서울 아파트매매시장의 동태적 분석 : 팬데믹19 전후 영향력 및 변동성

조재형 서울벤처대학원대학교 서울벤처대학원대학교 2025 국내박사

This study aims to analyze structural changes in Seoul’s apartment sales market before and after the COVID-19 pandemic and to empirically verify the dynamic effects and volatility structure of housing market consumer sentiment and macroeconomic variables—including interest rates, money supply, and inflation—on apartment sales prices. The pandemic triggered abrupt shifts not only in the psychology and behavior of housing market participants but also in the macroeconomic environment, particularly in interest rates, liquidity conditions, and inflation dynamics. Against this backdrop, this study conducts a comparative time-series analysis of causal relationships and dynamic interactions among key variables across the pre- and post-pandemic periods, while also examining housing market volatility over the entire sample period. The dependent variable is the Seoul apartment real transaction price index, and the explanatory variables include the housing sales market consumer sentiment index, mortgage loan interest rates, money supply, and the consumer price index. Monthly data from July 2011 to November 2024 (161 observations) were obtained from official statistics published by the Bank of Korea, the Korea Research Institute for Human Settlements, and Statistics Korea. The empirical methodology is structured along two analytical dimensions. First, VAR and VECM models are applied separately to the pre-pandemic period (July 2011–December 2019) and the post-pandemic period (January 2020–November 2024). Impulse response analysis and forecast error variance decomposition are employed to compare the magnitude and transmission channels of shocks across periods. Second, volatility analysis is conducted for the entire sample period using GARCH and TGARCH models to test volatility synchronization effects, volatility spillovers, and asymmetric responses between consumer sentiment volatility, mortgage interest rate volatility, and housing price volatility. The main findings are as follows. First, before the pandemic, consumer sentiment exerted a statistically significant influence on apartment prices in both the short and long run, underscoring the role of market expectations in price formation. Second, after the pandemic, the influence of macroeconomic variables strengthened markedly, indicating a structural shift from sentiment-driven dynamics to macroeconomic indicator–driven mechanisms. Third, volatility analysis reveals a significant positive synchronization effect between consumer sentiment volatility and housing price volatility, along with robust spillover effects from mortgage loan interest rates to the housing market. Fourth, TGARCH results confirm asymmetric volatility behavior, showing that positive price shocks generate larger volatility responses than negative shocks, reflecting the interaction between loss aversion and the illiquidity of real estate assets. The academic contributions of this study are threefold. First, it systematically incorporates behavioral economic perspectives into housing market analysis by quantifying the role of consumer sentiment. Second, it empirically demonstrates structural changes in market mechanisms induced by a major external shock. Third, it identifies