복합용도개발사업의 기획단계 VE 기능분석 방법

구정산 서울시립대학교 대학원 2010 국내석사

국 문 초 록 복합용도개발사업의 기획단계 VE 기능분석 방법 최근 활발히 추진되고 있는 복합용도개발사업에 천문학적인 사업비가 투입되고 있으며, 이러한 투자에도 불구하고 단지의 활성화가 제대로 이루어지지 않고 있는 문제가 제기되고 있다. 이러한 문제의 원인은 초기단계에 적합한 기획이 이루어지지 않기 때문인 것으로 나타나고 있다. 따라서 초기단계에 적합한 개발계획을 수립하는 것이 필요하다. 적합한 기획을 수립하기 위해서는 사업의 의도를 정확히 파악하는 것이 선행되어야 하며, VE의 기능분석은 발주자의 의도 및 사업의 목적을 기능적으로 파악하여 본질적인 해결안을 도출할 수 있도록 방향을 제시하는 VE의 핵심기법이다. 따라서 본 연구에서는 복합용도개발사업의 초기 기획단계부터 사업의 특징, 주변여건 등을 적절히 반영하여 기획안을 도출하기 위한 VE 기능분석 방법을 제시하였다. 초기단계의 VE 적용성을 검토하기 위해, VE의 적용시기별 특징과 분석대상의 유형을 분석하고, 초기단계 VE 적용 효과 및 특징에 대해 분석하였다. 또한, 건설 프로젝트의 초기단계 업무 및 특징을 파악하고, 복합용도개발의 전반적인 개념 및 특징, 변천과정을 고찰하였다. 이론적 고찰과 더불어, 현재 설계VE의 기능분석 현황을 분석하여 초기단계와 설계단계의 차이점을 규명하였고, 복합용도개발사업의 기획단계 절차 및 업무 현황을 파악하여 기획단계 VE 적용방향을 설정하였다. 이상의 분석내용을 토대로, 복합용도개발사업의 기획단계 VE 기능분석 방법을 제안하였다. 먼저, 초기 기획단계의 VE 절차와 분석대상을 정리하였으며, 기능정의는 초기 기획단계의 개념적인 정보의 특성을 고려하여 “포괄적인 표현”으로 사업의 의도를 파악하도록 하였다. 기능정리는 초기 발주자 및 사업의 의도를 반영하여 총체적인 기능을 검토하기 용이한 Customer/Task FAST 다이어그램을 활용하여 수행하도록 제안하였다. 특히, 사업의 전반적인 부분을 계획하여야 하는 기획단계의 특성을 반영하여, 특정 기능을 선정하는 것이 아니라 도출한 기능을 대상으로 그룹을 형성하여 분석을 진행하도록 하였다. 이와 더불어 각 기능들과 초기 분석대상들과의 관계를 규명하여, 효율적인 아이디어 발상을 도모하였다. 마지막으로 아이디어 창출에서는 연관된 기능을 그룹으로 형성하여 각 기능들의 연관성을 아이디어 창출하는 과정에서 고려하도록 하였다. 또한 초기단계에 정보가 부족한 상황을 보완하기 위해 기존사례에 대한 Visual 정보를 활용하여 아이디어 발상을 용이하게 하였다. 마지막으로, 본 연구에서 제안하는 기능분석 방법에 대하여 전문가 면담을 통해 적용성을 검토하고, 사례 프로젝트에 적용하여 실무활용성을 검토하였다. 본 연구는 복합용도개발사업의 기획단계에 VE를 적용하기 위한 초기 연구로서 의의가 있으며, VE 적용을 초기단계로 확장하여 프로젝트 초기계획의 완성도를 향상시키는데 기여할 것으로 사료된다. 주요어 : 가치공학(VE), 기능분석, 복합용도개발사업, 기획단계

