용적률의 감정평가방법에 관한 연구: 전통적 감정평가방법의 적용을 중심으로

서광채 한국감정평가학회 2025 감정평가학논집 Vol.24 No.2

본 연구는 용적률의 가치가 토지의 공간가치로서 영구적 사용에 따른 구분지상권의 가치와 개념적으로 매우 유사하다는 점에 착안하여 구분지상권의 가치를 평가하는 방법을 토대로 전통적 감정평가방법에 기반한 세 가지 방법을 제시하였다. 그리고 서울특별시 K구 내 S동 77-30번지를 사례토지로 선정하여 전통적 감정평가방법 기반의 세 가지 방법을 적용하여 상업용 토지의 용적률 100%p의 가치를 도출하였다. 그 결과 세 가지 방법에 의한 감정평가액의 격차가 10% 이내로 크지 않아 감정평가실무에 적용하는 데 문제가 없음을 확인할 수 있었다. 이에 「감정평가 실무기준」에 용적률의 감정평가에 관한 규정을 신설함으로써 용적률 감정평가의 제도적 기반을 마련할 필요가 있다. 또한, 용적률의 감정평가는 현재 「건축법」의 결합건축제도의 활성화를 위한 중요한 수단으로 「건축법」 제77조의16(결합건축의 절차)에 따른 용적률 이전 시 감정평가법인등의 감정평가서가 필수 서류로 포함되도록 의무화하여 결합건축이 활성화될 수 있도록 제도적 정비가 이루어져야 한다. This study, noting that the value of the floor area ratio (FAR) is conceptually very similar to the value of the Divided Surface Right, permanent spatial attribute of land, this study proposes three traditional appraisal-based methods for assessing the value of FAR. For the case study, commercial land located at 77-30, S-dong, K-gu, Seoul was selected and, and the three methods were applied to estimate the value of 100%p of the FAR. The results showed that the differences among the three appraisal values were within 10%, demonstrating a reasonable applicability in appraisal practice. Accordingly, it is necessary to establish an institutional foundation for FAR appraisal by incorporating relevant provisions into the Appraisal Practice Standards. In addition, FAR appraisal can serve as an important instrument for promoting the combined building system under the current Building Act. Institutional improvements should include mandating the submission of appraisal reports by appraisal corporations when transferring FAR in accordance with Article 77-16 (Procedures for Combined Building) of the Building Act.

토지시장의 네트워크 중심성 분석: 서울 토지 매매시장을 중심으로

서광채 한국감정평가학회 2019 감정평가학논집 Vol.18 No.1

This paper analyzes the structure of the land market networks and the centrality of the network into four categories: degree the analysis, in all indicators of degree centrality, closeness centrality, betweenness centrality, and eigenvector centrality by applying MST method into land sales markets in the Seoul Region over the period 2005.1~2018.12. As a result of centrality, closeness centrality, betweenness centrality, and eigenvector centrality Gwangjin-gu emerged as the hub of the network. In the case of 2nd to 5th place, there are some differences according to the indicators, but they are Jongno-gu, Eunpyeong-gu, Yangcheon-gu, Jung-gu and Jungnang-gu. Gangnam 3 district, which was known as the center of the Seoul land market in the meantime, was not central to any centrality indicators from the network point of view. This study will contribute to understanding the real estate market in a multifaceted way by providing new perspectives on appraisal, real estate investment decision making, real estate policy formulation and operation. 본 연구는 MST기법을 2005년 1월~2018년 12월 기간 동안의 서울 토지 매매시장 에 적용하여 네트워크의 구조를 도출하고, 네트워크의 중심성을 연결중심성, 근접중 심성, 매개중심성, 아이겐벡터중심성으로 구분하여 분석한다. 분석 결과 연결중심성, 근접중심성, 매개중심성, 아이겐벡터중심성의 모든 지표에서 광진구가 네트워크의 허브로 나타났다. 2위에서 5위의 경우 지표에 따라 다소 차이가 나긴 하지만, 종로 구, 은평구, 양천구, 중구, 중랑구 등으로 나타났다. 그동안 서울 토지시장의 중심부 로 알려져 있던 강남3구는 네트워크 관점에서는 어떤 중심성 지표에서도 중심적인 위치에 놓여있지 않았다. 본 연구는 감정평가, 부동산투자 의사결정, 부동산정책 수 립ㆍ운영 등의 분야에 새로운 시각을 제공함으로써 부동산시장을 다각적인 측면에 서 이해하는 데 기여할 것이다.

