不動産競賣 活性化를 위한 留置權制度 改善方案에 관한 硏究

이미경 한양대학교 부동산융합대학원 2016 국내석사

외국인 부동산 투자가 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 제주지역을 중심으로

유병혁 한양대학교 부동산융합대학원 2017 국내석사

물류시설 매매금액 및 임대금액에 영향을 주는 결정요인에 관한 연구

유흥일 한양대학교 부동산융합대학원 2024 국내석사

국문요지 최근 상업용부동산 투자와 관련해서 전통적인 오피스 투자에 비해 급속도로 성장한 물류부동산은 투자 포트폴리오의 대상으로서 위상이 급속히 높아지고있다. 오피스 투자에 대한 수요가 약화되면서, 다른 상업용 부동산 투자에 대한 필요성이 발생되었고, 때마침 물류시장이 눈에 띄게 확장되고 있던 상황과 맞물려 물류부동산에 투자자들이 관심을 갖게 되었다. 특히 10년 동안 생활의 패턴이 소규모 가구 구성원으로 변화되고 있으며, 이커머스 시장 및 인터넷쇼핑, TV홈쇼핑의 성장세 및 해외 직구를 활용한 해외 물류시장의 성장세로 인해 기존의 단순 보관, 배송 기능의 물류시설에서 종합적 물류서비스를 제공하는 “풀필먼트 센터”, “메가 물류 허브센터” 등으로 발전하게 되었다. 또한 COVID-19로 인한 택배물동량의 증가로 물류시설의 필요성이 높아지게 되었으며, 이러한 시장상황으로 인해 물류부동산은 기존 오피스 투자의 대체투자처로 급성장하게 되었다. 특히, 물류부동산의 성장세와는 다르게 물류부동산의 매매와 임대에 대한 연구들은 상대적으로 부족한게 현실이다. 이에 본 연구에서는 2012년부터 2022년까지의 물류시설 매매거래 사례와 임대금액 책정사례 300건 중 100건의 실제 거래사례 및 임대책정사례에 대해 실증분석을 진행하였다. 입지적 특성, 건물적 특성, 매입사 특성 등 크게 3가지로 분류하여 물류시설 매매금액 및 임대금액에 영향을 주는 결정요인을 분석하였다. 능형회귀분석을 활용하여 물류시설 매매금액 및 임대금액에 영향을 주는 결정요인을 분석한 결과 고속도로IC까지의 거리, 중심지까지의 거리, 대지면적, 연면적, 창고구분, 매입사구분에 대해 공통적 특성을 발견하였고, 그 외에 항목에서 나타나는 차이점들을 분석하였다. 지금까지 제한적으로 연구되었던, 물류시설의 매매금액 및 임대금액에 대한 결정요인 분석을 실거래자료를 바탕으로 상업용 부동산 투자와 관련하여 투자시 검토해야 하는 항목들에 대한 연구를 진행하였다는 것에 본 논문의 의의가 있다. 물류부동산이 상업용 부동산 투자의 한 섹터로 자리잡은 시점에서 물류시설 매매시 결정해야 할 부분과 임대시 결정해야 할 부분에 대해 공통 요인과 차별 요인들에 대한 차이를 분석하였다는 점에서 본 논문이 다른 논문과 차별성을 갖는다고 할 수 있다. Key Word : 수도권 물류시설, 상온물류시설, 냉동,냉장물류시설, 매매금액, 임대금액, 입지특성, 건물특성, 매입사특성

