再建築事業의 建設事業管理 프로세스 모델 硏究 = (A) study on CM process model for reconstruction project

국문 초록 (Abstract)

재건축사업은 기존의 노후·불량주택을 철거한 후 그 대지에 새로운 주택을 건설하기 위한 민간개발사업으로 추진되어왔다.
그러나 2003년 7월 1일부터 새로이 시행된 도시및주거환경정비법은 이러한 문제점을 해소하고 선계획-후개발 형식의 도시재개발의 형태를 취하고 있다. 또한 재건축사업은 조합설립과 운영, 안전진단 과정, 사업시행계획수립 과정, 관리처분 계획수립 과정, 설계 과정, 공사 과정, 청산 과정 등 절차도 복잡할 뿐 아니라 이러한 과정을 수행하는데 다양한 전문분야의 전문가가 요구되고 있다.
본 연구의 주요 목적은 이러한 다양한 재건축사업 이해관계자들을 통합하고 사업추진과 관련된 여러 전문지식을 갖춘 전문가 집단으로서 건설사업관리자가 재건축 조합을 대행하여 건설사업관리 프로세스 모델을 개발하는 것이다.
본 연구의 결과로서 재건축사업의 건설사업관리 프로세스 모델을 제시하고 있 다. 이 모델에서는 재건축사업의 이해관계자들 사이의 프로세스, 건설사업관리자의 활동과 기능, 요구되는 정보와 활동의 상호 교류(의사소통) 방법을 표준화 하였으며, IDEFØ 모델링의 방법으로 모델이 제시되었다.
재건축사업을 위한 건설사업관리 프로세스의 최상위 레벨(LEVEL 1) 및 차하위레벨(LEVEL 2) 활동(Activity)은 전문가의 면담 및 설문조사 결과를 통한 검증을 거쳐 아래와 같은 기능 모듈로 정의하였다.
재건축사업의 최초단계인 추진단계(A1)는 안전진단(A11)기능, 조합설립인가 (총회)(A12)기능, 설계자선정/매도청구소송(총회)(A13)기능, 설계도서 검토 (A14)기능 등으로 정리되었고, 두 번째 단계인, 인·허가단계(A2)는 교통영향 평가 및 건축심의(A21)기능, 사업시행계획인가(A22)기능, 분양공고/시공자선정(A23)기능, 관리처분계획(총회)(A24)기능, 이주 및 철거(A25)기능, 조합원 분양(A26)기능 등으로 정리되었으며, 세 번째 단계인 공사관리단계(A3)는 착공 및 일반분양(A31)기능, 공사관리(A32)기능, 공사준공(A33)기능 등으로 정리되었으며, 마지막 단계인 해산단계(A4)는 입주 및 청산(A41)기능, 해산(총회)(A42)기능, 사업종료(A43)기능 등의 주요 기능 업무로 정리되었다.
IDEFØ 프로세스 모델 구축의 결과 재건축사업 참여자간의 의사소통 수준이 향상되어 업무의 투명성 및 공정을 가질 수 있으며, 참여자간에 입·출력 정보의 명확화로 사업참여자간에 업무 범위가 설정되어 정량화가 가능하다. 본 프로세스 모델은 재건축사업의 건설사업관리 방안에 대한 정책의 결정을 위한 가이드 라인으로 작용할 수 있다.
결론적으로 도시및주거환경정비법에 의거한 재건축사업 절차와 건설사업관리 표준업무 지침을 주요 근거로 업무흐름을 재구성하여 프로세스 모델을 제시하였으며, 제시된 모델은 건설사업관리자가 재건축사업에 대한 조합의 대행자로서 사업을 추진할 때 체계적이고 현실성을 높일 수 있는 업무 프로세스모델이라 할 수 있다. 이 모델은 건설사업관리 추진시에 요구되는 발주안내서, 업무절차서, 계약서 등에 활용 될 수 있다.
또한 본 재건축사업에 대한 모델을 업무 프로세스별 입력 및 출력정보와 함께 프로세스 개념을 구축하였기 때문에 대부분 상호 연관업무로 구성되는 재건축추진업무의 단계별, 기능별 업무 흐름 과정에서 발주자(조합원들)의 의사결정에 대한 투명성을 증대시킬 수 있는 모델을 제시하였다.
활용방안으로서는 "재건축건설사업관리 모델"은 발주자(조합)의 건설사업관리 능력향상을 위한 의사결정도구로 활용될 수 있으며, 이 모델을 기초로 하여 건설 사업관리업무의 전자화 및 프로세스 재설계목적의 건설사업관리를 위한 BPR(Business Process Reengineering)방법론 개발과 업무절차 단순화를 위한 표준 모델로 활용성을 가질 것으로 판단된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Reconstruction Business has developed just one side of the way. The businesses collapsed old and inferior buildings, and constructed new buildings there, The big businesses have attached way to personnel profitable job and the small construction companies were not professional For these reasons, many problems have been occurred for a long time.
