공동주택재건축사업의문제점에대한연구 : 강남구, 송파구고층공동주택중심으로

강선중 명지대학교 부동산,유통경영대학원 2007 국내석사

ABSTRACT A Study on the Problem of the Apartment Housing Rebuilding Project - Focused on the High-rise Apartment Housing in Kangnam-gu and Songpa-gu - Kang, Sun-Joong Major in Real Estate Development Department of Real Estate Graduate School of Real Estate Management Myongji University At present, the rebuilding project is regarded as one method of supplying the housing land needed for housing construction. And the rebuilding project is the policy vehicle that can expand housing supply without the support of fund and administration from government. The rebuilding project has thus far been progressed with a focus on the low-rise apartment housing. But the high-rise apartment housing cannot but to become a major object of the rebuilding project in the future as the high-rise apartment housing is supplied on a full scale. It can be thought that in case the high-rise apartment housing is rebuilt, it is impossible to acquire the development profits possible in the low-rise apartment housing such as existing high-rise apartment housing, tenement housing and the like. If it is difficult to acquire development profits because the maximum floor area ratio is applied to existing detached housing and high-rise apartment housing if possible in case the high-rise apartment housing is rebuilt, it is difficult to rebuild the high-rise apartment housing in the existing rebuilding method. And rebuilding is currently not easily progressed due to several legal regulations. It is thought that it is now a point in time to proceed to prepare the reasonable response scheme with an interest in the rebuilding of high-rise apartment housing in the future. The rebuilding of high-rise apartment housing has not still come to a forefront as a social problem because the history of high-rise apartment housing supply is relatively short compared to existing low-rise apartment housing, detached housing, tenement housing and the like. If the concrete and effective measure for it is not taken, it is thought that it could lead to a significant urban problem, social problem. Accordingly, the purpose of this study was to investigate through the questionnaire research the understanding of the rebuilding project of the division owners currently resident in high-rise apartment housing for the purpose of the high-rise apartment housing rebuilding project that would come in the future. And it was to present the method to progress the high-rise apartment housing rebuilding project in the future by resolving the problem and providing for the policy alternative in a smooth manner. In summary, the following conclusion was drawn: First, it is necessary to apply the incentive(upward adjustment of the floor area ratio) to expand the supply of the medium- or small-sized apartment housing. Second, it is necessary to exclude the application of the compulsive ratio of small-sized housing construction to the rebuilding project complex of the equivalent exchange method. Third, it is necessary to ease the application of the compulsive ratio of small-sized housing construction. Fourth, it is desirable to raise the fund for the rebuilding project at the point in time that rebuilding is progressed by paying it with it included in the monthly maintenance cost and depositing it in a form of fixed installment savings. There is a high probability that the rebuilding of high-rise apartment housing will become a serious urban problem in the future. Especially, the rebuiding of high-rise apartment housing does not have any sufficient floor area ratio. For this reason, the impossibility to rebuild high-rise apartment housing might lead to the deterioration of the residential environment, and the occurrence of the slum within the high-rise apartment housing in downtown, which might bring about the urban environmental problem such as the deterioration of the residential environment. National government needs to make an active study and take into consideration to resolve these problems. Key words : rebuilding, high-rise apartment housing rebuilding, floor area ratio, compulsive ratio of small-area apartment housing 현재 재건축사업은 주택건설에 필요한 택지를 공급하는 한 방법으로 여겨진다. 또한, 재건축사업은 정부의 자금 및 행정지원 없어도 주택공급을 확대 할 수 있는 정책수단이기도 하다. 지금까지의 재건축사업은 저층공동주택을 중심으로 진행되어왔다. 그러나 고층공동주택의 공급이 본격화되면서 향후에는 고층공동주택이 재건축사업의 주요 대상이 될 수밖에 없다. 고층공동주택을 재건축을 하는 경우 기존의 단독주택, 연립주택 등과 저층공동주택에서 가능하였던 개발이익은 어렵다고 볼 수 있다. 고층공동주택은 이미 가능한 최대 용적률을 적용하였기 때문에 개발이익의 확보가 어려우면 기존의 재건축방식으로는 고층공동주택의 재건축이 어려워진다. 또한 현재 여러 가지의 법 규제 등으로 인하여 재건축의 진행이 쉽지 않은 상태이다. 향후 고층공동주택의 재건축에 관심을 갖고 합리적 대응방안을 준비해 나가야 할 시점이라고 생각한다. 기존의 저층공동주택이나 단독주택, 연립주택 등에 비교하여 고층공동주택의 공급의 역사가 상대적으로 짧은 이유로 아직까지는 고층공동주택재건축의 문제가 대두되고 있지 않지만 앞으로 구체적이고 효과적인 대응책을 마련하지 못 할 경우 중대한 도시문제, 사회문제화로 이어질 수 있다고 판단된다. 따라서 본 연구의 목적은 장래도래 할 고층공동주택 재건축사업을 위하여 현재 고층공동주택에 거주하고 있는 구분소유자의 재건축사업에 대한 의식을 설문지를 통하여 알아보고 그 문제점과 정책적 대안을 마련함으로써 장래 고층공동주택 재건축사업을 원활하게 진행시키기 위한 방법을 제시하는데 있다. 본 연구는 고층공동주택재건축사업의 분석과 실증분석을 바탕으로 검증하려는 것이다. 이 규제가 재건축사업에 미치는 영향은 현행 재건축 법률과 통계자료, 통계분석으로 문제점을 분석하고 그에 따른 제도개선 대안을 찾아내어 정책적 시사점을 도출하여 향후 주택 정책의 방향을 제시하는데 연구의 목적을 두었다. 이러한 연구의 필요성은 향후에 발생할 고층공동주택의 재건축사업이 원활하게 진행될 수 있도록 하기 위한 현재의 문제점과 향후 발생 가능한 문제점을 해결하는 것이 지역사회는 물론 국가의 주택정책에 있어서도 중요한 과제이기 때문이다. 결론을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 중소형 공동주택 공급확대에 대한 인센티브(용적률 상향 조정) 적용이 필요하다. 둘째, 등가교환방식 재건축사업단지의 소형주택건설의무비율 적용 제외할 필요가 있다. 셋째, 소형주택건설의무비율 적용 완화가 필요하다. 넷째, 재건축사업자금조달의 필요성은 매달관리비에 포함하여 납부하고 이를 정기적금 형태로 적립하여 재건축시점에 자금을 조달하는 것이 바람직하다. 고층공동주택의 재건축은 향후 심각한 도시문제가 될 가능성이 높다. 특히, 고층공동주택의 재건축은 여유 용적률이 없으므로 인해 발생할 문제와 그로인하여 고층공동주택의 재건축 불가능은 주거환경 악화, 도심 내 고층공동주택 슬럼의 발생으로 인한 주거환경 열악 등 도시환경문제는 사회문제가 될 가능성을 내포하고 있다. 국가는 이러한 문제를 해결하기 위해 보다 적극적인 연구와 배려가 필요하다. 주요어: 재건축, 고층공동주택재건축, 용적률, 소형평형의무비율

