부동산 공시가격의 현실화 방안에 관한 연구

김영도 단국대학교 2006 국내박사

부동산 공시가격제도는 정부가 토지 및 주택의 가격을 공시하여 국민에게 부동산시장의 가격정보를 제공하고 각종 조세의 부과기준 등으로 활용하기 위해 도입한 제도이다. 정부는 1989년에 다원화되어 있던 지가체계를 공시지가제도로 일원화하였고, 2005년부터 단독주택가격과 공동주택가격을 공시대상에 포함하여 매년 공시하고 있다. 그러나 공시지가와 주택가격은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에서 규정하고 있는 '적정가격'과 괴리된 수준으로 공시되고 있다. 이와 같이 현실화되지 않은 현행 부동산 공시가격은 조세부과의 형평성 유지를 저해하는 요인으로 작용하고 있음은 물론 보상평가와 관련해서도 많은 민원을 야기시키고 있다. 본 연구는 부동산 공시가격의 합리적 운용 방안과 현실화를 저해하고 있는 요인들을 밝혀내어 정책에 반영함으로써 부동산 공시가격에 대한 대국민 신뢰도를 제고하고 조세정의를 구현함은 물론 정확한 부동산시장 정보를 국민에게 제공하는데 이바지함을 목적으로 한다. 부동산 공시지가의 현실화 수준에 대한 선행 분석 자료 검토와 감정평가사가 평가한 보상?경매평가선례를 활용하여 분석한 결과에 의하면 현행 공시지가 수준은 시장가치에 비해 상당히 낮은 수준이고, 행정구역?용도지역?이용상황별 현실화율은 공시가격 간에 큰 격차를 보이고 있다. 부동산 공시가격의 현실화를 저해하는 요인은 공시가격 조사?평가 업무를 직접 수행하고 있으며 부동산에 관한 전문적인 지식을 가진 감정평가사를 대상으로 설문조사한 결과 조세부담의 증가에 대한 우려와 제도 시행 초기의 낮은 현실화 수준 및 국민건강보험료의 증가가 가장 큰 요인으로 조사되었다. 본 연구를 통하여 분석한 부동산 공시가격의 현실화 방안을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 부동산 공시가격은 시장가치 수준으로 현실화하여야 한다. 대다수의 선진국들은 부동산 공시가격을 시장가치 수준으로 평가한 후 공시가격의 일정 비율로 과세표준을 결정하고 있다. 시장가치의 일정비율을 공시가격으로 공시하는 제도는 현행 법령을 위배하는 것이고, 행정구역?용도지역?이용상황별 현실화율 격차를 해소할 수 없으며, 조세부과의 형평성도 유지할 수 없다. 둘째, 부동산 공시가격의 현실화는 국민의 공감대를 형성하여 일시에 현실화하는 방안으로 추진해야 한다. 연차적?점진적으로 현실화를 추진하는 방안은 과거에도 수차례 시도되었지만 부동산가격이 계속 변동되고 현실화율이 용도지역 및 이용상황별로 현격한 차이를 보일 경우 직면하게 될 조세저항에 대한 우려로 이를 달성할 수 없었다. 셋째, 부동산 공시가격의 현실화를 위해서는 표준지 및 표준주택 수를 확대하여야 하고, 개별공시지가 및 개별주택가격의 산정 도구가 되는 토지?주택가격비준표의 정밀도를 보완해야 한다. 현행 표준지 및 표준주택 수로는 다양한 용도와 가격수준을 반영하는 적정한 부동산가격의 산정이 곤란하고, 현행 비준표만으로는 부동산 자체에 내재하는 복잡한 가격형성요인을 모두 반영할 수 없기 때문이다. 넷째, 부동산 공시가격의 현실화를 위한 관련법령의 개정 사항으로는 재산세 및 종합부동산세의 과표 적용비율을 공시가격의 일정 비율로 하도록 제도 개선하고, 그에 따라 세율을 조정하도록 개정하여야 한다. 부동산 공시가격의 평가?산정 오차에 대한 안전성 및 평가시점과 조세부과 시점 간의 가격 변동에 유연하게 대처하기 위해 대부분의 선진국들은 공시가격에 일정 적용비율을 적용하여 과표를 산정하고 있다. 그러나 우리나라는 점진적으로 공시가격 자체를 과표로 활용하도록 법정하고 있다. 또한 상속세 및 증여세는 상속 및 증여의 실체가 실제 거래된 사실이 아닌 단순한 의사표시에 의해 재산권을 취득하는 것이기 때문에 외국과 같이 공시가격에 과표 적용비율을 곱하여 과표를 산정하도록 법률을 개정하여야 하며, 그에 따라 세율을 조정하여야 한다. 양도소득세는 2006년부터 실거래가격신고제가 도입되어 실거래가격에 의해 양도가액을 산출하나 취득가격을 확인할 수 없는 경우 공시가격을 활용한 환산취득가액을 사용하도록 규정하고 있다. 따라서 공시가격의 현실화로 인해 양도차익이 급격히 증가하지 않도록 일본의 고정자산세에서 적용하는 부담조정률과 같은 보정장치를 마련해야 할 것이다. 국민건강보험료는 공시가격의 현실화로 인해 부담이 급증할 수밖에 없는데 이에 대한 조정장치도 보완되어야 할 것이다. 부동산 공시가격의 현실화를 위해서는 공시지가의 현실화율 분석 외에 주택가격의 현실화율에 대해서도 분석하여야 한다. 그러나 부동산 공시가격 중 단독주택가격 및 공동주택가격 공시제도가 시행된 지 2년 밖에 되지 않았고, 주택은 다양한 구조와 외부에서 파악할 수 없는 내부 설비 수준에 따라 거래가격의 편차가 크며, 임장활동(臨場活動) 없이 객관적인 주택가격의 현실화 수준을 파악하기가 곤란하여 공시지가를 중심으로 연구를 수행할 수밖에 없었다. 본 연구를 바탕으로 계속 연구할 과제는 공시가격 결정 시 용도지역 및 이용상황별로 적정가격을 판단하기 위한 적정가격의 결정 범위에 관한 연구이다. 이는 현실적인 부동산시장에서 매도자와 매수자 간의 가격 협상 폭에 대한 행태를 분석 가능하게 하고, 용도지역별?이용상황별 부동산시장의 존재 영역 범위를 제시할 수 있을 것이다. The purpose of this research is to review the reasons for the differences between officially announced real estate price and market price, and to find better ways to narrow the gap by readjusting officially announced real estate price. After 1989, the central government integrated diverse systems of land price into an officially announced land price system in order to readjust differences in market land prices. Although the 'Official Announcement of Real Estate Price and Appraisal Act' was legislated in 2005, there still exists a huge gap between officially announced real estate price and market price due to the lack of readjustment implementation. This situation creates several problems such as unfair imposition of property taxes, unreasonable compensation for the public acquisition of private property, and unjustified charge of health insurance fee. After reviewing the related literature, the research analyzed the data collected from the previous compensation and auction appraisal cases to identify current discrepancy between officially announced land price and market price. Questionnaire survey was conducted to find out the factors affecting the readjustment of officially announced real estate price to the market price. Based on the data collected from the 110 certified appraisers, the research found that the main reason for the difficulty of readjustment of real estate prices were potential increase in tax burden and health insurance fee as well as the low level of initial real estate price announced by the government. Major findings and suggestions of this research are as follows: First, the central government should take policy measures to readjust the officially announced real estate price to market value and to abolish the differences in real estate prices according to the classifications of real property. The fixed percentage of assessed value of real property should be used as tax base. Second, the process of readjustment of officially announced real estate price to market value should be done at the same time. The incremental readjustment of real estate price was attempted but failed because of rapid increase in the price of land and house as well as the lack of consensus among people. Third, the number of standard houses and parcels of land need to be expanded to reflect more reasonable and acceptable value of real estate in the market. In order to get more accurate information on real estate market price, it is necessary for government and appraisers to supplement the existing list of standard houses and parcels of land with the expanded lists. Fourth, it is imperative to revise the current legislation related to readjustment of officially announced real estate price. The current legislation does not guarantee that property tax will be levied by the fixed rate of officially announced real estate price. As the cases in this research showed, most foreign countries levy property taxes based on the fixed rate of real estate market price to deal with the problems of assessment errors and price fluctuations. The new readjustment legislation should consider how to prevent drastic changes in tax burden and health insurance fee. Even though this research accomplished the proposed goals, there still remains some room for further study on this subject. Further research needs to focus on finding objective rate of readjustment and determining the range of reasonable price differences according to the classification of land and houses.

