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      • KCI등재

        서울지역 중대형 오피스 매매가격의 현실화율 결정요인의 분석

        정광화,이명훈 대한부동산학회 2022 大韓不動産學會誌 Vol.40 No.3

        This study used the Hedonic model to help introduce and establish a system to realize the official price of non-residential real estate medium and large office buildings, and based on previous studies, it selected transaction characteristics, location characteristics, and building characteristics as dependent variables. As a result of hypothesis verification, all three hypotheses related to transaction characteristics, three hypotheses related to location characteristics, and four related to building characteristics were adopted. Among the transaction characteristics, the factors adopted as determinants of the office building realization rate were sales price, 3 years of treasury bonds, 1 transaction number, and 2 transactions. Among the location characteristics, it was identified as more than 500m of land area, GBD, YBD, CBD, Others, subway station, and 20m of commercial area, roadside, and access road. In the case of building characteristics, a total of 19 factors were adopted as the floor area ratio, total floor area, total number of floors, rectangular, irregular, and less than 30 years of construction year. Since the variables adopted in this way are the main factors related to the determining factor of the official price realization rate of medium and large office buildings, it is expected that the third stage of non-residential real estate public price unification can be accelerated. 본 연구는 헤도닉 모형을 활용하여 앞으로 예정되고 있는 비주거용 부동산 중대형 오피스 빌딩 매매가격의 공시가격 현실화 제도의 도입과 정착에 도움이 될 수 있도록 하고, 아직 까지 미정착 되어 발생하는 다양한 문제점들을 해소하는데 기여하고자 선행연구를 기반으로 독립변수로는 거래특성, 입지특성, 건물특성을 선정하였고, 종속변수로 현실화율 결정요인으로 선정하여 연구모형을 설정하였다. 가설 검증 결과, 거래특성과 관련한 가설 3개, 입지특성과 관련한 가설 3개 그리고 건물특성과 관련한 4개 모두 채택되었다. 오피스 빌딩 현실화율 결정요인으로 채택된 요인은 거래특성 중 매매가격, 국고채 3년, 거래건수1회, 거래건수 2회로 나타났다. 입지특성 중에서는 대지면적, GBD, YBD, CBD, Others, 전철역 500m이상, 상업지역, 대로변, 접도로 20m이상으로 파악되었다. 건물특성의 경우 용적률, 연면적, 총 층수, 장방형, 부정형, 건축연도 30년미만으로 추정되어 현실화율 결정요인은 총 19개 요인이 채택되었다. 이와 같이 채택된 변수는 중대형 오피스 빌딩 공시가격 현실화율 결정요인과 관련된 주된 요인이므로 각 변수와 오피스 빌딩 공시가격 현실화율에 대한 인과관계 성립에 대한 근본적인 원인을 파악한다면 3단계 비주거용 부동산 공적 가격 일원화를 앞당길 수 있을 것으로 전망한다.

      • KCI등재후보

        전처리 방법 적용에 의한 우분의 열량값 변화

        정광화,김중곤,이동준,이동현,조원모 유기성자원학회 2015 유기물자원화 Vol.23 No.4

        This study was carried out to evaluate the change of heating value of cow manure by applying pre-treatment process. Three types of treatment precess; Composting, Dry anaerobic digestion and Physical compression were applied as a pre-treatment method. Composting and anaerobic digestion of cow manure were cause of caloric value reduction of the cow manure. The heating value of cured compost was 5% lower than that of initial composting material. The heating value of dry anaerobic digestion residue was 25.7% lower than that of fresh cow manure. By physical compression of cow manure, heating value and VS/TS ratio (Volatile solids/Total solids ratio) of compressed cow manure were higher than that of fresh cow manure. On the other hand, heating value and VS/TS ratio of leachate generated by compression process were lower than those of fresh cow manure. 우분을 전처리하는 방법을 적용함에 따라 열량값이 변화하는 정도를 측정하는 실험을 수행하였다. 전처리 방법으로는 퇴비화 방법, 건식 혐기소화 방법, 물리적 압착 방법 등 3가지 방법을 적용하였다. 실험결과, 우분을 퇴비화하거나 혐기소화를 실시하는 경우에 열량값이 감소하는 것으로 나타났다. 퇴비화 처리를 적용하였을 경우 완숙퇴비의 열량값은 퇴비화 초기 원료에 비해 약 5% 정도 감소하였다. 우분을 건식 혐기소화한 뒤 수거된 혐기소화 잔재물의 열량값은 혐기소화 원료로 사용한 우분에 비해 약 25.7% 정도가 감소하였다. 우분을 압착하는 방법에 의해 수분을 감소시킨 경우에는 압착을 거친 우분의 열량값이 압착 전의 원료 우분에 비해 약간 높아지는 결과를 보였다. 또한 총 고형물 중에서 휘발성 고형물이 차지하는 비율도 높아진 것으로 나타났다. 반면에 우분을 압착하는 과정에서 발생된 침출수의 열량값과 총 고형물 중의 휘발성 고형물의 비율은 원료로 사용한 우분에 비해 더 낮아졌다.

