주택일반분양자의 개발이익 분석 및 영향요인에 관한 연구 : 서울시 주택정비사업을 중심으로

최지흠 서울시립대학교 일반대학원 2022 국내박사

서울에서 양질의 아파트공급은 주택정비사업을 통해 이루어지고 있다. 높은 경쟁률과 낮은 리스크 때문에 시장에서 수요공급 원리에 따라 일반분양가는 조합원분양가보다 높아왔다. 그러나 최근 정부규제로 이러한 현상이 흔들리게 되었다. 정부의 분양가규제가 장기간 지속되면서 내재된 불합리성으로 인해 시장왜곡현상이 심화됐다. 규제의 반사이익은 일반분양자가 얻게 되었다. 반값분양, 로또분양, 금수저분양이 나타나면서 서민분양의 이미지는 사라졌다. 역할을 기대했던 양도소득세제와 전매제한제 등 제도적 장치는 허술했다. 주택정비사업에서 일반분양자는 창출자로서의 역할은 없지만 수혜자로서 주된 참여자로 인식되어야 한다. 본 연구에서는 정부의 분양가규제로 인해 일반분양자가 사업시행자로부터 이전받은 개발이익과 그 영향 요인을 분석하였다. 분석을 위해 2009년부터 2020년까지 서울시에서 입주자모집공고를 시행한 주택정비구역 중 169개 구역을 분석대상으로 삼았다. 이를 통해 2008년 금융위기 이후 시장의 하락기와 상승기에 걸쳐 개발이익의 변화를 분석할 수 있었다. 전용면적을 84㎡타입으로 한정했고, 브랜드선호도가 높은 8대 아파트브랜드로 제한하였으며, 실거래가격과 분양가격을 구역별 평균값 및 해당 자치구별 평균값을 적용하였다. 개발이익은 발생 원인이 다른 ‘분양시점 개발이익(률)’과 ‘공사기간 중 개발이익(률)’로 구분하여 분석하였다. 경기하락기에는 시장의 수요공급기능이 제대로 작동되어 분양가격을 결정한 것으로 분석되었다. 경기상승기와 함께 시행된 정부의 분양가규제는 ‘분양시점 개발이익’을 급격히 상승시켰다. 규제가 집중된 동남권역의 ‘분양시점 개발이익’이 가장 높았으며, 동북권역이 가장 낮은 것으로 분석되었다. 분양가차이를 표준화한 ‘분양시점 개발이익률’은 동남권역과 함께 서북권역이 가장 높은 것으로 분석되었다. ‘공사기간 중 개발이익’은 정상주택가격 상승분을 공제하기 때문에 재고아파트의 가격상승률이 높은 동남권역이 가장 낮았으며, 서남권역이 가장 높은 것으로 나타났다. ‘공사기간 중 개발이익’은 시장상승기에 재고아파트에 비해 낮은 상승률을 보이는 분양권의 특성을 잘 보여주고 있다. 사업유형별로는 주택재개발사업에서 가장 높은 개발이익과 개발이익률을 나타냈다. 개발이익(개발이익률)의 영향 요인 분석은 데이터 특성을 고려하여 다중회귀분석을 적용하였다. 독립변수는 단지특성변수, 입지특성변수, 지역특성변수, 일반경제지표변수, 정부정책변수 등 5개 범주, 16개 변수를 선정하여 적용하였다. 정부의 분양가규제가 강할수록, 시장경기가 상승기일수록, 재정자립도가 높을수록, 반경 500m내 지하철역수가 많을수록, 초등학교와의 거리가 짧을수록, 임대주택비율이 높을수록, 사업유형이 재개발일수록, 대지면적이 클수록, 용적률이 낮을수록 총개발이익(률)이 높은 것으로 분석되었다. 총개발이익(률)에 가장 크게 영향을 미치는 범주는 시장경기 등 일반경제지표와 분양가규제 등 정부정책변수다. 다음으로 지역특성변수, 입지특성변수, 단지특성변수 순이다. 즉, 거시적인 요인일수록 개발이익에 더 큰 영향을 미치고 있는 것으로 분석되었다. 다만, 단지특성요인 중 임대주택비율과 재개발(사업유형) 등 일부 요인도 높은 영향도를 보이고 있는데 이들 특성은 정부규제와 밀접하게 연관되어 있기 때문으로 해석된다. 이를 통해 정부는 경기상승기에 부동산정책을 시행함에 있어 일반분양자에게 과도한 개발이익이 이전되는 현상을 간과해서는 안 될 것이다. 일반분양자 개발이익에 대한 환수 논의는 다양하다. 다만 본 연구에서는 현재 시행되거나 시행되었던 제도를 통해 보완책을 제시하고자 한다. 사회적 책임을 부여하는 방안으로 현행 전매제한기간을 개선하는 방안, 토지임대부 주택 도입방안, 환매조건부주택 도입방안을 제안하며, 금전적 개발이익환수 방안으로 주택채권입찰제, 부동산세제 개편, 수익공유제 모기지 제도를 제안하고자 한다. 좀 더 나아가서 분양가규제를 넘어서 개발이익과 공공기여에 대한 협상 및 조정을 통하여 시장안정과 사회적 책임을 동시에 달성할 수 있는 방안이 필요할 것이다. In Seoul, the supply of high-quality apartments is managed by the residential improvement project. Due to the high competition rate and low risk, the sale price of housing for sale to the general public has been higher than for the association’s members according to the principle of supply and demand. However, this phenomenon was affected by recent government regulations. As the government’s regulation on sale prices has continued for a long time, the market distortion phenomenon has been exacerbated due to inherent irrationality. The reflective benefits of regulation were given to the general buyers. With the appearance of half-price sales, lottery sales, and gold-spoon sales, the image of the common people’s sales disappeared. Institutional mechanisms such as the capital gains tax system and restrictions on resales, which were expected to play a role, were lax. In housing improvement projects, general buyers do not play a role as creators but should be recognized as major beneficiaries. In this study, the government’s regulation on the sale prices of public housing units, the development profits transferred by general buyers from the project operator, and the influencing factors this study analyzes. For the analysis, 169 areas out of the residential improvement project areas that Seoul announced a public notice of resident recruitment from 2009 to 2020 were targeted. Through this, it was possible to analyze changes in development profits throughout the decline and rise in the housing market cycle after the 2008 financial crisis. Eight major apartment brands with high brand preference in the market were selected and the area for exclusive use was limited to 84 m², and the actual transaction price and sale prices were used with the average value for each area and the average value for each autonomous district. Development profits were analyzed by dividing them into ‘development profits (rate) at the time of sale’ and ‘development profits (rate) during the construction period’ with different causes of occurrence. During the economic downturn, it was analyzed that the housing market’s demand and supply function worked properly and the sale prices were adjusted appropriately. The government's regulation on the sale prices, which took effect along with the housing market upturn, sharply raised the “development profit at the time of sale”. According to our analysis, the “development profit at the time of sale” was the highest in the southeastern region, where regulations were concentrated, and the northeast region was the lowest. In terms of the ‘development profit rate at the time of sale’, which standardized the difference in the sale prices, the northwest region along with the southeastern region was the highest. Since “development profits during the construction period” deducts the normal housing price increase, the southeastern region with the highest price increase rate of inventory apartments was the lowest, and the southwestern region was the highest. The “development profit during the construction period” shows the characteristics of right to purchase ownership, which show a lower rate of increase than inventory apartments during the housing market rise. By improvement project type, the highest development profit and development profit rate were shown in the residential redevelopment project. Multiple regression analysis was applied in consideration of data characteristics to analyze the influencing factors of development profit (development profit rate). The independent variables were applied by selecting 5 categories and 16 variables, including apartment complex characteristic variables, location characteristic variables, regional characteristic variables, general economic indicator variables, and government policy variables. The gross development profit (rate) was shown to increase with the stronger the government’s sales price regulation, the higher the fiscal independence, the more subway stations within a radius of 500 meters, the shorter the distance from the elementary school, the higher the rental housing ratio, the higher the site area, the higher the floor area ratio, the higher the gross development profit (rate). In addition, when the housing market is on the uptrend and when the improvement project type is redevelopment, the total development profit (rate) is analyzed to increase. The categories that have the greatest impact on gross development profit (rate) are general economic indicator variables such as the market cycle and government policy variables including regulation on the sale prices. Furthermore, it is in the order of regional characteristic variables, location characteristic variables, and complex characteristic variables. In other words, it was analyzed that the more macroscopic factors, the greater the impact on development profits. However, among the complex characteristic variables, some factors such as rental housing ratio and redevelopment (business type) also show a high influence which is interpreted as being closely related to government regulations. Through this, the government should not overlook the phenomenon in which excessive development profits are transferred to general buyers when implementing real estate policies during the housing market upturn. There are various discussions on the restitution of development gains from general buyers. However, this study intends to present supplementary measures through the systems that are currently being implemented or have been implemented. As a way to grant social responsibility, we propose a plan to improve the current resale restriction period, a plan to introduce land-leasing housing, a plan to introduce a house with sale and repurchase agreement, and as a way to restitution of development profits, this paper proposes housing bond bidding systems, reorganization of the real estate tax system, and a profit-sharing mortgage system. Furthermore, it will be necessary to achieve both housing market stability and social responsibility through negotiations and adjustments on development profits and public contributions beyond regulations on the sale price.

