한국 주거자본주의의 성격 2: 주거자산 부채화와 가장자리 불안정화

이후빈,홍다솜 한국공간환경학회 2022 한국공간환경학회 학술대회 논문집 Vol.2022 No.-

서울시 소매중심지의 변화와 대형소매점의 전략적 입지

이후빈 서울大學校 社會科學大學 地理學科 2012 地理學論叢 Vol.58 No.-

구조변화를 통하여 대형소매점이 소매업 내 주요 업태 중 하나로 부상했다. 대형소매점의 차별적인 입지행태와 파급 효과를 공간구조의 틀에서 설명하려는 시도는 많지 않았다. 따라서 본 연구는 소매업의 공간구조에 관한 논의를 대형소매점 을 포함하는 형태로 이론적으로 확장한 후, 대형소매점의 전략적 입지에 의한 새로운 소매중심지의 형성을 경험적으로 검증 하고자 한다. 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 2005년 소매업의 공간구조에서 HL(high-low) 유형의 새로운 소매중심지가 나타났다. 대형소매점에 의한 소매중심 지의 형성이 주변 지역과 격리된 이례 지점(HL 유형)의 형태를 뛸 확률이 높다는 점을 고려할 때, HL 유형의 새로운 소매중 심지에 주목할 필요가 있다. 둘째, 임차료 절감을 추구하는 대형소매점의 전략적 입지가 위치이점이 열악한 외곽지역에서 새로운 소매중심지를 형성 할 수 있다. 수요외부성을 내부화한 대형소매점은 위치이점이 열악한 외곽지역에 전략적으로 입지하여, 그 반대급부로 임차 료 절감을 추구한다. 대형소매점의 전략적 입지에 의해서 위치이점이 열악한 외곽지역이 단시간 내에 소매중심지로 부상할 수 있다. 본 연구결과는 소매업에서 위치 창출자의 존재 가능성을 시사한다. 일반소매점이 기존 위치이점을 이용하고 그 대가로 높 은 임차료를 지불하는 위치 수용자라면, 대형소매점은 새로운 위치이점을 창출하여 그 대가로 임차료를 절감하는 위치 창출 자라 할 수 있다.

