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감정평가사 수습제도 개선에 관한 연구 -계층화분석기법(AHP)을 중심으로-
최태규 한국부동산연구원 2012 부동산연구 Vol.22 No.3
The appraisal market has been a lot of changes nevertheless, Appraiser Trainee system is not changed since 1989. It is mainly educate real estate. According to Korean Appraisal Act, appraisal business sector is diverse. But Appraiser's work is the main business of the real estate appraisal. Appraisal certified test is the main test of the real estate subject. Probably for these reasons, The appraisal market has been seriously challenged by some certification. This study examines the improvement of appraiser trainee system by AHP. And this study is summarized as follows;Appraiser Trainee System is reformed, a small class is operated in Appraiser Trainee Course and Appraiser Trainee Circumstances is reformed. 본 연구는 감정평가사의 수습제도 개선을 위해 ‘감정평가사’와 ‘교수’, ‘수습감정평가사’를 대상으로 수습제도와 관련된 내용을 항목화 하고 AHP를 이용하여 분석하였다. 그 결과 감정평가사의 수습제도 개선을 위해서는 ‘수습운영’을 함에 있어서 ‘반별주임교수 감정평가사’ 제도를 도입하고, 월별로 나누어 교육하는 현재의 수습교육방법이 아니라 ‘연속교육’을 실시하며, ‘학점제’를 통한 ‘집중과목’을 ‘소규모반’으로 나누어 수습교육을 하는 것이 타당하다는 설문결과를 얻었다. 이러한 설문결과가 주는 시사점은 다음과 같다. 첫째, 수습제도의 과감한 혁신이 요구된다. ‘수습교육방법’을 ‘연속교육’으로 하며, ‘수습교육기관’도 ‘협회부설 감정평가연수원’이 담당하고, ‘실무훈련과정 후’ 수습교육을 우수한 성적으로 이수한 ‘수습감정평가사’에게 채용의 인센티브 등을 제공하는 것이다. 둘째, 수습교육을 운영함에 있어서 ‘소규모반 교육’, ‘반별주임교수 감정평가사’ 제도, ‘집중과목’을 ‘학점제’로 운영한다. 셋째, ‘수습환경’을 혁신한다. 감정평가 3방식의 부활을 위해 「부감법」에서 토지평가기준을 삭제하며, ‘자격시험과목’도 대폭 조정하고, ‘한국부동산연구원’의 역할도 부동산 중심이 아닌 부동산 이외의 기타재산에 대한 기반시설 확충을 위해 과감한 인재영입이 있어야 한다. 더불어 ‘수습감정평가사’, ‘감정평가사’의 전문교육을 위해 교육을 담당하는 감정평가사가 채용되어야 하고, 협회부설 감정평가연수원이 많은 역할을 해야 할 것이다.
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수익환원법 평가모형 설정을 위한 감정평가사의 의식에 관한 연구 -상업용 표준지의 수익환원법 평가모형을 중심으로-
최태규,유선종 한국부동산연구원 2012 부동산연구 Vol.22 No.1
This study examines the appraiser’s professionalism for making Income Capitalization Approach Appraisal Model of the Commercial Officially Assessed Reference Land Price by using the AHP. The Commercial Officially Assessed Reference Land is appraised by Income Capitalization Approach Appraisal Model(Soojung Model). The theoretical and practical limit of the Soojung Model was summarized as follows:First, the Soojung Model is contrary to the principle of vacant land assumption appraisal because it calculates the net operating income vested in land by mirroring the condition of the building in it. Second, the Soojung Model is an appraisal model discrepant from the investment behavior of the real estate market(integrated sales of land and building) by physically distinguishing the net operating income of land from that of building and applying the net operating income. Third, the ‘income rate’ is applied to the Soojung Model though it may be different from the capitalization rate in terms of meaning and calculation process. To present an New Income Capitalization Approach Appraisal Model(New Model), the questionnaire research was conducted as the views that appraisers participating in the officially assessed reference land price had on the Soojung Model. As a questionnaire research results, New Model should have the principle of vacant land assumption appraisal, applying the net operating income of both land and building, applying cost of building and reversion value of land. 본 연구는 상업용 표준지의 수익환원법 평가모형 설정을 위해 감정평가사와 감정평가사이면서 감정평가를 교육하는 교수가 가지고 있는 수익환원법 평가모형에 대한 전문가적 의사를 항목화 하여 AHP를 이용하여 분석하였다. 그 결과 감정평가사는 표준지 평가기준인 ‘나지상정평가’에 중요성을 부여하였고, 교수는 수익환원법 평가모형에 필수요소인 ‘자본환원이율’이 수익환원법 평가모형 설정을 위해 가장 중요한 항목이라고 중요성을 부여하였다. 두 집단은 모두 표준지평가와 감정평가를 경험하였으나 그 결과는 다르게 나타났다. 나지상정평가의 개념에서도 정착물의 배제와 사법상 영향배제의 개념은 이해하고 있으나 상업용 표준지를 수익환원법으로 평가하는 경우에는 그 개념이 모호해지는 결과를 보여주고 있다. 또한 감정평가사나 교수 집단 내에서도 적정가격의 성격에 대해 ‘거래가능가격과’와 ‘정책적 가격’으로 나누어지고 있다. AHP분석 결과를 종합하면 ‘나지상정평가’, ‘적정가격 개념’ 등 ‘표준지 평가기준’의 명확한 개념정리가 요구된다. 수익환원법 평가모형 설정을 위해서는 시장임대료에 기초한 토지건물 일체의 순영업소득을 적용해야 하며, 토지건물일체의 수익가격에서 건물의 재조달원가를 공제하는 평가모형을 고려해야 하고, 순영업소득의 고려기간은 건물의 경제적 내용연수이고 내용연수 만료시 복귀가격이 평가모형에 고려되어야 한다는 것이다.
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최태규,이춘섭 한국부동산연구원 2010 부동산연구 Vol.20 No.2
This study examines some problems and their improvement in the model of income approach for the Commercial Land Price Notification through theoretical and objective analysis. The issue of Korean Model distinguishes between land and building’s NOI, violates the principle of vacant assumption appraisal and the Highest and Best Use. This study propose the improvement like following direction. There are Real Estate Residual Capitalization Methode Model, Cap rate and Discount rate have to investigate for the Commercial Land Price Notification. 본 연구는 상업용 표준지의 수익환원법 평가모형에 대하여 이론적, 실증적으로 분석을 하여 문제점과 개선방안을 제시하였다. 문제점은 첫째, 한국모형이 토지와 건물의 순수익을 구별하여 물리적 측면의 성격을 가진 순수익을 금융적 측면의 모형에 적용하고 있다. 둘째, 모형이 건물의 잔존내용연수를 적용함으로써 나지상정평가의 대원칙을 위배하고 있다. 셋째, 모형에 적용되는 소득수익률의 공실률이 최유효이용이 아니라 실제 공실률이 반영되었다는 것이다. 이에 공시지가의 적정한 공시와 이론적 토대를 제공하기 위해 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 부동산잔여법 모형을 적용함으로써 토지와 건물의 순수익을 구분하지 않고 나지상정평가의 원칙에 위배되지 않는다. 둘째, 자본환원이율 및 할인율을 임대사례조사시 별도 조사함으로써 소득수익률의 문제점을 개선하고 매년 거래되는 오피스빌딩의 순수익과 거래가격을 분석하여 자본환원이율 및 할인율을 데이타베이스(DB; Data Base)화 하는 것이다.
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