생육개량물질을 활용한 노거수의 효과적인 보호관리 방안

이동석 서울시립대학교 일반대학원 2007 국내석사

현재 우리나라에서는 난개발과 환경파괴로 인하여 많은 보호수들과 수령이 100년 이상 된 노거수들의 숫자가 급격히 감소하고 있다. 본 연구는 수목의 정상적인 생육과 활착을 가능하게 하는 생육개량물질의 사용방법을 학술적으로 구명하고자 수행하였다. 묘목 시험으로 2~3년생(실생) 은행나무 묘목을 화분에 재배하여 실시하였다. A(일반토양+일반용수), B(일반토양+발근촉진제), C(생명정+일반용수), D(생명정+발근촉진제) 처리구를 기본으로 하여 C, D 처리구는 생명정과 일반토양의 혼합비율을 각각 8:2, 7:3, 6:4, 5:5로 하여 처리하였다. 처리된 화분에 묘목을 식재한 후 서울시립대학교 온실에 완전 임의 배치법으로 2006년 4월 19일부터 9월 28일까지 200일간 재배하면서 식재 150일, 180일, 200일 총 3회에 걸쳐 생육조사와 식물체 분석을 실시하였다. 묘목시험의 1차 생육조사 결과 근원경, 잎수, 지하부 생체중, 전체 생체중은 A(일반토양100%+일반용수), B(일반토양100%+발근촉진제), C(생명정100%+일반용수), D(생명정100%+발근촉진제)에 있어서 모든 시험구가 통계적으로 유의한 차이를 보이지는 않았다. 묘고는 D-1(생명정8:일반토양2+발근촉진제)과 C(생명정100%+일반용수)가 유사한 생육상태를 나타내었다. C가 D-2(생명정7:일반토양3+발근촉진제)의 시험구와 동일한 엽면적을 보였다. 묘목 시험의 2차 생육조사 결과에 따르면 근원경, 잎의 숫자, 묘목의 묘고는 통계적으로 동일한 값을 보였고 뿌리길이는 C, C-1(생명정8:일반토양2+일반용수), D에서 좋은 생육을 나타내었고 그 외 처리구에서는 발근촉진제 처리로 좋은 결과는 얻을 수 없었다. 지하부의 생체중은 처리간 차이를 확인할 수 없었다. 지상부의 생체중은 D-1처리구가 가장 좋은 생육상태를 나타내었다. 묘목시험의 3차 생육조사 중 근원경 조사에서도 발근촉진제의 처리가 뚜렷한 효과를 보이지 않았다. 엽의 갯수는 모든 시험구에서 거의 동일함을 확인할 수 있었다. 묘고에서는 D-1, D-2, D-3(생명정6:일반토양4+발근촉진제) 시험구에서 가장 높은 수치를 나타내었고 B, D-4(생명정5:일반토양5+발근촉진제)에서는 가장 낮은 묘고를 볼 수 있었는데 생명정보다 우수한 묘고생장을 확인할 수는 없었다. 뿌리의 길이는 D-1의 결과가 가장 좋았고 C, C-1, D의 시험구도 왕성한 뿌리 생육을 보였으나 그 차이는 크지는 않은 것이었다. 지하부 생체중은 큰 차이 없이 거의 동일한 수치를 나타냄을 알 수 있었다. 지상부 생육이 가장 좋은 D-1은 제한된 크기의 분으로 인해 더 좋은 생육을 나타내지 못했다. 3차 생육조사시 전체 생체중은 거의 모든 시험구에서 통계적으로 동일한 수치를 나타낸 것을 알 수 있었다. 묘목시험에서 얻은 생명정의 효과를 확인하기 위하여 용산구 소재 수령 320년인 은행나무(구지정보호수: 1-3-10)를 이용하여 2차 실험을 하였다. 이를 위하여 수목 근원경의 약 1.5배에 해당하는 원을 설정하고 그 원을 16등분하였다. 이 16지점 중 12개 지점을 택하여 이들을 시험구(4처리, 3반복)로 정하였다. 4개의 처리구는 각각 A(원토양+일반용수), B(원토양+발근촉진제), C(생명정+일반용수), D(생명정+발근촉진제)였다. 은행나무 노거수 근부 생육조사는 처리구 A(원토양+일반용수)의 첫 번째 지점에서 65개, 두 번째 지점에서13개, 세 번째 지점에서는 0개의 신근이 유도 되었다. B처리구(원토양+발근촉진제)에서는 첫 번째 지점이 가장 많은 6개, 두 번째 지점은 3개, 세 번째 지점은 1개의 신근이 유도되었다. C처리구(생명정+일반용수)에서는 첫번째 지점은 3개의 뿌리가 유도 되었는데 뿌리의 길이는 긴 것을 알 수 있었으며 두번째 지점은 단 1개의 뿌리만이 유도되었다. 세 번째 지점은 가장 많은 14개의 새 뿌리가 유도된 것을 알 수 있었다. D처리구(생명정+발근촉진제)에서는 첫번째 지점은 가장 많은 33개 가량의 신근이 나타났다. 두번째 지점의 뿌리의 갯수는 7개였으며 직경은 다른 시험구의 뿌리들보다 더 굵었고 세 번째 지점에서는 16개의 신근을 목격할 수 있었다. 생명정을 이용한 노거수의 근부 활성화를 통하여 적절한 유지관리방안을 찾고자 실시한 본 시험에서 생명정은 묘목과 노거수 모두에 적절한 근부의 활성을 유도하는 생육개량물질임을 확인 할 수 있는 결과들이 나왔다. 생명정을 노거수에 이용할 경우 정확한 위치선정이 신근 유도에 큰 영향을 준다는 것도 본 실험을 통하여 알 수 있었다.

