the city was constructed not long ago. On the one hand, the lower range, and the sale and chonse model of Bupyong-gu and the sale model of Nam-gu showed a result different from what anticipated. This can be interpreted as the mixture of both the industrial function of the administrative district including the semi-industrial district and the weakened convenience function of the commercial cluster district due to the long land readjustment project. The apartment weight showed a significant positive coefficient in the lower range of the sale price and in the model by district. But it was shown that the degree of apartment density was not important in the upper range of sale, in the upper and lower range of Chonse and the Chonse market of Kyeyang-gu. This result was interpreted to be attributed to accessibility to Seoul, locational characteristic of the district, the characteristic of the lowest income bracket. Finally, the semi-industrial area variable showed the positive coefficient in the lower range of sale and Chonse and in the Chonse model of Kyeyang-gu, which implies that another source of employment creation, the semi-industrial area, had a positive effect on apartment prices. The above findings provide the following suggestions: First, the influence of the local center was shown to be different in the sale price market and the chonse price market in Incheon that has no strong single downtown(sub-center) like Seoul. Especially, centrality in the sale price did not diffuse or influence due to the local factor such as the remote location of the apartment complex, the dispersal of the employment center to the semi-industrial area and the like. Second, the bracket of demand for apartment sale attached importance to accessibility to Seoul through the expressway, whereas the bracket of demand for Chonse thought importantly of the living conditions within the district on the whole. Third, the high apartment sale price was formed around the Samsan district in the Bupyong-gu area geographically adjacent to Seoul, whereas in Nam-gu higher price of Yonghyun and Hakik districts geographically remote from the expressway was presumed to be reflected in the sale price. This means that apartment demanders had the preference for the housing land development project with accessibility to the expressway under consideration in the Bupyong-gu and the large-complex apartment with convenience facility in Nam-gu Fourth, the Kyeyang-gu district in which the city was constructed not long ago showed the clear-cut character of commercial function. But the Bupyeong-gu and Nam-gu districts in which the downtown was mostly constructed 30 years or more did not show the clear convenience of commercial function due to the high price of some apartment houses in the land readjustment project districts and semi-industrial district. This means that the urban and residential environment adjustment project currently in progress at the early stage of Incheon needs the development taking a wide-area development form like the New Town, not a small-unit area development form. Fifth, the apartment price of the semi-industrial district was shown to be high in the low income bracket for which the apartment price was comp

