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부동산거래 종결서비스 및 대안적 중개회사체계 도입에 대한 실증분석
유은길 한국부동산연구원 2013 부동산연구 Vol.23 No.1
The main subjects of this study, which is based on positive institutionalism approach, are brokerage firm systems (independent contractor, franchise) and trade closing services (inspection, title insurance, escrow). This study analyzed the necessity of establishing theses systems and the priority of system establishment. This study is based on methods of survey targeting domestic brokers, customers and real estate experts, AHP(analytic hierachy process) interviews with domestic experts. This study tried to find a way to improve Korean brokerage market and system through these research methods. Survey results indicate that all of brokers’, customers’ and experts’ group agree that it is necessary to improve institutions because brokerage market has many problems and it is possible to improve it through institutional reform. And they supported the introduction necessity of closing service including inspection, title insurance and escrow. More than 70% of brokers and experts, and up to 60% of customers agreed to the rise of service fee which resulted from the introduction of closing service. Therefore, this survey shows that additional cost caused by the establishment of closing service can be accepted in Korean brokerage market. In connection with brokerage firm system, customers and experts appeared the positive cognition of comparatively high level about independent contractor and franchise, whereas brokers appeared the relatively negative cognition about those. The results of AHP interview method for the priority analysis of institution introduction indicated that the establishment of trade closing service ranked No. 1, followed by the building of brokerage firm system and the improvement of brokers’ professionalism. In relative importance analysis among 8 detailed brokerage institutions, escrow ranked first, followed by franchise, inspection, title insurance, independent contractor, broker education, broker qualification and broker’s license test. In conclusion, It is necessary to make a law related to the institution of trade closing service including inspection, title insurance and escrow. The construction of brokerage firm which operation system such as franchise with function for this very purpose and independent contractor works properly is also required. But, brokers’ relatively negative cognition about franchise and independent contractor is a problem which should be solved. 본 연구는 부동산중개회사 체계(독립계약자, 프랜차이즈), 종결서비스(인스펙션, 권원보험, 에스크로우), 중개사전문성(중개사 자격, 시험, 교육) 문제를 주 연구대상으로 삼아, 제도개선 필요성 및 제도도입의 우선순위를 분석했다. 연구방법은 국내 중개사, 고객, 전문가 설문 및 전문가 AHP 면접조사를 택해 제도개선의 해법을 모색했다. 설문결과, 중개사, 고객, 전문가는 모두 현재 중개시장이 문제가 있어 제도개선이 필요하며 이를 통해 시장을 개선할 수 있다고 평가했다. 또 인스펙션, 권원보험, 에스크로우 등 종결서비스 도입 필요성에 공감했다. 구체적으로 세 집단은 인스펙션에 대해 상대적으로 가장 높은 긍정을, 권원보험에는 비슷한 강도의 긍정인식을 각각 보였다. 에스크로우에 대해 고객과 전문가는 강한 긍정을 보인 반면, 중개사는 상대적으로 이 보다 낮은 긍정인식을 나타냈다. 종결서비스 도입에 따른 수수료 인상에 대해 중개사 및 전문가는 70% 이상, 고객은 60% 이상 동의했다. 인상폭과 관련, 매매가격 대비 0.3% 이내의 수수료 인상에 대해 비용 부담 주체인 고객은 94.3%의 동의율을 보여, 종결서비스 도입에 따른 추가 부담은 받아들일 수 있는 것으로 조사됐다. 중개회사체계와 관련해 독립계약자 및 프랜차이즈에 대해 고객 및 전문가는 비교적 높은 비율로 긍정한 반면, 중개사는 상대적으로 부정인식을 나타냈다. 중개사 전문성 제고 방안으로는 자격 및 시험 보다 중개사 교육 강화에 대해 세 집단 모두 높은 동의율을 기록했다. 제도도입 우선순위 파악을 위해 실시한 AHP 면접에서는, 종결서비스 도입이 1위, 이어 중개회사체계 구축, 중개사전문성 제고의 순으로 나왔고, 8개 세부 제도에 대한 상대적 중요도에서는 에스크로우가 1위, 이어 프랜차이즈, 인스펙션, 권원보험, 독립계약자, 중개사 교육, 자격, 시험 순이었다. 결론적으로 인스펙션, 권원보험, 에스크로우 등 종결서비스 도입이 국내 중개시장에 요구되고 있다. 또 본연의 기능을 갖춘 프랜차이즈와 새로운 고용방식인 독립계약자 같은 부동산중개회사 체계 구축이 필요하다. 이와 함께 중개사전문성 제고를 위한 교육 강화도 요청된다. 다만 중개사들의 프랜차이즈 및 독립계약자에 대한 부정인식은 풀어야 할 과제이다. 따라서 정부는 중개시장 및 산업 고도화를 위해 종결서비스 제도 도입을 시작으로 부동산중개회사 체계 구축 등 현 중개제도에 대한 전면적인 개편을 검토할 필요가 있다.