volatility characteristics unique to real estate markets, highlighting the need for asset-specific risk management frameworks. The policy implications emphasize the importance of prudent policy management reflecting the heightened role of macroeconomic variables after the pandemic, the integration of behavioral indicators into monitoring systems, and comprehensive policy approaches that jointly consider macroeconomic and psychological factors during crisis periods. In conclusion, this study demonstrates that the pandemic induced fundamental structural transformations in Seoul’s apartment sales market, where the interaction between psychological factors and macroeconomic forces reshaped market dynamics. Behavioral characteristics such as herding behavior and loss aversion are shown to exert statistically significant influences on housing market behavior, providing robust foundations for future housing policy design and risk management strategies. Keywords: Apartment Sales Prices, Housing Market Consumer Sentiment, Macroeconomic Variables, VECM, COVID-19 Pandemic 본 연구는 서울시 아파트 매매시장을 대상으로 COVID-19 팬데믹 전후의 구조적 변화를 분석하고, 주택시장 소비심리와 거시경제 변수 (금리, 통화량, 물가)가 아파트 매매가격에 미치는 동태적인 영향과 변 동성 구조를 실증적으로 검증하는 데 목적이 있다. 팬데믹으로 인해 주 택시장 참여자의 심리와 행동뿐만 아니라 금리 및 유동성, 인플레이션 등 거시경제 환경에도 급격한 변화가 발생했다. 이러한 배경에서 본 연 구는 팬데믹 전후 시기의 변수 간 인과관계 및 영향력을 시계열 분석 을 통해 비교하며, 전체 기간 아파트 매매시장의 변동성을 함께 분석하 였다. 본 연구의 종속변수는 서울시 아파트 실거래가격지수이며, 설명변수 로는 주택매매시장 소비심리지수, 주택담보대출금리, 통화량, 소비자물 가지수를 설정하였다. 분석 자료는 2011년 7월부터 2024년 11월까지 총 161개월간의 월별 시계열 데이터로 구성하였으며, 모든 변수는 한국 은행, 국토연구원, 통계청 등 공신력 있는 기관의 공식 통계를 활용하 였다. 실증분석 방법론은 두 가지 축으로 구성된다. 첫째, 팬데믹 전후 영 향력 동태 분석에서는 2011년 7월부터 2019년 12월까지를 팬데믹 이전 시기로, 2020년 1월부터 2024년 11월까지를 팬데믹 이후 시기로 구분 하여 VAR 및 VECM 모형을 적용하였다. 이를 통해 충격반응분석과 예측오차 분산분해분석을 실시하여 변수별 영향력 및 파급효과를 시기 별로 비교하고, 변수 간 동태적 상호작용과 영향력 변화를 분석하였다. 둘째, 변동성 분석에서는 2011년 7월부터 2024년 11월까지 전체 기간 을 대상으로 GARCH, TGARCH 모형 등을 적용하여 주택매매시장 소 비심리 및 주택담보대출금리 변동성과 주택매매가격의 변동성 간 동조 화효과, 변동성 전이효과, 비대칭성을 실증적으로 검정하였다. 주요 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 팬데믹 이전에는 소비심리의 영향력이 단기·장기 모두에서 뚜렷하게 나타났으며, 이는 시장의 기대 심리가 아파트 매매가격 형성에 중요한 역할을 했음을 시사한다. 둘째, 팬데믹 이후에는 금리, 통화량, 소비자물가 등 거시경제 변수의 영향력 이 상대적으로 강화되어 시장의 반응 구조가 심리 중심에서 거시지표 중심으로 변화하는 양상을 보였다. 셋째, 변동성 분석에서는 소비심리 의 변동성이 주택가격 변동성과 유의한 양(+)의 동조화 효과를 보였고, 주택담보대출금리와 주택시장 간 유의한 변동성 전이효과가 확인되었 다. 넷째, TGARCH 모형을 통한 비대칭 효과 분석에서는 주식시장과 구별되는 부동산시장의 고유한 특성이 확인되었다. 분석 결과, 주택시 장에서는 가격 상승 충격이 하락 충격보다 더 큰 변동성을 유발하는 것으로 나타났으며, 이는 주택시장 참여자들의 손실회피 성향과 부동산 자산의 비유동성 특성이 상호작용한 결과로 해석할 수 있다. 본 연구의 학술적 기여는 다음과 같다. 첫째, 국내 주택시장 연구에 행동경제학적 접근법을 체계적으로 도입하여 소비심리가 주택가격 형 성에 미치는 영향을 정량적으로 규명하였다. 둘째, 구조적 충격 전후의 시장 메커니즘 변화를 동태적 시계열 분석을 통해 실증함으로써 주택 시장의 적응성에 대한 이해를 제공하였다. 셋째, 변동성 분석을 통해 주식시장과 차별화되는 부동산시장 고유의 위험 특성을 발견하여 자산 시장별 차별화된 위험관리 접근법의 필요성을 제시하였다. 정책적 시사점으로는 첫째, 팬데믹 이후 강화된 거시경제 변수의 영 향력을 고려한 신중한 정책 운용의 필요성을 제시하였다. 둘째, 소비심 리지수 등 행동경제학적 지표를 정책 판단에 보완적으로 활용하여 선 제적 시장 개입이 가능한 모니터링 체계 구축을 제언하였다. 셋째, 위 기 상황에서 거시경제 지표와 심리지표를 종합적으로 고려하는 통합적 정책 접근법의 중요성을 강조하였다. 결론적으로 본 연구는 팬데믹이 아파트매매시장에 미친 영향을 심 리적 요인과 거시경제적 요인의 상호작용 관점에서 종합적으로 분석함 으로써, 주택시장의 구조적 변화가 단순한 가격 조정이 아닌 시장 메커 니즘의 근본적 전환임을 보여주었다. 또한 군집행동 및 손실회피와 같 은 행동경제학적 특성이 주택매매시장에 유의한 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 이러한 연구 결과는 향후 주택시장 정책 설계와 리스크 관 리 전략 수립에 유용한 이론적·실무적 근거를 제공할 것으로 기대된다. 주제어: 아파트 매매가격, 주택시장 소비심리, 거시경제변수, VECM, COVID-19 팬데믹