벤포드 법칙을 활용한 아파트 이상거래 탐지에 관한 연구

김형빈 한양대학교 부동산융합대학원 2024 국내석사

This study utilizes Benford's Law in the apartment sales market to distinguish between normal and abnormal transactions. Market disturbances in the real estate market not only distort the market and undermine trust but can also directly harm the essential element of human life, stable housing. In response, the government launched the ‘Real Estate Intelligence Planning Office’ in April 2021 to intensively monitor abnormal transactions in the real estate market. Despite conducting 13 times of rigorous investigations since its launch, abnormal transactions continue to persist in the real estate market, and numerous transactions are being detected as suspicious dealings. To detect abnormal transactions undermining the credibility of the real estate market, this study applies Benford's Law, commonly used in forensic accounting to detect fraud and manipulation of numerical data, to apartment transaction prices. The study covers Korean nationwide apartment transaction data from February 2020 to July 2023, analyzing it on a monthly time series basis. The analysis results reveal a significant difference in the Mean Absolute Deviation (MAD) of Benford's distribution between normal transactions and abnormal transactions, such as contract cancellations and direct transactions, in apartment transaction prices. Using Benford's Law, normal transactions and abnormal transactions were differentiated, particularly when employing the Second Digit and First Two Digit Test. While normal transactions followed Benford's Law, abnormal transactions consistently deviated from it throughout the entire period. Therefore, suspicion arises regarding market manipulation and fraud in abnormal transactions such as 'contract cancellations' or 'direct transactions'. Through this study, the possibility of introducing a new method for detecting signs of abnormalities is explored, with the hope that it can contribute to improving the stability of the real estate market. Keyword : Abnormal transaction, Benford’s Law, Anomaly detection 본 연구는 벤포드의 법칙(Benford’s Law)을 아파트 매매시장에 적용하여, 정상거래와 이상거래를 구분하는 것에 대하여 다루고 있다. 부동산시장에서 발생하는 시장교란행위는 단순히 시장을 왜곡하고 신뢰성을 저해하는 것에 그치지 않고, 인간생활의 필수적인 요소인 안정적 주거생활을 직접적으로 훼손시킬 수 있다는 점에서 그 파급력이 더욱 막대하다고 볼 수 있다. 이 때문에 정부는 부동산시장내에서 발생하는 시장교란행위인 이상거래에 대하여 집중적인 모니터링을 강화하고자 ’21년 4월 부동산거래분석기획단을 출범시켜 강도 높은 조사를 지속해 나가고 있다. 하지만 출범 이후, 총 13차례의 강도 높은 기획조사 및 특별점검을 진행했음에도 불구하고 여전히 부동산시장에는 이상거래가 지속적으로 발생하고 있으며 수많은 거래건들이 의심거래로 적발되고 있는 상황이다. 본 연구는 부동산시장의 신뢰성을 저해하는 이상거래를 탐지하기 위하여, 회계부정수사 분야에서 숫자 데이터의 사기, 조작 등을 탐지하는데 활용되고 있는 벤포드의 법칙을 아파트 실거래가에 적용하였다. 연구의 범위는 ’20년 2월부터 ’23년 7월까지 전국의 아파트 실거래가 데이터 전체를 대상으로 하였으며 각 월별 시계열로 분석하였다. 본 연구의 분석결과는 다음과 같다. 아파트 실거래가에서 정상거래와 이상거래(계약취소, 직거래)의 벤포드 분포 절대평균편차(MAD)는 유의한 차이가 있는 것으로 나타나, 벤포드의 법칙을 활용하여 정상거래와 이상거래를 구분할 수 있었다. 특히 두 번째 자릿수(Second Digit), 처음 두 개의 자릿수(First Two Digit) 검정방법을 활용했을 때 이런 현상은 뚜렷하게 관측됐는데, 정상거래는 벤포드의 법칙을 따르는 것으로 나타났으나, 이상거래는 전체 기간에서 벤포드의 법칙을 따르지 않았다. 따라서 ‘거래신고 후 계약취소’나 ‘개인간 직거래’와 같은 이상거래에서 시세조작 및 사기 등을 의심해볼 수 있는 것으로 나타났다. 본 연구를 통해 새로운 이상탐지 방법론의 도입 가능성을 타진해 보았으며, 이를 통해 부동산시장의 안정성 제고에 기여할 수 있기를 기대한다. 주요어 : 이상거래, 벤포드 법칙, 이상탐지

