경제 및 투자환경이 해외부동산 직접투자에 미치는 영향에 관한 연구 : 주요 경제지표 및 부동산투자 환경중심

김이수 한성대학교 2018 국내박사

해외부동산 투자가 한국경제의 뉴노멀(new normal)로 급부상되었고 해외부동산 투자가 급격히 늘어난 것에 대하여 주요 원인은 여러 가지가 있다. 먼저 글로벌 저성장세, 저금리 추세가 지속되고 있으며, 주식, 채권 투자에서 부동산을 포함한 대체투자로 전환하고 있다. 그리고 우리나라 연기금, 투자펀드의 증가와 여유자금 운용 수익율 급감으로 인한 수익률 제고 필요성성이 대두되고 있다. 또한 안정적인 자산 운용구조 목적으로 하고, 중국 및 각국 국부펀드 등의 공격적인 해외부동산 투자, 인플레이션 헷지 가능, 금융소득에 대한 과세 문제 등이 해외부동산 투자가 급증한 원인이다. 한편, 우리나라는 주요선진국에 비해 자본축적도 없고 해외부동산 투자경험 또한 부족하며, 해외부동산 투자 전문 인력과 투자 인프라 구축에서도 미흡한 실정이다. 이에 대하여 대한민국 정부수립이후 국제수지균형을 위하여 외국환거래법을 이용하여 해외부동산 투자에 대하여 강력한 규제를 단행하였는데 우리나라가 OECD가입을 위해 회원국 의무로 주어진 무역 거래 자유화 및 자본이동 자유화 등 이행 조건을 수행하기 위하여(해외부동산 투자 자유화 포함) 관련법인 외국환관리법을 외국환거래법으로 변경하고 관련 법규도 개정하는 등 순차적으로 투자 규제완화 조치를 취하였으며 이에 우리나라의 해외부동산 투자가 크게 증가하였는 바, 그동안 외환제도의 변혁을 살펴보고 동제도 운용이 미국등 주요선진국과 비교할 때 GDP 성장을 저해하였는지 여부를 살펴보았다. 또한 해외부동산 투자에 대한 국내시장에서의 전문가의식에 대해 설문을 통해 분석을 실시하였으며, 해외부동산 투자 증대 현상과 이에 수반된 여러가지 문제점, 대응방안, 투자된 부동산관리 등에 대한 외국사례도 분석하였다. 그리고 부동산업의 해외 발전을 위한 기초 인프라 구축 및 새로운 일감확보 등과 관련된 정책적 시사점을 살펴보았다.

不動産政策의 問題點 및 改善方案 : 8.31不動産對策을 中心으로

신강서 湖南大學校 福祉行政大學院 2005 국내석사

저금리와 과잉 유동성 그리고 부동산가격의 상승이라는 부담을 안고 2003년 출범한 참여정부는 부동산가격의 안정을 이루어 서민들의 주거비 부담을 경감하고, 부동산 가격상승으로 인해 야기되는 불로소득의 발생억제 및 부동산 투기를 근절시키기 위해 다양한 정책을 수립하였다. 그러나 다양한 대책에도 불구하고 부동산시장은 과열되어 토지가격이 상승하였고, 특히 2005년 들어 강남 등 일부지역을 중심으로 주택가격이 급등하여 시장이 안정될 기미는 보이지 않았다. 이에 정부는 주택시장의 수요관리에 중점을 두었던 이전의 대책과는 달리 부동산거래의 투명화, 보유세의 강화, 양도소득세 중과를 통한 불로소득의 환수, 공영개발방식에 근거한 공급정책을 포함하는 8.31부동대책을 발표하였다. 그런데 8.31 부동산제도개혁 방안의 계기가 된 주택가격 상승 원인에 대한 정부측과 전문가의 견해 차이가 있고, 많은 전문가들은 8.31부동산 대책의 부작용이 클 것이라 예측하고 있다. 지금까지 정부의 부동산 정책은 경기부양을 위한 규제완화책을 도입하였다가 시장이 과열될 경우 투기 억제책 등 규제강화책을 도입하는 주기적 양상을 보여 왔다고 할 수 있다. 본 연구에서는 우리나라 부동산정책의 전개과정과 현황 및 문제점들을 살펴보고, 8.31 대책이 부동산시장에 미치게 될 파급효과를 종합적으로 정리하여, 다음과 같은 정책대안을 제시하였다. 첫째, 정부의 부동산정책은 점차 정책의 대상을 축소하고 시장기능을 활성화 하는 방향으로 전환하여야 한다. 둘째, 향후 주택공급은 수요자의 니즈와 선호를 반영하여 다양한 선택의 기회를 제공하는 방향으로 추진되어야 하며 공영개발은 임대주택건설이나 재개발 사업 등에 국한하는 것이 바람직하다. 셋째, 즉각적인 시장의 변화를 의도하는 정책에서 벗어나 정책의 특성에 따른 다양한 시차와 영향력의 크기를 감안하여 시도되어야 할 것이다. 넷째, 부동산정책은 국민경제에 미치는 영향이 막대하므로 근시안적인 정책이 아닌 중·장기적인 안목에서 지속적인 정책의 수립이 필요하다. In 2003, the participatory government appeared to be heavily burdened with the lower interest rate, excess liquidity, and surging property prices. The government announced the various policies in order to lighten the burden of housing costs for the masses by making the property price stable, suppress the production of unearned income due to the surging property prices, and root the real estate speculation. Despite of various measures, the real estate market was more heated, and the housing prices rose suddenly centered on the some areas like Gangnam in 2005. After all, there was no marking of stabilization in the market. Therefore, contrary to the government's past measures centered on the demand management in the housing market, the government announced 8.31 real estate general measures including the transparency of property transactions, the reinforcement of real estate tax, the refund of unearned income through the heavy capital gains tax, the supply policy based on the public development method. However, there were differences in the opinions between the government and experts of cause in surging housing price to be a factor of 8.31 reform measure of real estate system. And, many experts expect that 8.31 real estate general measures may have large side effect. Up to present, the real estate policy by the government has showed the periodical aspect of introducing the strengthening measure of regulations like m anti-speculation measure, etc. in case of overheated market after the government introduced the de-regulation measures for pumping priming. Accordingly, this study was to investigate the developmental process, status, and problems of real estate policies in Korea, and suggest the countermeasures of policy, summarizing the pervasive effect that 8.31 real estate general measures reached to the real estate market comprehensively. From the result of this research above, it may be summed up as follows. First, the real estate policy by the government shall reduce the object of policy gradually, and convert to the direction of activating the market mechanism. Second, the future housing shall reflect the demander's needs and preference, and promote to the direction of providing the opportunity of alternatives. And, it is advisable that the public development shall be limited to the construction of rental house and housing redevelopment project, etc. Third, it needs to try some policies considering the differences of opinion and size of influence according to the characteristics of policy away from the policy that intended to change the market promptly. Fourth, as to the real estate policy, it needs to establish the lasting policy from the long-term view, not shortsighted policy because it has huge effect on the national economy.