不動産 開發事業의 리스크 管理方案에 관한 硏究

김진희 한양대학교 공공정책대학원 2013 국내석사

부동산 개발사업을 시행하기 위해서는 개발에 따르는 리스크를 분석해야만 한다. 이를 위해서 부동산 개발사업의 개념과 정의, 특성, 등을 알아보고 부동산 시장의 특성을 파악하는 일이 중요할 것이다. 본 연구는 不動産 開發事業의 추진과정에서 발생하는 리스크 인자를 식별하여 리스크를 低減시키고 개발사업에 참여하는 사업주체간의 업무분담 및 역할 개선을 통하여 안정적인 사업추진이 이루어질 수 있도록 함으로써 적극적으로 리스크의 효율적인 管理方案에 관하여 연구하였다. 부동산개발사업의 시장변화에서 보듯이 개발사업은 갈수록 대형화, 복합화, 다양화 되어가고 개발시장의 참여 주체들도 시행사 중심에서 다양한 주체들로 참여가 확대 될 뿐 아니라 해외자본의 참여도 늘어나고 있다. 또한, 부동산 개발시장 규모의 팽창은 이제 체계적인 관리방안을 모색하고 찾아야 하는 과제를 안게 되었다. 더구나 최근에 경기침체에 따른 부동산경기의 동반침체는 이러한 질적 대안의 필요성을 한층 더 요구하고 있다. 이러한 관점에서 부동산 개발사업의 일반적 이론을 고찰해 보고 문제점을 조사해 보았으며 적절한 해결방안을 생각해 보았다. 부동산 개발사업 관리상의 問題點은 사업성 분석에 따른 심의문제와 자금조달의 어려움, 법률 환경의 변화와 소송의 문제, 기타 주요 리스크 요인 등으로 분류하였고 부동산 개발사업의 주체별 문제점은 현장 실무와 이론적 완성도를 높일 수 있는 프로젝트사업주의 전문인력 부족과 재무 및 시공능력 부족으로 인한 건설회사의 시공중단, 프로젝트사업주에 대한 과도한 채권확보 및 시공사에 대한 보증요구 과정에서 사업주체간 리스크 분담의 불균형에서 오는 금융기관의 문제점, 정책적, 제도적으로 항상 선제 대응하지 못하는 정부의 문제점 등을 문제점으로 볼 수 있었다. 연구 결과 문제점에 대한 改善方案은 크게 단계별 리스크 관리의 개선방안과 부동산 개발사업 주체별 관리의 개선방안으로 나누어 도출할 수 있었다. 전자의 개선방안은 개발 전 단계, 개발 준비 단계, 개발 단계, 개발 후 단계로 구분하여 각 단계별 문제점에 대한 세부적인 실무적 관리방안을 제시하였다. 후자의 개선방안은 본 논문의 리스크 관리방안에 대한 본 논자의 주관적 주장을 목적하였다. 첫째, 프로젝트사업주의 시스템적 리스크 관리의 hedge가 필요하다. 각 주체 간 이해를 조정하고 사업을 리드하기 위해서는 專門 人力의 지속적인 양성과 법률적 보완, 현금흐름의 투명성, 분양자의 요구를 정확히 파악하여 보다 선진적인 시스템의 연구와 노력이 선행 될 때 성공적인 프로젝트 사업주의 개선방안이라고 생각한다. 둘째, 建設會社의 개선방안은 사업초기 단계부터 시행사와 철저한 사업성 분석을 통하여 서로 리스크를 전가하려만 하지 말고 리스크를 공유하여 진정한 리스크의 축소와 PF 등의 자금 조달 시 건설회사의 지급보증이나 연대보증 등을 통해 과도한 리스크 부담으로 위축하게 만들지 말고 각 주체가 객관적 시각으로 사업성을 분석해야 리스크의 위험을 회피 할 수 있는 방안 이라 할 수 있을 것이다. 셋째, 金融機關은 당초 PF의 의미와는 다른 담보대출형태로 과도한 채권확보를 통하여 다른 주체에게 리스크를 과도하게 전가 시킴으로 전체 부동산 개발사업을 크게 위축시켜 사업을 힘들게 한다. 이러한 실천적 방안으로 메자닌론 같은 대안이 모색되고 있으며 역할이 매우 큰 금융기관의 합리적 리스크 분담을 통해 개선방안을 찾아야 한다고 생각 한다. 넷째, 결국 모든 부동산 개발사업은 사람이 절대 主體이다. 일련의 매니지먼트 활동을 통해 전문 인력을 통한 시스템적 관리가 더욱 필요하다. 전문 인력은 부동산개발사업의 규모나 위험성을 감안해 볼 때 매우 중요한 필수 요소라 생각한다.

