아파트 분양원가 공개에 대한 설문조사와 합리적 운영 방안에 관한 연구

김갑규 서울산업대학교 주택대학원 2007 국내석사

우리나라는 주택공급의 확대 정책에도 2005년도 기준으로 결혼 후 내 집을 마련하는데 평균 7.7년, 서울시는 8.4년이 소요되어 외환위기 이전인 1997년 소요 기간 8년과 거의 비슷한 수준인 것으로 나타났다. 이렇듯 주택 구입 소요 기간의 단축이 미미한 것은 분양가 자율화 조치가 이루어진 1999년부터 2006년까지 서울시 및 광역시 등 전국 아파트의 분양가격이 전반적으로 두 자리 수 이상의 급격한 상승률을 보였기 때문이다. 특히, 서울지역은 위 해당연도 기간에 연평균 15.93%의 높은 상승률을 기록하였다. 이러한 전국적인 아파트 분양가격의 급격한 상승은 재고 주택의 가격 상승에도 막대한 영향을 끼쳐 매매가격의 상승을 부추기는 악순환이 계속되었다. 분양가격 상승에 따른 주택가격의 불안정은 공공택지 내 제한적인 분양원가 공개의 시행을 가져왔을 뿐만 아니라, 지난 2006년 9월 14일 서울시 산하기관인 SH 공사가 공급하는 은평뉴타운 지구의 분양가격에 대하여 서울시가 집값 상승을 주도한다는 비난을 받자, 전격적으로 후분양제를 시행하게 되었다. 정부는 이러한 고 분양가격의 논란이 지속됨에 따라 2007년 4월 20일 주택법 개정을 통하여 2007년 9월 1일부터 민간택지에도 제한적인 분양원가 공개와 함께 분양가 상한제를 시행하기로 결정하였다. 특히, 정부는 2008년 본격적인 단계별 후분양제 시행을 앞두고 있는 시점에서 서울시의 후분양제 시행에 따른 분양원가 공개에 대하여 주택공급 물량 감소에 의한 기존 주택의 가격 불안 우려와 함께 분양원가 공개 항목의 확대 내지 전면적인 공개에 대한 부담을 안게 되었다. 그러므로 이와 같은 정부와 서울시의 정책 수행에 따라 민영아파트 분양원가 공개 시행에 보다 합리적인 정책 방향의 결정을 제시하기 위한 연구가 절실히 필요하게 되었다. 더욱이 민간택지의 제한적인 분양원가 공개 시행에 즈음하여 이러한 정책의 방향을 도출하기 위해서 앞으로 점진적으로 시행할 예정인 후분양제에 연계되는 분양원가 공개와 분양가 상한제 등 주택의 수급과 가격 결정을 위한 정부, 민간부문 공급자 및 분양수요자 등 각 계층의 의견을 수렴하게 되었다. 따라서 본 연구의 목적은 이와 같은 각 계층의 의견을 수렴하여 참여와 협력을 바탕으로 한 거버넌스(governance)를 통한 분양원가 공개의 확대 내지 전면적인 분양원가 공개를 결정하기 위한 정책 방안을 설정하는 데 있다. 본 논문에서는 이러한 분양원가 공개에 대한 정책 방안이 올바르게 나아갈 수 있는 이정표를 제시하고자 선행연구자의 연구 논문과 학회 학술논문 등에 의한 문헌조사를 통하여 우리나라 주택공급 제도의 변천과 특징 그리고 그간 정부에서 추진하여온 부동산 투기억제 정책의 고찰, 분양원가 공개 논란의 원인이 된 아파트 분양가격에 대한 상승 배경과 원인을 파악하고, 분양원가 공개에 대한 시민단체와 주택건설업체 간 주요 쟁점 사항을 살펴보았다. 또한, 분양원가 공개의 합리적인 운영 방안을 제시하기 위하여 분양원가 공개 제도와 직접적인 관련이 있는 소비자군, 건설업 종사자, 부동산 관련업 종사자로부터 과연, 분양원가 공개에 대하여 어떻게 인식하고 있는지 설문조사를 한 후 통계프로그램인 SPSS를 이용하여 기술분석인 빈도분석(Frequency)과 추론분석인 분산분석(ANOVA) 및 교차검증(χ2-test)을 실시하여 분석하였다. 설문조사의 분석 결과 현재 시행되고 있는 주택공급 제도 중 분양원가 공개에 대한 인식 정도는 전반적으로 “보통 이하 수준”에서 이해하고 있었으며, 2007년 4월 20일 주택법 개정에 따라 2007년 9월 1일부터 시행될 민간택지의 분양원가 7개 항목 공개에 대하여 소비자군은 찬성하고 있는 반면에 부동산 관련업 종사자는 반대하는 것으로 나타났다. 특히, 건설업 종사자는 주택건설업체의 입장을 동조하여 분양원가 공개를 반대할 것이라는 예상과는 달리 의외로 분양원가 공개에 찬성하는 쪽이 더 많은 것으로 나타났다. 분양원가 공개를 찬성하는 이유는 분양원가가 공개되면 분양가격이 하락할 것이라는 인식을 하고 있었으며, 반대로 분양원가 공개를 반대하는 이유는 분양원가가 공개될 경우 아파트 물량이 감소하여 오히려 분양가격이 상승할 것이라는 판단에 근거하고 있었다. 서울시 은평뉴타운 지구의 후분양제에 의한 분양원가 60개 항목 공개에 대하여 자영업자, 공무원 등 소비자군은 물론, 건설업 종사자도 분양원가 60개 항목 공개에 찬성하고 있는 것으로 나타나 서울시의 분양원가 공개 확대 시행에 반대하지 않는 것으로 판단된다. 분양원가 공개와 함께 시행될 분양가 상한제 시행에 대해서도 소득이 적은 계층은 주택가격 안정을 위해서 반드시 필요한 정책이라고 생각하고 있는 반면에 소득 수준이 높은 계층은 부동산 투기가 재현될 것이라는 이유로 회의적으로 생각하고 있는 것으로 분석되었다. 또한, 분양원가 공개와 분양가 상한제 동시 시행이 이중 규제라고 생각하고 있지 않은 것으로 나타나 이 두 제도의 시행에는 무리가 없을 것으로 판단된다. 다만, 이 두 가지 정책 수단으로 발생할 수 있는 기존 재고주택과 시세차익 발생에 따른 문제는 정부가 다양한 정책 수단을 마련하여 분양원가 공개와 분양가 상한제의 정책 취지를 살림으로써 저렴한 고품질의 아파트가 소비자에게 공급될 수 있는 주택 정책이 구현될 수 있도록 거버넌스를 통한 정책의 개발과 운영으로 한층 발전하는 정책 수행 과정을 이끌어야 할 것이다. 본 연구 결과는 서울시라는 공간적 한계와 설문조사 시점에 따른 시간적 한계가 존재하며, 논문의 설문응답자 이외 비 참가자의 의견에 따라 상이하게 나타날 수 있다. 또한, 분양원가 공개를 공공부문에만 제한하여 운영하거나 분양원가를 전혀 공개하지 않는 경우 등 정부 정책에 따라 달라질 수 있음을 밝혀둔다. 다만, 2007년 9월 1일부터 민간택지에 대한 분양원가 공개가 결정된 시점에서 앞으로 분양원가 공개의 확대 내지 전면적인 분양원가 공개에 따른 분양가격 하락 효과에 대한 검증 등 후속 연구가 필요할 것으로 사료된다. Despite a policy of expanding housing supply, it was reported that as of 2005 it took 7.7 years on average or 8.4 years in case of Seoul City for couples to buy their own houses after they had got married. These data are almost similar to those of 1997 before the financial crisis. At that time it took 8 years. This slight reduction in the time necessary for married couples to purchase their houses results from the fact that sale price of new apartment units around the country including Seoul City and metropolitan cities has sharply increased by over ten percents until 2006 since a housing policy of deregulation of sale price was enacted in 1999. Particularly, Seoul recorded an average 15.93% annual growth in sale price during the period. The sharp growth in sale price for new apartment units around the country had enormous effects on an increase in price of housing stock, which has stirred up the increase in sale price. The instable housing price caused by the increase in sale price for new apartment units brought about the implementation of limited disclosure of the original costs of apartment units in public housing lots. In addition, when Seoul City was blamed for leading the growth in sale price of new apartment units in Eunpyeong New Town which were supplied by SH Corporation, a subsidiary of Seoul City, the post-construction sale system was implemented. As the controversial on the high sale price for new apartment units continued, the government amended Housing Act in April 20th, 2007, and decided to unveil the original costs of apartment units in private housing lots as well and to set a price limitation on new apartments since September 1st, 2007. Especially, at the point of time when the post-construction sale system is going to be introduced by steps in 2008, the government has to bear the anxiety of instable prices of existing housing caused by a decrease in housing supply and the burden of expanding items supposed to be disclosed or fully disclosing the original costs of apartment units. Therefore, it is necessary to conduct a study to present the direction for more rational policy when the government and Seoul City implement such policies. when the disclosure of original unit cost of private apartment is carried out, it is necessary to collect public opinions from various classes including public and private housing suppliers, and housing consumers in terms of the price limitation system and the disclosure of the original unit cost of apartment connected to be the post-construction sale system which is supposed to be implemented gradually. The purpose of this study is to establish a direction for a housing policy of expanding the range of the disclosure or fully disclosing the original unit cost of apartment for sale, based on participation and cooperation through governance. In order to present a milestone leading to a right direction of the policy of the disclosure, therefore, this study considered history and characteristics of Korean housing supply system and the governments' policies of controling speculation in real estate, analyzed the background and reasons of the increase in sale price for new apartments which became the cause of the controversy on the disclosure of the original costs for construction, examined main issues of civil groups and housing construction companies, and reviewed literature including previous researchers' theses and experts' opinions recorded in the academic journals. Moreover, targeting housing consumers group, those who engage in construction business, and those who engage in real estate business, a questionnaire survey was conducted on their opinions about the disclosure of the original costs for construction to provide rational operation methods of disclosing the original costs of apartment units. The results of the survey was analyzed by SPSS for Frequency ANOVA and χ2-test. The analysis of the survey revealed that the respondents' understanding of the disclosure was below the normal in general. In terms of the disclosure of 7 items out of private apartments' orignal costs, which will be carried out from September 1st, 2007 according to the amendment of Housing Act in April 20th, 2007, the result of the analysis showed that the consumer group approved of it, while those who engage in the real estate business opposed it. In case of those who engage in the construction business, it was expected that they would be against the disclosure in line with the position of housing construction companies. Unlike the expectation, however, more than half of them were for it. They approved of the disclosure, on one hand, because they perceived that the disclosure of the original costs for construction would make sale prices for new apartments fall. On the other hand, the reason why they were against it was based on their opinions that the disclosure of the original costs of apartment units would cause a decline in the amount of apartments, and that sale prices would increase as a result. With regard to the disclosure of 60 items out of the original costs in accordance with post-construction sale system in Eunpyeong New Town, Seoul, those who engage in construction business as well as the consumer group including self-employed persons and government officials approved of the disclosure. It means that they do not opposite the expanded cost disclosure policy of Seoul City. In terms of the implementation of the price ceiling system, the low-income class thought of it as an essential policy for stable housing price, while the high-income class viewed it skeptically because speculation in real estate would reappear. In addition, the result showed that the respondents did not think the simultaneous implementation of the disclosure of the original costs of apartment units and the price ceiling system would be double regulation. It seems to be possible to implement the two systems at a time. However, the problems of possible differences in prices between the existing housing and new apartment units caused by the two policies should be solved by providing various policy means and maximizing the purpose of the disclosure of the original costs for construction and the price ceiling system. In this way, the government must lead the process of implementing the policies by developing and operating policies through governance so that stable housing policy can be shaped and inexpensive but high-quality apartment units can be supplied for consumers. The result of this study has limitations in that it was conducted only in Seoul City and at a specific point in time. In addition, the result can vary depending on the opinions of people who did not participate in the questionnaire survey. It can be also different by the government policies including the cases where the disclosure is limited to the public sector or the original costs are not disclosed at all. At the moment it was determined that the original costs of apartment units built by the private sector would be disclosed from September 1st, 2007, It is considered that further study is necessary to clarify whether the expansion of the disclosure or the complete disclosure of the original costs of apartment units would have positive effects on a fall in sale price.

