중개업소 선택기준에 관한 소비자와 중개업자의 인식차이에 관한 연구

문근식 건국대학교 부동산대학원 2012 국내석사

국내 부동산관련 산업은 우리나라의 경제발전과 더불어 규모면에서는 비약적인 발전을 거듭해 오고 있다. 1985년에 공인중개사자격제도를 도입된 이후, 매년 2만여명의 신규 공인중개사가 자격을 취득하는 반면, 기존 공인중개사들 중 상당수가 경영난을 이유로 폐업하고 있고, 해마다 이러한 창업과 폐업이 반복되고 있는 상황이다. 또한 IMF이후 외국계 부동산종합법인들의 진출이 가속화되고, 최근 한미 FTA 이후 외국계 부동산종합법인들의 국내부동산중개시장으로의 진출과 국내 유사중개기관들의 난립으로 국내 부동산중개업시장의 불안은 더욱 가중될 것으로 예상된다. 그러나 지금의 중개업현실은 어떠한가? 중개사자격취득 후 개설등록을 위한 34시간의 사전교육이 사실상 교육의 전부이며, 중개업자들은 자신의 업무능력과 다른 경쟁자의 업무능력수준이 비슷하다고 판단하고, 당면 문제점을 “좋은입지 선정”을 통해 해결하고자 하고 있다. 결국 과도한 입지경쟁은 오히려 중개창업자들에게 더 큰 부담을 주고 있다. 이러한 중개업자들의 입지위주의 전략이 과연 타당한가? 소비자들은 어떠한 기준을 갖고 중개업소를 방문하는가? 소비자와 중개업자간 이러한 문제에 대해 인식차이는 있는가? 에 대해 문제제기를 통해 본 연구를 진행하고자 한다. 중개업관련 연구 중 이러한 소비자관점에 대한 연구가 드물기 때문에 본 연구에서는 소비자와 중개업자의 인식차이를 종합적, 과학적으로 파악하기 위해 다기준분석기법의 하나로 많이 사용되는 계층화 의사결정방법인 AHP를 적용해 소비자의 부동산중개업소 선택기준의 중요도와 우선순위를 고찰하고, 소비자와 중개업자의 인식 차이를 고찰하고, 중개업 예비 창업자 혹은 이미 중개업을 영위하고 있는 중개업자에게 바람직한 소비자관점의 기준을 제시함으로서 소비자와 중개업자간 인식차이를 좁혀 효율적인 창업지침 제시와 경쟁력을 강화하여 경영의 효율성 및 중개업 발전에 이바지 하고자 한다.