부동산중개서비스 품질과 가격이 고객만족도에 미치는 영향에 관한 연구 : 중소형 상업용 부동산을 중심으로

이영민 대구대학교 대학원 2022 국내박사

본 연구에서는 부동산 중개업에서의 상업용 부동산을 중심으로 기존 고객과 지속적인 거래 관계의 유지를 통한 장기적인 거래 관계를 구축하는 데 있어 관계마케팅의 필요성을 제고하는 서비스품질 요인을 고찰하고, 그 관계를 밝히고자 하였다. 또한 기존 고객과 장기적인 거래 관계구축에 기본이 되는 지표인 신뢰를 매개하여 소비자의 행동 결정요인인 재이용 의도 및 추천 의도에 미치는 관계를 살펴보고자 하였다. 또한 고객은 중개수수료에 대한 평가와 제공받은 서비스에 대한 평가를 비교함으로써 평가가 이루어지며, 거래 이후에 행동이나 태도에 영향을 미치게 된다. 이에 부동산중개서비스의 서비스 품질요인과 신뢰 및 중개수수료공정성 요인을 매개하여 서비스의 재이용이나 추천 등 소비자의 행동 결정에 미치는 관계를 파악하고자 하였다. 분석을 위해 부동산중개업소와 상업용 부동산에 대하여 부동산중개서비스 경험이 있는 성인 남녀 198명을 대상으로 분석을 실시하였다. 주요 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 부동산중개서비스의 서비스 품질요인과 신뢰와의 관계에서 전문성 요인은 신뢰에 통계적으로 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 평판 요인과 고객지향성 요인도 신뢰에 통계적으로 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 하지만 윤리성 요인의 경우는 신뢰에 미치는 관계는 통계적으로 유의하지 않는 것으로 나타났다. 둘째, 부동산중개서비스의 서비스 품질요인과 수수료공정성과의 관계에서 전문성 요인과 고객지향성 요인이 수수료공정성에 통계적으로 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 수수료공정성이 신뢰에 통계적으로 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 부동산중개서비스 품질요인과 매개요인인 수수료공정성과 신뢰가 서비스 재이용 의도에 미치는 관계에서는 전문성 요인, 윤리성 요인은 서비스재이용의도에 유의한 영향이 나타났다. 또한 매개변인이 서비스재이용의도에 미치는 관계에서는 신뢰 요인과 수수료공정성도 서비스재이용의도에 통계적으로 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 하지만 평판 요인은 서비스재이용의도에 통계적으로 유의한 영향은 나타나지 않았다. 넷째, 서비스재이용의도와 추천의도와의 관계에서는 서비스재이용의도가 추천의도에 통계적으로 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며 구조모형의 잠재변인 간의 간접효과 검증은 부트스트랩을 활용하였으며 분석결과, 평판 요인과 고객지향성 요인이 신뢰에 미치는 간접효과는 유의한 것으로 나타났다. 또한 고객지향성은 서비스재이용의도에 미치는 간접효과도 유의하였으며, 마지막으로 전문성이 추천의도, 평판 요인도 추천의도에 미치는 간접효과는 유의하였다. 또한 고객지향성, 수수료 공정성 및 신뢰도 서비스재이용의도를 통해 추천의도에 미치는 간접효과는 유의한 것으로 나타났다. 이상의 연구를 통해 본 연구가 가지는 의의를 제시하며 다음과 같다. 첫째, 본 연구에서는 부동산중개서비스의 품질요인을 상가거래를 통해 고객과의 관계형성 가능성을 파악하기 위해 관계마케팅의 선행연구에서 관계품질 관점에서 논문을 기반으로 신뢰 요인을 도출하고 부동산중개서비스와의 관계를 검증하여 제시하였다. 둘째, 부동산중개서비스 품질요인은 대부분 서비스품질 연구에 기인하여 연구가 이루어짐에 따라 서비스 품질요인으로 고객 요구에 대한 빠른 응대나 중개사무소의 시설적 측면이 강조되고 있다. 하지만 상업용 부동산과 관련하여 부동산 시장은 복잡성이 증가하고 있어, 전문성이 요구되며 정보 불균형으로 발생 가능한 중개업자에게 윤리적 기준요구에 따른 윤리성, 장기적 관계형성에 요구되는 고객지향성 및 평판 요인을 서비스품질 요인으로 도출하고 소비자 행동 결정요인과의 관계를 검증하여 제시하였다. 이러한 결과는 최근 상가거래의 부동산중개서비스 제공자에게 보다 현실적이고 실질적인 메시지를 전달할 수 있을 것으로 보인다. 셋째, 고객은 중개수수료에 대한 평가와 제공받은 서비스에 대한 평가를 함께 비교함으로써 평가가 이루어지며 거래 이후 행동이나 태도에도 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 중개수수료공정성에 영향을 미치는 품질요인을 중심으로 관리함으로써 서비스의 재이용 등 소비자의 행동을 이끌 수 있음을 확인하여 제시하였다. 넷째, 본 연구에서는 재이용의도는 고객 당사자가 중개서비스에 대한 평가로 인해 자신과 관련된 거래에 대한 행동 결정요인으로 구분되며, 추천의도는 타인에게로 구전하려는 요인으로 구분될 수 있음을 확인하고 이를 구분하여 변인간의 관계를 밝혔다. This study examines service quality factors that increase the need for relationship marketing in the commercial real estate brokerage industry in order to establish continuous and long-term business relationships with existing clients and investigates the correlation. In addition, this study aims to examine the mediating effect of credibility, which is the basic index for establishing long-term business relationships with existing clients, on factors that determine clients’ behavior, such as intention to reuse and recommend the service. Clients compare and evaluate brokerage fees and the quality of services they have received, which will affect their behavior or attitude after the transaction is complete. Therefore, this study investigates the mediating effect of the quality and credibility of real estate brokerage services and fairness of brokerage fees on the clients’ decision making behavior, including intention to reuse or recommend the service. For the analysis, 198 male and female adults who had experience in commercial real estate brokerage services were surveyed. The analysis results are as follows: First, in the relationship between the quality and credibility of real estate brokerage services, expertise (β=. 149, p<.05) was found to have a statistically significant positive effect on credibility. In addition, reputation (β=.335, p<.01) and customer orientation (β=.509, p<.01) also showed statistically significant positive effects on credibility. On the other hand, ethics did not have a statistically significant effect on credibility. Second, in the relationship between the quality of real estate brokerage services and fee fairness, expertise (β=.241, p<.01) and customer orientation (β=.446, p<.01) had statistically significant positive effects on fee fairness. In addition, ethics and reputation showed statistically significant effects on fee fairness. Third, fee fairness was found to have a statistically significant positive effect on credibility. As for the effect of the quality of real estate brokerage services and mediating factors such as fee fairness and credibility on clients’ intention to reuse the service, expertise (β=.175, p<.01) and ethics (β=.148, p<.01) had significant effects. When it comes to the relationship between the mediating variables and intention to reuse the service, credibility (β=.130, p<.01) and fee fairness also showed a statistically significant positive effect on intention to reuse the service. However, reputation did not show any statistically significant effect on the clients’ intention to reuse the service. Fourth, in the relationship between intention to reuse and recommend the service, intention to reuse the service had a statistically significant positive effect on intention to recommend. As a result of analyzing the indirect effect between the latent variables of the structural model using the bootstrap method, reputation (β=.026, p<.05) and customer orientation (β=.104, p<.05) had a significant indirect effect on credibility. In addition, customer orientation (β=.359, p<.05) had a significant indirect effect on intention to reuse the service. Finally, expertise (β=.170, p<.05) and reputation (β=.150, p<.05) had a significant indirect effect on the clients’ intention to recommend. In addition, customer orientation, fee fairness, and credibility also showed a significant indirect effect on intention to recommend through intention to reuse the service. Based on these results, this study has significance in the following aspects: First, this study examined existing research on relationship marketing, especially studies from the perspective of relationship quality, in order to explore the possibility of forming relationships with clients in commercial property transactions with the quality factors of real estate brokerage services. As a result, credibility was derived, and its relationship with real estate brokerage services was verified. Second, since research on the quality of real estate brokerage services is mostly based on service quality studies, more importance is put on quick response to customer needs or the condition of brokerage offices as service quality. With regard to commercial real estate, however, as the real estate market gets more sophisticated, expertise is required. This study selected service quality factors, such as ethics, in accordance with the ethical standards required for real estate brokers to deal with information asymmetry, and customer orientation and reputation, which are required to develop long-term relationships. Additionally, their relationship with the determinants of customer behavior was verified. These results are expected to deliver a more realistic and practical message to real estate brokers in recent commercial real estate markets. Third, this study found that clients compare and evaluate brokerage fees and the services they have received, and their evaluation results affect their behavior and attitude after the transaction is completed. This indicates that focusing on quality factors that affect brokerage fee fairness can encourage clients to reuse the service. Fourth, this study confirmed that the clients’ evaluation on brokerage service leads to intention to reuse, which can be classified as a decision making factor for their own behavior for transactions and intention to recommend, which can be classified as a factor to deliver their reviews to others, and verified the relationship between the variables.

