주거 만족도 및 투자만족도 영향요인에 관한 연구 : 주상복합을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 주상복합에 거주하는 거주자를 대상으로 주거만족도와 투자만족도를 조사하고, 그 영향요인과의 상관관계 분석을 통하여 주거 및 투자만족도의 중요한 인자가 무엇인지 파악하는데 목적이 있다.
이를 통해 새로운 주거문화인 주상복합이 주거로써의 만족뿐만 아니라 투자와의 관계를 파악하여, 앞으로의 주상복합 기본 개발계획에 유용한 정보를 제공하는데 연구의 의의가 있다.
이러한 연구목적을 위하여 최근 건설된 서울 및 분당지역의 초고층 주상복합건물을 선정하여, 1년 이상 거주한 주민을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 현장견학과 예비조사의 과정을 거쳤으며, 본 조사에서 총 139사례가 수집되어 분석에 사용되었다. 자료의 분석은 Window용 SPSS/PC+10.0 version을 이용하여 분석하였고 구체적인 자료분석 방법은 다음과 같다.
첫째, 각 변수들의 신뢰성을 검정하기 위해 Cronbach's α값을 구하였다. 그리고 타당성을 검증하기 위해 요인분석을 실시하였다.
둘째, 독립변수와 종속변수의 방향성과 영향력을 알아보기 위하여, 즉 가설을 검증하기 위하여 다중회귀분석을 실시하였다. 또한 투자만족도와 주거만족도의 매개효과를 검증하기 위하여 총4회에 걸친 다중회귀분석을 실시하였다. 이는 매개효과를 완전한 매개효과와 부분적 매개효과인지를 구별하기 위한 분석 방법이다.
셋째, 인구통계학적 변수를 기준으로 독립변수와 종속변수의 방향성과 영향력을 알아보기 위해 성별에 따른 다중회귀분석을 실시하였으며, 마찬가지로 소득별에 따른 집단별 다중회귀분석, 층과 향에 따른 다중회귀분석을 실시하였다.
본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다.
1. 가실의 검증
H1-1: 입지요인은 실수요자의 주거만족도에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H1-2: 입지요인은 투자자의 투자만족도에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H2-1: 규모는 실수요자의 주거만족도에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H2-2: 규모는 투자자의 투자만족도에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H3-1: 주거상태는 실수요자의 주거만족도에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H3-2: 주거상태는 투자자의 투자만족도에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H4-1: 상징성은 실수요자의 주거만족도에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H4-2: 상징성은 투자자의 투자만족도에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H5-1: 가격요인은 실수요자의 주거만족도에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H5-2: 가격요인은 투자자의 투자만족도에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H6: 공용공간은 실수요자의 주거만족도에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H7: 평면구조는 실수요자의 주거만족도에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H8: 실내환경은 실수요자의 주거만족도에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H9: 유지관리는 실수요자의 주거만족도에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H10: 투자요인은 투자자의 투자만족도에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H11: 주거만족도는 주상복합의 전반적인 만족도에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H12: 투자만족도는 주상복합의 전반적인 만족도에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
가설에 대한 분석 결과, 모든 가설의 방향성은 정(+)의 방향성을 가리키고 있었으며, 유의수준 10%에서 가설 4-2가 유의적으로 나타났고, 유의수준 5%에서 가설 4-1, 가설 1-2가 유의적으로 나타났고, 유의수준 1%에서 가설 1-1, 가설 2-1, 가설 3-1, 가설 6, 가설 7, 가설 8, 가설 9, 가설1-2, 가설 2-2, 가설 10이 유의적으로 나타났다. 상징성이 주거 및 투자만족도에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었다.
그리고 가설 3-2, 가설 5-1, 가설 5-2는 비유의적으로 나타났는데, 주거상태요인은 투자만족도에 영향을 주지 못하고 있는데, 거주하는 평형, 층, 향, 조망권은 투자보다는 주거의 중요한 요인으로 작용하고 있는 것으로 분석되었다. 또한 가격요인은 주거 및 투자만족도에 영향을 주지 못하고 있는 것으로 분석되었다.
가설 11과 12는 유의수준 1%에서 유의적인 것으로 나타났다. 이는 주거 및 투자만족도가 주상복합의 전반적인 만족도에 영향을 미치고 있다는 것으로써 주거를 목적으로 한 부동산상품의 만족도는 주거뿐만 아니라 투자적 가치도 중요한 영향요인으로 작용하고 있다는 것을 보여주고 있다.