실물옵션을 이용한 개발예정부동산의 감정평가모형 구축 및 최적 임계점 영향요인의 효과분석: 만기무한의 아메리카형 옵션모형을 중심으로

서광채 한국감정평가학회 2019 감정평가학논집 Vol.18 No.2

The purpose of this study is to construct the appraisal model for the real estate to be developed and apply to reconstruction apartment on the basis of the unlimited American option of uncertainty, irreversibility and flexibility of the real estate development project. Based on the optimal critical point model, which can find the optimum point of development, the effects of factors affecting the optimal critical point are mathematically analyzed. First, based on the geometric Brownian motion of the underlying asset price, we derive the differential equation of the property to be developed, which is a derivative asset, and obtain the solution of the ordinary differential equations to build a valuation model of the real estate to be developed. As a result of applying the model to the reconstruction apartment in Gangnam-gu, it was estimated to be 35,977,728 won / ㎡ per unit area of land. Next, we analyze the effect of factors affecting optimal critical point. As a result, it can be seen that α and σ increase the optimum critical point through the option multiplier and y decrease the optimal critical point through the option multiplier, and ρ decreases the optimal point directly while decreasing the optimal point through the option multiplier. On the other hand, R0 and I directly increase the optimal point, while C0 directly decrease the optimal point. 본 연구는 불확실성, 투자의 비가역성, 유연성이 뚜렷하게 나타나는 부동산개발사업과 관 련하여 만기무한의 아메리카형 옵션을 토대로 개발예정부동산에 대한 감정평가모형을 이 론적으로 구축하고 재건축아파트에 적용하는 것을 목적으로 한다. 그리고 개발의 최적 시기를 알 수 있는 최적 임계점 모형을 바탕으로 최적 임계점에 영향을 미치는 요인의 효과를 수리적으로 분석한다. 먼저, 기초자산가격의 기하브라운운동을 토대로 파생자산 인 개발예정부동산의 미분방정식을 도출하고, 상미분방정식의 해를 구해 개발예정부동산 의 감정평가모형을 구축하였다. 구축한 모형을 강남구의 재건축아파트에 적용한 결과 토 지의 단위면적당 가치는 35,977,728원/㎡으로 산정되었다. 다음으로 최적 임계점에 영 향을 미치는 요인들의 효과를 분석하였다. 그 결과 α와 σ는 옵션승수를 통해 최적 임 계점을 상승시키고, y는 옵션승수를 통해 최적 임계점을 하락시키며, ρ는 옵션승수를 통해 최적 임계점을 하락시키면서 직접적으로 최적 임계점을 하락시키는 것을 알 수 있 었다. 한편, R0과 I는 직접적으로 최적 임계점을 상승시키고, C0는 직접적으로 최적 임계점을 하락시키는 것으로 분석되었다.

