한국 전통 상류주택의 공간구성에 관한 연구 : 진입과정을 중심으로

금상수,정시춘 대한건축학회 1988 대한건축학회 학술발표대회 논문집 - 계획계/구조계 Vol.8 No.1

4차 산업혁명과 부동산 산업의 발전방향

금상수 한국부동산경영학회 2020 부동산경영 Vol.22 No.-

본 연구의 목적은 4차 산업혁명 시대에서 부동산산업의 발전 방향에 대한 올바른 방향 을 제시하는 것이다. 연구목적을 위해서 4차 산업혁명과 관련한 신기술을 접목한 프롭테크 기업들을 조사, 분석하였다. 본 연구자료는 2020년 기준이며, 국내 프롭테크 기업으로 한정 하였다. 분석결과, 프롭테크 기업들이 서울에 78%가 입지하고 있고, 매출액은 약 51%가 50억 이 내의 매출을 달성하는 것으로 분석되었다. 그리고 60%의 기업들이 50인 이하의 영세한 중 소규모의 기업을 운영하고 있는 것으로 분석되었다. 프롭테크 기업수명은 10년 이내의 기 업이 86개로 전체의 64%를 차지하고 있는 것으로 분석되었다. 회귀분석 결과, 독립변수로 활용한 부동산 산업분야 중 부동산개발, 부동산금융, 공유경 제 서비스 분야, 부동산시공, 빅데이터 분야, 주거 분야 등에서 유의미하게 분석되었다. 이 상과 같은 연구는 4차 산업혁명으로 인한 글로벌 부동산시장에 대응하여 우리나라 부동산 산업의 발전 방향성을 제시하는데 기초적인 자료로서 활용이 가능할 것으로 기대한다. The purpose of this study is to present the direction of development of the real estate industry in the era of the Fourth Industrial Revolution. For the purpose of research, prop-tech companies that incorporate new technologies related to the Fourth Industrial Revolution were investigated and analyzed. This research material is based on 2020 and is limited to domestic prop-tech enterprises. As a result of the analysis, prop-tech companies account for 78% of Seoul, and about 51% of sales achieve less than 5 billion won. It was analyzed that 60 percent of companies run small and medium-sized companies with less than 50 employees. With regards to PropTech life expectancy, 86 companies are in business for less than 10 years and account for 64% of the sample used in this paper. As a result of the regression analysis, the real estate development, real estate financing, sharing economy services, real estate construction, big data, housing among the real estate industry fields used as independent variables were significantly analyzed. The above-mentioned research is expected to be used as basic data to present the development direction of the Korean real estate industry in response to the global real estate market caused by the Fourth Industrial Revolution.

천안시 아파트시장의 특징과 가격형성요인

금상수 ( Sang-su Keum ),한광호 ( Gwang-ho Han ),백민석 ( Min-seok Baik ) 한국감정평가학회 2014 감정평가학논집 Vol.13 No.2

본 연구는 헤도닉 모형을 이용하여 천안시 아파트가격형성요인에 대한 실증분석을 수행하였다. 연구범위내의 천안시내 116개 아파트단지에 대한 전수조사를 통해 전용면적별 자료를 구축하였고, 이를 바탕으로 다중회귀분석을 실시하였다. 그 결과 천안시 아파트가격에 유의한 영향을 미치는 변수는 물리적특성의 층수, 전용면적, 건물경과, 동수, 세대 당 주차대수, 세대수, 난방방식, 현관구조, 브랜드, ㎡당관리비였고, 입지특성의 행정구, 접근도로 폭, 초등학교까지 거리, 터미널까지 거리, 천안역까지 거리, KTX역까지 거리, 마트까지 거리로 나타났다. 본 연구를 통해 천안시 아파트가격에 유의한 변수를 실증적으로 확인하였으며. 이를 통해 천안시 아파트시장에 대한 정보축적과 주택 관련 이해당사자의 의사결정 및 지방주택정책의 수립에 도움을 줄 것으로 본다. 또한 기존 천안시 아파트가격결정요인에 관한 연구가 전무했다는 점에서 학술적 의의를 지닌다. In this study we analyzed the determinant of apartment price by using the Hedonic price model in Cheonan city. Time range of the research is limited to the apartments which were sold since 1993 and restricted physical range to apartments which have more than 2 building and above 100 households. For this study, we surveyed 116 apartment complex within the range of a research. The study result show that significant variable of the price for apartments were set by physical characteristics . floors, exclusive use area, building age, parking lot, and heating method, block, brand, maintenance cost and locational characteristics . regional, access road width, and distance to elementary school, terminal, Cheonan station, KTX station, mart. This study confirmed significant variable of apartment price as an empirical study. Therefore, the result will contribute to establishing local housing policy and decision making of stakeholders. And the result have an academic value because the study of apartment price determinant in Cheonan hasn’t existed at the moment.