주거용부동산 중개에 대한 소비자선호가 중개모형 선택에 미치는 영향

김경희 명지대학교 대학원 2023 국내박사

우리나라 주거용부동산 중개시장은 주택가격이 꾸준히 상승하고 거래량이 많아지면서 중개보수 기준 연 4조 5천억 원 규모의 거대한 시장이다. 그럼에도 불구하고 여전히 소규모 개인자영업자들이 담당하고 있다. 영세하고 전문성이 떨어진다는 지적을 받아 왔지만, 2021년 말 기준 주거용부동산 중개시장의 96%가 개인사업자이다. 이는 타 산업들이 대형화·규모화를 통해 산업의 경쟁력을 키우고 혁신적인 기술을 활용하는 것과는 비교되는 부분이다. 또한 국외의 주거용부동산 중개시장과 우리나라 상업용부동산 중개시장이 대형회사나 중개프랜차이즈 중심으로 재편되는 것과도 상이한 부분이다. 그러나 우리나라 주거용부동산 중개시장에도 변화의 바람이 불고 있다. 기술을 중개에 접목한 새로운 중개유통 구조로 중개업에 진입하는 회사들이 등장하고 있다. 이러한 사회적 환경과 주거용부동산 중개시장의 변화에도 불구하고 4차 산업혁명 시대에 유독 주거용부동산 중개시장에서만 과거와 같은 사업모형으로 중개업이 지속되고 있는 것에 대한 고찰과 새로운 주거용부동산 중개유통 구조에 대한 산업적 측면의 논의가 부족하다. 이에 본 연구는 지금까지 우리나라 주거용부동산 중개시장이 개인사업자 중심으로 지속된 이유를 구체적으로 탐색한다. 나아가 개인사업자 중심의 주거용부동산 중개모형은 향후에도 지속될 것인지 혁신적인 기술의 발전 등 환경의 변화로 인해 변화할 것인지 변화한다면 어떠한 중개모형이 경쟁력이 있을지를 소비자의 선택과 선호를 통해서 확인하는 것이 연구의 목적이다. 연구방법은 주거용부동산 중개분야 전문가들의 심층면담과 소비자 설문을 실시한다. 주거용부동산 중개분야 전문가 심층면담을 통하여 과거의 우리나라 중개업의 역사적인 흐름과 문제점을 확인하고 전통적 중개업과 다른 형태로 운영되고 있는 중개모형의 특성과 중개서비스를 탐색한다. 이 탐색에서 나타난 특성과 중개서비스를 바탕으로 소비자들의 중개서비스 선호를 설문을 통해 분석한다. 중개서비스에 대한 소비자선호가 중개모형 선택에 어떠한 영향을 미치는지 거래유형별 소비자들의 주택거래 과정의 행태와 선택, 선호를 확인하여 결론을 도출한다. 이는 중개시장 참여자인 소비자를 통해서 주거용부동산 중개유통 산업의 흐름을 확인하는 것이고 소비자 선호를 바탕으로 향후 성장성 있는 주거용부동산 중개모형을 분석하는 것으로 기존 선행연구와의 차별성이라고 하겠다. 연구결과 우리나라 주거용부동산 중개업이 개인사업자 중심으로 지속된 이유는 먼저 법 제도적인 것으로 나타났다. 개인사업자에 비해서 법인 등 대형회사는 중개시장에 진입하는데 제약이 많고 운영면에서도 실익이 없다. 중개법인의 대표는 공인중개사여야 하고, 상법상 회사의 조건을 갖추고 분 사무소의 대표 역시 공인중개사여햐 하는 제도 등이 그 예이다. 또한 분사무소 설치 수의 규정, 낮은 중개소수 요율, 업역의 협소 등의 제도도 개인사업자 중심 구조를 지속하게 만든 이유로 분석되었다. 둘째, 관행적 측면에서는 과거에 이용하던 대로 이용하는 소비자들의 익숙함을 버리지 못하는 경로의존성이 작동한 것으로 확인되었다. 셋째, 환경적 측면에서 ‘집 근처에 있어 편하다’란 이유로 개인중개사무소를 이용하는 비중이 높게 나타나 주택가에 자리 잡은 접근성과 중개사무소 수에서 개인사업자가 월등히 우세하다. 더불어 다른 주택유형에 비해 상대적으로 중개업자의 능력이 나타나지 않고 단순중개가 가능한 아파트가 주택거래의 대부분을 차지하고 있는 것이 개인사업자 모형으로 지속된 이유로 나타났다. 마지막으로 주거용부동산 중개시장의 중개업자가 신뢰성과 신속성에서 소비자를 만족시키는 등 중개행위의 기본적인 업무수행에서 소비자의 욕구를 충족시키고 있는 것으로 분석되었다. 특히 많은 장점을 보유한 새로운 모형의 중개회사들이 등장하고 있으나 거래유형 임대차, 주택유형 아파트에서 여전히 개인중개사무소를 선호하는 비중이 높게 나타났다. 또한 아파트 분포가 높은 경기지역에서의 개인사업자 선호비중도 높게 나타났다. 이렇게 거래빈도가 높은 임대차시장과 주택거래의 대다수를 차지하는 주택유형 아파트시장에서 개인중개사무소를 선호하는 것은 개인사업자 유형이 지속될 수 있었던 이유를 충분히 설명하고 있다. 한편 개인사업자 모형이 기술이 혁신적으로 발전한 환경에서도 지속될 것인지 아니면 변화할 것인지를 탐색한 결과는 첫째, 주택거래를 위하여 정보를 탐색할 때 모바일 등 온라인을 통한 탐색이 현저히 높아진 것으로 나타났다. 부동산거래 과정에서 가장 먼저 행하는 정보탐색이 기존에 이용했던 중개사무소가 아닌 다른 도구를 사용하는 것 자체가 변화이고 이를 통해서 거래를 위한 중개회사 선택에도 변화가 일어나고 있는 것이 나타났다. 둘째, 소비자들의 계약 때까지 중개사무소 방문 횟수와 계약 때까지 주택답사 횟수가 줄어들고 있다. 이는 중개업자들의 중개거래에서의 역할이 줄어드는 것으로, 입지가 좁아지는 변화로 볼 수 있으며 다른 중개유통 구조로 바뀌어 갈 가능성의 확인이다. 셋째, 소비자들은 중개업자 선택시‘매물에 대한 정확한 정보’를 가장 중요하게 생각하는 것으로 분석되었는데, 이는 현재의 개인사업자 유형보다는 첨단기술이 바탕이 되는 유형에서 더 잘 수행할 수 있는 요소라고 볼 수 있다. 넷째, 소비자에게 직접적으로 질문한 향후 선택할 선호중개회사를 분석한 결과, 단일 회사에서는 개인중개사무소가 가장 높았지만 다른 모형의 회사를 선택한 비중이 더 높은 것으로 조사되어 주거용부동산 중개 유통구조가 변하고 있는 것이 관찰되었다. 나아가 매매에서는 법인이 임대차에서는 중개프랜차이즈의 선택 비중이 높은 것으로 나타났다. 다섯째, 중개서비스 만족도 분석에서 만족도가 가장 떨어지는 것이 중개보수 할인의 항목이었고, 이어서 첨단기술을 이용한 객관적인 정보제공 항목으로 나타나 첨단기술을 보유한 회사와 중개보수 할인을 구사할 수 있는 회사의 성장 가능성을 확인했다. 여섯째, 요구도 분석결과 시세대비 좋은 가격으로 거래하는 속성이 가장 시급히 개선하거나 보완하여야 하는 것으로 나타났다. 또한 소비자가 중개서비스라고 인식하는 중개서비스 범위를 측정한 결과 정보탐색에서 관리까지의 가장 넓은 범위로 확장되고 있었다. 이러한 분석결과는 기술을 바탕으로 합리적인 가격을 책정하고 협상력을 통한 좋은 거래가격을 제시할 수 있는 대형회사나, 인적자원이 풍부한 중개모형의 경쟁력을 시사하는 것이다. 이렇게 지금까지 지속된 개인자영업자 모형은 소비자들의 선택과 요구에 의해서 다른 모형의 중개유통 구조로 변할 것으로 나타났다. 혁신적으로 발전한 기술의 영향으로 속도의 문제는 있겠지만, 우리나라 상업용 중개시장과 미·일의 사례와 같은 대형화 체제로 바뀌어 갈 것으로 나타났다. 이는 기술의 발전으로 해소되고 있는 정보의 비대칭과 이를 통한 소비자의 부동산중개 서비스에 대한 요구수준 향상으로 영세하고 전문성이 떨어지는 구조로는 더 이상 소비자의 욕구를 충족시킬 수 없기 때문이다. 하지만 개인사업자의 가장 큰 장점으로 나타난 접근성의 편리함을 당장 포기할 소비자는 많지 않은 것으로 나타났다. 이에 기존의 개인사업자 모형보다는 좀 더 신뢰할 수 있고 기술이 접목된 서비스를 제공하는 집 가까이 있는 지역중개업자에 대한 니즈가 지속해서 발생할 것으로 보인다. 즉 접근성의 편리함을 유지하면서 신뢰성을 보완하고 기술이 결합된 중개모형이 소비자가 선호할 중개모형으로 나타났다. 나아가 심층면담과 소비자 설문 분석결과 중개프랜차이즈가 소비자의 니즈를 충족시킬 가장 적합한 중개모형으로 분석되었다. 중개프랜차이즈는 개인사업자가 중개프랜차이즈 본사에 가맹하여 영업하는 것으로, 본사의 브랜드 인지도를 통하여 신뢰성을 제고할 수 있다. 또한 본사의 지원으로 기술이 접목된 중개를 통하여 전문성을 보완할 수 있다. 그러나 개인사업자의 지위와 경영의 독립성은 그대로 유지된다. 그러므로 개인사업자들이 다른 중개모형에 비해 상대적으로 편하게 받아들일 수 있는 모형이라고 할 수 있으며, 소비자들 또한 접근성의 편리함을 그대로 누리면서 종전의 개인사업자보다 프랜차이즈 본사의 지원을 받아 신뢰성과 전문성이 제고된 서비스를 제공받을 수 있다. 이렇게 중개프랜차이즈는 개인사업자의 장점을 살리고 단점을 개선할 수 있는 중개모형으로 볼 수 있으며 소비자들이 선호할 모형으로 분석되었다. 이러한 연구결과는 우리나라 주거용부동산 중개시장의 성격을 이해할 수 있게 하여 중개산업의 발전과 산업화를 위한 논의의 방향을 제공하였다. 또한 소비자선호에 기초한 산업의 변화과정을 확인하고 성장 가능한 우리나라 환경에 적합한 중개모형을 제시한 의의가 있다. 또한 주거용부동산 중개시장의 특성을 고려한 정책으로 부동산중개 산업의 발전을 견인하여야 한다는 정책적 시사점을 제시하였다. 그럼에도 불구하고 다음과 같은 한계가 있다. 먼저 표본의 크기가 서울과 경기, 인천에 국한되어 향후 전국적인 범위로 넓힐 필요성이 있다. 또한 주거용부동산 중개시장을 대부분 담당하고 있는 중개서비스 공급자인 개인사업자가 배제되었다. 향후 이들을 포함한 실증연구와 중개모형의 수익모델에 대한 분석 또한 필요하다. 소비자 선택에 의한 중개모형이라고 하더라도 공급자가 받아들일 수 있는 수익모델의 장점이 없다면 사업으로 성장할 수 없기 때문이다. Rise in housing prices and the number of transactions have led to the massive growth of South Korea’s residential real estate brokerage market upto 4,500 billion won annually in terms of brokerage commissions. Yet small self-employed realtors are mainly in charge of the residential real estate industry. Many criticize that small real estate agencies are unprofessional, but they comprise 96% of all residential real estate brokerage market in South Korea as of December 31, 2021. This phenomenon contrasts to other industries that become more competitive by building up a more extensive and massive scale. In addition, overseas residential real estate brokerage market and commercial real estate brokerage market have been reshaping into big companies or franchised real estate agencies. However, the residential real estate brokerage market in Korea is also changing, and some companies, equipped with information technology are emerging into the real estate brokerage market. Despite change in social environments and residential real estate brokerage markets, residential real estate brokerage sector has remained as the existing business model amid this 4th industrial revolution era. Reflections on smaller business sizes and discussions on the future business structure for real estate brokerage firms have to take place. This study investigated why self-employed businesses have mainly led the Korean residential real estate brokerage market. The research aimed to determine which real estate brokerage model is more competitive provided with technological breakthroughs and whether the current residential real estate brokerage model will last in the future by looking into consumer choice and preference surveys. For research methods, in-depth interviews and consumer surveys with experts in residential real estate brokerage sector were conducted. This study have identified problems and how real estate businesses have progressed historically and explored a trend in the real estate brokerage model and services in different aspects from traditional ones through extensive interviews with real estate professionals. Based on the research findings, the research analyzed consumer preference in real estate brokerage services using the questionnaires. This paper concluded by checking out patterns, choices, and preferences in housing transactions according to consumers' transactions types to figure out the effects of consumer preference on real estate brokerage services. The questionnaire targeted the consumers of the market to determine how the real estate brokerage industry