부동산신탁의 수익권의 양도에 대한 연구

박영구 건국대학교 부동산대학원 2018 국내석사

국문초록 부동산신탁의 수익권의 양도에 대한 연구 1961년 제정 ․ 시행된 신탁법은 2011년에 이르러서 전면 개정되어 2012년 7월부터 법률 제12420호로 시행되고 있다. 불문법제를 취하고 있는 영미에서 형평법(equity)에 기반하여 발달된 신탁제도가 독법계로서 그 법체계를 달리하는 우리나라에 도입되는 과정에서 신탁법리에 대한 해석론이 분분하였으나 2011년 개정 신탁법을 통해 많이 정비되었다. 한편 ‘부동산 개발사업’에서 신탁제도는 광범위하고도 다양하게 활용되어 왔는데, 금융기관의 부동산 PF 대출시 개발사업의 리스크 헤지를 위해 시공사의 신용보강(책임준공, 연대보증, 채무인수 등) 이외에 제도적으로는 자본력이 미약한 위탁자(사업시행자)로부터의 도산절연 기능을 내장한 신탁제도가 필수적으로 요구되었던 것이다. 부동산개발사업의 금융조달을 보다 확대하고 활성화하기 위해 부동산개발신탁에 있어서 ‘수익권의 유동화’ 요청이 지속적으로 이어져 왔고 이를 위해 수익권의 유동화 가능성에 대하여 법률적 조건, 사업참여자 조건(공급자 조건, 투자자 조건, 수요자 조건) 및 부동산시장 조건 등에 대한 법제도적, 행태과학적 및 통계학적 접근방법에 대한 연구가 계속되었다(김종서,『부동산개발신탁수익권의 유동화 가능성 분석』, 강원대학교 대학원 부동산학과 박사학위논문, 2009. 참고). 특히 부동산개발신탁수익권의 법률적 조건의 충족여부와 관련하여 수익권의 자산유동화의 대상성 여부, 신탁제도와 관련하여 수익권의 양도의 자유와 방법, 수익권에 대한 질권 설정, 수익증권발행신탁제도의 도입 등을 요청하여 왔는데, 그와 같은 요구가 2011년 신탁법의 개정에서 매우 적극적으로 반영되었다. 본 논문은 부동산신탁의 활성화를 위해 요청되어 온 법률적 제반 조건 중 가장 기초적인 내용을 이루는 ‘수익권의 양도의 자유성과 방법론’에 대하여 개정 신탁법에 어떤 내용과 요건으로 반영되었고 그 효과가 어떠한지에 대한 연구를 그 주된 목적으로 하고 있다. 부동산신탁의 수익권의 양도 문제는 자산유동화라는 큰 맥락에서 접근할 수 있고, 신탁에 있어 본격적인 자산유동화 제도의 완비는 수익증권발행신탁에 있어서의 수익증권이라는 유가증권의 형태가 더 적합하다고 할 것이나, 본 논문에서는 수익권의 양도와 방법론에 집중하고자 한다. 부동산신탁의 수익권의 양도의 자유성과 양도방법과 관련하여 신탁법은 그동안 학계에서 논의되었던 ‘민법 상 지명채권의 양도’법리를 그대로 받아들였다. 이에 본 논문에서는 민법 상 지명채권의 양도 법리를 신탁수익권의 양도 법리에 응용하여 과연 신탁수익권의 경우에는 민법상의 그것과 어떤 것이 동일하고 어떤 것이 차이점이 있는지, 그 구체적인 요건과 효과는 무엇인지 등에 대하여 지명채권 양도와 관련한 대법원 판례에 기초하여 검토하고자 한다. 신탁수익권의 양도 가능성을 높이기 위해서 보다 간이한 방법인 지명채권 양도방법이 유용한 것이기도 하지만, 한편으로는 신탁의 법률관계에 대한 안정성과 거래의 제3자를 보호하기 위한 공시제도와의 충돌문제를 고민하지 않을 수 없다. 수익권의 양도는 양도인과 양수인 간의 합의(양수도 계약)만으로 그 효력이 발생하고 수탁자와 제3자의 대항요건으로 확정일자 있는 증서에 의한 양도사실의 통지 또는 승낙으로 족하다고 하고 있지만, 신탁법 제4조 제1항에서 신탁과 관련한 제3자에 대한 일반적인 대항요건으로 신탁의 등기·등록을 요구하고 있고, 부동산등기법 제86조에 의하는 경우 신탁당사자의 변경과 관련하여서는 신탁원부의 기록의 변경등기를 신청하여야 하는 것인데, 과연 신탁수익권의 양도는 수탁자에 대한 일정한 통지 등만으로 충분한 것인지 아니면 신탁법 제4조에 따라 수익권 양도의 경우에도 신탁의 변경등기까지 하여야 하는 것 아닌지 하는 의문이 든다. 나아가, 수익권이 양도되는 경우 자익권 이외에 공익권 또한 이전되는 것인데, 그와 같은 현상을 두고 과연 민법상의 지명채권 양도 법리로 충분한 것인지 아니면 다른 법률적 보강이 필요한 것 아닌지 하는 검토의 필요성도 대두된다. 또한 수익권 양도의 효과로 수익자의 권리 이외에 수탁자에 대한 수익자의 의무(비용상환의무 등)도 이전되는 것인데 이와 같은 의무의 이전 현상은 또 어떻게 설명할 수 있는지, 의무 중 장래발생 의무만 이전하는지 아니면 기발생 의무도 이전하는 것인지 하는 세부적인 쟁점도 대두된다. 위 쟁점 중 수익권의 양도에 있어 신탁변경등기의 요부와 관련하여서는 ‘수익권 양도에 있어서의 제3자의 범위’와 ‘신탁의 일반적인 공시에 있어서의 제3자의 범위’ 문제로 좁혀 접근하였다. 공익권의 이전 문제 및 수익자의 의무의 이전 문제와 관련하여서는, 상법상의 주식의 양도 중 주권발행 전 주식의 양도 법리의 관점에서 접근하였다. 부동산수익권의 양도에 대한 개정 신탁법의 규정내용과 몇 가지 쟁점을 검토한 후, 과연 부동산신탁에 있어서 수익권의 양도는 실제로 어떻게 이루어지는지를, 크게 타익신탁형 부동산담보신탁, 타익신탁 및 자익신탁 결합형 부동산담보신탁, 자익신탁형 부동산토지신탁, 타익신탁 및 자익신탁 결합형 부동산토지신탁으로 나누어 구체적인 모습과 태양을 살펴본다. 이를 통해 수익권 양도가 부동산 개발사업에 있어서 대출 채권자(금융기관 등)의 대출자금의 회수의 수단 등으로 어떻게 활용될 수 있는지를 구체적인 유형별로 확인하기로 한다. 연구 결과를 요약하자면 아래와 같다. 첫째, 개정 신탁법은 부동산(개발)신탁 수익권의 유동화에 대한 입법적 보완 요청을 받아들여 민법의 지명채권 양도 법리를 그대로 수용하였는데, ① 그 요건은 양도인과 양수인 간의 합의(양수도 계약)만으로 수익권의 양도가 이루어지게 되고, ② 이로써 수익권은 자익권과 공익권을 포함하여 그 동일성을 유지한 채로 양수인에게 이전되며, ③ 수익자의 일정한 의무도 그대로 승계되고, ④ 수익권 양도의 공통의 대항요건으로는 수탁자에 대한 통지 또는 승낙으로 족하며, ⑤ 제3자에 대한 대항요건으로는 확정일자 있는 통지 또는 승낙으로 하여야 한다. 둘째, 지명채권 양도 법리와 달리 신탁에 있어서 특이한 것으로서, 신탁의 변경등기의 요부 문제와 관련된 수익권 양도에 있어서의 제3자는 ‘당해 수익권에 관하여 양수인의 지위와 양립할 수 없는 법률상 지위를 취득한 자’를 의미하고, 수익권 양도에 관한 한 일반적인 신탁 공시에 있어서의 제3자는 바로 ‘그 이외의 모든 제3자’를 뜻한다고 정리한다. 이로써 지명채권 양도 법리를 도입한 신탁법의 취지, 수익권 양도를 통한 거래(양도시장)의 활성화, 신탁을 둘러싼 법률관계의 안정성 간의 이익의 균형을 도모할 수 있다. 셋째, ① 수익권의 공익권 및 의무의 이전문제는 주식의 경우에도 주식의 자익권 이외에 공익권도 이전된다는 점, 주식의 경우에도 주주의 일정한 의무도 이전된다는 점에 비추어 충분하게 이해할 수 있고, ② 수익권의 양도에 따른 의무의 이전 범위와 관련하여서는 수익권의 법적성격론에 대한 채권설에 기반하면서도 장래의 의무 이외에 기발생 의무도 이전된다고 하는 결론을 견지하였다. 본 논문은 부동산신탁수익권의 법률적 조건 중 수익권의 양도문제에 그치고 수익권 양도와 관련성이 매우 높은 수익권의 질권 설정의 문제와 수익증권발행신탁에 있어서의 수익증권 양도 방법에 대하여 검토하지 못하였다. 또한 부동산신탁수익권의 유동화라는 큰 맥락에서 살피지 못하였다는 점, 법률적 조건 이외에 사업참여자 조건(공급자 조건, 투자자 조건, 수요자 조건) 및 부동산시장 조건 등에까지 이르지 못하였다는 점 등이 바로 본 논문의 근본적인 한계라고 할 것인바, 깊이 있는 후속 연구가 이어지기를 기대한다.