2. 추가적 발견점과 주거만족도와 투자만족도의 매개효과
본 연구의 주거만족도에 대한 매개효과를 살펴보면,
주거상태요인만이 주거만족도를 거쳐 전반적인 만족도에 이르는 완전한 매개효과를 가지고 있는 것으로 나타났으며, 입지요인, 규모, 상징성, 공용공간, 평면구조, 실내환경, 유지관리는 부분적인 매개효과를 나타내었다.
투자만족도의 매개효과를 보면, 투자요인만이 투자만족도를 거쳐 전반적인 만족도로 가는 완전한 매개효과가 나타났으며, 입지요인, 규모, 상징성, 공용공간, 실내환경, 유지관리는 부분적 매개효과가 나타났다.
마지막으로 전반적인 만족도에 영향을 미치는 가격요인은 주거만족도나 투자만족도를 거치지 않고 직접적으로 전반적인 만족도에 유의적인 것으로 나타났다.
3. 인구통계학적 분석
① 성별에 따른 차이를 보면, 남자집단에서는 유의수준 1%에서 상징성, 입지요인, 실내환경이 주거만족도에 유의하게 나타났으며, 유의수준 5%에서는 투자요인이 유의하게 나왔다. 그리고 유의수준 10%에서 가격요인이 주거만족도에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
투자만족도는 남자집단에서는 유의하지 않게 나왔으며, 주거만족도만이전반적인 만족도에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
각각의 독립변수들이 전반적인 만족도에 미치는 영향을 살펴보면, 유의수준 5%에서 가격요인, 투자요인이 유의적으로 나타났으며, 유의수준 1%에서는 상징성이 유의적으로 나타났다.
그러므로, 주거만족도의 매개효과는 실내환경과 입지요인에서 완전한매개효과로 나타났으며, 가격요인, 투자요인, 상징성에서는 주거만족도가 부분적으로 매개효과를 하는 것으로 나타났다.
여자집단에서는 유의수준 1%에서 평면구조, 공용공간, 실내환경, 유지관리, 주거상태, 규모가 투자만족도에 유의하게 나타났으며, 유의수준 5%에서는 입지요인, 상징성이 유의하게 나왔다.
투자만족도는 유의수준 1%에서 공용공간, 실내환경, 투자요인, 규모가 유의하게 나왔으며, 유의수준 10%에서는 평면구조와 입지요인이 투자만족도에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
각각의 독립변수들이 전반적인 만족도에 미치는 영향을 살펴보면, 유의수준 1%에서 평면구조, 공용공간, 실내환경, 유지관리, 규모가 유의적으로 나타났으며, 유의수준 5%에서는 상징성이 유의수준 10%에서는 주거상태가유의적으로 나타났다.
그러므로, 입지요인은 주거만족도와 투자만족도가 모두 완전한 매개효과를 가지고 전반적인 만족도에 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 투자요인은 투자만족도를 거쳐 전반적인 만족도에 영향을 미치는 투자만족도의 완전한 매개효과로 나타났다.
그리고 주거만족도는 평면구조, 공용공간, 실내환경, 유지관리, 주거상태, 상징성, 규모에 있어서 전반적인 만족도에 영향을 미치는 부분적 매개변수로 나타났다. 투자만족도는 평면구조, 공용공간, 실내환경, 입지요인, 규모에 있어서 전반적인 만족도에 영향을 미치는 부분적인 매개변수로 분석되었다.
② 소득수준에 따른 독립변수가 종속변수에 미치는 영향력의 차이를 알아보면 소득수준이 월평균 800만원 미만인 집단에서는 주거만족도에 영향을 미치는 독립변수가 유의수준 1%에서 평면구조/공용공간, 규모가 유의적으로 나왔으며, 유의수준 5%에서는 실내환경, 유지관리가 유의적으로, 유의수준 10%에서는 주거상태가 유의적으로 나타났다.
그리고 투자만족도에 영향을 미치는 변수로는 유의수준 1%에서 공용공간, 실내환경, 유지관리, 상징성, 그리고 규모가 유의적으로 나타났으며, 유의수준 5%에서는 투자요인이 유의적으로 나타났다.
