土地所有權과 建物所有權의 二元的 體系에 관한 法制史的 考察

정우형(Woo-Hyung Cheong) 한국부동산법학회 2004 不動産法學 Vol.11 No.-

In Western countries, land and buildings are an integral part of real property. But in Oriental countries, such as Japan and Korea, for land and buildings are treated as a separate and independent object. The study aims to analyse historically the legal system of real estate ownership in Korea. It purposes both to review the establishment process of the present real estate ownership and to indicate its problems. The study consists of five parts including the instruction. The second and the third part reviews the real estate ownership and the customary law from the Kingdom of Chosun up to now. Until Daehan Empire(Old-Korean Empire) the real estate ownership had been only one. But the ownership of land and building were separated from the real estate ownership under the Japanese imperialistic rule. The fourth part reviews the dual legal system of real estate ownership was enforced in their country. In Japan, the ownership in this context means the dual legal system of real estate ownership, for the land and buildings are separate and independent immovables. Finally, I conclude that the real estate ownership in Korea was formed by the Japanese occupation and annexation, not to adopt western law and to realize ours customary law.

부동산 등기보험에 관한 小考

정우형(Cheong, Woo Hyung) 한국부동산연구원 2000 부동산연구 Vol.10 No.1

부동산은 규모와 가액에 있어서 매우 큰 비중을 갖고 있으며, 부동산거래가 국민경제생활에 미치는 영향 또한 적지 않다. 부동산규범의 국제화와 부동산시장의 개방을 위해서는 부동산거래의 신속성과 안전성이 보장되어야 하지만, 우리의 부동산거래시스템은 이를 뒷받침할만한 제도적 장치로서 미흡한 실정이다. 현재의 부동산거래시스템인 부동산등기제도는 일제식민시대의 산물이다. 이는 일제의 토지점유정책의 일환으로 강압에 의해 수용되었으며, 과거 우리 고유의 부동산공시제도보다도 뒤떨어진 것이다. 정작 일본의 등기제도는 개선작업을 거쳐 발전해왔으나 우리의 부동산등기제도는 많은 발전을 하지 못하고 있다. 이로 인해 부동산규범의 국제화와 부동산의 시장개방 그리고 자산유동화와 저당권의 유동화등 부동산금융산업의 발전에 구조적인 한계를 나타내고 있다. 신속하고 원활한 부동산거래를 위해서는 등기의 공신력이 인정되어야 한다. 그러나 등기공신력을 인정하려면 등기공무원의 실질심사권 확보, 국가배상책임의 확대등 여러 가지 제도적인 개선작업을 거쳐야 하기 때문에 이를 단기간내에 이루기는 어렵다. 이러한 한계를 극복하기 위해서는 미국법상의 권원조사와 권원보험제도를 우리 실정에 맞는 부동산 등기보험제도로 도입하는 것이 필요하다.

부동산시장개방의 구조적 한계

정우형(Cheong, Woo Hyung) 한국부동산연구원 1999 부동산연구 Vol.9 No.1

가속화되고 있는 개방과 경쟁의 논리 속에서 우리의 부동산시장은 더 이상 예외가 아니다. 그러나 부동산시장은 토지에 대한 국민의 감정을 고려할 때 매우 신중하면서도 순차적인 과정을 통해서 이루어져야 할 것이다. 이 글은 이 같은 관점에서 당면한 부동산시장 개방문제를 법적 측면에서 검토하여 보다 바람직한 개방의 방향을 제시하고, 장기적 안목에서 토지정책을 효율적으로 추진해 나가자는데 있다. 외국인이 국내의 부동산시장에 대한 투자를 어렵게 하는 요인은 부동산제도상의 차이와 부동산거래의 불투명성, 신뢰할 수 없는 수익성 등에 기인하고 있다. 따라서 부동산제도와 관행을 국제기준에 맞추어 나가야 할 뿐 아니라 경제의 기본원칙을 근거로 부동산가격이 결정되는 방식으로 전환되어야 할 것이다. 우리는 토지와 건물을 별개로 보는데 반해 미국, 영국 둥 대부분의 국가는 동일한 부동산으로 보고 있다. 이와 같은 차이는 우리의 관습을 무시한 채, 일본 민법을 무조건적으로 수용했기 때문이다. 앞으로 실제 거래상의 관행과 제도상의 구조일치, 통일에 대한 대비 그리고 국제기준에 맞는 정비차원에서 토지와 건물을 하나의 부동산으로 보도록 제도적 정비가 이루어져야 할 것이다. 아울러 부동산 등기의 공신력을 인정하여 거래의 안전을 도모하여야 한다.

