산업단지 공장의 매매가격 결정요인 분석 - 시화ㆍ반월산업단지를 중심으로

오세준 ( Oh Saejoon ),신종칠 ( Shin Jongchil ) 한국부동산분석학회 2016 不動産學硏究 Vol.22 No.4

This paper examines the determinants of factory prices in industrial complexes. Despite industrial complexes` important role as core growth engines of the Korean economy, there is a dearth of real estate research on this topic. This study attempts to explain the determinants of sales prices for factories located in industrial complexes. The empirical analysis actual real estate transaction data collected from 317 factories in the Si-hwa & Ban-woul Industrial Complexes. Given the lack of related studies and empirical findings in this area, this study may serve as a starting point for future research in the industrial real estate field. The study is unique in its use of actual transaction prices rather than asking prices as well as its use of two distinctive sales price determinants, namely, facility and business type characteristics. Before this study, these representative features of industrial properties had not been formally examined. The results show that sales prices of factories in industrial complexes are affected by the following factors: location (highway accessibility and adjacency to intersections), building characteristics (size, age, ceiling height, and parking), facilities (hoist, energy, and sewage facilities), business type (machinery, electric, chemical, and metals), and macro-economic conditions (GRDP, interest rates, and employment rate).

공동주택관리에 관한 세 가지 에세이

이규태 ( Lee Kyutai ),신종칠 ( Shin Jongchil ) 한국부동산분석학회 2019 不動産學硏究 Vol.25 No.2

공동주택은 시간이 경과함에 따라 물리적으로 노후화하기 시작하고, 기능적으로도 여러 문제가 발생한다. 이러한 점에서 거주자들의 삶의 질이나 경제적 가치 보전을 위해 공동주택관리는 매우 중요하다. 그런데 공동주택관리를 수행하는 주체에 따라 전문성이 상이하기 때문에 전문성 여하에 따라 관리서비스 품질이나 관리 효율성에 직접적인 영향을 미치게 되어 결과적으로는 입주자등(입주자+사용자)이 부담하는 관리비의 수준이 결정될 가능성이 높다. 그럼에도 기존의 선행연구에서는 물리적인 특성에 따른 관리비의 차이에 초점을 맞춘 연구가 주를 이루고 있어 본 연구에서는 공동주택관리에 대한 다각적인 이해를 위해 세 가지 측면으로 접근하여 실증연구를 진행하였다. 첫째는 공동주택의 관리활동 결과물인 총공용비용(공용관리비+공동사용료)에 대한 결정구조를 분석하였다. 확률효과 모형을 이용한 주요 연구결과를 살펴보면, 단지특성으로 공동주택의 유형과 세대수, 전용률, 세대당 주차대수, 주력 전용면적, 경과연수, 난방방식, 유명브랜드여부, 친환경건축물인증여부에 따라 총공용비용에 미치는 영향에 유의적인 차이가 있다는 것을 보여주었다. 특징적으로 친환경건축물인증여부의 경우, 단기적으로는 비용절감 효과가 나타났지만 경과연수가 증가함에 따라 이러한 효과는 상쇄되는 것으로 분석되었다. 다음으로 관리특성에서는 전기공급 계약방식이 종합계약인 경우, 총공용비용이 유의적으로 낮게 나타났고, 시설 및 설비특성에 따라 총공용비용에 미치는 유의적인 영향을 확인할 수 있었다. 특히, 전기공급 계약방식이나 급수방식에 따라서도 비용절감의 여지를 보여준다는 점은 주목할 만하다. 둘째는 관리과정에 대한 내용으로 관리방식에 따른 선택편의를 고려한 관리인원의 결정요인을 분석하였다. 표본선택 모형을 이용한 주요 연구결과, 관리방식과 관리인원은 관리대상이 되는 공동주택단지의 여건에 기초하여 관리 전문성이 요구되는 정도의 차이에 의해 결정되는 것으로 나타났다. 구체적으로 관리방식과 관리인원 모두 공동주택의 기본적 특성에 해당하는 공동주택의 유형과 세대수, 전용률, 세대당 주차대수, 경과연수 등을 비롯하여 세부적 특징인 시설 및 설비특성에 유의적인 영향을 받는 것으로 분석되었다. 관리인원의 경우, 거주자들의 관리서비스에 대한 기대수준에 큰 영향을 받을 가능성이 높은 주력 전용면적이 커짐에 따라 일상유지관리에 더 많은 관리인원이 운영된다는 것을 확인할 수 있었다. 셋째는 DEA를 이용하여 단지별 총공용비용의 상대적 효율성을 측정하고, 그 결정요인에 대해 살펴보았다. 주요 연구결과를 정리하면, 공동주택의 물리적 특성뿐만 아니라 관리특성과 시설 및 설비특성이 비용 효율성에 유의적인 상이한 영향을 미치는 것으로 분석 되었다. 특히, 물리적·기능적 진부화 문제와 밀접히 관련된 경과연수가 효율성의 결정에 미치는 상대적 영향력이 가장 큰 것으로 나타났다. 따라서 관리의 효율성 제고를 위해서는 총공용비용의 적절한 통제와 더불어 노후화에 따른 비용 비효율성을 줄일 수 있는 방향으로 관리업무를 추진하는 노력이 필요함을 시사하고 있다.

