수도권 신도시 지가변동추이 비교 분석 : 분당, 일산, 평촌을 중심으로 = (A) comparative analysis of the land price changes in new towns in the capital region : focused on Bundang, Ilsan and Pyongchon

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The new towns in the capital region have influenced the real estate prices throughout the nation, due to solution of the concentrated population in existing downtowns and housing shortage, improvement of people''s welfare, homogeneous but unique local autonomy, activation of regional development, their residents'' high financial capacity, comfortable housing and traffic environment uncomparable to existing towns. The land price index published by Ministry of Construction and Transportation is based on the administrative units such as autonomous megalopolises or local autonomous administrations. Accordingly, the real estate prices in the new towns in the capital region which affect the real estate markets greatly cannot but be estimated by such informal agencies operating a real estate database as 'Real Estate 114'. So, more objective index or data are required. At this moment when a decade has passed since a great many people began to move to new towns, this study is aimed at comparatively analyzing the land price changes in the new towns which have affected nation''s real estate markets greatly. To this end, Bundang, Ilsan and Pyongchon were sampled out of the 5 new cities in the capital region or Bundang, Ilsan, Pyongchon, Jungdong and Sanbon. For this study, the researcher used as basic data those standard land prices surveyed and appraised by property appraisers and processed statistically by Korea Land Corporation and finally published by Ministry of Construction and Transportation. Then, the researcher reviewed the land prices published every January 1st from 1996 - when the land prices were not published - to 2004 for 267 land parcels in Bundang, Ilsan and Pyongchon new cities. Then, land price indices were calculated by using Laspeyres land price indexing method, and thereupon, annual average land price change rates and land price change rates per zone were calculated to be compared among three new towns and between them and nation-wide ratesother Kyonggi-do areas6 megapolises. The results of comparatively analyzing the land price change rates in three new towns (Bundang, Ilsan and Pyongchon) can be summarized as follows; First, the land prices have risen 93.91% in Bundang, 103.4% in Ilsan and 52.5% in Pyongchon for 9 years from 1996 when the apartment houses were constructed to 2004 after the standard land prices were published. Namely, the land prices changed most in Ilsan, followed by Bundang and Pyongchon in their order. While the land price change rates have been almost similar between Bundang and Ilsan after the standard land prices were published, the land prices in Pyongchon new town have changed around 50%. Second, as a result of analyzing the land price change rates per zone in three new towns, it was found that the land prices of residential zone have risen 113.2% in Ilsan, 103.6% in Bundang and 56.1% in Pyongchon. In short, Ilsan new town has showed the highest land price rise even at the time of people''s movement because it has more detached houses than the other two towns. On the other hand, the land prices of commercial zone have been highest in Bundang (100%), followed by Ilsan (75.7%) and Pyongchon (48.8%). Namely, it has been confirmed through this study that the land prices have changed more in residental zones than commercial zones in three new towns. When nation''s economy was affected as shown at the time of the foreign exchange crisis, the land prices fell more in commercial zones than residential zones, and the recovery rates were lower in commercial zones. Third, as a result of comparing the average land price changes between three new towns and nation-wideother Kyonggi-do areas6 megalopolises including Seoul for the period from 1996 to 2003, it was found that the average land price rises were 3.55% nation-wide, 12.17% in other Kyonggi-do areas, 8.62% in Seoul, -12.24% in Busan, -10.68% in Daegu, 6.03% in Inchon, -6.25% in Kwangju and 1.21% in Daejon. Namely, the land prices have risen far higher in three new towns than other areas throughout the nation. Lastly, it is hoped that the results of this study will be useful to prediction of future land prices in new towns, analysis of various socio-economic data, analysis of the spreading effects of the real estate prices in new towns on nation''s real estate markets, estimation of local revenues, etc.