베이비붐세대 隱退가 不動産 市場에 미치는 影響에 관한 硏究 : 서울. 京畿. 仁川 地域을 중심으로

서동욱 한양대학교 공공정책대학원 2013 국내석사

國 文 要 約 한국의 베이비붐세대는 한국전쟁 이후 출산율이 급증한 시점인 1955년부터 산아제한정책의 도입으로 출산율이 둔화되는 시점인 1963년까지 출생한 세대를 말한다. 2011년 기준 주민등록상 약 7,345,245명으로 전체 인구의 14.6%에 해당한다. 한국전쟁 이후 유년기에 절대 빈곤의 시대를 겪으면서 성장했던 이들은 우리나라 경제 성장에 큰 기여를 하였으며, 다양한 사회문화적 변화를 겪은 세대이기도 하다. 2010년부터 베이비붐세대의 은퇴가 본격화됨에 따라 이들의 은퇴가 국가경제 및 사회 전반에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 베이비붐세대의 평균 자산은 41,611만원이며 이 중 금융자산의 비율은 23.2%로 노후준비를 충분히 하지 못한 이들이 노후생활자금 마련을 위해 부동산을 매도할 경우 부동산시장에 큰 충격을 줄 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 실제 베이비붐세대는 그들의 수적 우위를 바탕으로 성장주기에 따라 부동산시장에 많은 영향을 끼쳤다. 1980년대에는 사회 초년생으로서 다세대·다가구주택 등의 새로운 주택유형을 도입시켰고, 1990년대에는 주택시장에 본격적으로 진입하여 주택 200만호 공급 정책을 만들어냈다. 베이비붐세대가 중장년층이 된 2000년대에는 주택가격 상승과 중대형 가격 상승을 이끌기도 했다. 이들은 부모봉양과 자녀부양을 함께 책임져야 하는 낀 세대로서 부담감을 가지고 있으며 노후에 대한 준비를 공적연금 등에 의존하고 있는 것으로 조사되었다. 그러나 공적연금의 소득 대체율이 높지 않고 재정건전성이 악화되어 실제 노후자금으로 충분하지 않은 상황이다. 주택시장 침체의 여파로 주택가격이 하락하고 있어 보유 주택을 통한 주택연금도 한계가 있는 실정이다. 부족한 노후생활자금 마련을 위해 베이비붐세대는 은퇴 후에도 재취업을 할 수 밖에 없는 현실에 직면해 있다. 이러한 베이비붐세대가 은퇴 후 부동산 시장에 영향을 미칠 영향에 대해 연구하기 위해 설문조사를 3년간 실시하였으며 설문 결과 다음과 같은 영향 요인들을 도출하였다. 은퇴 후 투자수단으로서 부동산이 유망하다고 생각하고 있으며 부동산 중에서는 수익형 부동산이 최고라고 생각하고 있다. 또한 수익형 부동산 중에서는 상가가 가장 유망한 투자자산으로 인식한다. 은퇴 후 주택구입 시 선호하는 주거지역은 교통보다는 쾌적하고 편의시설이 양호한 지역을 원하고 있으며 향후 부동산 가격은 안정수준의 보합세를 보일 것으로 예상하여 부동산에 대한 호감이 있음을 알 수 있다. 베이비부머들은 현재 거주 주택에 계속 거주하기를 희망하고 있으며 강남지역의 베이비부머들은 강남지역을 다른 지역 거주자에 비해 높은 비율로 선호하고 있음을 알 수 있다. 강북지역의 베이비부머는 한강변 개발지역을 가장 투자가치가 높은 지역으로 인식하고 있으며 서울지역의 베이비부머는 아파트를 은퇴 후 거주공간으로 선호하였다. 경기지역 베이비부머는 지방전원주택을 은퇴 후 선호하는 주거지역으로 꼽았다. 대형주택에 살고 있는 거주자는 기존 거주지를 선호하며 소형주택에 살고 있는 베이비부머의 경우 타 지역으로 이주를 생각하고 있다. 베이비붐세대가 은퇴를 시작했지만 아직 노후준비를 충분히 하지 못한 관계로 현 거주지에 계속 거주할 것으로 예상되어 매도물량 증가에 따른 부동산시장 폭락 가능성은 많지 않아 보이며, 부족한 노후자금을 보충해 줄 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 늘어날 것으로 예상된다.