수도권 아파트가격의 지역간 인과성 분석

김양수 연세대학교 산업대학원 2000 국내석사

본 연구의 목적은 수도권아파트가격의 지역간 인과성과 권역내 특정지역의 가격변동이 타 지역에 미치는 영향의 정도를 분석하는데 있다. 시간적 범위는 1989년 11월부터 1999년 10월까지의 10년간이며, 공간적 범위는 서울특별시의 4개 권역과 인천시, 고양시, 수원시, 의정부시의 8개 지역이다. 서울특별시 4개 권역은 도시기본계획상 5대 생활권 중 도심생활권과 서북생활권을 묶은 도심·서북생활권, 동북생활권, 서남생활권 및 동남생활권이다. 아파트 가격자료는 일정한 기준으로 추출한 지역별 선정 아파트의 월 단위 거래가격이다. 연구방법으로는 시계열자료의 안정성을 검증하고 그랜져인과관계 검증법을 통하며 수도권 아파트가격의 지역간 인과성을 분석하였다. 이어 충격반응분석을 시도하여 특정지역의 아파트가격 변동이 타 지역의 아파트가격에 어떻게·얼마나 반응하는지를 분석하였다. 실증분석결과를 요약해 보면 다음과 같다. 수도권 아파트 가격변동의 중심점은 강남구·서초구 등이 속해 있는 동남권이며 이 지역의 가격변동은 양천구·동작구 등이 속해있는 서남권과 신도시인 고양시의 가격변동을 인과하고 있는 것으로 나타났다. 서남권의 가격변동은 고양시를, 고양시는 의정부시, 인천시, 수원시의 가격변동을 인과하는 것으로 나타났다. 또한, 동북권, 서북권, 의정부시의 가격변동은 수원시의 가격변동을 인과하고 있으나 8개 지역 중 수원시와 인천시는 여타 지역의 아파트가격을 인과하지 않고 있는 것으로 나타났다. 충격반응분석 결과 동남권에서 발생한 가격변동은 서남권에 1, 2개월 후에 걸쳐 반응이 나타나게 했으며, 서북권에는 2-4개월후, 고양시에는 1-3개월 후에 걸쳐 반응이 나타나게 했다. 서남권의 가격변동은 서북권에 1-5개월 후, 인천시에 2-5개월 후, 고양시에 1-3개월 후, 수원시에 1-6개월 후, 의정부시에 2-4개월 후에 걸쳐 반응이 나타나게 했다. 동북권과 서북권의 가격변동은 인천시에 2, 3개월 후, 수원시에 1, 2개월 후에 걸쳐 반응을 주었으나, 인천시와 수원시의 아파트 가격변동은 나머지 지역에 반응물 주지 못하는 것으로 나타났다. 고양시는 인천시, 수원시, 의정부시에 1, 2개월 후에 걸쳐 반응을 주는 것으로 나타났다. 충격반응 분석결과를 종합하면, 수도권 특정지역의 아파트가격변동은 1∼5개월 후 타 지역에 반응이 나타나게 하였으며 10개월 후에는 거의 정상 추세에 수렴하나 중심지인 동남권에서의 거리가 멀고 가격권이 낮은 지역에는 반응이 늦게 나타났고, 반응의 정도도 거리가 가깝고 유사가격권 일수록 강도가 상대적으로 크게 나타났다. 본 연구는 수도권 아파트가격의 지역간 변동경로와 영향을 보다 구체적으로 분석하였다는 데 그 의의를 찾을 수 있겠다. 다만, 본 연구는 아파트가격변동의 구체적인 요인을 분석하여 모형을 제시하지 못한 점을 미완의 과제로 남기고자 한다. The objective of this study is to analyze the relativity between the apartment prices in Seoul Metropolitan Area according to districts, and the effect of the price changes of a certain area on other areas within a Seoul Metropolitan Area. The time range was a span of 10 years from November 1989 to October 1999, and the area range was eight districts including four districts from Seoul, the cities of Inchon, Koyang, Suwon, and Uijungbu. The four districts of Seoul are the urban district combined with the north-western district to form the urban-northwest district, north-east district, south-west district, and south-east district, according to the 5 major districts of the basic city plan. The cost information of the apartments are monthly trading prices of apartments selected through a set standard from each district. As a method of research, the stability of the time series data was examined, and the relativity of apartment prices between districts were analyzed through the granger-causality test. Then, an impulse response analysis was performed to examine how and how much the changes in apartment prices of one district effected the apartment prices of other districts. The results of the analysis are as follows. The central point of change in the prices of apartments in the Seoul Metropolitan Area was the south-eastern district, which included Kangnam-gu and Seocho-gu. It was found that the price change of this district effected the price changes in Koyang city, and the south-western district, which included Yang-chun gu and Dong-jak gu. The price changes of the south-western district effected Koyang, Koyang effected Uijung-bu, Inchon, and Suwon. Also, the price changes of the north-eastern district, north-western district, and Uijung-bu effected the price changes of Suwon, but of the 8 districts, Inchon and Suwon did not effect the apartment prices of other districts. As a result of the impulse response analysis, the price changes of the south-western district showed responses to the price changes of the south-eastern district after 1,2 months, the north-western district after 2-4 months, and Koyang after 1-3 months. The price changes of the south-western district affected the north-western district after 1-5 months, Inchon after 2-5 months, Koyang after 1-3 months, Suwon after 1-6 months, and Uijung-be after 2-4 months. The price changes of the north-eastern and north-western districts effected Inchon in 2, 3 months, and Suwon in 1,2 months. However, the price changes of apartments in the Inchon and Suwon districts did not affect the other districts. Koyang affected Inchon, Suwon and Uijung-bu after 1,2 months. When the results of the impulse-response analysis are combined, it can be seen that the price changes of apartments in certain areas of the Seoul Metropolitan Area affected the other districts after 1-5 months. After 10 years, a climax is reached, but responses are late in the areas which are far from the south-eastern district, and have low prices. Therefore, it can be said that the extent of effect is relatively expanded when the distance is close, and districts are of similar price ranges. This study can be noted for specifically analyzing the path and effect of the price changes of apartment prices around the Seoul Metropolitan Area district. However, this research is incomplete as it did not analyze and present a model for the specific factors regarding the price changes of apartments.