천안시 아파트 전세가격 결정요인

금상수(Keum, Sang-Su),한광호(Han, Gwang-Ho),김행종(Kim, Haeng-Jong) 한국주거환경학회 2014 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.12 No.1

In this study we analyzed the determinant of apartment Jeonse price by using the Hedonic price model in Cheonan city. time range is limited to the apartments which were sold since 1993 and physical range is apartment which have more than 2 buildings and above 100 households. For this study, we completed enumeration survey 116 apartment complex within the range of the research. The result shows that significant variables of the rent price for the apartments had physical characteristics; floor area ratio(-), Storey(+), exclusive use area(-), building age(-), number of buildings(+), number of parking lot per household(+), heating method(-), entrance type(+), maintenance cost(-) and locational characteristics; regional(+), number of access road(-), distance to middle school(-), high school(-), terminal(-), Cheonan station(+), KTX station(-) and market(-). This result means there were preferred scale of apartment, consideration of value in use and preference of amenities. In particularly, in Cheonan, preference in new town apartment near Cheonan KTX station than old town was shown because of excellent amenities. This study is meaningful that we analyzed the significant variables of the Jeonse price for the apartments in Cheonan which is local city. We expect various and suitable studies of local apartment Jeonse policy to be carried out based on this study.

오피스시장 주요 변수의 인과 효과 분석

금상수(Keum, Sang-Su) 한국주거환경학회 2014 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.12 No.1

This empirical study analyzes the causal effect which is caused by relationship interactions among the Significant component variables that affect office rent in Seoul through path analysis. The results, exogenous variables (distance to subway, GFA) are affected by the endogenous variables (building grade, management services, rent) directly and indirectly, and endogenous variables are affected by the subsequent variables directly and indirectly. In addition, the path coefficients of the hypothesis path were analyzed to estimate the significance and the direct effects and indirect effects were calculated coefficients for a causal effect. In other words, rent in Seoul office market was analyzed to influence directly or indirectly with interaction of the Significant component variables : accessibility, GFA, managed services, building grade. This study is meaningful that fragmented and decomposed the results of previous studies and useful information to office market stakeholders.