However, the new policy of the cities and residential areas arrangement is solving those problems from July 1, 2003, and the policy takes the system of planning and development to redevelop the cities. And the redevelopment business is very complicated like establishment a guild, operating, building diagnostics, making a plan of business and operating, design procedure, clearance. So they need to get specialists each part.
The main purpose of this study is development of Process Model by construction manager as a specialist instead of reconstruction associations.
The study suggests the Construction Management Process Model of Re-Construction. In this model, several things were standardized, for example, the process among concerned persons of reconstruction, activities of construction manager, information that should be created and demanded, and how to interchange during the activities. Also this model was suggested as a method of IDEF�modeling.
Construction managing activity of re-construction from the top (Level 1) to the next one (Level 2) was defined with function modules as below through verification by consultation with expert and survey results.
1. Propulsion Phase (A1) : (A11)building diagnostics, (A12) permission of making a guild(general meeting), (A13) selecting constructor/calling sales and deliver, (A14) investigation of blueprint
2. Permission Phase (A2):(A21)evaluation of traffic safety/consideration of building, (A22)permission of operation plan of business, (A23)sales notice/select constructor, (A24)disposition plan(general meeting), (A25) move/demolition, (A26) partner
3. Construction Management Phase (A3):(A31) start work/common sales, (A32)manage construction, (A33)finish work
4. Disorganize Phase (A4):(A41)moving into/clearance, (A42)clearance(general meeting), (A43)finish the redevelopment business
The standard of construction managing application of re-construction involves the control elements which follow attribute grasped by leveled functional decomposition. The model can be applied to re-construction to decide on a policy as a guideline.
In short, the study presented a process model as reconstructed Re-Construction process and construction managing guide by the policy of the cities and residential arrangement. And it is not too much to say that the model is the Process Model which can be systemic and improve reality as an agency of Re-Construction instead of Construction Management. The model also can be a detail data model to a order guide and a procedure which are needed to Construction Management.
In addition, as the study established the concept of process with input and output data of Re-Construction, that suggested a model which can improve clarity of owners' decision through a leveled and functional work flow both the majority businesses.
As an application method, "CM Process Model for Re-Construction Project" can be applied to decision tool of owner for improvement of Construction Management. So the study expects that the model can be a standard one for computerization of Construction Management and development of BPR methods and simplification of business procedures.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = ⅰ
• 제1장 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 연구의 이론적 고찰 = 5
• 2.1 서 = 5
• 2.2 재건축사업 = 6
• 2.2.1 재건축의 정의 = 6
• 2.2.2 재건축제도의 변경 = 7
• 2.2.3 정비사업전문관리업 = 10
• 2.2.4 추진절차 및 업무분석 = 12
• 2.2.5 문제점 분석 = 15
• 2.3 건설사업관리 = 17
• 2.3.1 개념 = 17
• 2.3.2 분류 = 18
• 2.3.3 업무범위 = 22
• 2.3.4 동향 = 28
• 2.4 건설사업관리 도입 고찰 = 31
• 2.4.1 도입 필요성 = 31
• 2.4.2 도입 분석 = 34
• 2.4.3 연구사례 조사 및 분석 = 36
• 2.5 프로세스 모델 = 41
• 2.5.1 프로세스의 개념 = 41
• 2.5.2 모델링 기법 = 42
• 2.6 소결 = 48
• 제3장 건설사업관리 데이터 모델 = 49
• 3.1 서 = 49
• 3.2 개념 = 50
• 3.2.1 업무범위 = 50
• 3.2.2 수행단계 정의 = 51
• 3.2.3 수행단계 분석 = 53
• 3.2.4 단계별 주요업무의 정의 = 54
• 3.3 단계별 세부업무의 분석 = 56
• 3.4 수행방안에 대한 검증 = 60
• 3.4.1 면담 및 설문지 조사 = 60
• 3.4.2 결과 분석 = 61
• 3.5 데이터 모델 = 64
• 3.5.1 추진단계 = 64
• 3.5.2 인·허가단계 = 68
• 3.5.3 공사관리단계 = 71
• 3.5.4 해산단계 = 76
• 3.6 소결 = 78
• 제4장 건설사업관리 프로세스 모델링 = 79
• 4.1 서 = 79
• 4.2 프로세스 모델링 = 80
• 4.2.1 추진단계 = 82
• 4.2.2 인·허가단계 = 92
• 4.2.3 공사관리단계 = 105
• 4.2.4 해산단계(A4) 프로세스 모델 = 118
• 4.3 모델의 분석 및 문제점 = 124
• 4.4 소결 = 125
• 제5장 결론 및 제언 = 127
• 5.1 결론 = 127
• 5.2 제언 = 128
• 참고문헌 = 131
• 부록 = 139
• ABSTRACT = 161