不動産開發의 事業性 評價制度 改善方案에 관한 硏究

車周天 한양대학교 2014 국내석사

부동산개발사업은 우리나라 경제 성장에 있어 중요한 역할을 차지하고 있으며, 고용 및 서민생활과도 밀접한 관련이 있다. 부동산개발사업은 2000년대 들어 부동산경기 활성화에 따른 PF사업이 크게 증가하면서부터 시행사(개발업체)는 부동산경기 호황 속에 사업자금을 조달하는 수단으로 부동산 PF를 활용하였고, 시공사(건설업체)는 지급보증을 통한 공사수주로 물량을 확보하였다. 하지만 2000년대 후반부터 세계 금융위기 등으로 상당수의 개발사업이 정상적으로 추진되지 못하면서 PF대출 상환이 정상적으로 이루어지지 않아 개발사업이 중단 되거나, 지연되면서 지급보증을 한 시공사가 경영상 어려움을 겪고 있으며, 이로 인한 유동성 부족 등으로 워크아웃이나 기업회생을 신청한 시공업체수의 증가로 아파트를 분양받은 계약자들이 정신적 고통과 금전적 손실이 발생하고, 금융기관도 부실채권 증가로 인해 재무건성이 악화되고 있다. 이에 따라 무분별한 부동산개발사업을 억제하기 위한 신뢰성 높은 사업성 평가 시스템 구축이 필요하고, 또한 객관적인 사업성 평가를 위한 공신력과 전문성을 가진 전문평가기관 설립의 필요성이 제기되고 있다. 이에 본 논문은 현행 부동산개발사업의 현황과 사업성 평가제도 및 사업수행능력 평가제도의 운영 실태와 국외의 부동산개발사업 평가제도와 평가기준을 분석하고, 우리에게 주는 정책적 시사점과 문제점들을 도출하여 이를 개선할 수 있는 부동산개발사업의 사업성 평가제도에 대한 개선 방안을 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 독립된 사업성평가 전문기관 도입으로 현행 평가기관의 전문성 부족을 해결하는 방안이다. 하지만 새로운 사업성평가 전문기관 설립에 따른 추가적인 비용과 시간이 소요되므로 사업성평가 관련 전문지식과 인력을 보유하고 있는 기존 공적기관을 최대한 활용하는 방안을 적극 검토할 필요가 있다. 둘째, 평가기관이 의뢰자인 개발업자의 의사에 치우쳐 평가결과가 왜곡되지 않도록 평가수수료를 평가기관과 평가 의뢰자가 직접 주고받지 못하도록 에스크로우제도를 도입하는 것이다. 셋째, 정부가 평가 제도를 전반적으로 관리하고 사업성평가 전문기관인 공적기관이 평가제도의 주된 역할을 맡는 것이다. 공적기관은 기존의 사업성 평가항목 및 평가기준을 보완하여 표준화하고 평가기준, 평가지표, 평가절차 등을 민간평가기관에 제공 및 교육을 강화함으로서 일관성이 결여된 사업성평가 결과에 대한 통일성을 유지할 수 있는 방안이 될 수 있을 것이다. 넷째, 참여주체별로 사업성을 바라보는 시각과 관점이 다르다는 근본적인 특성을 고려하여 평가제도의 신뢰성 확보, 평가기준의 객관성 유지, 평가결과의 활용성 제고 등을 위하여 사업성 평가결과를 공시하는 방법이다. 이를 통해 정보를 공유함으로써 개발사업 참여주체가 개발사업의 사업성 및 사업수행 능력 등을 고려하여 사업 참여에 대한 판단 여부를 선택할 있을 것이다. 다섯째, 정부가 부동산개발 시장과 개발사업 평가시장에 적용될 수 있는 객관적이고 신뢰할 수 있는 투명한 규칙과 기준을 제정하는 것이다. 또한 사업성 평가제도가 평가결과를 믿고 이용한 사업 참여자들에게 중대한 영향을 미칠 수 있는 만큼 부동산개발사업은 사업성 평가를 의무적으로 도입하는 방안도 고려해 볼 수 있다. 여섯째, 민간기관에서 평가한 사업성 평가결과를 전문지식과 인력을 보유한 공적기관에서 사업성을 검증하도록 하는 방안이다. 정부는 공적기관의 관리 및 평가제도의 전반적인 관리 감독을 통하여 민간기관의 왜곡된 평가 결과를 방지하고, 부동산개발회사의 무분별할 개발사업도 막을 수 있을 것이다. 이 논문은 부동산시장의 안정을 위하여 민간 부동산개발사업의 역할이 중요하게 인식되고 있어 부동산개발사업의 구조적 개선 방안으로 사업타당성 분석에 대한 능력을 제고하고 사업성 평가 제도를 정착시켜야 한다는 시대적 필요성을 감안하여 부동산개발사업의 사업성 평가제도 개선으로 개발역량이 부족한 개발업자의 난립을 막고, 사업성이 낮은 부동산개발사업 추진을 막아 PF 부실에 따른 시공사와 금융기관의 경영악화를 방지할 수 있는 방안이 될 것으로 기대한다.