서울시 오피스빌딩 규모의 경제에 관한 실증분석

금상수(Keum, Sang-Su) 한국산학기술학회 2014 한국산학기술학회논문지 Vol.15 No.11

국내의 금리상황은 국제시장과의 동조가 현실적일 수밖에 없기 때문에 국내외 투자자들의 관심은 안정적이고 현금흐 름이 최소한의 현재의 저금리보다 수익이 높은 투자처에 대한 관심이 증가하고 있다. 이에 본 연구는 오피스빌딩 관리비용을 중심으로 규모의 경제에 의한 오피스빌딩 최적 규모를 도출함으로써 개인 및 간접투자자 등 오피스 빌딩 이해당사자들에게 정확한 투자수익율을 산정하는 기초자료를 제공하는데 그 목적이 있다. 연구방법은 규모의 경제이론과 선행연구를 검토하고, 선행연구에서 변수들을 추출하여 회귀분석의 통계적 방법을 활용하여 교차분석 및 독립변수들과의 U자형 2차 함수, 3차 함 수 평균관리비용 곡선함수를 분석하여 적정규모 도출하였다. 분석결과, 오피스빌딩 평균관리비용은 권역별로 약 6∼11%, 등 급별로 약 10∼13%, 규모별로 8∼9% 차이가 있는 것으로 분석되었다. 법인소유빌딩의 평균관리비용이 가장 높게 분석되었 고, 자체관리에 비해 전문업체에 위탁관리의 경우 약 11.5% 차이가 있는 것으로 분석되었다. 또한 경과년도는 약 5.3년이 가장 낮아 U자형 평균관리비용곡선을 만족시키는 것으로 나타났다. 연면적은 7.2만평까지 계속해서 증가하다가 그 이후 감 소하는 ∩형태의 비용곡선을 나타내었다. 이러한 연구결과는 부동산 전문 관리회사의 효율적인 부동산관리경영에 대한 기초 자료를 제공하고, LCC개념을 도입하여 사회적 비용의 절감 및 향후 유지 관리, 임대 등의 운영에 최적규모의 오피스빌딩기준 을 제시할 수 있을 것으로 기대된다. The concerns for higher returns among investors in Korea are increasing as local interest rates lag behind the global market. The aim of this study was to provide a basis for estimating the precise return on investment to private investors and stakeholders of office buildings by identifying the optimal scale estimation of office building space, derived from managerial expenses. The literature on the economies theories of scales were reviewed, and the average administrative costs on an appropriate scale were assessed by cross-analysis and regression analysis using the U-shaped quadratic and cubic function. The findings suggest that the average office building managerial costs are approximately 6-11% according to the region, 10-13% according to the grade, and 8-9% according to size. Corporate-owned buildings represent the highest in terms of the average managerial costs, and there is an approximately 11.5% difference when it comes to outsourcing. In addition, the elapsed year showed that approximately 5.3 years to meet the lowest U-shaped curve of the average managerial cost. The 'Total floor area' variable shows a ∩-shape as it continue to increase to 72,000-Pyung then decrease gradually. This study presents the fundamental proposition of efficient and practical management of cost, lease and operation for real estate management firms by utilizing LCC.

부동산 자산가치의 적정규모와 특성에 관한 연구 * - 서울시 오피스빌딩을 중심으로 -

금상수(Keum, Sang Su),서진형(eo, Jin Hyeong) 대한부동산학회 2019 大韓不動産學會誌 Vol.37 No.2

본 연구는 최근 글로벌 경제환경의 변화에 따른 부동산 자산시장의 특징을 파악하고자 국내 대형 G 컨설팅사에서 제공한 서울시 소재 2018년도 오피스 빌딩 자료를 활용하여 부동산 자산 가치를 결정짓는 최적규모의 결정요인과 그 특성을 규명하고자 하였다. 점유비용 변수를 종속변수로 하여 3차 곡선모형과 회귀분석 모형을 활용하여 부동산 자산에 영향을 미치는 특성변수들의 특징과 최적규모의 기준을 분석한 결과, 권역구분에서는 YBD와 GBD 권역이 가장 자산가치가 높은 것으로 분석되었고, 권역별 공실률은 CBD, GBD, ETC, YBD 순서로 분석되었다. 그리고 부동산 연면적이 클수록 부동산 자산 가치가 증가하는 것으로 분석 되었 으며, 총층수, 준공연한 등의 변수에서도 같은 결과로 분석되었다. 3차 곡선 모형 분석결과 역시 같은 결과로 분석되었다는 점에서 의미가 있다. 회귀분석 결과, 독립변수와 종속변수간의 설명력(Adj. R²)이 77.2%로 분석되었다. 이상과 같은 연구는 부동산 자산 투자자들에게 기초적인 자료를 제공하고 부동산 자산 시장을 안정 적으로 형성하는데 기여를 할 것으로 판단된다. The aim of this study is to identify the characteristics of the real estate asset market that are changing with the recent global economic environment. It was to identify the factors and characteristics of the optimal size for determining the value of real estate assets by utilizing data from the 2018 office building provided by a large G consulting firm in Korea. Based on the analysis of the characteristics and optimal size of the characteristic variables that affect real estate assets using the 3rd curve model and regression model, it was analyzed that the YBD and GBD areas had the highest asset value in the area classification, and the vacancy rates by region were analyzed in order of CBD, GBD, ETC and YBD. And it was analyzed that the value of real estate assets increased as the area of property floor area was larger, and the same results were analyzed for variables such as total number of floors and completion dates. It is meaningful in that the third-order curve model analysis results were also analysed with the same result. As a result of the regression analysis, the explanatory power (Adj. R2) between the independent and dependent variables was analyzed at 77.2%. These studies are believed to provide basic data for real estate asset investors and contribute to the stable formation of the real estate asset market.