開城工業地區의 共同住宅 供給에 관한 硏究

이현재 서울産業大學校 住宅大學院 2004 국내석사

북한에 대한 주택부문에 대한 연구는 나름대로 지속적으로 이루어지고 축적되고 있으나 많은 연구가 통일 후에 발생될 주택문제에 대한 거시적인 접근이 주류를 이루고 있어 분단 상황에서의 주택공급방안이나 경협을 통한 주택공급방안 등에 연구가 부족한 것으로 생각하였다. 최근 남북은 경제협력의 일환으로 개성공업지구를 개발하기로 하고 한 시점에서 좀더 미시적인 도시와 주택에 대한 연구가 필요한 것으로 판단되어 개성공업지구의 배후도시에 대한 개발방향을 제시하고 동지역에서 소요될 것으로 생각되는 주택소요량과 주택공급제도 등에 대하여 검토하였다. 개성공업지구가 경제특구라고 하나 행정구역상 북한지역이고 개성공업지구에서 일할 대부분의 근로자도 북한주민이므로 북한의 도시와 주택에 관한 현황과 실정을 알아볼 필요가 있어 검토해 본 결과 북한은 주택의 절대적 부족, 주택기술의 퇴보, 건설자재 및 에너지 등 주거생활 매우 낙후되었으며, 지역 · 계층간 주거수준 차별화가 심하였다. 개성신도시는 산업, 주거, 상업, 유통, 위락, 관광이 자유로운 경제특구로서 환경친화적이고 국제비지니스의 복합적 기능을 갖춘 국제도시를 건설할 예정으로 도시유형은 복합기능도시이며 신도시형 할 수 있겠는데 도시규모는 시설기준으로 자족성을 갖기 위해서는 100만 이상의 도시인구를 갖는 것이 바람직하며, 최소한 50만 이상의 도시는 되어야 하겠으며 환경친화적인 국제도시로 발전하기 위해서는 인구밀도가 선진국 수준을 유지할 수 없다 해도 국내의 평균 순밀도인 400인/ha을 유지하는 것이 바람직한 것으로 판단하였다. 개성신도시의 경우 주거지비율 국내수준과 비교하여 적정한 것으로 판단되었으나 공업용지비율이 매우 높은 반면 교통운송용지와 공공서비스시설용지는 매우 낮은 것으로 분석되어 국제비지니스 중심도시와 동북아 물류중심도시로 나가기 위해서는 이러한 용지비율을 높이는 노력이 필요한 것으로 판단되었다. 개성신도시의 주택소요량을 추정해 보면 기초적 자족규모로 보면 최고 30만호의 주택소요량이 필요한 것으로 추정할 수 있겠으며 개발계획을 기준으로 건축연면적을 계산해 보면 연면적은 10,092,437㎡으로 총 154,428호가 추정되며 주택건설소요비용은 최소 3조 8천억 정도의 재원이 필요한 것으로 추정되었다. 개성신도시에 주택공급유형은 북한이 아직까지 주택시장이 초보적이고 주민들의 낮은 소득수준을 감안하면 임대주택 위주로 공급해야 할 것으로 근로자를 위한 사원임대주택이 많이 필요할 것으로 판단된다. 정상적인 주택건설 및 공급체계를 만들기 위해서는 가칭 '개성신도시 주택건설 및 공급에 관한 규정'의 제정이 필요하며 그렇지 않을 경우 북한 정부의 지나친 간섭으로 개성신도시의 개발이 왜곡될 여지가 있고 임대주택을 간부나 관리들에게 우선 배정함으로써 근로자나 일반주민이 소외될 우려가 크며, 이러한 무질서는 불법 전매 · 전대등으로 개성신도시에서도 남한과 같은 불법투기 등의 주택문제가 나타날 수 있을 것으로 예상되었다. 임대주택의 지속적인 건설을 위해서는 막대한 주택건설비용등을 조달하고 건설인력을 육성할 수 있는 기관이 필요하고 주택건설비용의 조달 방안도 구체적으로 북한의 자원을 현물로 지급받는 현실적인 대안도 필요한 것으로 판단되었다. 연구의 한계로는 연구대상지로 선택한 개성공업지구 역시 전체적인 도시건설과 주택공급에 대해서는 구상단계에 있고 북한의 자료와 통계를 수집하기가 어려웠고 그 신빙성에서도 한계를 갖고 있는 것 같아 연구가 실증적이지 못하였음을 시인하지 않을 수 없었다. A number of researches on North Korean housing sector have consistently been conducted and accumulated. The majority of these researches, however, are concentrated on the macro-perspective and approach to the housing problems that are expected to occur after the reunification. Therefore, it is believed that inadequate researches have been performed on housing supply methods through Inter-Korean economic cooperation under current situation of the Korean peninsula. Recently the two Koreas have agreed to develop an industrial zone in Kaesung as a part of economic cooperation. Therefore, microperspective research on the city and housing in Kaesung is believed to be necessary. In this thesis, I suggested appropriate development direction for the vicinal city of the industrial zone and investigated expected demand on residential housing and housing supply system. Although Kaesung Industrial Zone was designated as a special economic zone, the city still belongs to North Korean administrative district and the most workers in the site are supposed to be North Koreans. In this connection, the research on the present condition of urban development and housing system was performed, which shows that North Korea suffers from absolute housing shortage, poor housing construction system, fallen behind residential environment and significant gap in residence level by region and class. Kaesung New Town will be in type of multi-functioning town. The city is planned to be developed as an eco-friendly international city with multiple function of international businesses in the fields of industry, residence, commerce, distribution, entertainment and tourism. Regarding the scale of the city, it is believed that the optimal number of population is more than one million or no less than half a million residences to maintain sustainability on facility basis. Moreover, to become an eco-friendly international city, population density ought to be maintained in 400people/ha, the national average population density, even ifit is impossible to meet the average level of developed countries. In case of Kaesung New Town, the portion of residential area is considered to be reasonable when it compared with South Korea. However, it is analyzed that the portion of manufacturing site is comparatively much higher than the portion of land devoted to transportation facilities and pubic services. Therefore, in order to develop Kaesong into an international business city and Northeast Asian logistics hub, the portion for transportation facilities and public service sectors should be increased. On basic self-sufficiency scale, Kaesung New Town expects the demand of maximum 300thousand housing units. When it calculates the scale of construction total floor area in accordance with the development planning, it is expected to be able to construct 154,428 housing units on the total floor area of 10,092,437 m, and the estimated construction cost will be minimum 3trillion and 800bi11ion Korean Won. Considering the weak housing market and low income level of North Korea, the proper house supply method in Kaesung New Town is necessary to provide rental housing especially for urban workers. In order to establish suitable housing construction and supply system, a certain regulation such as 'Legislation on housing construction and supply in Kaesong New Town' is required to prevent possible distortion of the development by excessive intervention of North Korean government. Without such preventive tools, there is high possibility for ordinary workers and residents to be marginalized by distributing rental houses to party hierarchy members and government officials with first priority Furthermore, such disorder is expected to cause housing market problems including illegal resale, sublease and speculative short-term trade that are observed in South Korean housing market. It is believed that an organization which can cover considerable sum of construction cost and support construction workers is necessary so as to secure stable provision of rental housing. At the same time, realistic alternative is essential such as getting paid construction cost in kind including North Korean natural resources. The limits and of this research cannot but be admitted in view that Kaesung Industrial Zone Development Plan just entered an initial phase of urban development and housing provision, and it was difficult to collect reliable documents and statistics established by evidence.