브라질 오피스 빌딩의 투자 Vehicle에 관한 연구

전태욱 건국대학교 부동산대학원 2011 국내석사

최근 글로벌 금융위기를 겪으면서 BRICs라고 하는 이머징마켓은 세계 경제의 회복을 주도하는 새로운 성장엔진으로 부상하고 있다. 특히, BRICs 국가 중에서도 브라질은 세계 5위의 방대한 면적을 보유한 자원 부국 신흥국가로서, 최근 정치·사회적 안정을 바탕으로 중남미의 경제중심으로 급성장하고 있고, 2014년 월드컵 및 2016년 올림픽 유치 등으로 국가 주도의 대규모 인프라 개발이 추진됨에 따라 이를 겨냥한 외국인의 직접 투자와 많은 다국적 기업의 투자진출이 가속화되고 있다. 따라서 브라질 부동산 오피스 시장에 대한 수요가 폭발적으로 증가하고 있으나 공급은 턱없이 부족한 실정이다. 이러한 긍정적인 요인으로 인해 브라질에서 오피스 투자 기회를 갖고자 본 연구에서는 브라질 오피스 시장 현황 및 분석을 하였고 부동산 간접투자 금융상품을 통한 투자 Vehicle을 연구하였다. 특히, 본 연구에서는 브라질 부동산 간접투자 금융상품 중에서 FII(부동산 투자 펀드)와 CRI(부동산 ABS), 그리고 FIDC(부동산 매출채권유동화증권에 투자하는 펀드)를 분석하여, 이를 통해 브라질 부동산 투자시 검토 가능한 투자 구조(Vehicle)을 다음과 같이 크게 3가지로 나눌수 있었다. (ⅰ) FII(부동산 투자펀드)를 통한 간접 인수 (ⅱ) FIP(부동산을 소유할수 있는 기업에 투자하는 펀드)를 통한 간접 인수 (ⅲ) Limitada를 통한 직접 인수 브라질 부동산에 투자하기 위한 위 3가지의 투자 구조(Vehicle)중에서 선택의 문제는 투자자의 투자 성격과 기대 수익률에 따라 달라질 것이며, 이와 함께 향후 투자 검토시 사전에 치밀한 법률 및 세제 검토가 있어야 한다. 본 연구를 통해 금융위기 이후 주춤해진 해외부동산 시장 개척과 Global Player로의 도약이라는 명분을 가지고 브라질 부동산시장에 접근 투자하길 바라며, 본 연구가 브라질 부동산시장 투자 진출에 기초 참고자료가 되기를 기원한다.

