아파트 브랜드가 아파트청약 경쟁률에 미치는 영향 분석 : 서울시 동시분양 아파트를 중심으로 = (An) analysis of the effects of the apartment house brands on the competition ratios for their purchases : focused on the apartment houses on simultaneous sale in Seoul

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 시공회사의 브랜드가 공동주택 청약률에 미치는 영향을 분석하는 것이다. 영향을 미치는 요인은 시공회사의 브랜드 외에도 많다. 분양가격, 단지규모, 단지의 위치, 분양시기, 주변여건, 평형수 등이 있다. 따라서 이러한 요인들과 함께 아파트 시공업체의 브랜드 파워 등의 상관관계를 분석하고 단순회귀모형을 구축하였다. 설명변수로는 서울시 아파트 매매가격지수, 아파트단지별 공급되는 주 평형수, 단지별 공급되는 아파트 가구수, 공급되는 아파트의 평당 분양가 및 재건축 여부, 아파트 브랜드, 그리고 공급되는 단지의 위치가 사용되었다. 본 연구의 주 대상인 아파트의 브랜드는 각각의 공급업체 브랜드별로 분석할 경우에는 충분한 자료를 확보하기 어렵고, 연구의 대상이 민감한 일반 건설회사를 상대로 한 것이어서 세 가지 그룹으로 분류하여 아파트 브랜드의 인지도가 매우 강한 상위 건설회사 6개를 1군으로 그밖에 TV등 홍보매체를 통해 특별한 아파트 브랜드를 보유하고 있는 24개 건설회사를 2군으로 그 밖의 건설회사 공급아파트를 3군으로 나누었다. 시공회사의 브랜드가 공동주택의 청약경쟁률에 미치는 영향을 분석하기 위하여 2001년～2003년까지의 3년 간 서울시에서 매월 실시된 공동주택 동시분양 아파트들의 자료를 시공사별로 구분하여 총 470개 단지를 사용하였다. 분석결과 시공사의 지명도를 나타내는 브랜드는 청약경쟁률에 긍정적으로 작용하는 것으로 나타났다. 1군은 2군으로 분류된 시공사들보다 청약경쟁률이 5.1% 포인트 높은 것으로 나타났으며, 브랜드가 없는 3군의 시공사들보다는 청약경쟁률이 13.34% 포인트 높은 것으로 나타났다. 브랜드 파워를 측정하기 위해서는 실제로 아파트의 가격을 알아야 하는데, 우리나라에서는 실거래가격이 공개되지 않아서 이를 파악하기는 불가능한 실정이다. 향후에 주택거래신고제를 통해 실제 거래가격이 파악될 경우 시장가격의 차이를 각 시공사의 브랜드와 관련하여 분석할 경우 관심의 대상이 되는 브랜드 파워를 직접 측정할 수 있다. 특정 아파트 단지의 청약경쟁률이 높다는 것은 그만큼 그 아파트에 대한 선호도가 높다는 것을 의미하며, 가격이 시장메카니즘에 의해 결정된다면 청약경쟁률이 낮은 아파트 단지보다 가격이 높을 것이다. 따라서, 직접적인 브랜드 파워를 측정하진 못했지만 청약경쟁률에 아파트 브랜드가 지대한 영향을 미치고 있다는 것을 실증적으로 분석하였다는데 큰 의미가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study was to analyze the effects of apartment house constructors'' brands on the competition ratios for purchase of the apartment houses in Seoul. The competition ratios are affected by such other factors than the brand images as sale price, size and location of complex, timing of sale, surrounding conditions and number of unit sizes, etc. This study analyzed the correlations between such factors including constructors'' brand power and the competition ratios for purchase of apartment houses and thereupon, constructed a simple regression model. The explanatory variables used were apartment price index, primarily unit size per complex, number of the households per complex, sale price per pyong, reconstruction, apartment house brand and location of complex. If each constructor''s brand should be analyzed, it would have been difficult to obtain sufficient data. So, constructors were divided into three groups: top 6 constructors with reputable brands (group 1) 24 constructors with unique brands known wide due to advertisements through TV and other media (group 2) and the other constructors (group 3). In order to analyze the effects of constructors'' brands on competition ratios for purchase of apartment houses, a total of 470 apartment house complexes which had been sold through monthly simultaneous sales in Seoul for 3 years from 2001 to 2003 were sampled, and thereby, data were collected per constructors'' group. As a result of this analysis, it was found that constructors'' brands had a positive effect on competition ratios for purchase of apartment houses. Specifically, the competition ratio for the apartment houses constructed by group 1 was 5.1% higher than those by group 2, and 13.34% higher than those constructed by group 3 with no brand. In order to measure the brand power, it is necessary to know about the prices of apartment houses, but it was impossible to obtain the price data because the market prices of apartment houses are not open to the public. When the market prices are known through a house transaction report system in the future, the effects of brands on market prices could be analyzed, and then, the brand power could be measured. Anyway, the higher competition ratios for certain apartment houses mean that they are preferred more, and therefore, if the prices should be determined by the market mechanism, their prices would be higher that much. Although the brand powers could not be measured directly, this study may be significant because it empirically analyzed the effects of the brands on competition ratios for apartment houses.