국민임대주택단지의 자족성 확보에 관한 연구

남상오 서울산업대학교 주택대학원 2007 국내석사

우리나라의 경제가 발전하고 국력도 증가하면서 이제는 저소득계층의 주거복지 향상에도 많은 관심을 갖게 되었다. 정부는 전ㆍ월세가구 등 저소득계층의 주거안정과 최저주거기준미달가구의 주거문제를 국민임대주택을 통해 해결하기 위하여 2012년까지 100만호 건설계획을 과감히 추진하고 있다. 국민임대주택은 입주자의 자격이 무주택세대주이며, 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하 가구를 대상으로 한다. 국민임대주택 입주민들은 주거유형에 따라 다소 차이가 있지만 제도권 교육의 참여가 낮고 가족의 해체와 자녀양육 부담, 단순노무직 등 저임금 노동조건과 영세사업의 실패 등 지속적인 빈곤, 불안정한 주거, 빈곤의 세대 전이 등 신체적, 경제적, 사회적 약자가 많다. 그리고 국민임대주택단지가 집중적으로 공급된 지역은 빈곤의 섬(poverty island)을 조장하여 단지에 대한 사회적 편견과 주민의 열등의식, 사회적 갈등을 유발하고 있다. 임대단지에 대한 사회적 배제현상은 주민 스스로 사회적 건강성을 상실하게 만들어 자족적 공동체, 커뮤니티 활성화를 어렵게 하고 있다. 따라서 정부는 국민임대주택단지내에 충분한 고용기반(경제활동)과 편리한 생활기반(기반시설), 쾌적한 환경기반(환경)을 조성하여 입주민의 직주근접 제고와 소득부족분 보충, 생활안정, 공동체 활성화 등을 도모할 수 있는 방안을 연구할 필요성이 있다. 본 연구의 목적은 국민임대주택단지의 자족성 개념을 정립하고 설문조사한 내용을 토대로 입주민의 인구특성과 성별에 따른 자족 요구가 어떻게 나타나는지를 밝히고 자족지원시설 공급제도의 개선 제시와 함께 사회적 일자리사업 사례의 시사점을 통하여 국민임대주택단지 입주민의 주거안정과 경제적 안정, 사회적 통합을 이룰 수 있는 방안을 모색하는데 있다. 본 연구의 조사대상은 대한주택공사에서 건설ㆍ공급하여 입주 완료한 국민임대주택단지 중 김포양곡, 수원매탄, 옥천장야, 청주가경 등 4곳을 2005년 11월22일부터 12월 3일까지 조사한 것을 활용하였고 또한 동질성검증 및 교차분석을 통해 입주민의 연령별, 소득별 자족성 수요분석을 실시하였다. 조사내용의 분석 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 조사지역 국민임대단지의 자족경제지수는 지구단위 0.020-0.052, 단지내 2%로 매우 낮고 평균소득이 일반 임차가구의 절반에 불과하며 실업률도 높다. 특히 노원구 하계동 영구임대주택단지 하계테크노타운과 광명13단지 아파트형공장 2곳의 주민고용지수가 각각 1.0%, 9.3%이다. 둘째, 소규모 국민임대주택단지는 경제적 자족 증진을 위한 시설 및 공간이 부족하다. 생활기반시설도 대부분 단지 주변의 시설에 의존하고 있다. 셋째, 중대규모 국민임대주택단지는 공공시설과 생활기반시설, 상업ㆍ업무시설이 갖추어져 있어 자족기능 확보에 유리하나 주민고용에 전혀 기여하지 못하고 있다. 경제적 자족시설, 커뮤니티 공간, 쇼핑 등 생활서비스 시설이 전반적으로 부족하다. 넷째, 공동체 활동은 일부 부녀회와 임차인대표회의 외에 거의 없다. 다섯째, 자족성 확보에 필요한 시설로는 30대 이하에서는 자녀공동육아 등 육아관련 요구가 높고, 30-40대는 공동공부방, 50-60대는 공동부업이 높다. 모든 연령대에서 요구가 고르게 나타난 것은 농산물직거래, 아나바다장터, 공동공부방이며, 필요한 경제적 자족시설로는 취업알선센터나 재활용센터, 생활기반시설로는 주민건강센터나 공동보육시설, 쓰레기분리수거장 등을 들었다. 여섯째, 국민임대주택단지내에 자족경제시설이 확보될 경우 취업희망 비율과 자족경제활동에 대한 욕구가 높고, 생활기반시설에 대한 수요와 공동체 활동에 대한 참여욕구가 높다. 이상과 같은 분석내용을 통해 향후 국민임대주택사업을 추진하는데 있어서 경제적 자족성과 공동체적 자족성, 생활기반시설의 자족성을 강화해야한다는 결론이 도출됐다. 그리고 국민임대주택단지의 자족성을 제고하기 위해서는 다음과 같은 정책적 고려가 필요함을 밝힌다. 첫째, 자족경제지원시설의 확보차원에서 자족지원시설 일부를 사업시행 주체에서 건설하여 직접 임대관리하고 손실을 감안하여 조성원가 이하 수준으로 용지공급이 가능하도록 택지개발업무처리지침의 개정이 필요하다. 둘째, 공동체증진시설을 공원녹지에 건설할 수 있도록 지원하고 공원녹지면적에 포함하도록 하여 별도 용지부담이 없도록 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률과 시행규칙의 개정이 필요하다. 셋째, 택지개발촉진법 시행령 제2조에 따라 자족지원시설에 입주할 수 있는 업종은 저소득입주민을 고려한, 고용유발효과가 높은 도시형 노동집약산업의 추가 적용이 필요하다. 넷째, 입주자우선고용제를 도입하여 직주근접을 제고하는 것이 필요하다. 다섯째, 상업ㆍ업무시설의 분양방식을 공공이 일부 보유하고 임대방식으로 전환하거나 일부 점포를 임차인대표회의 등 입주민에게 임대하여 자족경제 활성화를 위한 가게로 운영하도록 하고 임대료 할인 등 운영지원이 필요하다. 여섯째, 맞벌이부부나 여성취업을 장려하기 위해서는 영유아보육시설의 설치가 필요하다. 일곱째, 사회적 기업을 적용시 마케팅이나 운영전략, 아이템 개발이나 비용대비 효과분석 등 경영적 측면의 사전검토가 필요하다. 여덟째, 우리나라에서는 아직까지 시도된 사례는 없으나 영국(RESICO)나 프랑스(RQ) 등에서 시도하고 있는 새로운 기업의 유형을 국민임대주택단지와 지역사회 발전 및 통합을 목적으로 시범 적용할 필요가 있다. As Korean economy has been growing, people start to be interested in the welfare of housing for low-income class. Korean government has been executing the development plan of building 100 million houses till 2012 to figure out the problems of housing for low class's stability. The subject of public rental housing is for the city labors who has monthly income is less than 100%. According to type of residence, the residents at public rental housing can be different from each other. But most of them have low opportunity of education, broken family, unstable residence, vicious circle of poverty, physical laboring work, low income, and bankruptcy etc. and are the weak in terms of the physical, economical and social. Furthermore, the district which public rental housing unit is mainly supplied has formed Poverty Island, therefore, arises the social problem, inferior of residents, and social prejudice. As the social exclusion phenomenon about rental area has been forcing to lose social wealth, self-sufficiency community activity is getting worse. Accordingly, the government is needed to encourage to study about the construction of the infrastructure(economic activity) of employment, pleasant circumstances and convenient living to help residents to raise their income and to revitalize community activity. The purpose of this thesis is to define the self-sufficiency of public rental housing and to show the self-sufficiency needs by age and gender based on the survey and to present the way of self sufficiency supporting facilities improvement and also to research how to unify the residential, social and economic stabilization through social job business issue. The subject of this thesis's survey is based on the study about four district of Suwon, Maetan, okchen Jangya, and Kimpo yangkok etc from Nov 22nd through 3rd Dec 2005, and executed the analysis about the self-sufficiency demands according to residents' ages and income. The following is the result of survey analysis; the first thing presents economy index of self-sufficiency at public rental area which we surveyed is 0.020-0.052 per unit comparatively low and the average income is just half of general rental housing furthermore, the unemployment rate is also higher. Especially, the residents' employment percentage in the district of permanent rental housing at Hakye-dong Nowon-Ku and two apartment factories in Kwangmyoung 13 unit is only 1.0% and 9.3%. The second thing says about that small sized public rental housing unit is short of facilities and space for economic self-sufficiency improvement. And most of them lean on the facilities around them. The third thing tells that medium and large size of public rental housing unit accommodates the facilities of public, living infrastructure, and business but these does not contribute to employ residents. Generally, community space, shopping, economic self sufficiency facilities and living service system is not enough. The fourth thing deals that there are not self-community activity does not exist but married women community and representative of tenant. The fifth provides that less 30yrs old demand the public children care, and the 30-40ies wants public study place, and the 50-60ies needs public side job. The common demands from all ages are the direct transaction of agricultural products, A-na-Ba-Da market, and public study place. They want recruit center and recycle center, for economic self-sufficiency facilities. And also they require the living infrastructure of residents health care, public children care, separate garbage collection place. The sixth displays if the self-sufficiency economic facility is confirmed inside of public real housing unit, the rate of recruitment, self-sufficiency economic activity desire would be higher, and the living infrastructure needs and community activity participation would be higher as well. As the above shows, the result is that for the future public rental housing business, the self-sufficiency of economy, community and living infrastructure should be reinforced. And to reconsider the self-sufficiency of public rental housing unit, the following policy is need. The first one is that it is required for confirming the self-sufficiency economic facility to construct that by business operation team which directly manages the rent. And to cover the loss it is needed to improve the land development system to provide the land at the level of the less formation's prime cost. The send one is to support the construction of community facility in green park which should be included park green area to avoid the land burden, so it is required to improve the law and execution rule for city park and green place. The third one is the type of business for self-sufficiency facility should consider low income residents such as city labor intensive industry by housing site development law and its implementing ordinance 2. The forth one is that it is required to apply the employment system based on residents priority so to consider the direct approach. The fifth is that it is needed to share the business facilities sale method and to transform the way of rent or to let residents or tenant representative rent the business area and to support them to operate the shop for self-sufficiency economic revitalization assisting system and discounted rent fee. The six thing is that the facility of children care is required to encourage female employment for double income couple. The seventh is in terms of business such as item development or marketing or operation strategy or efficacy analysis for social business the preview is required in advance. The last one is that in terms of development and unification for both local community development and public rental housing unit, Korea needs pilot project to apply the new type of business which is like RECICO(in England) or RQ(France) which has not been tried before in Korea.

고층아파트 단지 리모델링 사업에 있어서 경제적 가치를 고려한 공사수행 범위에 관한연구

김형철 서울산업대학교 주택대학원 2010 국내석사

Abstract A study on the Limit of Effective Construction which Considers Economic Value for Remodeling Project at High-rise Apartment Complex Kim, Hyoung-Cheol (Supervisor Kim, Won-pil) The Department of Housing Development and Management Graduate School of Industry and Engineering Seoul National University of Technology Construction industry of our country, the late 1970s that achieved a high level of economic growth to starting point by demand great many building in large quantities supply, and apartment house of them had been supplied uniformly in large quantities by housing policy mainly supplies. This apartment house gets into deterioration functionally and structurally and re-construction business of apartment house was effervesced late 1990s. But, because re-construction business involves various problems, remodeling business was appeared by the alternative. This research wishes to propose the limit of effective construction for vitalizing of remodeling business that decides importance through element analysis of remodeling. Remodeling is comparative large-scale repair construction that structural, functional, environmental performance or high growth of energy performance of existing building, and means that raise value of building and improve economic feasibility improving resident's productivity, amenities and health. Concretely, Remodeling includes two activities that keep physical performance of building which is using and improve social Performance. The subject of remodeling means the part for common use of apartment unit including exclusive using part, remodeling of an apartment building and apartment complex, cause it is action that improve building and outside space actively meeting social request and environment change. In domestic case, although apartment house apartment remodeling is staying on most the part for common use of apartment unit including exclusive using part, comprehensive performance elevation action of an apartment building and apartment complex and synthetic may have to be gone side by side for overall improvement of residential environment including performance improvement. Remodeling of apartment complex must have grasped construction of apartment, maintain and possession relation ordinance for construction which do to existing complex and is gone preserving each owners' right relation. Ordinance connected with apartment is Building Codes, Law in Construction Industry, the Statutes of Parking Lot, the Fire Services Act etc, revolve around the Statutes of Housing, and these is item connected with remodeling examination, design, construction, propulsion procedure. Type of remodeling is classification by characteristic demand, value pursuit type, legally classification, classification by processing method of building element, classification by defective facilities. In 2001, awareness about remodeling spread regularly because of apartment house remodeling to legal concept to Building Codes enforcement ordinance first introduce. And remodeling marketplace may receive regular growth period, after 2010 years. Government is encouraging remodeling cause deteriorated Apartments increases, trend energy high effectiveness of house and resident's request level is changing, through remodeling, can pursue economic income. Therefore, this study carry out a survey to a target of apartment dweller to reason the limit of effective construction at remodeling construction, result that survey analysis, as following, wish to propose the limit of construction extent that consider economical value. Firstly, Emphasized items at remodeling project of apartment complex does to improve over all portions to be suitable in present function, and does remodeling construction by sharing expenses level of 1,500,000 won prices per household. Secondly, remodeling construction of apartment complex enforces by order of [position of parking lot and area securement > Inhabitants public facility supplementation > a road maintenance in complex > a children´s playground >landscape garden > a rest and conversation place], parking lot utilizes actively outdoor space of tennis court etc.. that present use frequency decreases, and interior parking lot considers utilization of machinery parking system. In the case of inhabitants public facility, utilize actively roof floor and take advantage of way that landscape garden and a rest and conversation place can increase naturally. A road maintenance in complex and a children´s playground do not put difference at force because difference of the importance is not big, and specially, a children´s playground keeps away expenses of unnecessary repair expense late and prevent safety accident because durability is big and select pay and material that reinforcement is easy. This study had been gone through analysis of precedent study, analysis of relevant regulations, got statistical data through survey to end user. But careful study about proposal of this study is considered to need. 제목 : 고층 아파트 단지 리모델링 사업에 있어서 경제적 가치를 고려한 공사 수행 범위에 관한 연구 우리나라의 건설업은 고도 경제 발전을 이룩했던 1970년대 후반을 기점으로 하여 수요에 의한 수많은 건축물이 대량으로 공급되어 왔으며 그 중 공동주택 또한 물량위주의 주택공급 정책으로 인하여 획일적으로 공동주택이 대량 공급되어 왔다. 이러한 공동주택이 기능적, 구조적으로 노후화 되어 1990년대 후반부터는 공동주택의 재건축 사업이 활기를 띠게 되었다. 그러나 재건축 사업이 여러 가지 문제점을 내포하고 있어 그 대안으로 리모델링 사업이 등장하게 되었다. 이 연구에서는 리모델링 사업의 활성화를 위하여 리모델링의 요소 분석을 통해 중요도를 결정하여 효과적인 공사의 수행범위를 제안하고자 한다. 리모델링이란 기존 건축물의 구조적, 기능적, 환경적 성능이나 에너지 성능을 고도화하는 비교적 대규모의 개보수 공사를 말하며 거주자의 생산성, 쾌적성 및 건강을 향상시킴으로써 건물의 가치를 상승시키고 경제성을 높이는 것을 의미한다. 구체적으로 리모델링은 사용 중인 건축물의 물리적 성능을 유지하는 한편, 사회적 성능을 향상시키는 두 가지 활동을 포함한다. 건축리모델링은 사회적 요구 및 환경변화에 부응하여 적극적으로 건물 및 외부공간을 개선하는 행위로 간주하여 그 대상범위에 있어 건축물의 전용부분을 포함한 단위 주호의 공용부분, 주동 및 전체 단지 차원의 리모델링을 의미한다. 국내의 경우, 공동주택 아파트 리모델링은 대부분 단위 주호의 전용부분에 머물고 있지만, 성능개선을 포함한 주거환경의 총체적인 개선을 위해서는 주동 및 단지 차원의 종합적인 성능 향상 행위가 병행되어야 할 것이다. 아파트 단지의 리모델링은 기존단지를 대상으로 하며 각 소유자들의 권리관계를 유지하면서 진행되는 공사이므로 공동주택의 건설, 관리 및 소유관계 법령을 파악해야만 한다. 아파트에 관련된 법령으로는 주택법을 중심으로 건축법, 건설산업기본법, 주차장법, 소방법 등이 있으며, 이들은 모두 리모델링 조사·설계·시공·추진절차와 관련되는 사항이다. 리모델링의 유형으로는 수요의 특성에 따른 분류, 가치추구 유형에 따른 분류, 법규상의 분류, 건물요소의 처리방법에 따른 분류, 시설물 결함 내용에 따른 분류가 있다. 2001년 공동주택 리모델링이 건축법 시행령에 법적 개념으로 최초 도입되면서 리모델링에 대한 인식이 본격적으로 확산되었으며 2010년 이후 리모델링 시장은 본격적인 성장기를 맞이할 것으로 보인다. 노후 아파트가 증가하고, 주택의 에너지 고효율화 추세와 거주자 요구 수준이 변화하고 있으며 리모델링을 통하여 경제적 이익을 추구할 수 있어 정부도 리모델링을 권장하고 있다. 따라서 이 연구에서는 리모델링 공사 시행시 효과적인 공사범위를 추론하기 위하여 아파트 거주자를 대상으로 설문조사를 실시하였으며 설문 분석 결과 다음과 같이 경제적 가치를 고려한 공사수행범위를 제안하고자 한다. 첫째, 아파트 단지의 리모델링 사업시 중점사항으로는 현기능에 적합하도록 전부분에 걸쳐 개량하도록 하며 세대별 평당 150 만원대의 분담금 수준으로 리모델링 공사를 하는 것이 필요하다. 둘째, 아파트 단지의 리모델링 공사 시행시 우선 실시 되어야 할 부분은 [주차장의 위치 및 면적 확보 > 주민공동시설 보완 > 단지내 도로정비 > 어린이 놀이터 > 조경녹지공간 > 휴식 및 대화장소]의 순으로 리모델링 공사를 실시하되 주차장의 경우 현재 사용의 빈도가 줄어든 테니스장 등의 옥외 공간을 적극 활용하고 옥내 주차장은 기계 설비 등의 이용을 고려·활용한다. 주민공동시설의 경우 옥상을 적극 활용하여 조경녹지공간과 휴식 및 대화장소가 자연스럽게 증가할 수 있는 방안을 활용한다. 단지내 도로정비와 어린이 놀이터는 그 중요도의 차이가 별로 크지 않으므로 시행에 차이를 두지 않으며 특히 어린이 놀이터의 경우 내구성이 크고 보수·보강이 용이한 재료를 선택하여 추후 불필요한 보수비용의 지출을 막고 안전사고를 예방한다. 이 연구는 선행 연구의 분석, 관련제법규의 분석을 통해 진행되어 왔으며 실수요자를 대상으로 한 설문조사를 실시하여 통계적 자료를 얻었으나 이 연구에서 제시한 세부안에 대한 세심한 연구가 필요할 것으로 사료된다.

