고층아파트 재건축과 리모델링의 사업성 비교분석에 관한 연구 = A Study on the Comparison of Feasibility between Reconstruction and Remodeling Projects of high-rise Apartment Buildings

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 최근 개정된 법규하에서의 고층 아파트 재건축과 리모델링의 수익성을 수익률과 평당개발이익을 통해 분석함으로써 사업가능성을 알아보는 것을 목적으로 하였다.
본 연구는 1) 주거환경 개선을 위한 최근의 법 개정현황을 정리 2) 서울시의 노후 고층아파트의 현황 파악 3) 변화 되어가는 세대규모 파악 4) 재건축과 리모델링의 수익성 분석으로 구성되었으며 연구의 결과는 다음과 같다.
1) 용적률 200% 전후의 고층 아파트의 재건축은 250% 허용용적률 하에서도 수익성이 있는 것으로 판단된다.
2) 세대수 증가방식의 재건축보다 세대수를 증가시키지 않고 기존세대를 유지하는 1:1 재건축의 수익성이 높은 것으로 나타난다. 세대수 증가방식의 재건축은 용적률 규제와 소형평형 의무설치로 인해 수익성이 확보되지 않기 때문이다.
3) 현행 법제도 하에서의 고층 아파트 리모델링은 수익률이 1이하로 나타나 수익성이 없는 것으로 평가되며 재건축이 현행 250% 용적률로 사업이 진행된다면, 수익율과 평당개발이익 모두 재건축이 우세하다.
4) 가정을 통한 비교에서 재건축의 용적률이 230%정도로 규제되고, 리모델링의 용적률이 재건축과 같은 230%로 상승되고, 세대증가를 허용한다면, 수익률과 평당개발이익의 규모가 비슷해지므로 재건축에서 리모델링으로 사업을 전환하는 단지들이 증가할 것으로 예상된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Enforcing the business of reconstruction and remodeling have same affirmative effects of improved living environment; however, until now reconstruction causes a lot of troubles and recently the law has been more strict which cause more restriction on the field.
Remodeling business is a replaceable plan of revitalizing living environment. Even though remodeling has been less profitable and insufficient relative restriction; however, the reformed restrictions have clear out the problems of remodeling business.
Even though remodeling business has high profit, the business is not very active because reconstruction has much more total development fund. The reason for difference in total development fund is because reconstruction has 250% FAR and remodeling has only 10% increase in existing complex.
In this research, through possible ways of reconstruction with current regulations, profit research of remodeling and with few assumption, profit of remodeling and reconstruction is analyzed by changing FAR. Therefore, a conclusion can be made as follow.
First, between the reconstruction of the high-rise apartment buildings which has 200% Floor area ratio, In case that didn't have small-sized space but bigger than middle-sized one, "1:1 type" reconstruction which does not increase the number of household but keep it has more profit than "Increased household type" reconstruction. The reason is "Increased household type" isn't able to get enough profit cause of FAR regulation and obligation to build small-sized space. Therefore, The problems of reconstruction by increased-household can be solved.
Second, Through the current regulation, remodeling has its profit less than 1. So it turned out it's not worth to invest. And if reconstruction keep going with the current 250% FAR regulation, the reconstruction has more benefit on profit ratio and profit per squared-space.
Third, through the comparison of the assumption, if the FAR of reconstruction is limited as 230%, the FAR of remodeling is increased same as reconstruction's which is 230% and if the increased-household is allowed, then profit ratio and profit per squared-space is going to match up. Therefore, it is expected that lots of complex is going to change their plan from reconstruction to remodeling.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 제1장 서론 = 1
• 1.1 연구배경 및 목적 = 1
• 1.1.1 연구의 배경 = 1
• 1.1.2 연구의 목적 = 3
• 1.2 연구문제 = 4
• 1.3 용어정의 = 5
• 1.3.1 리모델링 = 5
• 제2장 재건축과 리모델링의 여건 검토 = 6
• 2.1 서울시 건축 여건 검토 = 6
• 2.1.1 미개발지 여건 검토 = 6
• 2.1.2 신규축허가건수 = 6
• 2.1.3 주택 공급 현황 = 7
• 1) 주택 허가 동수 및 연면적 = 7
• 2) 주택 보급률 및 주거 유형별 건축 현황 = 8
• 2.2 도시관리 정책의 변화 = 9
• 2.2.1 재건축 관련 법령개정 = 10
• 2.2.2 리모델링 관련 법령개정 = 12
• 2.3 재건축과 리모델링의 비교 = 18
• 2.3.1 재건축의 추세 = 18
• 2.4 주택의 수요형태 변화 = 20
• 제3장 기초자료 조사 및 대상지 선정 = 23
• 3.1 노후 공동주택의 현황파악 = 23
• 3.1.1 서울시 공동주택 공급현황 = 23
• 3.1.2 서울시 고층아파트의 노후화 현황 = 26
• 3.2 대상지 선정 = 30
• 3.2.1 대상지 선정 기준 = 30
• 3.2.2 대상지의 기존 건축 현황 및 개요 = 31
• 제4장 재건축 및 리모델링 수익성 평가 = 32
• 4.1 재건축 및 리모델링의 수익성 평가방법 및 가정 = 32
• 4.1.1 재건축과 리모델링의 수익성 분석 도구 = 32
• 1) 순현가법(NPV) = 33
• 2) 내부수익율법(IRR) = 33
• 4.1.2 재건축과 리모델링의 수익성 평가의 가정 = 33
• 4.2 재건축의 수익성 평가 = 34
• 4.2.1 재건축의 비용의 산출 = 36
• 4.2.2 수익의 산정 = 38
• 4.2.3 분석결과 = 39
• 4.3 리모델링의 수익성 평가 = 44
• 4.3.1 리모델링의 비용산출 = 44
• 4.3.2 수익의 산정 = 46
• 4.3.3 분석 결과 = 46
• 4.4 재건축과 리모델링의 수익성 비교 평가 = 49
• 4.4.1 재건축과 리모델링의 수익성 비교 평가의 가정 = 49
• 4.4.2 재건축과 리모델링의 수익성 비교 = 50
• 1) 용적률 변화에 따른 재건축 수익률 변화 = 52
• 2) 용적률 변화에 따른 리모델링 수익률 변화 = 53
• 3) 용적률 변화에 따른 재건축 평당개발이익 변화 = 54
• 4) 용적률 변화에 따른 리모델링 평당개발이익 변화 = 55
• 제5장 결론 = 56
• 참고문헌 = 58
• 부록
• Abstract