제주도 아파트 시장의 동태적 변화

정수연(Su-Yeon Jung) 건국대학교 부동산도시연구원 2012 부동산 도시연구 Vol.4 No.1

본 연구는 2006년부터 2009년까지의 제주도 아파트 시세와 특성자료를 활용하여 헤도닉모형을 분석하고 그 결과를 제시하였다. 또한 제주도 아파트 시장의 노후불량주택의 비중을 분석하고, 주택시장의 노후화에 있어 서귀포시와 제주시를 비교하였다. 그리고 2008년과 2009년 6월까지의 아파트 실거래빈도를 비교함으로서 제주시와 서귀포시의 시장거래활성화정도를 분석한다. 첫째, 제주도의 주택보급율은 전국평균을 상회하고, 100%를 넘는 초과공급상태인 것으로 보이지만, 실상은 노후한 주택들이 다수여서 노후불량주택은 초과공급인 반면, 양질의 주택은 초과수요인 상태라고 할 수 있다. 둘째, 헤도닉모형분석을 이용하여 분석한 결과, 아파트의 브랜드가치에 대한 가격영향력이 증가하고 있고, 대형의 가격 영향력도 증가하는 것으로 나타났다. 이는 곧, 브랜드를 가진 대형의 아파트에 대한 수요가 증가하고 있다는 것을 의미하며, 양질의 주택에 대한 수요증가라고 해석할 수 있다. 셋째, 초등학교의 아파트 가격영향력이 증대하고 있다는 것은, 주택수요자들의 교육환경에 대한 민감도가 높아지고 있다는 것을 의미하는 바, 주택의 입지환경에 조성에 대한 관심이 필요하다고 할 수 있다. 넷째, 주택의 노후화나 가격양극화문제에 있어 제주시와 서귀포시의 격차문제가 나타나고 있다. 이는 향후 제주도 내 지역불균형으로 심화될 수 있다는 것을 의미한다. In this paper, we empirically examined the Jeju apartment market and attempt to estimate what factors have had a higher influence on Jeju apartment price as time goes on. Hedonic price model was used to analyze dynamic changes of factors influencing Jeju apartment price. The analysis is based on apartment price and it’s characteristics such as the number of households by size, building age, oversize, the use of city gas, and brand value. Annual data from Korean Real Estate Bank was used in the analysis covering the time period from 2006 to 2009. When the hedonic model was estimated, the adjusted coefficient of determination of all was over 70%, and almost variables turned out to be significant at better than the 10% level. The results of this analysis show that the influence of brand value and size value on apartment price are increasing. It means that there is increasing demand for high quality house in Jeju province.

부동산가격공시제도의 적정가격 재정립을 위한 비판적 검토: 공시가격현실화 정책과의 충돌을 중심으로

정수연 ( Jung Su Yeon ) 한국감정평가학회 2022 감정평가학논집 Vol.21 No.3

부동산가격 공시제도는 공시지가라는 이름으로 1989년 처음 토지에 대해 도입된 이후 30여년간 유지되어 온 제도이다. 2017년까지는 재산세가 낮아서 납세자들이 이 제도에 관심이 없었으나, 2018년부터 4년간 공시가격이 누적 58.8%까지 상승하면서 사회적으로 이슈가 되었다. 시장이 침체되어도 공시가격은 계속 상승하는 현상이 2022년까지 지속되었는데, 이는 부동산공시가격제도에 내재된 '현실화로드맵'과 '실거래추종행위' 때문이다. 본 논문은 이 두 가지 원인이 계속해서 이 제도에 남아있는 이상, 조세형평성을 달성하는 것은 어렵다는 것을 주장하고자 한다. 그리고 이의 대안은 「부동산가격공시법」 개정을 통한 근본적 개선이어야 함을 제안하며 첫째, 「부동산가격공시법」 안에서 서로 충돌하는 모순된 법조항들을 수정, 삭제하고 둘째, 적정가격을 미국 IAAO의 시장가치 기준으로 바꾸어야 함을 주장하였다. The Korea Public Announcement of Real Estate Values was first introduced in 1989 and it has been maintained more than 30 years since then. As the property tax was low until 2017, taxpayers did not pay much attention to it. However, it attracted a public attention and became a social issue after the property tax increased 58.8% for the four consecutive years since 2018. The publicly announced price has consistently moved upward even in the economic downturn until 2022 and it is because of real estate price ‘realization roadmap’ and 'sales chasing' inherent in the Public Announcement of Real Estate Values. This study argues that it is difficult to achieve tax equity with these two fundamental causes existing in the system. Also, the study suggests the first legislative solution is to revise the Act On The Public Announcement Of Real Estate Values. In addition, it indicates why the following two arguments are valid. First, contradictory provisions in the Act on the Public Announcement of Real Estate Values should be revised and deleted. Second, reasonable price should be redefined based on the standard of International Association of Assessing Officers (IAAO).