U-Home 활성화를 위한 홈-네트워크 서비스 필요성에 관한연구

고수민 서울산업대학교 주택대학원 2007 국내석사

The development of cell phones or wireless telephones was a revolution to the world in which people were still using wired phones as a major communicative device in daily life. Another revolution was the Internet, which had been developed and used for militarypurposes but now a key provider of the information essential to our life. There have been revolutions in the housing construction field. In recent trends in which ergonomic flow plans inside a house or colors and compositions inside and outside a house are considered important elements, the apartment or regular housing construction industry is experiencing many revolutions. The technologies, the centers of such revolutions, often appear in houses to which diverse information and telecommunication technologies are grafted on, such as home-networked houses or ubiquitous homes, which starts from the "Ubiquitous" environment that offers convenience everyday and anywhere in life. The housing market is undergoing a huge upheaval as the government and constructioncompanies join hands and announce revolutionary city projects, such as U-Jeju in Jeju, U-City Plan in Songdo New City, the construction of U-City in Dongtan New City, Hwaseong, and U-City in Unjeong New City, Paju. In such circumstances, state-of-the-art houses, commercial-residential integrated buildings and 'intelligent' buildings are being built in many cities including Seoul and others in the Gyeonggi region, and the housing construction market is rapidly advancing. Many people who reside in Seoul or cities in Gyeonggi require home-network services that offer convenience in busy life, desire the "Ubiquitous," a new keyword that means "everywhere" and came from a Latin word "ubique." They also demand a house that offers home-network services with which they can receive freely various information such as weather or transportation, or purchase goods regardless of places, time, the types of a network or a computer. Once they have experienced such houses with home-network services, they will continue to live in state-of-the-art houses, U-homes, or U-cities. They will thus continue to live conveniently using various demand-on-video services or videophones with other people far away. To create such a ubiquitous environment in a house, various home-networking devices are required. A home-network is a core element that comprises "U-Home," a future home environment in which various appliances are connected to a network to offer services free from types of appliances, time and place. A home-network uses various IT devices based on high speed infrastructure to control remotely various other devices, or use information on education, security, monitoring, entertainment, healthcare or other information appliances. This home-network is considered a representative service of "Digital Convergence (Fusion)." The home-networking technology with which one can automate from outside household work via a wireless network or the Internet is a field that has been considered and developed as a future-oriented technology by the US or Japansince the late 1990s. Major companies such as Intel or Microsoft are making every effort to have their own technologies recognized as the standard home-networking technology for the global market. Recently, Korean communication service providers andelectronics industry have begun developing technologies in this field, and started to provide rudimentary home-networking technologies in new apartment complexes. Particularly, technologies developed by some Korean companies have recently been recognized as the UStechnology standard, demonstrating that the Korean technologies have reached an international level. Therefore, this study first examined the concept and definition of a home-network for the development of state-of-the-art houses and ubiquitous homes, which are considered as a new revolution in the housing construction industry. Also, the study investigated the process of the changes up to now, types and current situations of the construction as well as the concept, the process of the changes and the current situations of a ubiquitous city. The study then conducted a survey on the necessity of digital home-network services for the apartments and cities to which the ubiquitous environment is to be applied, the recognition level and necessity of the ubiquitous environment and points to be considered to promote the ubiquitous environment. Through the survey, the paper aimed at helping future-residents of ubiquitous apartments or houses. Additionally, the result of the survey will help owners of the ubiquitous apartments and houses as they can determine the customers' preference level of the home-network services. As its methodologies, the paper conducted a survey with adults over 20 years old who live in Seoul and Gyeonggi province, and the result of the survey was put into analysis using an average analysis, frequency analysis, cross tabulation, multiple-choice analysis as well as Chi-square test. The detailed results of the analyses are as follows: Firstly, when asked in the analysis of the recognitionof "ubiquitous" what should be considered to activate the ubiquitous services in the future, 96 (33.3%) of the participants chose the quality of services, followed by 75 participants (26%) for price, 65 (22.6%) for the type of home-network, and 24 (8.3%) for the type of a house. Surprisingly, many believed that it was the quality of services, rather than price, that should be considered to purchase a ubiquitous houseimportant point on which many housing construction companies and service providers should concentrate. Secondly, in the preference analysis on home-networks, a total of 288 participants in the survey were asked about five favorite services in the order of priority. 228 of them mentioned fire detection (15.8%), followed by monitoring intruders (15.3%) from 221 of them, gas control (13.0%) from 187 participants, and door control (12.4%) from 179 participants. It should be considered from this result that most of them preferred to the other types of home-network services the one that can detect and prevent threats and disasters from a house in advance. Compared to that in the previous era, the interest in the use of advanced devices in daily household life will increase more in the future society. Therefore, it is necessary to conduct studies with various approaches to the home-network services, which are influencing greatly the life of the general public who will purchase a house. Particularly, systematic studies on constructing houses and apartments should be made to apply the home-network servicesto the more advanced development of state-of-the-art houses and the ubiquitous environment. The results from this study's analysis on the necessity of the home-network services for the promotion of U-Home will be of great use to not only those who plan topurchase or live in a house in the future, but also those who plan, design, and build apartment complexes, advanced houses, U-Home, U-City as the design information (guidelines) to promote appropriate construction environments. 최근 일상생활에서 유선전화가 통신수단의 주요수단으로 사용되던 어느 날 사람들에게 큰 혁명이 일어났었다. 그 이유는 걸어다니면서 전화를 할 수 있는 무선전화 일명 휴대폰이 사용되고서부터이다. 또한 군사용으로 개발되어지고, 사용되었던 인터넷은 현재 우리생활에 없어서는 안 될 중요한 정보 제공자 역할을 해주고 있다. 주택건설부분도 마찬가지이다. 기존의 주택내의 인체공학적 동선구조라든가 주택 내, 외관의 색체 및 구성 등이 중요하게 여겨지고 있는 상황에서 최근 들어 아파트뿐만이 아닌 일반주택에 까지도 또 다른 많은 혁명이 일어나고 있는 것이다. 이러한 혁명의 중심이 되는 기술들이 바로 언제, 어디서나 생활의 편리함을 제공하는 유비쿼터스에서 시작되는 홈네트워크 주택 그리고 유비쿼터스 홈 같은 정보통신기술이 접목된 주택이 나타나는 것이다. 현재 정부와 건설회사가 손잡고 제주도의 U제주, 송도신도시의 U도시계획, 화성 동탄 신도시의 U시티 건설, 파주 운정 신도시 U시티 등 혁명과 같은 큰 계획들이 줄지어 발표되면서 주택시장의 큰 변화를 가져오고 있다. 이러한 시대변화 상황 속에 서울과 경기도지역 및 그 외에 많은 도시에서 건설 중인 첨단주택들과 주상복합건물 및 인텔리젼트 빌딩이 건설되면서 주택건설시장은 발전하고 있는 중이다. 이에 서울과 경기도지역에 거주하는 성인들은 바쁜 직장 생활 속에서도 편리함을 제공하는 홈네트워크 서비스가 필요하고, ‘어디든지(everywhere)’라는 뜻의 영어와 라틴어인 ‘유비크(ubique)’에서 나온 신조어 ‘유비쿼터스(Ubiquitous)’라는 것에 갈망하고, 이런 유비쿼터스가 적용되는 도시에서 사람들은 장소와 시간, 네트워크나 컴퓨터의 종류에 구애 받지 않고 자유롭게 생활 속의 정보 즉, 날씨정보, 교통정보 등을 제공받고, 원하는 물품구매 및 생활에 필요한 다양한 것들을 할 수 있는 주택을 원하고 있다. 이러한 홈네트워크 서비스가 가능한 주택에서 거주한다면 첨단주택이나 U-Home, U-City에서 지속적으로 살기를 원할 것이며, 주택 내에서 여러 가지 주문형 비디오서비스나 먼 거리에 있는 사람과의 화상전화를 통해서 편안한 삶을 영위해 나갈 수 있을 것이다. 이러한 유비쿼터스 환경을 주택 내에 만들기 위해서는 홈네트워크 장비라는 것들이 필요한데, 홈네트워크란 가정 내의 정보가전기기가 네트워크로 연결되어 여러 가전기기, 시간, 장소에 구애 받지 않고 서비스가 이뤄지는 미래 가정환경인 ‘U-Home’을 구성하는 핵심 요소로 초고속 인프라를 기반으로 다양한 IT 기기를 활용해 원격제어, 교육, 시큐리티, 모니터링, 정보제공, 엔터테인먼트, 헬스케어, 정보가전 제어 등등을 할 수 있는 ‘디지털 컨버전스(융합)’의 대표적인 서비스로 꼽힌다. 외부에서도 집안일을 무선이나 인터넷으로 자동화 할 수 있는 홈 네트워크기술은 지난 90년대 후반부터 미국, 일본 등이 앞 다투어 미래기술의 하나로 선정하여 개발에 전력하는 분야로서 인텔, 마이크로소프트 등 유명기업들이 자사의 기술을 세계의 표준 홈네트워크 기술로 인정받기 위해 노력하고 있다. 최근 들어 국내 통신업체와 전자업계도 이 분야의 기술 개발에 나서 최근 입주하는 아파트 단지 등에 초보적인 형태의 홈네트워크를 시도하면서 기술경쟁을 벌이고 있다. 특히 국내 일부 기업이 개발한 관련기술이 미국의 기술 표준으로 인정받아 국내 기술도 세계적인 수준에 달했음을 입증하기도 했다. 따라서 본 연구는 최근 들어 주택건설 분야에서의 새로운 혁명으로 여겨지고 있는 첨단주택과 유비쿼터스 홈 개발을 위한 홈네트워크의 개념과 정의, 그리고 지금까지의 변천과정, 종류, 구축실태등과 유비쿼터스 City 대한 개념과 변천과정 및 현황 등을 알아보았다. 동시에 유비쿼터스의 얼마나 알고 있느냐? 는 인지도와 필요성, 활성화되기 위해 고려되어야 할 점등과 유비쿼터스 홈과 같이 유비쿼터스가 적용될 아파트와 도시를 위한 디지털 홈네트워크 서비스 필요성에 관한 설문조사를 통해 홈네트워크를 기획, 디자인된 한 유비쿼터스 아파트와 단지내 또는 일반주택 입주예정자에게 도움을 주고자 한다. 또한 주택과 아파트를 공급하는 건설사들에게 홈네트워크 서비스의 소비자 선호도로 공급자에게도 도움을 주고자 한다. 연구방법으로는 설문조사, 분석을 하였으며, 서울, 경기도에 사는 20대 이상의 성인들을 대상으로 설문조사법에 의해 조사하여, 평균, 빈도분석, 교차분석, 다중응답분석, 카이스퀘어 검증 등의 분석방법을 실시하였다. 구체적인 분석내용과 결과는 다음과 같다. 첫째, 유비쿼터스의 인지도 조사에서 보면 향후 미래에 유비쿼터스 서비스가 활성화되기 위해 고려되어야 할 점이 무엇이냐는 질문에서 서비스품질 96명(33.3%) > 가격 75명(26%) > 홈네트워크의 종류 65명(22.6%) > 주택유형 24명(8.3%) 로 분석된 결론을 얻었다. 의외로 유비쿼터스 주택을 구매하기 위해 고려되어야 할 점이 가격보다는 서비스품질에 있다는 것이다. 이에 많은 주택건설사와 서비스제공회사는 이점에 중점을 주어야 할 것이다. 둘째, 홈네트워크 선호도 조사에서 전체 피설문 대상자 288명이 선호하는 서비스 5가지의 우선순위를 설문할 결과의 분석은 아래와 같은데, 전체대상자의 228명이 화재감시(15.8%) > 221명이 침입감시(15.3%) > 187명이 가스제어(13.0%) > 187명이 가스감시(13.0%) > 179명이 도어제어(12.4%) 등의 우선순위에 대답이 나타나는 것으로 분석되었다. 여기서는 홈네트워크의 서비스 종류에서 재해와 같은 위험성을 주택 내에서 차단하고 사전에 감지 할 수 있는 서비스를 선호하고 있다는 것을 고려해야 할 것이다. 앞으로 미래사회는 과거에 비해 상대적으로 첨단기기에 대한 사용과 일반가정의 삶에 대한 관심이 증가할 것이다. 이를 위해서 주택을 구입하려는 일반인 즉 거주자들의 삶에 지대한 영향을 끼치고 있는 홈네트워크 서비스분야에 대한 다각적인 연구가 이루어져야 할 것이다. 특히, 좀 더 많은 첨단주택과 유비쿼터스의 개발을 위한 홈네트워크 서비스의 적용이 가능하도록 건축의 계획적 연구가 진전되어야 한다. 본 연구에서 도출된 U-Home 활성화를 위한 홈네트워크 서비스 필요성 조사결과는 향후, 주택을 구입하려는 또는 입주하려는 사람들에게 뿐만 아니라 아파트 주거단지 또는 첨단주택과 U-Home, U-City 계획, 설계 시 사람들에게 적합한 건축 환경을 조성하기 위한 설계 정보(지침)로서 유용하게 사용될 것으로 기대된다.

