鑑定評價業者의 法的地位와 業務領域에 관한 事例硏究

육정균(Youk, Jung-Gyoun) 한국토지공법학회 2012 土地公法硏究 Vol.58 No.-

이 논문은 감정평가업자의 법적지위와 업무영역에 관한 사례연구이다. 최근, 은행 등 금융기관은 주택 등 담보대출에 따른 감정평가 수수료 등 금융비용을 절감한다는 명분으로 자체 감정평가부서를 신설하고, 감정평가사를 채용하여 금융기관 내부 감정평가에 나서고 있다. 이에 감정평가업계에서는 금융기관의 자체 감정평가는 평가시장의 위축과 업무영역침해를 가져오는 불공정한 행위이므로 자제를 요청하고 있으나, 실효성 있는 방지대책은 강구하지 못하고 있는 실정이다. 그러나, 토지 등은 그 고유한 특성으로 인하여 적정한 시장가격이 도출되지 못하는 문제점이 있어, 정부에서는 감정평가사라는 국가공인 전문자격자가 시장가격을 도출하게 하여 국민의 재산권 보장과 국민경제발전 등 공적기능을 수행하고 있다. 감정평가업은 감정평가사 자격을 취득한자가 감정평가사사무소를 개설하거나 감정평가 법인을 설립하여 감정평가업자의 법적지위를 얻어야만 영위할 수 있다. ‘不動産 價格公示 및 鑑定評價에 관한 法律’에서는 금융기관의 담보대출 물건의 감정평가나 자문 등은 감정평가업자의 고유 업무영역으로 규정하고 있다. 또한, 과거 농협ㆍ수협ㆍ축협에서 농림수산업자에게 공적기금을 대출하면서 1989년에서 2004년 6월 30일까지 한시적으로 자체 내부 감정평가를 허용한 적이 있으나 폐지되고 현재는 시행되지 않는다. 따라서, 현재 금융기관의 내부 자체 감정평가는 현행법상 허용되지 아니하는 행위이며, 위반시 중대한 처벌을 받을 수 있다. 더구나 금융기관 소속 감정평가사는 자격취소의 위험도 있다. 아울러, 금융기관의 내부 자체 감정평가는 담보물건의 과다평가 등 자산가치의 부실평가로 인하여 불경기에 금융기관의 도산위험이 될 수 있고, 자기검증도 어려우며 다른 업무영역을 침해하는 등 많은 문제점이 있다. 결론적으로, 금융기관의 담보물건에 대한 감정평가 등은 감정평가업자의 고유 업무영역이고, 위반시 최고 2년 이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해지는 등 중대 불공정한 행위이므로 은행권 스스로 조속 중단하여야 할 것이다. The thesis mainly deals with the legal status and business scope of authorized property appraisers. Recently, financial institutions such as commercial banks establish their own appraisal division and hire appraisers to reduce financial costs such as appraisal commission on collaterals for home mortgages. Under these circumstances, the appraisal industry requests financial institutions to stop such practices, arguing that the internal self-appraisal will severly affect the appraisal market and infringe the appraisal business scope. But, effective measures have yet to be developed. Also, as the proper market price for land appraisal is difficult to be determined due to land’s unique characteristics, the government allows state registered appraisers to set the market price, with a view to protecting citizens’ property right and developing national economy. In Korea, the appraisal business can be performed by the people who gain the legal status as licensed authorized property appraisers and open their own offices. The Public Notice of Values and Appraisal of Real Estate Act stipulates that appraisal or consulting on collaterals of financial institutions shall be granted only to the licensed authorized property appraisers who have their own offices. Furthermore, the government temporarily allowed the internal self-appraisal from 1989 to 30 June 2004 when National Agricultural Cooperative Federation, National Federation of Fisheries and Korea Federation of Livestock provided a loan with official funds to businessmen in the agricultural and fisheries industries. Accordingly, the internal self-appraisal performed by financial institutions is clearly unconstitutional under the currently enforced laws. They will face heavy penalty and their appraisers will lose licenses if the institutions violate the law. The internal self-appraisal in the financial institutions generate many problems such as poor appraisal performances including overestimation of collateral values that lead the institutions to the risk of being bankrupt in an economic recession, difficulty for self-verification and infringement of other business areas. In conclusion, appraisal on collaterals of financial institutions shall be done only by the authorized property appraisers with their own offices. The financial institutions who continue internal self-appraisal may face maximum 2-year imprisonment or no more than 30 million won of penalty. Therefore, they should voluntarily stop the practices without delay.

土地補償法上 道路敷地에 대한 補償評價法理 硏究

육정균(Youk, Jung Gyoun) 한국토지공법학회 2009 土地公法硏究 Vol.43 No.3

Lands used as roads are compensated at depreciated values under Korea's Land Compensation Act. Lands used as roads are classified into four categories for compensation purposes and they are non-compensative roads, approved privately-owned roads, non-approved privately-owned roads, and other roads. Of the four types of roads, the most problematic are private roads and in-effect private roads. Approved privately-owned roads are appraised at normal prices and only one fifth (1/5) of this assessed valued is compensated with four fifth of the value deduced. Likewise, non-approved privately-owned roads are appraised at normal prices and only one third of the appraised valued is compensated after two thirds is deduced. The public does not understand purpose behind this system of depreciated compensation and tends very often to raise strong objections. Theoretical basis for such depreciated compensation is the formative transfer theory. That is, partial value of land A is transferred to value of land B and is included in the price of land B. For example, when a building is constructed on a land without roads, roads that allow access to the building must be constructed. If so, the road ends up giving utility value to adjacent lands, so normal appraisal of the road would include duplicated value of the land. Therefore, the reasoning is that depreciated compensation is rational. However, this reasoning lacks objectiveness and this paper (thesis) aims to take a look at some argumentative issues to propose some ways in which it can be improved. This paper is focused as follows : Ⅰ. Preface Ⅱ. Compensation of lands used as roads under the Land Compensation Act Ⅲ. Legal principles on compensation appraisals for lands used as roads Ⅳ. Justification for depreciated compensation Ⅴ. Conclusion