부실발생기의 시공사 신용등급에 따른 가산금리 차이 분석 : 전자단기사채의 거래금리를 중심으로-

이환술 한양대학교 부동산융합대학원 2024 국내석사

The crisis in the real estate market triggered by the U.S. interest rate hike that began in 2022 is causing a great sense of crisis to many market participants. To make matters worse, many real estate development projects are experiencing great difficulties due to the deteriorating real estate economy, inflation triggered by the Ukraine War, and a rise in PF interest rates due to the Legoland incident. In line with this situation, many construction companies are applying for workouts and court receivership, making the problem for individual businesses more serious. Due to the insolvency of many construction companies, the crisis is spreading to financial institutions, and structurally disadvantaged project operators are facing an even bigger crisis. The unfortunate thing is that even if it is a high-quality business site, project participants, especially project operators who carry out PF projects by signing a contract with a construction company with a poor credit rating, face a site where the project is discontinued depending on the survival of the construction company rather than the inherent risks of the project. The point is that there are many. Accordingly, this study aims to study the importance of the credit rating of construction companies by analyzing the transaction interest rates of electronic short-term bonds traded during booms, recessions, and insolvency periods based on the credit ratings of project participants, especially construction companies. The transaction interest rate of electronic short-term bonds used in this study is data disclosed in the Korea Financial Investment Association Bond Information System, and the data was analyzed by dividing the time of occurrence of insolvency of construction companies before the base interest rate increase in 2022, after the base interest rate increase in 2023, and 2024. did. The analysis of this study was conducted by dividing companies into high-credit companies and low-credit companies, and the total number of electronic short-term bonds used in the analysis was 3,926, with 3,466 transactions for high-credit companies and 460 transactions for low-credit companies. The classification according to time period is 1,348 cases in the boom period, 1,331 cases in the recession period, and 1,247 cases in the insolvency period. The analysis method was (I) regression analysis according to the company's credit rating using linear regression analysis according to credit rating (independent variable). In addition, (II) a regression analysis of the additional interest rates during the boom, recession, and insolvency periods of low-credit companies was conducted to analyze changes in the additional interest rates of low-credit companies. As a result of the analysis, the additional interest rate for low-credit companies was calculated to be higher than that for high-credit companies, and the additional interest rate was calculated to be higher during recessions and insolvency periods than during boom times. What these research results imply is that during boom times, the credit rating of the construction company or the credit rating of the companies participating in the transaction is not very important, but when a real estate crisis emerges, such as recently, the credit rating of the participating companies, especially the construction company, is important. represents. In a situation where project sites that project operators started during the boom period are halted and the project is not progressing, it is believed that this research data can be used as an objective research result to make decisions on the selection of constructors and project participants. 2022년 시작된 미국의 기준금리인상으로 촉발된 부동산 시장의 위기는 여러 시장 참여자들에게 큰 위기감을 주고 있다. 설상가상으로 부동산 경기 악화와 더불어 우크라이나 전쟁으로 촉발된 인플레이션, 레고랜드 사태로 인한 PF금리의 상승으로 많은 부동산개발 프로젝트들이 큰 어려움을 겪고 있는 상황이다. 이러한 상황에 맞물려 많은 시공사들이 워크아웃, 법정관리를 신청하고 있어 개별사업장에 대한 문제는 더 엄중한 상황이다. 많은 시공사의 부실로 인하여 금융기관까지 위기가 전이되고 있으며, 구조적으로 열위 한 사업시행자들은 더 큰 위기에 봉착되어 있다. 안타까운 점은 우량한 사업장이라고 할지라도 사업참여자 특히 신용등급이 열위 한 시공사와 도급계약을 체결하여 PF 사업을 진행하는 사업시행자는 프로젝트 본연의 리스크가 아닌 시공사의 존속 여부에 따라 사업이 중단되는 현장이 많다는 점이다. 이에 본 연구에서는 사업참여자 특히 시공사의 신용등급을 기준으로 호황기와 불황기, 부실발생기에 거래되는 전자단기사채의 거래금리를 분석하여 시공사 신용등급의 중요성을 연구하고자 한다. 본 연구에서 사용된 전자단기사채의 거래금리는 금융투자협회 채권정보시스템에서 공시되는 자료이며, 2022년 기준금리 인상 전, 2023년 기준금리 인상 후, 2024년 시공사의 부실발생 시점을 나누어 자료를 분석 하였다. 본 연구의 분석은 고신용기업과 저신용기업으로 구분하여 분석을 진행하였으며, 분석에 활용된 전자단기사채의 총 거래건수는 3,926건으로 고신용기업은 3,466건 저신용기업은 460건이다. 시점에 따른 구분은 호황기 1,348건, 불황기 1,331건, 부실발생기 1,247건이다. 분석방법은 (I) 신용등급(독립변수)에 따른 선형회귀분석을 이용하여 기업의 신용등급에 따른 회귀분석을 실시하였다. 또한 (II)저신용기업의 호황기, 불황기, 부실발생기의 가산금리 회귀분석을 진행하여 저신용기업의 가산금리 변동을 분석하였다. 분석결과 저신용기업은 고신용기업에 비해 가산금리가 높게 산출되었으며, 불황기와 부실발생기 때는 호황기때 보다 가산금리가 높게 나타나는 결과가 도출되었다. 이러한 연구결과가 시사하는 점은 호황기 때는 시공사의 신용등급 또는 거래참여기업의 신용등급은 크게 중요하지 않지만, 최근과 같이 부동산 위기가 대두되는 시점에는 시공사의 신용등급이 중요하다는 점을 나타낸다.