공동주택 공용사용료의 영향요인에 관한 연구

이규태(Kyutai Lee),신종칠(Jongchil Shin) 한국주택학회 2018 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2018 No.2

공용사용료는 공동주택단지 내에 설치된 여러 시설, 설비의 정상적인 기능의 작동 등을 위한 유틸리티(utility) 사용료(공용전기료, 공용수도료, 공용가스사용료, 공용난방비, 공용급탕비 등)를 의미한다. 이러한 점에서 공용관리비의 성격을 지니고 있음에도 개별사용료에 포함되어 부과ㆍ징수되고 있어 관리비에 대한 관심에 비해 주목을 받지 못하고 있다. 이에 본 연구에서는 공동주택 관리정보시스템의 자료를 사용하여 2012년부터 2017년까지의 총 83,219개 공동주택단지를 표본으로 공용사용료 결정모형을 추정하였다. 본 연구를 통해 나타난 주요 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 본 연구를 통해 공동주택의 단지특성이 공용사용료에 미치는 영향을 확인할 수 있었다. 특히, 난방방식이 무엇인가에 따라 부담비용의 절감에 기여하는 것으로 나타났다. 둘째, 본 연구는 관리특성으로 전기공급 계약방식이 공용사용료에 유의적인 영향을 미친다는 것을 보여주고 있다. 종합계약을 채용한 경우, 비용 효율성이 있는 것으로 분석되었다. 셋째, 본 연구는 시설 및 설비특성이 공용사용료에 유의적인 영향을 미친다는 것을 보여주고 있다. 급수방식으로 부스터펌프를 채용하고 있는 공동주택단지의 공용사용료가 약 11.74% 낮게 나타난 것은 주목할 만한 연구결과이다. The common area usage fee means the utility fee for the operation of the normal functions of the facilities and equipments installed in the apartment complex. The common area usage fee is included in the individual usage fee, so it is not attracted attention compared to the interest in the management fee. Nevertheless, it is certain to increase the cost burden of apartment house owners. In this study, we use K-apt data to estimate the common area usage fee model from a total of 83,219 apartment complexes from 2012 to 2017 as a sample. The main results of this study are as follows. First, this study has confirmed the effect of the characteristics of apartment complex on the common area usage fee. Especially, it is found that the heating method contributes to the reduction of the burden cost. Second, this study shows that the contract type of electricity supply has a significant effect on the common area usage fee. It is analyzed that it is cost effective when the electricity supply is adopted as a total type. Third, this study shows that the characteristics of facilities and equipment have a significant effect on the common area usage fee. It is noteworthy that the common area usage fee of the apartment complex adopting the booster pump by the water supply method was about 11.74% lower.