지구단위계획 유형별 개발특성과 일반음식점 생존특성 연구

방보람 서울시립대학교 일반대학원 2023 국내박사

This research aims to address the research question, "What is the impact of the District Unit Plan (D.U.P.) system in terms of local commercial district management?" by evaluating the ongoing impact of D.U.P. on local commercial district management and proposing recommendations for future improvements. To accomplish this, we conducted an analysis of the development characteristics associated with each type of District Unit Planning (D.U.P.) and evaluated the survival of general restaurants located within the planned areas. Our analysis was based on data collected from general restaurants within Seoul's overall D.U.P. as well as local administrative permits. This enabled us to derive valuable insights and recommendations for the future direction of local commercial district management. Initially, we conducted a theoretical review of the impact of D.U.P. on local commercial district management, and survival analysis of local businesses, and examined relevant previous studies. This review helped establish a framework for assessing D.U.P. for local commercial districts and identifying factors influencing the survival of general restaurants. Subsequently, we analyzed the regulatory status and changes in land use, density, and development scale of case sites in Seoul for each type of D.U.P. (Planned Management Type, Conservation Regeneration Type, and Development Maintenance Type) to derive the development characteristics of each type. Our analysis revealed differences in the planning objectives, physical changes such as regulatory direction and building area, and non-physical changes such as rent and population based on D.U.P. type. Furthermore, we employed survival analysis to determine the survival characteristics of general restaurants within D.U.P. We examined general restaurants in Seoul as a whole, categorized by city center, type, and opening period. The results indicated varying survival probabilities depending on the presence and type of D.U.P., with different survival rates and influencing factors observed across city centers. Additionally, the impact of survival factors differed before and after 2020. Finally, based on the development characteristics of each D.U.P. type and the survival characteristics of general restaurants, we derived implications for the future direction of district-level planning for local commercial district management. Firstly, D.U.P. measures can be effectively utilized in local commercial district management policies. The high survival rate of general restaurants in Seoul's district-level planning areas suggests a positive association between the presence of D.U.P. and restaurant survival. Moreover, the impact on survival and survival trends of general restaurants varied depending on the specific content of D.U.P., highlighting the effectiveness of tailored D.U.P. approaches. Secondly, general restaurant survival analysis and license data offer potential means to evaluate the effectiveness of D.U.P. By examining the survival and development characteristics of D.U.P. types, we can identify connections between physical density, scale, and use regulations. This can serve as an alternative to the limitations of building register data. Thirdly, it is crucial to implement policies that support local businesses and establish and operate region-specific and type-specific D.U.P. initiatives. Our analysis demonstrates that each region and type possess unique characteristics, necessitating strategic classification and the implementation of supportive measures for effective commercial district management. The significance of this study lies in its ability to establish a relationship between local commercial district management and the District Unit Planning (D.U.P.) system. Through a comprehensive analysis, we were able to identify the survival characteristics of general restaurants by conducting case studies and employing survival analysis, considering both physical and non-physical changes associated with different types of D.U.P. Additionally, based on our analysis of D.U.P. characteristics, we offer valuable recommendations for the future development of D.U.P. in the context of local commercial district management. 본 연구는 “지역상권 관리 측면에서의 지구단위계획제도의 영향은 무엇인가?”라는 연구질문과 함께 지속적인 지역상권 관리 측면에서의 지구단위계획제도 영향을 진단하고, 지구단위계획제도의 향후 개선방향의 시사점을 제시하는데 목적이 있다. 이를 위해 서울시 전체 지구단위계획구역과 지방행정인허가데이터의 일반음식점 정보를 활용하여, 지구단위계획 유형별 개발특성과 계획구역 내 일반음식점의 생존분석을 실시하고, 지역상권 관리측면에서 지구단위계획의 향후방향 시사점을 도출하였다. 먼저, 지역상권 관리측면에서의 지구단위계획제도 영향, 지역사업체 생존분석 등에 대한 이론적 고찰과 선행연구 검토를 통해 지역상권에 대한 지구단위계획 검토방안과 일반음식점의 생존영향요인을 도출하였다. 이는 본 연구의 분석의 틀로 지역상권에 대한 지구단위계획 검토방안은 지구단위계획 유형별 개발특성 분석에 활용되고, 일반음식점의 생존영향요인은 지구단위계획 일반음식점 생존분석에 활용된다. 이어서, 서울시 지구단위계획 유형별(계획관리형, 보전재생형, 개발정비형) 사례대상지의 용도, 밀도 및 개발규모 등의 규제현황 및 변화를 분석하여 지구단위계획 유형별 개발특성을 도출하였다. 분석 결과, 지구단위계획 유형별로 계획목적이 다르고, 그에 따른 규제방향 및 건축면적 등의 물리적 변화와 임대료, 생활인구 등의 비물리적 변화에 유형별로 차이가 있었다. 다음으로 일반음식점의 생존영향요인을 바탕으로 서울전체, 도심별, 유형별, 개업시기별 지구단위계획구역 일반음식점의 생존분석을 통해 생존특성을 도출하였다. 분석결과, 지구단위계획여부, 지구단위계획유형에 따라 일반음식점의 생존확률은 다르게 나타났으며, 도심별로도 일반음식점의 생존율과 생존영향요인이 다르게 나타났다. 시기별로는 2020년 이전과 이후의 생존영향요인의 방향성이 다르게 나타났다. 마지막으로 지구단위계획 유형별 개발특성과 일반음식점의 생존특성을 바탕으로 지역상권 관리를 위한 지구단위계획의 향후방향 시사점을 도출하였다. 첫째, 지역상권 관리 정책에 지구단위계획 수단을 활용할 수 있다. 생존분석 결과, 서울시 지구단위계획구역 내 입점한 일반음식점의 생존율이 높아, 지구단위계획구역 여부와 일반음식점의 생존의 연관성을 발견할 수 있었다. 특히, 유형별 지구단위계획 내용에 따라 일반음식점의 생존방향과 영향이 다르게 나타나 유형별 지구단위계획 활용의 실효성을 기대해볼 수 있다. 둘째, 지구단위계획 실효성 검증 수단으로써, 일반음식점 생존분석 및 인허가데이터 활용 가능성을 발견하였다. 지구단위계획 유형별 일반음식점 생존특성과 개발특성을 통해 물리적 밀도, 규모, 용도규제 등의 연관성을 파악할 수 있었으며, 건축물대장데이터 한계의 한계를 대체하는 방법으로 검토해볼 수 있을 것이다. 셋째, 지역별, 유형별로 구분하여 지역사업체 지원 정책 추진 및 지구단위계획 수립·운영이 필요하다. 분석결과, 지역별로, 유형별로 각각 특성이 다르므로, 이를 전략적으로 구분하여 상권을 관리하는 정책지원이 필요할 것이다. 본 연구는 지역상권 관리와 지구단위계획의 연관성을 발견하고 지구단위계획 유형별 물리적·비물리적 변화에 대한 사례분석과 생존분석을 통해 개발 및 일반음식점 생존특성을 도출하였다는데 의의가 있다. 또한, 유형별 지구단위계획 특성분석 결과를 바탕으로 향후 지역상권 관리 측면의 지구단위계획 발전방향에 대한 시사점을 도출한 점도 의의가 있다.