주거자산 유동화 방안의 다양화 : 돌봄 결합 임대주택을 중심으로

이후빈 국토연구원 2022 국토 : planning and policy Vol.493 No.-

한국 주거자본주의의 성격1: 주택거주와 투자의 동시 금융화

이후빈,홍다솜 한국공간환경학회 2022 공간과 사회 Vol.32 No.3

This paper analyzes the extent and process of housing financialization in South Korea to explore the nature of Korean residential capitalism. A strand of research on residential capitalism has investigated how housing stratification, led by housing financialization, has arisen as a new driver of inequalities in capitalism. In order to apply the discussion on residential capitalism to Korean society, this research conducted two analyses. First, through time-series analysis, we identified the financial market’s dominance over the housing market, which we suggest as the significant feature of housing financialization. Grounded on Vector Auto-Regression model and variance decomposition analyses, we demonstrated that the explanatory power of interest rate is higher than those of housing market-related variables in the low-interest era after the end of 2008. In doing so, we found that housing financialization has proceeded in South Korea. Secondly, considering the relatively suppressed housing finance system of South Korea, it is necessary to examine the unique mechanism of Korean housing financialization. The global trend of housing financialization features the increase of homeownership by expanding mortgages, which we call ‘the financialization of housing residence’. In contrast, housing financialization has continued in South Korea, even after the strengthened mortgage regulation in recent days. This study reveals that the rapid expansion of loans to ‘Cheonsei’, the unique tenure system in South Korea, has brought about and continued ‘the financialization of housing investment’ even in restrictive mortgage conditions. In sum, both universal and distinctive characteristics of housing financialization, the financialization of housing residence and housing investment, have appeared in Korean society. We captured the different mechanisms of Korean housing financialization from international tendencies, as well as the universal nature of housing financialization in South Korea. The findings have significance as they would provoke the discussion on Korean residential capitalism. 본 논문은 한국 주거자본주의의 성격을 파악하는 첫 번째 작업으로, 주택 금융화의 정도와 과정을 분석한다. 주거자본주의 논의는 주택의 금융화에 따른 주거의 계층화가 자본주의 불평등의 새로운 동인이 될 수 있는지 질문을 던짐으로써 현재 주거불평등을 고찰할 수 있는 이론적 토대를 제공한다. 한국에 주거자본주의 논의를 적용하려면 먼저 주택금융 억압에도 불구하고 주택의 금융화가 어떻게 일어났는지를 살펴봐야 한다. 2008년 12월 이후 저금리 기조가 계속되면서 금리의 장기 설명력이 세대수와 준공물량을 합친 것보다 높아졌다. 이는 주택시장에 대한 금융시장의 우위를 명확하게 보여준다. 이러한 주택의 금융화는 주택담보대출 또는 전세자금대출을 통해 이루어졌다. 주택담보대출의 완만한 증가는 주택거주의 금융화를, 전세자금대출의 급격한 확장은 주택투자의 금융화를 초래했다. 전세자금대출은 세계 보편적 주택담보대출와는 구분되는 주택 금융화의 새로운 경로이다. 주택거주와 투자의 동시 금융화는 저금리 기조 후반부에 주택담보대출 규제 강화에도 불구하고 주택의 금융화가 어떻게 유지되었는지를 설명한다. 서구 논의로 포착하기 어려운 한국 고유의 과정을 밝히는 한편 현대 자본주의의의 구조적 경향으로서 주택의 금융화를 확인했다는 점에서 본 논문은 한국의 주거자본주의 논의를 활성화할 수 있는 계기를 제공한다.

레버리지 주기 이론의 지리적 확장: 불황 주택시장의 서브프라임 부동산 투자자를 중심으로

이후빈 한국경제지리학회 2019 한국경제지리학회지 Vol.22 No.4

This study attempts to expand the leverage cycle theory using the subprime real estate investors. The leverage cycle theory has demonstrated asset price fluctuations irrelevant to changes in fundamentals through the restructuring of transaction composition centered on optimistic buyers. However, it needs to understand how this theory works in the depressed housing market with low-income residential regions to explain the geographic origins of the financial crisis. In the depressed housing market, the subprime real estate investors focused on low-income residential regions. Through this spatial focus, the low-income residential regions solely have real estate investor-oriented composition of new purchase transactions in the depressed housing market. The discovery of the subprime real estate investors as new actors lays the foundation for applying the leverage cycle theory to the depressed housing market which has been a underserved area for capital investment. This attempt illustrates how the geographical reinterpretation of an economic theory reestablishes spatio-temporal context of economic phenomena. 본 논문은 서브프라임 부동산 투자자를 활용해서 레버리지 주기 이론의 지리적 확장을 시도한다. 레버리지 주기 이론은 낙관적 구매자 중심의 거래구성 재편으로 기초요인 변화와 무관한 자산가격 변동을 입증했지만, 금융위기의 지리적 기원을 설명하기 위해서는 저소득층 주거지역이 몰려 있는 불황 주택시장에서 이 이론이 어떻게 작동하는지를 파악해야 한다. 불황 주택시장에서 서브프라임 부동산 투자자는 저소득층 주거지역에 집중했고, 이에 따라 저소득층 주거지역의 주택거래는 부동산 투자자 중심으로 구성되었다. 새로운 행위주체로서 서브프라임 부동산 투자자의 발굴은 레버리지 주기 이론을 자본투자의 취약지역이었던 불황 주택시장에 적용할 수 있는 토대를 마련한다. 이와같은 시도는 경제이론의 지리적 재해석으로 경제지리학이 경제현상의 시공간적 맥락을 어떻게 복구할 수 있는지를예시한다.