논 문 : 감정평가업자의 법적지위와 업무영역 -금융기관 자체 감정평가에 대한 인식을 중심으로-

노용호 ( Yong Ho Noh ),육정균 ( Jung Gyoun Youk ) 한국감정평가학회 2013 감정평가학논집 Vol.12 No.1

이 논문은 주로 감정평가업자의 법적지위와 업무영역에 관한 부분을 다룬 연구이다. 최근, 은행 등 금융기관은 주택 등 담보대출에 따른 감정평가 수수료 등 금융비용을 절감한다는 명분으로 자체 감정평가부서를 신설하고, 감정평가사를 채용하여 금융기관 내부 감정평가에 나서고 있다. 이에 감정평가업계에서는 금융기관의 자체 감정평가는 감정평가시장의 위축과 업무영역 침해를 가져오는 불공정한 행위이므로 자제를 요청하고 있으나, 실효성 있는 방지대책은 강구하지 못하고 있는 실정이다. 그러나, 토지 등은 그 고유한 특성으로 인하여 적정한 시장가격이 도출되지 못하는 문제점이 있어, 정부에서는 감정평가사라는 국가공인 전문자격자가 시장가격을 도출하게 하여 국민의 재산권 보장과 국민경제발전 등 공적기능을 수행하고 있다. 감정평가업은 감정평가사 자격을 취득한자가 감정평가사사무소를 개설하거나 감정평가법인을 설립하여 감정평가업자의 법적지위를 얻어야만 영위할 수 있다. ‘부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에서는 금융기관의 담보대출 물건의 감정평가나 자문 등은 감정평가업자의 고유 업무영역으로 규정하고 있다. 또한, 과거 농협ㆍ수협ㆍ축협에서 농림수산업자에게 공적기금을 대출하면서 1989년에서 2004년 6월 30일까지 한시적으로 자체 내부 감정평가를 허용한 적이 있으나 폐지되고 현재는 시행 되지 않는다. 따라서, 현재 금융기관의 내부 자체 감정평가는 현행법상 허용되지 아니하는 행위이며, 위반시 중대한 처벌을 받을 수 있다. 더구나 금융기관 소속 감정평가사는 자격취소의 위험도 있다. 아울러, 금융기관의 내부 자체 감정평가는 담보물건의 과다평가 등 자산가치의 부실감정평가로 인하여 불경기에 금융기관의 도산위험이 될 수 있고, 자기검증도 어려우며 다른 업무영역을 침해 하는 등 많은 문제점이 있다. 결론적으로, 금융기관의 담보물건에 대한 감정평가 등은 감정평가업자의 고유 업무영역이고, 위반시 최고 2년 이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해지는 등 중대 불공정한 행위이므로 은행권 스스로 조속 중단하여야 할 것이다. This areicle mainly deals with the legal status and business scope of authorized property appraisers. Recently, financial institutions such as commercial banks establish their own appraisal division and hire appraisers to reduce financial costs such as appraisal commission on collaterals for home mortgages. Under these circumstances, the appraisal industry requests financial institutions to stop such practices, arguing that the internal self-appraisal will severly affect the appraisal market and infringe the appraisal business scope. But, effective measures have yet to be developed. Also, as the proper market price for land appraisal is difficult to be determined due to land`s unique characteristics, the government allows state registered appraisers to set the market price, with a view to protecting citizens` property right and developing national economy. In Korea, the appraisal business can be performed by the people who gain the legal status as licensed authorized property appraisers and open their own offices. The Public Notice of Values and Appraisal of Real Estate Act stipulates that appraisal or consulting on collaterals of financial institutions shall be granted only to the licensed authorized property appraisers who have their own offices. Furthermore, the government temporarily allowed the internal self-appraisal from 1989 to 30 June 2004 when National Agricultural Cooperative Federation, National Federation of Fisheries and Korea Federation of Livestock provided a loan with official funds to businessmen in the agricultural and fisheries industries. Accordingly, the internal self-appraisal performed by financial institutions is clearly unconstitutional under the currently enforced laws. They will face heavy penalty and their appraisers will lose licenses if the institutions violate the law. The internal self-appraisal in the financial institutions generate many problems such as poor appraisal performances including overestimation of collateral values that lead the institutions to the risk of being bankrupt in an economic recession, difficulty for self-verification and infringement of other business areas. In conclusion, appraisal on collaterals of financial institutions shall be done only by the authorized property appraisers with their own offices. The financial institutions who continue internal self-appraisal may face maximum 2-year imprisonment or no more than 30 million won of penalty. Therefore, they should voluntarily stop the practices without delay.