코스닥시장 벤처기업 연구개발투자가 경영성과에 미치는 영향

허호영 서울벤처대학원대학교 2012 국내박사

논문개요 본 연구는 2009년 기준 한국산업기술진흥원이 발표한 R&D투자 순위 1,000대 기업 중 코스닥기업 292개 회사를 벤처기업 연구표본 모집단으로 정하고 모집단에서 연구표본 제조업 162개 회사를 추출하였다. 그리고 2009년 기준 R&D투자 순위 1,000대 기업 이외기업 중 연간 총매출액에 대한 연구개발비의 합계가 5%이하인 기업을 일반기업으로 정하여 그 대응표본으로 제조업 162개 회사를 추출하여 회귀분석 하였다. 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 코스닥시장 소속유형, 즉 벤처기업과 일반기업의 연구개발집약도가 경영성과에 미치는 영향을 분석한 결과 연구개발집약도가 높은 벤처기업은 수익성, 성장성, 생산성, 수출비중 등에 긍정적인 영향을 미치고 있음을 발견하였다. 이는 R&D투자금액이 증대될수록 기술개발을 견인하여 신제품의 개발을 유인하고 시장에서 구매력의 증대를 가져와 수익을 창출하기 때문으로 판단된다. 일반적으로 매출액의 증가는 기업의 미래에 대한 밝은 기대를 가능하게 해주며, 미래현금흐름의 증가로 이어지게 된다. 따라서 매출액이 증가하면 기업이 R&D투자를 할 수 있는 내부금융의 여력이 커지게 되고, 매출액의 증가는 R&D투자의 증가로 이어진다고 판단할 수 있다. 둘째, 코스닥시장 기업유형, 즉 첨단기업과 비첨단기업의 연구개발집약도가 경영성과에 미치는 영향을 분석한 결과 연구개발집약도가 높은 첨단기업은 수익성, 성장성, 생산성, 수출비중 등에 더 긍정적인 영향을 미치고 있음을 발견하였다. 이는 고기술산업에 속하는 첨단연구개발투자기업이 연구개발투자가 성공할 경우 저기술산업에 속하는 비첨단연구개발투자기업보다 수익성, 성장성, 생산성, 수출비중 등에서 부가가치를 더 많이 획득할 가능성이 높음을 보여준다고 판단된다. 셋째, R&D투자기업의 기업규모가 경영성과에 미치는 영향을 분석한 결과 R&D투자기업의 기업규모는 수익성, 성장성, 생산성, 수출비중 등에 긍정적인 영향을 미치고 있음을 발견하였다. 이는 기업의 규모가 클수록 자원을 동원하거나 활용 또는 조달할 수 있는 운용 폭이 크고 대규모의 R&D투자가 가능하므로 적은 규모를 지니는 기업이 할 수 없는 부분까지 역동적으로 R&D투자가 가능하기 때문으로 판단된다. 넷째, R&D투자기업의 특허취득이 경영성과에 미치는 영향을 분석한 결과 R&D투자기업의 특허취득이 수익성, 성장성, 생산성, 수출비중 등에 긍정적인 영향을 미치고 있음을 발견하였다. 이는 R&D투자와 기술혁신 사이 상호 순환적 인과관계 구조를 지니고 있어 R&D투자가 특허취득을 통한 기술혁신으로 나타나기 때문에 R&D투자를 많이 할수록 특허취득 건수가 증가하고 이로 인한 시장성의 확보는 경영성과로 귀결되기 때문으로 판단한다. 다섯째, R&D투자기업의 경영자지분율이 경영성과에 미치는 영향을 분석한 결과 R&D투자기업의 경영자지분율이 높을수록 수익성, 성장성, 생산성, 수출비중 등에 긍정적인 영향을 미치고 있음을 발견하였다. 이는 경영자지분율이 높을수록 의사결정을 보다 쉽게 할 수 있는 경영자가 R&D투자를 적극적으로 하는 동기를 가진다고 판단할 수 있다.

서울시 주택유형별 매매가격의 상호관계 및 거시경제변수와의 영향관계에 관한 실증연구

서기섭 서울벤처대학원대학교 2020 국내박사

본 연구는 서울시 주택유형별 가격변동의 상호관계를 파악하고 거시경제 변수와의 영향관계를 분석하여 서울시 주택하위시장의 구조와 가격변동 특성을 종합적으로 살펴보는데 목적이 있다. 이를 위하여 2006년 2분기부터 2019년 2분기까지 53분기 동안의 서울시 5대 권역에 대한 주택유형별 매매가격 데이터와 거시경제변수 데이터를 구축하였다. 그리고 5대 권역별 주택유형 간 가격변동 특성, 5대 권역 간 아파트 가격 영향관계, 거시경제변수와 5대 권역 아파트 가격의 인과관계와 영향관계에 대한 시계열 분석을 진행하였다. 실증분석을 통해 서울시 주택시장의 특성을 규명할 수 있는 의미 있는 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 5대 권역별 주택유형 간 상호관계에서는 아파트 가격이 다른 주택유형 가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 5대 권역별로 주택유형별 상호관계에 따른 차이가 있음이 확인되었다. 셋째, 5대 권역 간 아파트 가격에 대한 상호관계에서는 동남권 아파트 가격이 다른 권역의 아파트 가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 넷째, 6개의 거시경제변수와 5대 권역의 주택 가격과의 영향관계 검증 결과 거시경제변수에 직접적인 영향을 받는 것은 동남권으로 나타났다. 이번 연구 결과를 통해 서울시 주택시장은 거시경제변수 - 서울시 동남권 - 타 생활권역으로 주택시장의 위계가 형성되어 있음이 확인되었고, 서울시 주택시장 내에서 지역별 주택유형의 가격이 어떻게 변동하는지를 확인할 수 있는 의미 있는 결과가 도출되었다. 이상의 연구결과가 서울시 주택정책 수립에 주는 시사점을 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 서울의 주택시장은 동남권의 아파트 가격에 대한 규제 및 완화 정책으로 조절이 가능하다. 둘째, 지역특성과 권역 간 형평성을 고려하여 주택정책을 세분화하여 시행할 필요가 있다. 결론적으로 서울시 주택시장 내 존재하는 다양한 주택유형 가격을 효율적으로 관리하기 위해서는 동남권 아파트 가격에 대한 거시적인 주택정책, 권역별 하위시장은 지역특성을 고려한 미시적인 주택정책을 함께 시행하는 것이 정책효과를 높일 수 있다고 보여 진다. 본 연구는 서울시를 5대 권역으로 구분하고, 권역 내 주택유형별 가격변동 특성, 권역 간 주택유형별 가격변동 특성, 거시경제변수와 권역별 주택시장의 영향관계에 관한 연구를 진행하여 서울시 주택시장을 주택유형별 및 권역별 하위시장으로 세분화하여 고찰하였다는 점에서 의의가 있다.

