우리나라 부동산전속중개계약의 문제점과 활성화 방안

공재옥 한양사이버대학교 부동산대학원 2012 국내석사

IMF이후 우리나라의 부동산시장이 개방되었고 이에 대응하여 부동산시장의 선진화요구는 끊임없이 제기되어 왔었다. 그러나 정부에서는 선진화방안이라 할 수 있는 실효성있는 정책을 내놓지 못하였다. 이러한 국내의 부동산유통환경에서 선진적인 시스템을 갖춘 외국의 대형 부동산회사들에게 국내 부동산시장이 잠식당하리라는 예상과는 달리 외국의 대형 부동산회사들도 우리나라 부동산 리테일시장에의 참여는 실패로 귀결되었다. 가장 중요한 이유는 부동산중개계약이 구두에 의하여 이루어지고 있고 이것이 관행이라는 것이었다. 구두에 의한 일반중개계약관행이 사업으로서의 시장성·안정성과 예측성을 무력화하여 사업의 확장과 대형화를 가로막고 있었던 것이다. 이제 한미자유무역협정(FTA)이 2012년 3월 15일 0시부터 발효되었다. 경쟁력있는 시스템을 갖춘 외국의 대형 부동산회사들도 국내 부동산리테일시장에서 뚜렷한 사업성과를 내지 못하거나 사업을 철수하는 상황은 우리나라 부동산 유통환경의 근본적인 변화가 필요하다는 시사점을 주고 있는 것이다. 이에 본 연구에서는 우리나라 부동산중개업의 가장 큰 문제점이 구두에 의한 일반중개계약관행이라는 점을 확인해 보고 그 개선방안으로서 전속중개계약의 활성화 방안을 실증분석하여 제시하였다. 본 연구를 위하여 강서구 양천구의 일부지역에서 중개업종사자와 일반인에 대한 설문을 실시하였다. 설문지는 410부를 배포하여 313부를 회수하였고 수집된 자료는 SPSS12통계프로그램을 이용하여 분석하였다. 분석결과 공통설문의 신뢰도는 Cronbach Alpha 계수=0.543으로 신뢰할 만한 수준이었다. 실증분석결과는 다음과 같다. 첫째, 구두에 의한 일반중개계약관행은 법률적 분쟁의 발생, 임의적 계약해지, 책임중개의지의 결여, 무허가업자 양산, 모범중개의 무력화, 부동산 버블가격조성, 서비스질 저하, 경제적 낭비, 신용사회 역행, 중개업 경영의 선진화·대형화 저해 등의 문제를 야기하는 것으로 나타났다. 둘째, 전속중개계약의 약관개정이 필요하고 약관의 구속력 또한 강화되어야 전속중개계약이 실효성을 갖는다는 것이다. 셋째, 이 모든 문제의 저변에는 국민들이 중개계약 자체를 계약으로 인식하지 않고 있다는 것이다. 국민 생활에서 가장 빈번하게 일어나고 그 금액이 고액인 중개계약을 민법상 전형계약으로 편입하여 중개계약의 계약성을 명확히 해야 한다. 넷째, 매매계약 3억원 이상, 임대차계약 1억원이상에 대하여는 전속중개계약을 의무화 입법하여야 하며 그 미만의 금액에 대하여도 일반중개계약을 서면에 의하도록 의무화입법을 하여야 한다. 다섯째, 이러한 입법적 조치와 중개업종사자들의 공신력 회복을 위한 노력 · 정부 및 중개업협회의 대국민 홍보가 병행되어야 한다. 본 연구는 설문지역이 서울시 강서구와 양천구의 일부지역으로 한정되었다는 한계점을 가지고 있다. 지역적 생활수준의 차이나 학력수준의 차이에 따라 다른 결과가 나올수 있을 것이다. 보다 정확하고 일반화 할 수 있는 연구결과를 얻기 위하여는 정부나 부동산중개업협회의 전국적인 설문이 이루어지고 그 결과를 분석하는 노력이 필요할 것이다. 더욱이 연구가 일정시점에서 단 한 번의 조사, 즉 횡단적 자료를 이용한 것이므로,다른 조사시점에도 동일한 결과가 나올지는 의문이다. 조사대상을 단 한번 조사 하였기 때문에 일반화 내지 보편성이 제한적이라 할 것이다. 그러므로 일반화와 보편성을 기하기 위해서는 향후에는 전국적 차원에서 표본을 선정하고 종단적인 연구를 할 필요가 있다. 그동안 정부는 경기조정이 필요할 때마다 부동산 개발정책을 발표하거나 부동산유통 및 거래규제정책을 발표·시행해 왔었다. 그러나 이러한 정책은 또다른 부작용을 낳아왔고 그 부작용을 제거하기 위한 또다른 정책을 필요로 하는 악순환이 이어져 왔었다. 이제 우리나라의 부동산시장은 외부환경의 영향 및 외부자본의 유입이라는 새로운 변수에 능동적으로 대응할 수 있는 충격흡수시스템을 갖추어야 할 시점이 되었다 할 것이다. 또한 국내 중소기업들이 성장하여 대기업으로서 외국의 초대형 부동산회사들과 경쟁할수 있는 토양도 조성되어야 할 것이다. 이에 앞서 정부는 이러한 목표들의 기저에 공통적으로 자리한 부동산중개계약제도의 선진화라는 목표에 먼저 역량을 집중하여야 할 것이다. 주제어 : 중개계약, 전속중개계약, 전속중개계약의 문제점, 전속중개계약의 활성화