서울10대 브랜드가 아파트가격에 미치는 영향에 관한 연구

정수연(Jung Su Yeon),김태훈(Kim Tae Hoon),박홍희(Park Houng Hee) 한국도시행정학회 2009 도시 행정 학보 Vol.22 No.3

Apartments are the most popular housing type in Korea, with construction companies competing with one another to build ever-more splendid units. Each company tries to differentiate its apartments from those of others by creating apartment brands to increase the chances of attracting buyers. Apartment branding is simply one form of product differentiation. In the 1990s, names of apartment complexes were either eponymous with those of construction companies or reflected the geographical location of building sites. After the new millennium, names of newlybuilt apartments began to reflect the unique brand images of each construction firm. This new phenomena became known as “ apartment brand naming”, with premium brands such as “Raemian”, “Xii”(pronounced Jai) and others making an appearance. A major trend in the current Korean apartment market is the varying consumer preference for different apartment brands and in this study we seek to analyzethe influence of apartment brands on apartment prices. This study began with the top-10 apartment construction firms in Seoul that possess their own brands. Then apartments consistent with these brands were extracted from the apartment data, under the requirements that apartments were at least 5 stories high but not greater than 35 stories. A total of 9640 apartment units in Seoul, Korea were collected as the raw data for this study. The data for explanatory variables were surveyed as apartment physical characteristics and neighborhood characteristics by Real Estate Bank. This paper analyzed the influence of apartment brands on apartment prices using HPM(Hedonic Price Model). Finally,the results are as follows. the Xii brand possessed the highest brand value. And the Raimian brand took the top spot. Centreville, Preugio brand exerted insignificant effects on price. This means that the 2 brands exhibited statistically-insignificant price differences with unbranded apartments.

제주도 부동산 하위시장 세분화에 관한 연구

정수연(Su Yeon Jung),이성원(Sung Won Lee) 건국대학교 부동산도시연구원 2017 부동산 도시연구 Vol.10 No.1

최근 부동산정책의 지방분권화가 활발하게 논의되고 있으나, 지방정부가 부동산정책 수립시 참고할만한 자료들은 매우 부족한 실정이다. 제주도와 같이 지역 내 불균등 발전경향이 커서 읍면동간 지역격차가 극심한 비수도권지역은 보다 세분화된 지표들이 필요하다. 본 연구는 이러한 필요성에 대해 주장의 근거가 될 수 있는 기초연구로서 제주도 하위시장 권역구분을 위한 군집분석을 실시하였다. 분석자료로는 43개 읍면동별 지역특성변수들을 작성하여 사용하였다. 변수로는 인구밀도, 도시지역비중, 중심지까지의 거리, 서울대 진학자 수, 생산가능인구의 비중, 주택 중 아파트의 비중 등을 사용하였다. 분석결과 제주도의 43개 읍면동을 6개 권역으로 구분할 경우 6개 권역별로도 지역격차가 뚜렷이 드러나는 것을 알 수 있었다. 그리고 간단한 예시로서 각 하위시장별로 주택보급률을 작성한 결과, 각 권역들 중 하나의 권역 즉 제주시 동지역의 주택보급률이 제주도 전체 평균이하인 것으로 나타났다. 이는 제주도가 주택공급정책을 수립할 때 정책의 우선순위를 결정할 때 도움이 될 수 있을 것이다. Although the local government is faced with significantly increased demand for policies for local real estate markets, only a few resources and materials are available for them. Especially, in Jeju province, which experienced discriminatory developments within the region, more information or indicators with more detail for the segmented markets are required to implement appropriate policies. In this study, we employ the cluster analysis for the Jeju real estate submarkets and show the effectiveness of market segmentation. The regional characteristic variables consist of 43 towns, townships, and neighborhoods. Other variables include population density, proportion of urban areas, distance to the center of a city, quality of high school, proportion of working age population, and percentage of apartments in total housing units. We find that the regional disparity is clear when 43 towns, townships, and neighborhoods are categorized in six regions. Furthermore, the results show that the eastern part of Jeju has lower rate of housing supply than the overall rate in Jeju. This result would be helpful for Jeju government to set priorities in establishing housing supply policy.