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한국과 미국 워싱턴주 부동산중개사 자격제도에 대한 비교 연구
유은길,안정근 한국부동산연구원 2012 부동산연구 Vol.22 No.1
The purpose of this study is to compare the selective examination and education system of real estate broker in Korea with those in Washington State in the United States. This study is aiming at finding more advanced system through comparative analysis and interview survey. This study uses both literature data comparison and interview survey analysis on the basis of positive institutionalism theory. For literature and data comparison, the real estate laws and institutions of two countries were researched. The selective examination and education systems of two countries were reviewed. Especially, the interview survey results that collected the opinions of Korean-American real state brokers on the real estate license systems of two countries were analysed. In the results of this study and survey, it was found that the real estate license examination and continuing education systems of Washington State were more intensively organized than those of Korea. Washington State has pre-education course before taking real estate licence examination. After passing the licence examination, real estate brokers have to listen to the extra lectures every two years in order to work legally and consistently as a broker. The results of this study are giving good suggestions to us related to our real estate licensing systems. 본 논문은 실증적 제도주의(positive institutionalism) 접근법 이론을 기초로, 한국과 워싱턴주 부동산중개사 자격제도에 대한 비교연구 그리고 제도효과 검증을 위한 워싱턴주 중개사들에 대한 면접조사를 통해 양국 간 부동산중개사 자격기준과 교육에 대한 질적 차이를 보여준다. 구체적으로 워싱턴주 부동산중개사 제도는 자격증 취득 전과 후에 많은 시간의 교육이 의무사항으로 되어 있고, 또 매우 엄격히 적용되고 있다. 중개사 시험의 경우 워싱턴주는 2개 과목이고 연중 수시로 볼 수 있다는 점에서 편의성은 있지만, 합격기준과 시험자격 조건은 한국보다 훨씬 까다롭고 높게 되어 있다. 한국보다 학력수준이 더 높고 더 많은 부동산 교육을 받아야 시험을 치를 수 있다. 또 시험을 통과했다 해도 이후 매 2년마다 지속적으로 부동산학 교육을 받는다는 점은, 한미 간 부동산중개사의 질적 차이를 만드는 이유가 되고 있다. 워싱턴주 중개사들을 상대로 한 개별 면접조사에서도 피면접자들은 워싱턴주 중개사 시험 및 교육제도가 한국보다 합리적으로 체계화되어 전반적인 선진화를 이루고 있다고 평가했다. 워싱턴주는 부동산중개사를 소비자를 위한 서비스 제공자의 관점으로 보고 자격이 갖춰지지 않은 사람은 언제든 부동산시장에서 퇴출시킬 수 있는 구조를 갖고 있다. 즉, 계속교육을 받지 않는 부동산중개사는 자격증 박탈을 감수해야 한다. 반면 한국은 IMF 위기 당시 일자리 창출 차원에서 부동산중개사 양산에 목표를 두고 중개사 시험과 교육제도를 마련해 중개사 과다배출과 이미지 실추, 시장침체 등의 문제를 낳고 있다. 따라서 워싱턴주 부동산중개사 자격요건 강화와 시험 전후의 계속교육시스템 내용은 우리나라 부동산중개사 자격제도 개선을 위해 참고할 가치가 있다.
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