복합개발사업 활성화 방안에 관한 연구 : 상업시설의 역할을 중심으로

이성광 명지대학교 부동산유통경영 대학원 2010 국내석사

본 연구는 최근 국내 도시의 주요 중심지역 개발방법으로 부각되고 있는 복합개발사업에 대한 이론 고찰과 사례분석을 바탕으로 복합개발사업의 활성화 방안을 모색하는 연구이다. 낙후된 기성시가지의 활성화, 신도시의 자족기능 강화와, 주민편의시설 조기공급, 상업용지의 효율적 활용 등의 요구에 의해 도입된 복합개발사업은 이미 국내 건설 산업의 수익창출의 한 분야가 되었고 이후로도 지속적인 관심분야가 될 것이다. 현재 국내에서 계획 및 진행되는 복합개발사업의 총 예상비용이 120조원 이상으로 국내 경제에서 차지하는 비중도 크다. 복합개발사업은 주거, 업무, 상업, 숙박, 교육, 문화, 오락 등의 여러 시설이 복합되고 그 중에서 상업시설은 기타시설을 뒷받침하는 역할과 복합시설의 활력을 불어넣는 중요한 기능을 하므로 복합개발사업의 성공은 상업시설을 활성화시키는 것이 관건이다. 따라서 본 연구에서는 국내 복합개발사업의 상업시설 활성화 및 비활성화 사례와 분양 성공 및 실패 사례를 분석하여 문제점을 진단해 보고 상업시설 활성화 방안을 제시하여 궁극적으로 복합개발사업을 활성화하는 방안을 도출하였다. 본 연구에서 분석한 사례 중에서 복합개발사업의 상업시설 활성화에 실패한 주요 원인은 입지분석 실패로 인한 도입시설 중복과 과다한 상업시설 규모, 비합리적인 분양가, 복합시설 자체 인구 유발시설 부족, 상업시설 운영관리의 부재였다. 상업시설 활성화 사례의 성공요인과 비활성화 사례의 실패요인을 분석한 결과 본 연구에서 제안하는 복합개발사업 활성화 방안은, 첫째, 복합개발사업 계획시 충분한 검토 기간을 확보하여 지역 특성에 맞는 도입 시설 선정, 적정규모 산정하는 것이다. 둘째, 상업시설 활성화를 위하여 기존의 분양방식에서 벗어난 임대 및 관리방식에 의한 지속적인 관리체계가 필요하고, 셋째, 상업시설 유지에 필요한 기본적인 수요를 발생시킬 수 있는 주거, 업무, 숙박 등이 포함된 시설계획이 필요하다. 마지막으로 복합시설의 인지도를 높이기 위한 랜드마크 계획에서도 기존의 획일적인 초고층 대규모의 건축물을 세우는 방법에서 벗어나 형태의 과감한 변형, 건축물의 예술작품화 등 다양한 집객 방법을 도입하는 것이다. This study sought an activated plan of multi-development project based on the theoretical consideration and case analysis to the multi-development project surfacing as a main central area's development method in domestic cities these days. The multi-development project introduced to request the activation of an old-fashioned established urban area, consolidated self-supporting function of new towns, and early supply of residents' convenience facilities, and effective use of commercial lands has become a part of profit-creation in then domestic construction industry, and in the future it will draw attention. The total estimated expenses of the multi-development project under plan and construction at home is over 120 trillion won or more, so it takes up a high relative gravity in domestic economy. The multi-development project combines many facilities like residence, business, commerce, accommodation, education, culture and entertainment, and the commerce of them plays an vital role of supporting other facilities and vitalizing it, so the success of that depends on the activation of commercial facilities. Thus this study analyzed the active and inactive, success and failure cases of commercial facilities in the multi-development project, diagnosed the problems, presented an activation plan of commercial facilities, and finally elicited an activation plan of the multi-development project. The principal reason for the failure of commercial facilities in multi-development project among the analysis cases was duplication of introduced facilities, excessive commercial facilities, unreasonable selling price, and lack of attracting facilities of population the multi-development project, and absence of operation management due to the failure of the site analysis. The analysis results of the success factors and failure factors in commercial facilities presented the activation plans of the multi-development project as follows; First, sufficient review of the plan for the multi-development project, selection of the facilities fit for the local characteristic, and computation of proper scale. Second, need of continuous management system by lease and management method shaking off existing selling method to activate commercial facilities. Third, need of facility plan including residence, accommodation and business to generate basic demand for the maintenance of commercial facilities. Finally, introduction of various customer-gathering methods such as drastic change of form and art-deco type structure getting out of the method to build up an existing consistent super-high large-scale structure even in a land-mark plan to enhance the reputation of the multi-facilities.

초고층 주상복합개발사업의 개선방안에 관한 연구 : 서울을 중심으로

박달 江南大學校 不動産行政大學院 2009 국내석사

High-rising buildings are a sort of solution to recent large cities like Seoul. Till now real estate development was concentrated in new development on vacant lots, and it resulted urban sprawl. Generally large cities are confronted with the exodus of industry and population from city, especially CBD. High-rised buildings solve many problems associated with this problem. In this study many examples of high-rised buildings in Seoul was reviewed, and many proposals to improve that kind of industry and politics are suggested. The main theme of the suggestions are to prevent unefficient and wasteful development of high-rising buildings. Such structures are built-environment of our age and our descendants. To achieve that goal many technological considerations must be mingled with urban planning means. As this study is restricted on the examples of Seoul more and close review of nationwide examples are required, because most particular feature of real estate is its locality. After that politics must also pass through in-depth review.

복합개발사업 선정이 주변 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 복정 역세권 스마트도시를 중심으로