共同住宅에서 地區單位計劃 인센티브제도의 實效性에 관한 硏究

양태식 全北大學校 大學院 2004 국내석사

This study is to look over the efficiency of appling "incentive system" to District Units Plan and to find the reasonable improvement of it in developing urban housing. First, this paper will examine the development density based on classified residential zoning being sorted by metropolis and local cities, and then present the problems. Second, it also will analyze the abolition of the planned road, the change of FAR(Floor-to-Area) which is resulted in and the problem of securing the infrastructure through Jeon-ju city as the example for District Units Plan of urban housing. Lastly, it will look over following; how to set the development density in the Act of urban planning according to the size of city, how to work incentive system in setting Distinct Units Plan by proposing case alternative for managing and improving development density of urban housing. Existing the Act of National Land Utility & Control say that local governments should consider the characteristic of each city, setting development density. However development density in each local city is being applied uniformly because it is established temporally. Rather, development density of small cities is set higher than that of metropolitan city. The Government try to draw urban development by revising the Act of National Land Utility & Control, establishing District Units Plan in order to prevent each city from monopolizing, accordingly to insure identity and to improve hosing life. Even if so, it includes a lot of inconsistencies in applying actually. Therefore in situation that administrative view is different between the government regulation and each local government and also has no adminstration expert, the concrete inducing control method is needed for development density and classifying residential zone. Developing the urban housing by abolishing planned road has advantage in securing basic facilities that government can not deal in. For residents, there is also benefits to better things such as accessibility and fluctuating land value. However if constructing hosing complex on a large scale without adjusting infrastructure, like reconstruction of apartment, neighboring dwellers suffer from various problems such as traffic congestion, solar right, privacy, etc. Like this to carry out reasonably the urban housing project of two-face by abolishing planned road, each local government should arrange the suitable standards for their state of thing and execute them systematically. District Units Plan is established so as to use land effectively and to improve its faculty and sight, to get favorable circumstance. For District Units Plan to play its role well, development density should be able to give incentive system according to each city's characteristics through systematic improvement. And District Units Plan should develop into system that apply principle of equity both to dweller and developers by discriminating between the public and an individual clearly.