VAR 모형을 활용한 부동산펀드와 공모상장리츠의 수익률 비교에 관한 실증연구

김병직 건국대학교 부동산대학원 2020 국내석사

REITs(Real Estate Investment Trusts) are collective investment institutions that collect funds from investors to invest in real estate or real estate related equity and redistribute the profits generated from it. Recently, with the successful launch of listed REITs such as Shinhan Alpha REIT and Lotte REIT, investors' perception of indirect real estate investment has changed considerably and positively. Real estate investment can be divided into direct investment and indirect investment. Indirect investment is a method in which investors manage funds through the company, such as real estate funds or listed REITs. This study presented the advantages of indirect investment in previous studies, along with the theory of indirect investment, portfolio theory, and average variation model, which are three preference theories of real estate funds. These models allow investors and REITs managers to diversify risk and own products by combining a variety of assets to suit their investment propensity and purpose. However, preference theory of listed REITs has few prior studies, and this study borrows psychological supportive concepts of investment in human behavioral sociology, social psychology, and business administration. The first concept of psychological support is persistence. Real estate fund products are automatically dismantled as their assets are sold over time. However, listed REITs, like regular companies, are intended for permanence, so they can naturally take the form of multiple buildings per a REITs. In other words, REITs are able to make continuous and stable circulation investment through paid-in capital increase based on trust and commitment. The second psychological support effect is liquidity (or easiness). Liquidity has a strong advantage of diversifying risk, as investors can easily cash. The two psychological support theories presented in this study can be intuitively understood from TAM(Technology Acceptance Model) and Keynes' theory of liquidity preference. This study collected data from six listed REITs, along with daily stock price data for several years for 20 real estate fund products handled by seven domestic management companies. This study defined five independent variables such as the number of subscription applicants, the ratio of institutional investors, the expiration status of the product, the experience of paid-in capital increase, and the situation of multiple assets. In addition, this study defined exogenous variables as total assets, current assets, debt ratio, and KOSPI index as control variables. However, the return on equity(ROE) is omitted from the variable because it has similarity to the dependent variable and may cause endogenous problems of causality. This study assumed three hypotheses. Hypothesis 1 indicates that direct and indirect investments in real estate have different effects on the rate of return. In this study, Hypothesis 2 was defined as follows. When comparing listed REITs and real estate funds, it was assumed that the effect of the two product groups on the returns was different. This study divided the third hypothesis into two. H3a shows that the effect of real estate funds and listed REITs on the rate of return varies depending on the period of product life. For H3b, real estate funds and listed REITs have different impacts on the rate of return depending on the turnover of products. For statistical testing of all four hypotheses, this study used time series analysis and covariance analysis. the results are as follow. First, this study qualitatively proved that indirect investment has a positive effect in terms of profit compared to direct investment. Second, this study proved that the effect on the rate of return of listed REITs through the time series analysis of the VAR model has a more positive effect than the effect of the real estate fund. Third, this study proved that the difference in the operation method by product group does not have a significant effect on the return rate in the early stages, whereas the effect of the two product groups on the return rate differs in the latter period due to the effect of the adjusted stock price. In addition, the product group existing in the section with high turnover, such as listed REITs, showed that the change in profit was relatively significant. As a result, this study found that listed REITs with high turnover (or high liquidity) had higher returns than real estate funds. This study not only revealed that the third hypothesis using covariance analysis could be a stronger evidence for the second hypothesis through time series analysis, but also revealed that the cause was in the persistence and liquidity of listed REITs. This is a sufficient requirement to satisfy both the practical implications and academic contributions of this study. 리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts)란 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 또는 부동산 관련 지분(Equity)에 투자하고 여기에서 발생한 수익을 다시 투자자에게 배당하는 집합투자기구이다. 최근 신한알파리츠, 롯데리츠 등 공모상장리츠가 성공적으로 런칭하면서 부동산 간접투자에 대한 투자자의 인식이 상당히 긍정적이고 적극적으로 바뀌었다. 부동산 투자의 방식은 크게 직접투자와 간접투자로 구분할 수 있는데 간접투자란 부동산펀드나 리츠와 같이 투자자가 투자회사를 통해 투자금을 운용, 관리하도록 하는 투자방식이다. 선행연구에서 간접투자의 장점과 함께 부동산펀드 선호 이론을 세 가지 제시하였으며 이는 간접투자 이론, 포트폴리오 이론, 그리고 평균분산모형 이론으로 정리할 수 있다. 이들 모형을 통해 위험을 분산시키고 자신의 투자 성향과 투자목적과 맞는 다양한 자산을 결합하여 소유할 수 있다. 이와 반대로 리츠 선호 이론은 사실상 선행 연구가 거의 없어 본 연구에서 심리학, 사회학, 경영학적 관점에서의 심리적 지지이론을 차용하였다. 첫 번째 지지개념은 영속성으로서 부동산 펀드는 그 투자 자산이 소멸되면 자동적으로 해체될 수밖에 없는 구조이지만 공모상장리츠의 경우는 일반 회사와 마찬가지로 영속기업을 목적으로 하여 자연스럽게 1리츠 多物의 형태를 지닐 수 있다. 즉, 신뢰와 몰입에 기반을 둔 체계가 구축되어 있어 유상증자를 통해 지속적이고 안정적인 순환투자가 가능할 수 있다. 두 번째 심리적 지지효과로 정의한 개념은 유동성(또는 용이성)으로서 현금화로 인한 위험 헤지 차원에서 강한 장점을 가진다. 이러한 두 가지 심리적 지지이론은 기술수용모델과 케인즈의 유동성선호설을 통해 직관적으로 이해할 수 있다. 본 연구의 방법론적 접근을 위해 실증적 데이터를 취합하였다. 부동산펀드는 국내 7개 운용사에서 취급하는 20개 부동산펀드 상품에 대한 수년간에 걸친 일별 주가 자료를 확보하였으며 6개의 공모상장리츠 자료를 취합하였다. 각 상품의 독립변수로는 공모 시 청약인 수, 기관투자자 비율, 만기 유무, 유상증자 여부, 복수자산 여부를 정의하였고 이와 인과관계를 갖는 종속변수는 상품의 수익률로 정의하였다. 더불어 외생변수인 펀드운용사와 리츠AMC의 자산총액, 유동자산, 부채비율, KOSPI 지수를 통제변수로 정의하였다. 다만 자기자본수익률은 종속변수와 유사성이 높은 변수이므로 인과관계의 내생성 문제를 야기할 수 있어 변수를 생략하였다. 각 가설에 대한 정의는 첫째, 부동산투자에 있어서 직접투자와 간접투자는 수익률에 미치는 영향이 각기 다르게 나타난다는 것(H1)과 둘째, 공모상장리츠는 부동산펀드의 방식과 비교하여 수익률에 미치는 영향이 각기 다르게 나타난다는 것(H2), 마지막으로 부동산펀드와 공모상장리츠는 상품 수명의 시기별 구분에 따라 수익률에 미치는 영향이 각기 다르게 나타난다는 가설(H3a)과 부동산펀드와 공모상장리츠는 상품의 회전율 구분에 따라 수익률에 미치는 영향이 각기 다르게 나타난다는 가설(H3b)로 구분하여 설정하였다. 이들 가설에 대한 통계적 검정을 위해 시계열 분석과 공분산 분석을 사용하였고 그 결과로 간접투자 방식이 직접투자 방식에 비하여 수익률 면에서 긍정적인 효과를 나타내고 있음을 탐색적으로 입증하였으며 VAR 모형과 시계열분석을 통해 공모상장리츠의 수익률에 대한 영향이 더 긍정적이라는 것을 검정하였다. 마지막으로 시기별로 구분하여 초기에는 상품별 운용 방식의 차이가 수익률에 유의한 영향을 미치지 못하나 후기로 갈수록 부동산펀드와 공모상장리츠의 운용 방식 차이로 인하여 수익률에 미치는 영향에 유의한 변화가 생기는 것을 확인하였다. 더불어 유동성이 낮은 성격의 상품에 대한 수익률의 영향은 통계적으로 유의한 수준이 아니나 공모상장리츠와 같이 회전율이 높은 구간에 존재하는 상품군의 경우는 이들이 일으키는 차이에 따른 수익률은 변화가 상대적으로 유의한 것으로 나타났다. 결과적으로 회전율이 높은(유동성이 높은) 공모상장리츠의 경우 부동산펀드에 비하여 수익률이 상대적으로 높게 나타남을 알 수 있다. 본 연구는 세 번째 가설과 이에 대한 공분산분석을 통한 가설 검정이 앞서 시계열 분석을 통한 두 번째 가설을 더욱 강하게 뒷받침해주는 증거가 될 수 있음과 동시에 그 원인이 공모상장리츠의 영속성과 유동성에 있음을 밝혀내 실무적으로뿐만 아니라 학문적으로도 기여한 바가 크다.