미준공집합건물경매의 위험요인 분석

윤덕수 한양사이버대학교 부동산대학원 2015 국내석사

과거보다 부동산 경매환경이 개선되어 대중들도 부동산경매에 많이 참여하지만 아직도 특수물건경매는 일반인들의 접근이 쉽지 않다. 일반경매참여자들은 주로 권리분석이 상대적으로 수월한 ‘공시권리’만 있는 집합건물경매에 관심이 높다. 그러나 권리분석이 복잡한 법정지상권, 유치권 그리고 임차인 등 ‘미공시권리’가 많은 ‘미준공건물’에 대한 일반인들의 경매참여는 쉽지 않다. 더구나 일반미준공건물에 공통적으로 나타나는 미공시권리 위험요인 외에도 추가로 낙찰 받은 집합건물의 ‘대지사용권 부존재 위험’이 더 있는 미준공집합건물경매에 일반인들이 참여하기에는 위험부담이 더 많다. 본 연구에서는 미준공건물경매의 공통된 미공시위험요인과 미준공집합건물경매에서 나타나는 구분건물 낙찰자의 대지사용권 취득에 대한 위험요인을 분석하여, 미준공집합건물경매 이해관계자들에게 경매관련 의사결정에 유용한 정보를 제공하고자 하였다. 본 연구를 위하여 이론적 연구 방법과 실증적 연구 방법을 병행하였다. 이론적 연구에서, 먼저 경매의 기초개념과 집합건물의 성립 및 원시취득에 대하여 선행연구를 통하여 알아보았다. 또한, 미준공건물경매에서 공통적으로 나타나는 미공시권리 위험요인인 법정지상권, 유치권 그리고 임차인에 대하여 고찰하였다. 이어서, 본 연구의 주된 연구대상인 미준공집합건물경매의 대지사용권 취득가능 위험요인 연구를 위하여 관련 법 규정인 ‘집합건물의 소유 및 이용에 관한법률’ 제20조, 동법 제7조, ‘민사집행법’ 제91조 제2항, 그리고 ‘민법’ 제366조에 관한 규정 및 동법의 소유권에 관한 규정을 중심으로 연구하였다. 또한 전유부분의 낙찰자와 대지소유자간의 소유권에 대한 다툼에 대한 법원의 판결 경향을 판례를 통하여 분석하였다. 통계적 분석을 위하여 헤도닉 가격모형을 바탕으로 집합건물경매의 위험비용모형을 구축하였다. 모형 : 집합건물경매의위험비용=(감정가격-낙찰가격)/전유면적(㎡) 기초통계분석과 회귀분석을 위한 설명변수는 집합건물의 종류 요인, 지역 요인, 법정지상권, 유치권 그리고 임차인, 물건특성 요인인 전용면적, 감정가격 그리고 미준공 요인을 선정하였다. 종속변수로는 집합건물경매의 위험비용을 설정하여 SPSS통계프로그램을 이용하여 분석하였다. 이론적 분석 결과 미준공집합건물경매에서 전유부분의 낙찰자가 대지사용권의 권원을 가지고 있는 경우는 대지사용권을 취득할 수 있었다. 그러나 대지사용권에 대한 권원이 없거나, 준공된 집합건물의 낙찰자라고 하더라도 이후에 대지사용권에 대한 권원을 상실한 경우에는 대지사용권을 상실한다는 결론을 얻었다. 또한 대지권 없는 전유부분의 낙찰자는 토지소유자로부터 구분건물의 철거 요청 및 토지인도요청이나 지료청구 그리고 전유부분매도청구요청을 받을 위험에 처할 수 있다는 점을 밝혔다. 실증분석 결과, 이론적 연구에서 분석한 미준공집합건물경매의 위험요인에 대하여 낙찰자들은 위험요인을 인식하고 입찰하는 것으로 나타났다. 본 연구에서는 토지만 경매처분 된 경우의 위험요인분석, 통계분석모형에서 감정평가금액의 적정성 검증에 대한 분석을 충분히 하지 못했다. 이 부분은 향후 연구과제로 남는다. Thanks to real estate tender environment improved more than that in the past, the general public find it easier to join its tender but special cases of real estate tender are still too hard for them to access. General tender participants mostly have high interest in collective buildings with ‘noticed rights’ whose analysis is relatively easier. However, it’s not easy for the general public to participate in ‘unfinished buildings’ with many ‘unnoticed rights such as legal superficies, liens, tenants and etc. with complicating rights. Moreover, it’s much riskier for them to join in tender for unfinished collective buildings with ‘danger of no right to use land’ that they successfully won in addition to unnoticed rights commonly found in general unfinished buildings. By analyzing unnoticed danger factors common in unfinished buildings tender and danger factors in successful partitioned building bidders’ acquiring the right to use land found in unfinished collective buildings tender, this study tried to provide parties interested in unfinished collective buildings with useful information in decision-making in relation to tender. For this study, theoretical and empirical research methods were done at the same time. In its theoretical study, the basic concepts of tender, formation of collective buildings and original acquisition were found out through foregoing studies. Also, danger factors of unnoticed rights common in unfinished buildings tender such as legal superficies, liens and tenants were considered. Further, to study danger factors in acquiring the right to use the land of unfinished collective buildings tender, which is the major subject of this study, the current study looked into related laws and regulations; article 7/ article 20 of the Act on the Use and Ownership of Collective Buildings, article 91-2 of Civil Execution Act and article 366 of Civil Code and its regulations on ownership. Tendencies in courts’ ruling on conflicts over successful bidders of exclusively-owned parts and land owners were analyzed through precedents. For statistical analysis, danger model of collective buildings tender was built on the basis of Hedonic Price Model. Model : danger cost in collective buildings tender=(appraised price-bidding price)/exclusive area(㎡) kinds of collective buildings, area factors, legal superficies, liens, tenants exclusive area which is a factor of goods, appraised price and factors that keep buildings unfinished were selected as explanatory variables for basic statistics analysis and regression analysis. Danger factors of collective buildings tender set as sub-variable was analyzed using SPSS Statistical Program. Result of theoretical analysis showed that cases, where successful bidders of exclusively owned parts had the legal power to use land, could acquire the right to use land in unfinished collective buildings tender. However, cases of having no right to land or cases, where successful bidders of finished collective buildings later lost the legal power to land, lost their right to use land. It also revealed that successful bidders of exclusively owned part with no right to land could face land owner’s request to tear down their partitioned building, surrender land, pay land rent and sell out their exclusively owned part. Results of empirical analysis showed that successful bidders enter tender, aware of danger factors of unfinished collective buildings analyzed in its theoretical research. This study did not have enough analysis on dangers in cases where only land was put on tender and did not have enough verification to see whether appraised prices are proper in the statistical analysis model, leaving this to future researches. keyword: unfinished collective building tender, tender danger factor, exclusively-owned part, separating/disposing of the right to land, collective buildings tender, teardown of partitioned building