서울시 일반주거지역 세분화에 따른 개발양상 변화에 관한 연구

장남종 서울시립대학교 일반대학원 2008 국내박사

This study aims to prove the influence of residential rezoning through analyzing the process of the residential rezoning and the change of development pattern after the year of 2000. This study considers the process of the residential rezoning and sees the gap between planning criteria of residential rezoning and actual condition which is rezoned. And building permit data(2001~2006) of 25 boroughs in Seoul are analyzed to define changes of development pattern in residential area through GIS and ANOVA test analysis. This result shows how much residential rezoning is coincide with the original purpose and also draws the meaning and limitation of residential rezoning. The major findings of this research can be summarized as follows. First, the planning criteria of rezoning is characterized by harmonizing planning-oriented elements and real condition. Prior negotiation between Seoul metropolitan government and 25 borough governments in the process of rezoning is also included to show each borough's unique statement and planning willingness. Second, residential development pattern after rezoning shows that the number of building permit is decreased. Residential use has more decreased than non residential use, so the ratio of residential use increased about 20%. The trend of building permit is displayed differently in housing type of each zone. And after rezoning, the ratio of detached housing buildings which was permitted increased in the 1st residential zone and the 2nd residential area(under 7 story building regulation), and apartments increased in the 2nd residential area(under 12 story building regulation) and the 3rd residential area. Third, the lot size is increased in most residential developments, but building coverage ratio, floor area ratio(FAR), and Building Height are decreased. This trend shows a little bit different among rezoned areas, but the similar trend is shown in the whole residential area. Fourth, two types of development pattern changes are revealed after rezoning. One pattern change has characteristic that is the increase of lot size but the decrease of building coverage ratio, floor area ratio(FAR), and building height. The other pattern change is the increase of lot size and stories but the decrease of building coverage ratio and floor area ratio(FAR). This can be explained by the movement of developers who want to increase the development size and to heighten the stories to have development profit under land use regulation reinforcement. Based on the findings of the research, suggests for the systematic management of residential area in Seoul as follows. First, residential rezoning shows coincidence with the original purpose which promote the amenity of residential environment. However, the planning criteria of rezoning needs to be revised to prevent the abrupt change of environment around residential development. Second, the increase of non-residential use after rezoning should be concerned. To make up for this concern, the influence of non-residential use on residential environments should be carefully considered to complement the provisions of permitted use in the each residential area. Third, the lot size has been increased since residential rezoning. Artificial large development through merging lots may not be desirable due to transforming the existing urban form, so the negative effect of increasing lot size should be examined to complement the political system. 서울시 일반주거지역 세분화에 따른 개발양상 변화에 관한 연구 이 연구의 목적은 2000년 이후 서울시 일반주거지역의 세분화 추진과정과 세분화 시행 이후 주거지 개발양상에 대한 변화분석을 통해 세분화의 시행효과를 실증적으로 규명하는 데에 있다. 이를 위해서 일반주거지역 세분화의 추진과정을 고찰하고, 세분화의 계획기준과 실제 지정실태 간에 괴리가 있는지 여부를 파악하였다. 또한 세분화 시행 전후 25개 자치구의 건축허가자료(2001~2006년)를 토대로 하여 주거지 개발양상의 변화를 GIS 및 계량분석(ANOVA test) 등을 통해 파악하였다. 이를 통해 일반주거지역 세분화가 당초 목적에 얼마나 부합하는지를 검토함으로써 일반주거지역 세분화의 정책적인 의미와 한계를 파악하였다. 지금까지의 연구를 통해 밝혀진 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 세분화의 계획기준은 계획지향적인 요소를 근간으로 하여 현실추인적인 요소가 반영된 특성을 보이는 것으로 나타났다. 또한 세분화 집행과정에서 서울시와 자치구 간의 사전협의조정은 참여주체들의 입장을 조율하면서 일부 자치구의 특수성과 계획의지가 반영된 것으로 나타났다. 둘째, 세분화 시행 이후에 주거지 개발양상을 보면, 건축허가 건수는 감소하였으며, 특히 주거용도가 비주거용도에 비해서 감소폭이 크게 나타났다. 이로 인해서 비주거용도의 구성비가 약 20% 정도 증가한 것으로 나타났다. 또한 종별 주택유형의 건축허가 동향을 보면 제1종과 제2종(7층이하)에서는 단독주택의 건축허가 비율이 높아진 반면 제2종(12층이하)과 제3종에서는 아파트의 비율이 높아지는 등 종별로 확연한 차이를 보이고 있다. 셋째, 세분화 시행 이후에 주거지 개발에 있어서 필지규모는 전반적으로 증가한 반면에 건폐율과 용적률, 층수는 모두 감소한 것으로 나타났다. 이러한 경향은 종별로 다소간 차이는 있지만 전체적으로는 유사한 변화양상을 보이고 있다. 넷째, 세분화 시행이후의 개발양상은 크게 두 가지 유형으로 나타나고 있다. 하나는 필지규모는 증가하되 건폐율과 용적률, 층수가 감소하는 변화유형이며, 다른 하나는 필지규모와 층수가 증가하고 건폐율과 용적률은 감소하는 변화유형이다. 이는 세분화 이후에 토지이용규제가 강화됨에 따라 사업성을 보전하기 위하여 개발규모를 확대하거나 층수를 높이려는 경향이 반영된 것이라고 할 수 있다. 이러한 연구결과 및 논의를 토대로 서울시 주거지역의 체계적인 관리를 위한 정책적 시사점을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 일반주거지역 세분화는 쾌적한 주거환경과 입지특성에 적합한 주거지를 조성하고자 하는 목적에 전반적으로 부합하는 모습을 보여주고 있다. 다만, 급변하는 주거지 개발환경에 대응하기 위해서는 세분화 계획기준을 지속적으로 보완해 나아갈 필요가 있으며, 세분화 종별 입지기준과 개발여건이 달라서 조정이 필요한 지역에 대해서는 이를 합리적으로 조정할 수 있는 조정기준의 마련이 요구된다. 둘째, 일반주거지역 세분화 이후에 우려되는 주거지 개발양상은 비주거용도의 비율이 증가하였다는 점을 들 수 있다. 이를 보완하기 위해서는 종별로 입지한 비주거용도가 주거환경에 미칠 영향을 면밀하게 검토하여 종별 허용용도의 규정을 보완할 필요가 있다. 셋째, 일반주거지역 세분화 이후 또 다른 변화는 개발되는 필지규모가 전반적으로 증가하였다는 점이다. 합필에 의한 인위적인 대규모 개발은 해당 주거지의 특성을 유지하는데 바람직하지 않을 수 있으므로 필지규모의 증가가 주거지에 미칠 부정적인 영향을 검토하여 제도적인 보완을 강구할 필요가 있다.

인구고령화와 경제성장에 관한 연구

김도영 서울시립대학교 일반대학원 2012 국내박사

Since Adam Smith's book, "An inquiry into the nature and causes of the wealth of nations" was published, many economists has ardently studied economic growth. Among them, A 1995 Nobel Prize laureate Robert Lucas referred economic growth of Korean society as a miracle in his article, "Making a Miracle" on Econometrica and pointed human capital as the primary cause. That is, human capital plays an important role in accumulation of the factors of production and in determination of productivity. In general, the primary causes for economic growth include the factors of production, i.e., physical capital, human capital, technology, and efficiency of the society, and population aging faced by Korea recently is expected to have tremendous effects on the causes. It is because population aging reduces saving rates, which in turn affects economic growth, and raises the demand for social welfare, which places pressure on the budget. In addition, since the increase in the number of elderly people translates into the fall in the labor force participation rate, expenditures on pension and health insurance increases while the rate of increase in the number of members who pays the fee falls, the pension sustainability and budget balance will deteriorate or the amount of annuity will skyrocket. In this thesis, I designed a overlapping generations model where technological improvement is determined exogenously based on the models in Auerbach and Kotlikoff(1987), Shin and Choi(2008, 2009, 2010), and Chang and Kim (2006, 2007, 2008). From the model, I analyzed the expected changes in economic growth by considering macroeconomic effects and public pension from population aging. The simulation results present that the effect of population aging on economic growth ranges from -1.4% for low variant to -0.6% for middle variant and for 0.0% for high variant. Therefore, the differences in economic growth rates can measure up to 1.4%. Also, economic growth rate for low variant falls to -2.1% in 2055 when the premium is expected to rise by 15% due to the depletion of the fund followed by a temporary recovering period, and then keeps decreasing to -1.2% before it reaches to steady-state. As for middle and high variants, the rates fall to -1.75% and -1.6% relatively, and rise to -0.49% and 0.09% in between the recovery and the steady-state. In short, I have found that population aging cuts back economic growth rates via various routes, such as, a reduction in the labor force participation rate, a reduction in the stock of physical capital for production due to lower saving rates, budget deficit due to annuitization. As the model forecasts the macroeconomic effects of population aging on Korean society, we must put forth a long-term and multilateral efforts, such as, to encourage aging population, people not in the labor force, and foreign workers to participate in labor market, and to reform the social welfare system. Furthermore, when assumptions of endogenous determination of human capital, small open-economy, and uncertainty are introduced into the overlapping generations model developed to analyze the effects of population aging on economic growth, the model will become more realistic. 1776년에 출간된 아담스미스의 국부론(An inquiry into the nature and causes of the wealth of nations)이후 많은 경제학자들은 경제성장에 관하여 관심을 갖고 연구하였다. 그 중 1995년 합리적 기대이론 연구의 업적으로 노벨경제학상을 수상한 로버트 루카스(Robert Lucas)는 1993년 3월에 Econometrica에 발표한 논문 『Making a Miracle』에서 한국의 경제성장에 대해 기적이라고 말하고 그 주요원인으로 인적자본이라 평가했다. 즉, 국가들 사이의 경제성장을 설명하는 주요원인은 생산요소의 축적과 기술과 효율성으로 대표되는 생산성의 차이인데 인적자본은 생산요소의 축적과 생산성에 중요한 역할을 수행한다는 것이다. 일반적으로 경제성장에 영향을 미치는 직접적인 요인은 생산요소인 물적자본과 인적자본의 축적, 기술 그리고 그 나라의 효율성인데 최근 우리나라가 직면한 인구고령화는 경제성장에 영향을 주는 요인들에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 왜냐하면 고령화는 저축률을 하락시켜 경제성장에 영향을 주며, 복지와 사회후생 수요를 증대시켜 재정부담을 증가시킬 것이기 때문이다. 또한 고령인구의 증가로 인하여 생산가능인구비율은 하락하므로 연금 수급자와 건강보험 지출은 증가하는 반면, 보험료를 지불하여야 할 가입자의 증가율은 상대적으로 낮아지게 되어 연금제도 자체의 장기지속성 훼손과 재정수지 악화 혹은 연금기여금의 과도한 상승 등을 유발하게 되기 때문이다. 본 연구에서는 이러한 우리나라가 직면한 인구고령화가 경제성장에 어떠한 영향을 미치는지 분석하기 위해 Auerbach and Kotlikoff(1987), 신성휘·최기홍(2008, 2009, 2010), 그리고 Yongsung Chang and Sun-Bin Kim(2006, 2007, 2008)의 모형을 참고하여 기술진보율이 외생적으로 결정되는 중복세대 일반균형모형(Overlapping Generations Model)을 개발하였다. 그리고 인구고령화에 따른 거시경제 효과 및 국민연금을 고려한 경우에 경제성장이 어떻게 변화하는지 살펴보았다. 시뮬레이션 결과, 인구고령화가 경제성장에 미치는 영향은 경제성장률에 있어서 저위가정의 경우 최저 약 -1.4%에서부터 중위가정에서는 -0.6%, 고위가정에서는 0.0%까지 떨어지는 것으로 나타났다. 따라서 인구고령화 전망에 따른 경제성장률의 차이는 약 1.4%까지 차이가 날 가능성이 있다. 또한, 국민연금을 고려한 경우 기금이 소진되어 보험료가 15%까지 상승하는 시점인 2055년에 경제성장률이 저위가정에서는 -2.1%까지 감소하였다가 충격이 일시적으로 완화되지만 지속적으로 감소하여 정상상태에 이르기 전에는 -1.2%까지 감소한다. 중위 및 고위 가정에서도 각각 보험료가 상승하는 시점에 -1.75%, -1.6%까지 감소하였다가 충격 완화이후 지속 감소하여 정상상태 이전에는 -0.49%와 0.09%로 나타났다. 즉, 인구고령화는 생산가능인구의 상대적 축소, 저축률 하락으로 인하여 생산에 투입될 자본축적의 감소, 연금지급으로 인한 재정수지의 악화 등 다양한 경로를 통해 경제성장률을 약화시킨다는 사실을 확인할 수 있었다. 이러한 인구고령화의 거시경제 충격은 우리나라 경제에 큰 영향을 미칠 것이기에 우리는 장기적이면서 다각적인 시각에서 노령계층의 노동시장 참여확대, 비 경제활동인구에 포함된 여성과 구직 단념자의 노동시장으로 유도, 여성의 출산율 증가, 외국 인력 도입문제, 사회보장제도의 개선 등의 정책적 대비책을 마련해야 한다. 또한, 이렇게 인구고령화가 경제성장에 미치는 영향을 분석하기 위해 개발된 중복세대 일반균형 모형에 인적자본의 내생화, 소규모 개방경제의 도입 그리고 불확실성을 반영한다면 보다 현실성이 높아질 것으로 판단된다.

