U-City서비스 요소가 공동주택 거주만족도에 미치는 영향 분석

윤동건,정문오,이상엽 韓國住宅學會 2013 주택연구 Vol.21 No.1

오늘날 U-city 공급이 확대되면서 U-city 서비스가 공동주택의 주거에 활발히 적용되어지고 있다. 이에 본 연구는 U-city 서비스에 거주하는 사람들이 U-city 서비스 특성을 이해하고 있는지 그리고 거주 만족도라는 관점에서 U-city 서비스가 상호 어떠한 영향관계를 맺고 있는지를 구조방정식을 활용해 분석을 실시하였다. U-city 시범도시로 채택된 화성 동탄 신도시와 성남 판교 신도시 공동주택단지를 대상으로 거주자 설문을 진행하였다. 설문결과를 바탕으로 U-city 서비스 단지의 U-city 서비스요소와 거주 만족도간의 영향관계를 구조방정식 모형을 활용해 분석하였다. U-city 서비스 요소는 거주 만족도 (만족도, 선호도, 충성도)에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 가설을 설정한 후 탐색적 요인분석 및 확인적 요인분석을 통해 신뢰성과 타당성을 도출하고, 이를 기초로 경로모형 구축 및 가설검증을 실시하였다. 본 연구의 분석결과를 통한 시사점은 아래와 같다. U-city 서비스의 요소가 실제 거주자들의 거주 만족도에 미치는 영향관계를 분석하기 위해 U-city 서비스 요소와 만족도, 선호도, 충성도의 영향 관계 및 가설을 설정하고 이를 증명하였다. 그 결과 U-city 서비스 중 교통방범서비스는 거주자들의 만족도와 선호도에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 판별되었고, 행정환경서비스는 선호도에만 긍정적인 영향을 미치는 것을 발견하였다. 또한 충성도는 만족도와 선호도를 통해서만 영향을 받는 것을 확인할 수 있었다. 이를 통해, U-city 서비스 요소가 거주 만족도에 실질적으로 영향을 주기 위해서는 먼저 거주자들의 인식형성에 영향을 주는 과정에 대한 다각적이고 심도 있는 고려가 필요하고, 거주민들이 만족과 선호를 기반으로 하여 차후 계획되어지는 U-City 건설 및 서비스에 대해 체계적인 계획이 필요할 것이다. The purpose of this study is to examine the causal relationships between U-City service factors and determinants of residents' satisfaction on the residential housing. In order to analyze residents satisfaction impact, qustionnarie survey was conducted to current residents whom likely to be move to designated U-City districts: Hwaseong-Dongtan and Seongnam-Pangyo. This study conducts descriptive and an exploratory analysis using the SPSS 20.0. Also, it undertakes a confirmatory factor analysis and structural equation model to identify the causal relationship between the determinant of U-City services and residents’ satisfaction using AMOS18. This research analyzes residents’ satisfaction level where U-City services are supplied in living. On the result, On the basis of this, it is to suggest the effect of the U-city service system and the improving direction that can be generalized and realized. Therefore, U-city service elements for the residential satisfaction in order to influence a diverse and in-depth courses that continue to be affected by the formation of residents' perceptions need to be considered.

감정평가사의 경매평가시 목적물범위의 통일적 해석 -소유권의 범위확정제도(부합, 종물 등)의 관계를 중심으로-

윤동건,양재모 한양대학교 법학연구소 2008 법학논총 Vol.25 No.3

Our auction act have upset price system, is evaluated by appraiser, in our public auction procedure. On valuation, appraiser consider that the objective is the simple, the complex or the concentration. and which is accessory thing or tally. If appraiser add another thing’s value to appraisement. party interested file a protest against upset price. The Supreme Court’s precedent show what is accessory thing, what is tally in some case. but as an example, for all tree is tally in legal system, some appraiser do not appraise tree’s value. other appraiser do appraise tree’s value. It is caused by the nonexistence of appraisal standard. accessory thing theory is about the reach of ownership. but appraisal is about exchangeable value, nothing but market price. we propose that appraisal standard is need in upset price valuation as compensation standard in the government’s Land Expropriation.

분양전환 공공임대주택의 입주형태별 분양전환 자격 관련 쟁점

윤동건,김주영 한국부동산경영학회 2022 부동산경영 Vol. No.