국문 초록 (Abstract)

수도권 신도시는 기존 시가지의 인구문제 및 주택난 해소, 주민복지, 지역자치의 동질성과 고유성, 지역개발의 활성화, 입주자의 경제적 능력, 기존도시에 비교되는 쾌적한 주거 및 교통환경 등으로 전국의 부동산 시장 가격변화에 상당한 영향을 미쳐왔다. 건설교통부에서 공식적으로 발표하는 토지가격지표들은 주로 광역지방자치단체 또는 기초지방자치단체의 행정구역 단위로 되어 있다. 따라서 부동산 시장의 가격변화에 영향력이 큰 수도권 신도시의 부동산 가격은 부동산 114 등 부동산 DB를 가지고 있는 비공식적인 기관들에 의해 의존할 수 밖에 없는 실정으로 좀더 객관적인 지표자료가 요구되고 있다. 본 연구에서는 수도권 신도시의 입주가 시작된 지 10여년이 경과하는 시점에서 우리나라 부동산 시장가격 변화에 영향력이 큰 수도권 5개 신도시 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 신도시중 분당, 일산, 평촌 3개 신도시를 연구대상 지역으로 하여 지가변화 추이를 비교분석 하였다. 본 연구의 기본 자료는 건설교통부주관하에 감정평가사의 조사 평가를 거쳐 한국토지공사에서 통계처리, 건설교통부가 발표한 표준지공시지가를 기준으로 하였다. 3개 신도시 사업지구내 표준지공시지가는 공시지가가 산정되기 시작된 1996년부터 2004년까지 매년1월1일 고시한 분당, 일산, 평촌신도시 사업지구내 표준지 267필지를 기준으로 Laspeyres 지가지수 산정방식에 의거 도출된 지가지수를 기초로 하여 년 평균지가변동률, 용도지역별 지가변동률을 산정하여 가격추이 및 신도시별 지가변화 추이를 비교분석 하였고 이들 결과치를 다시 전국과 경기도, 6대광역시와 비교하여 보았다. 분석대상지역인 3개 신도시(분당, 일산, 평촌) 사업지구내 지가변화 추이를 비교 분석한 결과는 다음과 같이 세가지로 요약 할 수 있다. 첫째, 신도시별 지가변동률을 살펴보면 사업준공 이후인 1996년부터 표준지 공시지가가 설정된 이후 2004년까지 9년간, 분당신도시 93.91%, 일산신도시 103.4%, 평촌신도시 52.5%로 일산>분당>평촌신도시 순으로 지가상승률이 높은 것으로 나타났다. 분당과 일산신도시의 지가변동률 폭이 표준지공시지가가 산정된 이후 비교적 거의 비슷한 지가변동률을 보이고 있는 반면 평촌 신도시는 분당, 일산 2개 신도시에 비해 지가상승률이 50%수준에서 변동을 하였다. 둘째, 3개 신도시의 용도지역별 지가변동률 추이를 살펴보면 주거지역은 일산신도시 113.2%, 분당신도시 103.6%, 평촌신도시 56.1% 순으로 지가상승률을 보였으며 3개 신도시중 단독주택지가 가장 많은 일산신도시는 다른 신도시에 비해 입주초기부터 지가상승률이 높았다. 상업지역은 분당신도시 100%, 일산신도시 75.7%, 평촌 신도시 48.8%로 분당>일산>평촌신도시 순으로 나타났다. 또한 3개신도시의 지가변동률의 일반적인 현상은 상업지역보다 주거지역의 지가상승률이 훨씬 큰 것으로 나타났으며, 외환위기와 같은 지가에 영향을 미치는 요인들의 충격이 있는 상황에서 상업지역이 주거지역보다 지가하락률이 더 크게 하락하고, 지가 회복률도 상대적으로 느린 것으로 나타났다. 셋째, 1996년부터 2003년까지의 같은 시기의 전국, 경기도, 서울 등 6대도시의 지가 변동률과 수도권 3개 신도시 평균지가 변화추이를 비교하여 보면 전국 3.55%, 경기도 12.17%, 서울 8.62%, 부산 -12.24%, 대구 -10.68%, 인천 6.03%, 광주 -6.25%, 대전 1.21%의 지가상승률을 기록, 경기도>서울>인천>대전>광주>대구>부산 순으로 나타났는데 이들 주요도시의 지가변동률 보다 수도권 3개 신도시의 지가상승률이 훨씬 높은 것으로 나타났다. 한편 본 연구의 결과는 신도시의 장래 지가의 예측, 각종 경제사회지표의 확보, 신도시 부동산 가격이 부동산 시장에 미치는 파급효과, 장래의 지방재정 수입의 추계 등의 자료로 활용할 수 있을 것이다.