산업기반 유지와 정비를 위한 지역맞춤형 도시관리 제도 효과 연구 : 서울시 준공업지역의 공장부지를 중심으로

백세나 서울시립대학교 일반대학원 2024 국내박사

The central government and the Seoul metropolitan government are pushing for reform in urban planning to cope with changes in conditions, including technological development, industrial structure and lifestyle changes. Changes in urban management planning of the quasi-industrial area in Seoul are also required. Before seeking a new direction, the characteristics and effects of the quasi-industrial area’s urban management system for securing the industrial space should be analyzed first. First, the purpose of this study is to identify the characteristics of the quasi-industrial area management system of Seoul Ordinance on Urban Planning, which reflects regional characteristics, in terms of use and floor area ratio. Second, the study confirmed the effects of securing the industrial space in the factory sites within quasi-industrial areas after the start of the system for disallowing multi-family housing at the factory sites to maintain the industrial space. And, the study analyzed the differences in land area, changes over time and regional differences in the uses of buildings developed at the factory sites and confirmed whether the purpose of designating a quasi-industrial area came true. The results of the study on the characteristics of urban management planning system in the quasi-industrial area of Seoul are as follows: First, Seoul Ordinance on Urban Planning does not permit the constructions of multi-family housing in a factory site within quasi-industrial areas, reflecting the purpose of designating the quasi-industrial area for supporting industrial function and the characteristics of quasi-industrial areas with various functions. Standards for securing industrial space and detailed guidelines for formulation of district unit plans were prepared also. In order to overcome the one-line system of the floor area ratio of our zoning system, the regulation on floor area ratio in the quasi-industrial area has a dual system that in the floor area ratio of residential and non-residential facilities, which differs from other special-purpose areas under Seoul ordinance on urban planning. Second, the management system of the factory site was established in three stages through a revision process, which shows various characteristics. First of all, Key elements such as factory ratio, the scope of the factory, and the ratio of industrial sites to be secured are being maintained. Detailed standards are being added in accordance with the changes in the system. Next, the system is adjusted between demands for the secure of an industrial space and for the development of the apartment, resulting in changes in intensity and compromise. Finally, during the changes in the system, the guideline for the district unit plan of the quasi-industrial area was formed. It also was a good opportunity to establish the Comprehensive Development Plan for the quasi-industrial areas, a plan for specific regions. The result of the analysis of the maintenance effect of industrial space by the factory site management system in the quasi-industrial areas is as follows: First, the total floor area of industrial space was maintained when factory sites were developed, even though all the factory sites were not developed to industrial facilities. This is because new buildings are constructed with a higher floor area ratio in the quasi-industrial areas of Seoul. In addition, the ratio of industrial facilities to the development of the factory sites is considerably larger than that of the ordinary sites. Second, the variance of percentage by use of buildings developed at the factory sites appear differently for each land area section. However, the proportion of industrial facilities is high in the entire section of the land area. The ratio of industrial facilities and other residential facilities in all sections of the factory sites is significantly higher than that of the ordinary sites. However, there is little difference between the factory sites and the ordinary sites in over 10,000㎡. Thirdly, the ratio of other residential facilities has only increased over the last decade on the uses of buildings developed at the factory site, and the ratio of other uses has decreased all. The drop in the ratio of industrial facilities is the largest. In particular, the ratio of other residential facilities continues to rise. Fourth, the types will be classified into three areas by the ratio of the uses developed at the factory sites: (1) the area where the ratio of industrial facilities is substantially higher, (2) the area where the ratio difference of uses is not large, (3) the area where the ratio of other residential facilities is very high. In conclusion, the regulation of the factory sites, which prohibitsconstructing multi-family housing for the maintenance of the industrial space, has been effective overall for 20 years. The construction of other residential