has progressed and to analyze a potentially growing brokerage model in residential real estate market. This approach differentiates this paper from the previous studies. Research findings showed that the legal regulation was the main reason for individual business-oriented residential real estate brokerage. Unlike individual businesses, large corporations have limitations entering the real estate brokerage market and have no merit from operation perspective. The representative of realtor corporations must be a licensed real estate agent. Commercial laws mandate the representative of a real estate office be a licensed real estate agent, and the corporations should meet the requirements for the establishment of a company. Other reasons include regulations on the number of branch offices, low commission rates, and a short service operation history, which explain the existing trend of the individual business-oriented market. Second, consumers' heavy reliance behavior on traditional methods is the main reason why they prefer familiarity with past working practices. Third, consumers prefer real estate agents' offices near their houses. Regarding proximity aspects, many of the realtor's offices are located in residential areas as more consumers prefer to do business with individual business owners. Compared to other housing types, real estate agents can easily brokerage residential apartment buildings without professional capabilities. This location vicinity is why the individual business model has been preferred. Lastly, real estate agents meet the consumers' needs when conducting fundamental work responsibilities by reaching their satisfaction with credibility and speedy response. In particular, a new model of real estate companies with many benefits has emerged. Yet, consumers still preferred real estate agencies, and many purchased residential apartment buildings from these agencies. Gyeonggi-do areas have huge apartment complexes and showed strong preference for real estate agencies. Rental housing markets with frequent transactions and majority of apartment sales transactions contributed to the preference for real estate agencies rather than big corporations. Meanwhile, this paper explored whether the individual business model can be sustainable or chances are to bring about changes with the upcoming technical breakthroughs. Research findings are as follows. First, consumers search online using their mobile phones for housing transactions. In the past, people used to rely on real estate agencies instead when searching for housing information. Nowadays they use other tools, which is a change, representing that consumers can choose different ways to select real estate brokerage companies for housing transactions. Second, the number of consumer‘s visit to real estate agencies and site inspection before signing the contract have decreased. This implies that real estate agents will be playing a minor role in housing transactions, and it is likely to change into another brokerage model. Third, consumers think accurate information on real estate properties is essential when selecting realtors. We can obtain accuracy more easily from cutting-edge technology rather than individual business type. Fourth, this paper analyzed the results of direct questioning to consumers whether to choose which type of realtors they would use in the future, and responses showed the real estate agents is the most highly preferred type. Still, in terms of other types, survey participants chose bigger corporations, indicating that the brokerage system in residential properties is changing. Furthermore, institutions preferred corporations for house sales and rental services for real estate franchises. Fifth, satisfaction was the lowest in commission discounts in the analysis for the brokerage service, followed by the availability of accurate information. This result showed the company's growth potential because companies can give out more discount on commissions. Sixth, demand analysis results found out that consumers pursue more competitive prices than market prices, which requires urgent improvement. These findings suggest that big conglomerates that can provide lower prices by negotiation or the brokerage system that secured a vast workforce could take a competitive edge. The aforementioned real estate agent model can be changed into another brokerage structure by consumers' selections and demand. Rapid technical development may have problems, but the commercial brokerage system in Korea appears to grow bigger similar to other cases in the United States or Japan. The technological progress leading to an information asymmetry cannot satisfy consumers' needs for accurate information and expertise, considering the small sizes of real estate agencies with less proficiency. Yet the biggest strength of individual businesses is the proximity and convenience, and consumers are expected to keep pursuing these aspects. Thus, reliable local real estate agencies equipped with technology located near consumers' homes rather than the individual business model can be in demand steadily. In short, consumers would prefer the brokerage model incorporated with technology if they remain accessible, convenient, and supplemented with higher reliability. According to research analysis by in-depth interviews and consumer surveys, franchised real estate agencies are the most suitable brokerage model, which means that franchised headquarters has local branches. They can build up credibility by brand naming recognition. Moreover, technical support from the headquarters can improve expertise in the real estate agencies, yet individual business status and independence in operation stay the same. Therefore, real estate agencies would take this model with ease. At the same time, consumers can use reliable and professional services by existing real estate agencies provided with proximity and convenience. Franchised real estate agencies can be the preferable model with more advantages and fewer disadvantages. Research implications suggest what the real estate agency market in residential properties is about and discussions to move forward the progress in the real estate brokerage market and industrialization. Meanwhile, industrial progress in the real estate industry is identified according to consumers' preferences. The business model for sustainable growth potential is visible in Korea. According to the research, government policies considering the characteristics of the residential brokerage market can lead the real estate brokerage industry. Nevertheless, this study has limitations. Researchers can extend the limited sample size into a broader range with further studies because the sample is obtained restricted to Seoul, Gyeonggi-do, and Incheon areas. Individual businesses as major brokerage service providers are excluded, although most comprise the real estate market in residential properties. Further studies require empirical studies with the brokerage business and profit model because the framework can only grow if it were for profitable advantages.