교육환경이 아파트가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울특별시를 중심으로

주현정 단국대학교 대학원 2013 국내석사

본 연구의 목적은 먼저 선행연구 결과, 특정구의 교육환경이 아파트 가격에 긍정적인 영향을 미치는 것을 드러났는데, 서울시 전체에도 교육환경이 아파트가격에 영향을 미치는지 여부를 알아보는 것이다. 두 번째 목적은 ‘교사 1인당 학생 수’와 아파트가격 사이에는 어떠한 상관성을 띄며, 어떻게 영향을 미치는지 알아보는 것이다. 기존연구와의 차이점은 크게 두 가지로 나뉜다. 첫째, 기존의 선행연구는 특정지역으로 공간적 범위를 한정한 반면, 본 연구는 서울시 전체 아파트가격을 대상으로 연구했다. 둘째는 기존 연구의 교육관련 변수에 ‘교사 1인당 학생 수’를 추가해서 아파트가격과의 관련성을 분석 하였다. 연구의 목적을 달성하기 위하여 문헌연구와 각종 언론매체를 종합하고, 사례연구를 통해 탐색적 연구를 실시하여 교육환경과 아파트가격의 관련성을 이해하고, 각각의 현황을 조사했다. 탐색적 연구를 바탕으로 종속변수인 서울시 아파트가격과 교육관련 변수, 주거환경변수를 정하여 데이터를 수집했다. 수집한 데이터를 이용하여 각 변수의 기술통계량을 분석한 후, 각각의 종속변수와 설명변수를 상관관계분석을 실시하여 각 변수간의 관련성을 살펴보았다. 그리고 마지막으로 교육환경이 아파트가격에 미치는 영향을 확인하기 위해서 주거환경변수를 통제변수로 두고 회귀분석을 이용하여 실증분석을 하였다. 현황분석 결과 사설학원 수의 경우, 사설학원 수가 가장 많은 자치구는 강남구, 송파구, 서초구, 양천구 순으로 나타나는데 이들이 아파트가격이 서울시의 평균이상인 것으로 분석되었다. 다음 일반고등학교의 4년제 대학진학률의 경우, 서울시 아파트가격 상위 5위까지 자치구의 4년제 대학진학률은 서울시 평균 4년제 대학진학률보다 모두 높은 것으로 드러났다. 세 번째, SKY진학률은 서울시 아파트가격 상위 5개구의 SKY진학률이 서울시 평균 SKY진학률보다 높은 것으로 분석되었다. 마지막으로 교사 1인당 학생 수의 경우, 아파트가격이 높은 곳의 교사 1인당 학생 수가 아파트가격이 낮은 곳보다 많은 것으로 드러났다. 현황분석을 바탕으로 실증분석 결과, 변수 간 상관계수가 높은 것으로 분석된 것은 아파트 ㎡당 매매가격과 SKY진학률, 교사 1인당 학생 수와 SKY진학률, 강남3구와 아파트 ㎡당 매매가격, 강남3구와 SKY진학률로 분석되었다. 회귀분석 결과 F값은 유의 한 것으로 나타났으며 설명력은 69%인 것으로 분석되었다. 또한 4가지 연구변수 모두 아파트 ㎡당 매매가격에 유의하게 영향을 미치는 것으로 나타났다. 표준화 계수를 기준으로 아파트 ㎡당 매매가격에 영향을 가장 많이 주는 교육환경변수는 SKY진학률, 사설학원 수, 4년제 대학진학률, 교사 1인당 학생 수 순으로 인 것으로 분석되었다. 본 연구는 현황분석으로 교육환경과 아파트가격 사이의 관련성을 살펴보았으며, 실증분석을 통해 교육환경이 서울시 아파트가격에 영향을 미치는지, 교사 1인당 학생 수가 서울시 아파트가격에 영향을 미치는지를 분석하였다는데 의의가 있다. 따라서 본 연구의 결과, 직접적으로 성과(output)를 보여줄 수 있는 SKY진학률 내지는 4년제 대학진학률을 높이기 위한 법․제도적인 방법을 마련해서 교육환경의 편차를 줄인다면 사회적, 계층적으로 양극화가 진행되고 있는 현재의 사회 분위기를 완화 시킬 수 있으며, 한국의 경제성장을 위협하는 요소인 사교육비를 안정화하는데 시사점을 제공할 수 있을 것으로 기대된다.