공간계량경제모형을 이용한 기업집적이 기업성과에 미치는 영향에 관한 연구

정수연(Su-Yeon Jung) 한국산업경제학회 2012 산업경제연구 Vol.25 No.3

본 논문은 기업의 집적효과를 추정함에 있어 공간적 자기상관 문제를 고려한 공간계량경제모형을 이용하여 기업집적이 매출증가에 미치는 영향을 분석하고자 한다. 분석자료는 서울특별시에 위치한 소프트웨어업종 327개 기업이다. 각 기업들의 자료는 2002년 기준 한국신용평가의 재무제표 데이터베이스인 KISVALUE DB를 이용하였다. 분석과정은 다음과 같다. 먼저, 공간효과를 고려하지 않은 선형회귀분석을 행하였다. 이를 통해 모수들을 추정하고 잔차들을 구한 후 Moran의 I 계수를 이용하여 공간적 자기상관 유무를 검정하였다. 검정결과 공간적 자기상관이 존재한다고 판단되어 공간계량모형을 구성하기 위해 거리가중행렬을 작성하였다. 공간계량모형으로는 이를 이용한 공간시차모형(spatial lag model)과 공간오차모형(spatial error model)을 설정하여 그 결과들을 비교하였다. 본 논문의 구성은 다음과 같다. 제2절에서는 집적효과에 관련된 기존 문헌들을 고찰하며, 제3절에서는 공간효과를 고려하는 공간시차모형과 공간오차모형에 대한 모형을 살펴본다. 제4절에서는 실증분석에 사용된 자료와 추정결과에 대한 해석을 보였고, 제5절에서 소결하였다. The purpose of this study is to analyze the spatial effects of agglomeration using spatial econometrics model. As the data, 2002 KISVALUE database of Korea Investors Service company was used. I select 327 firms of computer software package industry in Seoul. To analyze the impact of agglomeration on firm performanc, I used spatial lag and spatial error models. The empirical results show that spatial effect have to be considered in analyzing impact of agglomeration on firm performanc and the most appropriate model is spatial error model. I find positive spatial dependences in terms of outputs of computer software package industry from tests of Morans' I and spatial error models.

고착화된 이미지의 탈바꿈이 필요한 이유

정수연(Jung, su-yeon),강현주(Kang, Hyeon-Joo) 한국디자인학회 2017 한국디자인학회 학술발표대회 논문집 Vol.2017 No.11

부동산(不動産) 실거래가격(實去來價格) 조정제도(調整制度) 도입(導入)을 위한 일고찰(一考察)