주진호 건국대학교 대학원 2024 국내석사

복합개발사업 선정이 주변 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 연구 복정 역세권 스마트도시를 중심으로 최근 들어, 높은 도시 기능의 효율성 및 도심 내 일상의 질적인 향상에 대 한 도시민의 요구가 증가하면서, 접근성 및 유용성, 편의성 제공을 비롯한 도 시 경쟁력 강화를 위한 복합단지개발의 필요성이 중요하게 대두되고 있다. 게 다가, 복합개발사업 관련 단지 내 시설 규모나 투자 운영 비용이 대규모화되 면서, 인근 부동산 시장에 미치는 영향 또한 점차 커질 것으로 예상됨에 따 라, 그에 따른 영향에 대한 고찰이 필요한 시점이다. 이에, 본 연구에서는 경기도 성남시 수정구에 위치한 복정역 복합개발사업 이 복정역세권 주변 스마트시티와 복합환승센터의 개발을 중심으로 주변 아 파트 가격에 미치는 영향을 분석하고자 하였다. 특히, 본 연구에서는 복정역 복합개발사업 대상지를 기준으로, 공간적 차원에서 분석 범주는 0-1km이내, 1-2km이내, 2-3km이내, 3km 초과 지역으로 구분하여 복합개발사업 선정 전 후에 따른 아파트 가격의 상대적인 영향력 및 인접성 차이를 비교 분석하였 다. 연구 분석자료로는 국토교통부 승인일인 2020년 7월 6일의 약 1년 전·후 2019년 7월 6일부터 2021년 7월 6일까지 거래된 아파트의 가격을 활용하였으 며, 분석 방법으로 이분차분법(Difference-in-Differences, 이하 DID)을 적용하 였다. 종속변수는 자연로그를 취한 아파트 실거래가, 독립변수는 층, 전용면적, 총 세대수, 경과년수, 브랜드, 지하철, 초등학교, 중학교, 고등학교와의 직선거리, 복정역 복합개발사업 정책영향 변수다. QGIS를 사용해 복합개발사업 대상지 로부 3km 버퍼를 그려 정책 영향권을 구분하였다. 핵심변수인 시공간변수를 통해 복정역 복합개발사업 선정 전후 영향권 아파트매매가격 차이 및 복정역 복합개발사업 선정 전후 영향권 밖의 아 파트매매가격 차이를 확인해 보면 실증분석에서 3km를 기준으로 한 분석 에서는 양(+)의 영향을, 1km 단위로 인접성에 대한 미시적 영향력을 검토 한 분석에서도 0-3km 이내에서 양(+)의 영향을 나타냈다. 이는 향후 개발에 대한 기대심리가 대상지 특성에 따라 주변 지역의 아 파트 가격에 긍정적인 영향을 미친 것으로 해석되며, 이는 시행 단계별 개발사업 대상지의 특성과 시대적 변동이 아파트 시장에 미치는 복합적인 영향을 고려할 필요가 있다는 결론을 도출하였다. 주제어: 복정 역세권, 복합개발사업, 스마트도시, 이중차분법, 아파트 매매가격 In recent times, there has been a growing demand among urban residents for the enhancement of efficiency in high-functioning city features and qualitative improvements in daily life within city centers. This has underscored the importance of developing integrated complexes to strengthen urban competitiveness, focusing on accessibility, utility, and convenience. Additionally, as the scale of facilities and investment operating costs associated with mixed-use development projects continues to increase, it is anticipated that their impact on the adjacent real estate market will become more significant. Therefore, it is crucial to assess the implications of such developments. In this study, we analyze the impact of the Bokjeong Station mixed-use development project located in Seongnam-si, Gyeonggi-do, with a focus on the development of a smart city and integrated transfer center in the vicinity of Bokjeong Station. Specifically, we categorize the analysis into spatial dimensions: within 0-1km, 1-2km, 2-3km, and beyond 3km from the target area of the mixed-use development project. We compare and analyze the relative influence on apartment prices before and after the selection of the mixed-use development project, as well as differences in adjacency. The data for analysis includes apartment transaction prices from July 6, 2019, to July 6, 2021, with a reference point of July 6, 2020, approved by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. The analysis employs the Difference-in-Differences (DID) method, with the dependent variable being the natural logarithm of apartment transaction prices and independent variables including floor, exclusive area, total number of households, elapsed years, brand, subway proximity, straight-line distance to elementary, middle, and high schools, and policy influence variables related to the Bokjeong Station mixed-use development project. Using QGIS, we draw a 3km buffer from the mixed-use development project target area to delineate the policy influence zone. Through the analysis of key spatiotemporal variables, we observe positive (+) effects within the 3km analysis as the basis for the empirical analysis, indicating a micro-level positive influence within 0-3km. This suggests that the expectation and psychological outlook for future development have positively impacted apartment prices in the surrounding areas based on the characteristics of the target location. Consequently, it is imperative to consider the multifaceted impact of phased development projects on the apartment market, taking into account the characteristics of development areas and temporal changes. This conclusion emphasizes the need for a nuanced understanding of the complex influences exerted by development projects on the real estate market. Keywords : Bokjeong Station Area, Mixed-Use Development Project, Smart City, Difference-in-Differences Analysis, Apartment Sales Price