共同住宅 建設事業 收益性 分析技法에 관한 硏究 : soft ware활용을 중심으로

최인 한양대학교 산업대학원 1997 국내석사

입체도시계획을 통한 부동산개발 사업화 방안 연구 : 공동임대주택사업을 중심으로

박신영 강남대학교 일반대학원 2006 국내석사

인간이 일상생활을 영위해 나가는데 수반되는 생산·소비·서비스 등 제반활동은 모두 토지에서 이루어지고 있다. 그런데 이러한 활동의 주체인 인간은 산업화와 도시화의 급속한 발전과 함께 대도시로 집중되면서 토지에 대한 수요가 양적으로 증가하고 다양화되어 가고 있다. 이렇게 증가하고 있는 토지의 수요를 만족하는 개발 가용지를 확보하는 것은 특히 도심에서는 상당히 어려운 일이다. 또한 늘어나는 인구 증가율만큼 요구되는 도시계획시설을 설치 사업 역시 여러 문제점들로 사업이 지연되거나 시행하고 있지 못한 실정이다. 도심에서 이러한 문제점들을 해결하기 위해 등장한 방법이 바로 복합용도개발이다. 이는 여러 용도를 한 토지 위에 복합적으로 조성하여 용도상의 다양성을 유지하면서 상호간의 보완적인 연계를 유지하는 것으로 도심에서 24시간 활동을 가능하게 하는 방식이다. 이러한 용도의 복합에서 현재는 공간의 복합적 이용으로 발전하여 입체도로제도 및 입체도시계획제도 등 토지의 지하, 지상, 공중 공간 등 공간의 입체적 활용을 꾀하고 있다. 특히 입체도로제도는 일본에서 매우 활성화되어 있으며 이를 바탕으로 도시계획시설 및 민간 시설로의 연계를 위한 입체도시계획으로 확대 계획하고 있다. 우리나라 역시 입체도로제도 및 입체도시계획을 일부 법률 개정을 통해 도입하였으나 그 적용이 미비한 실정이다. 본 연구에서는 이러한 배경을 바탕으로 현재 도심에서 일어나는 여러 문제 중 주택문제에 한정하여 입체도시계획의 부동산 개발 사업화 방안에 관하여 연구하였다. 현재 우리나라의 법적 현황으로 입체도시계획을 활용한 주택사업은 임대주택만 가능하다. 이는 입체도시계획 사업의 한계점으로 작용하고 있으나 현재 우리나라의 임대주택 재고율을 본다면 도심에서 효과적으로 임대주택을 조성할 수 있는 방안이라고 본다. 특히 임대주택에 대한 부정적인 사회적 인식은 도심에서 임대주택 사업을 상당히 어렵게 하고 있으며 부지확보로 인한 사업비 증가는 임대주택을 결국 분양주택으로 전향하는 결과를 낳고 있다. 이러한 근본적인 문제점을 해결하고 직주근접이 절실한 도시빈민근로자층의 주택문제를 충당하기 위한 방안으로서 입체도시계획 활용이 절실한 것이다. 현재 도심에 위치하는 도시계획시설(차량기지, 도로 등)을 활용한다면 사업비, 주민 반대, 환경문제 등 여러 문제점들을 어느 정도 해결할 수 있으며 도심 토지를 효율적으로 활용하는 결과를 낳을 것으로 본다. 앞으로 입체도시계획을 보다 적극적으로 활용하기위해서는 이를 뒷받침하는 제도의 개선과 더불어 여러 용도개발을 위한 방안들이 마련되어야 할 것이다. With the growth of cities, many problems are occurred-outer expansion, overpopulation, the congestion of traffic, the deficiency of house and urban facilities, etc. Such various problems have been occurred on account of the unbalanced supply and demand from skyrocketed land price. Finally, the problem of land has emerged as one of the most critical issues to be solved nationally and politically. Though they threw some light on those problems, being completed, these urban renewal planning gave rise to some new issues, that is highrise building in CDB, loss of urban characteristics, and so on. As a solution to such land problems, spatial, multi-purposeful use of land can be considered. meantime, such attempts as high-rise commercial building/apartment houses, elevated railways, high level roads, underground subways and arcades represent have been done to solve the problem. However, we are still at an infant stage compared with advanced nations as far as the spatial, multi-use of land are concerned since we have a long way to go towards the establishment of legal, institutional framework. This study of purpose is application possibility on real estate Multi-Dimensional Land use Planning of examples and present situation. Especially this study puts emphasis on a housing development. this study suggests application Multi-Dimensional Land use Planning on real estate. 1) a housing development of a railway carriage in city, 2) application of sustainable development and compact city, 3) development application of the third sector. In conclusion, in other to meet the increasing socioeconomic need of a three-dimensional multi-purposeful use of land in our country. Nevertheless, such an advanced concept of land-use has not been materialized in Korea due to the lack of legal, institutional mechanisms as well as our people's conservative view of land ownership.

都市景觀을 考慮한 地區單位計劃의 適用方案에 관한 硏究 : 共同住宅事業을 中心으로

이윤기 전북대학교 환경대학원 2008 국내석사

It is obvious that the apartment house is a important role of making a form of the urban's landscape in the all types of buildings. About the type and proportion of the buildings, the apartment has occupied more higher percentage than any other buildings. The interest and study about the city's landscape has been conducted constantly and it has a increasing interest in the city's life according to the revision of the Landscape Law. The study analyzes the character of buildings which recently constructed and affect the city's landscape and contents of District Unit Plan established by apartment housing projects. And apartment's scale management and application ways of DUP for the city's view have been studied after analyzing the difference between the existing apartments and renewal, re-building projects. The results are summarized as follows. In case of the class Ⅱ general residential district, the maximum height of the apartments is limited to the 15th floors and it makes a standardized view. Although the District Unit Plan has regulations which can mitigate the building's form, scale, etc. - it doesn't come into effect in substance because of having not application standards. Following these special qualities, the apartment housing projects which consider business profitability have mass-produced plate type of apartments and these situations are prepared in order to fine the maximum floor space index in the range of being under 15th floors. As similar projects like the apartments, Urban and Residential Environment Improvement projects have proceed recently. The city over 500,000 population have made a improvement plan and it leads to building's shape and arrangement through tower type of buildings, building's coverage ratio, etc. Also, as incentives for those, there are some cases which have introduce a system about lightening the building's height. Based on those analysis, it is judged to be able to make application standard of the District Unit Plan which can induce various height and progress in the environment and functional side. · The introduction of the averaged height system : The main block's height is changed by the same unit and it is lead to adjustment of height within the limit of maintaining averaged height(15th floors) · The introduction of the building's coverage ratio system : For visual openness in an apartment complex, it presents a method able to control the building's height in the range of preserving supposed closeness of apartments. · The preparation of the DUP's operational guidelines : In order to apply standards of the averaged height system and the building's coverage ratio, each local government gets and administer the Dup's operational guideline and then leads a way to be possible · The revision of the Urban Planning-ordinance : Mediate a concept of the averaged height in the same site not absolute height ruled by the Urban Planning-ordinance of the present local government. It will need to prevent overcrowding development as being on presupposition not over specific characters of the use region system and development capacity at the same time.

