일본 공적역모기지의 변화와 시사점

유선종,Yoo Seon-Jong 한국주거학회 2005 한국주거학회 논문집 Vol.16 No.5

This study will focus on status and structure of Japanese public reverse mortgage that has been changed since 1980. Especially, on newly introduced long-term supporting system for living fund after 2003. Private housing construction companies studied preceding cases of real estate products with reverse mortgage theory and also induced learning point from the change of Japanese public reverse mortgage market. From this on the purpose of this study is suggesting a better plan for successful reverse mortgage introduction in Korea. The data and articles of Japanese reverse mortgage are used for this study, also reverse mortgage related data are collected from web-site and research reports from the inside and outside of the country. From the total postal survey in September, 2004, the system contents after Year 2003 are described here. As described above, reverse mortgage is a way to support public social pension system and expected to play an important role as an assisting method for stable housing and supporting living cost to the aged. Eventually, it is necessary to find a way for introducing a public reverse mortgage as a welfare system for low income people.

지적재조사의 합리적 조정금 산정기준의 필요성에 관한 연구

유선종,노민지,도주은,Yoo, Seon-Jong,Noh, Min-Ji,Do, Ju-Eun 한국국토정보공사 공간정보연구원 2015 지적과 국토정보 Vol.45 No.2

본 연구에서는 조정금 산정필지에 대해 서로 다른 기준을 적용했을 경우, 실제로 금액의 차이가 얼마나 발생하는지 분석하였다. 농촌지역을 대표하는 토지특성에 따라 개별공시지가와 감정평가액 기준의 조정금 차이를 비교한 결과, 개별공시지가에 비해 감정평가액의 비율은 평균 1.46배 높은 것으로 분석되었다. 이를 통해 두 농촌지역에서 서로 다른 기준으로 조정금을 산정할 경우, 토지특성에 따라 조정금 수준에 차이가 발생하고, 동일지역 내에서도 개별공시지가가 존재하는 토지와 존재하지 않는 토지 사이에 불형평한 조정금이 산정될 수 있음을 알 수 있다. 즉, 조정금 산정 시 합리적인 기준이 정해지지 않으면 형평성에 문제를 일으켜 국민의 재산권 침해 및 지방정부의 재정에 부정적 영향을 가져올 수 있으며, 원활한 지적재조사사업을 방해하는 요인으로 작용할 것으로 판단된다. The Cadastral Resurvey Project implementation process must make some landowner better off (area increase) and others worse off (area decrease) by changing the boundaries of ones' own land. This study focuses on the Standard way to calculate compensation if landlords are worse off or charge otherwise. For this study, we analyze the compensation by comparing appraisal value method and a method based on the individual land value by public announcement in theoretic manner. we collected considerable amount of data on both appraisal values and the individual land values by public announcement. We found the difference of compensation between appraisal value method and a method based on the individual land value by public announcement. In this study, more desirable and efficient implementation strategy for government agency who is in charge of cadastral project nationwide is suggested.

상가건물임대차제도의 환산보증금 제한에 대한 고찰 - 부동산중개업자에 대한 설문조사를 통하여 -

유선종(Yoo Seon Jong),이정렬(Lee Jeong Yeol) 한국부동산학회 2005 不動産學報 Vol.24 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This dissertation clarifies the purpose of business section building rental protective law with an issue of business section building rental system to the center, indicates other concrete problems with it, and offers legislative improvement. (2) RESEARCH METHOD I straighten up the characteristics of business section building rental system conceptional by viewing and analyzing the existing domestic and foreign books and studies. Then, I draw a problem and examine an improvement plan. I inquired into nation real estate intermediation businessman for a trouble experience of a change of rent, a change of lease, a lessee and a lesser and a trouble content analysis of a lessee and a lesser after the business section building rental protective law enforcement. I look into contents and standards of existing business section building rental protective law, compare with reformed bill contents of the Democratic Labor Party-and draw an improvement plan on a basis of the examination result of real estate brokers. (3) RESEARCH RESULTS The regional distribution of the subjects shows that most of the respondents(30.7%) run real estate intermediation in the Capital area and 35.3% of those, in Gyeonggi area. And business opening periods also shows 33% of respondents have started their business from between 1990 and 1999. The recent starters after 2002 also hold a high rate of 24.2%. 2. RESULTS The result of the survey is matched with the plan in which the regulations that protective range be restricted within lease of under a certain degree of security money should be abolished and their application should be extend to all the business section buildings. Because it was desirable that I partly reduced a rental guarantee rise limit, the ceiling good will problem appeared in hire guarantee rise rate 12%. On the rental troubleshooting committee installation, 82.5% agree to the necessity. 3. KEY WORDS Business Section Rental Building System, Real Estate Broker, Questionnaire, Guarantee