부동산 산업에서 4차 산업혁명 관련 기술의 수용 의도에 관한 연구 - 감정평가사 집단의 혁신성향을 중심으로

고현림 ( Ko Hyunrim ),신종칠 ( Shin Jongchil ) 한국부동산분석학회 2020 不動産學硏究 Vol.26 No.4

본 연구는 부동산 산업에서 4차 산업혁명 관련 기술에 대한 조직 내 구성원들의 수용 의도를 분석하기 위한 연구이다. 특히 본연구에서는 4차 산업혁명 관련 기술을 도입할 때 조직 내 구성원들이 가지는 소비자 혁신성의 조절효과를 분석하고, 소비자 혁신성이 높은 집단의 특성을 검토해 보고자 한다. 본 연구에서는 2020년 2월 10일부터 2월 18일까지 감정평가사들을 대상으로 모바일 설문조사를 실시하였으며, 설문에 참여한 200명의 응답자료를 이용하여 분석하였다. 본 연구에서는 통합기술수용이론의 독립변수들이 수용 의도에 미치는 영향과 소비자 혁신성의 조절효과를 구조방정식 모형을 이용하여 분석하였다. 분석결과, 성과 기대, 사회적 영향은 수용 의도에 유의한 긍정적 영향을 미치는 것으로 나타났으나, 노력 기대는 비유의적으로 나타났다. 소비자 혁신성은 유의한 조절효과가 있는 것으로 나타났으며, 소비자 혁신성이 높은 집단에서는 성과 기대가 수용 의도에 미치는 영향이 더욱 크게 나타났다. 그러나 소비자 혁신성이 낮은 집단에서는 사회적 영향이 수용 의도에 미치는 영향이 제약모형보다 강화되었다. 소비자 혁신성이 높은 집단의 특성을 분석해보면, 대체로 남자이면서, 연령과 경력이 낮고, 다양한 정보시스템 기술의 이용도가 높은 사람들이 많았다. 이러한 분석결과는 4차 산업혁명 관련 기술을 성공적으로 도입하기 위해서는 개인의 혁신성을 고려한 차별화된 수용 강화전략이 필요하며, 혁신성이 높은 집단을 판별하여 수용 의도를 증대시킬 필요가 있음을 보여준다. This study is on the acceptance intentions of members in the organization for the technologies related to the 4th industrial revolution in the real estate industry. In particular, this study aims to analyze the moderating effects of their consumer innovativeness when introducing the technologies related to the 4th Industrial Revolution, and to examine the characteristics of groups with high consumer innovativeness. For this study, we conducted a mobile survey of appraisers nationwide from February 10 to 18, 2020 and we analyzed the response data for 200 people who participated in the survey. Using the Structural Equation Model, this study analyzes the influence of the independent variables of UTAUT(Unified Theory of Acceptance and Use of Technology) on acceptance intention. As a result, this study shows that performance expectancy and social influence have significant positive effects on the acceptance intention. On the other hand, the effort expectancy is not that significant. The consumer innovativeness can play a key role in the moderating effects. In groups with higher consumer innovativeness, the impact of performance expectancy on acceptance is even greater. However, in groups with lower consumer innovativeness, the social influence on the acceptance intention is high compared to the constraint model. Analyzing the characteristics of the group with higher consumer innovativeness, they are generally younger males with short career using various information technology system a lot. This results show that in order to successfully introduce technologies related to the 4th Industrial Revolution, we need to focus on developing a differentiated acceptance reinforcement strategy in consideration of consumer innovativeness.

중소기업의 해외시장진입방식으로서 인터넷 직접마케팅에 關한 硏究

홍성태(Seongtae Hong),신종칠(Jongchil Shin) 한국전자거래학회 1999 한국전자거래학회지 Vol.4 No.2

Internet Shopper의 특성과 지각에 관한 연구

송창석(ChangSeok Song),신종칠(JongChil Shin) 한국상품학회 2002 商品學硏究 Vol.- No.27

This paper investigated Internet shoppers' traits and perceptions and compared them with Internet non-shoppers' traits and perceptions. Internet shoppers showed significant difference from non-shoppers in pursuing time-convenience, recreation, and social benefits. And ompared to non-shoppers, Internet shoppers were more innovative and have more Internet knowledge. Especially, findings in recreational orientations provides useful implications for contradictory results of past studies. In perceiving benefits of Internet shopping, there were no differences between two groups except for conveniences. and in perception of barriers in adopting Internet shopping, only privacy showed no significant difference. This implies that Internet shopping did not solve various problems yet.

공동주택의 관리방법 선택과 관리인원 결정요인

이규태(Kyutai Lee),신종칠(Jongchil Shin) 한국주택학회 2017 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2017 No.1

공동주택 관리비는 공정하게 부과되어야 할 것이고 적정하게 산정되어 지출되어야 할 것이나 관리비가 효율적으로 부과되는 것인지에 대한 사회적 논란은 끊임없이 제기되고 있다 그럼에도 공동주택 관리와 관련된 학술적 연구는 제한적인 형태로 진행되고 있고 공동주택 관리방법과 관리인원에 관한 연구는 그 필요성이 있음에도 찾아보기 어려운 상황이다 이에 본 연구 에서는 공동주택의 관리방법 선택에 영향을 미치는 요인에 대해 살펴보고 개별 단지의 특성요인이 관리인원 수에 미치는 상호연관의 정도를 분석하여 살펴보았다 주요 연구결과를 정리하면 다음과 같다 첫째 공동주택의 관리방법은 단지특성 단지시설특성 지역특성 등 다양한 요인에 의해 영향을 받는다는 점에서 개별 단지의 환경과 특성에 따라 적합한 관리방법의 채택이 필요하다는것을 보여준다 둘째 채택된 관리방법에 따른 관시설관리용역 경비 청소 의 운영은 이와 관련된 세부적인 규정이 부재하나 여러 특성을 종합적으로 고려한 관리인원의 결정이 필요함을 시 사한다 그러므로 이와 같은 논의들은 최소의 비용으로 최대의 관리능률을 제고하도록 지도 및 감독하자는 데에 본 연구의 의의가 있다 할 수 있다