스왑시장과 부동산시장 간의 상관관계 분석

이승준 한양대학교 부동산융합대학원 2023 국내석사

부동산시장과 금융시장 간의 관련성을 규명하기 위하여 거시경제지표와 부동산 상관관계 분석, 주식시장과 채권시장 간 상관관계 분석, 금융시장의 변동성을 이용한 부동산시장 과의 상관 관계분석 등 다양한 연구가 이루어졌다. 그 결과 이자율과 부동산시장 간에는 음(-)의 상관관계가 존재한다고 밝혀졌으며, 원달러 환율은 부동산시장에 선행하는 지표로 쓰일 수 있음이 확인되었다. 그렇다면 미래의 예상되는 이자율에 대해 거래를 하는 이자율 스왑과 부동산시장 사이에 연관관계는 어떻게 될까? 이자율 스왑은 부동산시장 못지않게 현재 이자율에 큰 영향을 받고 있으며, 부동산시장은 이자율 스왑시장 못지않게 미래의 예상되는 이자율에 큰 영향을 받는다. 이자율 스왑시장은 미래의 이자율을 현가화(Present Value) 하여 거래가 이루어지는 시장이고 부동산담보 대출은 대출 만기가 20년 이상인 장기 대출이 주로 이루어지기 때문에 미래의 예상되는 이자율에 큰 영향을 받는다. 이처럼 두 시장은 이자율을 매개로 연관성이 존재할 수도 있지만, 기존연구에서 스왑시장과 부동산시장 간의 연관성에 대해 분석이 미진했다. 본 연구는 스왑시장과 부동산시장 사이의 상관관계에 대해 실증 연구를 하고자 하며 KB은행에서 발표하는 부동산 매매지수를 부동산 지표로 사용하고 이자율 스왑시장, 신용스왑시장, 통화스왑시장에서 변수를 선택 후 각각의 변수 들 간의 연관성에 대해 VAR모형을 바탕으로 그레인저 인과관계 분석 및 충격반응 분석을 수행하고자 한다. 연구 가설로 스왑시장과 부동산시장 간에 연관성이 존재하며, 이자율 스왑시장을 매개로 이 연관성이 나타날 것으로 판단했고 부동산시장과 스왑시장 간에는 상호관계가 존재할 것으로 설정했다. 실증 분석 결과 스왑시장의 변수 중 CRS1y 금리가 KB부동산 매매지수와 그레인저 인과관계가 존재하고, 미국달러 장단기 금리 차이가 KB부동산 매매지수와 그레인저 인과 하는 것을 확인 할 수 있었다. 하지만 CDS 프리미엄은 KB부동산 매매지수에 직접적으로 영향을 미치지는 못하고 원화 장단기 금리차를 통하여 영향을 미치는 것으로 밝혀졌다. 부동산시장에 충격이 발생한 경우와 스왑시장에 충격이 발생한 경우 어떤 영향이 미치는지 충격반응함수를 통해 분석하였다. 가설과는 다르게 상호 영향을 미치는 관계 보다는 일방적인 관계에 가깝게 나타났다. 이는 김미형(2009)의 금융위기 이후 부동산시장의 독립성이 강해지고 있다는 기존 연구와 맥을 같이 한다고 볼 수 있다. 즉, 스왑시장의 충격이 부동산시장에 주는 충격 보다 부동산시장에 발생한 충격으로 인해 스왑시장의 변수들에 나타나는 반응이 큰 것으로 나타났고, KB부동산 매매지수는 스왑시장 변수들에게 받는 영향보다는 자기 자신에 의해 받는 영향이 큰 것으로 확인 되었다. 본 연구는 VAR모형을 이용하여 실증분석을 진행하였기 때문에 기간 조정 및 변수의 조정 후 연구를 진행한다면 본 연구와는 다른 시사점을 얻을 수 있을 것으로 기대한다. 본 연구에서 스왑시장과 부동산시장 간에 일부 상관관계가 존재하는 것을 확인 할 수 있었으며, 스왑시장 과 부동산시장 간의 충격과 반응에 대한 전파 경로를 파악 할 수 있었다는데 그 의미가 있다.