共同住宅事業에서 入住金과 工事費의 現金흐름 豫測모델 開發

김순영 경희대학교 대학원 2002 국내석사

외환위기 이후 주택건설업체의 유동성확보가 중요한 이슈로 부각되고 있다. 이는 정확한 현금흐름 예측을 전제로 하고 있으나, 현재까지는 기업금융이 보편화되어 있어서 현금흐름 예측관리 시스템이 발달하지 못한 실정이다. 기업에서는 사업성 검토시의 현금흐름 예측방법을 사용하고 있으나, 이는 손익변화 예측 중심이므로 손익에 변화를 주지 않는 현금흐름에 대한 설명에는 어려움이 많다. 정확한 현금흐름 예측을 위해서는 사업성 검토시에 고려하는 손익변화 예측중심의 현금흐름에 보다 실제적인 현금흐름의 특성을 적용한 모델이 필요하다. 본 논문에서는 이러한 문제를 해결하기 위해서 사업성 검토시 고려되는 현금흐름과 실제 현금흐름의 차이를 분석하고, 현금수입 예측에서는 분양계약자의 선납 및 연체와 연관된 분양대금 납부패턴을 분석해 현금수입 예측의 모델을 제시하고, 선납과 연체로 인한 최종 현금손실을 분석해 그 모델에 적용하였다. 또한 현금지출에서는 사업성 검토시 사용되는 공사비 예상 지출액에 대한 기본데이타가 공정율, 원가투입율, 현금집행율등이 혼용되어 사용되고 있는데 이 부분에 대한 정의를 명확히 하고 모델에 적합한 항목을 공사원가투입율이라고 판단하고 그에 맞는 자료수집을 통하여 현금지출 모델을 개발하였다. 공사대금의 어음지급 비율 및 기간의 변동에 따른 현금지출 변화를 보여주는 현금지출 모델을 제시하였다. 본 연구의 의의는 손익변화 예측중심의 기존의 현금흐름 예측모델에서 안정성과 유동성 측면을 중시한 예측모델을 제시하였다는 데 있다. 예측모델의 수입부분에서는 분양계약자의 납부패턴 분석을 적용하여 기존 모델을 보완했으며, 지출부분에서는 월별 공사비 투입에 대한 개념 정립과 그에 따른 정확한 자료수집을 통해 보다 현실적인 현금지출 예측이 가능하게 되었다. 본 논문에서 제시하는 모델로 기존보다 현실성 높은 현금흐름 예측이 가능할 것으로 기대되며, 자금조달 시점과 자금집행 시점을 보다 정확히 파악할 수 있어 자금집행의 효율성을 높이는 기반을 제공할 것으로 기대된다. Since the financial crisis broke out, liquidity has become the critical issue in housing construction industry. In order to secure liquidity, it is prerequisite to precisely forecast cash flow. However, construction companies have failed to come up with a systematic process to manage and forecast cash flow. Until now, companies have solely relied on the prediction of profits and losses, which is carried out as they review business feasibility. To obtain more accurate cash flow forecast model, practical pattern of payments should be taken into account. In this study, basic model that analyzes practical housing payment collection pattern resulting from prepayments and arrears is described. This model is to complement conventional cash flow forecast scheme in the phase of business feasibility review. Analysis result on final losses in cash that occur as a result of prepayment and arrears is considered in this model. Additionally, in the estimation of construction cost in the phase of business feasibility review, real construction prices instead of official prices are applied to enhance accuracy of cash outflow forecast. The proportion of payment made by a bill and changes in payment date caused by rescheduling of a bill is also factored in to estimate cash outflow. This model would contribute to achieving accurate cash flow forecast that better reflect real situation and to enhancing efficiency in capital management by giving a clear picture with regard to the demand and supply timing of capital.

要因比較法을 통한 共同住宅事業의 分讓價算定에 관한 硏究

우규택 成均館大學校 大學院 2002 국내석사

This study focused on estimating suitable installment sale price after making business analysis, which has been still a problem in current condominium business. In these decision-making flows, it was usual that the installment sales price was calculated simply with relevant market price without judging that condominium business is affected by surrounding influences, which damaged the objectivity of business analysis and would yield losses in terms of business profitability in the future. Thus, this study intends to analyze related factors as each individual factor with each significance allocated and to calculate appropriate installment sales price in an effort to enhance the objectivity in terms of business analysis. And the study also intends to present the flow of business analysis after calculating installment sales price, when making decisions in condominium business. To achieve these goals of study, this study focused on the research on financing in condominium business as an advance consideration so as to find out problems and corresponding solutions of current supplier finance as well as financing method through project financing; Asset Backed Securities(ABS); Mortgage Backed Securities(MBS), etc. And this study looked through the control of current government over realty market and the resulting forecast for realty market by analyzing our realty environment. As a result, it was forecasted that installment sales price of apartment in Seoul would be increased at about 7.2%. This study summarized cost methods and demand-supply methods besides the factor comparison method, in terms of the method of calculating installment sales prices. For the factor comparison method which is very important in this study, each factor was extracted on the basis of factors which were most likely affected by prices in current condominium markets. Furthermore, these extracted factors were allocated for each significance in accordance with specific criteria, which were used as criteria for calculating installment sales prices. Therefore, this study presented the application model for Gangnam area in Seoul, while making business analysis through case studies with these installment sales price. These decision-making flows have an advantage of estimating installment sales price with exact data, because it contributes to enhancing the objectivity of business analysis and facilitates business promotion. However, it has a disadvantage of difficulty in applying factor comparison methods to the markets without any decided market price. In order to use these factor comparison methods in the near future, it is necessary that database which can acquire objective information should be collected. And there should be an organization or authority to examine the completed business analysis as well as it is required to develop programs to facilitate us to use the analysis.