This study seeks to find out the legal status related to public rental housing regarding the qualifications of the lessee who has the right to preferentially convert public rental housing. Qualifications for the lessee to acquire the preferential conversion right, which is applied in the case of preferential conversion, must be specified in detail. First of all, many disputes are occurring in the process of determining the qualifications of the lessee necessary for acquiring the right to sell out. These issues are leading to legal disputes. In order to resolve these conflicts, it is necessary to supplement the legal regulations related to public rental housing with clear and specific guidelines. However, since there is a difference between the qualification requirements in the system and the qualification requirements in practice, there is a need to identify the annual sales conversion performance of public rental housing and the current status of sales conversion cases, and analyze the sales conversion cases based on this. There are limitations that have not been fully understood. In this respect, it will be necessary to conduct research to discover various issues related to qualifications through more case studies and surveys, and to prepare causes and countermeasures. 본 연구는 공공임대주택의 우선분양 전환권을 갖는 임차인의 자격요건에 대해 공공임대주택 관련 법률상의 지위에 대해 알아보고자 한다. 우선 분양전환 시 적용되는 우선 분양전환권을 취득할 수 있는 임차인의 자격요건이 구체적으로 명시되어야한다. 우선 분양전환권 취득에 필요한 임차인의 자격요건을 판별하는 과정에서 많은분쟁이 일어나고 있다. 이러한 문제는 법적 분쟁으로 이어지고 있다. 이러한 갈등을해결하기 위해 공공임대주택과 관련된 법 규정이 명확하며 구체적인 지침으로 보완되어야 할 필요가 있다. 하지만 제도상의 자격요건과 실무상 운영되는 자격요건과 차이가 존재하기 때문에 공공임대주택의 연도별 분양전환실적, 분양전환 사례 현황을 파악하고, 이를 토대로 분양전환 사례분석을 할 필요성이 있는 상황이지만, 이를 충분히 파악하지 못한 한계가 있다. 이러한 측면에서 향후 보다 많은 사례분석과 설문조사 등을 통하여자격관련 다양한 쟁점을 발굴하고, 이에 대한 원인과 대책을 마련하는 연구가 필요하다고 할 것이다.

분양전환 공공임대주택의 입주형태별 분양전환 자격 관련 쟁점

윤동건,김주영 한국부동산경영학회 2022 부동산경영 Vol.26 No.-

본 연구는 공공임대주택의 우선분양 전환권을 갖는 임차인의 자격요건에 대해 공공임 대주택 관련 법률상의 지위에 대해 알아보고자 한다. 우선 분양전환 시 적용되는 우선 분 양전환권을 취득할 수 있는 임차인의 자격요건이 구체적으로 명시되어야 한다. 우선 분양 전환권 취득에 필요한 임차인의 자격요건을 판별하는 과정에서 많은 분쟁이 일어나고 있 다. 이러한 문제는 법적 분쟁으로 이어지고 있다. 이러한 갈등을 해결하기 위해 공공임대 주택과 관련된 법 규정이 명확하며 구체적인 지침으로 보완되어야 할 필요가 있다. 하지만 제도상의 자격요건과 실무상 운영되는 자격요건과 차이가 존재하기 때문에 공 공임대주택의 연도별 분양전환실적, 분양전환 사례 현황을 파악하고, 이를 토대로 분양전 환 사례분석을 할 필요성이 있는 상황이지만, 이를 충분히 파악하지 못한 한계가 있다. 이 러한 측면에서 향후 보다 많은 사례분석과 설문조사 등을 통하여 자격관련 다양한 쟁점을 발굴하고, 이에 대한 원인과 대책을 마련하는 연구가 필요하다고 할 것이다. This study seeks to find out the legal status related to public rental housing regarding the qualifications of the lessee who has the right to preferentially convert public rental housing. Qualifications for the lessee to acquire the preferential conversion right, which is applied in the case of preferential conversion, must be specified in detail. First of all, many disputes are occurring in the process of determining the qualifications of the lessee necessary for acquiring the right to sell out. These issues are leading to legal disputes. In order to resolve these conflicts, it is necessary to supplement the legal regulations related to public rental housing with clear and specific guidelines. However, since there is a difference between the qualification requirements in the system and the qualification requirements in practice, there is a need to identify the annual sales conversion performance of public rental housing and the current status of sales conversion cases, and analyze the sales conversion cases based on this. There are limitations that have not been fully understood. In this respect, it will be necessary to conduct research to discover various issues related to qualifications through more case studies and surveys, and to prepare causes and countermeasures.