개별 법률상 물권에 관한 법리적 고찰

정우형(Cheong, Woo-Hyung) 한국재산법학회 2011 재산법연구 Vol.28 No.1

우리 민법 제185조는 물권법정주의를 규정하고 있다. 법률상의 물권에는 민법이 규정하는 물권과 상법과 민사특별법이 규정하는 물권 그리고 개별 법률이 규정하는 물권으로 구분할 수 있다. 그 중에서 개별 법률이 규정하는 물권으로서 광업법 등 12개의 개별 법률에서는 탐사권과 채굴권을 비롯한 15개의 권리를 물권으로 간주하고, 그 물권에 관하여는 해당 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 부동산에 관한 규정을 준용하도록 하고 있다. 개별 법률상 물권은 일정한 시설을 설치한 자로 하여금 독점적 · 배타적 이익을 얻도록 함으로써 시설의 원활한 건설을 촉진하는데 목적을 두고 있다. 그러나 개별 법률은 특별한 경우를 제외하고는 민법중 부동산에 관한 규정을 준용하도록 하고 있어서 해석상 문제점이 적지 않다. 이와 같은 배경하에서 본 연구는 개별 법률상 물권에 관하여 물건성, 물권법정주의, 존속기간, 처분제한, 물권적청구권, 공시 등의 문제를 중심으로 제2장에서 개별 법률상 물권의 의의 및 주요내용, 제3장에서 개별 법률상 물권의 법적문제, 제4장에서 결론을 제시하고 있다. 개별 법률상의 물권을 규정하고 있는 법률은 일정한 권리를 물권으로 간주하고, 그 물권에 관하여는 해당 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 부동산에 관한 규정을 준용하도록 하고 있다. 이러한 물권은 물건을 직접 지배하지 않지만, 물건을 전속적 · 배타적으로 취득할 수 있는 권리인 준물권이다. 개별 법률상 규정하고 있는 물권은 종래의 물건개념을 재정립하여 물건을 권리의 객체내지 목적물로서의 성격을 가지는 대상으로서 법적인 의미가 있는 경제계 · 재화계에 객관화된 존재로서 파악하고, 물건의 일반 요건으로 비인격성, 경제적 가치성, 관리가능성의 요건과 물건의 특별 요건으로 배타적 지배가능성, 특정성, 독립성의 요건을 충족할 때 물건으로 보는 견해에 의하면 확대된 물건의 개념에 포함될 수 있을 것이다. 물권법중 대표적인 강행규정인 물권법정주의는 물권의 창설을 용이하지 않도록 하고 있지만, 광업법 등 12개의 개별 법률은 본래 근대 민법이 물권법정주의를 채택한 본질적인 이유와는 다른 이유에서 물권을 창설하고 있다. 이는 특별법의 편의에 의한 일반법의 침해로서 지양해야 할 것으로 생각한다. 그밖에 개별 법률에 의한 물권에 있어서 댐사용권 등은 존속기간을 정하고 있지 않은 점, 공항시설관리권 등은 저당권만의 처분제한 규정을 두고 있는 점, 농업기반시설관리권은 처분에 관한 규정을 두고 있지 않은 점, 각각의 등록부는 사법상 물권변동의 효력을 갖는 장부로서의 성격보다는 행정목적의 성격이 더 크다는 점 등을 개선해야 할 것으로 생각한다. The extent of the definitions of real rights that can be the object of real rights is now being expanded according to the rapid development of society and economy. This trend enables many project operator get benefit from the infrastructure facilities for a certain period within the scope of total project cost. Korean Civil Law has a provision, article 185 that legal principle of real rights is defined as kinds of real rights. According to Article 185, the Civil Law defends no real right can be created at will other than ones provided for by law or customary law. However, it was defined by the Mining Industry Act(Article 3), the Act on Construction of Dams and Assistance to their Environs(Article 2), Act on the Development, Management, etc. of Marinas(Article 21), Act on Public-Private Partnerships in Infrastructure(Article 26), Fisheries Act(Article 2), Fishing Villages and Fisheries Harbor Act(Article 29), Toll Road Act(Article 10), Framework Act on Railroad Industry Dvelopment(Article 26), Aviation Act(Article 105-2), Harbor Act(Article 16), and etc. These laws have provisions, the certain (facilities management) rights shall be considered as a real right and unless otherwise provided for in this Act, the provisions of the Civil Act shall apply mutatis mutandis thereto. Also, those have provisions, the creation, extinguishment, and restrictions on the disposition of the right to manage facilities shall become effective upon comletion of registration of the right in the register of rights. It gave rise to complications between the civil law and the individual laws in apply and interpretation on real rights. This study attempts to harmonize the real right for usage along with the real right in the Civil Law. The study consists of four parts; the first including the instruction, the second overviewing the definitions and the distinctions on real right under the individual laws. The third discussing the legal principles of the legal nature, a thing in legal sense, real action, duration of real rights, public notice system between the real rights under the Civil Law and the provisions for the real rights in the individual laws. In particular, I propose a reinterpretation of facilities management, which shall be considered as a real right. Even a holder of facilities management has right to its as quasi-real right, not land ownership in traditional civil law theory. Finally, I conclude a need for extent to the definitions of the real rights in the individual statutes and a modify the related laws and revise the provisions of the real rights out of consideration for civil law in Korea.