賃貸住宅 制度의 問題點과 改善方案에 관한 硏究

이재진 서울産業大學校 住宅大學院 2003 국내석사

우리나라는 급격한 도시화와 산업화의 진행으로 도시인구의 과밀화로 인해 한정된 토지위에 주거수준이 열악하고, 주택부족 현상이 심화되었다. 주택문제는 사회 복지적 차원에서 그 문제가 대두되어 학문적인 연구의 대상이 되었지만, 경제성장 및 사회안정 등 국가주요시책에 따라 좌우되면서 주택문제는 그 자체적으로 시장 원리에 의해 해결되지 못하였다. 그동안 우리나라의 주택정책은 부족한 주택수의 충족을 위해 공급 위주의 정책에 역점을 두어 추진해 왔으며, 또 주택시장에 광범위하게 개입하였고, 1990년대에 주택이 대량공급 되면서 지금까지의 주택문제는 괄목할만한 수준으로 개선되었다. 그러나 아직도 많은 국민의 주거 수준이 열악하고, 대량으로 공급한 재고 주택의 관리문제와 공동체를 배려하지 않고 개별주택만 공급한데 따른 사회학적 차원의 주택문제 역시 여전히 해결해야 할 과제로 남아있다. 외환위기 이후에는 계층간, 지역간, 점유형태 간 주거소비격차가 심화되면서 주택서비스 분배의 형성이 새로운 과제로 대두되고 있다. 주택이 신체적, 정신적 건강뿐만 아니라 사회 전반의 사기를 진작시키는데 중요한 영향을 미친다는 점과 현재 주택 보급률이 100%를 상회하며, 주택의 주거 개념이 강화된 상황에서 앞으로의 주택정책은 저소득층을 중심으로 과밀주거문제를 해결하는데 역점을 두어야 할 것이다. 현재 우리나라가 당면한 임대주택제도 및 정책상의 문제점을 요약해 보면 다음과 같다. 첫째, 공급상 문제점이다. 공급주체와 관련된 문제점은 공공부문의 역할이 불분명하고, 대부분 분양조건부 임대주택이다. 이는 양적 지표에만 치중하고, 실효성 없는 정책과, 임대주택정책 프로그램의 지속성부재, 정책대상 계층이 불명확하고, 세분화되어 있지 않고, 분양전환 기간이 차등있게 적용되는 방안이 강구되어야 할 것이다. 또 공공임대주택 건설이 지역적으로 편중화 되고 있다. 둘째, 금융, 택지, 세제의 지원상의 문제점을 들수 있고, 특히 지원기준이 계층간, 지역간 차이를 고려하지 못하고 있다. 셋째, 규제관련 사항중에 보증금, 임대료 인상규제, 매각허용, 임대주택 전문사업자의 육성 미흡등이다. 넷째, 관리적 측면에서 입주자선정과 사후관리 문제점이다. 이러한 과제들은 본 연구를 통하여 우리나라의 임대주택 제도와 정책의 발전과정을 분석하고 재해석한 결과 임대주택의 개선방안 및 활성화 방안을 다음과 같이 요약하였다. 첫째, 임대주택 공급에 있어서 공공부문과 민간부문의 역할분담, 그리고 중앙과 지방자치 단체간의 역할분담을 명확히 하여 실질적으로 이원화된 체계적인 임대주택 공급을 도모하여야 하겠다. 둘째, 택지공급 금융 및 각종지원제도는 공공부문 임대주택에서는 필요한 대도시권에 집중적인 지원확대, 효율적인 정책자금 운용을 활성화하고, 공공기관의 임대주택 공급능력 확대를 위한 각종 지원을 강화하고, 민간부문 건설사업자의 수익성 결여로 인한 임대주택 공급 장애요인을 해소시키고 임대주택 조합제도 실시, 소형임대주택 금융지원을 확대 실시하여야 할 것이다 셋째, 임대사업자의 육성방안으로는 임대주택사업 참여자인 소액투자가들로 하여금 도시주변의 짜투리 땅에도 원룸형태의 소규모 임대주택 건축을 유도케하고 민간 사업자에게도 전문적 기업형 임대사업자를 육성하여야 할 것이다. 넷째, 일정기간 임대후 분양하는 분양전환 임대주택은 임대주택 재고 부족을 초래하여 주택시장의 불안정을 가져 올 수 있으므로 공급자 위주의 분양기간 단축을 재조정하여야 하며, 공공과 민간부문의 전환기간을 차등있게 적용하는 방안이 강구되어야 할 것이다. 다섯째, 임대료 규제에 있어 공공부문 임대주택에서는 지불능력에 따른 임대료 산정 기준정립 및 통합적 공공임대주택 운영체제 프로그램 구축이 이루어져야 할 것이다. 여섯째, 주택에 대한 가치관 변화와 민간 부문 임대주택 사업활성화를 위해 최저주거기준을 설정하고, 그 이상에 대하여는 시장경제에 자율적으로 건설하도록 하며, 수익성을 위하여 수요요구에 맞는 다양한 시장개발을 육성하여야 하겠다. 일곱째, 임대주택 건설후에 나타날 수 있는 주민간의 갈등문제와 임대료에 따른 미입주 문제 등에 대하여 임대주택의 관리적인 측면의 문제점을 검토하여 총체적인 계획이 필요하다고 하겠다. 여덟째, 준공후 부도임대아파트에 대한 입주자 보호대책으로 주택공사가 경매 절차를 거처 사업장을 인수토록하여 입주자 피해를 최소화함이 필요하다. 또 입주자의 기금대출 금리를 분양전환시까지 대폭 인하하고, 향후 부도예방을 위해 주택보증제 실시, 임대아파트 제한물권 설정제한 등 검토하여 실시하여야 할 것이다. 이상과 같이 임대주택에 대한 제도개선 방안도 다면성의 요인에 의거 임대주택정책이 추진되고 시대적 상황에 따라 변화 발전되고 있으나 국민의 주거생활 안정화와 주거 서비스 수준 향상을 위해서는 주택문제에 대한 기본적인 정책방향으로 정부와 공공단체는 규제를 최소화하고 지원을 다양화하여 시장 자율기능에 맡겨야 점진적으로 바람직한 임대주택정책제도가 정착될 것으로 믿어진다. Rapid urbanization and industrialization brought over-density in urban population, and poor residential condition on limited land, resulting in housing shortage. From the perspective of social well-being, housing problems has been focus in the field of research, but not fully understood in itself, due to nation policy preferring economic growth and stability. The government, however, has been emphasized on the supply oriented housing policy and intervened in the housing market, and finally improved traditional problems after 1990s' large-scale construction of housing. The mass supply and management of existing housing stocks, and deteriorated living condition, not considering community sense, still cast a problem from the sociological aspects. After IMF crisis, the gap between social class, regional location, ownership type, and income level have raised another problems of redistribution of housing services to solve. The fact that housing influences physical, mental and social spirits and more intensified residential concept in the era of 100% housing supply rate urges housing policy toward the solution of over-density for the low-income class. The investigation of literature review explored some elements of problems regarding rental housing system and housing policies as followings; Firstly, it was a problem of supply. The issue with suppliers was that the role of public sector was unclear and most housing stock was rental housing for sale base. There had been problems that the government focused on the quantity index, superficial policy, inconsistent program for rental housing, unclear target class, and unspecified conversion period from rental to sale position. Moreover, the supply of rental housing were leaned upon certain area. Secondly, there had been problems regarding finance, land, tax rebate, and supporting standards had not considered the difference between income class and regional location. Thirdly, regarding regulation, there were no specific details on security deposit, controls of rental costs, allowance of selling, rearing developer of rental housing. Fourthly, the selection criteria of tenants and maintenance were the problems 개 solve. As a results, the purpose of this research was to analyze the rental housing system and existing housing policy, and to propose the improvement details. Firstly, provision of clear role between public and private developers, central and local government in the supply of rental housing is necessary for the systematic approach, resulting from substantially two dimensional bases. Secondly, the finance and supporting systems for land supply need to focus on metropolitan areas by the efficient application of policy funds for the expansion of public housing supply. In the private sector, there are needs to back up financial aids for the small-size rental housing, application of rental housing union, along with eliminating obstacles to rental housing supplier, caused by the lack of profitability. Thirdly, for the rearing up of corporate-type rental housing developer, the policy needs to encourage the private investors to build one-room type rental housing on small piece of land. Fourthly, since rental housing for sale might cause market unstability by the deficiencies of rental housing stock, it is necessary to coordinate the sale and conversion period from the public to private markets. Fifthly, in the control of rental costs, the government need to establish estimating standard, depending the solvency of tenants, and to construct an integrative public rental housing program. Sixthly, the government needs to set the minimum living standard for the revitalization of rental housing, depending on the changing values of the housing. Regarding other level of standard, it is necessary to commission the private sectors to build the apartment buildings voluntarily in the open market for the profitability. Seventhly, comprehensive managing scheme is necessary for the tenants who can't move in the apartment because of the rental costs and troubles between residents. Finally, in order to protect tenants and minimize the sufferings, KNHC(Korea National Housing Corp.) needs to be responsible through the auction for the apartment on bankrupt after the completion of building construction. Moreover, it also requires to lower the interest rate of funds until selling of rental housing, to enforce the housing guarantee system , and to restrict reality right of rental housing. In conclusion, even though the improvement of rental housing is implemented according to the housing policy and other various factors, the fundamentally desirable concept on the issues of housing is that the public sectors and local government need to minimize the restrictions, to provide various supports for private developers, and to commission the housing development to free market function.