주택금융관련 거시변수가 아파트매매가격에 미치는 영향 분석 : 서울 및 강남구의2014년 전.후비교를 중심으로

하태완 한양대학교 부동산융합대학원 2019 국내석사

2006년 이후 안정적으로 유지되던 서울 및 강남의 아파트 매매 가격이 2014년부터 오르기 시작하여 2017~2018년에는 강남을 포함한 서울지역 주택 가격의 급격한 상승으로 국민들의 불안감이 점점 높아지고 있다. 또 주택 가격 급등 원인에 대한 객관적인 분석이 이루어지지 않은 상태에서 각 경제주체마다 다른 처방을 내놓고 있다. 이러한 다양한 부동산 처방은 또 따른 부작용들이 나타나고 있고 정부의 주택정책에 있어 큰 혼란을 야기 시키고 있는 것이 현실이다. 오래전부터 언론이나, 주택전문가들은 서울지역의 주택 가격 상승의 원인을 강남지역의 재건축 아파트 가격 상승이 도화선이 되었다고 하면서 강남 재건축 아파트의 가격만 안정되면 서울을 비롯한 수도권 주택 가격이 안정되는 것으로 생각하고 보도하고 있다. 서울을 비롯한 수도권 주택 가격의 상승이 강남 재건축 아파트 가격 상승 때문이라고 하면 강남 재건축 아파트의 가격 상승을 억제할 만한 제도를 마련하면 최근에 나타나는 서울지역의 주택 가격이 안정된다고 생각된다. 그러나, 이는 주택시장의 현상을 객관적이고, 합리적으로 보지 못한 즉흥적인 대책이라고 말할 수 있다. 따라서, 좀 더 객관적인 자료와 실증분석을 통해 검증된 현상을 살펴보고 이를 바탕으로 부동산 정책에 반영하여야 할 필요성이 있다고 할 수 있다. 최근의 서울시 부동산 매매 가격 추이를 보면 오랜 기간 안정적인 추세를 보이던 서울지역의 아파트 가격이 2014년 7월을 기점으로 상승하기 시작하여 2017년 8.2 부동산 대책 이후 더욱 가파르게 급등하였던 서울지역의 부동산 가격이, 2018.9.13. 대책 이후 급격히 위축되고 있다. 2014년 7월에 최경환 경제부총리가 취임하면서 내놓은 경제정책(일명, 최경환노믹스)은 내수부양의 동력으로 부동산 경기 활성화를 내세웠으며 구체적인 실행방안으로 LTV와 DTI 규제를 완화하는 정책을 발표하였다. 따라서, 본 논문은 2014년 7월을 전후로 하여 거시경제 지표와 서울시 아파트 매매 가격 및 전세 가격의 연관관계를 분석하여 부동산 정책이 매매 및 전세 가격에 미치는 영향을 분석하고자 하였다. 또한 서울 및 강남 재건축 아파트 가격이 서울을 비롯한 아파트 가격 상승에 어떠한 영향을 미치는 가에 대해서 분석하고자 하였다. 또한, 주택담보대출은 아파트 가격 변화에 어떻게 영향을 미치고 있는 것 인가를 찾아내는 것이 향후 부동산 관련 정책수립에 있어 매우 중요하다고 판단되며, 이러한 분석 결과는 향후 주택계획을 수립하는데도 활용할 수 있을 것으로 예상된다. 따라서, 본 연구에서는 벡터 자기 회귀모형을 이용하여 ‘최경환노믹스’의 前과 後를 비교하여 서울지역 및 강남 아파트 가격 상승의 원인과 주택 가격에 영향을 미치는 요인 및 영향을 분석하고자 하였다. 또한, 서울을 비롯한 수도권 주택 가격 상승의 원인이 강남 재건축 아파트 가격 상승에 기인한다는 여론에 관련하여 가격 비교를 통해 연구 분석하고자 하였다. 본 연구의 분석 자료는 2007년 12월부터 2018년 10월까지의 서울시 일반 아파트 평당 매매 가격 및 전세 가격, 서울시 재건축 아파트 평당 매매 가격 및 전세 가격, 강남구 일반 아파트 평당 매매 가격 및 전세 가격, 강남구 재건축 아파트 평당 매매 가격 및 전세 가격, 서울지역의 주택담보대출금액, 통화량(M2), 금리(국고채 3년), 성장률 자료이며, 시계열 자료의 안정성 확보를 위하여 로그 변환 및 단위근 검정 후 로그 차분을 진행하였다. 분석 결과, 본 연구에서는 전체 기간인 2007.12월부터 2018.10월까지는 서울 일반 아파트 매매 가격은 통화량 및 주택담보대출에 영향을 받는 것으로 조사되었고, 서울 재건축 아파트 매매 가격은 성장률과 통화량에 영향을 받는 것으로 조사되었다. 전반기인 2007년 12월부터 2014년 7월까지는 서울 일반 아파트 매매가격은 주택담보대출에, 강남 일반 아파트 매매가격, 서울 재건축 아파트 및 강남 재건축 아파트 매매가격은 성장률에 영향을 받는 것으로 조사되었다. 후반기인 2014년 8월부터 2018년 10월까지의 조사에 따르면 서울 일반 아파트 및 강남 일반 아파트 매매 가격은 성장률과 통화량에 영향을 받는다. 또한, 서울 재건축 아파트 및 강남 재건축 아파트 매매 가격은 성장률과 통화량에 영향을 받는 것으로 조사되었다. 가격 급등기에 전세가격에 영향을 미치는 요인으로는 성장률과 통화량인 것으로 조사되었다. 특히, 강남 재건축 아파트는 가격 변동성이 일반 아파트에 비해 매우 커 외부환경에 매우 민감하게 반응하는 것으로 나타났으며 추세는 서울시 주택 가격 상승과 동일하게 유지하는 것으로 나타났다. 주제어: 서울시(강남)아파트 평당 매매 가격, 주택정책, 벡터자기회귀모형. Apartment sale price in Seoul and Gangnam, which have remained stably since 2006, began to rise in 2014, and public concerns are growing due to soaring real estate prices in Seoul, including Gangnam, between 2017 and 2018. Each economic players present various solutions to solve the sudden rise of real state price and there. Therefore, there are side effects for the government housig policy and no objective analysis. The media and housing experts insisted that the cause of rising house prices in the Seoul lead to the increasing cost of apartment’s reconstruction in the Gangnam area, thinking that the expense would stabilize the housing prices in Seoul and other metropolitan areas a long time ago. If the latest rise in housing prices in the Seoul metropolitan area contribute to the growing apartment price especially in Gangnam, there would be a system to stabilize the housing prices. However, this not would be a such objective and reasonable way to see the phenomenon of the housing