開城工業地區의 共同住宅 供給에 관한 硏究 = (The) Study on Provision System of Apartment Housing for the Kaesung Industrial District

국문 초록 (Abstract)

북한에 대한 주택부문에 대한 연구는 나름대로 지속적으로 이루어지고 축적되고 있으나 많은 연구가 통일 후에 발생될 주택문제에 대한 거시적인 접근이 주류를 이루고 있어 분단 상황에서의 주택공급방안이나 경협을 통한 주택공급방안 등에 연구가 부족한 것으로 생각하였다.
최근 남북은 경제협력의 일환으로 개성공업지구를 개발하기로 하고 한 시점에서 좀더 미시적인 도시와 주택에 대한 연구가 필요한 것으로 판단되어 개성공업지구의 배후도시에 대한 개발방향을 제시하고 동지역에서 소요될 것으로 생각되는 주택소요량과 주택공급제도 등에 대하여 검토하였다.
개성공업지구가 경제특구라고 하나 행정구역상 북한지역이고 개성공업지구에서 일할 대부분의 근로자도 북한주민이므로 북한의 도시와 주택에 관한 현황과 실정을 알아볼 필요가 있어 검토해 본 결과 북한은 주택의 절대적 부족, 주택기술의 퇴보, 건설자재 및 에너지 등 주거생활 매우 낙후되었으며, 지역 · 계층간 주거수준 차별화가 심하였다.
개성신도시는 산업, 주거, 상업, 유통, 위락, 관광이 자유로운 경제특구로서 환경친화적이고 국제비지니스의 복합적 기능을 갖춘 국제도시를 건설할 예정으로 도시유형은 복합기능도시이며 신도시형 할 수 있겠는데 도시규모는 시설기준으로 자족성을 갖기 위해서는 100만 이상의 도시인구를 갖는 것이 바람직하며, 최소한 50만 이상의 도시는 되어야 하겠으며 환경친화적인 국제도시로 발전하기 위해서는 인구밀도가 선진국 수준을 유지할 수 없다 해도 국내의 평균 순밀도인 400인/ha을 유지하는 것이 바람직한 것으로 판단하였다. 개성신도시의 경우 주거지비율 국내수준과 비교하여 적정한 것으로 판단되었으나 공업용지비율이 매우 높은 반면 교통운송용지와 공공서비스시설용지는 매우 낮은 것으로 분석되어 국제비지니스 중심도시와 동북아 물류중심도시로 나가기 위해서는 이러한 용지비율을 높이는 노력이 필요한 것으로 판단되었다.
개성신도시의 주택소요량을 추정해 보면 기초적 자족규모로 보면 최고 30만호의 주택소요량이 필요한 것으로 추정할 수 있겠으며 개발계획을 기준으로 건축연면적을 계산해 보면 연면적은 10,092,437㎡으로 총 154,428호가 추정되며 주택건설소요비용은 최소 3조 8천억 정도의 재원이 필요한 것으로 추정되었다.
개성신도시에 주택공급유형은 북한이 아직까지 주택시장이 초보적이고 주민들의 낮은 소득수준을 감안하면 임대주택 위주로 공급해야 할 것으로 근로자를 위한 사원임대주택이 많이 필요할 것으로 판단된다.
정상적인 주택건설 및 공급체계를 만들기 위해서는 가칭 '개성신도시 주택건설 및 공급에 관한 규정'의 제정이 필요하며 그렇지 않을 경우 북한 정부의 지나친 간섭으로 개성신도시의 개발이 왜곡될 여지가 있고 임대주택을 간부나 관리들에게 우선 배정함으로써 근로자나 일반주민이 소외될 우려가 크며, 이러한 무질서는 불법 전매 · 전대등으로 개성신도시에서도 남한과 같은 불법투기 등의 주택문제가 나타날 수 있을 것으로 예상되었다.
임대주택의 지속적인 건설을 위해서는 막대한 주택건설비용등을 조달하고 건설인력을 육성할 수 있는 기관이 필요하고 주택건설비용의 조달 방안도 구체적으로 북한의 자원을 현물로 지급받는 현실적인 대안도 필요한 것으로 판단되었다.
연구의 한계로는 연구대상지로 선택한 개성공업지구 역시 전체적인 도시건설과 주택공급에 대해서는 구상단계에 있고 북한의 자료와 통계를 수집하기가 어려웠고 그 신빙성에서도 한계를 갖고 있는 것 같아 연구가 실증적이지 못하였음을 시인하지 않을 수 없었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A number of researches on North Korean housing sector have consistently been conducted and accumulated. The majority of these researches, however, are concentrated on the macro-perspective and approach to the housing problems that are expected to occur after the reunification. Therefore, it is believed that inadequate researches have been performed on housing supply methods through Inter-Korean economic cooperation under current situation of the Korean peninsula.