      • 열분석기를 이용한 가열에 따른 우분의 특성분석

        정광화,김중곤,이동준,이상룡,곽정훈 한국폐기물자원순환학회 2017 한국폐기물자원순환학회 학술대회 Vol.2017 No.11

        지난 2008년에 발표된 가축분뇨 배출원단위 산정결과에 따르면 한우는 1일 약 8 리터의 분과 5.7 리터의 뇨를 배출하고 젖소는 각각 19.2 리터와 10.9 리터의 분과 뇨 그리고 7.6 리터의 세정수를 배출한다. 가축분뇨처리와 관련된 정책방향은 발생된 분뇨를 최대한 자원화하고 부득이한 경우에 정화 등의 방법을 적용하여 처리하는 것이다. 가축분뇨 자원화방법은 퇴비화와 액비화 그리고 에너지자원화로 구분될 수 있다. 가축분뇨 에너지자원화 방법은 지금까지는 혐기소화에 의한 바이오가스화가 주를 이루어 왔으나 최근 들어서 고체연료화에 대한 관심이 높아지고 있다. 목재펠릿, 고형연료나 Bio-SRF 또는 가축분뇨 고체연료는 직접연소원으로 사용되기 때문에 가열과정에서의 특성 분석에 대한 연구가 다방면으로 진행되어지고 있다. 본 연구에서는 우분 펠릿을 대상으로 하여 열분석기를 이용한 가열과정을 거치는 과정에서 나타나는 특성을 분석하였다. 실험온도는 20℃ 에서부터 800℃ 까지 범위를 설정하였으며 승온은 10℃/mim 수준으로 하였다. 샘플 10 g ± 0.2 mg을 취하여 가열하였고 가스(Protective + Purge Gas) 유량(N2 and CO2)은 60 mL/min 수준으로 하였다. 적용온도 20℃ 부터 130℃ 까지 사이에서 발생한 질량변화는 한우 분에 포함되어 있는 수분의 양에 해당하며 그 양은 한우 분 시료 전체 무게의 15% 수준에 달하는 것으로 나타났다. 가열온도 20℃부터 280℃까지는 질량변화가 없는 것으로 보아 한우 분의 경우 280℃ 까지 열적으로 안정한 것으로 판단된다. 이 결과는 한우 분의 연소 시 표면온도가 280℃에 이르기 전까지는 연소가 이루어지지 않는 것으로 해석할 수 있다. 280℃부터 450℃에서의 질량 변화는 한우 분에 존재하는 휘발성물질(VOCs)의 기화에 기인한 것으로 판단되며 이때 질량변화를 시간에 따른 속도로 변환했을 경우 330℃에서 VOCs 발생량이 최대치를 나타낸 것으로 분석되었다. 젖소 분의 가열실험 결과도 한우 분과 비슷한 특성을 보였다.