market. Therefore, there is an imperative to examine the validated phenomena and reflect them in real estate policy through more objective data and empirical analysis. According to the latest trend of property transaction in Seoul, apartment prices in Seoul, indicating a process stability, have started to increase on July 2014 and soared more sharply since August 2, 2017. When Korean Finance Minister Choi Kyung-hwan took office in July 2014, he established an economic policy called ‘Choinomics’ to promote the revitalization of the real estate market as a driving force for domestic consumption and to ease regulations on LTV and DTI as a concrete action plan. Hence, the article analyzed the relationship between macroeconomic indicators and the sale price and rental deposit of Seoul Asian part and also studied an the effect of real estate policy on apartment and rental deposits around on July 2014. Furthermore, if the price of apartments in Gangnam had a significant impact on growing price of apartments including Seoul, the deregulation plan analyzes and compares with the reconstructed apartment in Seoul. It is estimated that finding how important mortgage loans have a significant effect on apartment price variation establishes real estate-related policies and develops housing plan in the future. Hence, the article tried to analyze the factors and effects of rising apartment prices in Seoul and Gangnam and used the vector Autoregression by comparing before and after publishing ‘Choinomics’. Moreover, the research studied that public opinion about rising housing prices in Seoul and other metropolitan areas is attributed to an increase in apartment prices in Seoul as well as Gangnam compared to price for apartment reconstruction. The analysis data from this study compiled sale price and rental deposits of regular and reconstruction apartments in Seoul from December 2007 to October 2018, as well that of regular and reconstruction apartments in Gangnam-gu and the currency(M2) and interest rate for stationary of time series data. The study demonstrated that the sale price of regular apartment in Seoul from December, 2017 to October, 2018 was influenced by the amount of money and mortgage loans, and the sale price of the apartment reconstruction was affected by the growth rate and currency The sale price of apartments in Seoul was found to be affected by the growth rate, but not only sale price of apartments in Gangnam but also that of apartments to be rebuilt in Seoul and Gangnam were affected by the growth rate from December 2007 to July 2014 which is the first half of the period. According to the survey conducted from August 2014 to October 2018, the sale price of Seoul and Gangnam General Apartments underwent influences from the growth rate and currency, whereas the sale price of Seoul and Gangnam Reconstruction Apartment are being hit by the effects of the growth rate and the amount of money. Mortgage loans closely related to reale state policy were expected to influence on both the rental prices of General apartment and Rebuilding in Seoul and Gangnam during the period of price hike. In particular, Gangnam Reconstruction Apartments was more sensitive to the external environment than regular apartments in the area because of their large price volatility, but the trend would remain the same as housing price of the Seoul Metropolitan area.