이동권한 설계에 따른 속도향상 방안 연구

윤동건,안진,용성완,고재호 한국철도학회 2019 한국철도학회논문집 Vol.22 No.2

유럽에서는 이미 ERTMS/ETCS Level 1, 2 시스템이 실용화 되어 운용되고 있으며 Level 3는 지속적으로연구 및 시험이 진행되고 있는 실정이다. 반면 국내에서는 ERTMS/ETCS Level 1 시스템을 도입하여 실제 노선에서운용중에 있으며 Level 2는 실용화 연구가 종료 되었고, Level 3는 연구가 진행되고 있다. ERTMS/ETCS Level 2,3시스템은 지상장치와 차상장치간 무선통신을 이용한 메시지(데이터) 송·수신이 안전과 직결된 핵심 사항이다. 본 논문에서는 지상장치와 차상장치간 인터페이스 중 이동권한을 담당하는 Movement Authority Message의 설계 방안을 제시하여 특정 구간에서의 불필요한 감속을 해결함으로써 열차가 일정한 속도로 운행이 가능하고 열차운행의 최고속도향상과 역간 운행 시분의 단축을 기대할 수 있다.

공인중개사에 대한 사회적 인식 제고에 관한 연구

윤동건,오세준 한국주거환경학회 2018 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.16 No.2

This study researches into ways of improving examination system for prospective real estate agents, their educational system, and their vocational ethics in order to enhance social status of licensed real estate agents. Factor analysis and multiple regression analysis are implemented. The results show that the improvement of examination system (t=3.140, p=.002), educational system (t=1.971, p=.049) and vocational ethics (t=13.881, p=.000) for licensed real estate agents have positive influences on their social status. In other words, ensuring professionalism, credibility and ethics of licensed real estate agents are ways to enhance their social status. The result shows that, firstly, the qualification examination for licensed real estate agents should be adjusted. To put it concretely, the professionalism of licensed real estate agents can be enhanced by biennial examination, evaluation based on grade on a curve, acceptance rate control, raising difficulty level , upward adjustment of pass mark, and addition of practical subjects in the exam. Secondly, it is necessary to provide regular institutional refresher training to both licensed real estate agents running offices and to those only with licenses. If they do not regularly complete the refresher training courses, then their qualification should be limited and penalty be imposed. These guidelines will help enhance their professionalism and credibility. Thirdly and finally, licensed real estate agents are required to strictly abide by professional work ethics. Their strongly defined professional work ethic will enhance not only social status but public credibility. 2017년 기준 개업 공인중개사의 수는 10만 명에 이르고 있으며 공인중개사의 사회적 위상을 높일 필요성이 제기되고 있다. 공인중개사 집단에 대한 부정적 사회인식이 2000년대에 들어서도 아직 남아 있으며, 공인중개사의 전문성, 신뢰성, 윤리성 등의 자질이 부족하다는 것이 지적되고 있다. 본 연구에서는 공인중개사의 인식변화에 영향을 줄 수 있는 변수를 찾기 위한 실증분석을 통하여 공인중개사 시험제도 및 교육제도와 직업윤리에서 공인중개사의 사회적 위상제고와 이미지 개선을 도모할 수 있는 방안에 대해 분석하고자 하였다. 본 연구에서는 시험제도, 교육제도, 직업윤리 이론연구의 결과를 통해 가설을 설정하였다. 가설의 실증분석을 위해 설문 문항을 개발하고 예비설문조사를 실시한 결과를 토대로 전문가의 의견을 얻어 설문 문항을 보완하는 작업을 수행하였다. 또한, 실증분석 결과 전문성, 신뢰성, 윤리성을 확보하는 것이 국민들로부터 신뢰를 얻는 길임을 검증하였다.

