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K-REITs(부동산투자회사)의 투자 유형별 특성 분석
김상진(Sang-Jin Kim),이명훈(Myenog-Hun Lee) 한국산학기술학회 2016 한국산학기술학회논문지 Vol.17 No.11
최근 리츠 인가의 증가로 대두되는 사안은 경영활동에 드는 자금을 어떻게 조달하는지와 투자 자금을 효율성 있게 운용함으로써 기대 수익률과 경영 극대화를 목표 설정에 맞게 실현될 수 있는지 대한 문제로 귀결되는 듯하다. 이에 본 연구는 국내 리츠가 운용된 2002년부터 2015년(2007~2009년, 글로벌 금융위기 기간의 파급효과 기간은 제외하였음)까지 리츠의 사업현황, 투자, 재무 등 경영 전반에 관련 자료를 구축하여 투자 유형별 특성을 분석하고 리츠의 부채비율에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 분석결과 리츠의 최대주주 성향이 법인, 연기금, 공제회, 은행, 증권, 보험 등의 비중이 높게 나타나며 최근 최대주주와 주요주주의 비중이 상승하고 있다. 리츠 투자에서 기관투자자 역할이 증대되면서 기관투자자가 리츠 성장을 견인한 것으로 보인다. 기관투자자에서 자주 목격되는 동시 투자자에게 다른 금융기관보다 더 높은 이자율을 지급된 것으로 분석되어, 리츠가 동시투자자에 대하여 유인과 보상을 병행한 것으로 판단된다. 부채비율과 관련 변수 간의 영향요인에 대하여 다중회귀분석을 수행한 결과 부채비율이 수익성과는 음(-)의 관계를 맺어 자본조달순위이론을 지지하며, 투자기회(성장성)는 음(-)의 관계, 자산 규모와는 양(+)의 관계를 맺어 상충이론을 따르는 것으로 분석되었다. 이와 같은 연구결과는 국내 리츠가 공모형 리츠보다는 사모형 리츠 위주로 운용되고 있어 타인자본 조달 시 주식시장의 자금조달보다는 유형자산(대부분 부동산)의 담보에 의한 차입으로 운영되고 있는 리츠시장을 반영한 것으로 보인다. 또한, 글로벌 금융위기 이후 타인자본을 리츠 사업에 적극적으로 활용하고 있으며, 최대주주의 비중과 성향, 투자상품에 따라 부채비율이 결정되고 있음을 보여준다. A discussion has recently emerged over the increase of approvals of K-REITs, which is concluded on the basis of how to raise funds for business activity, fulfill the expected rate of return and maximize the management of managing investment funds. In addition, corporations need to acknowledge the necessity of the capital structure reflected in the current economic environment and decision-making processes. This research analyzed the characteristics by investment types and influence factors about the debt ratio of K-REITs. The data were collected from general management about business state, investment, and finance from 2002 to 2015 in K-REITs (except for the GFC period of 2007~2009). The results of the research demonstrated the high ratios of the largest shareholder characteristics, which are corporation, pension funds, mutual funds, banks, securities, insurance, and, recently, the increasing ratio of the largest shareholder and major stockholder. The investment of K-REITs is increasing the role of institutional investors that take a leading development of K-REITs. The behaviors of simultaneous investment of institutional investors were analyzed to show that they received higher interest rates than other financial institutions and ran in parallel with attraction and compensation. The results of the multiple regressions analysis, utilizing variables about debt ratio were as follows. The debt ratio showed a negative (-) relation that profitability is increasing, which matches the pecking order theory and trade off theory. On the other hand, investment opportunities (growth potential) showed a negative (-) relation and assets scale that indicated a positive (+) relation. The research results are reflected as follows. K-REITs focused on private equity REITs more than public offering REITs, and in the case of financing the capital of others, loan capital is operated under the guarantee of tangible assets (most of real estate) more than financing of the stock market. Further, after the GFC, the capital of others was actively utilized in K-REITs business, and the debt ratio showed that the determinant factors by the ratio and characteristics of the largest shareholder and investment products.
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문해주(Hae-Ju Moon),이명훈(Myenog-Hun Lee) 한국산학기술학회 2017 한국산학기술학회논문지 Vol.18 No.10
그 동안 서울시 종로구 역사문화거리는 북촌, 서촌, 인사동, 삼청동을 중심으로 전통 및 골목상권에 진입하고 있는 대형유통시설과 대규모 민간 투자로 인하여 월 임대료가 급속도로 상승하였고, 상인은 경제적 부담으로 인하여 영업환경이 점점 악화되고 있다. 이에 상인들의 영업환경을 유지하기 위해 입지적, 경제적, 문화적, 정책적 환경을 개선하여 기존 상권의 문제점을 보완하고, 잠재적 가치를 발굴하여 지역 상권의 역할을 수행할 수 있도록 해야 한다. 본 연구는 종로구 역사문화거리를 중심으로 상인의 연령을 30-40대, 50대, 60대 이상으로 구분하고, 입지적, 경제적, 문화적, 정책적 환경을 고려하여 영업환경만족도 영향요인을 분석하였다. 주요 분석결과를 살펴보면, 30-40대 상인은 타 연령층과 비교하여 교통 접근성, 상권 내 유동인구, 권리금, 월 임대료에 대한 만족도가 높을수록 영업환경만족도가 증가하였다. 50대 상인은 타 연령층과 비교하여 문화단체 및 예술가 활동, 커뮤니티 지원시설 확대, 프랜차이즈 선별적 입지불허에 대한 만족도가 높을수록 영업환경만족도가 높았다. 60대 이상 상인은 타 연령층과 비교하여 보행 접근성, 월 매출액, 상인 공동체, 역사문화보존, 정부의 상권보호에 대한 만족도가 높을수록 영업환경만족도가 높은 것으로 나타났다. recent times, the monthly rent in the Jongno-gu Historical and Cultural Street in Seoul has rapidly increased, because of the presence of large-scale franchises and the entry of private investment into the traditional and local businesses focusing on Bukchon, Seochon, Insa-dong, and Samcheong-dong. As a result, the business environment for these merchants has worsened, due to the increasingeconomic burden. In order to maintain the business environment of the merchants, it is necessary to evaluatethe potential forestablishing a regional commercial area,in order toresolvethe problems of the existing commercial areas and to improve the locational, economic, cultural and political environment. This study analyzed the factors influencing the merchants" satisfaction with the business environment as a function of their age, by considering three age groups, viz. 30-49, 50-59, and more than 60, considering the locational, economic, cultural and political environment of the merchants. Among thefactors influencing the satisfaction with the business environment,the merchants in their 30s and 40s placed more emphasis on the traffic accessibility, floating population, store premium and monthly rent than the other age groups. Among the factors influencing the satisfaction with the business environment, the merchants in their 50s placed more emphasis on the cultural organization, artist activities, expansion of community support facilities, and banning of franchisesin certain locationsthan the other age groups. Among the factors influencing thesatisfaction with the business environment, the merchants over 60 years old placed more emphasis on the walking accessibility, monthly sales, merchant community, preservation of historical and cultural landscape, and commercial protection of the government than the other age groups.
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