부동산 경매 낙찰가격에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 : 서울시 아파트를 중심으로

최덕진 단국대학교 2008 국내석사

최근 우리나라에서 부동산 경매가 투자의 한 방안으로 자리 잡으면서 일반인들이 경매에 대거 참여하고 있다. 그러나 일반인들은 부동산 경매 전문가에 비해 물건분석, 권리분석, 시장동향 파악 등에서 경험이나 능력이 부족하다. 또한, 사설교육기관에서는 낙찰 위주의 교육을 하고 있어 사전 지식과 경험이 부족한 입찰자들이 낭패를 보는 경우가 종종 나타나고 있다. 이에 본 연구는 부동산 경매에 일반인들이 입찰할 경우 입찰가격 결정에 합리적인 판단을 내릴 수 있는 합리적 근거를 제시하고자 낙찰가에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 기존 문헌조사를 통해 낙찰가율과 경매특성 요인들 간의 상관관계분석을 통해 영향요인이 낙찰가에 어떤 영향을 미치는지 조사하였고, 경매에 참여한 경험이 있거나 경매에 관심이 있는 집단을 대상으로 설문조사를 하여 실제 경매에 참여하는 입찰자들이 고려하는 영향요인 등을 파악하였다. 상관관계분석을 위해 낙찰가율, 유찰횟수, 응찰자수, 인수대상 권리유무, 선순위 임차인 등을 선정하여 분석하였다. 이밖에도 낙찰가율에 영향을 미치는 변수로 서울아파트 거래현황, 주택담보대출 중 신규 취급기준금리, 미분양 아파트현황, 국내은행의 대출행태지수, 주택담보대출 자료를 수집하여 분석하였다. 상관관계분석 및 설문조사를 통한 경매 낙찰가 영향요인 분석결과는 다음과 같이 도출되었다. 첫째, 상관관계분석 결과 응찰자수, 서울아파트 거래현황, 국내은행의 가계주택대출행태지수는 낙찰가율과 양(+)의 관계에 있고 유찰횟수, 인수대상 권리유무, 선순위 임차인, 주택담보대출 중 신규 취급기준금리, 미분양 아파트현황, 주택담보대출은 낙찰가율과 음(-)의 관계에 있는 것으로 파악되었다. 둘째, 설문조사결과에서도 낙찰가격 영향요인이 입찰자 및 경락자에게 중요한 기준으로 적용되고 있음을 파악하였다. 선순위 임차인과 인수대상권리가 존재하는 경우라도 수익과 관련해서 경매 입찰자들이 적극적으로 경매시장에 참여하는 것으로 나타났고, 주택담보대출 강화는 낙찰 후에 경락자의 잔금 마련을 어렵게 하여, 경락물건 매도 시 제3의 매수인에게도 잔금 마련을 어렵게 해 부동산 경매 낙찰가격에 영향을 미치는 것으로 조사되었다. 또한 투자 목적으로 경매에 참여하는 대부분의 경락자들은 매매차익을 고려하기 때문에 서울아파트 실거래가 거래현황이 부동산 경매 낙찰가격에 영향을 미치는 것으로 조사되었다. 그리고 미분양아파트의 현황으로 인해 부동산 경매 낙찰가격이 영향을 받는 것으로 조사되었으며, 금리는 주택담보대출 강화 조치와 더불어 경락자들에게 매우 큰 영향요인으로 파악되었다. 위와 같은 요인들에 의해 부동산 경매의 낙찰가는 영향을 받는 것으로 조사되었다. 이를 참고하여 일반인들이 부동산 경매에 입찰할 경우, 합리적인 의사결정을 내리는 데 도움이 되었으면 한다. Recently, real estate auction is considered as one of the effective investment means due to the changes in real estate auction market circumstances. A growing number of people tend to participate in real estate auctions without proper knowledge and experience. As a result, some of the bidders often experience financial losses in return for their investment. Private institutes for auction education are providing necessary information on auction items, real estate rights, trends in real estate market, and several factors affecting bid prices. However, there exists a few systematic research on the factors affecting bid prices in real estate auction. Therefore, this study aims to investigate what factors affect the changes in bid prices for real estate auction. The outcome of the analysis can help the participants make reasonable judgment in a real estate auction process. A literature review and correlation analyses between the successful bid rate and the characteristics of the auction were conducted to examine the factors that affect bid prices. In addition, a questionnaire survey was also carried out to investigate what factors might have influenced on the decisions of participants and would be participants in real estate auctions. The results of correlation analysis indicate that the successful bid rate, the number of auction failure, the number of bidders, the existence and non-existence of prior tenants, and the right to object to be taken over are important factors that affect bid prices in real estate auctions. The correlation analyses and the survey results can be summarized as follows. First, the number of bidders, the conditions of apartment market in Seoul, and the lending behavior index of domestic banks were found to have positive relationships with the highest bid rate. On the contrary, the number of auction failure, the existence and non-existence of prior tenants and the right to object to be taken over, interest rate of new loan among mortgage loans, the stock of unsold apartments, and the amount of mortgage loan resources were found to have negative relationships with the successful bid rate. Second, the results of the survey indicate that bidders consider the factors affecting the highest bid price in real estate auction as important indicators for decision to participate in auction process. Even when prior tenant and the right to object to be taken over exist, bidders tend to participate aggressively to make profits. In addition, the government policy restricting mortgage loans influenced the highest bid price of an real estate auction item by making it difficult for the successful bidder to pay the rest of the payment for the auction item. The restriction of real estate loans also makes it difficult for a third party purchaser to pay for the item when the successful bidder want to sell the auction item. In addition, the stock of unsold apartment in an area has an effect on the highest bid price in real estate auction. Interest rates as well as restriction on mortgage loans were considered to be influential factors on the highest bid price. The findings of this research can promote real estate auction business in our society by providing necessary information for the real estate auction participants to make reasonable decisions. Although the study employed various research methods such as correlation analysis and questionnaire survey, the conclusion drawn from the limited sample should be interpreted with caution.

