아파트 선택 결정요인의 중요도 산정 및 배점화에 관한 연구

정문오 한국주택학회 2007 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2007 No.1

서울도시철도 접근성에 따른 주택매매가격 변화 연구

정문오,이상엽 한국부동산연구원 2013 부동산연구 Vol.23 No.3

This study aims to examine the spatial and temporal effects of the opening of metropolitan rapid transit, which is one of the social overhead capitals, and the accessibility of a metropolitan rapid transit station on housing prices by applying various analyses. The results of the analysis at each construction stage of the metropolitan rapid transit indicated that the housing prices were the most affected right after the opening. Also, there was a price rise right after the beginning of the construction, but the price rise was slightly smaller than that in the opening or planning stage. In general, the construction project of the metropolitan rapid transit station had a positive effect on the prices of nearby housing rather than a negative effect. Therefore, it could be used for predicting the changes in real estate prices regarding the metropolitan rapid transit and light rail transit that are to be built in the future. Furthermore, it is thought that the results of this study could be used in decision making for the purpose of investment as well as for the purpose of actual residence. 본 연구는 사회간접자본 중의 하나인 도시철도의 개통과 도시철도역의 접근성이 주택가격 변화에 미치는 영향을 다양한 분석을 적용하여 공간적, 시간적 효과를 분석하고자 하였다. 도시철도 건설단계별 분석결과 주택가격은 개통 후의 시점이 가장 큰 영향력이 있는 것으로 나타났으며, 착공 후의 시점은 가격상승의 긍정적 효과는 있지만 개통 및 계획 시점보다는 조금 낮은 영향력을 가지는 것으로 확인하였다. 전반적으로 도시철도역 건설 사업이 주변 주택가격에 부정적 효과보다는 긍정적 효과를 더 크게 주고 있다는 의미를 통하여 향후 지속적으로 건설될 도시철도 및 경전철에 대한 부동산 가격변화 예측에 활용가능성이 있다. 또한 실 거주의 목적뿐만 아닌 투자의 목적에 의해서도 본 연구에서 분석한 영향 값을 활용하여 의사결정에 도움이 될 것으로 판단된다.

부동산산업정보체계 구축 방안

정문오 국토연구원 2016 국토 : planning and policy Vol.415 No.-

아파트 선택 결정요인의 중요도 산정 및 배점화에 관한 연구

정문오,오영훈,박윤정,이상엽 한국지역학회 2008 지역연구 Vol.24 No.1

아파트의 선택 시 구매자는 다양한 구성요소와 이에 대한 개인의 주관적인 견해를 토대로 의사를 결정하게 된다. 본 연구에서는 아파트 선택의 효과적인 의사결정을 위하여 아파트의 입지적 특성을 평가하고 이를 배점화하여 중요도를 산정하였다. 이를 위해 AHP기법을 통한 결정요인의 상대적 중요도와 Fuzzy 집합이론을 통한 절대적 중요도를 산정하고 이를 Sugeno λ-퍼지척도를 사용하여 아파트 선택 결정요인의 최종적인 중요도로 도출하였다. 또한 실제사례에 이를 적용하여 단정적 이론의 부울린 논리와 퍼지집합 이론의 소속도함수를 통해 아파트 선택을 위한 단지별 주변입지환경, 단지특성, 주택특성, 경제성 등 결정요인과 그 구성요소들을 배점화로 평가를 하여 정량화된 값을 산출하였다. 이러한 아파트 선택의 의사결정항목들에 대한 배점화 모델을 통해 객관적인 아파트 선택을 위한 의사결정 자료로서의 역할을 할 수 있다. In choosing an apartment, the purchaser makes the decision based on various elements and the subjective view on them. This study, therefore, aims to evaluate the decisive features of an apartment, grading score, and determine the importance in order for effective decision-making in choosing an apartment. For this, the relative importance of determination factors is measured by means of AHP method, and the absolute importance by means of Fuzzy set theory. The result is used to clarify the final importance of the factors related to choosing an apartment by means of Sugeno λ-Fuzzy Measure. In addition, the result is applied to actual cases so that determination factors such as surrounding environment and characteristics of each complex, features of the buildings, and economics as well as the components are evaluated and graded with scoring through Boolean logic of a conclusive theory and Membership Function of Fuzzy set theory, which results in the quantified values. It is expected that this scoring model for the decision-making items in choosing an apartment will have an important role for the apartment -purchasing procedure based on objective data.