매출채권 담보부 부동산의 미회수채권 최소화 방안

조문형 한양사이버대학교 부동산대학원 2012 국내석사

글로벌 금융위기의 확산으로 금융기관의 부실채권의 비율이 증가하고 최근의 부동산시장 위축과 맞물려 부동산을 담보로 대출해준 금융기관이 대출채권 회수를 위한 경매에서 매각 가격이 청구 가에 못 미치는 경매 미회수채권이 증가하고 있다. 이는 금융기관의 문제만은 아니며 물품을 제조하여 외상으로 상품을 매매하는 제조업의 외상매출채권 담보로 수취한 부동산에서도 나타날 수 있는 문제이다. 제조업의 경우 권리설정 순위가 금융기관보다 후순위로 설정하는 경우가 많아 미회수채권 발생 가능성이 더 크며 담보평가나 담보관리 전문성에서 금융권과는 많은 차이가 있어 리스크 관리가 더 필요하다. 본 연구에서는 실제 부동산 경매로 매각 완료된 최근 5년간 사례의 실증분석을 통해 제조업의 담보관리 필요성을 검증해보고 부실율과의 상관성 분석과 부실발생건의 빈도분석을 통해 현실을 반영한 적절한 담보평가와 재평가 시점을 도출하여 리스크 관리가 더 요구되는 매출채권 담보부 부동산의 미회수채권을 최소화할 수 있는 방안을 사전적 측면과 사후적 측면에서 제안하였다. 2순위 채권자 기준으로 아파트와 상가물건을 대상으로 부실율 분석을 한 결과 금융권과 제조업의 미회수채권 발생(부실율)의 평균차이 검증에서 금융권보다는 제조업의 담보부 부동산의 부실율이 더 높은 것으로 나타났고 부실율과의 상관관계 분석결과 경매낙찰율과 가장 상관성이 높았다고 선행연구된 경기지표인 BSI 지수는 부실율과는 상관성이 없었고 낙찰율과 부실율과는 음(-)의 상관성이 있는 것으로 나타났다. 또한 부실율과 담보 수취 시점부터 경매신청 시까지의 경과기간의 상관분석 결과 상가보다 아파트 물건에서 더 높은 음(-)의 상관관계가 있는 것으로 확인되었다. 부실율과의 상관성 분석에서 상관관계가 있는 것으로 확인된 낙찰율과 경과기간을 포함한 경매매각 완료된 자료의 변수를 독립변수로 다중회귀분석한 결과 상가보다는 아파트물건에서 회귀모형에 대한 설명력이 더 높게 나타났다. 아파트 및 상가 물건 모두 낙찰율이 경과기간보다는 부실율 변동에 더 큰 음(-)의 영향을 주는 것으로 분석되었고 경과기간은 아파트물건의 부실율 변동에 더 큰 영향이 있음을 알 수 있었다. 부실발생건의 빈도분석 결과 매출채권 담보로 수취한 2순위 부동산 담보의 경우 부실발생건의 80% 정도가 3년 이내에 발생한 것으로 분석되었으므로 경매 미회수채권 최소화를 위해서는 담보취득 후 3년까지는 정기적인 재평가를 하는 등의 관리가 필요함을 알 수 있었다. 이러한 부동산 경매 미회수채권 발생의 실증적 분석 결과를 반영하여 매출채권 담보부 부동산의 미회수채권 최소화 방안을 담보취득 시 담보가치를 평가하는 담보관리의 사전적 측면과 수취 후 재평가라는 사후적 측면에서 다음과 같이 제안한다. 사전 담보관리 방안으로 담보관리의 전문성 확보가 필요하며 담보취득 시 자체감정평가를 감정평가의뢰, 담보수취 판단, 현장방문, 실담보평가 순으로 업무를 체계화하고 감정평가 결과를 내부적으로 자료화 하도록 한다. 실담보평가시 감정평가금액의 감액율을 부동산 경매 전체 낙찰율 70% 수준(현시점)으로 일괄 적용하거나 물건 용도별 3년 평균 낙찰율을 감액율로 반영하는 방안을 제안한다. 사후 담보관리 방안으로 2순위 설정된 부동산 담보의 재평가에서 아파트물건은 자체평가 기준으로 아파트 외 물건은 외부 평가기관에 약식감정으로 감정평가를 진행하도록 하고 담보 수취 후 3년 내에는 매년 재평가를 시행하고 그 후는 임대차계약을 고려하여 2년 단위로 재평가하도록 한다. 선순위 설정 부동산 담보의 경우 부동산 경기침체에 따른 시세나 경매낙찰율이 10% 이상 하락한 경우를 선별하여 재평가하도록 한다. 또한, 경매낙찰율 정보를 정기적으로 수집하여 관리하도록 하고 토지와 건물의 이용 상태 변동에 따라 저당권 자체가 소멸하거나 담보가치가 크게 감소하는 경우가 있기 때문에 담보목적물에 대하여 수시로 점검하고 변동 발생 시에 즉시 채권보전 조치를 취하도록 한다. 부동산 담보나 경매에 관한 연구는 금융권을 대상으로 한 것이 대부분인데 본 연구를 계기로 제조업 입장에서의 연구가 활성화되기를 바라고 기업의 매출채권 관리 조직이나 인력에 부동산 담보관리에 있어 조금이나마 도움이 되었으면 한다.