글로벌 금융위기 이후 부동산 PF 부실원인과 활성화 방안에 관한 연구

최수석 건국대학교 부동산대학원 2012 국내석사

국내에 부동산PF가 도입된 이후 엄청난 규모의 금융자금이 부동산 개발사업에 투입되면서 부동산 개발사업 호황기의 자금줄 역할을 하였고, 부동산PF에도 나름의 진화가 계속되어 ABS, ABCP가 활성화 되고 새로운 자금조달 원천으로 PFV와 REITs가 집중 조명을 받기도 하였다. 그러나 2008년 10월 미국에서 촉발된 글로벌 금융위기는 부동산 경기 침체국면을 빠져들던 우리나라에 큰 영향을 끼치면서 금융산업과 건설산업의 변화를 초래하였고, 특히 부동산 PF의 부실이 확대되면서 우리나라의 부동산PF에 대한 근본적인 변혁을 요구하는 계기가 되고 있다. 이에 본 연구에서는 부동산PF의 부실발생원인을 분석하고, 금융권의 PF 전문가를 대상으로 한 설문조사를 통하여 아래와 같은 부동산PF 활성화 방안을 제시하였다. 첫째, 돌파구를 찾지 못하고 있는 부동산PF 활성화를 위한 현실적 대안으로 부동산PF 보증 전문기관의 설립이 필요하고, 그 다음으로 부동산 개발전문 펀드나 회사의 육성이 요청된다는 점이다. 둘째, 금융기관의 현장 전문가들은 현행 부동산PF의 문제점으로 금융기관의 전문성 부족을 지적하고 있으며, 금융기관의 수행해야 할 가장 중요한 역할을 정밀한 사업성 평가로 인식하고 있었다. 셋째, 동일 시공사앞 기업대출 금리 대비한 부동산PF의 가산금리 수준은 2.4%로 시행사를 차주로 하는 대출의 위험대가로 더 높은 금리를 적용함을 알 수 있었고, 시공사앞 지급보증을 요구하지 않을 경우 시공비 인하수준은 11.1%로 조사되었는바, 이는 금융기관의 Risk Taking에 따른 추가수익 수준으로 볼 수 있을 것이다. 이러한 연구결과를 토대로 시공사에 집중된 사업위험 분산방안으로 시행사, 시공사, 금융사 등 사업참여자들이 참여금액의 0.2%씩을 출연, 가칭 “건설보증기금”이라는 부동산PF 전문 보증기관의 설립하여 19.2조원의 신규 부동산PF를 창출할 수 있는 방안과 금융권 주도의 사업성평가 시스템을 구축하여 평가수수료를 공동으로 분담하는 방안의 적극적인 실현으로 부동산PF가 활성화 되기를 기대한다.

韓國 不動産펀드의 發展 方案에 關한 硏究

김영일 건국대학교 부동산대학원 2009 국내석사

부동산펀드 시장은 2004년 1월 “간접투자자산운용업법”에 의한 부동산펀드를 도입 시행함으로써 그동안 빠른 성장세를 거듭해 왔으며, 2009년 2월에는 “자본시장법”이 도입 시행되어 부동산펀드가 더욱 발전될 것으로 전망된다. 본 연구는 일선근무에서 체험한 점을 바탕으로 국내․외 부동산펀드의 현황과 다양한 종류의 운용사례를 통한 문제점 파악과 개선사항 제시가 연구 목적이다. 연구 방법은 “부동산투자회사법“의 리츠(REITs)를 비교한 ”자본시장법“의 부동산펀드(Real Estate Fund)를 중심으로 문헌조사와 운용사례를 조사 분석하였다. 이와 같이 진행한 연구 결과는 다음과 같다. 첫째 리츠와 부동산펀드는 투자자로부터 모집한 자금을 부동산 등에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 분배한다는 측면에서 유사하지만, 관할하는 정부기관과 법제도가 각각 달라 중복성이 있으므로 두 제도의 일원화가 필요하다. 둘째 국내 부동산펀드의 경우 한 두 개의 특정 물건에 투자하는 방식의 운용에 의한 개별 물건의 위험에 노출될 수 있으므로 분산 투자된 펀드투자 비중을 유지하는 제도 도입이 필요하다. 셋째 부동산펀드가 개발이 쉽고 운용이 편리한 PF(Project Financing)형부동산펀드에 편중되어 있어 부동산펀드가 발전하기 위해서는 부동산펀드 개발의 다양화가 필요하다. 넷째 공모형부동산펀드에 대한 혜택의 차별화로 공모형부동산펀드의 활성화에 의한 소액의 일반투자자들의 투자기회 확대가 필요하다. 다섯째 부동산펀드가 발전하기 위해서는 투자하는 위험을 분산하는 펀드의 본질에 맞게 선진시장과 신흥시장간, 서로 다른 수익성부동산펀드의 분산투자를 통해 부동산펀드의 리스크를 최소화하는 형태의 최적의 방안이 필요하다. 마지막으로 본 연구가 “자본시장법“ 이후 부동산펀드의 발전에 조금이라도 도움이 되기를 기대한다. The real estate fund market has made a rapid progress by introducing and enforcing the real estate fund according to the "Indirect Investment Asset Operation Business Law" in Jan 2004. It is predicted that the real estate fund will develop further as the "Capital Market Act" was introduced and enforced in Feb, 2009. This study is intended to identify the present situation of real estate funds at domestic and foreign market and find the problems of the diverse kinds of operating cases based on personal experiences in the front-line practice and present its improvements. In the research method, this study attempted to survey and analyze the literature review and operating cases of real estate funds based on the "Capital Market Law" compared to REITs of the Real Estate Investment Company Law". As a result, the following findings are obtained: First, REITs and real estate funds are similar in terms of distributing the profits accruing from real estate in which the funds collected from the investors, but overlapping in the government agency and legal systems governing it are different. Therefore, it is necessary to unify the two systems into one. Second. it is necessary to introduce the system of maintaining the weight of diversified fund investments since domestic real estate funds may be exposed to the risk of individual objects by the operation of the method of investing the fund in one or two particular objects. Third, it is necessary to diversify the development of real estate funds in order that it may develop because the real estate funds of PF(project financing) type are easy to develop and convenient to operate. Fourth, it is necessary to expand the investment opportunity of the small investors at large through the revitalization of real estate funds by differentiating the benefit of the real estate funds of public offer type. Fifth, to fit the essence of the fund diversifying the risks of investment for the development of real estate funds, it is necessary to establish the optimal scheme taking a form of minimizing the risk of real estate funds through the diversified investment of mutually different real estate funds between advanced market and emerging market. Finally, it is expected that this study will contribute to the development of real estate funds since the enactment of the "Capital Market Law".