지목체계 개선에 따른 경제적 효과 분석

유선종(Yoo, Seon Jong),노민지(Noh, Min Ji),김진(Kim, Jin),도주은(Do, Ju Eun) 한국지적학회 2015 한국지적학회 학술대회 논문집 Vol.2015 No.1

현재 공부상지목과 현실지목의 불일치 문제로 공부상지목을 통해 실제 토지이용상황의 판단이 불가능한 실정이다. 본 연구는 공부상지목을 통해 실제 토지이용상황의 판단이 불가능한 상황을 시정하고, 지목현실화사업의 합리적인 추진을 돕고자 우리나라에 바람직한 새로운 지목체계(2014)를 도출하였다. 새로운 지목체계(2014)는 12개의 대분류와 60개의 소분류로 이루어진다. 12개의 대분류는 현행 지목 28개의 개념이며, 60개 소분류는 대분류 그룹에 속한 소분류 내에서 동일한 용도로 인정할 수 있는 경우, 유연한(flexible) 용도변경을 허용하기 위함이다. 새로운 지목체계(2014)를 근거로 시범사업지구(서울시 은평구 대조동 및 수색동)의 조사·분석을 통해 그 경제적 효과 및 조사비용을 추정하였다. 분석 결과 지목체계의 변동으로 인한 시범사업지구의 공시지가증가 효과는 2.98%, 약 282억 원 가량이다. 이를 2014년 전국 공시지가 총액인 4,066조 원에 적용하면, 전체적인 공시지가 상승효과는 121조 원 정도이다. 전국적 수준의 지목 조사비용을 예측해 본 결과, 전국 사업의 추정예산액은 4,174.65억 원으로 나타났다. It is well known problem among general public, policy makers, practitioners, academics, and government officials that current cadastral records have been mismatched with observed, realized land usages. This report suggests a new land use classification system reflecting current observed land usage. This report proposed new one with two hierarchical levels; 12 upper categories and 60 lower categories. 12 upper categories stem from current existing 28 land categories while 60 lower categories are introduced to provide certain flexibility during the land use change application. Also We execute an experimental pilot survey program based on our new land use classification system which re-surveys two villages (Daejo-dong and Soosaek-dong) in Seoul metropolitan area in 2014. Considering economic effect, this report finds 2.98% increase in prices which is about USD 28.2 BN from two villages in the sample. If we extrapolate the result to estimated nation-wide effect, it is about USD 121 TN considering that the total officially assessed land price nation-wide is USD 4,066 TN in 2014.

실거래가를 활용한 개별공시지가의 형평성 분석연구

유선종(Yoo, Seon-Jong),이주희(Lee, Joo-Hee),정희남(Jung, Hee-Nam) 한국주거환경학회 2014 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.12 No.3

The Publicly Announced Price (PAP) of individual land, introduced in 1989 and assessed by local governments every year, has been used as a criterion for levying land taxes, including property tax and capital gains tax. There have been arguments about whether the PAP of land is reliable and appropriate to represent the market prices. The arguments become even hotter since 2006 when the government introduced the real price report system in real estate transaction. Tax equity, both horizontal and vertical equity, means the similar amount of tax shall be levied being proportioned to the similar value of property. This study is to identify whether there exists the equity among land tax bases, that is PAP of individual land. Effective 1,168 parcels of land was selected from Bupyung-gu, Incheon City, which were traded during the years of 2011 and 2012. It compares the difference between the PAP of individual land and the reported transaction prices. To analyze both the horizontal and vertical equity of each 8 local counties (dong) and value level, it uses the ratio analysis method and regression analysis. The findings can be summarized as follows; there exists vertical inequity in most local counties and land value levels. It implies land taxes were rather degressive. There also exists horizontal inequity, implying tax burdens do not proportionally allocated to similar land conditions. The findings suggest that improving the PAP of land system is necessary to enhance both the vertical and horizontal equity.