부동산자산관리회사의 경영분석 연구 : 부동산투자회사법상 자산관리회사 중심으로

곽원규 한양사이버대학교 부동산대학원 2014 국내석사

부동산자산관리회사는 국토교퉁부의 설립인가를 받아 자본금 70억 이상, 자산운용전문인력 5인 이상을 상근 인력으로 하여 설립되어진다. 2013년 8월 기준으로 국내 부동산자산관리회사는 21개 업체가 존재하며 부동산신탁업을 겸업하는 부동산자산관리회사를 제외하면 12개 업체만이 전업으로 부동산자산관리회사로서 영업을 하고 있다. 겸업중인 부동산자산관리회사의 경우는 금융감독원 전자공시시스템을 통하여 외부 회계감사를 공시하고 있으나 전업하는 부동산자산관리회사의 경우 단 1개회사만이 금융감독원 전자공시시스템을 통하여 이루어지고 있다. 이러한 전업 부동산자산관리회사의 객관적 비교와 성과측정을 위하여 문헌적 연구를 통한 경영분석의 틀을 수립하였다. 다수의 투자자로 구성된 부동산투자회사를 위탁받아 자산을 관리하고 운용하는 부동산자산관리회사의 공시제도는 부동산투자회사법에 따라 국토교통부와 한국리츠협회에서 운영하고 있다. 이를 통하여 영업보고서와 투자보고서를 수집·분석하였고, 부동산자산관리회사의 경영성과와 주요 자산운용전문인력의 보유현황, 현재 수탁 받은 자산에 대한 계약내용과 운용금액을 정리하였다. 분석결과 12개 부동산자산관리회사의 경영진으로 자산운용전문인력이 참여하고 있는 회사는 단 4개사였으며 제이알자산관리(주)의 경우 대표이사 2명 모두 자산운용전문인력이었고 표본회사 12개 회사의 평균 5.5명 보다 많은, 경영진포함 12명의 자산운용전문인력을 보유하고 있어 약 2.2배가 많았다. 자산운용 계약건수도 10건으로 가장 많은 계약건수를 나타내었다. (주)코리츠의 경우는 2002년 06월 설립인가를 받아 분석대상 회사 중 가장 업력이 오래되었으나 매출 저조로 인한 자본 잠식이 심화되어 기업 존립에 의구심이 들 수 있으며, 설립인가 이후에 단 한건의 계약도 성사를 하지 못한 업체도 있었다. 이는 부동산자산관리회사가 자본금과 인력만 구비된다고 해서 성공할 수 없음을 볼 수 있다. 부동산자산관리회사의 감독기관에서는 투자자 보호를 위하여 부동산자산관리회사의 일정한 규모의 자본금 유지와 지속적인 자산운용전문인력의 교육을 통하여 보다 선진화되고 성장될 수 있도록 제도적 뒷받침을 하여야 할 것이다. 현행 한국리츠협회를 통한 부동산자산관리회사의 영업보고서와 부동산투자회사의 투자보고서가 통일되고 일관성 있는 자료로 보다 객관적이고 투명한 기업 정보가 이루어지도록 노력하여야 할 것이다. Real estate asset management company is established in the Ministry of Land, Infrastructure and Transport received more than 70 billion in capital and asset management expertise with more than five full-time professional staff and workforce is established. August 2013 by 21 national real estate asset management company and real estate trust company to exist mixed real estate management company except for the real estate asset management companies, only 12 companies as a full time real estate management sales is an asset management company. In the case of mixed real estate asset management company that is the Financial Supervisory Service to disclose external audit through the system, but in the case of full-time real estate asset management company, the only external audit only one opening remarks to the Financial Supervisory Service is being made through the system. This full-time real estate asset management company with the objective to compare the performance measurement literature and research has established the framework for business analysis through. Consisting of a large number of investors, real estate investment company commissioned to manage the assets and operations of the real estate asset management company, according to the Real Estate Investment Corporation Law disclosure and the Korea Ministry of Land, Infrastructure and Transport, disclosure sales report from the Korea Association of Real Estate Investment Trusts and it was the gathering Analysis, Real Estate asset management company's financial performance and asset management professionals of major holdings, currently entrusted with the management of the assets amount of the agreement was clean. 12 results in the management of real estate asset management firm specializing in asset management and the personnel involved in the company were only four places JR Asset Management Co., two people, the CEO of asset management professionals all 11 companies was an average of the sample companies 5.5 people, including more than 12 asset management professionals have a common approximately 2.2 times, asset management may contract number of case 10 cases showed the largest contracts. In the case of Corporation Koreits, June 2002 approved the establishment of the analyzed companies take a long time, but the most employment history capital erosion due to poor sales of the two companies intensified doubts about the existence of, and approved the establishment of a single case since the companies did not contract the sacrament is also. The real estate asset management company that offers capital and labor, but you can see that you can not succeed. Real estate asset management company's supervisory authority for the protection of investors in real estate asset management company of a certain scale in capital and ongoing maintenance of asset management professionals through education and grow to be more advanced and institutional support will be carried out. The current through the Korea Association of Real Estate Investment Trusts sales reports and real estate asset management company investing in real estate investment company uniform and consistent data in the report than to ensure objective and transparent corporate information will be working.