Recently the two Koreas have agreed to develop an industrial zone in Kaesung as a part of economic cooperation. Therefore, microperspective research on the city and housing in Kaesung is believed to be necessary. In this thesis, I suggested appropriate development direction for the vicinal city of the industrial zone and investigated expected demand on residential housing and housing supply system.
Although Kaesung Industrial Zone was designated as a special economic zone, the city still belongs to North Korean administrative district and the most workers in the site are supposed to be North Koreans. In this connection, the research on the present condition of urban development and housing system was performed, which shows that North Korea suffers from absolute housing shortage, poor housing construction system, fallen behind residential environment and significant gap in residence level by region and class.
Kaesung New Town will be in type of multi-functioning town. The city is planned to be developed as an eco-friendly international city with multiple function of international businesses in the fields of industry, residence, commerce, distribution, entertainment and tourism. Regarding the scale of the city, it is believed that the optimal number of population is more than one million or no less than half a million residences to maintain sustainability on facility basis. Moreover, to become an eco-friendly international city, population density ought to be maintained in 400people/ha, the national average population density, even ifit is impossible to meet the average level of developed countries.
In case of Kaesung New Town, the portion of residential area is considered to be reasonable when it compared with South Korea. However, it is analyzed that the portion of manufacturing site is comparatively much higher than the portion of land devoted to transportation facilities and pubic services. Therefore, in order to develop Kaesong into an international business city and Northeast Asian logistics hub, the portion for transportation facilities and public service sectors should be increased.
On basic self-sufficiency scale, Kaesung New Town expects the demand of maximum 300thousand housing units. When it calculates the scale of construction total floor area in accordance with the development planning, it is expected to be able to construct 154,428 housing units on the total floor area of 10,092,437 m, and the estimated construction cost will be minimum 3trillion and 800bi11ion Korean Won.
Considering the weak housing market and low income level of North Korea, the proper house supply method in Kaesung New Town is necessary to provide rental housing especially for urban workers.
In order to establish suitable housing construction and supply system, a certain regulation such as 'Legislation on housing construction and supply in Kaesong New Town' is required to prevent possible distortion of the development by excessive intervention of North Korean government. Without such preventive tools, there is high possibility for ordinary workers and residents to be marginalized by distributing rental houses to party hierarchy members and government officials with first priority Furthermore, such disorder is expected to cause housing market problems including illegal resale, sublease and speculative short-term trade that are observed in South Korean housing market.