불황 주택시장에서 신용 공급과 부동산 투자의 확장-미국의 서브프라임 모기지 확장을 중심으로

이후빈 한국부동산분석학회 2017 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2017 No.1

본 논문은 저소득 기성시가지에서의 새로운 공간적 동학을 행위의 측면에서 포착하기 위해서 불황 주택시장에서 서브프라임 부동산 투자를 분석한다. 2000년대 초중반 신용공급의 확장으로 부동산 투자, 특히 서브프라임 모기지를 활용한 부동산 투자가 증가했다. 그리고 불황 주택시장에서 부동산 투자는 대부분 서브프라임 부동산 투자이었는데, 이 서브프라임 부동산 투자는 저소득 기성시가지에 집중되었다. 이와 같은 서브프라임 부동산 투자의 공간적 집중으로 저소득 기성시가지의 전체 구매 거래에서 부동산 투자가 차지하는 비율이 동일 시장 내 다른 지역들보다 월등히 높았다. 저소득 기성시가지에서 부동산 투자 중심의 거래구성은 주택가격을 상승시켜서 서브프라임 모기지의 발행을 증가시킬 수 있다. 실제로 서브프라임 부동산 투자가 집중하는 곳에 서브프라임 모기지도 집중했다. 서브프라임 부동산 투자와 서브프라임 모기지는 높은 상관관계를 보였다. 이와 같은 분석은 <신용공급 - 부동산 투자 - 주택가격 - 신용공급>의 연쇄구조를 기초요인의 향상이 거의 발생하지 않은 불황 주택 시장으로 확장했다는 측면에서 의의가 있다. This paper investigates subprime real estate investment in depressed housing market in order to capture new spatial dynamics in low-income built-up areas. The expansion of credit supply in early and mid 2000s has led to an increase in real estate investment, particularly in real estate investment using subprime mortgages. In depressed housing markets, real estate investments were mostly subprime real estate investments, and this subprime real estate investments were concentrated in low-income built-up areas. The spatial concentration of subprime real estate investment had made the real estate investment account for a significantly higher percentage of total purchase transactions of low-income built-up areas than other areas in the same market. The real estate investment-oriented transaction composition of low-income built-up areas may cause local housing price rise, and the escalation of housing prices would trigger subprime mortgage expansion in the areas. Indeed, subprime mortgages have clustered on where subprime real estate investments concentrated. Subprime real estate investments and subprime mortgage showed a high correlation. This analysis is significant in that the chain structure of < credit supply - real estate investment -housing price - credit supply > is expanded to the depressed housing market where fundamental factors hardly improve.

주거자본주의 불평등 지형: 소득의 상대화와 주거불평등의 독자성을 중심으로

이후빈,홍다솜 한국주택학회 2023 주택연구 Vol.31 No.4

The scholarship of residential capitalism contends that capitalist inequality was reshaped centering around housing problems. However, the importance of housing inequality, particularly compared to conventional income inequality, should be identified to demonstrate the argument. If people cannot purchase houses and accumulate assets due to low income, housing inequality is only the result and extension of income inequality. Thus, this study contrasts income and housing inequalities using the concept of housing income, a measure of monetizing the relative benefits of homeownership to other tenures. The results suggest that the housing income of Chonsei households is not higher than that of rental households, and the 2nd to 4th income quintiles have lower housing income than the 1st income quintile. This implies that high income cannot guarantee a dominant position in the landscape of housing inequality in South Korea. Moreover, the result implies that the housing tenure hierarchy (homeownership-Chonsei-rent), which traditionally intermediated housing and income inequalities, does not work anymore. The differentiation of housing inequality from income inequality is especially prominent in the 2nd to 4th income quintiles of Chonsei households. These households utilized debts, called Chonsei deposit loans, to keep up with the rising Chonsei prices, but it aggravated interest burdens and reduced Chonsei households’ monetary benefits in housing income. In conclusion, although Chonsei households could sustain their housing tenure via debts, it closed the gap between Chonsei and rent.