실물옵션을 이용한 재건축예정 아파트의 감정평가: 가격과 비용의 확률과정을 고려한 모형을 중심으로

서광채 한국감정평가학회 2019 감정평가학논집 Vol.18 No.3

This study theoretically constructs a model that considers both price and cost uncertainty, applies it to apartments to be rebuilt in Gangnam-gu, Seoul, and derives the value of apartments to be rebuilt and compares it with the application results of the maturity model considering only NPV method and price uncertainty. By analyzing, we tried to identify the characteristics of the real option model. The results of the analysis show that the value of the real option model considering uncertainty is greater than the NPV method without considering uncertainty. About 25% to about 34%. On the other hand, in the real option model, the value of model 2 reflecting the uncertainty of price and net profit was the largest value, assuming the development cost as the time invariant parameter in the model constructed in this study. Model 1, which reflects all uncertainties, has the next highest value, while Model 3, which reflects only uncertainty in price, shows the smallest value. These findings suggest that in the appraisal practice, various real option models should be applied to the situation. In other words, it is preferable to apply model 1 when volatility of price, cost, and net income is expected, model 2 when volatility of price and net income is expected, and model 3 when only volatility of price is expected 본 연구는 가격과 비용의 불확실성을 모두 고려한 모형을 이론적으로 구축한 후 서 울시 강남구 재건축예정아파트에 적용하여 재건축예정아파트의 가치를 도출하고, NPV법과 가격의 불확실성만을 고려한 만기무한모형의 적용결과와 비교분석함으로 써 실물옵션모형의 특징을 파악하고자 하였다. 분석결과 불확실성을 고려한 실물옵 션모형의 가치가 불확실성을 고려하지 않은 NPV법에 비해 큰 값을 보여주고 있는 데, 실물옵션모형과 NPV법의 차이에 해당하는 옵션가치는 실물옵션모형에 의한 재 건축예정아파트 가치의 약 25%에서 약 34%로 분석되었다. 한편, 실물옵션모형 중 에서는 본 연구에서 구축한 모형에서 개발비용을 시간불변파라미터로 가정하고 가 격과 순수익의 불확실성을 반영한 모형 2의 가치가 가장 큰 값으로 나타났으며, 가 격, 개발비용 그리고 순수익의 불확실성을 모두 반영한 모형 1이 다음으로 큰 값을 지니고, 가격의 불확실성만을 반영한 모형 3이 가장 작은 값을 나타냈다. 이러한 결 과는 감정평가실무에서 상황에 맞게 다양한 실물옵션모형을 적용하여야 함을 시사 한다. 즉, 가격과 비용, 순수익의 변동성이 예상될 때에는 모형 1을, 가격과 순수익 의 변동성이 예상될 때에는 모형 2를, 가격의 변동성만이 예상될 때에는 모형 3을 적용하는 것이 바람직함을 의미한다.

재건축과 리모델링 사업선택 핵심 결정요인 연구

서광채,정의철 한국주택학회 2010 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2010 No.4

상속세 및 증여세법상 시가인정액의 적정성 평가: KB선도아파트50을 사례로

서광채 한국감정평가학회 2023 감정평가학논집 Vol.22 No.2

In this study, a randomly selected donated property from KB Leading Apartment 50 was examined, and a hypothetical scenario was created, assuming a donation made on January 1, 2023. A case analysis was then conducted to determine the applicable market value recognition amount. Subsequently, the suitability of this market value recognition amount was evaluated. The analysis revealed that the property's appraisal value was the highest, followed by the transaction value of similar properties and the auction price of comparable properties, while the apartment house price of the property came last.Based on the study’s findings, it was observed that the apartment house price of the property contradicts the market value principle established by the Inheritance Tax and Gift Tax Act. Furthermore, the adoption of the apartment house price beyond the evaluation period, based on the reporting time, introduces the potential for future changes, raising concerns about legal stability and appropriateness. To ensure equitable taxation, it is advisable to eliminate apartment prices from the recognized market value. However, eliminating the apartment house price from the market value calculation may lead to a higher likelihood of selecting the property's appraisal value. This could potentially increase the tax payment cooperation cost for individuals. As a solution, there is a need to introduce complementary institutional measures can mitigate the cost burden through deductions and other means 본 연구는 KB선도아파트50을 대상으로 무작위로 증여재산을 선정하여 2023.1.1.에 증여가 된다는 가상적 상황을 설정하고 적용가능한 시가인정액을 도출하는 사례 분석을 실시한 후 시가인정액의 적정성을 평가하였다. 분석결과 해당 재산의 감정가액이 가장 우수하고, 유사 재산의 거래가액과 유사 재산의 경매가액이 차례로 그 뒤를 따르고, 해당 재산의 공동주택가격은 가장 열세한 것으로 나타났다. 본 연구 결과를 통해 해당 재산의 공동주택가격은 상증세법상 시가주의 원칙에 위배되고, 신고 시점에 따라 평가기간을 벗어난 공동주택가격이 채택되어 향후 변경될 수 있으므로 법적 안정성에도 문제를 지니고 있어 시가인정액에 부적합하다는 것을 확인할 수 있었다. 이에 따라 공평과세를 실현하기 위해 공동주택가격은 시가인정액에서 폐지하는 것이 합리적이다. 한편, 공동주택가격이 시가인정액에서 폐지되는 경우 해당 재산의 감정가액이 선정될 가능성이 높아지고, 이는 국민의 납세협력비용이 추가로 늘어날 가능성이 있으므로 감정평가수수료 등 납세 신고 과정에서 소요된 비용은 세액공제 등을 통해 비용부담을 완화할 수 있는 제도적 보완책을 마련해야 한다.