수도권 공간구조분석과 부동산 특성에 관한 연구

정문오(Moon-Oh Jeong),이상엽(Sang-Youb Lee) 건국대학교 부동산도시연구원 2011 Working Paper Series Vol.11 No.5

최근 수도권의 공간구조는 대도시권화ㆍ교외화 현상과 더불어 다핵화ㆍ분산화가 진행되고 있다. 급속한 발전에 따른 체계적이지 못한 도시화 및 산업화를 나타내고 있으며, 지역 간 성장불균형으로 인한 집중과 분산의 부조화, 지가상승과 생활환경 격차 등 부정적 요인들이 발생하고 있다. 이에 본 연구는 서울시, 인천시, 경기도 등 수도권 자치단체별 도시공간지표를 분석하여 지역적 불균형 현상을 분석하였다. 수도권 도시공간구조의 시간적ㆍ공간적 변화를 인구ㆍ고용 등 도시지표들의 분포패턴과 밀도를 활용하여 특성들을 파악한 후 요인분석을 통하여 요인들의 공통성을 도출하였다. 도출된 결과를 각 도시별 요인정수 분석을 진행하였고, 각 요인들과 매매가격지수, 전세가격지수, 지가변동률, 주택보급률, 재정자립도 등과의 영향성을 확인하였다.

부동산 투자지수 개발 및 부동산 산업통계 체계화 방안

정문오(박사) 한국부동산분석학회 2015 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2015 No.1

대형유통상업시설 개발을 위한 소비자 선택기준에 관한 연구 -용인/분당 지역 대형백화점을 기준으로-

정문오 ( Moon Oh Jeong ),김재환 ( Jae Hwan Kim ),김용일 ( Yong Il Kim ),이상엽 ( Sang Youb Lee ) 한국부동산분석학회 2009 不動産學硏究 Vol.15 No.3

Today`s distribution market has many structures such as department stores, large discount stores, traditional markets, and internet shopping malls, and the choice variety of the consumers` purchase behavior increased. For this, this study conducted research about consumer choice criteria about department stores among many distribution market structures and consumer satisfaction in Yong-In and Bun-Dang area. The degree of importance about choice criteria for department stores in general was analyzed, and for the degree of importance items, degree of preference about the actual department stores in Yong-In and Bun-Dang area was additionally analyzed. The selection of factors for department store choice criteria was ultimately done by consulting with researchers of the previous studies and distribution specialists, and the survey was conducted from an outside survey institute, and the relative importance was evaluated by AHP method. Also, additional research was conducted on the actual consumer preference of department stores located in Bun-Dang and Yong-In area about each choice criteria item. From the analysis results, the factors that are considered in priority in choosing a department stores and actual preference of department stores were analyzed, and the consumer characteristics and new perception standard were identified.

아파트 선택 결정요인에 따른 배점화 평가모델과 가격상승률의 연관성 연구

정문오(Joung, Moon Oh),김재환(Kim, Jae Hwan),이상엽(Lee, Sang Youb) 한국부동산학회 2009 不動産學報 Vol.37 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This study intends to analyze an interrelationship the evaluation results of apartments by a set of selection criteria and associated grading scale base on residential environment characteristics with an actual price rising rate. It also examined the reliability and suitability of an introduced grading scale model as an objective and qualitative of decision making tool, for the selection of optimal residential environment when evaluating an apartment. (2) RESEARCH METHOD The factors affecting the environmental characteristics of residential apartment and the evaluation methodology on purchasing have been defined based on prior literature review. Based on which, the weights of factors in categorized level were determined based on the Analytic Hierarchy Process and the Fuzzy theory and the evaluation model has been developed based on their membership function. (3) RESEARCH FINDINGS In order to validate this medel, the actual apartment complex built in 2000 or later with areas from 102.5m² up to 115.7m² in Gangnam-gu, Seocho-gu, and Songpa-gu in southeastern Seoul has been chosen and the scoring model and the interrelationship the evaluation results of apartments with an actual price rising rate. 2. RESULTS The research finding shows that the correlation coefficient between evaluation scores and price rising rate is significant enough for the evaluation methodology proposed in this study to be valid and sound.