부동산 거래안전을 위한 제도 정비방향

정우형 ( Woo Hyung Cheong ) 한국법정책학회 2013 법과 정책연구 Vol.13 No.3

부동산거래제도는 거래규제제도와 거래안전을 위한 제도로 크게 구분된다. 부동산거래규제제도는 토지거래허가제, 농지취득자격증명제, 투기과열지구내 전매제한제, 부동산실명제, 부동산소유권이전 등기신청의무제, 부동산실거래가격 신고제, 지정지역내 양도소득세 실거래가격기준 과세제, 주택거래신고제 등이 있다. 부동산 거래안전을 위한 제도로는 토지거래허가제와 관련된 토지선매제, 토지비축제, 중개업자의 손해배상책임제, 에스크로우와 권원보험 등이 있다. 저성장시대에 들어서면서 종전에 투기와 탈세를 방지하는 기능을 담당하였던 부동산거래규제제도는 대폭 완화되고 있으며, 규제대상이 되었던 지역들은 해제되고 있다. 한편으로 부동산거래의 안전을 위한 제도들은 아직도 제대로 기능하지 못하고 있다. 이러한 시대상황에 적극적으로 대응하고 중장기적으로 부동산 문제를 해결하기 위해서는 거래규제보다는 거래안전에 중점을 두어 관련 제도들을 재정비할 필요가 있다. 부동산 거래안전을 위한 제도는 여러 기준에 따라 나눌 수 있겠지만 주체별로 공적부문에서의 토지선매제, 토지비축제, 중개업자의 손해배상책임제와 사적부문에서의 에스크로우(escrow)와 권원보험제도로 구분할 수 있다. 이러한 제도들은 지금까지 제대로 운용되지 못하였다. 제도의 실효성을 높이기 위해서는 중장기적으로는 토지선매제와 토지비축제는 통합하고, 중개업자의 손해배상책임제와 에스크로우 그리고 권원보험제도는 연계될 수 있는 방향으로 정비되어야 할 것이다. 나아가 부동산 거래규제제도와 거래안전제도를 함께 아우를 수 있는 부동산거래기본법(안)의 제정이 필요하다. The system of Real Estate transaction divided between transaction regulation and prevention against the accidents of it`s. The former be contained Land Transaction Permission, Qualification Certificate for Acquisition of Farmland, Restriction of reselling Housing in Overheated Speculation District, the Registration of Real Estate under actual Titleholder`s Name, Duty to Apply for Registration of Transfer of Property, Report on Transaction of Real Estate, Transfer Income Tax in Designated Area, Report on Housing Transaction, etc.. Also, the latter be contained Land Pre-emption related to Land Transaction Permission, Land Banking, Real Estate Broker`s liability for damages, Escrow, Title Insurance, etc.. Nowadays our land and hosing market is stablizing along with low growth in economy. This study centers around to review the system of Real Estate transaction in accordance with the changing times and circumstances. This study has four parts including the introduction and conclusion. The second part describes contents of Land Pre-emption related to Land Transaction Permission, Land Banking, Real Estate Broker`s liability for damages under the individual laws in public sector of Real Estate transaction, and then point out problems of its. The third part describes contents of Escrow and Title Insurance under the individual laws in private sector of Real Estate transaction, and then point out problems of its. The fourth part proposes for efficiency of the land transaction regulation system and improvement of its as follows. 1) There is a need to modify the related laws and revise the provisions of Land Pre-emption and Land Banking in Korea. 2) There is a need to integrate Escrow and Title Insurance into Real Estate Broker`s liability for damages. It is the function of these to shift or transfer to a responsible insure risks such as those mentioned in the preceding section. 3) There is a need to refine the system of regulation and prevention against accident of the Real Estate Transaction as a long-term alternative.