It is believed that an organization which can cover considerable sum of construction cost and support construction workers is necessary so as to secure stable provision of rental housing. At the same time, realistic alternative is essential such as getting paid construction cost in kind including North Korean natural resources.
The limits and of this research cannot but be admitted in view that Kaesung Industrial Zone Development Plan just entered an initial phase of urban development and housing provision, and it was difficult to collect reliable documents and statistics established by evidence.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = ⅲ
• 제1장 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경과 목적 = 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 북한의 주거실태와 주택정책 = 4
• 2.1 북한의 주거실태 = 4
• 2.1.1 북한의 주거현황 = 4
• 2.1.2 북한의 주택유형 = 6
• 2.2 북한의 주택건설 기술 = 8
• 2.2.1 주택건설 기술 수준 = 8
• 2.2.2 북한의 주택건설 자재 수준 = 10
• 2.3 북한주민의 주거만족 및 주거의식 = 15
• 2.4 북한의 주거상황 및 주택정책 평가 = 16
• 제3장 개성공업지구 개발계획 현황 = 20
• 3.1 개성지역의 인문 자연환경 현황 = 20
• 3.2 개성공업지구 개발연혁 = 20
• 3.3 개성공업지구 개발기본계획 = 21
• 3.3.1 개발내용 = 21
• 3.3.2 산업단지개발단계 = 22
• 3.4 개성공업지구법 분석 = 24
• 3.4.1 개성공업지구법 적용 = 24
• 3.4.2 개성공업지구법 주요내용 = 25
• 3.5 개성공업지구 개발효과 = 28
• 3.5.1 경제적효과 = 28
• 3.5.1.1 북한의 경제적 효과 = 28
• 3.5.1.2 남한의 경제적 효과 = 29
• 3.5.2 비경제적 효과 = 29
• 3.6 개성공업지구 성공선결요건 = 30
• 제4장. 개성공업지구 신도시 개발 방향 = 32
• 4.1 개성신도시 개발 구상 = 32
• 4.2 개성 신도시의 도시유형 = 33
• 4.3 개성신도시의 인구규모 = 35
• 4.3.1 인구규모의 적정성 = 35
• 4.3.1.1 인구규모의 결정요인 = 35
• 4.3.1.2 인구목표설정 = 35
• (1) 고용자족성 = 36
• (2) 시설자족성 = 37
• 4.3.2 인구밀도의 적정성 = 41
• 4.3.2.1 인구밀도 결정방법 = 41
• (1) 고려사항 = 42
• (2) 인구밀도 비교도시 = 43
• 가. 국내도시 = 43
• 나. 선진국 신도시 = 44
• 4.3.2.2 개성신도시의 인구밀도 평가 및 대안 = 46
• 4.4 개성신도시의 공간구성 = 46
• 4.4.1 주거용지 비율 = 49
• 4.4.2 상업업무용지의 비율 = 50
• 4.4.3 교통운송용지의 비율 = 51
• 4.4.4 공업용지 비율 = 53
• 4.4.5 공간녹지비율 = 53
• 4.4.6 교육 및 공공문화용지의 비율 = 54
• 4.5 개성신도시의 개발 방향 = 55
• 4.5.1 개발절차 = 55
• 4.5.2 개발방향 = 55
• 제5장. 개성신도시 주택전설 = 58
• 5.1 개성신도시의 주택 소요량 추정 = 58
• 5.1.1 개성신도시의 주택소요량 구상 = 58
• 5.1.2 도시자족성으로 본 주택소요 추정 = 59
• 5.1.3 주거지면적 기준으로 본 주택소요 추정 = 59
• 5.2 주택건설재원 추정 = 62
• 5.3 공동주택단지계획 = 64
• 5.3.1 북한의 공동주택단지 계획 = 64
• 5.3.1.1 주택단지배치 = 64
• 5.3.1.2 부대시설 = 65
• 5.3.1.3 복리시설 = 66
• 5.3.1.4 근린생활시설 = 67
• 5.3.1.5 하층봉사망 = 68
• 5.3.1.6 북한의 단지계획 사례 = 69
• 5.3.2 남한의 공동주택단지계획 = 72
• 5.3.2.1 주택단지배치 = 72
• 5.3.2.2 부대시설 = 73
• 5.3.2.3 복리시설 = 73
• 5.3.2.4 근린생활시설 = 74
• 5.3.2.5 공공시설 = 75
• 5.4 주택건설 절차 = 75
• 5.4.1 북한의 주택건설 절차 = 75
• 5.4.1.1 토지 및 대지 이용단계 = 75
• 5.4.1.2 대지이용계획 및 설계단계 = 77
• 5.4.1.3 시공검사단계 = 78
• 5.4.2 남한의 주택건설 절차 = 79
• 5.4.2.1 토지 및 대지 이용단계 = 79
• 5.4.2.2 대지이용계획 및 설계단계 = 80
• 5.4.2.3 시공검사단계 = 81
• 제6장 개성신도시의 주택공급 방안 = 82
• 6.1 북한의 주택공급제도 = 82
• 6.1.1 북한 주택의 소유권 = 82
• 6.1.2 북한주택의 이용권 = 83
• 6.1.3 북한의 주택공급 방식 = 83
• 6.2 남한의 주택공급제도 = 87
• 6.3 외국의 주택공급제도 = 90
• 6.3.1 영국 = 90
• 6.3.2 독일 = 92
• 6.3.3 일본 = 94
• 6.3.4 홍콩 = 96
• 6.3.5 사회주의국가 = 97
• 6.4 개성신도시의 주택공급방안 = 99
• 6.4.1 주택공급유형 = 99
• 6.4.2 개성신도시의 주택공급체제 = 100
• 6.4.2.1 이원적공급체제 = 101
• 6.4.2.2 시장지향적체제 = 102
• 6.4.2.3 네트워크 체제 = 103
• 6.4.2.4 주택공급체제의 대안 = 103
• 6.4.3 개성신도시 주택공급제도 = 104
• 6.4.3.1 입주대상자 선정방안 = 105
• 6.4.3.2 입주대상자 선정기준 = 107
• 6.5 개성신도시에서의 주택정책 방향 = 108
• 6.5.1 주거안정을 위한 주택정책의 강화 = 108
• 6.5.2 일관된 주택정책체계 구축 = 109
• 6.5.3 형평성이 확보된 임대주택 배분 = 109
• 6.5.4 임대주택의 효과적인 유지관리 체계 확립 = 109
• 6.5.5 법적 근거를 통한 일관된 정책 = 110
• 제7장 결론 및 정책제안 = 111
• 제8장 연구의 한계 및 향후 연구과제 = 116
• 참고문헌 = 117
• Abstract = 120