住宅再開發地域 內 不動産 投資에 관한 硏究 : 麻浦區 事例를 中心으로

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 재개발지역의 투자에 관련한 논문으로서 재개발지역의 투자를 통한 수익을 살펴보는 것이 목적이다.
이러한 재개발에 관한 이론으로는 다음과 같은 부분이 있다.
도시재개발(Urban Renewal)이란 중심업무지역(CBD)을 포함한 오래된 도시지역을 새것으로 재개발(Redevelopment) 하거나 도시기능을 회복(Rehabilitation)시키는 것을 의미한다. 따라서 도시재개발은 계속적으로 도시지역(Urban Area)을 좋은 상태로 유지하고 발전시키기 위하여 취하여야 하는 모든 공공적이거나 사적인 행동의 총체라고 한다.
다른 의미로는 도시인구의 증가 및 산업기술의 발달 등 도시의 사회·경제적 변화에 의하여 기초시설을 충분히 활용할 수 없게 되어 개인의 안전·위생과 사회복지 및 도시기능상 장애를 초래하고 도시를 쇠퇴시킬 우려가 있을 때 공권력으로 기존의 도시환경을 변화시키는 도시계획사업이다.
또한 재개발사업(정비사업)은 재개발구역(정비구역)으로 지정된 지역에서 토지의 효율적 이용과 도시기능을 회복하고 기반시설의 정비를 통한 주거지의 기능회복과 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위하여 도시 및 주거환경정비법이 정하는 바에 의하여 시행하는 주거환경정비사업과 도시환경정비사업으로 분류되어 시행한다.
이러한 재개발사업을 시행하게 되면, 신규 주택의 공급을 통한 노후·불량지역의 주거환경개선이 이루어지게 된다. 따라서 신규로 공급되는 재개발 지역의 신규공급 아파트가 하나의 부동산 투자수단이 되고 있다.
이러한 투자수단으로의 재개발에 관하여 주택재개발에 관한 개념과 필요성 및 제도절차 등의 이론적 부분을 살펴보았다. 또한, 실제 재개발의 투자유형을 살펴보고 타 투자 대안과의 비교를 위하여 실증분석을 마포지역의 공덕 제3구역과 제4구역을 대상으로 하였다.
실증분석의 결과, 지분투자의 경우 투자의 시기가 늦어질수록 수익률이 감소하게 되는 경향을 보이고 있다. 따라서 성공적인 재개발 투자를 위해서는 재개발 추진과정에 대한 충분한 정보를 통하여, 재개발사업의 진행의 초기에 시장에 진입을 하는 것이 높은 수익을 얻을 수 있는 방법이 될 것이다.
주택재계발의 가장 중요한 부분은 적정지역의 선택과, 사업진행 초기의 투자가 중요한 만큼, 사업의 계획에 대한 철저한 검증으로 위험요인을 제거하고, 권리관계분석이후 신속한 투자결정이 투자의 성공의 여부를 결정짓는다고 볼 수 있다.
이러한 재개발 투자를 통한 자산가치의 증대방법이 현재 많은 문제를 일으키고 있는 투기가 될 수도 있으나, 정보를 통한 수익의 극대화를 얻는 것은 모든 투자의 기본이므로 크게 문제 삼는다는 것은 투자와 투기의 명확한 구분이 어려운 부동산시장에서 오히려 투자위축을 불러일으키는 악영향을 미칠 수 도 있다.
따라서 재개발투자의 목적이 상대적으로 높은 수익을 얻는 것 이므로 본 연구의 결과에 따라 적정 투자를 한다면, 투자를 통한 적정수익을 얻을 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this essay about a redevelopment area examines profit for investing on a redevelopment area. There are some theories about a redevelopment as below
The Urban Renewal means that old urban area including center business district (CBD) redevelop new area or that a function of urban rehabilitate.
Accordingly, the Urban Renewal is a movement on the whole either a public aspect or a private aspect to maintain and develop continually urban area for better state. As a other meaning, when there are serious problems that disturb social welfare and security of individual and decline an function of urban because of changes such increase of urban population and the progress of industry, it means urban planning that changes a existing urban environment using governmental authority. Moreover, the urban renewal is said business about the maintenance of public service with accompanying at this and the furtherance of the maintenance of the site and building and earth to recover the city facility by the thing which the urban renewal selects and to get efficient altitude usage of land inside the urban renewal district. In this way, the urban renewal is classified as a midtown redevelopment business and a house improvement redevelopment business and carried out.
Housing improvement through the supply of a new house of the area is achieved with performing such redevelopment business as I mentioned above. Consequently, new supply apartments of are development area which is supplied to the new are becoming one immovable property investment mean. I look into theoretical part of the necessity, concept and system procedure about a redevelopment as investment mean and analyze Gong-duck 3 area and 4 area in Mapo-gu to get a type of a real redevelopment and to compare with an other alternative investment mean.
As the result of the actual proof analysis, the earning rate tends to reduce as later as .the time of the investment. For successful redevelopment investment, the thing to march at first stage of redevelopment business of the progress on the market through sufficient information about a redevelopment advance course will become the method to get high earnings. The quick investment decision after a privilege relation analysis and verification about the plan of the business can make the yes or no of the investment of the success because most important part which is the selection of a house redevelopment of the area is first stage's investment on a business progress.
Even though enlargement method of the asset value through such redevelopment investment currently become the speculation with having many problems, to get the greatest of the earnings through the information is the basis of all investment. If it would be matter, there will be crazy number degree the bad effect to arouse rather the investment shrinkage in property market without the distinction of the speculation and the investment.
In conclusion, the purpose of the redevelopment investment is consequently to get relatively high earnings. If you dosuitable investment according to the result of this research, you may get suitable earnings through the investment.

