Analysis of relocation behavior of tenants in redevelopment area = 재개발구역내 세입자들의 이주결정행태 분석

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 재개발구역내 세입자들의 이주결정행태를 분석하는 것이다. 본 연구를 통해 세입자의 이주경로를 파악할 수 있음은 물론 이주에 따른 인접지역의 부동산가격등을 예측하는데 기초자료로 활용할 수 있다. 본 연구를 위해 서울시주택재개발 5개구역을 대상으로 가구특성 및 주택특성에 대해 2003년 11월15일~11월30일(16일) 설문조사하였고 최종 통계자료로 139명을 이용하였다.본 연구를 위해 네스티드로짓모형을 사용하였으며, 이는 로짓모형의 단점을 해결하고 재개발구역내 세입자들이 이주결정시 자치구를 선택하는 행태를 높은 단계, 자치구내의 관할동을 선택하는 행태를 낮은 단계의 선택으로 하는 ‘나무가지 구조’를 갖기 때문이다. 이러한 ‘나무가지 구조’에 의해 표현된 네스티드 로짓모형의 경험적 추정을 한 결과, inclusive value의 추정계수값이 0.5382로 나타나 본 모형이 타당하다고 판단할 수 있다. 분석결과를 요약하면, 세대주의 연령이 높을수록, 월평균소득이 높을수록, 임대료를 높게 지불하는 가구일수록 같은 동에 거주하려는 것으로 나타났다. 또한 가구에 학생수가 많을수록 같은 구로 이주하려는 성향이 큰 것으로 나타났으며, 거주하는 주택의 크기가 클수록, 월평균 소득이 높을수록 다른 구로 이주하려는 성향이 큰 것으로 분석되었다. 이는 저소득주민의 이주시 가장 큰 영향을 미치는 요인은 세대주의 연령 및 가구내 학생수로, 세대주가 고령인 경우 새로운 지역을 찾기보다는 정든곳을 떠나지 않을려는 의지로 해석할 수 있고 또한, 자녀 교육환경을 바꾸는 것에 대해 많은 부담금을 갖고 있으며, 학생자녀를 위해 이주지역을 결정하는 것으로 추론할 수 있다. 따라서 재개발로 이주하는 세대수를 추정하고 분석하기 위해서는 세대주의 나이와 학생자녀를 우선적으로 고려하여야 한다고 할 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this research is to take a look at the possible types of the moving preferences of tenants in redevelopment areas and analyze if such phenomenon have any relations with the characteristics of households with that particular choice.Subjects of this research are redevelopment area tenants of Wal-Gok dong, Jong-Am 2 dong, Suk-Kwan dong, Mi-Ah dong, Oh-Rue dong to analyze the decision factors of them when they choose to move elsewhere instead of moving into the lease apartments. The researcher used the survey analysis report data which housing maintenance department of Seoul city has released in July of 2004. The research considered the data in the time frame from year of 2003 to 2004.This research hypothesized that relocation behavior of tenants in redevelopment area is expressed by second level 'tree branch structure' of nested logit model where behavior of selecting district when moving is considered as upper class and the behavior of selecting dong is considered as lower class. Summarizing of the experiential estimation results expressed by this ''tree branch structure of nested logit model, it turns out older the person is, eager they are to stay in same dong. And households with higher average monthly income and higher rent-paying are eager to stay in same dong. Also, households with more students and higher average monthly income are eager to move to different district. And it turns out that households with larger house are eager to move to different district. Validness of nested logit model structure hypothesized in this research can be verified by the estimated coefficient value of inclusive value.This research will assist in creating policies for stabilizing the living conditions of populace and elevate the effectiveness of the redevelopment by predicting the moving trend of future tenants in redevelopment areas.