아파트에 대한 소비자의 Q 방법과 라이프스타일을 이용한 주거자 인식의 차이 : 아파트 소유 주거자 중심으로

윤상호 서울産業大學校 住宅大學院 2007 국내석사

오늘날 주택시장이 시장경제형으로 탈바꿈됨에 따라 주택건설업체간의 경쟁은 더욱 치열해졌으며, 소비자들은 소득향상에 따라 주거욕구가 더욱 다양해졌다. 따라서 주택산업에 있어서도 소비자 욕구만족을 목표로 하는 마케팅 개념의 도입이 필연케 되었으며, 마케팅 역량은 기업의 생존을 가름하는 주요 요인으로 등장하게 되었다. 오늘날에는 주택개발에 있어서 단지 상품 중심적인 개념으로 주택의 질을 높이는 것이 아니라, 소비자의 욕구를 파악하고 이를 만족시키려 하는 마케팅적 접근을 통해 주택의 질을 향상시키는 것이 필요로 하게 되었다. 그리고 이와 같은 소비자 중심적 마케팅 개념의 도입에 따라, 주택에 대한 소비자의 정확한 욕구 파악이 절대 필요하게 되었다. 소비자가 주택을 소유하는 목적은 주거목적과 가치보존수단의 투자적 목적이며, 이는 곧 주택의 주거가치와 자산가치로 이해될 수 있다. 그러나 기존 연구에서는 주거성 혹은 주거환경의 질적인 측면에 대부분 그 촛점을 모으고 있어 오히려 실제 주택 시장에서 흐름과의 괴리를 증가시키고 있다. 사회가 변화하고 소비자들의 생활 수준이 풍요로워짐에 따라 예전과 같이 주택을 단순히 소유개념으로서 인식하던 시대는 물론 지났으나, 주택의 특성상 소비자들은 주택의 자산가치를 무시하지 않는다. 따라서 주택의 주거만족 평가에 있어서 소비자는 주택의 주거가치와 더불어 자산가치를 모두 결여하여 주택을 결정함을 인식하고 여기에 대한 종합적인 연구가 필요하다. 즉 주택의 주거가치와 자산가치의 이중적인 특성을 고려한, 보다 정확한 소비자 파악이 필요하게 되었다. 본 연구는 아파트 소유 주거자들을 대상으로 Q 방법적 진술문을 토대로 하여 아파트를 보는 중요한 특성이 어떠한지 알아보고, 그들의 라이프스타일에 대한 성향과 현재 주거하고 있는 아파트 등에 대하여 알아보고자 한다. As the housing market changes to the market for competition rapidly these days, the competition of house building development is more fierce to be satisfied with the various desires of the consumer who really want to buy their own house. Today, we shouldn't consider the way to improve the quality of house for the concept of lucrative products in the developing the house complex and we need to improve the quality of house through the method such as approaching marketing to be satisfied with consumers by finding out consumers desire. The reason why people want to buy a house is to invest for the propose of dwelling and preserve their asset. it could be understanding of the value of dwelling and asset. In this time of changeable society, although people's asset have been accumulated so largely as time goes by, they always thought that the house is the best precious asset for their living. Accordance of the consumer's satisfaction evaluation, people who want to buy their own house, should more need to reconsider comprehensive study to recognize of their peoperties value for dwelling. Nowadays we need to more reconsider exact target consumer added to the dual features of the asset for dwelling and accumulating properties.

공동주택의 실내공기질(IAQ) 기준설정에 관한 연구

이용준 서울産業大學校 住宅大學院 2005 국내석사

건축물의 고기밀화 추세와 더불어 내장재의 무분별한 사용이 증가하면서 실내공기오염이 최근 사회적 이슈로 부각되었다. 정부에서는 실내공기 질(IAQ) 관리를 위한 법을 제정하여 시행하고 있지만 주택에 적용하는 IAQ 관리기준이 아직 마련되지 못한 실정이다. 사람들이 가장 긴 시간동안 체류하는 주택의 IAQ 관리기준을 마련하는 것이 매우 시급한 국가적 과제가 된 것이다. 따라서 본 연구에서는 IAQ 실태와 특성을 파악하여 현실여건에 적합한 합리적인 IAQ기준이 설정될 수 있도록 고려요소와 설정방향을 제시하고자 하였다. 이를 위하여 국내외 연구사례와 함께 현장 실태조사를 병행하여 분석한 결과 다음과 같은 결론을 도출하였다. 첫째, 공동주택의 실내공기오염 수준은 국내외를 막론하고 외국 및 세계보건기구(WHO) 권고기준을 초과하는 심각한 수준으로 확인되었다. 정부와 국회는 물론 공공연구기관이나 개인 연구자들의 연구사례를 분석한 결과 실내공기오염 농도가 국제기준을 상회하는 높은 수준으로 나타났다. 본 연구에서 수행한 수도권지역 신축공동주택에 대한 IAQ측정 결과 포름알데히드(HCHO)는 다중이용시설 유지기준의 2배를 초과하였으며 총휘발성유기화합물(TVOCs)은 권고 기준의 11.8배에서 70배에 이르는 높은 수치를 기록하였다. 이처럼 신축공동주택의 오염농도가 매우 높은 현실에서 합리적인 대안모색 없이 국제기준을 준용할 경우 대부분의 공동주택이 기준을 초과할 개연성이 큰 것으로 분석되었다. 따라서 IAQ 기준수립과 연계하여 공동주택에 대한 환기기준을 강화하고 환기설비를 단계적으로 확대하는 등의 조치가 요구되고 있다. 또한 VOCs는 대부분의 나라에서 개별 물질에 대한 농도를 관리하고 있고 일본도 TVOCs는 잠정목표치로 제시하고 있는 점을 감안하여 우리나라도 개별 VOC 관리로 전환하여야 할 것이다. 둘째, 건축자재에서 방출되는 오염물질은 시간이 경과함에 따라 점차 감소하는 것으로 확인되었다. 그러므로 IAQ 기준을 수립할 경우 측정시기를 늦추거나 기준을 완화하는 조치가 필요하다. 실태조사 결과 HCHO는 준공 후 6개월이 지나면 초기 방출량의 80%수준으로 낮아지고 12개월이 지나면 62%로 낮아지며 22개월 후에는 26%수준까지 낮아지는 것으로 조사되었다. TVOCs의 경우에도 6개월 후 39%, 12개월 후 15%, 22개월 후에는 8.5%로 급격히 저하되는 것으로 나타났다. 건축자재에서 발생되는 오염물질의 량이 시간경과에 따라 저하되는 특성은 여러 연구결과에서 지속적이고 공통적으로 관측되는 사항이다. 따라서 공동주택의 IAQ기준을 수립할 때 실내공기 측정 시기를 특정시점으로 늦추는 것이 필요하며 입주 전 측정이 불가피하다면 감소율을 감안하여 기준을 완화시킬 필요가 있다. 또한 시간경과에 따른 오염농도 감소 특성에 대한 홍보와 입주초기 환기의 중요성에 대한 소비자 계몽도 요구된다. 셋째, 공동주택의 주요 마감자재 7종을 대상으로 실내공기오염 기여도를 조사한 결과 페인트가 31%로 가장 높게 나타났다. 페인트는 공동주택의 발코니에 주로 사용되는데 사용면적은 적지만 TVOCs 방출강도가 높아서 오염기여도가 가장 높게 산정되었다. 장기적으로는 무독성페인트의 개발 및 보급을 장려하고 단기적으로는 VOCs 저 방출페인트의 사용을 설계단계부터 반영토록 하여야 한다. 또한 발코니는 설계상 실외공간이지만 실제로는 대부분 실내공간으로 사용된다. 따라서 IAQ기준을 설정할 때 발코니를 실내로 볼 것인지 여부를 명확히 하여야 한다. 더불어 발코니를 확장하거나 개조하여 사용하는 것이 실내공기오염의 주요 원인이 된다는 사실을 사용자가 인식하여야 할 것이다. 넷째, 친환경자재 인증규정(HB마크)을 인용하여 자재등급별 오염발생량을 산출한 결과 최우수등급의 자재를 사용할 경우 오염발생량은 우수자재의 34%, 양호자재의 14%에 불과한 것으로 나타났다. 이것은 실내공기오염을 줄이는 가장 효과적인 방법이 오염원제어, 즉 오염물질을 적게 방출하는 친환경자재의 사용을 확대하는 것임을 의미한다. 따라서 IAQ 기준을 설정할 때 현재 오염실태와 이상적인 목표치 사이의 괴리를 줄이기 위해서는 친환경자재의 사용을 단계적으로 확대해 나가면서 이에 상응하도록 관리기준을 점차적으로 강화해 가는 단계적 접근이 필요하다. 이를 위해서는 친환경자재에 대한 등급화와 정보공개, 오염물질 방출자재의 사용제한 확대 등의 조치가 요구되고 있다. 아울러 IAQ기준에 대한 년차별 감축목표를 제시하여 시장 충격을 완화시켜 나가야 할 것으로 판단된다. As the abuse of finish materials has been expanded along with the growing tendency of building airtight, Indoor Air Quality issues have drawn social interests increasingly. Even though the government operates IAQ regulations in their efforts to maintain healthy indoor air, proper IAQ standards in apartment housing still need to be developed. It becomes urgent to establish IAQ standards in housing units where people spend most of their time. Therefore, this study explores what should be considered to set up realistic IAQ standards by analyzing the actual states and characteristics of current indoor air pollution. The following results were drawn through the analysis of field studies as well as of domestic and foreign researches. First, it was showed that the level of domestic IAQ contaminants exceeds the level recommended by WHO or other international organizations. The studies carried out by public research institutes, specialists, the government or the National Assembly found the density of domestic indoor air pollution to exceed the international standards. In this studies, HCHO was released twice as much as the standard of multi-purpose facilities, and TVOCs was 11.8 times to 70 times higher than the recommended level in newly constructed apartment housing in Metropolitan areas. If the government applies the foreign standards to evaluating IAQ in Korean apartment housing, the results will be unrealistic and inadequate, since most of the housing will exceed the allowable pollutants levels. Therefore, the government should enforce the ventilation standards, and install more ventilation devices step by step in connection with the establishment of IAQ standards. In case of VOCs, most countries regulate the density of individual material, and in Japan, TVOCs is controlled with the tentative target evaluation. In this connection, Korea also needs to convert its regulations to the management of VOCs materials individually. Second, it was proven that the pollutants released from building materials are reduced gradually with the passage of time. When, therefore, IAQ standards are established, the steps to extend IAQ or moderate the standards should be taken. In case of HCHO, the emission amount decreased to 80% of its original 6 months after completing the construction, it was further reduced to 62% in 12 months, and within 22 months it was reduced to 26%. The same phenomenon was observed in the case of TVOCs. TVOCs emission amount decreased to 39% of its original 6 months after the completion of the construction, it was further reduced to 15% in 12 months, and within 22 months it was significantly reduced to 8.5%. A number of researches have proven that pollutants level decreases drastically, as time passes. Therefore, IAQ evaluation should be taken later than certain moments or IAQ standards should be less strict considering the reduction of pollutants level. The characteristics of pollutants reduction according to time passage should be publicly informed and announced, and the importance of ventilation in early stage of occupancy be educated for users. Third, analysis on seven major ending-materials found that paints produce the highest rate of IAQ contaminants. Paints are mainly applied to balcony in apartment housing units, and release the highest level of pollutants, as its TVOCs emission rate is very high despite its small applied area. The government should encourage to develope and popularize non-toxic paints in a long term, and try to use less pollutant-emission paints at designing process in the near future. Furthermore, while balcony belongs to exterior area in design, realistically it is regarded as indoor area. Therefore, it is important to make sure whether balcony is indoor or outdoor area. In addition, users should be aware that renovation or enlargement of balcony may cause indoor air pollution. Fourth, when calculated the amounts of pollutants emission of each ending-materials in accordance with HB mark, it was found that pollutants emission from the highest quality material was only 34% of good quality materials and 14% of regular materials. It indicates that the most effective means to reduce indoor air pollution is to control pollutants by increasing the use of environment-friendly materials which release less pollutants. In order to lessen the gap between the current status of pollution and the ideal target of IAQ level, the standards should be upgraded in accordance with the gradual increase of environment-friendly materials. In this context, it is required that environment-friendly materials should be graded, that their information is opened to the public, and that the regulation of pollutant- releasing material use is more strengthened. Furthermore, the annual reduction target on IAQ standards should be proposed in order to lessen the impacts on the market.