비주거용 집합부동산의 과세 형평성과 조세부담에 관한 연구

임동혁 서울벤처대학원대학교 2018 국내박사

논 문 개 요 정부는 토지에 대해서는 1989년 지가 공시제도를, 주택에 대해서는 2005년 주택가격 공시제도를 도입한 바 있다. 그러나 비주거용 부동산은 가격공시제도를 도입하지 않아 토지·주택·비주거용 부동산간의 과세 형평성 문제가 계속해서 제기되어 오고 있다. 이에 따라, 정부는 비주거용 부동산을 소유하고 있는 기업과 개인에 대한 과세 형평성 문제를 해결하기 위해 비주거용 부동산 가격공시제도를 2016년 입법화하였으나, 강행규정이 아닌 임의규정 형식으로 입법화되어 구체적인 도입시기·방식 등에 대해서는 확정되지 않았다. 토지와 주택에 대해서는 과세 형평성 연구가 많이 이루어졌으나 비주거용 집합부동산의 과세 형평성 연구는 많이 이루어지지 않는 편이다. 특히, 국세청 기준시가와 행정안전부 시가표준액의 실제로 부과되는 과표를 사용한 과세 형평성 비교연구는 거의 전무하다 하겠다. 더불어, 비주거용 부동산 가격공시제도 도입시 변화하는 과표 및 증가하는 보유세 부담 변화 연구 또한 국토교통부 연구용역을 제외하고는 거의 이루어지고 있지 않았다. 따라서, 본 연구의 목적은 수도권과 5대광역시 소재 비주거용 집합부동산의 국세청 기준시가와 행정안전부 시가표준액의 과세 형평성을 비교해 보고 이를 다시 공동주택인 아파트 공동주택가격과의 과세 형평성 상호비교에 있다. 더불어, 비주거용 부동산 가격공시제도 도입시 변화하는 과표 및 증가하는 보유세 변화를 살펴보는데 있다. 이에 따른 본 연구의 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 비주거용 집합부동산의 과표현실화율의 지역별 격차는 행정안전부 시가표준액 26.6%, 국세청 기준시가 23.1%로 아파트의 공동주택가격 과표현실화율 3.3%과 비교하여 현저하게 높게 나타났다. 이는 비주거용 집합부동산이 건축물과 토지를 각각 분리하여 시가가 아닌 원가 방식이 적용된 평가방식을 적용하여 아파트의 가격공시가 실거래가를 반영하는 것과 비교하면 시시각각 변화하는 시세 가치를 반영하지 못하여 비주거용 집합부동산 과표가 활성화된 상권지역에서는 낮게 책정되고, 침체 상권지역에서는 상대적으로 과표가 높게 책정되는 경향을 반영한 것으로 보인다. 둘째, 비주거용 집합부동산의 분산계수(COD)는 시가표준액 34.2 및 기준시가 21.0으로 아파트 공동주택가격 6.4에 비하면 수평적 불형평성이 큰 것으로 확인되였다. 이는 비주거용 집합부동산이 시가가 높은 지역(서울 강남권 등)이나, 시가가 낮은 지역(서울 강북권 등)이나 동일한 시가표준액으로 과세되기 때문에 동일 규모․동일 용도의 비주거용 집합부동산 과세에 있어서 시가를 반영하는 아파트의 과세보다 수평적 불형평성을 심화시키는 결과로 이어진 것으로 보인다. 셋째, 비주거용 집합부동산의 국세청 기준시가는 가격격차비율(PRD)이 0.96으로 수평적 불형평성은 물론 누진적 수직적 불형평성이 있음이 확인되였다. 이는 고가 부동산 자산에 대하여 고평가됨을 설명한다 하겠다. 따라서, 비주거용 집합부동산의 지역별 과표현실화율(AR)의 큰 격차 해소 및 수평적 불평형성의 완화를 위해서는 주택가격공시와 마찬가지로 토지와 건물을 합산하여 시가를 반영하여 평가하는 비주거용 부동산 가격공시제도의 조속한 실시가 필요하다고 판단된다. 넷째, 비주거용 집합부동산 가격공시제도 도입시 예견되는 바와 같이 재산세 과표는 1.70배 높아지고 재산세 부담은 1.67배 크게 증가하는 것으로 확인되었다. 이와 같은 재산세 과표와 재산세의 급격한 증가의 완충 장치로 공정시장가액비율 70%와 세부담상한제 150% 적용시는 재산세 부담이 1.14배 증가하고, 공정시장가액비율 70%와 세부담상한제 130% 적용시는 재산세 부담이 1.07배 소폭 상승되어 공정시장가액비율과 세부담상한제를 동시에 적용시 보유세 부담(실효세율)이 완화됨을 확인하였다. 위와 같은 결론을 종합해 보면, 비주거용 부동산 가격공시제도 도입시 예견되는 급격한 과표 상승을 방지하기 위하여는 공정시장가액비율의 적용이 필요하다 하겠다. 더불어, 토지와 건물을 분리하여 시가를 반영하지 못하는 시가표준액 평가 방식에 의하여 상권이 활성화되어 있어 시세가치보다 시가표준액이 저평가되어 있는 비주거용 집합부동산의 급격한 보유세 부담 상승의 문제점을 해결하기 위해서는 세액상한선 제도의 도입도 필요하다 할 것이다. 본 연구는 정부가 고액 자산을 소유하고 있는 기업과 개인에 대한 조세부담의 형평성 문제를 해결하기 위해 비주거용 부동산 가격공시제도를 입법화한 시점에서 비주거용 집합부동산 과세표준 평가를 토지와 건물을 분리하여 원가법으로 평가하기 때문에 발생되는 과세 불형평성 문제점을 확인해 보고, 비주거용 부동산의 실거래기반 가격공시제도로의 전환시 예견되는 급격히 증가하는 보유세 과표와 부담세액의 완화 방안 등의 정책운영 방향에 대한 시사점을 제시하여 제도개선에 기여하고자 한다. 향후, 연구과제로는 비주거용 일반부동산을 포함하여 전국을 대상으로 하여 시세가치를 감정평가액이 아닌 실거래가액을 대상으로 하고 과세 형평성 연구도 회귀분석 등의 다양한 분석방법으로 실증분석이 필요하다 하겠다. 더불어, 비주거용 부동산 가격공시제도 도입을 전제로 예상되는 급격한 과표와 보유세 부담 인상에 대한 공정시장가액비율, 세부담상한제, 변동세율 등을 복합적으로 적용한 비주거용 부동산 과세 형평성과 조세부담의 다양한 연구가 필요할 것으로 판단된다. ABSTRACT A Study on the Taxation Equity and Tax Burden of Non-Residential Aggregate Real Estate Im, Dong Heok Department of Real Estate, The Graduate School ofSeoul Venture UniversitySeoul, Korea (Supervised by professor Choi, Min Seub) The government introduced the officially announced land price system for land in 1989 and the officially announced housing price system for houses in 2005. There is no officially announced price system for non-residential real estate, which has raised a problem with taxation equity among land, housing, and non-residential real estate. The government legalized an officially announced price system for non-residential real estate in 2016 to solve the taxation equity problem for companies and individuals in ownership of non-residential real estate, but it is not certain when it will be introduced since it was legalized as a non-mandatory provision instead of a mandatory one. There have been many researches on taxation equity for land and housing, but it is not the same with taxation equity for non-residential aggregate buildings. There are not many studies on the changing standards of assessment and increasing possession taxes after the introduction of an officially announced price system for non-residential real estate. There are almost no comparative researches on taxation equity based on the standard market prices announced by the National Tax Service and the standards of assessment for the current price base announced by the Ministry of Public Administration and Security. This study thus set out to compare the standard market prices of the National Tax Service and the current price base of the Ministry of Public Administration and Security in terms of taxation equity for non-residential aggregate real estate in the Seoul metropolitan region and the five major metropolitan cities and also compare them with the officially announced prices of apartments under the category of multi-unit dwelling in terms of taxation equity. It also aimed to examine changes to the standards of assessment and possession taxes after the introduction of an officially announced price system for non-residential real estate. The findings were as follows: First, the actualization rate of assessment standards for non-residential aggregate real estate by the region was 26.6% for the standard market prices announced by the Ministry of Public Administration and Security and 23.1% for the standard market prices announced by the National Tax Service. It was 3.3% for the officially announced prices for apartments, and it was considerably lower than those two. These findings reflect the fact that non-residential aggregate real estate distinguishes buildings from land, applies an evaluation method based on cost prices instead of market prices, and thus fails to reflect constantly changing market value unlike the officially announced apartment prices reflecting the actual transaction prices. There is a tendency that the standards of assessment for non-residential aggregate buildings are set lower for active business areas and relatively higher for stagnant business areas. Second, the coefficient of dispersion(COD) of non-residential aggregate real estate shows that its standard market prices(34.2) and standard market value(21.0) were lower than those(6.4) of apartments, which suggests deteriorating horizontal inequity. The same standard market prices are used to impose taxes on non-residential aggregate real estate between the areas of high market prices(e.g., Gangnam, Seoul) and the areas of low market prices(e.g., Gangbuk, Seoul), which means horizontal inequity has become worse in taxation between non-residential aggregate real estate and apartments of the same size and purpose since apartments reflect market prices. Third, there was cumulative vertical inequity as well as horizontal inequity in non-residential aggregate real estate whose standard market value set by the National Tax Service was 0.96 in price-related differential(PRD). This explains the overvaluation of high-priced real estate assets. It is thus needed to implement an officially announced price system for non-residential real estate as soon as possible to reflect the market prices by combining land and building just like the officially announced housing prices so that it can help to narrow the huge gap in the actualization rate(AR) of assessment standards by the region and mitigate horizontal inequity for non-residential aggregate buildings. Finally, it is predicted that the introduction of an officially announced price system for non-residential aggregate buildings will lead to an increase to the standards of assessment by 1.7 times and the burden of property taxes by 1.67 times. When the fair market value rate of 70% is applied along with the tax cap of 150% is applied, the burden of property tax will increase by 1.14 times. When the tax cap of 130% is applied, the burden of property tax will increase by 1.07 times. These predictions indicate that the burden of possession tax will be reduced after the application of both the fair market value rate and the tax cap. It is thus necessary to apply the fair market value rate to prevent the rapid rise of assessment standards that is predicted in the case of introducing an officially announced price system for non-residential real estate. It is also needed to introduce a tax cap system to solve the problems with the rapid increase of possession tax burden for non-residential aggregate real estate, whose standard market prices are undervalued than the market value in active business areas due to the standard market price evaluation method reflecting no market prices of land and buildings separately. At a time when the government legalized the officially announced price system for non-residential real estate to solve the taxation equity problem for corporations and individuals in ownership of high-priced assets, the present study checked problems with taxation equity due to the standards of taxation for non-residential aggregate buildings to distinguish land from buildings and assess based on the cost price method and provided implications for policy management directions including mitigating rapid changes to the standard and burden of possession tax predicted after a real transaction price-based officially announced price system was introduced for non-residential real estate, thus contributing to policy improvement. Future research tasks include conducting empirical analysis of taxation equity based on real transaction prices instead of appraisal value for the entire nation including general non-residential real estate according to various analysis methods including regression analysis and making various research efforts for the taxation equity of non-residential real estate by applying the fair market price rate, tax cap, and changing tax rates in a complex manner based on the introduction of an officially announced price system for non-residential real estate. Keywords : non-residential aggregate real estate, taxation equity, standard market price, standard market value, officially announced land price, housing price, possession tax, effective tax rate, property tax, comprehensive real estate holding tax