유치권 관련 소송당사자의 부담액 추정에 관한 연구

신상용 건국대학교 부동산대학원 2012 국내석사

유치권은 부동산 경매에서 일반 입찰참여자이 접근하기를 꺼릴 정도로 문제점을 앉고 있는 권리이다. 우리나라는 1998년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기를 극복하면서 고도의 성장으로 제부분에서 많은 변화를 하여 왔다. 그러나 운영상 많은 문제점을 가지고 있는 유치권은, 전문가들 사이에서 시대의 흐름을 반영한 개정이 요구되고 있음에도 아직 개정되지 않고 있으며, 학설과 판례로서 이를 해결하고 있다. 부동산 유치권은 자기가 점유하고 있는 부동산을 그 부동산에 관하여 생긴 채권을 변제 받을 때까지 유치할 수 있는 담보물권으로서 사실상 피담보채권의 변제를 강제하고 있다.(민법 제320조 제1항). 그리고 민사집행법 제91조 5항은 사실상 부동산 경매의 매수인에게 유치권으로 담보되는 채권을 변제하도록 하는 인수주의를 취하고 있다. 또한 경매절차에서 유치권 신고는 의무가 아니며, 유치권의 성립여부를 입찰희망자에게 알려주지도 않고 있다. 유치권은 등기 없이 점유만으로 성립하는 권리로 등기를 공시방법으로 하는 부동산 위의 다른 권리와 충돌이 생기고 있다. 이러한 유치권 제도의 문제점을 악용하여 채무자와 유치권자가 담합하여 허위 또는 과장된 유치권을 신고할 경우 입찰자들이 경매입찰을 꺼려 낙찰가는 하락하고 이로 인해 선순위 담보권은 침해되며, 입찰에 참가한 매수인의 지위는 불안해 진다. 그 결과 유치권 신고된 물건의 이해관계인에 대한 피해가 생기게 되며 특히 정당한 권리를 주장하는 자에게는 그 피해가 심각하게 발생하게 된다. 이에 본 연구는 유치권에 관련된 소송사례를 분석하여 현행 유치권 제도에서 나타나는 소송당사자의 부담 정도를 파악하여 제시함으로써 유치권 제도 개정의 시급함을 알리려고 하는 데 목적이 있다. 우선, 부동산 경매와 유치권에 대한 기본적인 이론 고찰을 통하여, 현장에서 별다른 제약없이 신고하고 보는 유치권 가운데, 권원없이 주장하는 유치권을 분별하기 위해 유치권의 성립요건과 유치권자의 권리를 정리하였다. 그리고 경매개시결정 기입등기 경료이후 신고되는 유치권에 대응하기 위해 압류․유치권․저당권 상호간의 효력에 대하여 살펴 보았다. 그리고 민간 경매정보업체로부터 수집한 경매시장의 현황과 전체 경매건 중 유치권이 신고된 유형별 현황을 조사하여, 유치권 신고가 해당물건에 미치는 영향을 분석하는데 필요한 기본적 데이터로 활용하였다. 이에 사례분석을 위해 유치권 관련된 서울고등법원과 서울중앙지방법원에서 판결된 소송사례와 유치권 관련된 임의경매 특이사례 모두 20건을 분석대상으로 선정하였다. 그리고 유치권이 신고된 물건의 소송사례에 나타난 유치권 인정 사유와 불인정 사유를 유형별로 분류하고, 유치권 존재 판결건의 주요 특징을 살펴 보았다. 그리고 유치권 주장자의 목적물에 대한 점유형태와 그 목적물의 용도, 사례별 유치권 신고금액등을 조사하였고, 유치권 신고가 소송당사자에게 미치는 피해 또는 부담을 산출하여 제시함으로써, 현행 유치권 제도 개선을 촉구하였다. 본 연구에 있어 아쉬운 점은 유치권 신고된 소송 사건의 내면을 조사하는데 부족함이 있었고, 수집된 자료의 분석에 있어서 유치권 신고된 목적물의 가격하락 정도와 소송당사자의 부담금액은 개괄적으로 산출하였으나 평면적으로 접근하는 수준에 머물렀고, 변수요인에 의한 입체적인 영향 분석에 접근하는데 한계가 있었다. 결국, 사법당국의 신속한 유치권 제도 개선을 통한 오늘날 변화의 시대에 맞는 유치권 제도 운영이 되기를 희망하면서 본 연구를 시작하였다.