수도권근교 전원주택단지에서 공동체의식 활성화를 위한 외부공간 계획방법에 관한 연구

신연호 서울産業大學校 住宅大學院 2007 국내석사

환경오염, 교통문제, 자연과 괴리된 과밀주거환경등의 도시문제를 탈피하여 전원에 살고 싶다는 의식이 확산되고 있는 요즘 수도권지역의 택지난과 서울의 교통난 심화, 초고층 집단주택의 기피, 조기출퇴근과 주5일 근무 또는 재택근무등의 생활여건의 변화도 전원주택의 수요증가를 부추기고 있다. 이에 정부는 농어촌 문화마을 사업과 농촌 주택 표준설계도의 보급, 문화마을 조성, 도농간의 교류를 위한 한계농지 개발사업등의 지원과 함께 지방자치단체에서도 전원마을을 조성해 도시민 유치에 나서고 있다. 농림부 역시 전국의 지자체에서 개발하는 전원마을들을 모아 2006년 10월 '전원마을 페스티벌'을 개최 하였다. 또한 민간에서도 기존의 전원마을에서 탈피해 다양한 시도를 하고 있다. 대표적인 것이 함께 사용하는 공간을 늘이고 개인 소유 부지면적을 줄이는 타운하우스와 코하우징(Cohousing) 형태의 단지이다. 이런 추세에서 볼 때 향후 전원주택은 단지형태, 마을형태로 많이 개발될 것임을 보여준다. 전원주택을 찾는 이들의 목적의 대부분이 복잡한 도심지를 벗어나 한가로운 자연경관속에서 여유를 찾고자 하는 기대감으로 과감한 탈도시를 하고 있지만 정작 단지형 전원주택의 외부환경을 조성하는 어떠한 일반적 기준도 마련되어 있지 않은 것이 현재 실정이다. 전원주택단지 내에는 라이프스타일을 잘 반영한 주택 '제1의 공간'과 함께 내 이웃이 자기 집 현관문을 나섰을 때도 내 집처럼 잘 연출된 공간이 마을 어귀나 이웃집에 다실이나 사랑방 형태처럼 자리한다면, '제1의 공간'과 함께 '제3의 공간'이 공존하는 좋은 마을이 될 것이다. 수도권지역 전원주택단지의 공동체 활성화를 위한 외부공간을 분석하기 위하여 수도권 동남권 지역을 중심으로 사례지를 선정하였고, 단지 특성 및 외부공간 구성의 현황분석 및 정부에서 추진중인 전원마을 사업에 참여한 각 시·군의 사업 모델을 통해 공동체 시설 및 활동 프로그램, 외부공간등의 분석과 해외 사례단지를 통한 전원주택단지에서의 공동체 흐름을 살펴보고자 한다. 본 연구에서는 사례지조사 및 분석을 통한 문제점의 해결방안을 모색하고 그것을 바탕으로 단지의 외부공간에서 갖추어야 할 요소 및 커뮤니티 활성을 위한 외부공간 계획의 방향성을 다음과 같이 제시하여 결론을 도출하였다. 전원주택 단지 계획 요소로는 첫째, 기술력과 자본을 지닌 대형 건설업체의 참여를 유도하는 동시에 지자체에서 지역적 차원의 개발계획을 세워 적정 규모의 단지화를 도모하고 기반시설 및 단지 전체의 개발이 일관성을 지니도록 설계한다. 둘째, 주거지의 물리적 요소가 가질 수 있는 아이덴티티 또는 특이성을 부여하여 주위 환경과 분리해서 인식하도록 유도한다. 셋째, 전원주택이 주로 노인층에서 수요가 형성되나 공동주택에서도 보듯이 공동체 형성을 위해서는 아이들끼리의 교류를 통해서 어른들도 자연스럽게 공동체를 형성한다. 아이들이 안전을 위하여 단위주택들은 도로변에 배치하고 가운데에 정원 어린이를 위한 공간들을 배치한다. 넷째, 시원한 보도를 만들고 계획된 도로를 내야 한다. 다섯째, 단지 설계시 기존의 숲을 살리는데 주력해야 한다. 여섯째, 건물들을 일정한 간격으로 배치하는 것보다는 건물들이 하나의 군집을 구성하여 단지를 설계하는 것이 좋다. 이는 건물 군집 사이에 숲이 조화롭게 자리하게 하고 놀이터, 주차장, 벤치등의 공용공간을 보다 쉽고 효율적으로 활용할 수 있게 한다. 일곱째, 단지내 건물등의 외관재료와 색채를 계획하여 일체감과 동질감, 소속감등을 부여한다. 외부공간 설계의 방향은 첫째, 단지의 입구는 단지를 안내하는 표지판이나 단지의 특성에 맞는 대문 등을 설치하여 소속감을 높일 수 있다. 둘째, 범죄발생이나 어린이 안전사고를 막기 위해서 각 주택으로 입구는 이웃의 창문 등에서 잘 보이도록 설계한다. 셋째, 각 주택의 정문은 단지의 특성이나 주택의 형태, 건축재료나 색채 등과 통일된 형태로 설치하여 일체감을 준다. 넷째, 도로에도 위계가 필요하다. 단지 입구의 도로는 모든 진출입에 관계하므로 당연히 통행이 많고, 구석에 있는 도로는 통행량이 거의 없다는 것을 감안해 설계를 해야 한다. 또한 단지내 주동선을 두어 주민간의 교류를 유발한다. 다섯째, 전원주택단지 내에서는 보행자전용도로나 단지 내 도로 폭이 좁음으로 인해 만들어진 보차공존도로, 녹도 등을 적절히 계획하여 전원적 분위기를 연출할 수 있도록 하는 것이 바람직하다. 여섯째, 어린이들을 위한 놀이 환경조성은 어린이를 감독하기 쉽도록 모든 공간과 연결되어져야 하며, 차량의 통행로와 확실하게 분리시켜야 한다. 일곱째, 전원주택단지 내에서의 대부분의 녹지공간으로 차지하는 것은 각 주택에 딸린 개인정원으로 조경에 있어서도 단지특성에 따라 통일감을 줄 수 있어야 하며, 공적공간에서의 녹지와도 자연스럽게 연계되도록 설계해야 한다. 여덜째, 단지 외곽으로 산책로와 자전거 도로를 만들면 운동과 동시에 이웃과의 교류도 자연스럽게 이루어 질것이다. 아홉째, 전원주택 단지는 꼭 필요한 이벤트나 용무가 없더라고 부담 없이 사람을 만나고 모일 수 있는 장소가 있어야 한다. 열번째, 주차장은 일반적으로 단지 외각 또는 중앙에 집중시킨다. 주차장이 단지 외각에 배치될 경우 자동차의 통행이 없어 모든 보행자들 특히 노인이나 아이들에게 안전을 보장해 줄 수 있고 주차장으로 가기 위한 보행자 도로는 주민들간의 교류를 유도할 수 있는 역할을 할 수 있다. 열한번째, 공동사용공간은 단지의 중심부에 위치하고 개별 주택으로부터 접근이 용이하며 모든 주민들이 출입을 하며 자연스럽게 들러서 갈 수 있는 곳에 배치한다. 본 연구는 전원주택이라는 하나의 단지 안에서 거주민들간의 교류와 유대가 생성되는데 많은 도움을 줄 수 있는 개념들을 적용시킴으로서 보다 쾌적한 주거단지가 되도록 방향을 제시하였다. 본 연구의 방향제시가 향후 전원주택 단지계획에 있어서 그 시대의 상황과 당대 주민들의 생활 양식등을 충분히 고려한 계획으로서의 설계과정에 반영되는 것이 필요하다. currently a great number of people long for living in rural districts escaping from urban problems such as environmental pollution, transportation problems, and overpopulated residential environment estranged from the nature. Shortage of housing land in the metropolitan area, aggravated traffic congestion, evasion of high-rise apartment, change of lifestyles including early attendance and leaving the office, the five day work week, or working at home for one's company, make the demand of idyllic housing increase. Consequently the government conducts business to make fishing and agrarian villages cultural ones, spread of standard plan for rural housing, formation of cultural village, marginal farmland development business for interchange between city and country, in addition, local government also attracts citizens by creating idyllic village. Even the Ministry of Agriculture and Forestry held 'Idyllic Village Festival' in October, 2006, gathering idyllic villages developed by nation-wide local governments. The private sector makes an attempt in various ways outgrowing existing idyllic village. Representative housing complex is Town house and Co-housing type that expands shared space and reduces personally owned land. This tendency shows the future idyllic housing would be developed by complex type and village type. Those who seek for idyllic housing attempt to escape from the city resolutely, expecting to be relaxed and refreshed in the disengaged nature, not in complicated downtown. However, there's no standard for creating outdoor environment of complex-typed idyllic housing for now. If 'the first space', housing reflecting lifestyle locates in the idyllic housing block, and well-decorated space is located at the entrance of village like a tea-room or reception room. where residents could feel comfortable just like at home, it would be a good village in which 'the first space' and 'the third space' coexist. In order to analyze the outdoor space for activating community at the idyllic housing block in the metropolitan area, the exampled sites were selected centering on the southeast area of it. Through the analysis of the property of complex and the current state of outdoor space composition, and the business model of twenty two cities and districts which participated in idyllic village business promoted by the government, this study attempts to examine the flow of community at the idyllic housing block, through the community facilities, activity program, analysis of outdoor space and foreign cases. This study gropes for solutions through surveying and analyzing the exampled sites, suggests requisites which should be furnished at the outdoor space of the complex and planning guidelines for outdoor space for activating community, like as follows, and reaches the conclusion. In regard to the requisites for planning idyllic housing complex, First, as inducing participation of large construction company with technology and capital, the local government needs to promote an appropriate complex as setting up development plan in the local level, and design consistent development for foundation facility and the whole complex. Second, it is needed to have a separate understanding of surrounding environment as granting identity or peculiarity that might belong to the physical elements of residential area. Third, although the majority of idyllic housing are demanded by the aged, in order to create community just like an apartment, residents forms community naturally through interchange between children. For children's safety, housing buildings should be located on the road side, and garden and space for children are to be located on the center. Fourth, wide sidewalk and planned road should be made. Fifth, when designing the complex, it should focus on remaining the existing woods. Sixth, it is better to design complex by congregating buildings than disposing them with a fixed space. It allows the woods to be located harmoniously between crowded buildings, and makes the shared space like playground, parking lot, and benches applicable more easily and effectively. Seventh, as planning exterior materials and colors for building inside complex, it shall grant unification, sense of identity and belongings. In regard to the design guidelines for outdoor space, First, establishment of a signal guiding complex or a front gate fitting for the property of complex at the entrance raises the sense of belonging. Second, in order to prevent crimes or children's safety accident, each entrance of residence should be in sight from the next door's window. Third, the main entrance of each residence should be consistent with the property of complex, housing type, building materials or colors. Fourth, the road needs the order of rank. Designer should consider that the road at the entrance of complex is naturally crowded by passengers or vehicles, and a corner road has little traffic. Besides, the main moving line inside complex may induce the interchange between residents. Fifth, inside the idyllic housing block, it is desirable to make an idyllic atmosphere by planning pedestrian-only road or community road and green road appropriately. Sixth, children's space for playing should be connected to the whole area in order to supervise children easily, and be definitely separated from the road. Seventh, personal garden attached to each residence, covering the majority of greensinside the idyllic housing complex, should be unified with the property of complex in the aspect of landscape architecture, and be connected to greens of public space naturally. Eighth, building a walk and bicycle road on the contour of complex would make inhabitants interchange naturally as well as exercise. Ninth, the idyllic housing complex needs a place in which people meet each other liberally not for necessary event or business. Without a yard, there would be no place to play and enjoy culture. Tenth, the parking lot should be generally located on the contour or center of complex. In case of disposing the parking lot on the contour of complex, all of pedestrians including the aged or children may be secured without vehicles' passing. And the pedestrian passage toward the parking lot may take the role of attracting interchange between inhabitants. Eleventh, shared space should be located on the center of complex, easily accessible to each residence. This study suggested a guideline for creating more pleasant residence by applying concepts that might be helpful for creating interchange and solidarity between residents inside a complex of idyllic housing. Guidelines of this study need to be reflected to the process of design as fully considering the situation of the times and residents' lifestyle, for planning future idyllic housing complex.