일제 토지조사사업과 지적재조사사업의 비교연구

정우형(Cheong Woo-Hyung) 한국지적정보학회 2010 한국지적정보학회지 Vol.12 No.1

일제에 의한 토지조사사업으로 근대적 토지소유권이 성립되고, 지적공부와 부동산등기부의 이원화가 비롯되었다. 또한 이로 인해 전국적으로 지적불합지가 발생하고 공부의 공신력이 인정되지 않는 등 여러 가지 문제점이 야기되고 있다. 이 연구는 공시제도를 중심으로 일제의 토지조사사업과 과거 또는 현재 추진되고 있는 지적재조사법안을 비교하고 있다. 일제는 토지조사사업을 통해 식민지 조선에서 근대적 소유권의 확립과 조세징수의 기초자료로 활용할 수 있는 여러 공시제도를 구축하였다. 우리의 지적재조사사업은 여러 가지 요인에 의해 좌절되었지만, 1996년 지적재조사법안, 2006년 토지조사특별법안, 2009년 지적불부합지정리를 위한 법률안에서 지상ㆍ지하건축물의 위치ㆍ면적 등을 지적공부에 등록할 수 있는 방안을 마련해 놓았다. 다만, 지적재조사사업의 추진상 어려움 때문에 공시제도와의 연계ㆍ통합방안은 미진하였다. 새로이 추진되는 지적재조사사업은 공시제도와 연계ㆍ통합하여 단계적으로 추진되어야 할 필요가 있다. 장기적으로 대장과 등기부를 일원화하여, 부동산 정보의 종합적ㆍ입체적 공시제도가 되도록 하여야 할 것이다. In Korea, it has been said that the modem land ownership began to be established by the Land Survey Project under the japanese imperialism. It was through this project and related legislations that the dual system of cadastral and registration of real estate ownership was enforced in our country. Also, there has been non-corresponding parcels on the national scale and it caused by inside and outside of legal system in real estate, as there are various bottlenecks in the recognition of public confidence of cadastral and registration. The study aims to analyse comparatively and historically the cadastral and the land registration of land survey projects in Korea. The study consists of four parts including the introduction. The second part reviews on the system of cadastral and registration of the Land Survey Project under the japanese imperialism. The third part compares the cadastral resurvey project legislative bill(1996) with the special land survey legislative bill(2006) and the cadastral non-corresponding parcels arrangement legislative bill(2009) in the system of cadastral and registration. Finally, I conclude a need for link between the public announcement system and the cadastral resurvey project. There is a need to plan the integration of the system of cadastral and registration as a long-term alternative.

지적재조사사업 조정금 산정 단계의 사례연구

정우형(Cheong, Woo Hyung) 한국지적학회 2015 한국지적학회지 Vol.31 No.2

지적재조사사업의 필요성과 중요성은 두 말할 나위가 없다. 2012년부터 2015년 현재까지 지적재조사 사업은 707개 사업지구에서 진행되고 있다.지적재조사사업은 국민의 재산권보호와 국토공간의 디지털화 등 사업으로 가져오게 될 순기능을 그 누구도 부인할 수 없다. 다만 7개 사업지구 선행사업에서 나타나지 않았던 제도상의 문제점은 시급히 해소해 할 과제이다. 본 연구는 지적재조사사업중 조정금 산정 및 징수단계에서의 문제점을 입법과정, 조정금의 법적 성격, 사례지역의 구체적인 문제점을 중심으로 살펴보았다. 그 결과, 다음과 같은 입법론적 과제를 제시하고 있다. 지적재조사법은 단기적으로 지적재조사업무규정을 보완하여 조정금 산정기준을 개별공시지가로 정하는 경우에 이자율 등을 고려하도록 하고, 조정금 납부시 일정한 경우 물납을 허용하도록 하고, 법령상 미비되어 있는 규정을 정비하여야 한다. 장기적으로는 지적재조사법령의 정비를 통해 조정금의 산정기준을 일원화하고, 국공유지에 대한 조정금 징수규정을 정비할 필요가 있고, 조정금에 관하여 정확한 법적 성격을 부여하도록 하여야 한다. There is no need to say importance of Cadastral Resurvey Project. From 2012 to 2015, the current projects are underway in 707 districts. Nobody can deny that the success of the project is to give a big contribution to the protection of citizens' property rights and digitization of national land space. The institutional problems do not yet appear in 7 pilot project cases, and so they are proposed that they should be solved urgently. This study is focused on analyzing the problems in assessment procedure of the adjustment money in the case area, the legal status of the adjustment money, etc.. In the short run, the related law provisions should be amended as follows : 1) backing up assessment procedure of the adjustment money criteria, 2) permitting payment in kind the adjustment money, 3) improving of the insufficient regulations. In the long run, the related laws should be modified as follows : 1) adopting assessment criteria of the adjustment money, 2) maintaining regulations of the adjustment money on government owned land, 3) granting the legal status to the adjustment money.