정수연 ( Su Yeon Jung ),김이환 ( Ei Whan Kim ) 한국감정평가학회 2012 감정평가학논집 Vol.11 No.1

본 연구의 목적은 한국 공시지가제도에 있어 실거래가조정제도가 필요하고, 그 조정제도에 감정평가사의 역할이 중요함을 보이고자 하는 것이다. 실거래가 자료가 과세평가에 사용되기 위해서는 시장가치추정에 유용하여야 하고 그러기위해서는 입증과 조정이 필요하다. 미국에서는 실거래가격 입증 및 조정제도가 도입되어 있지만 아직 우리나라에서는 이 제도가 도입되지 않은 상태이다. 조정되지 않은 실거래가격은 과세평가제도에 많은 문제점을 야기한다. 본 연구는 미국제도를 소개하면서 실거래가조정제도가 우리나라 과세평가제도에 유용함을 주장하고자 하였다. 본 연구는 제주도내 실거래가격들을 수집하여, 그 가격들이 시장가치 즉 지역시장을 대표할 수 있는가를 분석하였다. 분석결과, 감정평가사가 입증과 조정을 거쳐 배제한 뒤 결정한 지역토지가격의 대표값과 통계학적 이상치제거에 의한 방법으로 결정한 대표값 사이에는 약 3배의 차이가 존재하였다. 이는 우리나라 과세평가제도에 실거래가격조정제도가 필요하다는 것을 알게 해준다. This study is to show the needs of appraisers in adjustment system of sales in korea. Sales data should be verified and adjusted as necessary for property tax appraisal policy and the accuracy of estimates of market value. however it is not introduced in Korea. So, the value of the information from sales data is decreasing. Unadjusted sales data cause many problems in property tax system. In this paper, we introduce adjustment system of sales in U.S. Through this, we try to show usefulness of adjustment system of sales on Korea property tax system. And we collect land sales data in Jeju-do and analyze that they are valid to reflect the market value or local market price level. we compare the verification method by appraiser and the statistical method of trimming outliers. The result of this analysis shows that represntative value made by using unverified sale is three times as much as it is made by using verified sale. It means that most of land sales price data is not valid and require adjustments.

길상(吉祥)을 상징하는 수복(壽福) 중심의 전통적인 디자인 콘텐츠 개발에 대한 방향성 연구 - 문화상품디자인 중심으로 -

정수연 ( Jung Su-yeon ),홍동식 ( Hong Dong-sik ) 커뮤니케이션디자인학회(구 시각디자인학회) 2019 커뮤니케이션 디자인학연구 Vol.66 No.-