실거래 자료를 활용한 중소형 빌딩의 실질자본수익률 결정요인에 관한 연구 : 서울시를 중심으로

이영일 서울벤처대학원대학교 2023 국내박사

논 문 개 요 본 연구는 서울시 중소형 빌딩에 대한 자본수익률 산정 시 선행연구에서 연구의 한계로 언급되어온 사항들을 고려하여 신뢰할 수 있는 자본수익률을 산정하기 위한 연구의 필요성을 인식하고 연구를 진행하였다. 연구목적을 달성하기 위해 2006년 1월부터 2021년 6월까지 서울시 중소형 빌딩 중에서 2회 이상 반복매매된 523개의 유효표본을 선정하여 실증분석을 진행하였다. 실증분석을 통해 도출된 주요 결과는 다음과 같다. 먼저 서울시 중소형 빌딩의 실질자본수익률 특성 분석의 주요 결과는 첫째, 아파트 가격지수, 공시지가, 통화량이 상승하면 실질자본수익률이 상승한 효과가 확인되었다. 둘째, 보유기간이 짧을수록 실질자본수익률이 상승한 효과가 확인되었다. 셋째, 입지가 좋으면 실질자본수익률이 상승한 효과가 확인되었다. 접도수가 많고, 코너에 위치할수록 상승효과가 나타났다. 넷째, 용도지역이 주거지역 및 기타지역에서 실질자본수익률이 상승한 효과가 확인되었다. 다섯째, 법인이 개인보다 실질자본수익률이 더 높은 것으로 확인되었다. 이는 법인의 투자방법 및 투자형태 등의 특성에 기인한 결과이다. 다음으로 서울시 중소형 빌딩의 실질자본수익률에 영향요인 분석에 대한 주요 결과는 첫째, 입지특성 중 지하철역과의 거리가 실질자본수익률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 둘째, 토지특성 중 공시지가 변동률이 실질자본수익률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 셋째, 빌딩특성 중 건물연수가 실질자본수익률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 넷째, 거시특성 중 아파트 가격지수 변동률이 실질자본수익률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 다섯째, 거래특성 중 보유기간이 실질자본수익률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 이상의 실질자본수익률 특성 및 영향요인 분석 결과를 통해 서울시 중소형 빌딩의 실질자본수익률 상승에 영향을 미치는 입지특성, 토지특성, 빌딩특성, 거시특성, 거래특성의 각 항목별 주요 변수와 특징을 확인할 수 있었다. 본 연구에서는 2006년부터 2021년 6월까지 부동산의 하락기와 상승기를 모두 포함하여 이 기간 동안에 실질자본수익률에 영향을 미치는 요인을 확인하였고, 또한 투자의 성과인 실질자본수익률을 기간별로 보여주었다. 이를 토대로 중소형 빌딩을 투자하기 위한 투자자가 합리적인 투자의사결정을 하는데 유용한 정보가 되길 기대한다.

미디어 빅데이터를 활용한 스타트업 핵심 이슈 분석 : 정책적 함의 도출

김기중 서울벤처대학원대학교 2023 국내박사

본 연구는 미디어 빅데이터를 활용한 스타트업 핵심 이슈 분석을 통해 지난 20년간 대한민국에서의 스타트업 변화에 대한 사회적 인식과 변화를 통한 핵심 주제어를 규명하였다. 이를 통해 정책적 함의를 도출하고자 한다. 연구방법으로는 한국언론재단에서 제공하는 빅카인즈를 활용하여 최근 20년간의 미디어 데이터를 수집하고 빅데이터 분석을 수행하였다. 검색어는 스타트업으로 설정하였으며, 연구의 타당성 및 신뢰성을 확보하기 위하여 2차에 걸쳐 박사급 2명, 석사급 1명 등 전문가 회의를 수행하였다. 적용된 분석방법은 네트워크 분석, 중앙성 분석 등을 사용하였다. 본 연구의 미디어 빅데이터를 활용한 스타트업 핵심 이슈 분석을 통해 도출한 결론은 다음과 같다. 첫째, 연대별 스타트업 핵심 주제어의 변화는 2010년을 기준으로 사회적 변화를 살펴볼 수 있었다. 시기별 주제어, 연결중심성, 사이중심성은 2001~2005년을 중심으로 벤처, 기업, 벤처기업, 투자, 시장 등으로 나타났다. 2006~2010년에는 벤처, 기업, 벤처기업, 업체, 지원 등으로 나타났다. 2011~2015년에는 스타트업, 설립, 서비스, 지원, 창업 등으로 나타났다. 2016~2020년에는 투자, 스타트업, 기업, 계획, 글로벌 등으로 나타났다. 즉, 2010년을 기점으로 벤처라는 의미에서 스타트업을 중심으로 한 사회적 인식의 변화가 시작되면서 서비스, 지원, 글로벌 이라는 의미를 중심으로 산업이 발전되고 있음을 알 수 있었다. 둘째, 20년간 스타트업의 핵심 주제어는 다양한 변화를 추구하여 왔다. 주제어 빈도분석을 통해 도출된 키워드는 스타트업, 기업, 투자, 지원, 창업, 벤처, 서비스, 사업, 시장, 글로벌, 성장, 프로그램, 한국, 업체 등의 순으로 나타났다. 스타트업 동시출현 키워드쌍으로는 진출-해외, 글로벌-진출, 조성-펀드, 발굴-육성, 미국-세계, 글로벌-해외, 달러-미국, 생태-조성, 육성-프로그램, 벤처-벤처기업, 선발-프로그램, 글로벌-세계, 세계-한국 등의 순으로 나타났다. 핵심 주제어의 중심성으로는 회사, 평가, 투자, 창업, 지원, 스타트업, 성장, 성과, 서비스, 사업, 벤처, 대상, 기업, 글로벌 등으로 나타났다. 연결중심성이 높은 회사, 평가, 투자, 창업, 지원, 스타트업 등의 노드들은 상대적으로 크게 나타나고 있고, 다른 노드인 주제어들과 상호적인 연결성은 높은 것으로 나타나고 있다. 셋째, 20년간 스타트업의 토픽모델링은 사회적 변화에 따라서 변화되었다. 대주제 중심 토픽 1은 스타트업 창업, 토픽 2는 스타트업 지원, 토픽 3은 벤처기업 투자, 토픽 4는 스타트업 지원, 토픽 5는 스타트업 창업, 토픽 6은 스타트업 투자, 토픽 7은 스타트업 규제, 토픽 8은 스타트업 투자, 토픽 9는 스타트업 지원, 토픽 10은 AI 스타트업 솔루션 등의 토픽모델링의 변화가 있었다. 토픽의 순위로는 토픽 4, 토픽 6, 토픽 3, 토픽 8 등의 순으로 나타났다. 토픽의 비중은 스타트업, 스타트업 투자, 스타트업 창업, 벤처기업 투자, AI 스타트업 솔루션, 스타트업 규제 등으로 나타났다. 즉, 2010년을 기점으로 스타트업 토픽이 증가하고 있다. 미디어 빅데이터를 활용한 스타트업 핵심 이슈를 분석한 결과 연도별 핵심키워드는 부분적인 차이가 있었으며, 동시출현 키워드쌍과 토픽모델링도 지속적인 변화가 있는 것으로 나타났다.