토지수용에 따른 대체취득 경향성 연구 : 성남판교지구 사례

차성환 건국대학교 부동산대학원 2016 국내석사

If the case is made on the basis of land expropriation Land Compensation Act replaces the local real estate within one year from the date of acquisition give compensation to the reduction in the compensation for acquisition limit. This study analyzes the trend of alternative materials acquired on the acquisition substitution as Seongnam Pangyo district in accordance with the exemption of acquisition tax and the implications derived thereof. The average age of an alternative acquirer showed that the average compensation received 792 million to acquire 50 alternative real estate to get one million won average of 442 replaces about 55% of the compensation. The Land received land compensation was, before, the answer accounted for the majority, the main purpose of acquiring real estate, replacing looked at that accounted for most of the migrants land, settlers houses, land, apartments, such as residential real estate. Especially in the case of land and forests it was similar amounts earned replaced with the amount previously received compensation percentage points compared to alternative acquisition in specific applications received and before and agricultural real estate, etc. The answer was found to lower compensation. When acquiring replacement was confirmed that tend to be concentrated in one year (2007) it started supplying the current year compensation (2004) and immigrants land. Alternative acquisition area was confirmed that the development projects are focused on the relevant local authorities (Seongnam) and synaptic municipalities (Gwangju-city, Yongin-city) is around 20km from the relevant area is made. Looking at the compensation amount was classified higher the amount of compensation is replaced sojinyul of obtaining high lower, the higher the amount of compensation is low sojinyul alternative acquisition increased the share of cash reserves. In addition, the higher the amount of compensation was replaced acquire fingers street is also a trend away. Reimbursement classified Acquisition look at the use of the property, the lower the amount received demand higher compensation for an alternative residence of those who are after a development project conducted reward higher and alternate acquisition demand for residential real estate, the more alternative chwideukyul the higher amount of compensation received it was confirmed that the lower and tend to increase the demand for real estate profits. Based on the information above in this study, and requires a political alternative for the housing stability of the layer receiving the bottom liquid compensation, needs to be replaced to extend the acquired tax-free Period and in order to prevent the remuneration on short-term temporary gravitate to the real estate market this program, which provides consulting and monetize assets for the hierarchy of receiving a high remuneration derived from the need for political dimensions or the real estate market. And getting a lot of compensation for the layer that holds the cash you need to also consider the issuance of pension bonds. 토지보상법에 의거 토지수용이 이루어질 경우 현지인이 보상금을 받은 날로부터 1년 이내에 부동산을 대체취득할 경우 보상금 한도 내에서 취득세를 감면해서 준다. 본 연구는 취득세 감면에 따른 대체취득자료를 바탕으로 성남판교지구 대체취득의 경향성을 분석하고, 그에 따른 시사점을 도출하였다. 대체취득자의 평균 나이는 50대에 평균 792백만원을 보상받아 평균 442백만원의 부동산을 대체 취득하여 보상금의 약 55%를 대체취득하는 것으로 나타났다. 보상받은 토지는 대지, 전, 답이 대다수를 차지하였으며, 대체취득하는 부동산의 주요용도는 이주자택지, 이주자주택, 대지, 아파트 등 주거용 부동산이 대부분을 차지하고 있음을 살펴보았다. 특히 대지와 임야의 경우 종전 보상받은 금액과 대체 취득한 금액이 유사하게 나타났다는 점이 특이하며, 전, 답 등 농업용 부동산은 보상받은 용도에 비하여 대체 취득하는 비율은 낮은 것으로 확인되었다. 대체취득시기는 보상을 시작한 당해연도(2004년)와 이주자택지를 공급한 연도(2007년)에 집중되는 경향이 있음을 확인하였다. 대체취득지역은 개발사업이 이루어진 당해 지역에서 20km 내외인 당해 지방자치단체(성남시)와 연접 지방자치단체(광주시, 용인시)에 집중되는 것을 확인하였다. 보상금액대별로 살펴보면 보상금액이 낮을수록 대체취득의 소진율이 높았으며, 보상금액이 높아질수록 대체취득 소진율이 낮아지고 현금을 보유하는 비중이 높아졌다. 또한 보상금액이 높아질수록 대체취득지의 거리도 멀어지는 경향을 보였다. 보상금액대별 취득 부동산의 용도를 살펴보면 개발사업 시행 후 보상을 받은 사람들의 대체주거지에 대한 수요가 높고 보상받은 금액이 낮을수록 주거용 부동산의 대체 취득수요가 더 높고, 보상받은 금액이 높을수록 대체 취득율은 낮아지고 수익용 부동산에 대한 수요가 높아지는 경향이 있는 것을 확인하였다. 본 연구에서는 위와 같은 내용을 바탕으로, 저액 보상금을 받은 계층의 주거 안정을 위한 정책적 대안이 필요하며, 단기간 일시에 보상금이 부동산 시장에 몰리는 것을 방지하지하고, 현지주민의 재정착률을 높이기 위하여 대체취득 비과세 가능기간을 연장할 필요가 있고, 고액 보상금을 수령한 계층을 위한 컨설팅과 수익형 자산을 제공하는 프로그램이 정책적 혹은 부동산 시장차원에서 필요함을 도출하였다. 그리고 많은 보상금을 받고 현금을 보유하고 있는 계층을 위하여 연금형 채권의 발행도 검토할 필요가 있다.