소매용 부동산의 관리비 부과방식 선택에 관한 연구 - 정액제와 실비제를 중심으로

고현림 ( Ko Hyunrim ),신종칠 ( Shin Jongchil ) 한국부동산분석학회 2016 不動産學硏究 Vol.22 No.3

Although retail properties are indispensable in everyday life and play a very important economic and retail role, there are few academic studies on retail property management. With regards to retail property management, several types of management fee systems are used in Korea. This study uses the Binary and Multinomial Logit Model to investigate the factors affecting the choice between flat rate and usage-based management fee systems in retail stores. The empirical results show that the choice between flat rate and usage-based systems is influenced by region, building characteristics, facility characteristics, owner characteristics, and tenants` business types. In general, the possibility of using the flat rate system increases when the retail property is located in a big city such as capitals or metropolitan areas. This also holds true for retail properties located in newer and larger buildings with more facilities. The probability of choosing the usage-based management fee system increases when individual tenants own their space in the building or if the building is owned by a single entity. This study also finds that the choice of management fee system is influenced by tenants` business types.

지식산업센터의 자본초과수익률 영향요인에 관한 연구

전명근 ( Jeon Myeongkeun ),신종칠 ( Shin Jongchil ) 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

본 연구는 지식산업센터의 자본수익률에 영향을 미치는 영향 요인을 탐색하고, 실증적으로 분석하여 합리적인 의사결정을 돕는 기초자료를 제공하는데 목적이 있다. 지식산업센터는 아파트형공장으로 시작되어 2000년대에는 본격적으로 보급되었다. 2010년 이후 산업과 업무, 상업의 주요기능을 융ㆍ복합화할 수 있는 도시 내 거점시설로 자리매김하며 새로운 부동산 시장에서 주목 받게 되었다. 특히 2017년 전후 아파트에 대한 각종 규제가 강화되면서 아파트에 대한 투자가 제약을 받게 되면서 산업적 수요의 한계에서 벗어나 일반 투자수요까지 유입되는 경향을 보이고 있다. 이에 자본수익률에 영향을 주는 특성요인을 탐색하고자 하였다. 2017년부터 2022년까지의 6년간의 실거래데이터 2,199건을 이용하여 자본수익률에 영향을 미치는 건물, 호실, 입지, 거시, 지역, 시점특성별 변수들에 대한 영향력을 다중회귀분석을 통해 살펴보았다. 기존 가격결정요인의 연구에서 분석되었던 변수 이외에 본 연구에서는 지원시설 면적비율이나 아파트매매가격지수 등을 점검하였다. 그 결과 최근 지원시설은 그 중요성이 증대되고 있는 만큼 자본수익률에 긍정적인 역할을 하는 것을 밝혔으며, 수도권 아파트매매가격지수는 역으로 반응하는 것을 확인하여 아파트의 대체 투자 부동산으로 자리매김하고 있는 것을 확인할 수 있었다. 본 연구는 지금까지 거의 논의된 적이 없는 지식산업센터의 자본수익률에 영향을 주는 요인들을 실증적으로 분석함으로써 이에 대한 심층적인 이해를 제공하는 연구로 의의가 있으며, 지식산업센터의 공급자 및 사용자, 투자자 등 관계자에게 지식산업센터를 선택하는 새로운 기준을 제시하고 자본초과수익률에 대한 이해의 폭을 확장하였다는 점에서 연구자에게도 학술적. 실무적 기여를 할 수 있을 것이라 기대한다.

중소형 빌딩의 특성이 순운영소득(NOI)에 미치는 영향에 관한 연구

김형근(Kim HyungKeun),신종칠(Shin JongChil) 한국주거환경학회 2017 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.15 No.1

Most of academic research on office market has focused on large office buildings. Although compared to large office building, small and medium buildings have distinctive characteristics in location, tenant types, main use, owner types, and so on, there is little research on small and medium buildings. The purpose of this research is to analyze how small and medium building’s various features affect its Net Operating Income (NOI). For an empirical research, we collects real transaction data from 2009 to 2015 in Seoul and analyze these data by using multiple regression model. For a regression analysis, numerous features of the building have possibility to affect NOI, are categorized into trade area, location, site, building, tenant, management characteristics. The empirical research shows the NOIof small and medium building was affected by trade area, location, site, building, tenant, management characteristics. The regression analysis shows the trade area, location, and site characteristics such as proximity to main trade area, proximity to subway station, corner location, and zoning of site, have significant effects on NOIo f small and medium building. This study confirms building characteristics such as gross floor area, age of building, elevator installation, and proportion of leasable area to 1st floor gross area, have significant impacts on NOI. The NOI of small and medium building is also influenced by the tenant and management characteristics such as proportion of leasable area for commercial use to gross area, its vacancy rate, whether building is used for residential use or building owner, and its management fee charging system. Through this study, we can confirm the NOIof small and medium building is affected by different characteristics from large office building.