부동산중개업 종사자의 직무환경만족이 경영성과에 미치는 영향 연구

유기호 한양사이버대학교 부동산대학원 2021 국내석사

우리나라 부동산산업 규모는 경제성장과 더불어 점점 커지고 복잡화, 다양화되고 있으며 국민경제 전반에 끼치는 영향력이 높아지고 있다. 부동산자산이 국민 순자산 구성에서 차지하는 비중이 4분의 3을 넘어서고 그 비중이 점점 증가하는 가운데 거래하는 부동산 중개 유형 또한 복잡화ㆍ다양화ㆍ고급화되어가는 상황 속에서 부동산중개업 종사자의 역할이 갈수록 중요해지고 있다. 국토교통부 통계누리 자료에 따르면 2020년 4/4분기 말 실제 개업한 전국 공인중개사는 106,699명으로 개업공인중개사 102,132명, 중개인 3,173명 중개법인 1,394명이 영업 중이다. 본 연구는 부동산 시장 최전선에서 갈수록 역할이 중요해지는 부동산중개업 종사자의 직무환경만족을 제고하기 위해 업무 특성을 반영한 직무환경만족 요인으로 내부관계, 소득, 장래성, 몰입, 업무만족이 경영성과에 미치는 영향 및 구조관계를 규명하고자 하였다. 그동안 부동산중개업 종사자에 대한 선행연구에서 직무환경이나 직무만족, 직무특성, 직무몰입, 경영성과 등 주제별로 많은 연구가 진행되어왔는데 대부분 주로 부동산 정책이나 제도개선, 부동산 시장 문제점 같은 외적인 부분에 집중되다보니 정작 커져가는 부동산 시장에서 부동산 중개업 최전선에 있는 부동산 중개사무소 내부 직무환경과 직무만족에 대한 연구가 상대적으로 미흡하였다. 본 연구에서는 수도권 지역에서 영업 중인 개업공인중개사, 소속공인중개사, 중개인, 중개보조인, 중개법인 등 중개사사무소에서 근무하는 부동산중개업 종사자를 대상으로 설문과 현장 인터뷰를 통해 부동산 중개사무소 내부 직무환경만족 요인과 경영성과 간에 영향 및 구조관계를 연구하였는데 연구한 결과는 다음과 같다. 먼저, 인구통계학적 특성을 보면 50~60대가 58.9%로 주를 이루며 최종학력은 대졸 이상이 66.6%, 10년 이상 장기근무자 비중이 59.6%, 연소득 6천만 원 이상 57.7%, 중개사무소 3인 인하 88.1%로 수도권 부동산중개업 종사자 특징은 고학력 장기 근무자가 많으며 연소득과 규모면에서 보면 사업 환경이 영세한 것으로 나타났다. 표본 집단에 대한 통계량 평균을 보면 소득에 대한 만족도에서 여성이 3.38, 남성이 3.23, 직무만족에서는 여성이 3.81, 남성이 3.77, 내부관계에서는 여성이 3.68, 남성이 3.59로 남성보다 여성이 상대적으로 소득, 직무만족, 내부관계에서 만족도가 높아 상대적으로 여성이 남성보다 부동산 중개 업무에서 사회성이나 관계성이 높고 업무만족도 또한 높은 것으로 나타났다. 가설 검증결과, 내부관계는 몰입, 업무만족, 경영성과에 장래성은 몰입에 업무만족은 경영성과에 유의한 정(+)의 영향을 주고 소득이 몰입에 몰입이 경영성과에 미치는 영향 관계는 없는 것으로 나타났다. 추가로 장래성-몰입-업무만족-경영성과로 이어지는 간접효과를 갖고 있는 것으로 나타났다. 본 연구 분석 결과를 토대로 부동산중개업 종사자의 직무환경만족 제고와 경쟁력 제고를 위한 개선 제언은 다음과 같다. 첫째, 첫째, 부동산거래 원스톱 시스템 제도를 조기 정착이다. 직무환경만족과 부동산중개업 종사자 경쟁력 제고를 위한 근본적인 개선은 선행연구에서 선진국 사례를 보았듯이 부동산 거래 정보망 통합 및 조기 시스템 안정화이며 이를 통해 중장기 국토부가 추진하고 있는 전자계약시스템의 시스템 상에 업무 통합을 추진하는 것이다. 둘째, 부동산시장 과열경쟁방지 및 거래질서 정착을 위해 전속중개제도 활성화를 위한 제도적 방안 강구이다. 그동안 우리나라의 부동산중개 시장에서 선진국과 달리 구두에 의한 일반중개계약 관행은 중개업무의 경쟁력 강화에 걸림돌이 되어왔으며 장기적으로 규모 경제를 통한 부동산 중개업 경쟁력 제고 차원에서 전속중개계약 시행 검토가 되어야 하겠다. 셋째는 부동산 시장 불법 및 무자격 중개 행위에 대한 처벌 기준 강화와 주기적으로 교육 및 관리하는 제도적 장치가 정책적으로 마련되어야 한다. 결론적으로 부동산 시장은 점점 확대되고 복잡화되고 대외적으로 개방된 상황 속에서 부동산중개업 종사자들이 전문성과 경쟁력을 확보하기 위해서는 직무환경만족 제고에 걸림돌이 되고 있는 부동산 거래 정보망 개방과 통합이 시급하다. 장기적으로 부동산 시장은 업무 편리성과 효율성 그리고 고객 중심 플랫폼 기반 시장으로 발전할 것으로 예상되는데 본 연구 앞에서 선행연구를 통해 캐나다 선진 사례 비교에서 보았듯이 우리나라 부동산중개 직무환경과 차이점은 하나로 통합 운영되는 부동산 거래 정보망과 전속계약제도 그리고 정부에 위임받은 부동산협회 및 이사회, 위원회에서 철저한 관리감독 등으로 구분된다. 중장기적으로 부동산 시장 선진화 제도 정착을 통해 업무 효율성을 높이고 부동산중개업 종사자의 직무환경만족 제고를 통해 장차 외국 종합부동산회사들과 경쟁에서 살아남기 위해서는 협회와 정부의 정책지원과 강한 개선 의지와 함께 중개업 종사자들 또한 새로운 질서를 만들고자 하는 인식과 중장기 시장 경쟁력을 갖추는데 참여와 앞선 대처가 필요하다. 주제어 : 부동산중개업 종사자, 직무환경, 직무환경만족, 직무만족, 직무몰입, 경영성과

부동산경매제도의 개선방안에 대한 연구

김주현 한양사이버대학교 부동산대학원 2014 국내석사

본 연구는 민사집행법의 절차에 관한 문제점을 분석하고 그에 대한 개선방안을 찾는데 초점을 맞추었다. 특히 입찰제도 실무에서 채권자, 채무자 그리고 매수자가 느끼는 제도적인 모순점이나 관행상 합리적이지 못한 부분을 개선하고자 시사점을 제시하였다. 1962년 경매법이 제정되어 약 40년간 개정이 이루어지지 않다가, 1990년에 경매법을 개정하며 민사소송법에 흡수되었다. 2002년 민사집행법의 시행으로 권리분석이 더욱 투명해지고, 절차가 간소화되어 일반인들의 참여가 한결 쉽게 되었다. 그러나 현황조사의 신뢰성 결여나 매수 부동산의 인도나 명도 과정에서 합리적이지 못한 문제점들로 인해 경매가 경험이 많은 특정인의 전유물이 되고 있다. 이런 문제점을 해결하고자 본 논문의 제3장에서는 외국의 사례를 통해 우리나라 제도와 비교하였으며, 특히 일본 사례에서는 집행관의 조사권한을 강화하여 2003년 개정 민사집행법부터 진술 등의 거부죄로 형법을 적용하였고, 현황조사보고서 기재와 실제 현황이 간과하기 어려운 큰 차이가 있는 경우 집행관의 주의의무 위반으로, 매수인의 손해를 보전해 주는 국가배상책임제도는 우리가 눈여겨봐야 할 부분이다. 제4장에서는 현행입찰제도의 집행에 관한 문제점과 개선방안을 기술하였다. 본 논문의 연구 결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 집행관의 현황조사 시 도덕적 해이로 인한 문제점을 들었다. 개선방안으로 집행관의 조사권을 강화하여, 점유자들의 허위 진술 또는 허위자료 제출 등으로 집행을 저지하거나 방해하는 행위에 따라 민·형사적 책임을 물어야 한다. 그리고 집행관에 대한 감독을 강화하고, 직무의 책임에 따라 국가배상책임을 물어야 한다. 둘째, 매각허가결정에 대한 항고 시 항고보증금을 공탁하는데, 항고가 기각된 때 모든 이해관계인의 보증금을 몰수하여 불필요한 항고의 남용으로 인한 피해를 방지하여야 한다. 셋째, 배당 시 배당요구한 임차인 등을 소환하여 임대차관계를 실체적이고 사실적으로 조사, 심리를 병행하고, 배당에 참여한 이해관계인에 관한 진술과 조사를 거쳐 배당표를 확정해야 한다. 넷째, 매수인은 인도신청에서 집행까지 기간이 길어 소유권의 방해를 받는 문제점이 생긴다. 그러므로 권한 없이 점유하거나 거절하는 점유자를 민ㆍ형사상 처벌하도록 해야 한다. 다섯째, 인터넷 입찰방식을 도입해야 한다. 경매에 참여하기 위하여 하루를 꼬박 보내야 하는 입찰자에게 편의를 도모하고 국가 비용의 절감을 위하여 입찰방식을 인터넷방식으로 전환해야 한다. 사회ㆍ경제가 발전함에 따라 부동산의 권리관계가 복잡해져 경매사건의 관계자들은 신속한 권리구제를 기대하게 된다. 경매는 특정 매수인의 재테크가 아니라 부동산 유통의 한 방식으로 자리 잡아야 하고, 누구나 참여하는 제도로 정착되기 위하여 절차상의 문제점은 개선되어야 한다. 경매제도의 발전으로 채권자는 권원을 보장받아야 하고, 채무자는 제대로 된 감정과 낙찰로 최소한의 재산을 지킬 수 있어야 하며, 또한 매수인은 실수요자로서 편리하게 이용할 수 있는 제도로 정착되어야 한다. 위와 같이 본 논문은 실무적인 개선안에 치중하였고, 법률적 개선에는 심도 있는 연구가 다소 미흡한 면이 있으나, 앞으로 경매에 관련된 홍수같이 범람하는 제테크 서적보다는 학문적인 연구가 더 많이 이루어져 경매제도의 기반을 쌓아야 한다. 그리하여 경매에 관련된 모두 관계인이 법원경매제도를 신뢰하고 올바른 권리를 찾을 수 있어야 한다.