도시철도 접근성에 따른 전세가격 영향 연구

정문오(Jeong, Moon Oh),이상엽(Lee, Sang Youb) 한국부동산학회 2014 不動産學報 Vol.56 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This study is to apply the effect of the opening of metropolitan rapid transit which is one of the indirect social capitals as well as the accessibility to the metropolitan rapid transit station on the change of housing Jeonse price; thus, it aims to analyze the spatial, timewise effect through the application of diverse analyses. (2) RESEARCH METHOD Concerning research methods for the analysis, in order to study the spatial effect, the study employed the spatial quantitative analysis utilizing the spatial lag model and the cross sectional time series GLS model which is an analysis method in combination of time series data and cross sectional data. (3) RESEARCH FINDINGS The study analyzed the effect of long-term metropolitan rapid transit construction project from 1989 to 2009, and tried to raise the accuracy of the effect through the spatial autoregression model by spatial autocorrelation. 2. RESULTS Overall, the metropolitan rapid transit station construction project had more of a positive effect than a negative effect on the price of nearby housing. From this, it is probable to be utilized in the projection of the Jeonse price change of real estate regarding metropolitan rapid transit and light rail transit which will be consistently built in the future. Furthermore, it is concluded that it will help in decision making by utilizing the effect value which was analyzed in this study not only for the purpose of actual residing but also of investment.

도심 통신기반시설용지의 개발을 위한 재무타당성 분석에 관한 연구

박경용,정문오,이상엽,Park, Kyungyong,Jeong, Moonoh,Lee, Sangyoub 한국건설관리학회 2015 한국건설관리학회 논문집 Vol.16 No.5

통신기술의 획기적인 발전에 따라 국가기간시설로서 관리 운영되던 대규모 통신시설부지는 토지이용 효율성과 가치를 높이기 위해 다양한 대체방안의 모색이 필요하게 되었다. 이에 본 연구는 유휴 사회기반시설부지 활용을 위한 민간주도의 복합용도 개발수요에 부합하여 도심기반시설로 용도지정이 되어 있는 통신용지를 대상으로 기부채납 및 입체지정 방안에 따른 개발사례의 재무적 타당성 분석과정을 제시하고자 한다. 재무적 타당성 분석을 위해 확률론적 몬테카를로 시뮬레이션을 통해 순현가(NPV)와 내부수익률(IRR)을 도출하고 이를 사업방안별로 분석하였다. 사업수지 분석 결과, 기부채납과 입체지정 방안 모두 충분한 사업성을 지닌 순현가와 내부수익률을 도출되었으며 확률 역시 모두 50%를 넘는 것으로 예측되어 사업의 요구수익률을 초과하는 것으로 나타났다. 또한 시뮬레이션 결과, 임대료 상승률, 임대료, 공실률, 공사비, 할인율, 자본환원률 등의 변수 가운데 임대료가 가장 큰 영향을 미치며 토네이도 분석결과에서도 가장 민감도가 높은 관리대상 임을 알 수 있었다. 이러한 연구결과를 통해 도심기반시설의 지정용도 폐지를 통한 개발사업 도입에 대한 효율적 토지이용과 유사 사회기반시설의 활용을 위한 사업방안에 대한 시사점을 도출하고자 한다. The telecommunication industry has been considered as a national fundamental infrastructure. However, due to the rapid evolution of technology and the change of industry market conditions, the telecommunication infrastructure needs no more huge space for facility and it leads its use to the mixed-use development based on private investment. This study intends to examine the financial feasibility of the development project for the optimal alternative use of telecommunication facility purpose site as a case study based on two types: contributed acceptance and multi-level designation. The NPA and IRR has been analyzed by the simulation of stochastic variables including rent price and its variation rate, vacancy rate, construction cost, capitalization rate and discount rate. The research finding indicates that the two types of development are satisfied with the financial feasibility and it is noteworthy that the rent price turns out to be the most critical factor for the project. Accordingly, it is expected that these research finding can be applied for providing the solid cases of financial feasibility analysis for the development project in limited use of telecommunication facility purpose site.