施行者가 多數인 共同住宅開發事業의 問題點 및 改善方案에 대한 硏究

이형희 成均館大學校 科學技術大學院 2003 국내석사

A law about curtilage development promotion was made by 1980. 12. 31 ,which is a law No 3315, necessary for building a housing and which pescribes a special case about aqusition, development, supply, management and so on. Since that the law has designed a control of estate gamble and stability of land prices. But these days local self-government system made that the right of policies is transferred to local self-government groups. They do curtilage-development works for themselves and made a law of urban development, for which non-government parts can have a share in curtilage-development markets. So the markets is changed monopolization of government projects into competition between government and non-government parts. In this way, the main body of individual projects thinks it is better than to work independently to attempt an union development with partners who can make up his defects. Now the real condition is that SungNam-PanGyo and so on, 8 residential districts are developted by local self-government groups or local self-government groups with public coporations like the KNHC or the KLC. From now on it is expected union-development spreads to not only curtilage-development works but also all projects. So this essay is intended to study the present status, problems, and improvable plans about cooperation curtilage-development works.

공동주택 선분양 제도에서 분양관련 문제점에 관한 연구

김근영 건국대학교 산업대학원 2011 국내석사

현재 우리나라 공동주택의 공급 방식은 택지조성에 따른 개발 방식과 재건축 및 재개발에 따른 방식으로 대부분 선분양 제도에서 공동주택 공급이 이루어지고 있다. 공동주택의 사업 시장의 사업주체들은 개발사업 시행 시 소비자의 자본을 활용할 수 있는 선분양 제도를 이용하여 사업 초기 건설자본의 부족 문제를 해결하고 있으며, 선분양 제도는 정부나 민간 사업주체들의 사업 초기 건설 자본의 부담을 줄이는 방안으로 활용됨으로써 국내 주택의 대량공급을 가능하게 하였다. 그러나 완공되어진 건축물을 직접 눈으로 보고 구매하는 후분양 제도에 비해, 선분양 공동주택 수분양자는 분양광고나 카다로그, 모델하우스 등을 통해 구매를 결정하므로 완성된 건축물이 사전정보와 다르게 시공되거나, 사업주체의 사정에 따라 예정된 기일에 입주 지연, 품질의 하자가 발생하는 등 분양매물에 대한 불확실성이라는 위험이 존재하고 있는 실정이다. 수분양자들은 이러한 하자 및 분양관련 문제점에 대한 위험이 현실화 되었을 경우 계약 자체의 효력이나 관련법 등을 통해 보호되고, 계약과 상이한 부분에 대한 보상을 받음이 마땅하나 선분양제도 초기 수분양자들은 전문지식이나 의지의 부족으로 인해 상당부분 문제점을 감수하고 있는 실정이었다. 수분양자의 입장에서 볼 때, 이러한 하자 뿐 만 아니라 구매자의 권리로서, 분양피해에 따른 문제점을 판매자 즉 사업주체(시공사, 시행사, 보증회사 등)에게 주장함으로써 개인의 재산권을 지키고 합리적인 건축제도 문화를 조성할 수 있다. 이에 어떠한 영역에서 문제점이 발생하며, 그러한 문제를 방지하기 위한 방법에 대한 연구가 반드시 필요한 실정이다. 그에 따라, 건설 공사의 전 공정에 걸쳐 기획 및 계약·행정 부분, 설계 부분, 설계변경 부분, 시공부분, LCC(Life Cycle Cost)부분 등에서 하자 및 분양피해가 발생하는지 살펴보고, 법적 대응 절차와 그에 따른 준비 방법을 알아보고자 한다. 따라서 다음과 같은 제안을 통해 아파트를 선분양 받는 수분양자들의 피해를 감소시키고 나아가 대부분의 공동주택이 시행하고 있는 선분양 방식의 공정성과 투명성을 제고하고자 한다. 첫째, 건설사업관리 CM(Construction Management) 업무 과정에 따른 단계에서 분양관련 피해를 방지하기 위한 감정업무를 실시한다. 둘째, 선택품목(마이너스옵션)제도의 확산 및 활성화를 통해 수분양자들의 선택의 폭을 넓히고, 나아가 그에 따른 분양관련 피해의 분쟁 요소를 줄인다. 셋째, 하자심사·분쟁조정위원회의 역할을 확대하여, 하자에 국한되는 것이 아니라, 전반적인 건설과정의 분양관련 피해 사항을 심사·조정하여 분쟁을 최소화 한다. 넷째, 사업승인제도의 보완 및 후분양제 정착을 위한 사업주체에 대한 인센티브를 확대하여 제도적으로 후분양제를 유도한다. 다섯째, 분양가 자율화 및 분양가 공개 시스템 정착으로 다양한 형태의 주택공급이 이루어 질수 있도록 공급주체의 시장 참여를 적극 유도한다. 여섯째, 공동주택 분양사업의 사업주체 일원화와 공동책임제를 시행하여 분양관련 문제의 책임소재를 명확히 하고, 공사 Risk 발생을 최소화 한다. 향후, 본 연구를 바탕으로 분양관련 피해에 대한 보다 명확한 구분과 분쟁처리를 위한 체계적인 매뉴얼도입, 그에 따른 처리방안을 제도화 하여 선분양제도를 통해 거래되고 있는 공동주택의 수분양자 들의 피해를 최소화 하고, 국토해양부 등 관련기관의 종합적인 관리를 통해 소비자의 권리와 공동주택 건설사업의 사업주체간 분쟁을 줄이고 나아가 공동주택의 품질 향상을 위한 연구가 이어져야 할 것이다.

