주거지 환경선호에 대한 변화양상 고찰 = (A) Longitudinal Observation of the Varying Trends in Preferences for Housing and Residential Environment

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 특히 외환위기 이후 크게 변화하고 있는 우리나라의 주택시장과 주택정책 하에서 거주자들의 주거지 선택시 선호가 시기적 상황에 따라 종단적으로 어떻게 변화하고 있는가를 시간적 추이에 따라 파악해 보고 그 원인과 결과가 향후 주거단지계획 등에 있어 시사하는 함축적 의미는 무엇인가를 고찰해 보는데 그 목적이 있다. 이러한 관점에서 본 연구는 시차에 따른 주거단지에 대한 선호의 변화양상을 면밀히 분석함으로써, 경제 사회적인 주택 외적(exogenous) 요소가 가구의 주거선택시 선호(preference)에 대하여 어떻게 영향을 미쳤는지 살펴보고, 또한 가계의 어떠한 내적(endogenous)요인이 선호의 변화를 유발하는지를 동시에 살펴보고자 하였다.
주거지 선호 변화를 관찰하기 위해 국민은행(구 주택은행)에서 기 실시한 주택금융수요실태 조사의 설문 문항 중 주거환경 선호 문항 응답자료를 사용하였다. 설문자료는 한 가구에 대해서 과거에 이사올 때와 향후 이사갈 때의 주거지 선택시 고려 사항을 동시에 물어보아 한 가구의 주거지 선호가 어떻게 변하는지 분석이 가능하였다. 또한 1999, 2000, 2001의 3개년의 자료를 연구에 이용하였으므로 시간의 흐름에 따른 선호 변화의 전체적인 흐름도 분석이 가능하였다. 조사된 자료를 소득별, 연령별, 주거 점유 형태별, 지역 구분별로 나누어 선호변화의 특징을 분석하였다. 분석 결과 첫째, 이사올 때는 주택의 종류와 규모를 가장 우선적으로 고려하는데 이사갈 때는 주거지의 쾌적한 환경을 가장 선호하는 것으로 나타났다. 둘째, 소득과 연령 특성을 고려한 분석에서는 연령이 적고, 소득이 낮을수록 교통편의에 대한 선호가 높고, 소득이 높을수록 환경 선호가 두드러지게 나타났다. 또한 연령이 40~50세인 경우에는 자녀교육에 대한 선호가 매우 높게 나타나고 있다. 셋째, 주거 점유 형태에 따른 분석에서는 자가와 차가 공히 환경에 대한 선호가 높게 나타나고 있다. 넷째, 지역 구분에 따른 분석에서는 서울, 6대광역시, 지방 중소도시의 선호 변화 추세가 같은 모양을 나타내고 있어 주택의 하위 시장에 따른 차이점은 없는 것으로 보인다.
본 연구에서는 예측하였던 바와 같이 최근의 주거지에 대한 요구가 더욱 다양해지고 특히 환경에 대한 선호가 더욱 뚜렷해졌다는 사실을 객관적 자료의 분석을 통해 정량적으로 확인할 수 있었다. 또한 우리나라에서의 주택시장은 외환위기 이후 많은 변화를 거쳤으며, 그 변화에는 국가적인 경제난과 정부의 주택정책이 큰 영향을 미쳤음을 알 수 있었다. 경기호전과 주택 및 건설업에 대한 부양책 등으로 주거소비에 대한 심리도 부양되고 오히려 이러한 위기를 통해 예전과는 다른 더욱 바람직한 주택관을 갖게 되었다는 점도 감지할 수 있었다. 더욱이 자가거주 가구나 차가거주 가구 공히 환경에 대한 선호가 높아짐으로 인해 전체적으로 자가를 원하는 비율이 점차 감소하고 있고, 이는 사람들이 자기집을 소유하는 것보다는 집다운 집에서 살고자 함을 의미하는 것임을 확인한 것이라 하겠다.