서울시 오피스 공실률이 임대차 계약구조에 미치는 동적 영향요인 : 임차인 인센티브를 중심으로-

김대현 서울벤처대학원대학교 서울벤처대학원대학교 2025 국내박사

본 연구는 서울 오피스 시장에서 공실률 변화가 임대차 계약구조에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 실제 임대차 계약은 공실률 변 화에 따른 임대인·인차인간의 협상의 결과물인 실질임대료(가격적 요 소)와 임차인 인센티브(렌트프리, T.I., Fit-out)가 결합된 복합적 구조 로 이루어져 있음에도 불구하고, 공실률 변화에 따른 계약구조 전반의 조정 양상을 체계적으로 분석한 연구는 제한적이었다. 특히 코로나19 팬데믹 이후 서울 오피스 시장은 글로벌 대도시와 달리 공실률이 급격히 하락하며 임대인 우위 시장으로 전환되었고, 이 과정에서 임대차 계약 조정 방식이 과거와는 다른 양상을 보였다는 점 에서 연구의 필요성이 제기되었다. 본 연구는 공실률 변화가 임대차 계약의 가격적 조정(실질임대료) 과 비가격적 조정(임차인 인센티브)에 미치는 영향을 통합적으로 분석 하고, 코로나19 전후 구조 변화여부와 강도를 비교 분석하였다. 이를 위해 2017년 1분기부터 2024년 3분기까지의 기간을 분석 대상 으로 설정하고, 서울시 4대 업무권역(CBD, GBD, YBD, OBD)의 연면 적 3,300㎡(1,000평) 이상 오피스 빌딩 595개 표본으로 건물 단위 패널 자료를 구축하였다. 분석 방법으로는 고정효과(FE) 및 확률효과(RE) 모형을 활용한 패널 회귀분석을 실시하고, 코로나19 시점 더미 및 상호 작용항을 통해 시장 전환기의 구조적 변화를 검증하였다. 실증분석 결과, 서울 오피스 시장은 공실률 변화에 따라 업무권역별 상이한 조정경로가 나타나는 구조적 이질성이 확인되었다. GBD는 C등급 비중이 높고 프라임급 빌딩의 비중이 낮은 구조적 특성을 지닌 시장으로, 자연공실률 이하의 저공실률 상태(높은 수요)가 지속되는 선도시장으로, 공실률 상승에도 불구하고 실질임대료가 상승 하는 특수한 조정 양상을 보였으며, 렌트프리를 포함한 임차인 인센티 브는 보수적으로 활용되었다. 팬데믹 이후 공실률이 급락과 함께 실질 임대료를 대폭 인상하면서, 계약초기 1회성 제공의 Fit-out이 강화된 특징이 있다. CBD는 재개발을 통한 공급이 지속되는 권역으로 렌트프 리가 핵심적 조정 수단으로 활용되었다. YBD는 대규모 복합개발로 인 한 프라임급 신축의 공급(파크원, 포스트타워)과 기존 프라임급 빌딩 (IFC)의 경쟁으로 렌트프리, Fit-out, T.I. 등 비가격적 조정 수단이 복 합적으로 활용되었다. 건물 등급별로는 등급이 낮은 빌딩일수록 임대 료 자체를 통한 조정이 두드러진 반면, 프라임 빌딩(GBD 제외)에서는 비가격적 인센티브를 적극 활용하는 경향이 확인되었다. 인센티브 구성 요소별로는 렌트프리가 전통적인 비가격 조정 수단 으로 기능한 반면, TI는 매우 보수적으로, Fit-out은 팬데믹 이후 공실 률 하락과 더불어 실질임대료를 강화하는 과정에서 보조적 조정 수단 으로 작동하였다. 종합하면, 서울 오피스 시장에서 공실률 변동에 따른 임대차 계약구조의 조정은 특정 인센티브 요소 하나에 의해 결정되기 보다는, 업무권역별 특성과 가격과 비가격 요소가 유기적으로 결합되어 작동하는 구조적 메커니즘을 확인하였다. 본 연구는 서울 오피스 시장 의 임대차 계약 조정 메커니즘을 실증적으로 규명하였다. 주제어: 공실률, 실질임대료, 렌트프리, 티아이, 핏아웃, 패널분석 오피스 임대차 계약구조, 게임이론, 행동경제학, 협상