IFRS도입과 자산재평가의 문제점

윤동건 한국부동산연구원 2009 부동산연구 Vol.19 No.2

IFRS are scheduled to be fully adopted in korea from 2011. According to the IFRS, an entity shall choose cost model or revaluation model based on fair value measurement to an entire class of property, plant and equipment. The companies may account for the fair value on the property, plant and equipment, intangible assets and investments as well as financial instruments. One of the primary characteristics of IFRS is that the asset can be appraised by fair value. Appraisers should make preparations on how to measure the fair value and what to do in the introduction of IFRS. This study focused on suggesting improvements of asset revaluation's problems in the introduction of IFRS. In chapter 2, we explain the background and main contents of IFRS. Also we explain the concept of fair value, revaluation model described in IFRS. In chapter 3, we analyze the results of the asset revaluation operation for the last 40 years. In chapter 4, we propose improvements of the asset revaluation's problems in the introduction of IFRS. Firstly, we suggest a logical basis for appraisers to take part in the fair value appraisal market. Secondly, we present the current fair value standards which enable appraisers to apply to practical affairs. We suggest some actions that appraiser should carry out in order to gain pubic support and confidence regarding the assaet revaluation. 한국회계기준원이 2007년11월에 한국채택국제회계기준을 제정․공포하여 우리나라도 국제회계기준(IFRS)을 전면 도입하게 된 것이다. 한국채택국제회계기준은 일단 상장기업에 한하여 2011년부터 적용하기로 예정되어 있으며, 기업의 선택에 따라 2009년부터 조기적용도 가능하게 된 것이다. 한국채택국제회계기준은 현행의 기업회계기준과 여러 가지로 차이를 보이고 있는데, 그 중에서 회계정보가 자본시장에 미치는 영향의 중요도 측면에서 본다면 재무제표 작성에 있어서 공정가치 측정기준을 대폭 확대하였다는 점이 가장 큰 차이다. 한국채택국제회계기준에서는 공정가치를 반영할 수 있도록 인식시점 이후의 측정을 위해서 원가모형이나 재평가모형을 선택하여 적용할 수 있는 기준을 마련하고 있는데, 이는 결과적으로 2000년12월31에 폐지되었던 자산재평가의 재도입이라고 말할 수 있다. 본 연구는 한국채택국제회계기준 도입과 자산재평가의 관점에서 IFRS의 기본적인 내용, 과거 자산재평가 실시결과를 분석해보고, 재시행 되는 자산재평가업무로 인해 감정평가업계에 야기될 수 있는 문제점을 해소할 수 있는 방안을 제시해 보고자 한다.

확률적 접근을 통한 감정평가상 내재한 불확실성의 인식에 관한 연구

윤동건 ( Dong Gun Yoon ) 한국감정평가학회 2013 감정평가학논집 Vol.12 No.2

감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것이다. 대상부동산이 지닌 경제적 가치를 판단하는 것으로, 경제적 가치는 여러 가지 사회적, 경제적, 행정적 요인에 의해서 영향을 받고 있다. 이로 인해서 부동산의 가치는 항상 변화 또는 변동의 연속선상에 있는 것이다. 그러므로 부동산의 가치를 밝히는 감정평가는 과거, 현재 뿐만 아니라 미래의 제반 요인의 변화까지도 파악을 해야 한다. 미래에 대한 판단 또는 예측은 가정이나 조건에 기인할 수밖에 없는 것이 현실이다. 따라서 감정평가는 필연적으로 불확실성을 내포하고 있다고 해도 과언은 아니다. 어떻게 보면 감정평가절차는 불확실성을 해소해 가는 과정으로 볼 수 있기 때문이다. 또한 그러한 과정을 통해 결정되는 시장가치의 개념 역시 불확실성 또는 확률적 개념을 지니고 있다. 본 연구에서는 감정평가상 존재하는 불확실성을 인식하여, 이를 표현하는 방안을 제시하고자 한다. 먼저 불확실성의 인식범위를 첫째 감정평가 과정측면, 둘째 감정평가 결과측면, 셋째 감정평가결과의 해석측면에서 이론적, 실무적 또는 현실적으로 존재하는 불확실성을 파악하고자 한다. 이를 바탕으로, 본 연구에서는 감정평가상에 내재하는 불확실성을 반영할 수 있는 확률적 접근을 제시하였다. DCF법을 통하여 수익가치를 산정하는 과정의 투입변수를 확률적 변수로 인식하고, 이를 몬테카를로 시뮬레이션 기법을 적용하는 Crystal Ball 프로그램을 활용하여 현금흐름의 불확실성을 고려하는 방법을 제시하였다. Appraisal is a task to determine the economic value of land or such and mark the result as a price. It is about judging the economic value of a certain property, and economic value is influenced by a variety of social, economic, or administrative factors. Thus, the value of property lies on the continuum that is in constant changes or variations. Therefore, for an appraisal to figure out the value of property, it is needed to understand all the changes of the factors lying in the past, present, and also future. It is our reality that either judging or predicting something in the future relies on assumptions or conditions. Thus, it is not too much to say that appraisal implies uncertainty necessarily. It is because the procedure of appraisal can be somehow seen as a process to resolve uncertainty. And the concept of market value that is decided by that process also implies uncertainty or stochastic concept. This study aims to recognize uncertainty existing on appraisal and suggest how to express it. First of all, the research is going to examine the range of recognition on uncertainty from the following aspects, first, the aspect of the appraisal process, second, the aspect of the appraisal result, and third, the aspect of appraisal result analysis in order to figure out uncertainty existing theoretically, practically, and realistically. Based on this, the study suggests the stochastic approach that can reflect uncertainty internalized in an appraisal. The paper suggests a method to consider uncertainty lying on the cash flow by recognizing as the stochastic variable the input variable in the process to estimate return price with DCF and using the Crystal Ball program applying Monte Carlo’s simulation method for it.