1990년대 중반 이후 현상설계 아파트 평면계획의 변천에 관한 연구

김유나 서울산업대학교 주택대학원 2010 국내석사

공동주택의 양적 증가로 인한 문제를 해결하기 위한 노력의 방법으로 현상설계 방식이 공동주택에도 도입이 되었다. 1980년대에는 몇 개의 공영아파트 단지가 처음으로 현상 설계 경기 방식에 의해 설계되었으며, 그 결과 공동주택은 과거의 한정된 패턴에서 탈피할 수 있는 새로운 발전의 계기를 맞게 되었다. 1990년대 들어서는 SH공사와 대한주택공사에서 주최하는 공동주택 현상설계가 급속히 증가하였다. 이러한 공동주택 현상설계는 기존의 아파트 단지에서는 쉽게 적용할 수 없었던 새로운 계획개념과 배치기법을 적극적으로 시도함으로써 우리나라의 주거 설계 기술을 이끌어 왔다. 최근에는 공동주택의 양적 측면보다는 질적인 측면이 더욱 강조되고 있으며, 주로 공공에서 주도하는 공동주택의 계획에서 적극적으로 도입되고 있음을 알 수 있다. 또한 현상설계라는 과정을 통해 보다 창의적이며 다양한 유형들을 제시하고 있으며, 공동주택의 질적 향상을 주도하는 주요한 역할을 하고 있다고 할 수 있다. 본 연구의 목적은 90년대 이후 실시된 대한주택공사 현상설계 아파트의 단위세대를 분석하여 우리나라 현상설계 아파트가 가지는 계획적 특성을 도출하는데 있다. 또한 시대의 흐름에 따라 현상설계 아파트 단위세대의 변화 양상을 살펴보고, 최근 현상설계 아파트의 특성에 대해 파악하고자 한다. 90년대 중반 이후 실시된 대한주택공사의 현상설계 아파트를 사례로 선정하여 단위세대 평면을 가지고 주거동의 변화, 단위세대 변화 흐름, 전면폭의 변화, 전면칸 수의 변화, 공적공간의 변화, 사적공간의 변화, 발코니의 변화, 기타 평면 유형의 단위세대를 비교·분석해보고자 한다. 분석과 유형분류는 여러 참고문헌과 기존의 연구 논문을 바탕으로 하여 객관적으로 파악 가능한 요소들을 중심으로 분석하였다. 본 연구의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 현상설계 아파트의 주거동 계획은 90년도 중후반에는 주로 판상형으로 계획되었으며, 2000년대 중반 이후 판상형보다는 탑상형 주거동으로 계획되는 사례가 많아졌다. 둘째, 주거동의 형태가 판상형에서 탑상형으로 변화됨과 동시에 단위세대의 평면형태도 주거동의 형태에 맞게 직사각형이나 정사각형 형태에서 요철이 심한 형태로 계획되어졌다. 셋째, 현상설계 아파트의 시대별 전면폭/깊이 비율의 변화는 시대가 흐를수록 증가하는 것으로 나타났으며, bay수 또한 점차 증가하는 것으로 나타났다. 넷째, 현상설계 아파트의 공적공간은 소규모 평형대에서는 LDK 통합형이 많은 유형으로 나타났으며, 84㎡규모의 평형대에서는 L+DK형태의 평면이 주된 유형으로 나타났다. 대규모평형평에서는 L+D+K 분리형이 많은 유형으로 나타난다. 다섯째, 현상설계 아파트의 주침실 공간은 90년대 중후반까지 주침실은 침실+욕실형이 대부분의 유형을 차지하였으나 2000년대 초반에 들어서면서부터 침실+다수실형의 배치형태가 나타났으며, 주침실의 기능이 강화되었다. 여섯째, 현상설계 아파트의 발코니 배치는 단위세대 전면에 일자형으로 배치되어 있는 것이 주된 평면 형태이나, 2000년도 중반 이후 주거동의 형태가 변화되면서 발코니의 개수 및 면적이 증가되었으며, 그 형태도 일자형에서 돌출형으로 계획되어졌다. 일곱째, 현상설계 아파트의 기타평면 유형으로는 테라스하우스와 복층형의 평면 형태가 나타났다. 본 연구에서 도출된 결과들을 통해 현상설계 아파트의 전반적인 흐름을 파악할 수 있었다. 이는 향후 현상설계 아파트를 계획함에 있어서 중요한 계획 자료로 활용될 수 있을 것이다. 또한 주택상품 개발에 있어서 고려되어야 할 단위 평면 특성에서도 유용할 것으로 기대한다. As a method of resolving problems caused by a quantitative increase in public housing, design competitions have also been introduced. In the 1980s, several public apartment units were first constructed through such a design competition method and the results showed opportunities for new growth escaping from limited patterns of the past. In the 1990s, develop of joint design competitions and construction by SH Corporation and Korea Land & Housing Corporation rapidly increased. Such public housing phenomenon design actively attempted new planning concepts and arrangement methods not easily appliable to past apartment units, in turn leading the development of major design technologies of our country. More recently, the qualitative aspects of public housing are being more emphasized then quantitative aspects and can be seen to be actively integrated into planning for pubic housing as led by public organizations. In addition, through the process referred to as phenomenon design, more creative and varied forms are being proposed to play a major role in the qualitative improvement of public housing. The purpose of this study is to expose the planning characteristics of phenomenon design parts of Korea by analyzing the phenomenon design projects as conducted by Korea Land & Housing Corporation after the 1990s. In addition, the study will investigate the changes to apart units of phenomenon design according to trends in the era while investigating the characteristics of recent phenomenon design apartments. Conducted since the 1990s, phenomenon design of housing apartments designed were selected in terms of flat three residential units agree to changes, changes in unit 3 flows, the change of the front width, front width number changes, changes in public space and private space changes, changes in the balcony for comparison. For analysis and categorization, various literature were referenced to investigate elements possible for analysis. The results of this study are as follows. First, while the phenomenon design of residential units apartment in the mid to late 1990s were mainly flat-type apartments, such changed into tower-block type plans following the mid 2000s. Second, along with the transition from flat-type to tower-block type apartments, the plane form were also shown to be designed through rectangular or square shape plans. Third, the phenomenon of the era designed apartments frontal width/depth ratio changes as time appeared to increase the flow better, bay also showed a gradual increase. Fourth, the phenomenon of public housing design, apartments with small pyeongs showed high frequency of integrating LDK while sizes over 84 ㎡ mostly showed L + DK types. Large scale apartments mostly showed L + D + K separating types. Fifth, the phenomenon of the design space of an apartment main bedroom 1990s to mid main bedroom + bathroom, after 2000, the form of main chamber underwent a change in the number and size of balconies. The form also changed from straight form to exposed form. Sixth, the arrangement of balconies within phenomenon design apartments showed that while straight arrangement at the front of the apartment was most common, after the mid 2000s, the number and size of balconies increased as the form of main chambers changed. That form was also planned from straight to exposed form. Seventh, for phenomenon design apartments, new forms, such as terrace houses or double floor housing, were also newly displayed. Through the results derived from this study, the general flow of apartments designed through phenomenon design can be understood. In the future, the study will be useful in planning of such apartments. Additionally, the study can be practical for investigating unit characteristics which must be considered in the development of housing commodities.