오피스 빌딩 등급과 임대료의 결정요인 비교분석

금상수(Sang-Su Keum),조주현(Joo-Hyun Cho) 건국대학교 부동산도시연구원 2012 부동산 도시연구 Vol.5 No.1

우리나라의 상업용 빌딩에 대한 부동산 간접투자는 1997년 외환위기 이후 본격적으로 시작되었다. 외환위기 이후 부동산 시장의 구조가 변화하면서 부동산 투자가 확대되기 시작하였고, 그 이후 국내 오피스 시장에 대한 연구들이 시작되었다. 본 연구에서는 빌딩등급을 임대료와 함께 주요 성분 변수로 인식하고 임대료와 빌딩 등급에 미치는 각각의 변수들을 찾아내어 미치는 영향력의 크기를 비교 분석하였다. 분석결과 각 변수들이 상이하게 영향을 미치고, 영향력 크기에 따라 차이가 있는 것으로 분석되었다. 빌딩 등급에 유의한 변수로는 지하철 도보거리 변수, 연면적, 전용율, 엘리베이터 수, CBD권역, 경과년도가 나타났고, 임대료에 유의한 변수들은 주요차선수, 지하철도보거리, 지하철 역수, 전용율, 총층수 등으로 분석되었다. 개별 빌딩 등급과 임대료 모형에 공통으로 유의한 변수는 지하철 도보거리변수, 전용율, 권역구분으로 나타났으나 영향력의 크기는 상이하게 나타났다. 이러한 분석은 오피스 시장의 구조를 세분화하고 다양하게 접근한다는 점에 의미가 있다. 또한 오피스 빌딩과 관련한 각 이해 당사자(투자자, 개인자산가, 임대인, 임차인, 기관투자자 등)들에게 중요한 정보로 활용될 수 있을 것으로 보며, 우리나라 오피스 시장의 질서를 안정시키고 나아가 국제화된 기준이 적용되기 시작한 글로벌 투자시장 환경에 적응하기 위한 기초가 될 것으로 생각된다. Indirect investment for commercial buildings began after the financial crisis in 1997. Since then, market dynamics has been changed and investment has grown. This study in which rent and grade are considered as important variables for office building examines the influence of the two variables. Building grade variables are significantly affected by subway distance, total floor area, occupancy/lease area ratio, elevators, CBD districts, built years; whereas, building rent variables are affected by roads size, the subway distance, subways, total stories, etc. Individual building grades and rental model Subway are commonly affected by distance, occupancy/lease area ratio and districts but with different significance level. Not only is reliable information a critical factor in market efficiency, but it also provides useful information to stakeholders: domestic and foreign institutional investors and indirect investors, owners, tenants, etc. The result of this study provides relevant information to the commercial investment market.

공동주택 커뮤니티시설 운영방안에 관한 실증분석

금상수(Keum, Sang-Su) 한국주거환경학회 2015 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.13 No.3

This empirical study analyzes how to charge management cost for apartment community facilities. This study aims to contributes to activation of apartment community facilities and prevent confliction among residents through statistical analysis methods. This study used 9 years of high rise residential complex data in Seoul. As a result, variable costs items (laundry costs, energy costs) and fixed costs items (staff personnel, consumables, septic tank sewage fees, fire insurance) were categorized. The result of 2nd curved provides reasonable using method of community facilities. By controlling the number of people using it, management cost can be reduced. This study is expected to raise satisfaction of residential through the effective management and operation of community facilities.

상가 지역권리금의 결정요인에 관한 실증분석

금상수(Keum, Sang Su),류현욱(Ryu Hyun Wook),이영호(Lee Young Ho) 한국주거환경학회 2016 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.14 No.3

As critics have called on the Korean government to address the social issue towards goodwill value of commercial buildings, the members of National Assembly revised Commercial Building Lease Protection Act in the 12th of May, 2015. The amended bill stipulates to give a guarantee of reclaiming goodwill for tenants. Concerning operating loss compensation or lease contract, legal proceedings against building-owners will increase hereafter, particularly in the area of (so-called) the regional premium. In light of such area, there is little understanding of determinants of regional premium of commercial buildings nationwide. As locational and physical factors along with lease-contract characteristics are discussed in the previous literatures, we develop a model to include such determinants. Our results suggest that differential factors are positive and statistically significant in Seoul, Gyeong-gi and all other regions included in the analysis. The rent for per-unit-area and officially assessed individual land price are commonly influential on regional premium, and the results imply that a differentiated approach is necessary to reflect regional characteristics.