도시 및 주거환경정비법 제정에 따른 정비구역 종 세분화설정에 관한 연구 : 동작구를 대상으로

국문 초록 (Abstract)

기존의 노후불량주거지 정비의 문제점은 주거환경개선사업/주택재개발사업/재건축사업에 의해 분리되어 정비되었고, 구역에 대해 도시적 차원의 고려 없이 개별 사업별 기준에 의해 사업이 이루어졌다. 이러한 문제점으로 인해 비슷한 지역 내에 있는 구역이 각각 재개발구역/재건축구역/주거환경개선사업구역으로 인접하여 이루어지고 있으나 이에 맞추어 주변 기반시설의 계획이 고려되고 있지 않다.

이러한 문제점을 해결하기 위해 정부에서는 2003년 하반기부터 도시 및 주거환경정비법 제정을 통해 노후불량주거지역을 통합 관리하려 하고 있다. 하지만, 아직 통합법에서 제시하고 있는 ＂정비구역＂에 대해 구체적인 지정기준이나 개발밀도규제에 대한 분석방법이 미흡하여 기존의 문제점이 다시 악순환 될 가능성이 있다. 이에 본 연구는 도시및주거환경정비에 가장 중요하게 생각되고 다뤄져야 할 부분으로 정비구역의 평가와 세분화를 목적으로 두었다. 즉 정비구역(준공 20년 된 공동주택, 재개발 기본계획에 의한 재개발 예정구역, 노후불량주택)으로 추출된 곳에 대해 도시 전체차원을 대표할 수 있는 다양한 지표를 통해 평가하고 구역별 점수에 의해 정비구역을 세분화하고, 개발밀도와 개발 우선순위를 제시한다.

이러한 방법에 대한 사례연구는 동작구를 대상으로 했다. 우선 정비구역으로 예상되는 지역을 추출하기 위해 동작구내 모든 아파트/재개발기본계획구역/주거환경개선사업구역/재개발사업구역/재건축사업구역에 대한 공간및속성자료를 구축하고 다시 사업시행별 현황에 따라 완료/사업인가/추진중으로 구분하여 준공년도와 단계별 계획에 따라 5년별로 정비구역을 추출하였다. 구역별 평가를 위해 기존 연구와 법적 검토를 통해 평가항목 및 평가기준을 설정하고, 항목별 자료를 구축하였다. 또한 평가항목별 변수에 대해 우선순위(중요도)를 판단하기 위해 계층화분석법인 AHP를 통해 평가항목별 우선순위를 평가하였다. 최종적으로 정비구역별로 평가항목에 의해 평가를 하고 가중치 점수를 반영하여 정비구역별로 점수를 종합하고, 점수에 의해 개발 우선순위와 법정 최고용적률 하에 개발밀도(용적률)를 차등화 시켰다. 또한 평가항목별로 유동성을 평가하고, 그 중 용량성의 변화에 의해 정비구역별로 개발밀도가 변화하는 것을 분석하였다.

본 연구에서 제시하는 개발밀도나 단계별 우선 순위는 절대적 기준이 될 수 없으며, 개발주체와 지자체의 추구하는 도시이념에 따라 평가항목의 변수와 기준, 가중치가 바뀔 수 있다. 그러므로 본 연구에서는 최종적으로 도시및주거환경정비기본계획 process를 제시함으로써 도시및주거환경정비법 시행령과 도시및주거환경기본계획에서 반영해야 할 방향을 제시하고자 했다. 또한 본 연구는 일반주거지 세분화에서 협의 대상지의 관리방안과 관련하여 활용될 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 11
• 1.1 연구의 배경 및 목적 11
• 1.2 연구의 범위 및 방법 12
• 1.3 도시 및 주거환경정비법 전문의 이해 13
• 1.3.1 도시 및 주거환경정비법 제정의 목적 13
• 1.3.2 정비구역에 관한 사항 14
• 1.3.3 주거환경정비기본계획의 목적 및 방법 15
• 1.3.4 시사점 16
• 제 2 장 이론적 검토 및 관련법제 검토 17
• 2.1 기존 연구 동향 17
• 2.1.1 기존 노후불량지역의 정비에 관한 연구 17
• 2.1.2 개발밀도와 관련된 연구 19
• 2.2 관련법제 검토 20
• 2.2.1 기존 사업지구지정의 요건 비교(물리적 기준) 20
• 2.2.2 일반주거지역 세분화에 의한 종 구분 기준 21
• 2.3 기존연구와 법적 검토의 시사점 22
• 제 3 장 분석의 틀 23
• 3.1 정비구역 설정 23
• 3.1.1 정비구역 예상지 구축 23
• 3.1.2 정비구역 예상지를 5년 단위로 추출 25
• 3.2 평가항목 설정 26
• 3.2.1 평가항목 검토 및 유형화 26
• 3.2.2 평가항목의 기준 설정 27
• 3.2.3 평가항목의 자료구축 32
• 3.2.4 각 평가항목별 분석방법 33
• 3.3 가중치 설정을 위한 계층화분석 36
• 3.3.1 계층화 분석법(AHP)의 기본개념 36
• 3.3.2 모형설계 37
• 3.3.3 설문조사 38
• 3.4 정비구역 세분의 종합화 방법 40
• 제 4 장 사례연구 41
• 4.1 분석의 개요 41
• 4.1.1 동작구의 일반현황 41
• 4.1.2 동작구 정비사업 현황 42
• 4.2 정비구역 추출 46
• 4.3 평가항목별 검토 48
• 4.3.1 개발밀집도 검토 48
• 4.3.2 용량성 검토 53
• 4.3.3 접근성 검토 60
• 4.3.4 토지이용 검토 68
• 4.3.5 환경성 검토 70
• 4.4 평가항목 총 종합화 76
• 제 5 장 결 론 83
• 5.1 연구결과의 요약 및 결론 83
• 5.2 연구의 한계 및 향후 연구과제 85
• 참고문헌 86
• 부록 88
• 국문초록 95
• ABSTRACT 97