부동산감정평가제도의 전문성 개선방안에 관한 연구

박창일 건국대학교 부동산대학원 2011 국내석사

中國 住宅保障 政策에 관한 硏究

손병돈 건국대학교 부동산대학원 2012 국내석사

2012년은 우리나라와 중국이 수교한지 20주년이 되는 의미가 있는 해이다. 1992년 한중 수교이후 양국은 문화, 사회, 경제 등 다양한 분야에서 교류가 이뤄져왔다. 또한 2010년 중국은 GDP 규모로 일본을 제치고 세계 2위로 올라섰으며 국제사회에서 미국을 견줄만한 국가로 빅2의 구도를 형성해가고 있다. 1978년 등소평의 개혁개방 정책이후로 놀랄만한 경제성장을 지속해온 중국은 한국과 인접한 국가로서 한국 경제에 미치는 영향 또한 점점 커지고 있으며 세계 경제성장 기여도가 50%에 육박한다는 국제금융센터의 연구 자료처럼 오늘날 세계경제에 큰 영향력을 행사하는 국가로 자리를 잡아가고 있다. 그러나 성장 일변도의 모습 이면에는 또 다른 사회적 문제가 존재하고 있다. 중국 경제성장의 30%를 점유하고 있는 부동산 관련업이 그중 하나이다. 개혁개방 정책 이전의 부동산은 국가소유였으나 개혁개방 정책이후 부동산 영역은 시장화가 진행됐다. 일괄균등 배분방식의 주택정책에서 1998년 주택의 시장화 개혁을 통해 실물 주택분배를 중단하고 주택의 실질적인 시장화가 시작되었으며 빠른 속도로 확대되는 도시화 및 중국 국민의 소득수준 상승 등의 원인으로 부동산 가격은 큰 폭으로 상승해왔다. 이러한 변화 속에서 주택을 이용해 부를 축적한 계층이 나오는 반면 도시 내에 거주하지만 주택 구매력이 없는 저소득층이 증가하면서 인간의 기본권인 주거보장에 대한 문제가 사회문제로 나타나기 시작했다. 또한 중국은 1994년 세제개혁의 변화로 지방정부의 세수수익을 중앙정부로 이양함으로써 지방정부의 재원은 줄어들고 지출항목은 늘어나는 결과를 초래했다. 이러한 상황에서 토지판매 이익금은 전액 지방정부의 재정수입으로 귀속시킨 결과 지방정부는 토지의 판매 이익의 증가를 위해 토지가격 상승 및 부동산 가격의 상승을 암묵적으로 용인하기도 했다. 부동산 가격은 상승하고 주택 구매력이 떨어지는 저소득 계층은 점차 거주할 곳을 잃어가는 악순환의 문제가 중국 곳곳에서 나타나고 있을 뿐만 아니라 도시화의 진행으로 저소득 계층 주거문제가 전국적으로 확대되고 있다. 이러한 상황에서 중국 정부는 저소득 계층의 주거 안정과 주택가격의 상승 억제를 위해 보장성 주택을 전국적으로 확대하고 있는 상태이며 물가안정을 위해 다양한 정책을 펼치고 있는 상태이다. 이러한 정책의 영향으로 상승일로를 걷고 있던 중국 주택 가격은 그 상승속도가 감소하였으며 지역에 따라 가격이 하락하고 있는 추세이다. 이러한 시기에 본 논문은 중국 부동산시장 형성과정에 대한 고찰을 통해 중국 부동산에 대한 이해를 높이고, 현재 중국 정부에서 야심차게 추진하고 있는 보장성 주택에 대한 한국과 중국의 비교 연구를 통해 그 문제점을 파악하고 그에 대한 해결방향을 제시하고자 한다. 또한 본 논문을 통해 중국의 저소득 주택정책을 연구하려는 분들과 중국 내 주택사업을 추진하거나 준비하는 사람들에게 미약하나마 작은 보탬이 되었으면 한다.

