부동산정책의 변화가 부동산 가격에 미치는 영향연구 : 재개발.재건축 아파트를 중심으로 = (A) study on the effect of real estate policy on real estate prices : the case of re-development and re-construction

국문 초록 (Abstract)

정부는 택지개발 이외에 재개발 및 재건축사업을 주요 주택공급 수단으로 사용하여 왔다. 재개발 사업은 도시기반시설이 조성되지 않은 이른바 산동네, 판자촌에서 도시주거환경 개선을 목적으로 1970년대 초부터 실시되었다. 재건축사업은 도시기반시설은 갖추어 졌으나 건물이 노후화 되어 안전에 지장을 초래하게 됨으로 이의 개선을 하기위하여 1990년대부터 실시되었다.그 결과 재개발사업은 도시기반 시설 확충, 주거환경 개선, 부의 증대 등에는 성공하였으나, 대다수가 서민이었던 원주민의 재정착 실패, 지역간 커뮤니티의 단절, 사생활 침해 등 환경오염, 소득 재분배 실패 등 많은 문제점을 야기 하였다. 재건축과 관련하여도 부의 증대, 주거환경 개선 등에는 성공하였으나, 원주민의 재정착 실패, 소득 재분배 실패, 특정 지역을 중심으로 한 투기, 주택가격 급상승 등 많은 문제점을 야기 시켰다. 이러한 결과는 재개발․재건축을 중심으로 한 정부의 부동산 정책이 시장의 원리에 적합하지 않았고, 비 종합적이며, 단기적이고 즉흥적인 규제위주의 부동산 투기억제책을 주로 실시하는 등 사후적인 미봉책으로 일관하였다는 것을 반증한 것이라 할 수 있다.또한 정부의 부동산 정책은 첫째, 조세정책으로 대변되는 재정정책을 부동산가격 및 수요변동이 심하면 곧바로 실시하여 단기적으로는 효과를 거두는 듯 하였으나 장기적으로는 부담의 전가 등으로 인한 주택가격의 상승을 야기 시켰고, 둘째, 금리 정책으로 대변되는 금융정책은 IMF 직후 고금리로 인한 급격한 주택가격 하락 이후 1999년 말 이후 저금리로 인한 투기적 수요로 주택가격의 급등을 경험하고 있다.이렇듯 주택가격은 정부의 부동산정책에 영향을 받는다는 것이다. 조세를 완화하고 금리를 하락하면 주택수요가 늘어 주택가격이 오르고, 조세를 강화하고 금리를 올리면 주택수요가 줄어 주택가격이 하락한다.그러나 부동산의 경우는 이러한 이론이 적용되지 않는 경우가 많다. 이는 첫째로 주택의 공급과 수요가 변화에 반응하는 시기가 다르다는 것이다. 수요는 시장의 영향에 즉각 반응하나 공급은 그렇지 않다. 둘째는 유효수요의 문제이다. 즉 주택의 수요는 대도시 중심으로 많지만 대도시는 택지가 부족하고, 주택의 수요가 적은 지방은 택지가 상대적으로 풍부하다. 이는 2002년도 이후 우리나라 전체 주택보급률은 100%를 넘으나 유효수요가 많은 서울을 비롯한 수도권은 100%에 훨씬 못 미치는 현상을 보아도 알 수 있다.따라서 정부의 효율적인 부동산 정책은 첫째, 부동산시장 기능을 활성화하여야 하고, 둘째, 유효수요가 많은 지역에 뉴타운 개발, 신도시 개발, 택지 개발 등을 통하여 부동산 공급을 증가하여야 하며, 셋째, 합리적인 부동산 세제를 정립하고, 넷째, 조기경보체제를 이용한 부동산 정책을 수립하고 시행해야 하며, 다섯째, 재개발․재건축과 관련하여 해당지역의 기초조사를 철저히 하고, 사업장을 종합적이며 체계적으로 프로그램화하여 계획 및 관리하며, 저소득 서민들에게 합리적인 소득재분배 정책을 통하여 재정착율을 높여야 하겠다.주제어 : 부동산 정책, 부동산 시장, 재개발, 재건축, 주택가격, 소득재분배, 조 세 정책, 금융정책, 재정정책