복합용도건축물의 운영성과 제고를 위한 관련 항목의 중요도 연구

정상현 단국대학교 부동산·건설대학원 2010 국내석사

도심공동화 현상을 방지하며, 경제적으로는 토지이용의 극대화와 지역경제 발전에 기여하고자 하는 복합용도개발은 최근 도심재개발 및 신도시개발에 있어 증가되고 있는 추세이다. 사업의 추진에 있어서 민관합동 PF 방식, 민간PF 방식 등 다양하게 진행되고 있고 사업의 규모가 점차 증가되고 있으며, 완공되어 운영 중인 사업뿐 아니라 현재 진행 중에 있는 많은 사업들이 성공적인 수행을 위하여 활성화 방안을 강구하고 있다. 본 연구의 목적은 복합용도개발의 활성화를 원하는 사업시행자, 시공관계자, 운영자 등에게 운영성과 제고를 위한 주요 부문별 중요도를 제공하며, 완공 이후 소유자, 투자자, 입점영업자 등 관련자에게 각자의 목적에 부합되는 복합용도건축물로 계획될 수 있도록 하는데 기여하고자 한다. 본 연구의 공간적 범위는 복합용도건축물이 집중적으로 분포해 있는 수도권을 포함하여 전국이며, 시간적 범위는 설문조사 기간을 기준으로 보면 2010년 4월에서 5월이다. 조사대상은 주거, 업무, 상업, 숙박 등의 세 가지 이상의 용도를 갖고, 일정규모 이상의 건축연면적(66,000㎡)을 갖추고, 완공되어 운영 중인 곳이며, 문헌조사, 설문조사, 기초 통계분석을 통해 수행하였다. 설문조사를 통해 운영․관리자가 판단하는 운영성과 제고를 위한 항목의 중요도, 활성화 정도에 따른 중요도 차이, 임대․직영형과 분양형에 따른 중요도 차이, 임대․직영형과 분양형이 실제 활성화와의 관련성 여부를 조사하였다. 본 연구의 주요 결과물을 정리하면 다음과 같이 요약된다. 첫째, 운영성과 제고 관련 항목의 중요도와 관련하여서는 7개 항목 모두 평균이상으로 중요하게 인식되고 있다. 세부적으로는 홍보 등의 마케팅 활동(1위), 시장 환경에 적합한 MD변경(2위), 전문적이며 체계적인 관리(2위), 컨셉이 있는 매력적인 상환경계획(4위), 적정한 분양가․임대가․제품 또는 서비스 가격(5위), 앵커시설 등의 집객시설 ․용도별 규모․배치․면적비율의 적정성(5위), 내․외부 공간의 공공성(7위)의 순으로 중요도가 높게 나타났다. 둘째, 활성화 정도에 따른 운영성과 제고 관련 항목에 대한 인식 차이를 분석한 결과 컨셉이 있는 매력적인 상환경계획 부분에서 차이를 나타내고 있으며 이는 활성화된 곳에서 활성화되지 않은 곳에 비해 마케팅 항목을 1순위로 보는 관점에서 더욱 더 상환경계획 항목이 중요하다고 인식하는 것으로 추정된다. 셋째, 임대․직영형과 분양형에 따른 운영성과 제고 관련 항목에 대한 인식 차이를 분석한 결과 전문적인 관리 항목에서 분양형이 1위로 인식되었다. 이는 분양형에서 공용부분의 관리, 구분소유의 쟁점 등의 이유로 전문적이며 체계적인 관리가 보다 더 중요한 것으로 인식하는 것으로 추정된다. 또한 내․외부 공간 항목에서 차이가 있으며, 이는 임대․직영형에서 상대적으로 내외부 공간의 공공성을 강조하는 것과 달리 분양형에서는 임대․직영형에 비해 중요도가 낮은 것으로 인식하는 것으로 추정된다. 넷째, 임대․직영형과 활성화와의 관련성과 관련하여서는 Chi-square(χ²) 검증을 통해 실시한 결과 관련성이 있는 것으로 나타났다. 분양형에서 활성화되지 않은 곳이 많은 점과 분양형과 활성화되지 않은 곳에서 모두 전문적인 관리를 1순위로 인식하였다는 점이 논리적으로 일치하였다. The current trend of mixed use development, which is preventing central business district decline, maximizing the land use and reviving regional economy, is an increase in redevelopment of central of cities and new city developments. Mixed use development is pushed ahead with variety of financing, such as public-private partnership PF and private PF, and the scale of development has been increased gradually. Not only running project, completed already, but also undertaking projects are conducted with revitalization plans for the successful performance. The purpose of this study is to provide the level of importance by major sections for operation and improvement to project owners, builders, operators and etc, who want to activate the mixed-use development, and to contribute in planning of mixed-use buildings in accordance with each purpose of the related people such as owner, investors, retailers after completion. The spatial range of this study is all over the country including the metropolitan area and the temporal range is April and May 2010 on an questionnaire survey time base. The objects of survey are buildings with gross floor area (GFA) above 66,000㎡ in operation with more than three purposes such as residential, commercial, accommodation and etc. It was executed with literature reviews, questionnaire surveys and basic statistical analysis. Through the questionnaire survey, the level of importance of each item for operation and improvement, the difference of importance by activation levels, the difference of importance by leasing type, direct management type and sale type and the connection between the types above and the actual activation were studied. The major results of this study are summarized as below. Firstly, all the seven items are considered important as above average in the level of importance of operation and improvement. In details, the importance is ranked marketing activities such as PR (1st), MD changes suitable to the market environment, a professional and systemic management(2nd), an attractive environment plan with concepts(4th), reasonable sale price, leasing price, product or service price(5th), adequacy of customer attract facilities such as an anchor facility, size by purposes, allocation, size rate(5th), publicity of inside and outside space(7th). Secondly, analyzing the operation and improvement by activations, a difference in an attractive environment plan with concepts part shows difference that the environment plan is considered very important at activated place comparing to inactivated place with the view of ranking the marketing item as 1st. Thirdly, analyzing the difference in recognition of operation and improvement related items by leasing, direct management type and sale type, the sale type is recognized as the 1st in the professional management item. This leads an assumption that the professional and systemic management is more important in the sale type with the reasons of public area management, private own issue and etc. Besides, inside and outside space item shows a difference that we can assume a sale type is respectively considered low important comparing to a leasing and direct management type stressing the publicity of inside and outside space respectively. Fourthly, regarding to the connection between leasing, direct management type and activation, it shows there is a connection through the Chi-square(χ²) test. The factor that there are many places not to activated in leasing types and the factor that the professional management is considered the 1st at sale types and in activated places are logically matched.