저금리 시기 주택금융 확장과 임차가구의 주택소유 부담가능성 - 소득과 자산의 비대칭성을 중심으로 -

이후빈,홍다솜 한국부동산원 2023 부동산분석 Vol.9 No.3

본 논문은 저금리 시기 동안 임차가구의 주택소유 부담가능성이 어떻게 변화했는지를 집계 지표와 가구 단위에서 분석한다. 저금리 유동성은 주택가격 상승으로 부담가능성을 악화하는 동시에 주택금융 확장을 통해 부담가능성을 개선하는 서로 다른 영향을 끼칠 수 있다. 소득, 상환, 구매 부담가능성 지표를 종합적으로 살펴보면, 2012년과 2018년 사이 소득 부담가능성 악화에 비해 상환과 구매 부담가능성은 크게 변하지 않았다. 하지만 2020년 이후에는 주택가격 상승에 따른 부담가능성 악화가 주택금융 확장에 의한 부담가능성 개선을 압도했다. 결국, 저금리는 부채확장으로 주택가격을 따라잡기보다는 주택가격 상승에 의한 부담가능성 악화를 초래했다. 그리고 이러한 과정에서 자산이 부족한 집단의 부담가능성 악화가 두드러졌다. 저소득 집단에서는 자산이 많으면 주택을 소유할 수 있지만, 저자산 집단에서는 소득이 높더라도 주택을 소유하기 쉽지 않다. 소득 부족은 자산으로 메꿀 수 있지만, 그 반대는 어려울 수 있다. 이러한 분석결과는 한국에서 주택소유 부담가능성을 결정하는 요인으로 자산이 중요하다는 것, 특히 소득과 자산이 비대칭적이라는 것을 시사한다. 또한, 주거사다리의 징검다리였던 전세에서도 자산의 중요성을나타내는 균열이 발생했다. 전세자금대출 확장은 주택가격을 높이고 자기자금을 줄여 이중으로 전세가구의 주택소유 부담가능성을 악화할 수 있다. This study explores the change in the affordability for homeownership of rental households for the last decade in the low-interest period by analyzing aggregated indices and microdata on individual households. The consequent excessive liquidity in the financial market depending on low interests can have ambivalent effects on the affordability because the increase in housing prices can lower the affordability and the expansion of housing finance can improve the possibility of the affordability. As a result of comprehensive analysis on indices of income, repayment, and purchase affordabilities in South Korea, repayment and purchase affordabilities stayed barely unchanged, whereas income affordability deteriorated from 2012 to 2018. In contrast, the deterioration of housing affordability resulting from housing price inflation has surpassed the improvement led by the expansion of housing finance since 2020. This result suggests that low interest rates in South Korea expanded debts and worsened housing affordability due to the rise in housing prices. Moreover, the housing affordability of low-asset households was more severely deteriorated. Even if a low-income with plenty of assets household can purchase a house, a low-asset household with high incomes cannot. A shortage of income can make up for wealth but the opposite case cannot. The result implies that wealth is a more significant factor than income in determining the affordability in South Korea and the two are asymmetric. In addition, Chonsei, which has conventionally played the role of a ladder between monthly rent and homeownership in South Korea, showed the importance of wealth. The 31.9% of Chonsei households hardly purchased their house. The rise in Chonsei mortgage is likely to increase housing prices. ironically decrease self-funds of tenants to purchase a house and deteriorate affordability for homeownership.

전환기 경제에서의 국가에 의한 토지 포섭 과정

이후빈 한국공간환경학회 2014 한국공간환경학회 학술대회 논문집 Vol.2014 No.1

국내 위기를 회피하기 위한 기업의 해외 투자와 부채 네트워크를 통한 국내 위기의 증폭

이후빈 대한지리학회 2014 대한지리학회 학술대회논문집 Vol.2014 No.6