한국은 6.25, 일제식민통치 및 남북분단, 군사독재정치로 인해 정체성을 형성한 독자적 국가 이미지를 창출함에 큰 어려움을 겪었다. 현대에는 각종 행사와 K-POP등 한류열풍을 일으키며 한국의 정체성을 찾고 전파하고 있는 중이다. 하지만 한국의 정체성을 대표하는 이미지와 문화상품들이 여전히 부재이기에, 고유문화와 관련된 디자인 콘텐츠 개발 및 전문적인 문화상품디자인 개발이 필요하다. 프랑스, 일본 등 디자인 강국들은 국가적 디자인 정책 사업에 자국의 전통문화의 가치를 부여할 수 있는 디자인 사업에 집중하는 내용이 국가적 핵심 디자인사업이다. 한국의 전통 콘텐츠도 전문적이고 지속적인 이미지 디자인 개발 및 연구가 필요하다. 본 연구에서는 한국의 대표적인 길상문화인 오복(五福)중에서 옛사람과 현대인에 이르기까지 가장 관심을 가지고 염원하는 수복강녕(壽福康寧) 즉 ‘건강하게 오래사는 것’과 관련된 옛사람들의 예술품을 연구하여 이를 통해 문화상품 디자인 적용 및 디자인 콘텐츠의 활용으로 발전시켜 현대의‘100세시대’라는 트렌드에 맞는 한국의 주체적인 디자인 상품과 이미지를 제작함에 있어 다양성과 방향성을 제시함에 고찰해보고자 한다. 한국의 전통예술품에 나타나는 길상문화 중에서 대표적인 수복강녕의 이미지를 국립민속박물관의 수복(壽福)관련 특별전에 근거한 이미지들을 중심으로 연구하여, 주요하게 사용된 특징과 의미를 발견하고, 반복되는 패턴 및 문양콘텐츠를 연구하여, 현대적 문화상품디자인에 적용되고 있는 디자인 사례를 조사하여 분석한다. 또한 수복과 관련된 디자인 콘텐츠를 통해 한계점을 알고 활용할 수 있는 방향성을 제시하고자 하였다. 첫째, 문화상품은 디자인 상품 개발 부족, 홍보처와 판매처 부족, 전통문화에 대한 인식부족이라는 한계점을 가지고 있으며 이는 국가적 차원의 정책적 지원과 의식개혁이 선행되어야 한다. 둘째, 시장의 요구에 맞는 가격의 합리화가 필요하다. 셋째, 실용성을 갖춘 문구류와 생활용품 위주로 전통적 디자인을 활용 및 보급시켜야 문화상품 디자인과 전통관련 콘텐츠가 더욱 쉽게 정착화 되고 보급화 될 수 있다. 넷째, 한국문화사상과 미의식 연구가 바탕이 된 다양한 한국적 이미지의 콘텐츠개발이 필요하다. 조형적 이미지만 개발할 것이 아니라 디자이너들의 한국적 문화에 대한 연구가 선행되어야 한다. 다섯째, 전통적 제작방식과 소재도 현대에 존중받아야 하나, 전통을 소재로 현대적 제작방식의 제품들이 경제성과 내구성도 함께 갖추며 다양하게 개발되어야 한다. South Korea had a hard time creating its own image of a nation that formed its identity due to 6.25, Japanese-style rule, division of South and North Korea, and military dictatorship. Recently, Korea has been searching and spreading its identity by creating a Korean wave such as various events and K-POPs. However, since there are still no images and cultural products representing Korea's identity, it is necessary to develop design contents related to native culture and professional cultural product design. Design powers such as France and Japan focus on design projects that can add value to their national design policy projects. Traditional Korean contents also need to be specialized and continuous in image design and research. In this study, five lucky-SubokGangnYeon(long life, happiness and peace), a representative of Korean culture, studied with the most interest in the old and the modern, namely, "Living healthy long." Through the development of cultural product design and the use of design content, I would look forward to presenting the diversity and direction in producing Korea's own design products and images that fit the trend of modern ' age of 100. ‘ Based on images based on special exhibitions related to longevity of the National Folk Museum of Korea, the museum discovers key used features and meanings, studies patterns and patterns, and analyzes design cases applied to modern cultural product design. We also want to look at the direction available through design content, which is a symbol of llong life happiness and peace. First, cultural products have limitations that lack the development of design products, lack of public relations and sales outlets, and lack of awareness of traditional culture, which should precede policy support and awareness reform at the national level. Second, we need to streamline prices that meet the needs of the market. Third, cultural product design and contents related to tradition can be settled and disseminated more easily when traditional design is utilized and distributed mainly on practical stationery and household goods. Fourth, it is necessary to develop contents of various Korean images based on research on Korean cultural history and aesthetic consciousness. Research on the Korean culture of designers should be conducted, not just in the form of figurative images. Fifth, traditional manufacturing methods and materials should be respected by modern times, but modern production products should be developed with economy and durability.

위계선형모형을 이용한 서울시 아파트 층별 가격 분석

정수연 ( Su Yeon Jung ),이성원 ( Sung Won Lee ),박홍희 ( Hong Hee Park ) 한국감정평가학회 2009 감정평가학논집 Vol.8 No.2