(A)Study of strategies for provision of public spaces of the urban mixed-use projects in Singapore

강민이 서울대학교 환경대학원 2004 국내석사

도시민의 농촌이주를 고려한 도농복합형마을의 개발방안에 관한 연구

한석종 전남대학교 대학원 2012 국내박사

농촌의 급격한 인구감소와 급속한 노령화로 농촌경제가 나날이 악화되면서 농촌지역의 공동화가 날로 심화되어가고 있다. 특히, 청장년층 인구의 도시 유출과 출산율의 급격한 저하는 농촌인구의 자연 소멸과 농촌지역의 공동화를 우려하는 단계에 이르고 있다. 한편, 산업화가 급속하게 이루어진 도시지역은 도시과밀, 획일화된 주거유형으로부터 탈피하고자 하는 의식이 확산되면서 주거에 대한 다양한 요구가 나타나고 있으며, 특히 환경문제에 대한 관심과 건강에 대한 욕구는 생태환경과 친환경주거에 대한 관심을 불러일으켰고, 도시근교지역의 농촌마을개발과 전원생활에 대하여 보다 깊은 관심을 가지게 되었다. 이러한 농촌사회의 공동화에 대한 문제와 도시지역의 과밀, 환경, 주거문제 등을 함께 해결하기 위해서는 농촌이 갖고 있는 전원환경의 장점과 도시지역의 생활환경의 편리성을 동시에 추구하는 도농복합형마을의 개발이 요구된다. 이에 중앙정부와 각 지방자치단체에서는 농촌의 급격한 인구감소․노령화․공동화를 막기 위해 도시민의 농촌 유치를 목표로 2004년부터 전원마을조성사업을 적극적으로 추진하고 있으나 도시민의 농촌이주·정착이라는 당초 목적에는 크게 부합하지 못하고 있다. 특히, 청년층의 인구 유입은 미미하고 은퇴자 등 고령층의 인구가 농촌으로 유입됨에 따라 노인복지비 증가, 경제 활동 인구의 감소 등 지방자치단체에 재정적 부담으로 작용하고 있는 실정이다. 이러한 시대적, 사회적 배경과 요구에 따라 농촌 전원생활을 유연하게 받아들이면서 도시민의 거주 특성을 수용할 수 있는 실질적으로 도시민들이 농촌으로 이주․정착이 가능한 새로운 농촌개발에 대한 정책적 변화가 필요한 시점이다. 따라서 본 연구는 농촌 이주민과 기존주민, 도시출퇴근자, 농민, 은퇴자 등 다양한 계층이 서로 어우러져 살아가는 공동체형 마을로서의 도농복합형마을에 대한 연구를 통하여 도농복합형마을의 합리적인 개발방안을 도출하여 농촌마을개발에 활용할 수 있는 기초적 자료를 제공하고자 한다. 이를 위해 기존 문헌 및 선행연구 조사를 통해 우리나라 농촌개발정책의 방향 및 농촌지역개발사업의 현상적, 구조적 문제점 등에 대하여 고찰하였으며, 도시민 유치를 목적으로 시행하였거나 시행중인 농촌지역개발사업(문화마을조성사업, 전원마을조성사업, 농어촌뉴타운사업)을 대상으로 사례 조사 분석과 수요자 조사 분석을 통해 농촌개발의 특성과 수요자의 요구 및 특성을 파악하여 도농복합형마을의 개발방향을 제시하고자 한다. 도농복합형마을의 개발 방안은 사업시행 측면, 계획적 측면, 정책적 측면으로 구분하여 도출하였으며 그 내용은 다음과 같다. 사업시행 측면 첫째, 도농복합형마을 개발은 지속가능성(sustainability), 지역성(locality), 다양성(variety)을 추구하여야 하며, 이를 위해서는 지속가능한 개발과 특화된 마을의 개발, 지역주민 및 입주민 참여에 의한 개발, 소득원과 연계된 개발이 이루어져야 한다. 둘째, 도농복합형마을조성 기본계획수립시 이주유형 및 입주자를 분명히 하고 입주자의 요구와 특성을 파악하여 반영하여야 하며, 지역적 특성과 문화가 연계된 테마가 있는 특화된 마을로 개발되어야 한다. 셋째, 도농복합형마을은 다양한 계층의 도시민 유입과 특히, 3,40대의 젊은층 을 위해서는 교육, 교통, 의료 등 생활지원시설 등의 인프라 확충과 농촌지역의 다양한 일자리 창출을 위한 소득기반시설 및 지역산업과의 연계 개발이 이루어져야 한다. 넷째, 도시민의 안정적인 농촌 이주․정착을 위해서는 물리적 인프라뿐만 아니라 지역주민과의 관계, 새로운 환경에 대한 적응 등 커뮤니티 활성화를 위한 다양한 지원 프로그램 마련과 함께 이주민의 지역개발에 대한 적극적인 참여와 지자체의 역할이 중요하다. 다섯째, 마을조성방식은 사회적 비용의 절감 및 주거환경의 질적 향상을 위하여 택지 및 주택 일괄조성방식으로 전환되어야 하며, 과도한 택지규모의 축소와 주거환경개선을 위해 단지 내에 공동영농단지를 두거나 단지 밖의 유휴농지를 임대하여 공동영농용지로 활용하는 것이 바람직하다. 계획적 측면 첫째, 마을의 입지는 도시로부터 자동차 기준 30분~1시간(도심반경 40km) 이내의 쾌적한 자연환경과 접근성, 경제성이 양호한 지역이 적합하며, 마을의 규모는 유형별 이주 수요, 지역적 특성 및 입지, 공공 및 생활편의시설 등을 종합적으로 고려하여 결정하여야 한다. 둘째, 주택유형 및 주동배치는 단지의 특성 및 정체성을 나타내는 중요한 요소로써 단독주택, 선형 위주의 단조로운 패턴에서 벗어나 타운하우스, 테라스하우스, 한옥 등 다양한 주택유형의 도입과 커뮤니티 활성화와 단지 특성을 고려한 주동배치가 필요하다. 셋째, 단지내 교통동선계획은 보차분리와 안전성, 쾌적성 및 접근성을 우선 고려하고 도로의 형태는 중앙에 커뮤니티센터와 공원 등의 오픈스페이스를 두고 도로를 따라 주동으로 진입하는 쿨드삭형 등이 바람직하며, 공용주차장은 단지 외곽이나 중앙에 집중배치 한다. 넷째, 공원녹지, 산책로, 공동텃밭, 휴게 공간 및 체육시설 등의 외부공간은 지역주민과의 교류 및 커뮤니티 향상을 위하여 단지내 보행자도로와 유기적으로 연결하여 네트워크화하고 보행자 도로를 생활중심 공간화, 휴게화 한다. 다섯째, 공동시설은 센터로서 인식될 수 있도록 중앙에 집중배치하고, 다양한 계층의 요구와 특성 및 유지관리 측면을 고려하여야 하며, 반드시 그 운용계획을 구체적으로 수립한 후 활용하여야 한다. 정책적 측면 첫째, 지자체는 농촌개발의 주체로서 계획수립 및 집행을 주도할 수 있도록 재량권이 확대되어야 하며, 농촌개발에 대한 자체 역량을 강화하고 유사 지역개발사업 간의 실질적 연계를 통한 효율성 제고와 공공 및 생활지원시설의 지역간 네트워크화가 구축되어야 한다. 둘째, 기존의 획일적인 사업추진방식에서 벗어나 마을정비조합, 기업체(developer), 비영리 법인 등 다양한 사업주체들이 파트너십을 구축하여 참여할 수 있도록 법적근거를 마련하고 사업추진과정에서 공공기관과 민간의 역할 및 참여범위 등에 대한 명시적인 규정이 마련되어야 한다. 셋째, 택지 분양 후 미건축 문제를 방지하기 위해서는 택지․주택 일괄분양방식으로의 전환 및 미건축 필지 환매처분, 의무이행강제 등 다양한 제도적 장치가 마련되어야한다. 넷째, 도농복합형마을 개발의 활성화를 위해서는 신규마을조성뿐만 아니라 기존마을, 농경지 등 마을정비구역의 확대가 필요하며, 농촌 경관과 어메니티를 보존하기 위해서는 일정규모 이상의 개발행위에 대한 경관형성계획 및 심의규정 등이 조속히 마련되어야 한다. 다섯째, 단지내 부대시설 및 복리시설 설치기준의 합리적인 조정, 취득세, 등록세, 양도세 등 각종세제 완화 및 금융지원, 도농통합형마을 개발을 위한 개발기준과 정책지원방안 등의 정책 및 제도적 개선이 필요하다.