본 연구결과를 통하여 과거 공급지향의 정책 하에서 단시간에 많은 주택을 단순한 형태로 주변환경에 대한 특별한 고려 없이 양산했음에 반해 이제는 좀 더 신중하고 정확하게 소비자들의 수요를 파악하여 그에 부합하는 주택을 공급해야 할 것임을 명백히 확인할 수 있었다는 데에 본 연구의 의의가 있다고 하겠다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The study aims at investigating the varying trends and longitudinal changes in consumers' preferences for housing and residential environment under the recent conditions in private housing market and government housing policy in Korea. The time horizon taken in the study mainly centers around the period of rapid changes in housing enviroitment especially after the country's economic crisis under the control of International Monetary Fund. In particular, the study focuses on how such exogenous socio-economic factors influenced the housing preferences of the ordinary households in their decision-making and consumer choices in housing and tenure types and, at the same time, what endogenous factors of the households themselves incurred such changes in their housing preferences.
To observe the changes of housing residential preference this study used data, selected answers on the housing environment preference, from a research on the actual conditions of housing finance demand already executed by Kookmin Bank (former Housing and Commercial Bank). It was possible to analyze the change of housing residential preference as the research interview simultaneously asked each household what their considerations were when choosing a place to live; when moving in the past and moving out in the future. Also, this study used data accumulated over three years from 1999 to 2001 therefore, it was possible to analyze the general trend of preferential change with the passing of time. The research data was categorized into income, age, tenure type, and residential district to analyze the characteristics of preferential change. First, from the analysis results, it was found that the type and size of the house were considered first priority when moving in, whereas, an amiable housing environment was most preferred when moving out. Second, from the analysis of income and age characteristics, convenient transportation was highly preferred as the age was younger and the income was lower. However, preference for a better environment increased with the increase of income. Also, in the case of ages 40~50, there was a high preference for children's education. Third, great preference for home-owners and renters environment was found from the analysis of tenure type. Fourth, there seemed to be little difference from the subordinate housing market according to the analysis of residential districts as the trend of preferential change were the same for Seoul, the 6 great metropolitan cities, and the small and medium regional cities.
As has been expected, the study, by way of quantitative analysis based on the authentic annual housing survey data, evidenced that the demand for residential conditions have been significantly diversified and, specifically, the preferences for the environmental amenity is notably increased. It has been clearly shown that the Korean housing market has went through a radical changes after the national economic crisis of the late 1990's, and such stringent economic environment and counteracting government policies has played a major role in such gradual modifications and adaptations. In the process, however, it is perceived that the perspectives toward the housing consumption of the ordinary families are deemed to have simultaneously underwent a sound changes also, i.e., the absolute affiliation toward the 'homeownership' has been critically ameliorated in either the home-owners and renters alike, and rather the valuation in the higher-quality housing 'services' itself has been noticeably augmented.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = ⅲ
• Ⅰ. 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.1.1 연구의 배경 = 1
• 1.1.2 연구의 목적 = 2
• 1.2 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1.2.1 연구의 범위 = 3
• 1.2.2 연구의 방법 = 4
• 1.2.3 연구의 흐름 = 5
• Ⅱ. 이론적 고찰 = 6
• 2.1 주거지 환경과 선호에 관한 고찰 = 6
• 2.1.1 주거지 환경 = 6
• 2.1.2 선호 이론 = 7
• 2.1.3 주거지 환경만족도 = 11
• 2.2 주택정책과 주택시장의 변화 = 18
• 2.2.1 외환위기 당시의 주택상황과 정책 = 18
• 2.2.2 주택시장의 변화 = 21
• 2.3 관련 연구의 검토 = 22
• Ⅲ. 자료의 분석 및 해석 = 26
• 3.1 자료의 수집 = 26
• 3.1.1 자료 수집 방법과 범위 = 26
• 3.1.2 자료의 일반사항 = 27
• 3.2 연구 결과의 분석 = 29
• 3.2.1 연도별 주거지 선호 변화 = 29
• 3.2.2 가구 특성별 주택지 선호 특징 = 31
• 3.2.3 주택점유 형태별 주거지 선호 특징 = 36
• 3.2.4 선호변화의 특징 = 38
• 3.2.5 지역별 특징 비교 = 40
• Ⅳ. 결론 = 43
• 4.1 연구의 요약 및 결론 = 43
• 4.2 연구의 한계 및 향후 연구 과제 = 45
• ▣참고문헌 = 47
• Abstract = 50