부동산경매시장에서 낙찰가에 영향을 미치는 요인들에 관한 연구 : 서울시 아파트를 중심으로

이진홍 건국대학교 대학원 2010 국내석사

국내외의 지속적인 경제침체와 경제 성장둔화 등이 지속됨에 따라 가계에 타격을 주면서 경매물건이 급격히 증가하였고, 2002년 7월 1일부터 새로 시행된 민사집행법의 제정으로 그동안의 불합리한 부분이 개정되면서 그동안 전문적인 분야라고만 생각되었던 경매가 일반인들에게 각광받기 시작했다. 하지만 여전히 경매부동산의 특성상 법률적인 측면이 강하고 부동산 경매 정보 제공 사이트들이 자세한 정보를 제공하지만 자료가 명확하지 않고 체계적이지 않아 과학적인 지침을 제공하지는 못하는 실정이다. 이에 본 연구에서는 낙찰가격은 지역적(지역)상황과 물리적(건물)상황, 내부적(경매)상황, 외부적(경제적)상황에 영향을 받을 것이라는 가정을 전제로 연구를 시작하였다. 연구대상지역은 서울시의 법원을 기준으로 서울중앙지법 7개구로 하였고 기간은 2008년 8월부터 2009년 7월까지 1년간으로 하였다. 연구대상은 경매자료를 기초자료로 경매빈도가 가장 높은 경매 아파트의 낙찰가격에 미치는 요인들을 분석하고자 한다. 연구방법으로는 특성가격모형을 설정한 후 특성가격함수(Hedonic price Function)를 이용하여 실증분석 하였다. 그 결과 설명력이 높고 변수들의 계수 값이 안정적인 모형을 찾을 수 있었다. 분석결과를 보면 방수, 응찰자수, 소비자물가는 낙찰가에 양(+)의 영향을 주고 있으며 경매소요기간, 진행차수는 낙찰가에 음(-)의 영향을 주고 있다는 것을 알 수 있다. 또한 지역적으로는 서초를 기준으로 강남을 제외한 관악, 동작, 성북, 종로, 중구는 낙찰가에 음(-)의 영향을 주는 것으로 나타났다. Auction items have increased dramatically with household burdens as global ongoing recession and slower economic growth have been lasted, since newly Civil Execution regulation enforcement in July 1st, 2002 real estimate auction has become familiar to public while improving irrational system. This study is based on the assumption that the bidding price would be affected by local and physical(building) condition, internal(auction) and external(economy) condition. The study covers seven districts from each Seoul central court from August 2008 to July 2009. Especially, this study tends to focus on the determinant factors to bidding price for apartments in Seoul, which have highly frequent auction tendency. Using Hedonic price function after characteristic price modeling, determinant factors are analysed practically and conseqeuntly this study could achieve stable and adequate factor model. From the results, number of rooms, bidders and consumer prices influence positive effects, while auction time, order progress influence negative effects. As well as that, districts of Gwanak, Dongjak, Seongbuk, Jongro, Joonggu influence negative effects besides Gangnam from basis of Seocho.

부동산경매의 낙찰결정요인에 관한 연구

조별환 건국대학교 대학원 2011 국내석사

1997년 IMF이후 총 경매건수는 10만 건이 넘으며, 부동산 경매의 시장규모는 10조가 넘는다. 또한 2011년 1분기 현재 은행의 부실채권 비율이 전 분기 대비 약 1조가 증가하는 추세이다. 지속적인 경기침체와 국내외 각종경제지표들의 악화가 가계에 타격을 주면서 경매물건이 급증하고 있는 것이다. 부동산경매 시장은 부동산매매 시장의 한 분야로서 중요한 위치에 있으며, 2002년 7월 1일부터 시행된 민사집행법의 제정으로 경매가 일반인들에게 비교적 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 투자수단으로 주목 받게 되었다. 그러나 부동산경매는 다양하고, 가변적인 요소들이 많아 일반인들이 경매 참여시 많은 혼선을 겪고 있다. 따라서 본 연구에서는 부동산 경매의 낙찰결정요인을 규명하여 입찰참여자가 복잡한 부동산 경매시장에서 주관적인 의사결정이 아닌 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 준거를 제시하고자 한다. 본 연구에서는 낙찰결정은 선행연구들의 독립변수를 참고하여 경매의 내부적, 외부적 요인에 의해 영향을 받을 것이라는 가정을 전제로 연구를 시작하였다. 연구의 시간적 범위는 2010년 11월이고, 공간적 범위는 서울 동부지방법원의 물건으로 데이터를 구축하였다. 연구 방법으로는 로지스틱 회귀분석을 이용하여 실증분석 하였다. 분석의 결과 감정가가 높을수록, 최저가가 낮을수록, 경매신청주체가 개인일수록, 최종매각회차가 작을수록, 대지규모가 작을수록, 경과년수가 오래 될수록 낙찰결정에 영향을 받는 것으로 나타났다. In 1997, 100,000 cases exceed the total number of auction case after IMF. And 10 trillion exceed the scale of a market of the real estate auction. In addition, In 2011, 1 quarter, the non-performing loans ratio of the bank is the tendency that 1 trillion of previous quarter contrast increases. The auction object surges while the deterioration of the continued depression and home and abroad every kind economic indexes gives the damage to the family finances. The real estate auction market was at the location which is important as one field of the dealing in real estate market. And it came into the spotlight as the investment vehicle in which relatively the auction can acquire the real estate through church and state of the civil affairs execution method carried out from July 1st in 2002 to the peoples inexpensively. However, the real estate auction is various. There are lots of the variable elements and the peoples undergo many crosses in the auction participation. Therefore, in this research, the conform tries to be presented so that the winning bid decision factor of the real estate auction is investigated and the bidder is able to make the reasonable decision-making which is not subjective decision-making in the complicated real estate auction market. In this research, the winning bid crystal started the assumption that it referred to the independent variable of the preceding researches and it is affected by the internal of the auction and external factor the research with the premise. The time horizon of the research was 11 months in 2010. The spatial range built data with the goods of Seoul eastern district court. By using the logistic regression analysis as the method of study, it analyze empitically. The more the result lowest price of the analysis was low, the more the contract price was high, the more the lowest price to contract price was high, the more the earth scale was small, it was exposed to be influenced by the winning bid crystal as the auction application subject was the person.