      • KCI우수등재
      • KCI등재

        기업의 사회적 책임과 경영자 이익예측정보

        정광화 한국회계정보학회 2019 회계정보연구 Vol.37 No.4

        This study examines the association between CSR and management earnings forecasts and analyzes the effect of forecasts quality on the CSR-firm value relationship. Specifically, this paper identifies how CSR activities relates to the qualitative properties of management forecasts. Next, this study investigates whether the positive relationship between CSR and firm value varies depending on the error of management forecasts. [Methodology]This study analyzes firm-year data listed on the KOSPI market over the period of 2003-2009. CSR is measured by KEJI index and management earnings forecasts are hand-collected in the KIND DB. The proxy for firm value is Tobin’s q. The findings are as follows. First, The bias/error of management forecasts is negatively associated with CSR at the 10% significance. This means the negative relationship is marginally significant between these two measures. Second, CSR-firm value relationship has no association with accuracy of the forecasts. This implies the market does not put more weight on the CSR performance even with high-quality management forecasts. This paper have additional contribution in that it has provide evidence which is against the ex-ante expectation for CSR and disclosure. The positive impact of CSR on economic performance may cause the similar consequence to voluntary disclosure. However, this study finds that management forecasts are marginally significant with CSR performance and has no relationship with firm value. This can be interpreted that investors are not concerned with the quality of management forecasts in evaluating a firm’s CSR performance because they are well aware that the quality is the function of managers’ determination and forecasting ability. 본 연구는 기업의 사회적 책임(CSR)과 경영자의 이익예측정보와의 관련성을 살펴보고, 이익예측정보의 품질이 CSR과 기업가치와의 관련성에 미치는 영향을 분석한다. 구체적으로, CSR 성과와 경영자 이익예측정보의 질적 특성은 어떤 관련성이 있는지 파악한다. 다음으로, 선행연구에서 밝혀진 CSR과 기업가치 간 양(+)의 관계가 예측정보의 오류에 따라 달라지는지 살펴본다. 본 연구는 2003년부터 2009년까지 한국거래소 유가증권시장에 상장된 기업들을 대상으로 분석을 실시한다. CSR은 경제정의시민실천연합 산하 경제정의연구소에서 제공하는 경제정의지수로 측정하였으며, 경영자 이익예측정보는 한국거래소 상장공시시스템(KIND)에서 수작업으로 수집하고 편의와 오류를 산출하였다. 기업가치는 Tobin’s q로 측정하였다. 회귀분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 경영자 이익예측정보의 편의와 오류는 CSR과 10% 수준에서 음(-)의 관계를 가진다. 이는 CSR 성과가 좋은 기업은 이익예측정보의 질도 높지만, 그 통계적 유의성은 크지 않음을 의미한다. 둘째, CSR-기업가치 간의 양(+)의 관계는 경영자 이익예측정보의 정확성과 무관한 것으로 나타났다. 이러한 결과는 경영자 예측정보의 품질이 높다고 해서 자본시장이 경영자의 CSR 성과에 더 큰 가중치를 부여하지는 않는 것으로 해석된다. 본 연구는 선행연구의 결과에 기반한 사전적 기대와는 다른 실증결과를 제공한다는 점에서 차별적인 공헌점을 가진다. CSR의 긍정적인 영향을 보고한 선행연구를 고려했을 때, 유사한 관련성이 기업공시, 특히 자발적공시에도 나타날 것으로 예상할 수 있다. 하지만 대표적인 자발적공시인 경영자 이익예측정보의 경우 그러한 관련성은 한계적으로 유의하였으며 기업가치와는 무관하였다. 투자자들은 경영자 이익예측정보의 품질은 경영자의 의지와 예측능력의 함수라는 것을 잘 이해하고 있기 때문에, 기업의 CSR을 평가하는데 있어 이익예측정보의 품질은 크게 고려하고 있지 않는 것으로 해석된다.

