금산군 지가모형 분석 : 물리적 특성과 입지적 특성 중심으로 = Land Value Model Analysis of Keumsan : physical characteristics and locational characteristics

국문 초록 (Abstract)

지가 형성요인 중 중요한 비중을 차지하는 입지변수는 매우 복잡하고 측정의 어려움으로 수치화 하는데 많은 어려움이 있었다. 또한 그 동안 많은 연구에서 투입된 입지변수는 부동산 가격에 내재한 입지의 영향력을 적절히 설명하는데 한계가 있었다. 또한 많은 연구에서 지가에 미치는 영향을 설명하기 위한 방법으로 사용한 헤도닉 모형을 이용하여 기존의 토지특성조사표상의 자료인 물리적 특성과 공간분석을 이용하여 도출한 입지적 특성값들이 지가에 미치는 영향을 분석하였다. 몇 가지 모형 별로 분류하여 지가를 형성하는 요인을 구체적으로 설명하였다. 이 논문의 특징은 중소도시의 입지적 변수를 보다 정확히 추출하고자 하는 목적에서 하나의 대안적인 방법인 GIS의 공간분석 기능을 통해 입지적 특성값을 추정하였다.
또한 헤도닉 모형을 이용한 지가연구와 공간분석을 이용한 기존의 연구가 주로 시 단위 이상 지역을 연구 대상으로 한 자료를 바탕으로 본다면, 이 논문은 군 단위이하로 연구의 중심을 확대해 보았다. 그 결과 몇 가지 사항으로 정리해 보았다.
첫째, 기존의 물리적 특성(토지특성조사표 자료 중 일부) 자료의 일부를 분석대상으로 한 입지생략모델에서 모형의 설명력은 80%이상의 높은 적합성이 나왔다. 그 중 특히 토지이용상황, 도로접면, 고저가 매우 유의성 있는 결과값이 나왔다.
둘째, 그동안 공간자료를 분석할 경우 직관적인 이해가 힘들었는데, GIS환경내에서 분석 결과값을 시각화함으로써 해석이 쉽게 이루어졌으며, 헤도닉 모형의 회귀잔차를 입지적 특성값으로 가정하여, 복잡한 공간적 자기상관관계의 정보를 쉽게 해석 및 접근할 수 있었다.
셋째, 입지선택모형에서 회귀잔차를 통한 입지적 특성값은 헤도닉 모형을 10%이상 적합도를 향상시켰다. 즉 입지추정에서 측정된 입지적 특성을 중심으로 유사한 인근지역의 설정이나 개별필지의 지가 산정시 입지의 예측력을 높일 수 있다.
향후 연구는 시간변화에 따른 모형의 적합도 변화양상에 파악하여 과거에 비해 얼마나 입지변수의 영향력이 증대되었는지 비교분석해보아야 할 것이다. 보충적으로 대도시와 중소도시의 지가영향력 변수의 비교와 실제 토지특성조사표상의 자료의 의미성 있는 변수와 의미가 퇴색되어가는 변수를 파악하여 토지특성조사표 자료의 보완에 참고가 되었으면 한다. 그 외 공간분석의 기능을 활용한 연구로, 새로운 시설이나 공장의 입지에 따른 개별지가의 영향력에 관한 연구도 필요할 것이다.
이 논문을 위한 자료를 수집하면서 공공기관의 많은 자료의 형태가 존재하고 있지만 새로 구축되는 자료와 기존에 구축된 자료 사이의 차이와, 각 부서의 업무에 따라 상이한 형태로 구성되어 있어 그 분야의 담당자만이 그 자료를 활용할 수 있으며 다른 부서에서 이용하고자 하면 자료의 호환 문제로 실제적인 분석과 계획에 활용에 문제가 있다. 결국 많은 형태의 자료는 존재하지만 실제 정보로 활용할 수 있는 자료의 형태는 극히 제한적이다.
앞으로 각기 부서마다 공통으로 활용할 수 있는 자료의 형태로 통합 구성함으로써 자료의 활용을 극대화해야겠다. 또한 위 모형분석에서 사용한 방법처럼 지리적 자료 분석과 단순한 거리 개념의 분석모형에서 발전된 복잡한 GIS 공간분석기법 모형까지 이용한다면 GIS의 공간분석기능의 입지는 더욱 강화될 것이다. 또한 GIS환경에 공간분석의 기능을 통합 구현함으로써 일반 사용자들도 손쉽게 분석결과를 가시화 할수 있는 자료의 변환 및 다양한 분석기법을 구현하기 위한 연구가 활발히 이루어지는 것이 중요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This purpose of this paper was to measure the effect of location on evaluating Geumsan land value with implementation of GIS coupled with spatial statistical analysis. Over the past years, traditional land value analysis method is illustrating the land value by making use of Hedonic Price Model without taking into account location influence. In other words, the model was deficient in illustrating some complex factors that affect the land value.
In addition, the model is analyzing the land value under the permit that there is not autocorrelation in the model. Real land value, however, has the autocorrelation and is affecting the land value.
Among 301 samples excepting missing data's variables in Keumsan-eup, this analysis was carried out by the technical process like an overlay, an interpolation and spatial analyses by using 271 samples.
Among them, by using the Kriging, one of interpolations, Higher area was depicted and the results was expressed by the real location characteristic value. GIS utility tool mainly used in the analyses carried out the statistic process by using the spatial analysis function of Arcgis 8.2 and Spss 10.0.
Due to adding the location factor, the fitness of the model was very high risen, that is, expectation probability was risen, and the metropolitan model in Hedonic price model including physical characteristics showed the low fitness. In the contrast to it, a city and rural community model like Geumsan-eup showed the high fitness.
I could find out the fact that the land model of the rural community is comparatively simple. By adding the location characteristic value, the fitness of the location model has very high results. In conclusion, I found out that the higher the fitness is, the higher the spatial autocorrelation is.
During that time, the spatial analysis that felt difficultly is approaching general users due to developing GIS analysis function. Even though this field needs much research, once it is more developed, GIS spatial function is expected to be applied to many areas through the broad research.
Key Word : GIS, Land Value, Spatial Autocorrelation, Interpolation,Hedonic Price Model, Kriging

목차 (Table of Contents)

• 목차 = I
• 표 차레 = II
• 그림 차레 = III
• Ⅰ. 서론 = 1
• 1. 연구배경 = 1
• 2. 연구목적 = 2
• 3. 연구방법 = 3
• Ⅱ. 지가이론에 대한 선행연구 및 GIS기술동향 = 4
• 1. 지가이론에 대한 선행연구 = 4
• 2. GIS의 공간분석에 관한 기술적인 연구 = 6
• 1) GIS의 공간분석 의미 = 6
• 2) GIS의 공간분석에 대한 기존 연구 = 6
• Ⅲ. GIS 공간분석을 통한 지가의 입지 측정 = 8
• 1. 연구사례지역 및 자료 = 8
• 2. 지가의 공간적 분석 = 10
• 1) 금산군 위치 = 10
• 2) 주요행정기관의 분포 = 11
• 3) 표준 지가 분포도와 토지이용현황도 = 14
• 3. 헤도닉 가격함수를 이용한 입지생략모델의 분석 = 19
• 1) 입지생략모델 분석 = 19
• 2) 입지적 특성의 공간적 구조 = 22
• Ⅳ. 입지 특성을 고려한 헤도닉 함수 모형 = 24
• 1. 입지적 특성값 추정을 위한 크리깅 내삽 = 24
• 2. 입지선택모델 분석 = 28
• Ⅴ. 결론 = 33
• 참고문헌 = 35
• Abstract = 38