부동산개발사업의 타당성 분석에 관한 연구 : 수도권 아파트 개발사업을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

부동산개발은 다양한 부동산부문의 집합체가 되는 것으로 부동산과 관련된 각종 경제적, 기술적, 사회적 지식이 종합적으로 결합되어 결과를 도출하게 된다. 또한 부동산개발에 따른 효과는 이해 당사자뿐만 아니라 시장 전반적으로 파급효과도 크다고 할 수 있으며, 이와 동시에 시장의 흐름에 민감하게 반응하기 때문에 사업의 준비단계에서부터 철저한 시장조사와 더불어 국내외 시장동향 및 경제상황에 대한 장기적인 예측까지 필수적으로 요구하게 된다.
이러한 측면에서 본 논문은 남양주 호평지구를 사업지로 선정, 실제의 아파트 개발사업에 있어 사전 계획단계에서부터 각 단계별로 어떠한 준비가 이루어지는가를 살펴보고, 이러한 준비단계가 실제 사업진행에 있어 어떠한 영향을 미치는가를 살펴보았다. 이를 위해 부동산개발사업에 있어 무엇보다도 중요한 요인이 되고 있는 시장조사, 타당성분석, 사업성검토 등을 중점적으로 검토하였다.
이에 따라 살펴본 본 논문의 연구결과는 다음과 같다.
본 논문의 대상이 되는 남양주 호평지구는 쾌적한 주거환경과 우수한 조망을 바탕으로 인접한 평내지구와 더불어 서울 외곽의 전원형 주거타운으로 발전가능성이 높다. 또한 택지개발방식으로 개발되어 각종 기반시설이 풍부하고 교통여건도 지속적으로 개선되고 있어 주거만족도가 매우 높을 것으로 예상되었다.
반면 구리 토평이나 남양주 도농동 등에 비해 서울과의 거리가 멀고 지역의 인지도면에서도 경쟁대상이라 할 수 있는 용인이나 파주 등에 비해 떨어진다는 단점이 있다. 게다가 정부의 주택시장 안정화 대책에 따라 부동산 경기가 악화되고 있다는 점도 위협으로 작용할 것으로 보인다.
따라서 쾌적한 주거환경 및 풍부한 녹지공간 등 입지적 요건과 택지개발지구의 장점을 부각시키는 마케팅안 마련이 필요했으며 지역여건에 맞는 아파트 평형대 공급이 요청되었다.
이를 위해 입주 임박한 택지개발지구내 실수요자들이 가장 선호하는 30평형대를 중심으로 공급 계획을 마련하게 되었다. 또한 대상 사업지가 남양주시 최대의 택지개발지구임을 강조하는 홍보 전략하에 인접한 평내지구와의 연계를 통한 수도권 최고의 청정 주거 신도시 개념으로의 차별성 모색이 필요하였다.
또한 가격적인 측면에서 볼 때, 호평지구의 적정 분양가는 남양주 창현지구에 비해서는 상향조정하고, 구리 토평지구에 비해서는 하향 조정된 수준에서 결정되어야 할 것으로 분석되었다. 아울러 시장조사 결과 실수요자의 투자자의 비율이 3:7 정도로 투자자 비율이 높은 만큼 투자자를 유치할 수 있는 상품구성 및 마케팅 전술이 필요할 것으로 요청되었다.
끝으로 부동산 시장 과열에 대한 문제가 제기되면서 정부가 다양한 부동산 안정대책을 발표하고 있는 만큼 장래 시장변화에 대한 분석 및 예측을 수시로 진행해나가는 것이 해당 부동산 개발사업의 성공을 도출하는 중요 요인으로 작용할 것으로 생각된다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 8
• 제 1 절 연구의 목적 8
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 9
• 제 2 장 부동산개발의 이론적 고찰 11
• 제 1 절 부동산개발의 개념 11
• 1. 부동산개발의 개념 11
• 2. 부동산개발사업의 의미 12
• 제 2 절 부동산개발의 유형 및 특성 13
• 1. 부동산개발의 유형 13
• 2. 부동산개발사업의 특성 20
• 3. 부동산개발의 과정 22
• 제 3 장 부동산개발과 부동산 시장분석 30
• 제 1 절 부동산 시장분석의 의의와 유형 30
• 1. 시장분석의 필요성 30
• 2. 부동산 시장분석의 의미 31
• 3. 부동산 시장분석의 유형 32
• 제 2 절 부동산개발사업에서의 사업성평가의 역할 37
• 제 3 절 시장분석에서의 사업성평가 방법 37
• 1. 현금흐름할인법 38
• 2. 회수기간법과 회계적이익률법 40
• 제 4 장 부동산개발사업 사례분석 42
• 제 1 절 프로젝트 분석 42
• 1. 계획지 개요 42
• 2. 대상지 환경분석 43
• 3. 개발환경평가 47
• 제 2 절 개발환경 분석 48
• 1. 남양주시 인구분석 48
• 2. 주택보급 현황 51
• 3. 남양주시 택지개발 현황 53
• 제 3 절 수요공급 분석 56
• 1. 시장동향 분석 56
• 2. 가격구조 분석 63
• 3. 경쟁구조 분석 67
• 제 4 절 종합 분석 68
• 1. SWOT 분석 68
• 2. 분석 종합 및 전략적 시사점 70
• 제 5 절 사업성 검토 71
• 1. 사업성 개요 71
• 2. 비용분석 72
• 3. 수입분석 75
• 4. 수지분석 결과 76
• 제 5 장 결 론 81
• 참고문헌 83
• 국문초록 85
• ABSTRACT 87