島嶼地域 不動産開發 및 海洋觀光 活性化 方案에 관한 硏究 : 西南海岸 新案郡을 中心으로

조지훈 湖南大學校 福祉行政大學院 2005 국내석사

지방자치제 실시 이후 지방분권화의 가속화로 많은 지방자치단체가 지역 발전계획 수립과정에서 고용창출, 소득증대 등의 지역경제 활성화와 지역 생활여건 개선 및 삶의 질 향상 등 많은 효과를 기대하면서 관광개발을 지역의 전략산업으로 육성하고자 노력하고 있다. 서해안고속도로와 2004년 고속철도의 개통, 목포 신항만 개항, 2006년 무안국제공항 개항예정 등으로 국민의 여가활용 및 여행패턴이 변화하여 지방을 여행하는 관광수요 증대에 따른 서남해안 부동산개발을 통한 국내외 관광의 새로운 해양관광지의 개발이 요구되고 있다. 서남해안은 황해·남해·동중국해가 직접 만나는 유일한 해역으로 중국과 동남아 각국을 연결하는 중심 위치로 국제적인 관광벨트 조성을 통한 국제 관광거점지로서의 잠재력을 보유하고 있으며, 복잡한 리아스식 해안으로 광활한 갯벌과 해수욕장으로 다도해의 독특하고 풍부한 해양관광 자원이 부동산개발의 가치와 기회를 더욱 크게 하고 있다. 서남해안 해양관광지 부동산개발을 통한 지역경제의 활성화와 국가경제의 발전을 촉진하기 위하여 서남해안지역을 국제적 수준의 대표적인 국내외 관광거점지역으로 개발 촉진을 통해 낙후된 도서지역의 주민의 교통난 해소 및 해양관광 자원화로 활용될 수 있는 신안군의 다도해를 연결하는 연륙·연도교 사업의 연계개발을 적극적 추진함으로써 개발의 시너지 효과를 제고한다. 본 연구에서는 서남해안의 국내외 환경변화에 따른 해양관광 부동산개발 가능성 분석과 지역 특성을 파악하고 종합하여 비교·분석함으로써 국토의 균형개발을 유도하는 동시에 새로운 해양 지향적 국토발전 관리 방안을 제시하고자 한다. After the local autonomy, local governments try to activate the tourism as their strategic projects. When they make master plans for local developments, they put great emphasis on the promotion of employment, an increase in net income, the revitalization of local economics, the improvement of living condition, the elevation of living quality, and so on. The new West-Coastal Express Way (from In-cheon to Mok-po), High-Speed Railroads (from Seoul to Mok-po), and Mok-po International Port have already opened, and Mu-an International Airports will be opened in 2006. Owing to these transportations, the more city people will start on their travels to the countryside to make use of their spare moments. So, it's time to develop new marine tourist resorts on the South-Western Coast of Korea. The South-Western Coast of Korea is a transport center among the Yellow Sea, the South Sea, and the East China Sea. It is also a hub between China and Southeast Asians. It has potential capacities for strategic position by making up the international tourist complex. Its ria-type coast, huge sandbar, mud flat, and beautiful beaches are the natural marine resources which will be great value of properties. Islands in Sin-an County can be used for the marine tourist resources. They can be one of the representative local tourist attractions in Korea, if they are developed properly. Therefore, building bridges among the islands or between islands and Mainland Korea will help the islanders solve the difficulty of traffic and raise the standards of their living. The conditions inside and outside of the country, especially in the South-Western Coast, are being changed. These studies will show how we control and balance the probabilities in developing our national land, and how we invest our money in the Islands according to the changes of the local and overseas environment. They will compare and analyze the possibility of marine tourism and you will find the master plans for developing the national lands effectively.