      • KCI등재

        경기 순환과 현금보유의 가치관련성: 대리인비용을 중심으로

        정광화 한국회계정책학회 2021 회계와 정책연구 Vol.26 No.1

        [Purpose] Managers assert that sufficient cash holdings in tough times are inevitable choice for sustainable growth, which will enhance firm value. This study aims to examine the validity of management assertions empirically. In specific, this study investigates whether the value of cash holdings differs across business cycle. In addition, the study examines whether business cycle-value of cash holdings relationship differs across the level of corporate governance. [Methodology] There are several theories trying to explain the motive for corporate cash holdings such as static trade-off model, pecking order theory, agency theory, etc. Based on these theories, lots of studies have attempted to empirically identify the incentives for cash holdings. There are two conflicting arguments regarding firms’ cash holdings. One is that retaining cash in firms is one of the core strategies, especially in the unfavorable business environment. The other is that excess cash in firms is easily exposed to managers’ private benefits, which ultimately leads to impairment of firm value. This study provides additional empirical evidence to address the dispute by investigating value of cash holdings under business cycle environment. [Findings] Using 11,556 firm-year data listed on the Korea Exchange from the period of 1995 to 2015, this study finds that the level of cash holdings is positively associated with firm value in both expansion and contraction periods; however, the value of cash holdings in contraction period is lower than that in expansion. To further examine the effect of corporate governance on the value of cash holdings, this study separates the pooled sample into two subsamples. The result demonstrates that the value of cash holdings in firms with good corporate governance has no significant relationship with business cycle while that with bad governance is mitigated in contraction times. [Policy Implications] This study makes additional contribution in that it directly tests the validity of cash holdings in contraction periods by exploring the factor of business cycle. The results of this study imply what matters most is corporate governance rather than the level of cash holdings, which is of use to policy-setters who are directly and/or indirectly related with the design and implementation of corporate governance. [연구목적] 본 연구의 목적은 “영업환경이 악화될 때 사내에 현금을 비축하는 것은 기업의생존을 위한 불가피한 선택이며, 기업가치를 제고하는 정당한 행위”라는 경영자의 주장을 검증하는 것이다. 구체적으로, 현금보유의 가치관련성이 경기변동에 따라 달라지는지 살펴보고, 추가적으로 기업지배구조에 따른 차별성이 나타나는지 검증한다. [연구방법] 기업들의 현금보유 동기를 설명하는 이론으로 정태적 교환관계 모형, 자본조달우선순위이론, 대리인이론 등이 있으며, 이러한 이론들의 기반 하에 기업의 현금보유 유인을 실증적으로 파악하려는 시도들이 있어왔다. 기업의 사내현금유보는 지속가능한 성장을 위한 핵심적인 경영전략이라는 주장과 현금의 과다보유는 경영자의 사적효익에 희생될 가능성을 높여기업가치의 하락을 불러온다는 주장이 상충하고 있다. 본 연구는 경기순환이라는 연구환경을설정하고 현금보유의 가치관련성을 살펴봄으로써 이러한 논란에 추가적인 실증증거를 제공한다. 먼저, 경기변동에 따른 현금보유의 가치관련성에 차이가 있는지를 살펴본다. 다음으로, 경기변동에 따른 현금보유의 가치관련성이 기업지배구조의 건전성에 따라 차이가 있는지를 추가적으로 검증한다. [연구결과] 1995년부터 2015년까지 21년간 유가증권시장에 상장된 11,556개 기업-연도 자료를 대상으로 분석한 결과, 호황기과 불황기 모두 기업의 보유현금 수준과 기업가치는 유의한양(+)의 관계가 있는 것으로 나타났다. 하지만 불황기에서는 이러한 현금보유의 가치관련성이상대적으로 낮은 것을 알 수 있었다. 추가적으로 대리인비용을 이용하여 표본을 세분하고 재분석한 결과, 기업지배구조가 상대적으로 우수한 경우에는 현금보유 가치관련성은 경기변동과 무관하였으나 기업지배구조가 부실한 경우에는 불황기에 가치관련성이 약화되는 것을 확인하였다. [정책적 시사점] 본 연구는 그간 선행연구에서 잘 다루어지지 않았던 경기변동을 고려하여불황기 사내현금유보 증가의 정당성을 직접적으로 실증한다는 점에서 차별적인 공헌점을 가진다. 본 연구의 결과는 기업의 현금보유수준이라는 결과에 집착할 것이 아니라 기업지배구조를강화하여 적정수준 이상의 초과현금이 사내에 유보되지 않도록 통제할 필요가 있음을 강조한다. 이러한 관점에서 본 연구의 결과는 기업지배구조와 직간접적으로 관련 있는 정책입안자들에게 의미 있는 시사점을 제공할 것으로 기대한다.

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