공인중개사 제도개선 효과에 대한 실증분석

안민재 한양사이버대학교 부동산대학원 2015 국내석사

본 연구는 공인중개사의 시험, 교육, 직업윤리의 이론연구와 실증연구로 인과관계 검증을 실시하고자 연구모형과 가설을 설정하고, 설문조사를 통해 수집된 기초자료를 SPSS 18.0으로 Cronbach’s α검증, 탐색적 요인분석 및 다중회귀분석을 실시하여 가설을 검증한 결과는 다음과 같다. 첫째, 연구의 독립변수는 시험제도(시험조정, 시험면제, 전문자격, 응시자격), 교육제도(보수교육, 유지교육), 직업윤리(서비스윤리, 조직윤리, 고용윤리, 공중윤리)이고, 종속변수는 시험제도(전문성, 신뢰성), 교육제도(전문성, 신뢰성), 직업윤리(전문성, 신뢰성)로 구성하고, 변수들의 평가척도는 리커트척도(5점)이다. 둘째, 시험제도는 시험조정(t값 2.295(p=.022)), 전문자격(t값 4.690 (p=.000)), 응시자격(t값 10.208(p=.000))에서 전문성에 긍정적인 영향을 준다. 또한 시험조정(t값 3.836(p=.000)), 전문자격(t값 3.823(p=.000)), 응시자격(t값 9.671(p=.000))에서 신뢰성에 긍정적인 영향을 준다. 그러나 시험면제(t값 –.282(p=.778), t값 –.423(p=.673))는 전문성과 신뢰성에 긍정적인 영향을 주지 않는다. 그러므로 부동산중개실무와 관련이 높은 과목을 시험과목에 추가, 부동산중개 업무를 보조할 수 있는 부동산 전문분야별 민간자격신설, 공인중개사 시험정책의 실패를 보완하고 공인중개사 시험의 응시자격을 강화해야한다. 셋째, 교육제도는 보수교육(t값 5.924(p=.000)), 유지교육(t값 5.663 (p=.000))에서 전문성에 긍정적인 영향을 준다. 또한 보수교육(t값 7.127(p=.000)), 유지교육(t값 6.826(p=.000))에서 신뢰성에 긍정적인 영향을 준다. 그러므로 부동산 중개업등록 후 정기적인 지속교육을 받아야 하고 이러한 지속교육을 미 이수한자에게 부동산중개 영업에 제한을 가하여야 한다. 또한 미 개업공인중개사가 공인중개사 자격을 유지하기 위해서는 정기적인 교육을 받아야 하고 이러한 교육을 이수하지 않을 경우에는 공인중개사 자격에 제한을 가해야 한다. 넷째, 직업윤리는 서비스윤리(t값 5.094(p=.000)), 고용윤리(t값 2.113 (p=.035)), 공중윤리(t값 6.219(p=.000))에서 전문성에 긍정적인 영향을 준다. 또한 서비스윤리(t값 3.186(p=.002)), 고용윤리(t값 3.076(p=.002)), 공중윤리(t값 5.848(p=.000))에서 신뢰성에 긍정적인 영향을 준다. 그러나 조직윤리(t값 .141(p=.888), t값 1.320(p=.188))는 전문성과 신뢰성에 긍정적인 영향을 주지 않는다. 그러므로 중개수수료의 법정기준을 준수, 중개의뢰인의 개인정보와 기밀사항을 누설하지 않기, 중개의뢰인인 매수자와 매도자 쌍방에게 공정한 업무를 추진, 부동산중개업자 자신의 경험, 교훈, 정보, 지식 등을 종업원과 공유, 부동산중개업자가 고용한 종업원이 법규와 윤리규정을 준수하도록 솔선수범하는 모습을 보여 주어야한다. 또한 부동산중개업자는 협회의 윤리헌장과 윤리규정을 업무의 지침으로 삼고, 직업윤리 준수, 부동산관련 전문지식을 얻고자 항상 연구ㆍ노력함과 동시에 전문직업인으로서 품위를 유지하여야 한다.