유료노인복지시설의 가격결정요인에 관한 연구

유선종 ( Seon Jong Yoo ),이현림 ( Hyun Rim Lee ),신승우 ( Seung Woo Shin ) 한국부동산분석학회 2010 不動産學硏究 Vol.16 No.3

The purpose of this paper is to define the factors affecting the price of user pay welfare facilities for the elderly in Seoul and Gyenggi. For accuracy, we divided the user pay welfare facilities for the elderly with the user paid institution for the aged and the user pay welfare facilities for the aged. The main tool of analysis that we employ is the Hedonic price function model. The analysis show that the most important factor affecting the price of the user paid institution for the aged is the access to subsidiary facilities. On the other hand, the ownership type has a great effect on the price of the user pay welfare facilities for the elderly. As a result, opening the facilities in the institution to the public negatively effects the price of the user paid institution for elderly as a significant value. And, operating the welfare facilities with mixed ownership types(leasing and selling in lots) negatively effects the price of the user pay welfare housing for the elderly as a significant value.

토지용도 다양화에 따른 지목체계 재조명

유선종(Yoo, Seon Jong),신승우(Shin, Seung Woo),성윤모(Sung, Yun Mo),노민지(Noh, Min Ji),도주은(Do, Ju Eun) 한국지적정보학회 2013 한국지적정보학회지 Vol.15 No.1

우리나라는 사회ㆍ경제적 환경 변화에 따른 토지 이용의 다양화, 복합화, 빈번한 용도 변화로 공부상지목과 현실 지목이 불일치하여 공부상지목을 통해 실제 토지이용상황의 판단이 불가능한 실정이다. 따라서 본 연구에서는 현재 우리나라 지목의 현황 파악을 통해 공부상지목과 현실지목의 차이 정도를 알아보고, 공부상 지목과 현실지목의 일치 방안 기준을 검토하여 현행 지목, 토지특성조사표상 토지이용상황, 도시계획시설, 토지피복을 기초로 새로운 지목체계를 제시하고자 한다. 이를 바탕으로 세계 여러 나라의 지목체계 합리화와 관련된 노력을 조사ㆍ평가하여 종합적으로 우리나라에 가장 바람직한 지목체계를 도출하고자 한다. In these days, frequent and complicated change of land-use system due to social and economic transition brought a land category disagreement between document and reality. For this reason, it is impossible to figure out actual land-use system based on documental information only. Thus, in this study, we identify the disagreement through understanding of current situation of the land category, firstly. And we present new land category system by consideration of matching method between document and reality on the basis of current land category system upon land character investigation, urban planing, and land-cover classification. Based on this, we investigate and evaluate exertion for rationalization of land-use system in other countries; and derive the most desirable land category system in our country.

차량 네트워크에서 상황에 따른 차별화 된 강화학습 모델의 필요성

유선종(Seonjong Yoo),김병찬(Byoungchan Kim),김영부(Youngboo Kim),양태훈(Taehun Yang),오승민(Seungmin Oh) 한국통신학회 2023 한국통신학회 학술대회논문집 Vol.2023 No.2

지목체계 개선에 따른 공시지가 상승효과 분석

유선종(Yoo, Seon Jong),김 진(Kim, Jin),노민지(Noh, Min Ji),도주은(Do, Ju Eun) 한국지적학회 2015 한국지적학회지 Vol.31 No.2