참여정부 부동산정책에 따른 주택가격 변화 분석 : 인천광역시 서구를 중심으로

임인순 인하대학교 행정대학원 2008 국내석사

정부의 부동산정책이 부동산경기 활황기에는 부동산가격 상승으로 국민경제 및 계층간 빈부격차의 심화, 정치, 경제, 사회문제를 유발하고, 개인 자본이득을 위한 투기적 가수요에 의해 부동산가격 급등으로 이어졌다. 부동산 경기의 침체기에는 부동산경기 부양을 위한 부동산 과세인하와 각종 규제 완화 등 정부의 부동산 정책적 개입이 있었다. 2003년 참여정부는 근본적인 부동산 수급불균형을 간과하지 않고 각종 부동산 규제정책으로 일관하여 부동산가격이 폭등으로 이어지는 사례가 국지적으로 나타났으며 사회 전반적으로는 부동산 경기에 많은 부정적인 영향을 가져왔다. 부동산은 지역적인 특성으로 인한 시장 흐름에 있어 상이한 하위시장을 형성하고 있다. 이에 부동산 지역적 특성이 참여정부의 부동산 규제정책으로 인천 서구지역에 주택 가격변화에 어떠한 영향을 주었는지 또 다른 연관성은 무엇인지 다음과 같이 모색해 보고자 한다. 본 연구에서는 첫째, 부동산정책 의의와 필요성, 부동산가격 변화요인을 살펴보고 둘째, 참여정부 부동산정책의 기조 및 목표를 알아보고, 시기별 참여정부 부동산대책과 부동산정책을 유형별로 구분하고 셋째, 논문과 참고자료를 통한 인천 서구지역의 부동산정책이 주택가격에 어떠한 변화를 보였는지 유형별로 분석하였다. 연구대상지역인 인천서구는 정부의 정책과는 다르게 지역경제 침체와 매수·매도 실종으로 나타났고, 3·30대책의 DTI규제가 강화되면서 규제가 적은 서민형 주택에 가격급등으로 정부의 정책의도와 다른 결과를 초래하게 되는 것을 목격할 수 있었다. 따라서 정부의 정책과 주택의 변화는 정책보다는 지역적 특성과 부동산시장과의 충분한 고려가 이루어져야 할 것이다.

부동산정책이 아파트가격에 미치는 영향

정태금 부산대학교 대학원 2020 국내석사

Real estate is recognized as a highly profitable investment product in Korea and it has a big influence on the national economy. Among the real estate products, apartments get most attention by investors because of their collateral ability, possibility of high leverage investment, and profitability. Therefore the average price of apartments represents that of real estates in Korea. The government is continuously announcing and operating new real estate policies to stabilize and manage the real estate market efficiently. The purpose of the study is to examine the effect of the real estate policy on nationwide apartment sales prices, Seoul, Busan and other metropolitan cities in Korea. Once the effect of real estate policies on real estate prices is accurately understood, it is expected that the effectiveness of implementation will also be enhanced by establishing differentiated policies considering the locality and individuality of these real estate markets. The results of this paper will be used as an important source of future real estate policy planning. Housing prices are mainly determined by supply and demand. Because there are a lot of factors which affect and determine the supply and demand of apartments, it is not easy to take into account all factors causing changes in housing prices. The study reflected several economic factors, but it seems necessary to consider other factors such as political factors, social factors, cultural factors and psychological factors. The goal of the real estate policy announced by the government is to stabilize real estate prices while boosting the national economy. Therefore, policies should be announced and implemented in consideration of economic conditions. In this study, the effect of real estate policy on apartment prices is analyzed. We expect this to help form real estate policy. 부동산은 투자 상품으로 매우 높게 평가되고 국민 경제에 미치는 효과가 크다. 이 가운데 아파트는 다른 주택에 비해 높은 관심도, 고품질 담보력, 높은 레버리지 투자 가능성, 수익성 등으로 많은 전문가와 투자자들이 선호하고 있고, 부동산 가격을 대표하고 있다. 이에 따라 정부는 부동산 시장을 안정시키고 효과적으로 관리하기 위해서 여러 가지 정책을 발표하여 시행하고 있다. 이 연구의 목적은 부동산 정책이 전국, 서울, 강남, 강북 부산, 광역시아파트가격 등에 미치는 영향을 검증하기 위한 것이다. 부동산 정책이 부동산 가격에 미치는 영향의 정도를 정확히 파악하게 되면, 이러한 부동산 시장의 지역성과 개성을 고려한 차별화된 정책을 수립함으로써 시행의 실효성도 높일 수 있을 것으로 기대된다. 이에 향후 부동산 정책 계획의 중요한 자료로 활용될 것이다. 아파트가격은 주로 수급에 따라 결정된다. 그러나 아파트가격 역시 수많은 요인에 의해 주택의 수요와 공급이 결정되는 그런 요인에 의해 달라질 것이다. 따라서 집값 변화에 영향을 미치는 모든 요인을 고려하기는 쉽지 않다. 이번 연구는 경제적 요인을 반영했지만 정치적 요인, 사회적 요인, 문화적 요인, 심리적 요인 등 다양한 요인을 고려할 필요가 있어 보인다. 정부가 발표한 부동산 정책의 목표는 부동산 가격을 안정시키는 동시에 국가 경제를 활성화시키는 것이다. 이에 따라 경제상황을 고려해 정책을 발표하고 시행해야 할 것이다. 본 연구에서는 부동산 정책이 아파트 가격에 미치는 영향을 분석하며 이는 부동산 정책 형성에 도움이 될 것으로 기대한다.

부동산중개회사 체계 및 종결서비스 제도에 관한 연구

유은길 한성대학교 2013 국내박사

우리나라 중개시장 및 제도 개선 방안에는 어떤 것이 있을까? 이를 위해 새로운 제도가 필요하다면 어떤 제도부터 도입해야 하는가? 본 연구는 실증적 제도주의 접근법으로 부동산중개회사 체계(독립계약자, 프랜차이즈), 중개종결서비스(인스펙션, 권원보험, 에스크로우), 중개사전문성(중개사 자격, 시험, 교육) 문제를 주 연구대상으로 삼아, 제도개선 필요성 및 제도도입의 우선순위를 분석했다. 연구방법은 국내외 문헌연구, 국내 중개사, 고객, 전문가 설문 및 전문가 AHP 면접 그리고 미국 중개사 면접을 포함한 워싱턴주 중개제도 연구를 택해 제도개선의 해법을 모색했다. 설문결과, 중개사, 고객, 전문가는 모두 현재 중개시장이 문제가 있어 제도개선이 필요하며 이를 통해 시장을 개선할 수 있다고 평가했다. 또 인스펙션, 권원보험, 에스크로우 등 종결서비스 도입 필요성에 공감했다. 구체적으로 세 집단은 인스펙션에 대해 상대적으로 가장 높은 긍정인식을, 권원보험에는 비슷한 강도의 긍정인식을 각각 보였다. 에스크로우에 대해 고객과 전문가는 강한 긍정인식을 보인 반면, 중개사는 상대적으로 이 보다 낮은 긍정인식을 나타냈다. 종결서비스 도입에 따른 수수료 인상에 대해 중개사 및 전문가는 70% 이상, 고객은 60% 이상 동의했다. 인상폭과 관련해서는 매매가격 대비 0.3% 이내의 수수료 인상에 대해 비용 부담 주체인 고객은 94.3%의 동의율을 보여, 종결서비스 도입에 따른 추가 부담은 받아들일 수 있는 것으로 조사됐다. 중개회사체계와 관련해 세부 제도인 독립계약자 및 프랜차이즈에 대해 고객 및 전문가는 비교적 높은 비율로 긍정한 반면, 중개사는 상대적으로 부정적인 인식을 나타냈다. 중개사 전문성 제고 방안으로는 자격 및 시험 보다 중개사 교육 강화에 대해 세 집단 모두 상대적으로 높은 동의율을 기록했다. 제도도입 우선순위 파악을 위해 실시한 AHP 면접에서는, 종결서비스 도입이 1위, 이어 중개회사체계 구축, 중개사전문성 제고의 순으로 나왔고, 8개 세부 제도에 대한 상대적 중요도에서는 에스크로우가 1위, 이어 프랜차이즈, 인스펙션, 권원보험, 독립계약자, 중개사 교육, 자격, 시험 순이었다. 한편 미국 중개사들을 대상으로 한 면접조사에서 이들은 에스크로우, 인스펙션, 권원보험, 중개회사체계 그리고 중개사 자격증 갱신을 위한 계속교육, 자격시험 전 사전 교육 이수 등의 제도를 선진화된 것으로 평가한 뒤, 한국 시장에 도입하면 좋을 만한 제도로 추천했다. 특히 미국 중개사들이 추천한 제도의 우선순위는 AHP 면접에서 국내 전문가들이 평가한 제도도입 우선순위와 거의 일치하고 있다. 또한 워싱턴주 중개시장 현장 연구를 통해 종결서비스가 제대로 운영되기 위해서는 중개회사체계와 그 속에서 일하는 전문화된 중개사들이 뒷받침되어야 한다는 점도 확인했다. 결론적으로 인스펙션, 권원보험, 에스크로우 등 종결서비스 도입이 국내 중개시장에 요구되고 있다. 또 본연의 기능을 갖춘 프랜차이즈와 새로운 고용방식인 독립계약자 같은 부동산중개회사 체계 구축이 필요하다. 이와 함께 중개사전문성 제고를 위한 교육 강화도 요청된다. 다만 중개사들의 프랜차이즈 및 독립계약자에 대한 부정적 인식은 풀어야 할 과제이다. 따라서 정부는 중개시장 및 산업 고도화를 위해 종결서비스 제도 도입을 시작으로 부동산중개회사 체계 구축 등 현 중개제도에 대한 전면적인 개편을 검토할 필요가 있다.