은퇴자산으로 소규모 태양광 발전사업의 적합성 검토에 관한 연구

나문섭 한양사이버대학교 부동산대학원 2019 국내석사

우리 사회는 저출산과 더불어 기대수명 상승에 따라 빠르게 초고령화사회로 변화하고 있다. 이에 따라 국가는 인구구조 변화와 노동공급 감소 등에 관련된 재정위험을 부담할 것으로 예상되며, 개인들은 필연적으로 장수에 관련된 재정위험을 부담할 것으로 예상 된다. 따라서 안정적인 경제수준을 유지하기 위해 예비은퇴자들의 노후소득보장에 대한 필요성의 인식이 증가하고 있으며, 이에 대비하여 은퇴자산에 대한 관심도 높아지고 있다. 우리나라 사람들은 정통적인 은퇴자산으로 부동산을 선호했지만, 은퇴 후 현금수입을 가져오는 데 있어서 부동산이 큰 한계가 있음을 인식하고, 부동산 이외의 자산 종류에 대한 관심이 증가하고 있다. 은퇴자산에 대하여 기존 연구에서 정의되어 있지 않지만, 은퇴자산은 개인의 은퇴 전에 축적된 자산을, 은퇴기간에 필요한 소비에 충당할 수 있도록, 정기적이고 지속적인 현금흐름을 제공하여야 한다. 이에 대표되는 은퇴자산으로 연금을 들 수 있으며, 연금은 국가가 제도적으로 운영하는 공적연금과 금융회사가 운영하는 사적연금이 있다. 연금은 은퇴자들에게 꾸준한 현금흐름을 제공함으로써, 생활의 기초와 안정을 제공해 주는 역할을 한다. 하지만 우리나라 국민들이 받는 연금 평균액은 은퇴시기의 생활비 기준에 못 미치기 때문에 추가 은퇴자산 마련이 필요하다. 현재 은퇴자산 준비의 보완수단으로 주택연금·농지연금, 금융자산 보유, 부동산 임대사업 등 다양한 방법이 있다. 최근에는 개인의 소규모 태양광 발전사업이 은퇴자산으로 선호되고 있으며, 각종 매체를 통해 ‘태양광연금’이라는 광고도 나오고 있다. 과연, 개인의 소규모 태양광 발전사업을 통해 은퇴기간에 지속적인 현금수입을 기대할 수 있을지의 여부를 파악할 필요가 있다. 본 연구는 첫째, 태양광 발전사업의 현황과 배경, 국내외 태양광 발전사업의 동향, 개인이 운영하기에 적정한 소규모 태양광 발전사업과 향후 발전 가능성에 대해서 알아보고자 한다. 둘째, 은퇴자산에 역할을 알아보고, 은퇴자산의 대표인 연금의 종류, 특성, 한계에 대하여 분석한다. 셋째, 개인의 소규모 태양광 발전사업이 은퇴자산으로서 연금의 보완적 역할을 담당할 수 있는지, 투자사례를 통하여 분석한다. 또 연금적 유사점과 차이점을 비교할 수 있는지의 여부 또 주택연금·농지연금, 부동산 임대사업과의 비교를 통하여 은퇴자산으로서의 경쟁력을 분석한다. 선행연구에서는 태양광산업의 대한 경제성에 초점을 맞추어 연구된 반면, 은퇴자산으로의 대체하기 위한 투자의 적합성에 대한 연구는 미미한 수준이며, 경제성의 분석 중에서 소주제로 언급이 되어 있을 정도이다. 본 연구에서는 개인의 소규모 태양광 발전사업이 은퇴자산 목적에 적합한지, 개인의 은퇴자산의 포트폴리오 구성에 포함할 수 있는지에 대해 분석을 실시한다. 본 연구의 결론과 시사점은 다음과 같이 정리 할 수 있다. 첫째, 은퇴자산은 은퇴자가 은퇴전에 축적한 자산으로, 은퇴기간에 필요한 소비에 충당하기 위한 것이어야 한다. 또한 은퇴자에게 은퇴자의 노동을 수반하지 않거나, 감당할 수 있는 정도의 노동을 수반하면서 정기적이고 지속적으로 현금흐름을 제공하여야 한다. 대표적인 은퇴자산은 연금과 보완적인 은퇴자산으로 보유형태가 부동산인 주택연금,농지연금,부동산 임대사업으로 정의하였다. 둘째, 개인의 소규모 태양광 발전사업의 사례는 발전용량 기준 100kw급 태양광발소의 투자사례를 현금수지분석 방법을 적용하여 분석하였다. 분석 결과 동 사업은 총25년간 65,644만 원의 발전수입을 올렸고, 운영비와 부채서비스액을 제외한 세전현금수지는 총 38,676만 원이었다. 사업기간 중에 자기자본에 대한 수익률은 평균 10.6%에 달하고, 세금을 제외 한 후 자기자금의 회수 기간은 7.2년으로 분석되었다. 태양광 발전사업은 발전소 건립 후 25년 이상 노동을 수반하지 않고 전력을 생산하여 판매할 수 있다, 결과적으로 태양광 발전사업은 은퇴자에게 정기적이고 지속적인 현금수익을 제공할 수 있기 때문에 은퇴자산에 대한 보완적인 역할을 할 수 있는 것으로 판단하였다. 셋째, 개인의 태양광 발전사업과 연금을 비교 분석한 결과 정기적인 현금흐름을 제공하는 측면서 비교가능성과 유사성이 인정된다. 또한 보완적인 은퇴자산인 부동산 임대사업과 비교하면, 개인사업이라는 속성과 초기 높은 투자비용 및 레버리지 투자가 가능한 점이 유사하다. 그러나 사업자가 직접 판매대상을 찾아야 하는 부동산 임대사업과 다르게, 태양광 발전사업은 판매에 대해 국가 정책적 뒷받침이 있다는 점에서 크게 다르고, 그 차이는 사업의 지속가능성 측면에서 사업 목적상 태양광 발전사업이 은퇴자산으로 보다 적합하다고 볼 수 있다. 넷째, 우리나라에서 자산보유의 전통적인 형태는 부동산이다. 그러나 은퇴자산의 보유형태가 연금이나 현금성 자산이 아닌 경우에는 지속적인 현금수입을 제공하는 데 한계가 있다. 은퇴자가 현금수입을 제공하지 못하는 자산군을 보유하고 있다면, 은퇴기간에 궁핍한 생활을 할 수 밖에 없다. 그런 면에서 태양광 발전사업은 은퇴자산 목적에 부합 한다고 할 수 있을 것이다. 마지막으로, 본 연구는 개인의 소규모 태양광 발전사업이 은퇴자들에게 은퇴자산으로 역할을 할 수 있는지에 초점을 맞추었다. 그래서 법적인 속성에 대해서 검증하지 못하였으며, 개인의 다양한 사정과 태양광발전 수입에 영향을 미치는 여러 변수에 따라, 성과가 크게 달라질 수 있는 한계가 있음을 밝힌다.