부동산 거래사고의 원인 분석과 사고 방지를 위한 제도 개선방안에 관한 연구

김문회 한양대학교 부동산융합대학원 2016 국내석사

부동산은 다른 물건에 비해 경제적 가치가 매우 크고 국민경제에 미치는 영향이 지대한 매우 중요한 재화이다. 부동산을 거래함에 있어 가장 중요하게 생각해야할 부분은 거래의 투명성과 안전성이다. 그러나 우리나라의 현실은 외국의 다국적 기업에 비해 투명하지도 못하고 안전하지도 않은 실정이다. 또 한 우리나라의 법률은 등기에 대하여 공시력은 인정하나 공신력은 인정하지 않고, 등기와 대장이 이원화되어 있어 이로 인해 거래사고가 발생할 수 있는 근본적인 문제를 가지고 있으며, 부동산 거래과정에서 발생하는 하자나 부동 산 자체가 가지고 있는 확인되지 않은 결함이 발생하는 문제들로 인하여 부동 산 거래의 전부 또는 일부분에 대한 소유권이 상실되거나 권리행사의 제한을 받기도 한다. 그러나 아직까지 부동산거래에 있어서 선의의 피해자들에 대한 권리확보를 위한 특별한 제도나 피해보상제도는 미흡한 실정이다. 지금의 제도만으로는 부동산 거래사고를 방지하는 것은 무척 어려울 것으 로 보이며, 외국의 부동산기업들과의 경쟁을 바탕으로 부동산거래의 선진화를 이루는 것 역시도 대단히 힘들 것이라고 판단하고 있다. 그럼에도 그동안 정 부나 관련업계에서는 부동산 거래에 있어 투명성과 안정성 제고에 따른 법률 의 개정이나 제도의 정비에 관한 노력에는 소홀한 측면이 있었으며, 부동산 거래 시 거래당사자들의 거래사고에 대한 불감증 역시 큰 문제라 할 수 있다. 따라서 관행으로부터 발생하는 사고부터 법률적인 사고까지를 포함한 모든 사 고에 대해 사전에 예방할 수 있으며 사고가 발생한다 해도 사고금액 전부를 배상받을 수 있는 선진제도를 도입함으로써 거래사고를 대폭 줄이는 것뿐만 아니라 부동산중개업이 선진화 할 수 있는 대안으로 에스크로우 제도를 소개 하고자 한다. 에스크로우 제도는 부동산 거래에 있어 투명성과 안전성을 확보할 수 있는 - vii - 최적의 제도로 미국 50개 주중 10개 주 이상에서는 부동산 매매 시 제도가입 을 법률로 강제했을 정도로 일반화된 제도이나, 국내에서는 아직 생소하게 느 껴지는 제도이기는 하나 부동산거래 시 실질적인 소유권이 있는 권리증서와 거래대금을 동시이행의 관계로 계약을 종료시키므로 부동산 거래사고를 사전 에 예방하는 기능도 기대할 수 있는 제도이다. 따라서 본 논문에서는 부동산 거래사고는 범위도 넓고 그 수법도 매우 교 묘하다는 사실을 사례를 통해 확인하고, 이 사고의 내용들을 면밀히 분석하여 그 사고원인을 살펴본 후, 사고의 유형을 법률적인 측면, 경제적인 측면, 기술 적인 측면, 유통적인 측면으로 구분하여 각 유형에 따라 법적·제도적 미비점 을 보완하고 문제점을 도출하여 부동산 거래사고 예방을 위하여 도입되어진 선진제도를 조속히 정착, 활성화 시켜야 한다는 것을 주장하였다. 마지막으로 거래사고 예방제도인 에스크로우 제도의 현황과 문제점을 분석 해보고, 그 활성화방안으로는 국내 전망과 제도를 정착시키기 위한 고려사항 으로 제도의 교육, 홍보, 신뢰성 확보, 법률의 보완, 수수료의 차별화 등을 제 시하였고, 향후 우리나라는 부동산 거래 시 사고가 발생하지 않는 나라로 대 변되는 선진국이 되었으면 하는 바람을 본 논문을 통하여 제언하는데 그 의의 가 있다.

부동산 거래신고 제도의 효율적 활용방안에 관한 연구

채종걸 한양대학교 부동산융합대학원 2015 국내석사

국문 요약 부동산 실거래가 신고제도는 이중계약서와 같은 허위신고를 통한 부동산 투기와 탈세를 방지하고 부동산 실거래가격에 의한 공평한 과세를 통해 부동산 거래의 투명성을 제고하고 부동산 시장을 안정화하기 위한 목적으로 도입되었다. 하지만 부동산 실거래가 신고제도가 도입된 이후 지금까지 제도적, 운영적 측면의 적정성과 실거래가의 실효성에 대한 문제가 지속적으로 제기되고 있다. 본 연구에서는 전문가들을 대상으로 한 AHP 분석을 통해 실거래가 신고제도의 개선 방안을 제시하고자 하였다. 이를 위해 먼저 실거래가 제도의 제도적, 운영적 개선 및 실거래가 시스템의 개선을 위한 정책요소의 판단기준에 대한 중요도를 AHP 분석을 통해 도출하였으며 다음으로 도출된 판단기준을 적용하여 실거래가 신고제도의 제도적, 운영적 측면의 개선방안 및 부동산 실거래가 시스템의 개선을 위한 정책의 우선순위를 결정하고 시사점을 도출하였다. 연구결과 제도적 개선 측면에서는 일관성 있는 정책의 추진, 과태료의 상향 및 세분화를 통해 거래당사자의 규정위반에 따른 처벌을 강화, 중개업자에게만 과도한 의무를 부과하는 현행 시스템을 개선하여 거래당사자 및 중개업자에게 동시에 신고의무를 부여하도록 신고주체에 대한 제도적 정비, 세율인하와 같은 인센티브 제도의 도입을 적극 검토함으로써 실거래신고를 거래당사자가 적극적으로 활용할 수 있는 기회를 제공하는것 등이 필요한 것으로 나타났다. 다음으로 운영적 측면에서는 실거래가 신고시스템의 통합운영 및 공공 또는 민간 부문에 축적되어 있는 정보를 체계적으로 정비하는 것이 필요한 것으로 나타났다. 또한 실거래가 시스템의 본질기능인 공신력있는 실거래가 공시기능의 확보를 위한 허위신고의 검증기능 강화 및 온라인 프로세스의 개선이 필요한 것으로 나타났다. 다음으로 부동산 실거래가 신고제도에 대해서 일반인도 쉽게 접근할수 있도록 인터넷 홍보를 통해서 민간의 참여를 확대하는 것이 필요한 것으로 나타났다. 본 연구는 실거래가 신고제의 제도적, 운영적 측면의 실태를 분석하고 전문가의 의견을 수렴하여 제도의 활성화 방안을 제시하였다는 점에서 그 의의가 있다. ______________________________________________________________________ 주제어 : 실거래가 신고제도, AHP 분석, 부동산 거래관리 시스템