부동산세제가 부동산투자행동과 투자성과에 미치는 영향

심원미 광운대학교 2012 국내박사

본 연구는 부동산투자와 관련한 대표적 조세인 취득세, 종합부동산세, 양도소득세에 대한 투자자의 조세부담정도가 부동산의 실제사용목적 정도, 장기투자 목적 정도 등 부동산 투자행동에 어떠한 영향을 미치는가에 대하여 분석하고, 이러한 부동산 투자행동은 부동산 투자에 대한 기대수익률, 실현수익률 등 투자성과에 얼마나 영향을 미치는가에 대하여 분석을 실시하였다. 이러한 분석과정에서 각 변수들의 영향정도는 부동산 종류별 투자비중과 지역에 따라 다를 것으로 예상되어 주택, 상가, 토지 등에 투자한 투자부동산의 비중변수와 수도권과 비수도권으로 구분한 지역변수를 통제변수로 하여 통계적 분석을 실시하였다. 분석 결과를 요약해보면 다음과 같다. 첫째, 조세의 부담정도는 부동산의 실제사용목적 정도에는 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 조세를 정책적 차원에서 부동산에 대한 투기억제목적의 수단으로 삼는 것은 정책적 효과가 없다는 것을 의미하는 것이다. 둘째, 주택에 투자한 경우에는 취득세에 대한 부담과 양도소득세에 대한 부담, 그리고 상가에 투자한 경우에 있어서 취득세의 부담은 장기투자목적 정도에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 부동산 투기현상 중의 하나인 단기적 투자를 억제하고 부동산의 보유기간을 보다 장기적으로 유도하기 위해서는 부동산 종류에 따라 부동산 관련 조세의 부담정도를 달리 하는 정책이 필요할 것이다. 셋째, 부동산에 대한 투자행동 중 실제사용목적을 위한 토지투자와 장기투자목적의 상가투자는 기대수익률에 영향을 미친다. 넷째, 부동산에 대한 투자행동 중 실제사용목적을 위한 토지투자와 장기투자목적의 토지투자는 실현수익률에 영향을 미친다. 한편, 지역을 수도권과 비수도권으로 구분하여 비교해보면, 수도권과 비수도권 모두 공통적으로 조세의 부담정도가 부동산의 실제사용목적 정도에는 영향을 미치지 않는 것으로 나타났으며, 부동산에 대한 투자행동이 실현수익률에도 공통적으로 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 다만, 수도권의 경우에는 주택에 대한 취득세부담 정도가 장기투자목적 정도에 영향을 미쳤으나, 비수도권의 경우에는 상가투자시의 보유세 부담정도와 토지투자시의 취득세 및 보유세 부담정도가 장기투자목적 정도에 영향을 미치는 것으로 나타나 수도권과 비수도권간의 투자인식에 차이가 있었다. 또한 수도권의 경우에는 투자행동이 기대수익률에는 영향을 미치는 것으로 나타나지 않았으나, 비수도권의 경우에는 실제사용목적을 위한 토지투자와 상가에 대한 장기투자가 기대수익률에 영향을 미치는 것으로 나타나 지역 간에 인식의 차이가 있는 것으로 나타났다. 따라서 본 가설검정 결과를 토대로 볼 때 수도권과 비수도권에 대한 조세정책을 통한 정부의 부동산관리는 수도권과 비수도권에 대한 차별화된 정책실행을 통해 보다 더 효율적으로 부동산 관리를 해야 할 것으로 판단된다. 본 연구는 부동산 투자에 있어서 투자자에게 조세의 부담정도에 따른 투자행동의 선택결과가 최종의 투자성과에 서로 다른 결과를 나타낸다는 점을 고려하여 본 연구모델을 투자의사결정시 기초적인 의사결정 도구로 활용할 수 있을 것으로 생각된다. 한편, 조세는 국민의 4대 의무 중 하나이지만 본 연구를 수행함에 있어서 조사대상자들의 조세에 대한 인식이 각 세목별로 분명한 인식의 차이를 보이지 않음으로 인해 통계적으로 일관성을 좀 더 분명하게 갖는 결과를 도출하지 못한 점은 아쉬움으로 남으며, 향후 본 연구를 토대로 일반화된 추가적인 연구가 진행되기를 희망한다. This study inquires into what effect the tax burden of investors, for typical taxes related to real estate investment; acquisition tax, comprehensive real estate holding tax, and transfer income tax, might have on the real estate investment behaviors; the actual purpose of using real estate, and the purpose of long-term investment. These real estate investment behaviors have been analyzed to see how much they affect investment performance such as expected rate of return and realized compound yield. As the degree of influence of each variable is expected to vary from the investment ratio by type of property as well as the region, a statistical analysis is made by setting the ratio variables of investments in real estate; housing, shopping district, and land, and the location variables, classified into capital region and non-capital region, as the control variables. The result of study shall be summarized as follows. Firstly, the degree of tax burden has no influence on the actual purpose of using real estate as well as the purpose of long-term investment, which implies that the use of real estate taxation as a means of holding down property speculation has no effect as a policy. Secondly, the investment in housing has an effect on the burden of acquisition tax and transfer income tax, while the burden of acquisition tax for investment in shopping district has an effect on the purpose of long-term investment. A new policy, which varies the degree of tax burden for the type of real estate might be in dire need to suppress short-term investment, one of the typical case of property speculation, and to induce the retention period of real estate on a long-term basis. Thirdly, the investments in land for actual use and in shopping district for long-term investment, among the investment behaviors for real estate, have an influence on expected rate of return. Fourthly, the investments in land for actual use and in shopping district for long-term investment, among the investment behaviors for real estate, have an influence on realized compound yield. Meanwhile, the degree of tax burden has no influence on the actual purpose of using real estate both in capital and non-capital regions, and nor does investment in real estate on realized compound yield. However, there was a significant difference in the perception of investment between capital and non-capital regions, as the burden of acquisition tax for housing has an effect on the purpose of long-term investment in the capital region, while the burden of property tax for investment in shopping district and the burden of acquisition tax and property tax for investment in land have an effect on the purpose of long-term investment. Furthermore, the investment behaviors have no influence on expected rate of return in the capital region, whereas the investments in land for actual use and in shopping district for long-term investment have an influence on expected rate of return. The result of hypothesis test shows that the efficient real estate management is likely to be made by implementing differentiated government policies for capital and non-capital regions respectively, through the adequate taxation system for those regions. This study model, which considers the fact that the choice of investment behavior for the degree of tax burden of investors may lead to different results in real estate investment, is expected to be an effective decision-making tool for investment. Tax is one of the four citizen’s obligations of South Korea. It was a shame that the result was not statistically uniform due, in large part, to the ambiguous difference in the perception of those surveyed on tax by each item. Thus, it would be necessary to continue more and more general studies as a supplementation in a foreseeable future.