facilities, however, is more active than that of industrial facilities, and the effect of securing industrial space varies by region. The number of the factory sites that can be developed in the quasi-industrial areas is limited and the management system of factory sites has limitation of time. Therefore, it is necessary to strengthen the standards for the management of factory sites in order to maintain the industrial space of the quasi-industrial areas in consideration of the active construction of officetels. Due to the institutional limitations of restricting the designation of industrial areas in Seoul, changes in industrial structure and in the form of industrial facilities, complexity of space, and diversification of use, the quasi-industrial area as a zoning system have little differentiated function from other use areas in preparing and fostering industrial foundations. At a time when the movement to come up with alternatives to the use area system in preparation for future urban spaces is active, the Seoul Metropolitan Government needs to find new urban management systems to efficiently manage industrial complexes that cover all industrial hubs designated for other special-purpose areas and quasi-industrial areas. Key Words: Quasi-industrial Area, Urban Management Planning System, Industrial Space, Considering Regional Characteristic, Factory Sites 기술발달과 산업구조 및 생활양식 변화 등 여건 변화에 부응하여 중앙정부를 비롯한 서울시 차원에서도 도시계획(용도지역제)의 혁신을 추진함에 따라 서울 시 준공업지역 도시관리에도 변화가 요구되는 상황이다. 여건 변화에 대응한 방 안을 모색하기에 앞서, 산업기반을 관리하기 위하여 20년 이상 고수해 온 서울 시 준공업지역 도시관리 제도의 특성과 산업기반 유지 효과에 대한 분석이 선행 될 필요가 있다. 이 연구는 첫째, 획일적으로 적용되는 용도지역제의 한계를 극복하기 위해 도시계획조례로 지역 특성을 반영하여 정립된 서울시 준공업지역 도시관리 제도 의 특성을 용도와 밀도 관리측면에서 규명하였다. 둘째, 산업기반을 유지하기 위한 공장부지의 공동주택 불허 제도 시행에 따른 공장부지의 산업기반 확보 효 과를 확인하고 공장부지의 개발용도에 대하여 대지면적별 차이, 시간흐름에 따 른 변화, 지역별 차이를 분석하여, 준공업지역 지정 취지가 실현되는 지를 실증 하였다. 먼저, 서울시 준공업지역 도시관리 제도의 특성 분석에 따른 연구결과는 다 음과 같다. 첫째, 공업지역으로서 산업기능을 지원하고 산업기반을 유지하는 목적과 함께 주거기능을 비롯한 다양한 기능이 복합된 서울시 준공업지역의 특성이 반영되 어, 건축제한에서는 특정용도(공장)부지에 한정하여 정비 시 공동주택을 제한함 으로써 산업시설 개발을 유도한다. 대규모 공장부지를 개발할 때는 산업시설을 확보하며 공동주택을 건립하는 산업복합개발이 가능하도록 공동주택 및 산업시 설 확보 기준과 상세한 지구단위계획 수립 지침을 마련하고 있다. 도시계획조례 상 준공업지역의 용적률은 우리나라 용도지역제상 용적률의 단선적 체계를 극복 하기 위하여 다른 용도지역과 달리 주거시설과 비주거시설의 용적률이 차등화된 이원적 체계를 가지고 있다. 둘째, 공장부지의 공동주택 불허 및 허용기준(이하 공장부지의 관리제도)은 3 단계의 개정 과정을 거쳐 현재의 제도로 정립했으며 그 과정에서 여러 가지 특 성을 보인다. 먼저, 공장비율 및 공장범위, 산업부지·공공시설 확보비율 등 산업 기반 유지에 관한 큰 틀의 기준 요소는 유지되고, 제도 변화에 따른 세부기준이 추가되고 있다. 이와 함께 준공업지역 내 산업기반 유지·확보 정책에 대한 당위 성과 공동주택 개발압력 사이에서 공장부지 관리제도가 마련되고 조정됨에 따 라, 제도 변화 과정은 도입 이후 강화와 절충의 양상을 보인다. 제도 변화 과정 중에 서울시 지구단위계획 제도의 성숙이 동반되어, 준공업지역 지구단위계획 수립 지침 마련의 제도적 기반을 정립하였다. 민간 사업시행을 지원하기 위한 정비유형·재생유형(사업유형)을 도입하면서 특정지역계획인 준공업지역 종합발전 계획 수립의 계기를 마련했으며, 특정지역계획을 도시계획조례에 반영하는 순환 구조를 이루었다. 공장부지 관리제도 시행에 따른 산업기반 유지 효과 분석의 결과는 다음과 같다. 첫째, 서울시 준공업지역 내 신규 개발은 용적률의 높은 증가를 동반하기 때 문에, 공장부지가 모두 산업시설로 개발되지 않아도 기존 공장연면적 이상은 공 급되어 공장부지 정비 시 산업기반 유지가 실현되었다. 공동주택이 제한되지 않 는 일반부지(동일 기간 신축이 일어난 공장부지 이외의 부지)의 개발용도 양상 과 비교했을 때 산업시설 비율 차이가 확연하다. 둘째, 공장부지 개발용도는 대지면적 구간별로 양상이 다르게 나타난다. 전체 적으로 산업시설 비율이 가장 높지만 500㎡ 미만에서는 근린생활시설 비율이 가장 높고, 500㎡ 이상 대지면적구간에서 산업시설 비율이 가장 높게 나타나며 기타주거시설 비율이 그 다음으로 높다. 준공업지역에서는 근린생활시설도 산업 시설로서 기능하기 때문에 대지면적 전 구간에서 산업시설 개발 비율이 높다고 할 수 있다. 대지면적 구간별로 공장부지와 일반부지의 개발용도 비율을 비교했 을 때, 공장부지는 일반부지에 비해 대지면적 전 구간에서 산업시설과 기타주거 시설 비율이 현저히 높다. 다만 규모 1만㎡ 이상에서는 공장부지와 일반부지 사 이의 공동주택, 산업시설, 근린생활시설 비율 차이가 뚜렷하지 않다. 즉 1만㎡ 이상 공장부지에서는 일반부지와 유사하게 공동주택 개발이 일어나고 있다. 셋째, 공장부지 개발용도별 비율 변화는 20년 동안 10년 전후로 공동주택, 기타주거시설 등 주거시설은 증가하고 산업시설, 근린생활시설 등 비주거시설은 감소하였다. 최근 10년 중 5년 전후 변화를 비교 시 기타주거시설 비율만 증가 하고 다른 용도의 비율은 모두 감소하였는데, 산업시설 비율의 감소폭이 가장 크다. 연도별 추이를 보면 최근 10년 동안에는 기타주거시설 비율이 계속 증가 하고 있다. 넷째, 지역별 공장부지 개발용도는 산업시설 비율이 월등히 높은 지역, 개발 용도 비율 간 편차가 크지 않은 지역, 기타주거시설 비율이 매우 높은 지역으로 유형이 구분되고 있다. 유형별 사례 지역 분석 및 지역 간 비교 결과, 산업규모 와 산업구조, 토지이용 등 지역 특성이 상이한 지역 간 공장부지의 개발용도 양 상이 다르다. 대지면적별 개발용도, 개발용도의 변화도 다르게 나타나고 있다. 특히 주거기능이 우세한 산업혼재지역을 중심으로 공장부지 개발에서 공동주택 을 대체하는 기타주거시설 비율이 점차 증가하고 지역에 따라서는 최근 5년간 개발용도의 과반을 차지하고 있다. 결론적으로 산업기반 유지를 위한 공장부지 관리제도, 즉 공장부지에 대한 공동주택 불허는 준공업지역 전체적으로 20년간 전반적인 상황에서 효과적이라 고 평가할 수 있다. 그러나 최근 용도별 개발 양상이 달라져 기타주거시설 개발 이 산업시설보다 활발해지고 있으며, 지역별로도 산업시설 확보 효과가 다르게 나타나고 있다. 준공업지역의 법정용적률이 고정되어 있는 한 서울시 준공업지역에서 용적률 증가를 동반하며 개발할 수 있는 공장부지는 한정되어 있고, 따라서 공장부지 공동주택 불허는 시효가 정해진 제도이다. 향후에도 산업기반 유지를 실현하기 위해서는 최근 10년간 주거기능을 하는 오피스텔 개발이 활성화되는 것을 고려 하여 공장부지 관리제도의 기준을 강화할 필요가 있다. 다만 지역별로 산업기능 을 상실했거나 공장부지 개발용도에 차이가 있는 것을 감안하면 지역별 특성을 고려한 절충 방안을 모색할 필요가 있다. 서울시 준공업지역은 용도지역제상 폭넓은 허용용도와 양호한 입지여건으로 인하여 주거기능 도입 활성화 정책을 추진하지 않더라도 쉽게 산업주거복합지역 으로 조성될 수 있다. 따라서 산업주거복합지역 육성을 목적으로 하여 공장부지 에 대한 공동주택 불허를 완화하는 것은 큰 의미가 없을 것으로 사료된다. 다만 중심지 또는 중심지로 성장할 잠재력이 있는 준공업지역에 대하여 중심지 기능 을 고도화하거나 중심지로 육성할 수 있도록, 주거시설에 대한 용적률 차등 적 용을 중심지에 대해서는 완화 및 차등화하는 방안이 필요할 것이다. 공업지역 지정 제한이라는 제도적 한계와 산업구조의 변화 및 산업시설의 형 태변화, 공간의 복합화 및 이용의 다각화 등으로 인해, 현재 서울시에서 용도지 역제로서 준공업지역은 신규 산업단지 조성을 대비할 도시계획 수단이라는 것 이외에는 산업기반 마련과 육성을 위한 다른 용도지역과 차별화된 기능이 실질 적으로 미미하다. 미래도시공간을 대비하여 용도지역제에 대한 대안을 마련하려 는 움직임이 활발한 현 시점에서, 서울시에서는 다른 용도지역으로 관리되고 있 는 산업거점과 준공업지역을 아우르는 산업복합지역을 효율적으로 관리할 수 있 도록, 새로운 도시관리 방안에 대한 모색이 필요하다.