김상용 교수 정년 기념 상가건물의 공시제도에 관한 연구 -권리유형별 활용사례를 중심으로-

정우형 ( Woo Hyung Cheong ) 연세대학교 법학연구원 2015 法學硏究 Vol.25 No.1

Today, Buildings are becoming lager, higher, multifunctional with the urbanization process and urban regeneration project. Nowadays our real estate market is stablizing along with low growth in economy. Builders are usually split and pre-sale commercial residential buildings are easy to raise the initial cost and effort to spread the risk. Clear and complete the public notification systems of the commercial building is very important to protect the property rights of investors and urgent safety in the transaction. However, such systems of commercial buildings have been unable to live up to this reality. Act on the ownership and management of aggregate buildings in 1984 (hereinafter referred to as the aggregate buildings act) was to regulate the possession and use of building set in the form of high-rise buildings, and for simply intended to notice the right relationship. The Act also recognized sectional ownership of business center building with certain requirements and revised in 2003. Nevertheless, commercial buildings is still divided into the sole ownership, the co-ownership representing de facto partitioned ownership, sectional ownership. It causes confusion in the transaction safety as well as restriction investment and use of buildings. This is because disclosure of the commercial building not properly reflect reality. This study analyzes the system of notification by dividing the commercial building on aggregate buildings act and the co-ownership representing de facto partition ownership. The case study of 11 randomly selected commercial buildings to review cadastral and land registration of business center building and implicated in our real estate system. Through the 11 cases, excessive registered holder register, classification of books and looks impossible, inconsistency of books, false entry/record of books, such as has been pointed out as problems. In order to solve These problems first, the co-ownership representing de facto partition ownership of commercial buildings will need to convert to the commercial building on aggregate buildings act the long-term. Second, set aggregate buildings act the scope of Article 1 of 2 shall be expanded in accordance with the recent reality and nature of the commercial building. Third, Its expansion will be through a thorough complement the system of cadastral and land registration of business center building.

用水權法理에 관한 再檢討

정우형(Cheong, WooHyung) 한양법학회 2009 漢陽法學 Vol.27 No.-

Recently, the lack of water has become a serious problem. It gave rise to complications between the central administrative agency and the local government, as well as the local governments and the public agencies. This trouble has been brought forth by the change of times. The right to the use of water has been based upon the custom of an agricultural society of the time when the Civil Law of 1958 was enacted. Also, it was caused by the Act on Construction of Dams and Assistance to their Environs, Registration of right for Dams Use Act, Public Waters Management Act, Rearrangement of Agricultural and Fishing Villages Act, the conflict between the Civil Law and River Act, and etc. According to Article 231, the Civil Law defends the right to access public rivers provided that those engaged in agriculture and in the banks of public rivers draw necessary water from the river for their business so long as they do not disturb the use of water by other persons rightfully entitled to such. Nowadays this is not sufficient enough to solve the issue facing the lack of water, as it is difficult to meet the society's demand. The best policy is to integrate the current policy into that of a single statutory water rights system, so as to solve the legal problem and to settle the matter surrounding the usage of water. However, given the various conditions of our country, the reality is that the various bottlenecks regarding the right to the use of water make it difficult to make such ideals happen. This study attempts to harmonize the right for usage of dams along with the right to the usage of public rivers in the Civil Law. The study consists of five parts; the first including the instruction, the second and the third reviewing the right to use public river under the Civil Law and the right to the use of water in the individual statutes, the fourth discussing the legal principles of the legal nature and extinctive prescription between the right to use public rivers under the Civil Law and right for dams in its statute. In particular, I propose a reinterpretation of the right to the usage of public rivers, which are to be discussed separately from real estate. Finally, I conclude a need for an amendment to the right of water usage in the individual statutes and a revision to the system of the right for using water in Korea.

공중권의 활성화를 위한 법리적 고찰

정우형 ( Woo Hyung Cheong ) 한국법정책학회 2005 법과 정책연구 Vol.5 No.2