빈집의 가치 하락률 추정: 부동산 가치평가 전문가 조사를 중심으로

서광채,임미화 한국감정평가학회 2022 감정평가학논집 Vol.21 No.1

This study selected Gunsan-si, Jeollabuk-do as a case study and estimated the rate of decline in the value of vacant houses through expert surveys of appraisers who are experts in real estate valuation. First, the rate of decrease in value due to internal depreciation was the largest for single-family houses at 35.13%, followed by 32.79% for multi-family houses, 31.42% for multi-family houses, and 29.81% for houses in complex real estate. In collective buildings, the rate of decline in the value of multi-family houses was the largest at 28.76% based on the total value of land and buildings, followed by row houses with 28.11%, residential officetels (studio apartments) with 26.19%, and apartments with 25.79%. On the other hand, the poorer the condition of the vacant house, the greater the gap in the rate of decline in value. Next, the rate of decline in value due to external depreciation was the largest for single-family houses at 30.70%, followed by 29.52% for multi-family houses, 29.22% for multi-family houses, 31.42% for multi-family houses, and 28.29% for houses in complex real estate, based on the total land and building values. In collective buildings, the rate of decline in the value of row houses was the largest at 25.69% based on the total value of land and buildings, followed by multi-family houses at 25.49%, residential officetels at 25.06%, and apartments at 24.86%. On the other hand, it was confirmed that the value of vacant houses decreased as the grade of vacant houses increased and the density of vacant houses increased. 본 연구는 전라북도 군산시를 사례지역으로 선정하여 부동산 가치평가의 전문가인 감정평가사를 대상으로 전문가 조사를 통해 빈집의 가치 하락률을 추정하였다. 먼저 내부적 감가에 의한 가치 하락률은 일반건물에서 건물 가치 기준으로 단독주택이 35.13%로 가장 크고, 다중주택 32.79%, 다가구주택 31.42%, 복합부동산 내주택 29.81% 순으로 나타났다. 집합건물에서는 토지ㆍ건물 전체 가치 기준으로 다세대주택의 가치 하락률이 28.725%로 가장 크고, 연립주택 28.105%, 주거용오피스텔 26.19%, 아파트 25.79% 순으로 나타났다. 한편, 빈집의 상태가 불량할수록 가치 하락률의 격차가 크게 나타나 빈집의 등급이 올라갈수록 체증적으로 가치가 하락하는 현상을 확인할 수 있었다. 다음으로 외부적 감가에 의한 가치 하락률은 일반건물에서 토지ㆍ건물 전체 가치 기준으로 단독주택이 30.70%로 가장 크고, 다가구주택 29.52%, 다중주택 29.22%, 복합부동산 내 주택 28.29% 순으로 나타났다. 집합건물에서는 토지ㆍ건물 전체 가치 기준으로 연립주택의 가치 하락률이 25.69%로 가장 크고, 다세대주택 25.49%, 주거용오피스텔 25.06%, 아파트 24.86% 순으로 나타났다. 한편, 빈집의 등급이 올라갈수록, 빈집의 밀집도가 증가할수록 빈집의 가치가 하락하는 현상을 확인할 수 있었다.