일반 공중에 제공되는 개인소유 토지의 사용·수익 제한에 관한 연구 : 사실상의 도로를 중심으로

안대호 서울시립대학교 일반대학원 2023 국내석사

Private land provided to the public is a product of rapid urban development led by the state in the past. The state and local governments needed urbanization through rapid housing supply and infrastructure expansion, and in particular, they preemptively secured major infrastructure roads through urban planning decisions, but financial conditions were not supported. As buildings were built around the road site, the road site gradually took the form of a road, but it was provided to the public without compensation for the loss to landowners, and landowners continue to insist on claim for removal of disturbance, unjust enrichment claims, and land delivery claims. Ownership is a right to absolutely use, benefit, or dispose of within the scope of the law, but it is difficult to claim for removal of the disturbance against the public in de facto roads and allows the state or local government to return unfair profits. In this situation, the Supreme Court is trying to resolve the confusion by developing Korea's own legal principles for "abandonment of exclusive right to use and benefit," but there is still a lot of controversy in academia over violations of Principle of Real Right. Therefore, this study examines the key background and theories based on the situation of private land provided to the public, changes in precedents, and recent lawsuits by the Seoul Metropolitan Government, and suggests directions of rights remedy for landowners whose ownership has been violated for a long time. Key words : de facto road, abandonment of exclusive right to use and benefit, right of passage, claim for removal of the disturbance, unjust enrichment claims, Rights Remedy 일반 공중에 제공되는 개인소유의 토지는 과거 국가 주도의 급격한 도시개발 과정에서 생성된 산물이다. 국가와 지방자치단체는 신속한 주택 공급과 기반시설 확충을 통한 도시화가 필요하였고 특히 주요 기반시설인 도로에 대해서는 도로망 구축계획과 함께 도시계획 결정을 통하여 선제적으로 도로예정부지를 확보하는 조치를 하였지만, 재정적 여건이 뒷받침되지 못한 것이 사실이다. 이러한 가운데 도로예정부지 주변으로 건축물들이 축조되면서 이러한 도로예정부지는 점차 도로의 형상을 갖추게 되었으나 토지소유자에게 아무런 전보 없이 일반 공중에 제공되면서 현재에 이르게 되었으며, 토지소유자들은 지속하여 소유권에 기한 방해제거청구, 부당이득반환청구, 토지인도청구 등의 권리를 주장하고 있다. 소유권은 절대적 권리로서 법률의 범위 내에서 사용ㆍ수익ㆍ처분할 수 있지만 이미 일반 공중의 통행에 제공되어 사실상의 도로로 이용되는 토지는 공공적 특성 때문에 일반 공중을 상대로 통행금지 등의 방해제거청구는 현실적으로 어려우며, 사실상의 지배주체로서의 점유자로 인정되는 국가나 지방자치단체를 상대로 부당이득금반환 청구를 하게 되는 것이다. 이러한 상황 속에서 대법원은 ‘배타적 사용ㆍ수익권의 포기’라는 우리나라 특유의 법리를 발전시켜 혼란을 해소하려 하고 있지만 여전히 학계에서는 물권법정주의에 위배되는 등의 문제로 적지 않은 논란이 있는 것도 사실이다. 따라서 본 연구에서는 일반 공중에 제공되는 개인소유의 토지에 대한 발생 경위, 관련 이론과 견해, 대법원 판례의 변화 및 입장, 최근 서울특별시 관련 소송사례 등을 바탕으로 근원적 배경과 핵심적 학설 및 이론을 검토한 후 사실상의 지배주체로서의 지방자치단체의 점유 문제에 대하여 살펴보고 우리나라 법체계에서 보호받지 못하는 상태로 오랜 기간 소유권이 침해되고 있는 토지소유자의 권리구제의 방향을 제시해 보고자 한다. 주제어 : 사실상의 도로, 배타적 사용ㆍ수익권 포기, 통행권, 방해제거청구, 부당이득반환청구, 권리구제

정책네트워크 관점에서 본 기후변화대응사업 추진과정 연구 : -광주광역시 SOL-UTION2020 사업을 중심으로-

조성한 서울시립대학교 일반대학원 2011 국내석사

기후변화는 파급효과가 광범위한 동시에 국지적 성격을 가지고 있으며, 거의 모든 사회-경제적 범주에 걸친 행위자들의 이해관계가 개입되어 있다는 점에서 이전과는 다른 접근방법과 해결책이 요구된다. 즉 기후변화문제의 대응에 있어 정부 주도만으로는 더 이상 효율적이지 못하고, 행정, 기업, 시민단체, 일반시민 등으로 이루어진 거버넌스 체계를 구축하는 것이 필요하다. 이에 본 논문에서는 정책네트워크 관점에서 광주광역시의 기후변화대응 사업인 SOL-UTION2020사업 추진체제의 구성과 참여자들간의 상호작용 및 관계구조를 분석하고 거버넌스의 활성화 요소의 도출 및 방안을 모색하고자 하였다. SOL-UTION2020사업의 분석결과 지방의제21 협의회의 정책이 지방정부 환경정책의 일부로 받아들여지지 않고 형식적이라는 비판을 받아오던 과거와는 달리, 기후변화대응 정책과정에서 거버넌스 체계를 유지하면서 주도적인 역할을 하는 등 앞으로의 지자체 기후변화대응 정책에 있어서 지방의제21 협의회의 활용가능성을 볼 수 있었다. 하지만 거버넌스 체계를 좀 더 활성화시키기 위해서는 몇 가지 문제점이 보완될 필요가 있다. 우선 지자체의 기후변화대응을 위한 지속적인 예산지원이나 조직체계 개선 등을 통한 시민단체의 독립성 확보가 필요하다. 시민단체의 독립성이 확보되지 못한다면 정책과정에서 지자체와 시민단체간의 관계가 수직적 관계로 변질되면서 거버넌스 체계가 형식적으로 그칠 수 있기 때문이다. 또한 정책수립과정에서 주요 정책이 일반시민의 참여가 배제된 채 관련 전문가를 중심으로만 발굴되고 있다는 점에서 정책수립과정에서부터 일반시민의 참여를 위한 방안이 모색될 필요가 있다. 정책과정에 일반시민이 참여함으로써 그 만큼 정당성을 획득할 수 있고, 정책의 집행과정에서 시민의 참여와 협력을 통해 효과성도 높일 수 있기 때문이다. 따라서 일반시민을 교육과 홍보의 대상이 아닌 적극적인 정책행위자로 인식하고 일반시민이 정책과정에 참여할 수 있는 정책적 공간을 정책체제 내에 마련해 두면서 가능한 한 많은 이해관계자가 정책과정에 참가할 수 있도록 하여야 한다. 이렇게 기후변화정책 과정에 정부와 기업, 시민단체, 일반시민 등 모든 이해관계자들이 대내외적 정책환경에 관심을 가지고, 지속적으로 전문성을 갖추면서 수평적 관계를 바탕으로 거버넌스 체계를 구축할 때만이 기후변화대응 정책이 성공할 수 있을 것이다. 본 연구는 기후변화정책과정을 정책네트워크 관점에서 살펴보면서 정책행위자, 상호작용, 관계구조의 분석과 함께 거버넌스의 활성화 요소 및 방안에 대해서 살펴보았다. 그러나 세부적인 심층분석에 있어 관련 자료의 미비로 인해 정책행위자들간의 내부 역동성에 대한 분석이 미약하고, 다른 지자체의 기후변화대응 정책과정에서 지방의제21 협의회 역할을 분석하지 못하였다는 점에서 본 연구를 일반화하는 데는 어려움이 있다. 따라서 향후 다른 사례와의 비교연구를 통해 연구결과의 일반화를 제고하고, 질적연구와 더불어 양적연구가 병행된다면 좀 더 객관적인 연구결과를 기대할 수 있으리라 본다. ※주요어: 기후변화정책, 정책네트워크, SOL-UTION2020 광주광역시, 푸른광주21 협의회 Climate change has a broad range of impacts with local personalities, and almost all socio-economic interests of actors across the category have been involvement, so new approaches and solutions are required. In other words, climate change policy only led by the government is not efficient any more, the importance of the role of corporations, civic groups, public are increased, and the governance system in the process of climate change policies should be constructed. SOL-UTION2020 project led by a governance system is the climate change strategy of Gwangju for a low-carbon model city. The aim of this paper is to analyze the interaction among the participants in the governance system and to find ways to invigorate a governance system. Unlike the past, the result of analysis shows that Local Agenda21 is major policy actor. It shows application possibility of Local Agenda21 in future climate change policies of governments. And the analysis of project processes shows that the expertise of policy actors and commitment of the municipality were acting as a key element to activate the governance system. But only professionals are related to main policy-making process in the project. so more participation of ordinary citizens seems to be needed in policy-making process to activate a governance system. In addition, the governance system is affected by the municipal policy direction, so the support system is needed for securing the independence of civic organizations. The stable financing is an important element in maintaining a horizontal governance system in the policy process. When the government, businesses, civic organizations, citizens and all stakeholders with an interest in both internal and external policy environment continually come equipped with expertise based on horizontal relationships in governance system, the climate change policy can be succeed. This research was to look at the characteristics of policy actors and governance activation factors by looking at policy network into climate change policy process. However, due to lack of relevant data among policy actors, in-depth analysis of the details is weak and this study did not analyze the role of other cases, so it is difficult to generalize. Therefore, comparisons with other cases are thought to contribute to enhance the generalization of the findings and if the quantitative research with qualitative research is combined, we can expect a more objective study, so additional research will be required. ※ Key word: Climate change policy, Policy Network, SOL-UTION2020, Gwangju Metropolitan City, Green Gwangju21,