복합민자역사 사업단계별 역세권 지가의 시공간적 변동 : 철도노선에 따른 공간적 단절을 중심으로

손은영 서울시립대학교 일반대학원 2026 국내박사

Rapid urban growth in Korea has intensified traffic congestion in city centers. Against this backdrop, privately-financed complex stations (bokhap-minja-yeoksa), valued for their relatively superior on-time performance, emerged in response to growing demand for rail transit and the need to modernize station facilities. Beyond serving as simple transportation facilities, these stations have since become hubs of Transit Joint Development (TJD), integrating commercial, business, and cultural functions. Privately-financed complex stations connect the two sides of station areas that had been divided by rail lines, thereby bringing about changes in the surrounding area. Such development effects typically manifest as changes in locational conditions, and prior studies have used land price as a proxy indicator of regional development to capture these changes. However, these land price changes are unlikely to occur uniformly at the point of project completion; rather, they may vary depending on the project stage—commencement, suspension, resumption, and completion—as each stage functions as new information that is reflected in market participants' decision-making. Furthermore, because privately-financed complex stations are developed under a distinctive structure in which the public sector provides the site while private capital undertakes construction and operation, project progress is heavily dependent on the financial soundness of the private developer. As a result, depending on financial conditions, projects may either proceed smoothly or be delayed and suspended, and the nature of each project stage can lead to differing patterns of land price change. Meanwhile, even when land price changes occur, their meaning can differ depending on the space in which they are observed. For instance, if changes are concentrated in areas that already have favorable conditions, the gap with relatively marginalized areas may widen; conversely, if land price changes are also observed in marginalized areas, the gap may narrow. Given that privately-financed complex stations are based on rail, a linear infrastructure, this study focused on the two sides of space divided by the rail line. However, existing studies have mainly compared conditions before and after development or focused on socioeconomic changes following project completion, leaving limited discussion of land price changes that occur during the project process itself. In practice, some privately-financed complex station projects have experienced prolonged suspension and resumption due to changes in developers or management misconduct, with the resulting negative externalities borne entirely by local communities. In addition, because areas surrounding rail stations are divided by the physical boundary of the rail line, the connective effects expected from privately-financed complex station development may in fact appear asymmetrically depending on spatial division. Accordingly, this study analyzes how land price changes surrounding privately-financed complex stations vary by project stage and by spatial division across the rail line. To this end, this study analyzed land price changes by project stage and by space, focusing on Cheongnyangni Station. The results show that at the resumption and completion stages—which convey information that the project is proceeding smoothly—as well as at the suspension stage—which conveys information about project uncertainty—the front and rear sides of the station exhibited different patterns of land price change, confirming that land price change patterns differ by project stage. In addition, even within the same project stage, spatial heterogeneity was found between geographically adjacent areas due to the physical division caused by the rail line. This spatial heterogeneity, however, gradually diminished during the maturation stage following project completion. This study is significant in that it examined the entire life-cycle of a development project—from commencement, suspension, resumption, and completion to maturation—thereby observing how land price changes varied according