목차 (Table of Contents)

• 국문초록 = ⅰ
• 목차 = ⅳ
• 第1章 序論 = 1
• 第1節 硏究의 目的 = 1
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 = 2
• 第2章 住宅再開發事業地域 內 不動産 投資에 관한 理論的 考察 = 4
• 第1節 住宅再開發事業의 意義 = 4
• 1. 도시행정적 의의 = 5
• 2. 사회적 의의 = 6
• 3. 주택재개발사업 관련법규 = 7
• 第2節 住宅再開發事業의 類型 및 必要性 = 11
• 1. 주택재개발사업의 유형 = 11
• 2. 주택재개발사업의 필요성 = 16
• 第3節 主宅再開發事業의 施行節次 = 18
• 1. 사업준비 단계 = 21
• 2. 사업시행 단계 = 21
• 3. 관리처분 단계 = 22
• 4. 사업완료 단계 = 24
• 第4節 再開發 投資에 대한 影向을 미치는 要因 = 25
• 1. 부동산투자의 의의 및 특징 = 25
• 2. 주택재개발투자의 개념 = 27
• 3. 재개발사업의 진행과정과 가능 투자시점 = 28
• 4. 재개발주택과 세금 = 30
• 5. 재개발주택 투자의 장점 = 34
• 6. 재개발주택 투자의 유의사항 및 위험요인 = 35
• 第3章 住宅再開發事業區域의 投資 事例 分析 = 38
• 第1節 再開發不動産의 投資 分析 = 38
• 第2節 공덕 第3區域 事例 分析 = 41
• 1. 사업개요 = 41
• 2. 입지조건 = 45
• 3. 주변 아파트시세 = 46
• 4. 사례 대상지 투자·수익 분석 = 47
• 5. 타 투자 대안과의 비교 = 54
• 第3節 공덕 第4區域 事例分析 = 58
• 1. 사업개요 = 58
• 2. 입지조건 = 62
• 3. 주변 지역 시세 = 63
• 4. 사례대상지 투자·수익 분석 = 64
• 5. 타 투자 대안과의 비교 = 71
• 第5章 結論 = 77
• 參考文獻 = 80
• ABSTRACT = 83