미국에서 아파트는 고층일수록 선호되는 반면, 우리나라에서는 중간층이 선호되는 것이 일반적이며, 이를 로얄층이라고 부르고 있다. 이 로얄층에 대하여 우리나라의 아파트 구매자들은 더 높은 가격, 즉 로얄층 프리미엄을 지불하고 있으며, 이는 우리나라 아파트 시장의 주요한 특성중의 하나이다. 기존연구들은 이러한 소비자의 아파트의 로얄층 선호경향을 아파트가격결정요인중 하나로 고려해왔다. 최근에는 층 그 자체에 대한 연구도 나타나고 있다. 그러나 이러한 연구들은 대부분 잠재가격모형을 설정하되 그 추정방법은 통상자승회귀(Ordinary Leaset Square)방법을 이용하고 있다. 본 연구는 통상자승회귀보다 추정치의 정밀성을 높인다고 평가되고 있는 위계선형 모형(Hierarchical Linear Model)을 이용하였다. 위계선형모형은 추정방법으로는 최우도법(Maximum Likelihood Estimation Method)을 사용한다. 위계선형모형은 일반적인 헤도닉모형에 지역적 위계를 도입하는 방법이다. 아파트의 경우 같은 지역에 입지해있는 경우 동일한 입지요인을 공유하기 때문에 이러한 지역적 공통성을 모형으로 반영하는 것이 보다 현실적이다. 위계선형모형은 이러한 것을 가능하게 해준다. 특히 이러한 연관성, 통계학적으로는 오차항의 상관을 허용하는 위계선형모형을 사용할 경우, 추정계수의 분산이 작아져 t값이 커지고 보다 유의한 추정치를 얻을 수 있는 것으로 알려져 있다. 본 연구는 5층 층고를 가지는 287세대의 아파트 가격과 특성자료를 이용하여 위계선형모형을 추정하였으며 그 결과를 위계를 고려하지 않는 일반적인 헤도닉모형결과와 비교하였다. 분석결과 헤도닉모형보다 위계선형모형의 분산이 작아지고 t값이 증가하는 것을 확인할 수 있었다. 또한 위계선 형모형의 경우 5층 층고의 아파트의 경우 2층에서 4층까지는 가격영향력이 증가하다가 가장 높은 층인 5층에서는 그 가격영향력의 증가가 상대적으로 작아지는 것으로 나타났다. 이는 미국과 달리 우리나라 아파트에 대하여 고층부보다는 중간층에 대한 선호가 상대적으로 더 크다는 것을 보여주는 결과라고 할 수 있다.

논문 : 주민중심적 커뮤니티 공간으로의 집합주거단지 외부 공간 활용 방향에 관한 연구

정수연 ( Su Yeon Jung ),최익서 ( Ik Seo Choi ) 한국공간디자인학회 2012 한국공간디자인학회논문집 Vol.7 No.4

(연구배경 및 목적) 우리나라는 현재 도시화로 인한 개인주의화로 점차 공동체 의식이 감소하고 있다. 본 논문은 이러한 배경에서 집합주거단지 외부 공간을 중심으로 공간의 지속적 활용 및 지역 커뮤니티 증대를 위한 주민중심적 커뮤니티 공간의 방향성을 모색하는데 목적이 있다. (연구방법) 연구는 집합주거단지에서의 주민중심적 커뮤니티 공간에 대한 개념을 고찰하고, 우리나라 외부 공간의 현황 및 문제점 분석을 토대로 지역 관찰조사 및 주민 인터뷰를 통해 국내외 사례를 분석하는 순으로 진행되었다. (결과) 본 연구에서 도출된 결론을 바탕으로 제안하고자 하는 주민중심적 커뮤니티 공간의 방향성은 다음과 같다. 첫째, 정부의 제공 방식이 아닌 주민의 요구와 필요에 따른 공간을 형성해야 한다. 둘째, 우리나라 집합주거 단지 외부 공간의 특성에 맞는 커뮤니티 공간 형성이 필요하다. 셋째, 커뮤니티 공간의 지속적 활용 및 활성화를 위해 주체, 목적, 방법론에서의 주민중심적 변화가 요구된다. 이러한 방향성은 향후 집합주거단지 외부 공간의 지속적 활용 증대 및 지역 문화를 담는 주민중심형 커뮤니티 공간 형성에 기여할 수 있을 것이다. (Background and purpose) The community spirit in Korea has been decreased by individualism due to urbanization. In this background, this thesis aims at investigating the direction for a resident-centered community space for continuous use of the space and the expansion of local communities by focusing on the outdoor space of a residence complex. (Method) The study examined the concept of a resident-centered community space in a residence complex and analyzed domestic and foreign cases through local survey and interviews based on status and problems of outdoor spaces in Korea. (Result) The direction for the resident-centered community space to be suggested based on the conclusion deducted from this research is as follows. First, the space has to be formed depending on its residents` demand and needs rather than is offered by the government. Second, the community space appropriate for the characteristics of the outdoor space of Korean residence complexes should be formed. Third, for continuous use and vitalization of the community space, the main subjects, goals and methods need to be changed into those centered on its residents. This direction will be able to contribute to the expanded continuous use of the outdoor place of a residence complex and the formation of resident-centered community space reflecting the local culture in the future.