to the nature of the information embedded in each project stage. It is also academically significant in confirming that the physical boundary formed by the rail line generates asymmetry in development effects, and that this asymmetry can diminish over time. Based on these findings, this study offers the following policy implications. First, a risk management system is needed to periodically monitor the progress of privately-financed complex station projects. Because these projects rely heavily on the financial soundness of private developers, it is necessary to establish a system that periodically monitors financial soundness and construction progress after commencement, in addition to conducting financial evaluations at the developer selection stage. Second, the connectivity of the two sides of space divided by rail lines should be comprehensively considered from the early stages of the project. Current proposal evaluation criteria include qualitative items such as pedestrian circulation planning and harmony with the surrounding environment, but these remain at the level of qualitative proposals and are difficult to use in measuring the actual degree of connectivity achieved. Connectivity between the two divided spaces should therefore be evaluated more concretely and reflected in project planning and evaluation criteria. Nevertheless, this study has limitations, including constraints in data that reflect actual market value, such as transaction price data; its scope being limited to the single case of Cheongnyangni Station; and its focus on land price as the sole indicator. Future research is expected to address these limitations by employing methods such as spatial difference-in-differences (DID) analysis to more closely examine the effects of development projects according to both project stage and spatial boundaries. 한국의 도시는 급격한 성장으로 시내 교통난이 심각해졌다. 이에 상대적으로 정시성이 우수한 복합민자역사가 철도 이용 수요 증가와 시설 현대와 필요성을 바탕으로 등장하였다. 이후 복합민자역사는 단순한 교통시설을 넘어 상업·업무·문화 기능이 결합된 대중교통복합개발 (TJD)의 거점이 되었다. 복합민자역사는 철도노선으로 단절되어 있던 역사 양쪽의 공간을 연결하여 주고, 주변 지역의 변화를 가져온다. 이때 개발효과는 통상 입지 여건의 변화로 나타나며, 선행연구들은 이러한 입지 여건의 변화를 지가를 통해 지역발전의 대리 지표로 활용해 왔다. 다만, 이러한 지가의 변화는 개발이 완료된 시점에서 일괄적으로 발생하기보다, 착공-중단-재개-준공과 같은 사업단계가 진행되는 과정에 따라 다를 수 있다. 사업이 진행되는 단계는 새로운 정보로 작동하여 시장의 참여자들의 의사결정에 반영되기 때문이다. 또한 복합민자역사의 경우 공공이 부지를 제공하고, 민간의 자본으로 건설과 운영을 담당하고 있는 특수한 사업 형태를 가지고 있다. 따라서 민간의 재무성에 강하게 의존하게 되므로, 재무 여건에 따라 사업이 원활하게 진행되거나 반대로 지연·중단되는 경우가 발생하기도 한다. 이때 사업단계의 성격에 따라 지가 변화의 양상도 달라질 수 있다. 한편, 지가 변화가 발생하여도, 어느 공간에서 관찰되는지에 따라 그 의미가 달라질 수 있다. 예를 들어 이미 여건이 우수한 공간에 변화가 집중되어 있다면, 상대적으로 소외된 공간과 격차가 벌어지는 반면, 소외된 공간에서도 지가 변화가 관찰된다면 격차가 완화될 수 있기 때문이다. 이러한 점에서, 복합민자역사가 철도라는 선형 인프라에 기반하기 때문에, 이 연구는 철도노선으로 단절된 양측의 공간에 주목하였다. 그러나 기존의 연구는 주로 개발사업이 전·후를 비교하거나 종료된 이후의 사회경제적 변화에 초점을 맞추어왔다. 이 때문에 사업의 진행 과정에서 발생하는 지가 변화의 양상에 대한 논의는 부족했다. 실제로, 복합민자역사 개발 중 사업자 변경과 경영비리 등으로 장기간 중단과 재개를 경험한 사례가 있어, 부정적 외부효과는 지역사회가 고스란히 부담하게 된다. 또한 철도역 주변은 철도노선이라는 물리적 경계로 단절되어 있어, 복합민자역사개발이 단절을 완화할 것으로 기대하지만 실제로는 공간적 구분에 따라 비대칭적으로 나타날 가능성도 있다. 이에 이 연구는 복합민자역사개발의 사업단계별로, 철도노선에 따른 공간의 구분별로 주변 지역의 지가 변화 양상이 어떻게 나타났는지 분석하고자 한다. 이를 위해 이 연구는 청량리역을 대상으로 사업단계별·공간별 지가 변화의 양상을 분석하였다. 분석결과, 사업이 원활하게 진행되는 정보를 가진 재개, 준공의 단계와 사업의 불확실성 정보를 제공하는 중단 단계에서, 전면부와 후면부의 지가 변화 양상이 다르게 나타나 사업단계별로 지가 변화 양상이 다름을 확인하였다. 또한 동일한 사업단계라도, 지리적으로 인접한 권역이 물리적인 단절에 따라 공간적 이질성이 존재함을 확인하였다. 다만 이러한 공간적 이질성은 준공 이후 성숙 단계를 거치며 점차 완화되는 양상을 보였다. 이 연구는 착공-중단-재개-준공-성숙에 이르는 개발사업의 전 생애주기를 다루어 사업단계가 내포하는 정보의 성격에 따라 지가 변화 양상을 관찰하였다는 점에서 의의가 있다. 또한 철도노선이라는 물리적 경계가 개발효과의 비대칭성을 유발하여, 이러한 비대칭성이 시간의 경과에 따라 완화될 수 있음을 확인하였다는 점에서 학술적 의의가 있다. 이를 바탕으로, 이 연구에서 제시하는 정책적 제언은 다음과 같다. 먼저, 복합민자역사개발 사업의 진행을 주기적으로 점검하는 리스크관리체계가 필요하다. 복합민자역사개발은 민간의 재무성에 강하게 의존하는 구조를 가지고 있다. 이에 따라 사업 시행의 리스크를 줄이기 위해서 사업자 선정 단계에서의 재무 평가뿐 아니라, 착공 이후 재무건전성, 공정진행률 등을 주기적으로 점검하는 체계가 필요하다. 다음으로, 사업 초기 단계부터 철도노선으로 단절된 양측 공간의 연결성을 통합적으로 고려할 필요가 있다. 현재 사업제안서 평가에 연결성 개선에 대한 관련 항목으로 보행 등 동선계획과 지역 및 주변환경 과의 조화성 항목이 있으나, 이는 정성적인 제안 수준에 머물러 연결성 확보 수준을 명확하게 측정하긴 어렵다. 이를 고려하여 철도노선으로 단절된 양측 공간의 연결성을 보다 구체적으로 평가하고 사업계획 및 평가기준에 반영할 필요가 있다. 그럼에도 불구하고 토지 실거래가 자료 등 시장 가치를 반영할 수 있는 자료 제한, 청량리역의 단일 사례에 한정하였다는 점, 지표로서 지가만을 검토한 점이 한계로 남는다. 향후에는 이와 같은 한계를 반영 하고, 공간적 이중차분분석을 활용하는 등 사업단계와 공간경계에 따른 개발사업의 영향을 보다 면밀하게 파악한 연구가 진행되기를 기대한다.