동적DCF법을 활용한 불확실성하의 오피스빌딩 가치평가

윤동건 ( Dong Gun Yoon ),고성수 ( Sung Soo Koh ) 한국감정평가학회 2011 감정평가학논집 Vol.10 No.1

There were no regulations on dynamic discounted cash flow method in the appraisal criteria in South Korea; thus, the use of this method has not been mature enough in practice. The act on this method has been valid quite for a short period of time. For this reason, the data necessary for this method has not been arranged appropriately, and the level of appraisers’ awareness of this has been low. In this regard, this study introduced the concept, variables and problems of static DCF method and suggested the concept of dynamic DCF method that would be able to reflect the danger and variableness inherent in the appraisal. Then, the study applied Monte Carlo simulation method into the variables of static DCF method model, thus detecting uncertainty for future prediction. Then, it applied the dynamic DCF method that assumed five years of ownership for the estimated appraisal values, to obtain value estimation. For the simulation-based estimation, it divided the probability distribution for rental income and operating expense ratio into normal distribution and optimum distribution. Afterward, the study examined the average and standard deviation for the results obtained after conducting 10,000 and 100,000 times of simulation for each. It has been noted that the more execution frequency there was for each distribution, the higher optimum values but the lower minimum values the study obtained, whereas the average and standard deviation were almost the same even with the increase in the number of execution frequency. These results were natural in the situations where rental income influenced about 65% in the determination of appraised values.

사업체 수요조사를 통한 부동산학과 교과과정에 대한 소고

윤동건(Yoon, Dong Gun) 한국부동산학회 2011 不動産學報 Vol.46 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is current status of real estate curriculum will be reviewed, and after figuring out the perception regarding its current curriculum through survey on its demand of business entities, directions for improvement will be reviewed. (2) RESEARCH METHOD This study was focused on survey analysis. The data for this analysis were collect from the questionnaire. Regarding demand survey of real estate curriculum, a survey on business entities’ demand was held, and its main content regarded to characteristics of business entity, necessary subjects for major in each job area, and job area and subjects for major desired for introduction. (3) RESEARCH FINDINGS In the results of this survey, regarding the survey on the characteristics of business entity, current manpower status in majors related to real estate studies showed 1.2%, which was very low, but the ratio of the majority of real estate related majors performing relevant work showed 95.6%, which was very high. Such result shows that business entities related to real estate entirely did not prefer real estate majors. 2. RESULTS The conclusion that job areas, which should be included in University curriculum for improving job performance in each business area, show somewhat difference for each business area could be obtained. Irrelevant to business fields, it showed high preference in real estate appraisal, real estate transaction / agency work, and urban development / planning, and aside to this, it showed preference of higher than average in the job areas such as real estate finance (investment), real estate consulting, real estate security / trust, and etc.