소득수준이 월평균 800∼1000만 원 미만인 집단에서는 주거만족도에 영향을 미치는 면수로 유의수준 1%에서 공용공간이 유의적으로 나타났으며, 유의수준 5%에서 평면구조, 실내환경, 입지요인이 유의적으로 나타났다. 그리고 투자만족도에 유의적으로 영향을 미치는 변수는 유의수준 1%에서 실내환경이, 유의수준 5%에서는 규모만이 유의적으로 나타났다.
소득수준이 월평균 1000만 원 이상의 고소득 집단에서, 주거만족도에 유의하게 영향을 미치는 변수로는 유의수준 1%에서 평면구조가 유의적으로 나타났으며, 유의수준 5%에서는 공용공간, 실내환경, 입지요인, 유지관리가유의적으로 분석되었다. 그리고 투자만족도에 영향을 미치는 변수로는 유의수준 5%에서 공용공간이, 유의수준 10%에서 입지요인만이 유의적으로 나타났다.
③ 주상복합을 선택하는 목적이 실거주목적이냐 투자목적이냐에 따라 각각의 만족도에 미치는 영향을 알아보았다.
실거주 목적이 주거만족도에 미치는 영향을 보면, 유의수준 5%에서 유의하게 나왔다. 즉, 주상복합을 선택한 목적이 실거주목적이 높으면 높을수록 주거만족도는 높다고 해석된다. 그러나 실거주목적이 투자만족도나 전체적인 만족도에는 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다.
반면에, 투자목적은 주거만족도에 유의수준 10%에서 음의방향으로 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 투자목적이 적으면 적을수록 주거만족도는 높은 것으로 해석된다.
또한, 투자목적은 투자만족도에는 영향을 미치지 않았지만, 전반적인 만족도에는 유의수준 10%에서 유의하게 나타났다. 즉, 투자목적이 적으면 적을수록 전반적인 만족도는 높아지는 것으로 나타났다.
④ 층수와 평수가 각 만족도에 미치는 영향의 분석 결과 층수는 주거만족도에 유의수준 1%에서 유의적으로 나타났으며, 전반적인 만족도에도 유의수준 5%에서 유의적으로 나타났다. 반면에 투자만족도는 비유의적으로 나타났다. 즉, 층수가 높으면 높을수록 주거만족도는 높으며, 전반적인 만족도 또한 높다고 해석된다.
평수에 있어서는 유의수준 1%에서 주거만족도, 전반적인 만족도가 유의적으로 나타났으며, 유의수준 5%에서는 투자만족도가 유의적으로 나타났다. 즉, 평수가 넓으면 넓을수록 주거만족도와 투자만족도 그리고 전반적인만족도는 높아지는 것으로 나타났다.
이상의 결과, 다음과 같이 결론을 내린다.
첫째, 상징성이 주거 및 투자만족도에 가장 큰 영향을 미친다.
주상복합의 계획에 있어서 주상복합의 상징성이 가장 중요하다. 즉, 주상복합은 이제 아파트와 다른 호텔식 고급형 주거공간으로 인식되고 있으며, 이로 인하여 일반적인 아파트와 다르다는 상징적인 의미의 부여가 주상복합의 계획 및 판매에 있어 중요한 요인으로 작용하고 있다고 생각된다.
둘째, 가격요인은 전반적인 만족도에만 영향을 미친다.
현재 소비자가 느끼고 있는 현재의 주변시세는 주거 및 투자만족도 보다는 현재 거주하고 있는 주상복합의 전반적인 만족도에만 영향을 주고 있는 것으로 분석되었다. 이는 현재의 주변시세라는 것이 향후 거주하고 있는 주상복합을 처분하였을 때 얻게 되는 효익이므로, 전반적인 만족도에만 직접적으로 영향을 끼칠 뿐 주거 및 투자만족도에는 큰 영향을 미치지 못하는 것으로 생각된다.
셋째, 주거 및 투자만족도는 전반적인 주상복합의 만족도에 영향을 미친다.
주상복합 뿐만 아니라 주거형 부동산상품은 주거적 측면의 요인뿐만 아니라 투자적 측면의 요인도 전반적인 상품의 만족도에서 중요한 요인으로 작용하고 있다. 그러므로 소비자는 주상복합을 선택할 때 주거적인 측면에서만 고려하는 것이 아니라 투자적인 측면도 함께 고려하고 있으므로, 주상복합 마케팅 활동시 이러한 두 가지 측면을 함께 고려한 전략이 반드시필요하다고 생각된다.