不動產登記制度에 關한 韓國과 中國의 比較法的 硏究

이박호 배재대학교 대학원 2015 국내석사

중국은 한국과 마찬가지로 대륙법계의 법체계에 속한다. 이에 따라 한국과 중국은 법률체계상 유사점이 많으나, 그러나 법의 기초가 되고 있는 국가의 정치제도에서 현저한 차이가 남에 따라 법률상의 제도적 차이도 클 수 밖에 없다. 특히 부동산등기제도와 관련하여 한국의 부동산등기제도는 완비되어 있다고 볼 수 있는데 반하여, 중국의 부동산등기제도는 그 실행의 역사도 일천하고, 또한 이를 통일적으로 규율할 부동산등기법이 아직 입법되어 있지 않으므로 향후 중국의 부동산등기법의 제정을 위하여 한국에서의 부동산등기제도의 연구는 매우 긴요하다. 그리하여 본 연구는 양 국가 사이의 부동산등기제도에 관하여 비교법적 관점에서 고찰해 보고자 한다. 이는 현재 이루어지고 있는 한국과 중국의 방대한 투자와 교역을 감안할 때, 또한 이러한 양 국가의 교차투자의 상당부분이 부동산을 중심으로 이루어지고 있는 점을 고려한다면, 부동산제도에 관한 양국의 비교법적 고찰은 양 국가의 부동산투자에 대한 활성화와 안전화에 큰 기여를 할 것이다. 이러한 관점에서 볼 때, 본 연구의 목적은 한국과 중국의 부동산등기제도를 소개를 하고, 두 나라의 차이점을 비교하는 데에 있다. 양 국가의 부동산제도의 비교를 위해서 먼저 한국의 부동산등기제도를 소개한다. 즉 한국에서 부동산등기의 의의, 부동산 물권변동과 등기, 등기부와 대장, 등기사항, 등기의 관할, 등기 절차의 순서대로 살펴보려고 한다. 그 다음은 중국의 부동산등기 체계를 소개하고자 한다. 우선 중국에서의 부동산 물권변동에 대해서 살펴보려고 한다. 이와 관련하여 부동산물권의 취득, 변경, 소멸, 그리고 이에 대한 등기의 공시와 공신의 원칙에 대해 살피고자 한다. 특히 중국에서는 부동산물권등기에 관하여 공신의 원칙이 채용되어 있는 것이다. 그리고 중국 물권법상 부동산의 등기에 대해서 살펴보려고 한다. 소유권, 토지도급경영권, 건설용지사용권, 택지사용권, 지역권, 저당권, 권리질권을 소개하고자 한다. 중국은 사회주의 공유제를 실행하고 있다. 이에 따라 모든 토지가 나라와 전 국민에게 소유이다. 이로 인하여 보통 사람이 토지의 소유권을 취득하지 못한다. 보통 사람이 건물의 소유권만 취득할 수 있다. 이 점이 한국과 부동산거래에서 본질적 차이를 발생시키고 있다. 중국의 토지도급경영권은 중국의 고유한 제도로서 농촌토지도급경영책임제에 따라 나오는 권리이다. 이는 중국 농촌에만 활용되는 특유한 제도이다. 한편, 중국의 건설용지사용권은 주로 국가의 소유한 토지에 대하여 설립한 권리이고 택지사용권은 토지도급경영권처럼 농촌만 있는 제도이다. 중국은 농촌인구수가 너무 많아서 농촌촌민의 생계를 보호하기 위한 무상으로 촌민에게 택지사용권을 준다. 그러나 그 사용과 유통에 대하여는 제도적 제한이 많다. 그리고 중국에서의 지역권, 그리고 담보물권인 저당권과 권리질권을 소개하고자 한다. 그 중에서 중국의 국가 정책에 따라 저당권이 많은 제한을 받고 있다. 끝으로, 중국의 부동산등기제도 한국과의 비교법적 고찰과 그에 따른 결론을 도출해 보고자 한다. 양국의 부동산등기제도를 비교함으로써 제도상의 장단점을 보출해 보고자 한다.

보험을 활용한 부동산등기 공신력 부여 효과 연구

황세은 건국대학교 부동산대학원 2017 국내석사

As real right over immovable has an absolute effect from its nature and it can be set up against a third person, a public record, registration is prepared and used for the safety and promptness of transaction which we aims at, by making a public notice of legal relation on it. As the registration system in Korea grants public notice effect, but doesn't grant public trust effect and also it adopts formal review system, there are possibilities of incorrect registration. It means that the person who trusts the details officially notified by a registration and transacts is not protected. In other words, it means that dynamic safety is not protected. At early stage, the real estate registration in Korea was proceeded in a manual process and so it had the limitation to grant public trust. However, due to the streams of times and the change of social environment, the awareness that it is necessary to protect a third person acting in good faith by granting public trust in current real estate registration which has imperfections of various types institutionally is growing. It means the measure which protects static safety(protecting a person privileged to registration) with dynamic safety(protecting a third person who trusts in registration and transacts), that is, it is to keep in check an incorrect registration and grant public trust. Therefore, the reviews on various systems are being done in a market. The Owner's Title Insurance which was already introduced to the country is a private system among these systems. As Title Insurance keeps the current registration system and protects a third person acting in good faith who trusts in registration and transacts, the effect on granting public trust occurs. Consequentially, it is to protect dynamic safety together with static safety. If a product which covers only 'the authenticity of the principal and the facts of sales' (so called, 'registration insurance') among various coverage area of Title Insurance is developed and insured obligatorily, the effect on granting public trust occurs. Also, if it is managed as an integrated system such as Car Insurance or Indemnity Health Insurance for actual medical expense, dual transactions and dual registrations can be augmentatively blocked. Therefore, it is judged as the measure to minimize national cost and social confusion and show maximum effect with keeping the current legal system(not granting public trust). 부동산물권은 성질상 절대적 효력을 가져 제3자에게 대항할 수 있으므로 이에 관한 법률관계를 공시함으로써 거래안전과 신속을 기하고 있는데, 이러한 방편으로 등기라는 공적 장부를 마련하여 사용하고 있다. 그러나 우리나라 등기제도는 효력에서는 공시력은 인정하나 공신력을 인정하지 않고, 절차에서는 형식적 심사주의를 채택하고 있어 부실등기의 발생 가능성이 존재한다. 이는 등기로 공시된 내용을 신뢰하여 거래한 자를 보호하지 않는다는 것이다. 즉, 동적 안전을 보호 하지 않는다. 우리나라 부동산 등기부는 초기에는 수작업으로 작성이 되어 등기의 공신력을 인정하기에는 한계가 있었는데, 이제는 시대적 흐름과 사회적 환경의 변화로 인하여 제도적으로 미비한 점이 많은 현행 부동산등기에 공신력을 인정하여 선의의 제3자를 보호할 필요가 있음을 점점 인식하고 있다. 이는 동적 안전을 보호(등기를 믿고 거래한 제3자 보호)하면서 정적 안전을 보호(부동산물권에 관한 진정한 권리자 보호)하는 방안 즉, 부실등기를 방지하면서 공신력을 인정하는 것인데 이와 관련하여 대법원 및 학계에서는 여러 가지 제도에 대한 검토가 이루어지고 있다. 그 중에서 국내에 기 도입된 소유권용 권리보험이란 사적제도가 있다. 권리보험은 현행 등기체제를 유지하면서 등기를 믿고 거래한 선의의 제3자를 보호하므로 등기에 공신력을 부여하는 효과가 발생한다. 결과적으로 정적 안전을 보호 하면서 동적 안전도 보호하는 것이다. 권리보험의 여러 가지 보장영역 중‘본인의 진정성 및 매매사실’만 보장하는 상품(일명‘등기보험’)을 개발하여 이를 의무보험화하면 등기에 공신력을 부여하는 효과가 발생하게 되고, 자동차보험이나 실손의료보험처럼 통합시스템으로 관리하면 부가적으로 이중거래 및 이중등기도 차단하게 되어, 현행 법체계를 유지(공신력을 부정)하면서 국가적 비용 및 사회적 혼란을 최소화하고 최대의 효과가 발휘되는 방안이라고 판단된다.