수도권 1기 신도시 공동주택 특성이 재건축 사업성에 미치는 영향 분석 : 분당신도시 공동주택을 대상으로

정대혁 서울시립대학교 도시과학대학원 2023 국내석사

국토교통부는 2023년 2월 7일 “노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법” 제정을 발표하였고, 주요 내용으로 공동주택 재건축 안전진단 완화, 용적률 및 용도지역 상향 등 도시건축규제 완화, 적정한 기반시설 공급, 소외되는 지역이 없는 도시정비 추진 등을 언급하였다. 국토교통부의 정책 추진과 별도로 수도권 1기 신도시를 포함하고 있는 지방자치단체들 또한 관련 정책 및 계획들은 준비하고 있다. 성남시를 비롯한 5개 도시가 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」의 “노후계획도시 정비기본계획”, 「도시 및 주거환경정비법」의 “도시주거환경 정비기본계획”, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 “신도시 지구단위계획 재정비” 등을 수립하고 있으며, 특히, 성남시의 경우, 분당신도시내 연립주택용지에 대한 용도지역 상향(제1종일반주거지역→제2종일반주거지역)을 결정고시(2023년 2월 6일)하여 재건축사업의 활성화를 지원하고 있다. 본 연구는 이러한 배경 속에서 현재 추진되고 있는 신도시 도시정비 정책 및 계획과 지역 특성이 공동주택 재건축 사업성에 어떠한 영향을 주는지 분석하고 향후 수립되는 신도시 도시정비계획 등에 고려해야 할 사항을 제시하는 데 목적으로 하고 있다. 제Ⅰ장의 서론에서는 연구 배경 및 목적, 연구 범위를 제시하고 제Ⅱ장 이론 및 선행연구 검토에서는 재건축사업, 신도시, 관련 제도 및 계획 기준을 검토하여 분석 대상의 특성을 파악하고 관련 연구 검토를 통하여 본 연구의 차별성을 확인하였다. 제Ⅲ장 단지별 재건축 사업성 분석을 위하여 분석의 틀을 제시하고 대상지 현황 분석, 재건축사업에 따른 주택공급량 및 수익성 분석 후 단지별 재건축 가능성에 대한 상대평가값(표준화)을 산정하였고, 제Ⅳ장 공동주택 특성이 미치는 영향 분석에서는 공동주택별 현황 및 입지 특성이 재건축 사업성에 미치는 영향을 분석하여 요인별로 세부 해석하였다. 제Ⅴ장 결론에서는 본 연구의 분석과 결과를 요약하고 관련 도시정책을 제시하였다. 이론 및 선행 연구 검토를 통하여 재건축사업과 신도시의 특성, 관련 제도 및 기준을 분석하고 관련 선행 연구를 검토하였다. 재건축사업의 특성을 통하여 민간 위주의 도시정비사업이나 용도지역 상향, 매도청구권 등 공공지원에 따라 도시계획 규제의 필요성을 제시하였다. 신도시의 특성에서는 기성시가지와는 다른 특성을 보이기 때문에 그에 맞는 정비계획 기준 및 체계와 현황 특성을 고려해야 함을 밝혔다. 선행연구에 있어 수도권 1기 신도시에 관한 선행연구에서는 신도시별 현황을 분석, 신도시라는 지역특성, 도시별 현황특성에 맞는 새로운 도시관리방안 필요성을 제시하였고 도시기반시설, 단지별 특성, 지하철역 등 입지 특성에 대한 고려가 필요하다고 하였다. 본 연구는 분당신도시를 대상으로 공동주택에 대한 세부 전수 조사를 실시하여 재건축사업에 따른 단지별 공동주택 공급량과 사업성 분석을 실시하고 도시계획정책과 단지특성이 미치는 영향을 분석하여 신도시 도시정비계획 수립시 고려해야할 사항들을 제시하였다는 점에서 선행연구와 차별성을 가진다. 분당신도시 공동주택단지들의 재건축 사업성 분석을 위하여 분당신도시 도시 현황과 공동주택단지별 특성을 조사하였다. 분당신도시의 분당신도시에 대한 인구, 토지이용, 인구밀도, 주요 기반시설 현황조사를 통하여 지역 특성을 파악하였고 재건축이 예상되는 공동주택단지들은 도시관리계획, 건축물대장, 토지대장, 각종 부동산 시세 등을 조사하여 통계분석하고 GIS 데이터화 하였다. 구축된 자료 및 데이터를 활용하고 일정한 기준(용적률, 기부채납률, 주택규모별 공급비율 등)을 적용하여 단지별 재건축사업시 주택공급량(조합공급분과 일반분양공급분)을 산출, 산출된 주택공급량에 따라 단지별 수익성 지수(총수입/총지출)를 산정하여 비교 분석하였다. 분당신도시와 공동주택별 특성들이 재건축 사업성에 미치는 영향을 분석하기 위하여 다중선형회귀분석을 사용하였다. 산출된 재건축 사업성(수익성 지수)을 종속변수로 설정하고 지역 특성 및 선행연구들에서 논의되었던 요인들을 공동주택 단지특성과 입지특성으로 구분하여 독립변수를 선정하였다. 단지특성은 용도지역, 단지규모, 현황용적률, 토지공시지가, 평균주택규모, 입지특성은 지하철역 거리, 상업지역과 근린공원, 하천 인접 여부, 도로 접도 현황 등이다. 분석 결과 공동주택 재건축사업의 사업성에 있어 토지공시지가와 근린공원 인접 여부는 정(+)의 영향을 미치는 요인으로, 현황용적률, 평균주택규모, 지하철역 거리는 부(-)의 영향을 미치는 요인으로 분석되었다. 현황용적률이 큰 요인으로 작용한 것은 최근 분당신도시내 연립주택용지의 용도지역 상향(제1종일반주거지역→제2종일반주거지역)에 의한 영향이 매우 큰 것으로 판단된다. 현황 용적률이 90% 수준이나 용도지역 상향 효과에 따라 기존의 제2종 및 제3종 일반주거지역과 동일한 상한용적률이 적용될 수 있기 때문이다. 이는 향후 재건축시 단지별 형평성문제에 제기될 가능성이 높을 것으로 예상된다. 토지공시지가, 지하철역과의 거리, 근린공원 인접 여부 등은 분당신도시 거주 선호지역 및 향후 기대 시세가 반영된 것으로 판단되며, 관련 계획 및 정책 수립시 기반시설계획 등의 반영이 필요하다. 이를 바탕으로 연구의 시사점은 다음과 같다. 신도시 도시정비를 위한 도시정책 및 계획에 따라 사업성이 상대적으로 유리한 단지들에 대해서는 적정한 공공기여 유도가 필요하다. 분당신도시 관련 노후계획도시정비 기본계획, 도시주거환경정비 기본계획, 지구단위계획 재정비 수립시 기준용적률은 용도지역 기준이 아닌 현황용적률(또는 현재 적용되는 지구단위계획 용적률)을 기준으로 하고 용적률 상향은 공공기여량과 연계토록 하여, 용도지역 상향 등 건축 규제 완화에 수혜를 받는 공동주택단지들에 대해서는 공공기여를 강화해야 한다. “노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법” 등 정부 정책 방향에 언급된 것처럼 신도시내 소외되는 곳이 없도록 하기 위해서는 사업성이 불리한 단지들에 대한 지원이 필요하다. 첫째로 신도시내 공동주택간 통합개발(연접한 단지) 또는 결합개발(연접하지 않은 단지)을 유도할 필요가 있다. 사업성이 유리한 단지와 불리한 단지가 통합 또는 결합 된다면 소외되는 단지를 최소화 할 수 있을 것으로 판단된다. 둘째로, 지하철역 및 근린공원 등 사업성에 영향을 크게 미치는 기반시설에 대한 우선 배려가 필요하다. 신규 추진되고 있는 성남트램2호선 정거장역 입지를 지하철역에 소외된 단지들을 고려하여 배치할 필요성이 있다. 근린공원이 인접하지 않은 단지들에 대해서는 공원설치시 통합 배치 또는 접근성 향상을 위한 연결통로 확보 등이 필요하다. 셋째, 입지특성(역세권 등)이 양호함에도 불구하고 단지특성(현황용적률, 평균 주택 규모 등)으로 사업성이 어려운 지역에 대해서는 준주거지역 이상의 용도지역 상향, 특별건축구역 등의 도시건축규제 완화가 필요하다. 본 연구에서는 분당신도시의 지역 특성을 파악하고 관련 정책 및 계획들이 재건축 사업성에 어떠한 영향을 미치는지 분석, 사업성이 유리한 지역에 대해서는 어떻게 공공성을 확보하고, 불리한 지역에 대해서는 어떠한 지원을 해야하는 지를 제시하고자 하였다. 이를 통해 수립되고 있는 “노후계획도시 정비기본계획”, “도시주거환경정비 기본계획” 등에 고려해야할 사항들을 제시하였다는 점에서 본 연구의 의의가 있다고 할 수 있다. Korea's Ministry of Land, Infrastructure and Transport announced the enactment of the "Special Act on the Redevelopment and Support of Aging Planned Cities" on February 7, 2023. The key points of the act include easing safety inspections for reconstruction of apartment complexes, relaxing urban construction regulations such as floor area ratio and land use zoning, providing adequate infrastructure, and promoting urban development without marginalized areas. In addition to the policy initiatives of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, local governments including five cities, including Seongnam City, are preparing related policies and plans. Seongnam City, for example, has designated an