벤처캐피탈 투자지분율이 코스닥시장 신규공모주의 저가발행에 미치는 효과 분석

김권수 서울벤처정보대학원대학교 2009 국내박사

벤처캐피탈 투자와 스타트업 자금조달 성과 분석

정혜윤 서울벤처대학원대학교 2022 국내박사

최근 로봇공학, 센서, 블록체인, 사물인터넷, 인공지능 등을 활용한 4차 산업혁명이 본격화하면서 새로운 성장모형으로 스타트업이 대두하고 있다. 본 연구의 목적은 새로운 성장모형으로 대두하는 스타트업에 벤처캐피탈이 투자할 때 스타트업은 자금조달 성과를 어떻게 실현하는지 분석하는 데 있다. 투자하는 벤처캐피탈의 전문성, 투자유형, 투자단계 등에 따라 스타트업이 조달하는 자금의 크기 등을 분석한다. 연구기간은 2016년부터 2021년까지 6년이며, 연구대상은 중소벤처기업부에 등록된 벤처캐피탈이 설립일 7년 이내 IPO 이전 비상장 스타트업에 투자한 783건의 분석자료이다. 본 연구가 실증분석에 사용하는 통계프로그램은 SPSS 24.0이다. 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 벤처캐피탈의 전문성이 스타트업의 최초투자금액 및 총투자금액에 유의한 양(+)의 영향을 미치고 있음을 발견하였다. 이는 벤처캐피탈 전문인력의 수가 많을수록 차별적 투자역량을 나타내고 성장성 있는 스타트업에 투자함으로써 스타트업은 최초투자금액 및 총투자금액이 증가하는 등 활발히 투자를 유치하고 있음을 시사하고 있다. 즉 벤처캐피탈의 전문성 있는 심사역이 미래전망 밝은 스타트업을 선별해 투자하는 역량이 있음을 뜻한다. 둘째, 벤처캐피탈 투자전문성이 공동투자에 유의한 음(-)의 영향을 미치고 있음을 발견하였다. 이는 벤처캐피탈 전문인력의 수가 적을수록 스타트업에 공동투자하고 있음을 시사하는 것으로 투자전문성이 낮은 벤처캐피탈이 스타트업에 공동투자를 단독투자보다 선호하고 있음을 의미한다. 벤처캐피탈이 공동으로 투자해 투자하는 벤처캐피탈 사이 특정 업종과 기술에 대한 전문지식과 투자 경험의 정보를 공유함으로써 전문성과 다양성을 강화해 스타트업 투자 불확실성을 줄인다는 전략이 내재되어 있다. 셋째, 단계별 투자가 벤처캐피탈 투자지분율에 미치는 영향을 분석한 결과 초기 스타트업에 벤처캐피탈이 투자할 때 투자지분율이 높다. 하지만, 스타트업이 성장하면서 규모가 커져 벤처캐피탈로부터 필요한 자금을 모두 조달할 수 없게 되자 스타트업이 다양한 형태로 자금을 조달함으로써 벤처캐피탈이 후기 스타트업에 투자하는 금액이 클지라도 상대적으로 지분율이 줄어들고 있다. 벤처캐피탈이 후기 스타트업에 투자할 때 스타트업 가치에 상응하는 투자배수를 부담하여야 하므로 동일한 금액을 투자하더라도 투자지분율은 초기 스타트업 투자에 비해 상대적으로 줄어든다. 이는 스타트업이 시리즈 단계를 거칠수록 기업가치가 커지고 초기 투자지분율을 유지하려면 가치평가액에 상응하는 투자금액을 부담하여야 하나 벤처캐피탈은 위험을 분산하기 위해 투자금액을 조성하므로 벤처캐피탈의 투자지분율이 감소한다는 점을 시사하고 있다. 넷째, 벤처캐피탈의 공동투자가 투자금액에 유의한 양(+)의 영향을 미치고 있다. 이는 참여한 벤처캐피탈 사이 지식의 교류와 협력이 있음을 성과로 보여준다고 판단할 수 있다. 벤처캐피탈의 전문성이 특정 산업과 기술 분야에서 유망한 스타트업을 발굴해 투자함으로써 스타트업은 최초투자금액 유치, 총투자금액 증가라는 성과를 달성한다. 즉 스타트업은 벤처캐피탈을 통해 원활히 자금을 조달하지만 벤처캐피탈은 공동투자를 함으로써 위험을 분산한다. 다시 말하면, 스타트업에 대한 벤처캐피탈의 총투자지분율은 증가할지라도 개개 벤처캐피탈의 투자지분율은 낮아지므로 스타트업에 대한 벤처캐피탈의 공헌 또는 희생이 있음을 이해할 수 있다. 스타트업 지배구조에 특정 벤처캐피탈의 영향력이 낮으며, 벤처캐피탈이 특정 스타트업 의사결정에 깊이 관여할 정도의 지배보다는 IPO 등을 통한 투자회수율 증대에 있다는 벤처캐피탈의 특성을 이해할 수 있다. 다섯째, 벤처캐피탈의 단계별 투자가 벤처캐피탈의 총투자금액에 체계적으로 유의한 양(+)의 영향을 미치고 있다. 즉 시리즈 A에 투자하는 벤처캐피탈의 최초투자금액이 클수록 스타트업이 투자받는 총투자금액이 크다. 스타트업이 벤처캐피탈로부터 최초투자금액을 많이 유치하면 장기적으로 볼 때 스타트업이 벤처캐피탈로부터 지속해 투자를 유치하는 데 유리하다는 점을 보여주고 있다. 이같이 벤처캐피탈이 투자하는 스타트업의 성과를 분석한 결과 벤처캐피탈 투자전문성이 성공가능한 스타트업을 발굴해 투자하나, 투자지분율이 낮아지더라도 단계별 투자와 공동투자를 통해 스타트업이 지니는 위험을 분산하면서 투자수익 창출에 관심을 가진다는 점을 발견하였다. 이는 스타트업 지배보다 지원과 지원에 상응하는 보상에 충실하다는 벤처캐피탈 본연의 역할을 확인하였다. 본 연구는 벤처캐피탈이 투자하는 스타트업의 자금조달 성과를 분석하는 데 있어 표본의 확대, 다양한 변수의 도입 등을 통해 지속적으로 연구할 필요성이 있으며, 스타트업의 글로벌 자금조달 분석도 향후 연구할 대상이다.

