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남진(Nam, Jin),김진하(Kim, Jinha) 한국도시행정학회 2015 도시 행정 학보 Vol.28 No.2
이 연구는 서울시의 생활권별 주택스톡관리를 위하여 생활권별 가구특성(소득계층 등) 분포와 주택스톡 간의 상관성을 분석하고, 이를 통해 주택스톡 관리방안을 제시하는 것을 다음과 같은 목적으로 연구를 수행하였다. 첫째, 서울시 생활권별 가구특성을 조사하여 소득계층의 분포를 파악하였다. 둘째, 서울시 생활권별 주택재고를 조사하여 생활권별 소득계층과 주택스톡간의 정합성을 분석하고, 확률선택모형을 활용하여 생활권별 주거선택 요인을 도출하였다. 가구특성 중에서 생활권별로 차이를 보이고 있고, 주거선택에 영향을 미치는 것으로 분석된 요인을 종합해보면 다음과 같다. 소득계층별 주택스톡 교차 분석 결과 단독주택과 다가구 다세대주택 및 연립주택은 저소득층이 많이 거주하고, 아파트는 중소득층이 많이 거주하고 있는 것으로 나타났고, 이러한 양상은 생활권 별로 비슷한 수준을 보이고 있다. 그리고 월세주택일수록 저소득층 비율이 높은 반면 고소득층 비율은 낮고, 주택규모가 클수록 저소득층 비율은 낮고 고소득층 비율은 높아지는 경향을 보이고 있다. 하지만 동남생활권 등에서는 소규모주택이라도 고소득층 비율이 다른 생활권보다 높은 특징이 있다. 소득계층별로 주거선택요인을 도출한 결과는 서울시의 경우 자산, 배우자유무, 소득, 통근시간이 통계적으로 의미 있는 변수로 도출되었다. 이를 통해 생활권별로 주거선택요인도 다름을 확인하였다. 이는 생활권별로 주택수요 특성이 다르다는 것을 의미한다. 주택은 특성상 한번 공급이 되면 장시간을 사용해야 하고 단시간 내에 대체되는 상품을 개발하기 어렵기 때문에 주택수요의 특성을 반영하지 않고 주택을 공급하면 수요와 공급의 불일치로 주택 공급효과를 보기 어렵다. 따라서 주택종합계획과 같은 장기적인 주택공급 계획 시 각 생활권 별로 주택의 수요를 고려하여 그에 대응하여야 한다. 또한 가구의 경제적, 인구학적 특성에 따라 주택의 점유형태와 유형을 선택하는 요인이 다르게 나타나기 때문에 종합적이고 구체적인 주거실태의 파악이 필요하다. The purpose of this study is to identify the distribution of household characteristics and housing stock managed by life zones in Seoul and to isolate the factors that influence housing choice based on income brackets. The results of this analysis confirm the following details. First, the total number of households in Seoul is 350 million. Single or two-person families compose 46.7% while three or more families compose 53.3%. Second, the total number of houses in Seoul is 2.52 million, within that 160,000 are single-family homes and 700,000 are multi-family homes. The remaining 1.48 million consists of apartment housing. The data reveals that 42.5% of houses were owned, 32.9% were Zeonse, and 24.6% were rented households. Third, the results of this analysis based on income brackets suggest the following residential selection factors. House buyers are larger the higher the probability of selecting an apartment house charter. In addition, greater the income and assets were found to have a significantly higher probability of selecting APT-zeonse. Furthermore, if a female was the head of a household with no spouse or alone, then in low income circumstances with the options of APT-rent, multi-housing rent or apartment-rent, the probability of selecting the rent was higher. Moreover, shorter commuting times between single-owner, single-rent, and multi-housing rent suggested that the probability was to choose rent.
이항로짓모형을 이용한 가로주택정비사업 찬반에 미치는 영향요인에 관한 연구
성진욱(Sung, Jin Uk),남진(Nam, Jin) 한국부동산학회 2016 不動産學報 Vol.65 No.-
1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to analyze the determinant factors of owner's decision whether they agree or oppose for the block-unit housing rearrangement projects. (2) RESEARCH METHOD This research did a logistic regression analysis based on the survey data collected from Dongdaemun district in Seoul. and using program of SPSS 21. (3) RESEARCH FINDINGS As result of this analysis, the study shows that determinant variables of the promotion decision of owner's in the block-unit housing rearrangement projects; area for exclusive use, age, number of household member, living with children, former real estate value, monthly income, possession of a car, residence period, emotional closeness, resident welfare facilities. 2. RESULTS From now on, ①In order to activate business it needs to improve its business understanding through education and promotion inhabitants briefing session. ②Additional share of the expenses is required for a loan with a lower interest rate that residents want to live continuously. ③The higher the affinity between neighboring showed a positive impact on the project. and it is necessary to consider at the same time during the project such as established community, convenience facility of residents. 본 연구는 소규모 정비사업인 가로주택정비사업의 사업추진 의사결정요인에 대해 분석하였다. 분석방법은 설문조사를 통해 측정변수들의 자료를 수집한 뒤 요인들에 대한 가설을 설정하고 통계패키지 SPSS 21을 이용하여 이항로짓모형 분석을 실시하였다. 그간 정비사업 찬반과 관련한 연구는 꾸준히 이루어져왔으나 대규모 사업방식이 아닌 소규모 정비사업의 토지등소유자 의사결정요인을 살펴본다는데 기존연구와 차별성이 있다. 분석결과는 다음과 같다. 전용면적, 종전부동산가액, 차량보 유여부, 거주기간, 친밀여부가 긍정적(+) 영향을 미치는 것으로 나타났다. 반면, 연령, 가구원수, 자녀여부, 월소득 요인들은 부정적(-) 영향을 미치는 것으로 확인했다. 분석결과를 통해 다음과 같은 시사점을 도출하였다. 첫째, 사업찬반 의사결정 시 자본이득 보다 지역에 오래 거주하고자 하는 주민특성을 고려해야 한다. 둘째, 사업의 재정적 안정성 부분에 있어 기금, 역모기지 등 다양한 금융상품이 소규모 정비사업과 결합이 필요하다. 셋째, 주민참여형 재생사업임을 감안할 때 친밀도가 높을수록사업추진이 원활하게 진행됨에 따라 공동체를 고려한 정비사업 형태로 추진해야 할 것이다.