부동산경매에서 유치권제도의 문제점과 개선방안에 관한 연구

임경민 한양대학교 부동산융합대학원 2016 국내석사

國 文 抄 錄 ｢민사소송법｣상에서 진행되던 부동산 경매절차는 2002년 민사집행에 관한 부분을 별도로 분리하여 ｢민사집행법｣을 시행하면서, 이해관계인들의 항고 남발로 인한 명도지연 등의 문제점이 개선되었다. 또한 ｢민사집행법｣시행으로 일반인들의 진입장벽이 높았던 부동산경매가 대중화 되는 계기도 마련되었다. 그러나 ｢민사집행법｣ 시행으로도 해결되지 않는 문제들이 있으며 이러한 예기치 않은 위험으로 인하여 여전히 일반인들이 입찰을 기피하는 물건들이 있다. 이는 곧 매각절차의 지연 및 매각가율의 저감으로 이어지게 되고 채권회수를 어렵게 하여 선의의 피해자를 낳게 한다. 특히 문제가 되는 권리로는 유치권이 있다. 유치권은 다른 담보물권과는 다르게 점유를 공시방법으로 하기 때문에 법원기록만을 믿고 입찰을 했을 경우 매수인이 유치권의 피담보채권까지 인수해야 하므로 위험부담이 커지게 된다. 유치권으로 인해 선의의 채권자와 매수인 양측 모두가 피해를 입게 되는 경우가 많으므로 본 연구는 유치권의 문제점들과 이를 개선하기 위한 방법을 제시하고자 한다. 유치권의 문제점으로는 첫째, 공시방법이 불완전하다는 것이다. 유치권은 점유를 공시 방법으로 하기 때문에 외관상 확인할 수 있는 방법이 없으며, 신고의무도 없어 법원기록에 나타나지 않기도 한다. 둘째, 허위·과장 신고가 많다. 특히 채무자가 유치권자와 통모하여 유치권을 신고하게 함으로써 채무자가 낮은 가격에 매수하려고 하거나 낙찰자에게 금전적 이익을 취하기 위한 방편으로 악용하는 사례가 많다. 셋째, 집행법원은 유치권신고가 접수되면 유치권의 진위여부를 판단하지 않는다. 집행법원의 형식적 심사로 인해 유치권을 해결하기 위해서는 유치권자와 협의를 하거나 채권자나 매수인이 유치권자를 상대로 하여 유치권부존재소송 및 인도소송을 통하여 진위여부를 가려야 하므로 시간적, 경제적인 비용이 많이 들게 된다. 넷째, ｢민사집행법｣ 제91조 제5항의 규정에 따라 유치권자의 피담보채권에 대하여 인수주의를 채택함으로써 매수인에게 위험 부담을 가중 시키고 있다. 이러한 유치권의 문제점들을 해결하기 위한 개선안으로는 첫째, 매수인의 위험부담을 가중시키는 인수주의 제도를 폐지하고, 유치권의 피담보채권을 다른 담보물권과 같이 저당권화 하여 배당 받을 수 있도록 ｢민사집행법｣의 개정이 필요하다. 둘째, 유치권의 피담보채권과 목적물과의 견련성, 점유시기, 점유방법 등에 대하여 유치권의 신고를 의무화 하여야 한다. 셋째, 유치권 신고금액의 일정비율에 해당하는 보증금을 공탁하게 함으로써 소송을 통해 유치권 없음이 판결되면 보증금을 몰수하여 채권자나 매수인의 손해배상금으로 충당하게 해야 한다 넷째, 허위·과장 신고로 인한 많은 폐해에 비하여 형사적 책임에 대한 처벌이 약하다. 사전에 허위·과장신고를 차단하는 효과와 부동산의 거래질서 확립을 위해서라도 형사적 책임을 강화할 필요성이 있다. 본 연구는 유치권의 문제점과 이를 개선하기 위한 절차법적인 방안을 제시 하였다. 개선안을 통하여 선의의 채권자 및 매수인의 권리를 보호하고 부동산거래질서의 확립에 도움이 될 것으로 기대한다. 주제어 : 부동산경매, 유치권, 민법개정안, 소멸주의, 유치권 배당