현행 상속세 및 증여세법상 감정가액의 시가 적용에 관한 문제점과 개선방안:부동산의 시가평가를 중심으로

서광채 한국세무회계학회 2023 세무회계연구 Vol.- No.77

[연구목적] 부동산 시가평가와 관련한 선행연구들은 세법 전반에 걸쳐 또는 상증세법의 전체적인 체계 속에서 감정가액을 부분적으로 다루었을 뿐 감정가액을 중심으로 종합적이고심층적인 연구를 진행한 적은 없다. 본 연구는 상증세법상 감정가액을 중심으로 감정가액의시가 적용과 관란한 문제점을 찾고 그에 대한 개선방안을 제시하는 것을 목적으로 한다. [연구방법] 본 연구는 문헌 연구방법을 토대로 현행 상증세법과 감정평가법 등 관련 법령의 규정을 분석하고, 부동산 시가평가제도와 감정가액과 관련한 이론을 고찰하면서 선행연구의 내용을 검토하고 관련 판결의 내용을 분석하였으며, 관련 보도자료 등의 문헌을 참고하였다. [연구결과] 본 연구에서 제시하는 상증세법상 감정가액의 시가 적용의 개선방안은 다음과같다. 첫째, 단수 감정가액 적용과 복수 감정가액 적용으로 이원화된 규정을 복수 감정가액적용으로 통일하고, 복수감정을 진행할 경우 납세자와 과세관청이 독립적으로 각각 감정기관을 선정하는 시스템으로 의뢰시스템을 변경해야 한다. 둘째, 소급감정을 인정하는 규정을상증세법에 명확하게 도입하고, 소급감정과 평가기간 이내 감정가액의 가격산정기준일을 평가기준일로 단일화하는 규정을 마련해야 한다. 셋째, 시가불인정기관 지정 제도의 미흡한 부분을 보완할 필요가 있다. 우선 시가불인정기관 지정 대상을 원감정가액이 재감정가액의 100분의 80에 미달하거나 100분의 120을 초과하는 경우로 개정해야 한다. 그리고 적용 대상이 되는 감정가액은 상속세 또는 증여세 목적으로 새로이 감정한 감정가액으로 한정해야 한다. 또한, 원감정가액의 적정성을 검증하기 위한 목적의 재감정을 실시하는 경우 가격산정 기준일은 원감정가액의 가격산정기준일로 일치시켜야 한다. [연구의 시사점] 최근 국세청의 비주거용 부동산에 대한 감정평가사업에서 볼 수 있는 바와 같이 감정가액의 중요성이 부각되고 있는 상황에서 본 연구를 통해 감정가액의 시가 적용과 관련하여 제도 개선을 해야 할 부분이 상당수 존재함을 확인할 수 있다. 감정가액과 관련한 합리적 제도 개선을 통해 상증세법상 부동산 시가평가 제도의 발전에 기여할 수 있도록 해야 할 것이다. [Purpose] Previous studies related to real estate market valuation have only partially dealt with appraised value in the overall tax law or in the overall system of the Inheritance Tax and Gift Tax law, and have not conducted comprehensive and in-depth research focusing on appraised value. The purpose of this study is to find problems related to the market application of the assessed value, focusing on the assessed value under the Inheritance Tax and Gift Tax law, and to suggest improvement measures. [Methodology] Based on literature research methods, this study analyzed the provisions of related laws such as the current Inheritance Tax and Gift Tax law and the Appraisal Act, reviewed theories related to the real estate market valuation system and appraised value, reviewed the contents of previous studies, and analyzed the contents of related rulings, related press releases, etc. were referred to. [Findings] The improvement plan for applying the market value of the assessed value under the Inheritance Tax and Gift Tax law proposed in this study is as follows. First, the dual regulations regarding the application of single and multiple appraised values should be unified into the application of multiple appraised values, and the request system should be changed to a system in which the taxpayer and the tax office independently select each appraiser when conducting multiple appraisals. Second, regulations that recognize retroactive appraisal must be clearly introduced into the Inheritance Tax and Gift Tax law, and regulations must be established to unify the base date for retroactive appraisal and the price calculation of the appraised value within the valuation period as the valuation base date. Third, there is a need to supplement the shortcomings in the designation system for market-disrecognized institutions. First, the target for designation as a market-disrecognition agency should be revised to cases where the original appraised value is less than 80/100 or exceeds 120/100 of the re-appraised value. In addition, the appraised value subject to application must be limited to the newly appraised value for inheritance tax or gift tax purposes. In addition, when reappraisal is conducted for the purpose of verifying the appropriateness of the original appraised value, the price calculation base date must match the price calculation base date of the original appraised value. [Implications] As seen in the National Tax Service’s recent appraisal project for non- residential real estate, the importance of appraised value is being highlighted, and this study confirms that there are many areas that need to be improved in the system in relation to the application of market value to appraised value. It is necessary to contribute to the development of the real estate market valuation system under the Inheritance Tax and Gift Tax law by rationally improving the system related to appraised value.