거시경제변수가 서울 아파트 가격에 미치는 영향 연구 : 미국주식 및 국내주식투자액을 중심으로

채상욱 서울벤처대학원대학교 서울벤처대학원대학교 2025 국내박사

2020년 이후 한국의 주택시장은 거시경제 환경과 가계의 자산구조 변화에 따라 이전과는 다른 양상을 보여 왔다. 특히 서울 및 서울 동남권 지역에서 관찰된 주택 가격의 급격한 상승 및 하락은 금리와 대출, 가구소득과 같은 전통적 가격결정요인뿐 아니라, 국내 및 해외 주식자산의 증가와 같은 새로운 금융·자산 요인과도 밀접한 관련을 맺고 있다. 이러한 변화는 COVID19 COVID19: 2020.1.31부터 세계보건기구(WHO)가 국제적 공중보건 비상사태를 선포한 일련의 사태를 의미, COVID19 바이러스 감염증의 국제적 확산으로 전 세계 경제, 사회, 문화적 충격을 가지고 온 국제적 이벤트 를 전후하여 더욱 가속화되었으며, 초저금리·유동성 확대, 글로벌 자산시장 급등, 가계의 해외주식 투자 확대 등 복합적 요인이 결합하면서 주택시장은 공급 등 실물시장에만 국한되지 않고 금융·자산시장의 다이내믹을 반영하는 구조로 전환되고 있다. 가계의 주택구입을 위한 자금조달 방식에서도 변화가 찾아왔다. 과거에는 주식을 처분하여 주택을 구입하는 것이 거의 관측되지 않았으나, 2023년부터 그 비중이 10%를 넘기면서 도드라지기 시작하였고, 2024년 말에 이르러서는 10%대 중후반을 넘어서고 있다. COVID19 이후 한국 가계가 미국 주식 등에 대한 투자를 대폭 확대한 상황에서, 투자한 미국 주식 총액이 지속해서 상승할 때는 미래의 국내 주택구입에 중요한 재원이 될 수 있다는 신호로 볼 수 있다. 본 연구는 이러한 문제의식을 바탕으로, 서울 및 동남권 아파트 가격이 가계의 금융·소득·자산 요인과 어떤 장기·단기적 관계를 형성하는지를 실증적으로 규명하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 본 연구는 2015년 1월부터 2024년 12월까지의 월별 시계열자료를 구축하였으며, COVID19를 경계로 전체 기간을 COVID19 이전과 COVID19 이후로 구분하여 연구를 진행하였다. 본 연구는 단위근 검정과 상관분석을 시작으로 회귀 분석을 시행하여 기초적 관계를 확인한 뒤, Johansen 공적분 검정을 통해 장기적 균형 관계를 검증하였다. 더 나아가 공적분 관계를 전제로 하는 벡터오차수정모형(VECM)을 통해 장기식과 단기식을 동시에 분석함으로써, 주택 가격이 장기균형에서 벗어났을 때 어떠한 변수들이 조정 역할을 수행하는지를 규명하였다. 마지막으로 충격반응함수(IRF)를 활용하여 금리·대출·소득·국내 및 해외주식 총잔액 충격이 시간이 경과함에 따라 주택 가격에 어떻게 전달되는지를 분석하였다. 이와 같은 다양한 변수들에 통합 분석틀을 적용한 이유는 주택시장이 더 이상 단일시장으로 기능하지 않고, 실물·금융·자산 요인이 복합적으로 얽힌 자산시장으로 재편되었다는 인식 때문이다. 특히 COVID19 이후의 시장은 해외주식 투자 확대, 금리 정상화, 규제 강화 등이 동시에 진행되며 가격 결정구조가 과거와 다른 국면으로 전환되었고, 주택 가격이 이러한 금융충격을 흡수하는 방식 또한 변화하였다고 보여진다. 따라서 주택시장 분석에는 단기 변동성뿐 아니라 장기적 구조의 변화를 함께 고려할 수 있는 공적분–VECM 체계의 구분이 필수적이다. 이러한 이론적·방법론적 접근을 통해 본 연구는 주택 가격의 장기적 결정구조를 실물 중심에서 금융·자산 중심으로 확장하여 이해할 수 있는 분석의 틀을 제시하고자 한다. 본 연구의 의의는 몇 가지 측면에서 평가될 수 있다. 첫째, 국내 연구에서는 거의 다루지 않았던 미국주식 총잔액을 포함한 가계 자산구조 변화를 주택 가격 결정요인으로 분석함으로써, 기존의 금리·대출 중심적 설명을 넘어 자산시장과 주택시장의 상호연계성을 실증적으로 규명하였다. 둘째, COVID19 이전과 이후를 구분한 분석을 통해 동일 시장 내부에서도 구조적 전환(regime shift)이 존재함을 확인하였고, 특히 COVID19 이후에는 주식자산—특히 해외주식—이 주택 가격 변동에 보다 의미 있는 영향을 미치는 새로운 메커니즘이 등장했음을 제시하였다. 셋째, 서울 전체와 동남권을 구분함으로써 고가주택 비중이 높은 지역일수록 금융·자산 변동을 민감하게 반영하는 차별적 시장구조가 존재한다는 점을 확인할 수 있었다. 이는 향후 정책 설계 시 지역별 수요구조와 자산구성을 모두 고려한 접근이 필요하다는 점을 시사한다. 본 연구는 이러한 구조적 변화에 대한 실증적 근거를 제시함으로써 학술적으로는 주택경제 연구의 외연을 확장하고, 정책적으로는 금융·자산시장 변동을 고려한 주택시장 관리의 필요성을 논증하였다는 점에서 의미를 갖는다.