부동산경매의 권리분석시 조세우선권의 인식방안에 관한 연구

문제일 한양사이버대학교 부동산대학원 2013 국내석사

不動産 賣買契約上 同時移行抗辯權의 合理化 方案 : -등기이전 의무의 현대적 변용을 중심으로-

박동근 한양사이버대학교 부동산대학원 2018 국내석사

부동산 매매계약에 있어서 일방이 이행을 지체하면 상대방은 계약이행을 최고하고 최고기간이 지나면 계약은 자동 해제된다고 통지한다. 그러나 이행 지체 당사자는 무응답으로 일관하다가 상당한 시일이 지난 후 소송을 통하여 동시이행 항변권에 의한 계약존속을 주장하는 경우가 있다. 최고를 한 일방의 입장에서는 해제를 최고할 당시에 상대방이 동시이행 항변권을 행사하였더라면 이를 방어할 수 있었을 것이나 사후에 최고 당시의 이행을 문제 삼음으로 불이익을 감수 할 수밖에 없다. 그리고 종료된 것으로 믿고 있던 계약은 법원의 판결이 있기까지는 유동적인 상황에 처하는데 이는 상대방이 동시이행 항변권을 채무 불이행의 구실로 삼기 때문이다. 최고를 받은 상대방은 최고기간 내에 동시이행 항변의 행사여부를 통보 하여야 하며 사후에 이를 주장하는 것은 용납되지 않아야한다. 이렇게 하는 것이 최고의 목적과 공평의 관념 권리남용금지의 원칙에 부합한다. 해제권을 행사하기 위한 이행의 제공에 대하여 판례는 매도인의 경우에 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류 제공을 매수인의 경우에는 매매대금의 제공을 요구고 있다. 이는 동시이행 관계에 있는 양 채무의 성격상 일방이 먼저 적법한 이행을 하여야만 상대방이 지체책임을 지기 때문이다. 본 고에서는 적법한 이행제공의 의미를 분석하기 위하여 이행의 요소들이 가지는 의미들을 분석하였다. 그 결과 매도인의 준비서류라는 것이 매도인의 신분을 증명하는 서면이기 때문에 이러한 서면을 출력하는 행위는 주 채무인 소유권이전등기에 수반되는 부수 채무임을 주장하였다. 이는 매수인의 경우 주 채무는 매매대금의 지급이므로 대금을 인출하기 위한 은행의 예금지급청구서의 준비를 이행의 준비로 볼 수 없음과 같은 맥락을 가지는 것이다. 그러므로 부수적인 채무에 대한 엄격한 이행은 실로 의미 없는 일이라고 하겠다. 다른 면에서 고찰해 보면 채권자 지체시의 이행의 제공은 구두제공인 이행의 준비라는 측면에서는 이러한 서류들은 즉석에서 발급받을 수 있기 때문에 매도인이나 매수인은 언제라도 이행이 가능한 상태에 있다고 보는 것이다. 적합한 이행의 제공이란 계약내용과 동일한 이행을 제공하는 것이 원칙 이지만 일방이 이행의 장소에 출석하지도 않고 최고에도 응답하지 않는 채권자 지체 시에는 쌍무계약의 견련관계로 인하여 이행제공에서 이행의 준비로 완화된다. 그리고 준비라는 의미는 계약 당시의 소유권 유지와 지급능력의 보유하면서 구두제공 하는 것으로 충분한데 이는 소유권과 그에 해당하는 매매대금이 주 채무이고 이행이 아닌 이행의 준비는 상대방이 청구하여 올 경우 제공할 수 있는 정도의 준비만 갖추면 되기 때문이다. 종래의 판례는 해제의 최고에 있어서 일방의 이행은 상대방의 동시이행항변권을 무력화할 수 있을 정도로 엄격하게 요구하였다. 그러나 이는 채무이행의 장소에 나타나지도 최고에 응하지도 않은 채무지체 자를 지나치게 보호하는 문제가 있었다. 이에 따라 대법원 92다5713판결을 시작으로 판례는 채권자가 불성실 하다면 이에 상응하는 이행의 제공으로 족하다고 하면서 이행의 제공을 요구하던 것에서 이행의 준비를 요구하는 것으로 바뀌었다. 그리고 대법원 2012다65867에서는 상대방의 수령거절 의사와 비교하여 부동산매도용인감증명서를 발급받지 않은 매도인의 이행을 인정함으로써 민법 제460조의 구두제공의 기준에 대한 재해석의 필요성이 제기되었다. 매도인의 이행제공의 핵심인 매도용 인감증명서를 제외함으로써 매도인의 이행은 유명무실해지고 따라서 구두 제공의 기준도 앞서 설명한 대로 소유권 및 지급능력의 보유와 언어의 제공을 의미하는 것으로 확장 되었다고 생각한다. 이와 같은 주장을 증명을 위하여 이 글에서는 매도자의 서류제공 의미 분석과 학설상의 분석 및 민법 제460조 구두 제공의 의미라는 삼면에 걸쳐 논증을 진행하였다. 끝으로 동시이행 항변권의 적용은 그 권리 관계의 복잡성으로 인하여 용이하지 않기 때문에 다툼의 소지를 없애는데 실무적인 방지책이 병행 되어야 한다고 주장 하였다. 이를 위하여 미국의 사례를 통해 동시이행 항변권의 문제를 간명하게 처리하는 방법을 모색 하였고 이를 통하여 동시이행 관계를 선후이행 관계로 전환하여야 하며 분쟁을 사전에 막기 위해서는 에스크로 회사 등 제삼자의 개입이 필요함을 주장하였다. 그리고 우리나라의 부동산 매매계약서 약관조항이 채무불이행으로 인한 해제에 관한 내용뿐이므로 그 반대 권리인 동시이행 항변권을 약관에 기입하는 방법을 연구하였다. 본 연구가 부동산 매매계약상 동시이행 항변권으로 인한 복합적인 문제를 해결하는데 기여할 수 있기를 바란다.