수도권 사회적기업의 분포특성에 관한 연구 : 일반기업과 공간분석비교를 중심으로

임은숙 서울시립대학교 일반대학원 2013 국내석사

최근 신자유주의 시대를 넘어 사회적 경제, 사회적 기업, 사회적 책임, 사회적 투자 등의 사회적 담론들이 공동체적 상생이라는 새로운 패러다임으로 등장하고 있다. 2008년 재정위기 이후 급격하게 증가하고 있는 사회적기업의 양적팽창은 성과주위로 인해 사회적기업의 재정적 악화와 사업 환경 구축미흡이라는 점에서 부정적으로 평가되고 있다. 이에 지속성이 있는 사회적기업을 위한 논의가 가장 필요한 형국이며 이러한 합의를 찾을 수 있는 연구의 수요가 무엇보다도 높아지고 있다고 볼 수 있다. 따라서 본 연구의 목적은 사회적기업의 ‘지속성’에 대한 하나의 방안마련으로써 ‘공간분포특성’에 대한 실증적 분석을 하는 것이다. 사회적기업도 기업의 유형 중 하나라고 보았을 때 생성과 소멸이 지역적 특성과 밀접한 관계가 있다는 측면에서 우리나라의 지역적 특성을 반영한 연구가 이루어져야 하기 때문이다. 이를 위해 수도권을 대상으로 사회적기업이 입지한 63개의 지자체별로 사회적기업의 분포특성과, 업종별 분포특성, 일반기업과의 비교를 통한 사회적기업의 분포에 미치는 지역특성을 규명하고자 하였고 본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 사회적기업의 분포특성은 인적특성과 소득수준의 영향을 받는다. 사회적기업의 모든 업종에서 인구밀도, 경제활동 인구비율, 대학이상 인구비율이 모두 정(+)의 지역특성요인으로 작용하여 인적특성이 중요한 요소로 작용하는 것으로 나타났고 자가보유율, 주택보급률에서 모두 부(-)의 지역특성 요인으로 작용하여 상대적으로 소득수준이 낮지만 인구밀도가 높은 곳에 사회(공공)서비스 제공을 위해 사회적기업이 분포하는 것으로 판단해 볼 수 있다. 둘째, 사회적기업을 업종별로 살펴보았을 때 일반기업과 유사한 공간분포를 나타내는 업종(교육, 문화예술, 보육, 간병업종)이 있고 상이한 공간분포를 나타내는 업종(보건, 사회복지, 환경, 기타(제조업) 업종)이 존재한다. 즉, 일반기업의 인프라를 기반으로 분포하는 업종은 영리기업보다 상대적으로 낮은 비용으로도 사회(공공)서비스를 제공하기 때문으로 판단해 볼 수 있고 일반기업의 제공이 적은 지역에 분포한다는 업종은 사회적기업의 사회(공공)서비스의 제공을 목표로 한다는 것에 기반하여 분포하고 있는 것으로 해석되었다. 셋째, 사회적기업의 분포특성을 통해 공공복리 증진 차원이 도시계획이 수립될 수 있을 것이다. 사회적기업의 업종별 분포특성을 살펴봄으로써 사회적기업의 분포가 낮은 지역은 필요한 사회적서비스의 업종별 사회적기업을 공급할 수 있으며 분포가 높은 지역은 전략적으로 육성화 시킬 수 있기 때문이다. 위와 같은 결과는 사회적기업의 도시계획적 입지선택에 있어 선택과 집중의 전략적 위치지표가 될 것이며 사회적기업의 안정적 사업 환경을 구축할 수 있을 것이라 기대하며 지속적인 사회적기업의 발전을 위한 도시계획적 수단을 마련한다는 것에 의의를 갖는다. This study has started from the sustainability of the social enterprise. Social enterprises as a positive effect of the local community had realized an assessment of the Social purpose. But the volumetric expansion of the rapid performance-based is being evaluated as negative. Therefore, this study prepared by one of the measures for 'sustainability' of social enterprises and approach to analysis of the distribution and location on the social enterprise of the city. 2012 social enterprises (774units) in 44%(342units) of companies are concentrated in Capital Area. But the sites were limited as a metropolitan area. The distribution characteristics of the social enterprise is affected by the level of incomes and social services to the consumer. Because low-profit in nature than the nature of social enterprises, private enterprises can enjoy the low cost of social services such as education, health care, child care, and culture. Social enterprise sector in the distribution of each industry could appear in the distributional characteristics depending on the regional characteristics. The basis for this study by identifying the status of the distribution and support of social enterprises through the analysis of social enterprises, regional industry index of social enterprises, regional and sector differentiation strategy will be used as a strategic material for the future as a social enterprise.

유자녀 기혼여성의 청소년기 가정환경과 출산행동의 관계 : 결혼만족도와 가족가치관의 병렬다중매개효과

정아름 서울시립대학교 일반대학원 2021 국내박사

본 연구는 유자녀 기혼여성이 지각한 청소년기 가정환경요인이 출산행동에 미치는 영향을 알아보고 둘의 관계에서 가족가치관과 결혼만족도가 매개하는지 검증하기 위한 목적으로 수행하였다. 이를 위해 한국여성정책연구원에서 수행한 여성가족패널(KLoWF)의 1차연도 데이터를 활용하였다. 유자녀 기혼여성 6,210명의 응답자료를 SPSS 25.0과 Process Macro 통계 프로그램을 활용하여 연구모형을 검증하였다. 주요 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 유자녀 기혼여성의 청소년기 가정환경요인은 출산행동에 정적으로 유의미한 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 둘째, 유자녀 기혼여성의 청소년기 가정환경요인과 출산행동의 관계에서 가족가치관이 유의미한 부분 매개효과를 나타내는 것으로 나타났다. 셋째, 유자녀 기혼여성의 청소년기 가정환경요인과 출산행동의 관계에서 결혼만족도가 유의미한 부분 매개효과를 나타내는 것으로 검증되었다. 이상의 연구결과를 바탕으로 다음과 같은 제언을 하였다. 첫째, 출산행동에 미치는 영향을 연구하는데 있어서 청소년기 가정환경요인에 주목할 필요성을 제안한다. 청소년기의 중요성을 확인한 만큼 출산행동과 관련된 연구와 정책에 이를 반영할 수 있는 방법을 모색할 필요하다. 둘째, 건전한 가족가치관 형성을 위한 연구와 담론 형성을 제안한다. 인간의 생애에서 부모됨의 의미와 가치를 사회적으로 인정하고 공유하여 우리 사회가 자녀를 낳고 키우는 데 긍정적인 사회적 분위기를 조성해야 할 것이다. 셋째, 부부의 결혼만족도를 제고할 수 있도록 사회복지 실천적으로 개입할 방안을 모색해야 할 것이다. 가족생활 주기에 따라 결혼만족도를 높일 수 있는 적절한 프로그램과 서비스를 제공되어야 한다. The purpose of this study was to investigate the effect of adolescent family environmental factors perceived by married women with children on childbirth, and to verify whether family values ​​and marital satisfaction are mediated in the relationship between the two. To this end, data from the 1st year of the Korean Longitudinal Survey of Women and Families(KLoWF) Panel data conducted by the Korea Institute for Women's Policy were used. The response data of 6,210 married women with children of children were verified using SPSS 25.0 and Process Macro statistical program. The main results of this study are as follows. First, it was confirmed that the adolescent family environmental factors of married women with children of childbirth have a positively significant effect on childbirth behavior. Second, it was found that the relationship between family environmental factors and childbirth behaviors of married women with children of childbearing parents showed a significant partial mediating effect. Third, it was verified that marriage satisfaction had a significant mediating effect in the relationship between adolescent family environmental factors and childbirth behaviors of married women with children. These results have led to the following conclusion. First, we propose the necessity of paying attention to the factors of the adolescent family environment in researching the impact on childbirth behavior. As the importance of adolescence has been confirmed, it is necessary to find a way to reflect this in research and policies related to childbirth behavior. Second, it proposes research and discourse formation for the formation of sound family values. The meaning and value of being a parent in human life must be socially recognized and shared to create a positive social atmosphere for our society to have and raise children. Third, it is necessary to find a plan to intervene practically in social welfare so that marriage satisfaction can be improved. Appropriate programs and services should be provided to increase marriage satisfaction according to the family life cycle.