increase in land use zoning (from Type 1 general residential zone to Type 2 general residential zone) for the redevelopment of multi-unit housing sites, supporting the revitalization of reconstruction projects (announced on February 6, 2023). This study aims to analyze the impact of current urban development policies and plans for new cities on the feasibility of apartment complex reconstruction and provide considerations for future urban development plans. Chapter 1 provides an introduction, presenting the background, objectives, and scope of the study. In Chapter 2, theoretical and previous research reviews, the characteristics of reconstruction projects, new cities, and relevant regulations and planning criteria are examined to understand the characteristics of the analysis subjects and verify the distinctiveness of this study through a review of related research. Chapter 3 presents the framework for analyzing the feasibility of reconstruction projects by individual complexes, conducts an analysis of the current status of target areas, and calculates relative evaluation values (standardized) for the feasibility of reconstruction projects based on the analysis of housing supply and profitability according to reconstruction projects. In Chapter 4, the analysis of the impact of apartment complex characteristics on feasibility is conducted, analyzing the current status and location characteristics of apartment complexes and interpreting the impact of factors in detail. Chapter 5 provides a conclusion, summarizing the analysis and results of this study and presenting relevant urban policies. Through the review of theory and previous research, the characteristics of reconstruction projects and new cities, as well as relevant regulations and criteria, were analyzed, and related previous studies were reviewed. The characteristics of reconstruction projects indicate the need for urban planning regulations due to private-sector-led urban development projects, land use zoning increases, and public support such as sales rights claims. The characteristics of new cities differ from established urban areas, requiring considerations for planning criteria and systems that match the characteristics and status. Previous studies on the first-phase new cities in the metropolitan area analyzed the current status of the new cities, emphasized the need for new urban management approaches tailored to the characteristics and current status of each city, and highlighted the importance of considering infrastructure plans, individual complex characteristics, and proximity to subway stations. This study is distinctive in that it conducted a detailed census survey on apartment complexes in the Bundang New Town, conducted an analysis of housing supply and feasibility for each complex based on reconstruction projects, and analyzed the impact of urban planning policies and complex characteristics, providing considerations for the formulation of new city urban development plans. To analyze the feasibility of apartment complex reconstruction projects in the Bundang New Town, the current status of the new city and the characteristics of each apartment complex were investigated. A survey was conducted to assess the regional characteristics of the Bundang New Town, including population, land use, population density, and major infrastructure. For the apartment complexes where reconstruction is expected, data was collected on urban management plans, building registrations, land registrations, and various real estate prices, which were then statistically analyzed and converted into GIS data. Using the compiled data and information, and applying specific criteria such as floor area ratio, contribution ratio, and supply ratio by housing size, the housing supply quantity (supply by cooperative and general sales) was calculated for each complex in the reconstruction project. Based on the calculated housing supply quantity, the profitability index (total income/total expenditure) was determined for each complex and compared and analyzed. To analyze the impact of the characteristics of Bundang New Town and individual apartment complexes on the feasibility of reconstruction projects, multiple linear regression analysis was employed. The profitability index of the reconstruction projects (referred to as the feasibility index) was set as the dependent variable, while factors discussed in previous studies were categorized as independent variables representing the