벤처기업의 셀프리더십이 조직몰입에 미치는 영향: 직무만족과 자기효능감의 매개효과

백승화 서울벤처대학원대학교 서울벤처대학원대학교 2025 국내박사

본 연구는 벤처기업 조직구성원들의 셀프리더십이 조직몰입에 미 치는 영향을 검정하고, 영향을 미치는 과정에서 직무만족과 자기효능 감의 매개효과를 분석하여 시사점을 도출하는 것을 목적으로 한다. 한국의 벤처기업은 경제성장과 기술혁신의 핵심 동력으로 인식되고 있지만, 여전히 인적자원관리 측면에서 조기 퇴사나 불안정한 고용환 경으로 인해 지속가능한 경쟁력 확보에 어려움을 겪고 있다. 따라서 본 연구는 벤처기업 조직구성원의 리더십과 심리적 요인이 벤처기업 조직구성원의 조직몰입을 강화하는 핵심 요인임을 확인하고, 인적자 원관리 차원의 개선방안과 정책과제를 제시하고자 한다. 본 연구는 서울 및 경기권 소재 벤처기업에서 근무하는 247명을 대상으로 설문 조사를 실시하여 분석데이터를 수집하였다. 설문지는 셀프리더십, 직 무만족, 자기효능감, 조직몰입을 측정할 수 있도록 구성하였으며, 5점 리커트 척도를 활용하였다. 통계분석은 통계패키지인 SPSS 이용하여 빈도분석, 탐색적 요인분석, 신뢰도 분석, 상관관계 분석, 다중회귀분 석을 실시하였다. 3단계 매개 회귀분석을 통해 직무만족과 자기효능 감의 매개효과를 검증한 결과, 첫째, 셀프리더십은 조직몰입에 유의 한 양(+)의 영향을 미치는 것을 확인하였다. 행동 지향 전략, 자연적 보상 전략, 건설적 사고 전략 등 셀프리더십의 하위 요인 모두 조직 몰입에 긍정적인 요인임을 확인할 수 있었다. 둘째, 셀프리더십은 직 무만족과 자기효능감에 긍정적인 요인임을 확인할 수 있었고, 이 변 수들이 다시금 조직몰입을 강화하는 매개효과를 형성하였다. 셋째, 직무만족과 자기효능감은 셀프리더십과 조직몰입 간의 관계에서 부 분적인 매개효과를 가진다는 점을 확인할 수 있었다. 이는 벤처기업 조직구성원이 셀프리더십을 발휘할수록 자신의 직무에 대한 만족감 과 자기효능감이 높일 수 있고, 이는 벤처기업에 대한 몰입을 증진시 킨다는 점을 시사한다. 본 연구는 기존 대기업·중견기업 중심의 인적 자원 연구에서 상대적으로 소홀하게 다뤄졌던 벤처기업을 주된 연구 대상으로 인적자원관리에 대한 연구를 시도했다는 점에서 의의가 있 다. 특히 셀프리더십과 직무만족·자기효능감의 매개효과까지 검증함 으로써 벤처기업 조직구성원의 조직몰입에 이르는 심리적 경로를 확 인할 수 있었다. 실무적으로 벤처기업 조직구성원의 셀프리더십을 강 화할 수 있는 적합한 교육·훈련 프로그램을 개발하고, 직무만족을 높 일 수 있는 근무 환경이나 보상 체계 개편이 함께 이뤄져야 함도 알 수 있었다. 벤처기업 조직구성원들의 자기효능감을 높이는 직무 설계 와 자원운영시스템을 마련함으로써 조직구성원의 조직몰입을 높여 조기퇴사나 고용불안을 낮출 수 있다는 점도 확인하였다. 이는 대한 민국 벤처기업의 지속 가능한 성장과 기술 경쟁력 확보를 위해서는 단순히 금적적인 보상이 아닌 조직구성원의 심리적 동기를 강화하는 전략이 필요하다고 할 수 있다.