넷째, 입지요인은 남성과 여성에게 있어 주거 및 투자만족도에 있어 가장 영향력이 큰 변수이다.
입지적 요인은 주상복합의 주거 및 투자만족도에 있어 남성과 여성의 집단으로 구분하여 분석해 본 결과 가장 중요한 변수로 나타났다.
최근 입지가 특히 주상복합에서 더욱 더 중요한 요소로 인식되고 있는데, 교통 및 생활의 편의성이 다양하게 갖추어진 입지가 주상복합의 큰 장점으로 부각되고 있으며, 주상복합의 계획시 입지적인 측면 중요한 경쟁력이 된다고 생각된다.
다섯째, 소득의 차이에 따라 주거 및 투자만족도를 느끼는 변수에 차이가 있다.
소득의 차이에 따라 주거 및 투자만족도를 느끼는 변수가 다양한 차이를 보이고 있다. 소비자는 소득에 따라 동일한 개념으로 상품을 바라보지않고 있으며, 소비자가 느끼는 Need도 다양하다는 것을 의미한다. 그러므로 주상복합의 계획시 Target 고객층의 소득에 따른 분류를 통한 마케팅전략이 필요하다고 생각된다.
여섯째, 실거주 목적이 클수록 주거만족도가 높다.
주상복합의 경우 실거주 목적이 크면 클수록 주거만족도가 높은 것으로 나타났으며, 또한 투자목적이 적으면 적을수록 주거만족도가 높은 것으로 나타났다. 설문조사 결과 주상복합을 투자목적보다는 실거주 목적으로 구매한 계층이 많으므로, 주상복합의 계획 및 설계시 실거주자를 위주로 한 계획이 필요하다고 생각된다.
일곱째, 층수가 높으면 높을수록, 평형이 크면 클수록 주거 및 전반적인 만족도가 높다.
분석결과, 층수가 높고, 평형이 클수록 주거 및 전반적인 만족도가 높은 것으로 나타났다. 주상복합의 분양계획시 높은 층과 큰 평형에 대하여 차이를 두고 가격 및 판매전략을 수립하는 것이 용이할 것으로 생각된다.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약 = ⅰ
• 목차 = ⅸ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 및 구성 = 4
• 제2장 연구의 이론적 배경 = 7
• 제1절 주상복합건물 = 7
• 1. 주상복합건물의 개념과 유형 = 7
• 2. 주상복합건물의 발전 = 12
• 제2절 주거만족도 = 17
• 1. 주거만족도의 개념 = 17
• 2. 주거만족도의 영향요인 = 19
• 3. 주거만족도의 평가요소 및 선행 연구 = 24
• 제3절 투자만족도 = 29
• 1. 투자만족도의 개념 = 29
• 2. 투자만족도의 영향요인 = 31
• 3. 투자만족도의 평가요소 및 선행연구 = 39
• 제3장 연구가설과 조사실계 = 48
• 제1절 연구모형 = 49
• 제2절 연구가설 = 50
• 제3절 조사설계 = 52
• 1. 설문지의 구성 및 내용 = 52
• 2. 표본추출 및 자료수집 방법 = 52
• 3. 통계처리 방법 = 54
• 제4장 실증분석 및 결과 = 55
• 제1절 표본의 특성 = 55
• 1. 주거 일반사항에 대한 특성 = 55
• 2. 인구통계학적 특성 = 57
• 제2절 측정변수의 신뢰성 및 타당성 분석 = 58
• 1. 신뢰성 검증 = 58
• 2. 타당성 검증 = 59
• 제3절 가설의 검증 = 61
• 제4절 추가적 발견점과 주거 및 투자만족도의 매개효과 = 64
• 1. 주거 만족도와 투자만족도의 매개 효과 = 64
• 2. 성별에 따른 차이 = 66
• 3. 소득수준에 따른 차이 = 69
• 4. 주상복합을 선택하는 기준의 차이 = 70
• 5. 층수와 평수가 각 만족도에 미치는 영향 = 72
• 제5장 요약 및 결론 = 73
• 제1절 연구의 요약 = 73
• 제2절 결론 및 제언 = 78
• 참고문헌 = 81
• 부록(설문지) = 86