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신종웅(申鐘雄) 한국부동산연구원 1994 부동산연구 Vol.4 No.1
부동산 시장의 投資意思決定은 선험적이고 主觀的인 인식이 좌우되어 왔으나 부동산 시장의 특성인 局地性, 個別性, 固定性, 不增性과 용도지역지구 등 行政規制, 高額資金의 有用性 및 수익실현의 時差性 등에 따른 원천적 제약과 전국적인 去來市場을 갖지 못하는 한계 때문에 연속적인 부동산 수익관련 시계열자료를 구성할 수 없어 이러한 試圖는 처음부터 벽에 부딪혀 온 것이 사실이다. 이러한 制約하에 본 연구에서는 토지에 관한 유일한 시계열 자료인 全國 地價變動率資科를 이용하여, 한국 토지시장에 자본시장의 투자이론이 접목 될 수 있는가를 검증하는데 연구의 목적이 있다. 먼저 자본시장과 연계하여 분석한 한국 부동산시장의 특성을 요약하면 국내 부동산 시장도 어느 정도 弱型效率的 市場假說을 支持하고 있음을 발견할 수 있었다. 주가변동률과 지가변동률을 이용빼 收益率의 상관관계를 비교해본 결과 외국의 경우와 같이 주식과 부동산은 逆의 상관관계를 갖고 있음을 확인 할 수 있었다. 따라서 두개 자산에 의한 포트폴리오 구성이 실증적으로 의미가 있다는 것을 확인할 수 있었으며 양자의 交叉相關係數는 통계적으로 유의한 결과를 보여주지는 못했지만 대체로 1-2년의 時差를 갖고 있음을 보여주었다. 또한, 전통적인 투자3분법이 어느정도 의미가 있음이 실증적으로 확인되었다. 나아가서 資本資産價格決定模型이 토지시장에 실제로 적용될 수 있는가를 실증적으로 검토하기 위하여 지역별로 β계수를 산출한 후 그 특성을 살펴보고 이를 기초로 토지시장에서 CAPM의 성립여부를 검증한 분석결과에 의하면 한마디로 한국 토지시장에는 샤프(Sharpe)-린트너(Lintner)의 資本資産價格決定模型은 성립되지 않고 있음을 실증적으로 발견할 수 있었다. 그러나 본 연구 결과는 지가를 중심으로 한 연구결과로 제한된 시계열 자료에 의해 이루어졌기 때문에 그 解析나 運營에 한계를 갖고 있다. 따라서 국내에서도 선진 외국에서처럼 토지건물로 구성된 收益用不動産의 時系列的 收益率 指數의 데이타 베이씌 構葉되면 부동산시장에 대한 보다 계량화된 접근이 보다 충실히 이루어 질 수 있을 것이며 이로부터 적정 투자 할인율의 도출도 가능 해 질 것이다. 이것이 이루어지면 토지의 適正價格의 파악이 가능해져 지가의 가공이익을 계량해 낼 수 있게 될 것이며 이것은 지가안정을 위한 부동산정책수립의 자료로도 이용될 수 있을 것으로 기대된다.
신종웅(Shin, Jong Woong) 한국부동산연구원 1999 부동산연구 Vol.9 No.1
수익방식은 언제나 평가업계의 화두가 되어온 것이 사실이다. 그러나 자료의 빈곤과 시장환경이 原價指向的인 시장환경을 유지하고 있었기 때문에 적용의 필요성이 상대적으로 낮게 평가된 것이 사실이다. 그러나 대외적인 要因에 의해 시장이 收益指向的환경으로 변화해 감에 따라 이의 본격적인 도입이 급속히 확산되고 있다. 이러한 맥락에서 먼저 본고는 수익방식의 흐름을 주요 국별로 분석하여 국내 수익방식의 현주소를 살펴 보고 국내 이론은 ’ 60년대의 물리적인 토지 잔여법 중심체계를 벗어나지 못하고 있음을 발견하였다. 이를 위해 선진 평가기법을 수용의 전제 단계로 국내에서 세대별로 다양하게 인식되고 있는 수익방식의 개념의 틀을 재정비 하였다. 특히, 소득의 유형, 필요 제경비, 환원이율, 할인율의 재정비와 함께 어업권이나 광업권 평가에서 보듯이 환원방식에 대해서도 전면적인 인식변화가 선행되어야 함을 인식할 수 있었다. 나아가서 토지시장의 환원이율을 회사채 수익율, 기대이율, 위험 부담 할증률 및 지가 변동률을 이용하여 분석한 결과 국내 토지 시장의 적정 환원이율은 12∼15% 대로 파악하였다. 미국시장과 이를 비교하여 보면 3%∼6% 이상 높은 값을 보여주고 있다. 그리고 본격적인 수익방식 적용을 위해서 필요한 전제조건 등도 함께 검토하였다.