characteristics of the apartment complexes and their locations. The characteristics of the complexes included land use zoning, complex scale, current floor area ratio, publicly announced land value, average housing size, while the location characteristics included proximity to subway stations, commercial areas and neighborhood parks, adjacency to rivers, and road accessibility. The analysis revealed that the publicly announced land value and adjacency to neighborhood parks had a positive influence on the feasibility of apartment complex reconstruction projects, while the current floor area ratio, average housing size, and distance to subway stations had a negative influence. The significant impact of the current floor area ratio indicates a strong influence of the recent upward revision of the land use zoning for townhouses in Bundang New Town, from Type 1 general residential area to Type 2 general residential area. This suggests that due to the upward zoning effect, the existing upper limit floor area ratio applicable to Type 2 and Type 3 general residential areas may also be applied at a level close to 90%. This is likely to raise concerns about fairness among different complexes in future reconstruction projects. The publicly announced land value, distance to subway stations, and adjacency to neighborhood parks are considered to reflect the preferred residential areas in Bundang New Town and anticipated future property prices. Therefore, it is necessary to incorporate these factors into relevant planning and policy-making processes, such as infrastructure planning. Based on this, the implications of the research are as follows: In accordance with urban policies and plans for the development of new cities, there is a need to induce appropriate public contributions to areas that are relatively advantageous in terms of profitability. When formulating the basic plans for the redevelopment of the Bundang New Town, including the basic plan for urban redevelopment, the basic plan for urban residential environment improvement, and the revision of the zone-specific plan, the standard floor area ratio should be based on the existing floor area ratio (or the currently applied zone-specific plan floor area ratio), rather than the land use area ratio. The increase in floor area ratio should be linked to the amount of public contribution, thereby strengthening public contributions to housing complexes that benefit from relaxation of building regulations such as increases in land use area. To ensure that no areas in the new city are marginalized, support for areas with unfavorable profitability is necessary, as mentioned in government policy directions such as the "Special Law on the Redevelopment and Support of Old City Plans." Firstly, it is necessary to encourage integrated development (adjacent complexes) or combined development (non-adjacent complexes) of residential complexes within the new city. It is anticipated that by integrating or combining complexes with advantageous and disadvantageous profitability, the number of marginalized complexes can be minimized. Secondly, prioritized consideration should be given to infrastructure facilities such as subway stations and neighborhood parks that have a significant impact on profitability. There is a need to consider the location of the planned Sangnam Tram Line 2 station, taking into account the complexes that are marginalized from subway stations. For complexes without adjacent neighborhood parks, it is necessary to ensure integrated placement of parks or secure connecting paths to improve accessibility. Thirdly, for areas where profitability is difficult due to complex characteristics (existing floor area ratio, average housing size, etc.), despite favorable location characteristics (proximity to subway stations, etc.), it is necessary to relax urban architectural regulations to at least residential area levels or create special architectural zones. This study aimed to identify the characteristics of the Bundang New Town and analyze how relevant policies and plans affect the profitability of redevelopment projects. It also aimed to propose how to ensure publicness in areas with advantageous profitability and provide support for areas with unfavorable profitability. Thus, the significance of this study lies in presenting considerations for the ongoing formulation of the "Basic Plan for the Redevelopment of Old City Plans" and the "Basic Plan for Urban Residential Environment Improvement.“