현재 공부상지목과 현실지목의 불일치 문제로 공부상지목을 통해 실제 토지이용상황의 판단이 불가능한 실정이다. 본 연구는 공부상지목을 통해 실제 토지이용상황의 판단이 불가능한 상황을 시정하고, 지목현실화 사업의 합리적인 추진을 돕고자 한국국토정보공사 공간정보연구원의 지적공부의 공신력 향상을 위한 지목체계 개편방안에 관한 연구에서 제시된 지목체계를 검토하였다. 지적공부의 공신력 향상을 위한 지목체계 개편방안에 관한 연구에서 제시된 지목체계는 12개의 대분류와 60개의 소분류로 이루어진다. 12개의 대분류는 현행 지목 28개의 개념이며, 60개 소분류는 대분류 그룹에 속한 소분류 내에서 동일한 용도로 인정할 수 있는 경우, 유연한(flexible) 용도변경을 허용하기 위함이다. 지적공부의 공신력 향상을 위한 지목체계 개편방안에 관한 연구에서 제시된 지목체계를 근거로 시범사업지구(서울시 은평구 대조동 및 수색동)의 조사·분석을 실시하고, 지목체계 개선에 따른 공시지가 상승효과 및 조사비용을 추정하였다. 분석 결과 지목체계의 변동으로 인한 시범사업지구의 공시지가 증가 효과는 2.98%, 약 282억 원 가량이다. 이를 2014년 전국 공시지가 총액인 4,066조 원에 적용하면, 전체적인 공시지가 상승효과는 121조 원 정도이다. 전국적 수준의 지목 조사비용을 예측해 본 결과, 전국사업의 추정예산액은 4,174.75억 원으로 나타났다. It is well known problem among general public, policy makers, practitioners, academics, and government officials that land use category have been mismatched with observed, realized land usages. This report reviewed new one with two hierarchical levels; 12 upper categories and 60 lower categories. 12 upper categories stem from current existing 28 land use category while 60 lower categories are introduced to provide certain flexibility during the land use change application. Also We execute an experimental pilot survey program based on our new land use classification system which re-surveys two villages (Daejo-dong and Soosaek-dong) in Seoul metropolitan area in 2014. Considering economic effect, this report finds 2.98% increase in prices which is about USD 28.2 BN from two villages in the sample. If we extrapolate the result to estimated nation-wide effect, it is about USD 121 TN considering that the total officially assessed land price nation-wide is USD 4,066 TN in 2014.

주택연금의 보증료 특성에 관한 연구

유선종(Yoo, Seonjong),김문영(Kim, Moonyoung) 한국도시행정학회 2014 도시 행정 학보 Vol.27 No.1

본 연구는 주택연금 가입자를 대상으로 보증료에 영향을 미치는 이용자 특성을 분석하여 주택연금 보증료에 대한 정책적 시사점을 제시하려는 것이다. 2007년 7월부터 2012년 9월 말까지 주택연금에 가입한 총 10,936건을 대상으로 실증분석한 결과, 주택연금 보증료에 영향을 미치는 독립변수들 중 유의한 변수는 주택가격, 주택유형, 건물면적, 지역, 월지급금, 지급방식, 지급유형, 연령, 독신 여부, 계약자 성별이다. 이들 중에서 보증료에 양(+)의 영향을 미치는 변수로는 주택가격, 주택유형, 건물면적, 지역, 월지급금, 지급유형이 있다. 음(-)의 영향을 미치는 변수는 지급방식, 연령, 계약자 성별, 독신 여부인 것으로 나타났다. 주택 특성 변수 중에서는 주택가격이 가장 많은 영향을 미치는 것으로 나타났고, 계약 특성 변수 중에서는 월지급금이, 인적 특성 변수 중에서는 연령이 가장 많은 영향을 미치는 것으로 나타났다. 분석결과 보증료에 영향을 미치는 유의한 변수들을 고려하여, 미래의 손실에 대한 리스크관리 차원에서 현행 보증료율의 적정성에 대한 분석과 검토가 필요할 것으로 사료된다. 또한 초기지급비율에 따라 초기보증료를 차등 적용하도록 한 미국 사례의 벤치마킹 등을 통하여 초기보증료 부담을 줄이거나 보증료율을 다양화하는 등 보증료 개선을 통해 우리나라 실정에 맞는 다양한 주택연금 신상품 개발이 필요할 것으로 사료된다. The purpose of this study is to present the policy implications on guarantee fees of reverse mortgages through analyzing the user characteristics variables affect guarantee fees. Empirical results derives some important determinants which affect reverse mortgage guarantee fees such as house prices, housing types, building area, area, monthly payments, payment methods, payment types, ages, marital status, genders, and so on. In a concrete way, positively affecting variables are house prices, housing types, building area, area, monthly payments, payment types. Negative ones are payment methods, ages, genders, marital status. And among these, the most influential variables are house prices, monthly payments and ages.<br/> This study suggests that it needs to analyze and examine whether current guarantee fees rates are proper for the purpose of risk management. In addition, a variety of reverse mortgage products to alleviate borrowers' initial guarantee fees burden need to be developed by benchmarking the cases of the U.S. provides various initial fees according to the initial disbursement levels.