은행과 저축은행의 부동산 PF 특성과 부실화요인 비교분석

이갑섭 건국대학교 부동산대학원 2011 국내석사

본 연구는 부동산 PF의 부실로 인한 금융기관의 자산건전성 악화가 지속되고 있는 상황에서 은행과 저축은행을 중심으로 부동산 PF 특성과 부실화 요인을 비교분석하여 금융기관 자산의 부실을 예방하고 자산건전성을 제고할 수 있는 대안 마련을 목적으로 하고 있다. 본 연구의 기초자료는 국내 6개 금융기관의 2010년말 기준 부동산 PF 대출 총 412건 중 중복되는 사업들을 제외한 총 317건을 대상으로 하였으며, 금융기관별 부동산 PF 특성 차이 분석은 분산분석과 교차분석을 실시하였고, 금융기관별 부동산 PF 부실화 요인 비교분석은 이항 로지스틱 회귀분석과 다중회귀분석을 실시하였다. 은행과 저축은행의 부동산 PF 특성 차이를 살펴보면, 은행은 수도권 사업지에 우량건설사의 신용보강등을 통해 부동산 PF를 취급하여 기한의이익 상실율이 높지 않고, 부실에 대비한 충당금을 충분히 적립하고 있는 반면, 저축은행은 비수도권 사업지에 중소형 건설사들을 대상으로 연계대출 형태로 부동산 PF를 취급하여 기한의이익 상실율이 매우 높고, 부실수준에 대비하여 충분한 대손충당금을 적립하고 있지 않음을 보여주고 있다. 전체 금융기관, 은행권 및 저축은행으로 3분하여, 대출을 부실화시키는 부실화요인을 실증 분석한 결과, 종속변수에 공통적으로 영향을 미치는 독립변수는 시공사 신용등급과 사업부지의 입지(수도권·비수도권)라는 점을 확인하였으며, 비수도권 입지에 시공사 신용등급이 낮을수록 부실화 가능성이 높아지는 것으로 보이고 있다. 반면, 금융기관별로 차별적으로 영향을 미치는 독립변수들 역시 발견할 수 있었다. 종속변수 ‘기한의이익 상실’에 영향을 미치는 개별적인 독립변수는 전체 금융권의 경우 신디케이션대출 여부 및 대출기간이었고, 은행의 경우 신디케이션대출 여부, 그리고 저축은행의 경우 사업용도(주거·비주거) 및 대출기간으로 나타난다. 또한, 종속변수 ‘대손충당금’에 유의한 영향을 주는 독립변수는 전체 금융권의 경우 자금용도, 은행의 경우 대출유형(연계대출·기한부대출) 및 자금용도인 반면 저축은행은 유의한 독립변수를 추가적으로 확인할 수 없었다. 은행은 총대출자산 중 부동산 PF가 3%에 지나지 않는 반면, 저축은행은 그 비중이 19%를 차지하고 있어서 저축은행 내부에서 자체적으로 손실을 흡수할 여력이 높지 않아 저축은행권 전반의 시스템 리스크로 전이될 가능성이 매우 높은 것으로 보인다. 따라서 금융감독원의 저축은행 감독기능 강화, 금융기관의 사업성 평가능력 강화 및 심사시스템 개선, 금융기관 담보채권에 시행권 포함 및 선분양제도의 개선 등을 통해 자산건전성을 제고하여 전 세계에서 주기적으로 발생하는 부동산 경기변동에 따른 금융기관 부실채권 증가, 실물경제 침체의 악순환을 사전에 차단할 수 있어야 한다. 본 연구는 은행과 저축은행의 부동산 PF대출의 특성을 비교·분석하였으며, 부실화요인의 실증분석을 저축은행으로까지 확장하여, 선행연구들의 한계를 보완한 성과가 있었다. 저축은행 PF대출은 은행권 PF대출보다 신용위험 수준이 높은 반면, 대손충당금 적립수준 역시 충분하지 아니하여 제2금융권 시스템 리스크 실현 가능성을 확인한 것 역시 본 논문의 현실적인 기여라 할 수 있다.