입체·복합공간 개발사업의 BIM적용에 대한 연구 : 설계프로세스 개선을 中心으로

김은만 건국대학교 부동산대학원 2008 국내석사

대중교통 복합환승센터의 개발특성 우선순위와 정책방안에 관한 연구 : 동대구복합환승센터를 사례로

백상일 전남대학교 대학원 2019 국내석사

This study sought to explore development characteristics and major considerations among stakeholders, focusing on Dongdaegu Complex Transit Center , which is the only case of a complex transit center developed in Korea. Development characteristics were extracted from previous studies, related regulations, and development cases, and were elaborated through FGI, and then through AHP analysis, priorities among these characteristics were derived according to private business partners, civil servants, and expert groups. First, the private business partner group considered investment efficiency very important. Second, the civil servant group considered the convenience of transfer system between transportation methods as the most important. Finally, it was found that the expert group put emphasis on both publicity (project pre-feasibility and purposiveness) and profitability (investment effects). 본 연구는 국내 유일의 복합환승센터 개발사례인 동대구복합환승센터를 중심으로 개발특성 및 이해당사자 간 주요 고려사항 등을 모색해 보고자 했다. 선행연구, 관련규정, 개발사례 등에서 개발특성을 추출하고, 이를 FGI를 통해 정교화한 후, AHP 분석을 통해서 이러한 특성들 간 우선순위를 개발관련 이해당사자인 민간사업자, 공무원, 전문가 그룹으로 구분하여 도출하였다. 분석결과, 첫째, 민간사업자 그룹은 투자대비 효율을 매우 중요하게 고려하고 있었다. 둘째, 공무원 그룹은 교통수단 간 환승체계의 편의성을 가장 중요한 사항으로 고려하였다. 마지막으로 전문가 그룹은 사업의 사전타당성이나 지역적 특성 및 입지 적정성과 같은 합목적성(공공성) 및 투자효과(수익성)를 모두 중시하고 있었음을 확인하였다.