시장가치 외의 가치기준 정립에 관한 연구

서광채,김태훈,문경원 한국부동산분석학회 2016 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2016 No.1

The term `Other than Market Value` currently used in the Rules on Appraisal Practice and Appraisal Practice Standards has been unexpectedly misunderstood as non-market value which is the opposite of market value, causing confusion. However, since value types and terms other than market value haven`t been defined yet, there is no choice but to use market value only in practice. In foreign appraisal standards, on the contrary, diverse values other than market value are defined. This study aimed to provide a theoretical ground which would be applied to appraisal practices after reviewing problems relating to the application of values other than market value and figuring out an improvement plan. The problems associated with the application of base value in practice include confusion in the concept of base value, misunderstanding on market value standard principles and uncertainty in the value other than market value. For their improvement, this study proposed a term change from base value to basis of value, introduction of value standard specification principles, specific suggestion of value other than market value and clarification of terms and definitions. In other words, it is needed to avoid the use of the phrase `other than market value,` propose investment, fair and special values to the Rules on Appraisal Practice and Appraisal Practice Standards as the basis of value with great efficiency in practice and use them more frequently. As a result, it would be possible to respond to social needs by enabling appraisal with base value which meets the purpose of the appraisal, improve the reasonableness of appraisal and clarify where the responsibility lies.

MST기법을 활용한 토지시장의 네트워크 구조 분석- 수도권 토지 매매시장을 중심으로 -

서광채(Seo, Kwang Chae) 대한부동산학회 2019 大韓不動産學會誌 Vol.37 No.1

This paper analyzes the macro and dynamic structure of the land market networks by applying MST method into land sales markets in the Capital Region over the period 2005.1~2018.12. An analysis of the entire analysis period revealed that the network of the land sales markets was a Y-shaped structure with a weak focus. And the hub of the network is Seongnam City, and Three districts in Gangnam, Seoul, is located in the outermost part of the network. In addition, the Capital Region markets was divided into six sub-markets. On the other hand, the analysis of the three sides showed that the basic structure of the less cohesive Y-shaped (reverse Y-shaped) was maintained, but the structure of the network and the sub-markets continued to change with time. And the hub of the network has changed from Seongnam to Gwangjin-gu and Gwangju City. In addition, it was also clear that there was a clear breakdown of the correlation in the face of the stock market s decline. This indicates that the land markets in the Capital Region has a property of the asset market. However, differences between the stock and apartment markets have also been found, which seems to reflect the specificity that exists in the land markets.