공동주택의 공사비 예측과 공사비 변동요인의 특성에 관한 연구 = (A) study on the cost prediction and the analysis of decisive cost factors in multi-family housing

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 공동주택의 공사비 예측방법을 검토하고 기존의 공사비 발주 자료를 분석하여 사업추진 단계에서 흔히 간과하기 쉬운 공사비 변동요인들이 미치는 영향을 분석하고자 하는데서 출발하였다.
이러한 동기하에서 현재 국내에서 연구되어지고 있는 공사비 예측관련 연구내용의 실용성에 대해 분석하고 국민주택 규모에 해당하는 6개 평형을 선정하여 건축공사를 중심으로 공사비 분석과 각종 변동요인의 영향범위를 해석하였다.
이와 같은 과정을 거쳐 나타난 연구결과는 다음과 같다.
1) 공동주택의 원가에 대한 관리과정을 사례를 중심으로 분석·검토하고 정부에서 정한 표준건축비의 적용성에 대해 알아본 결과, 과도한 편차발생으로 실제 활용면에서 한계가 있음을 알 수 있었다.
2) 공사비 예측모델에 대한 고찰 결과는 포괄적인 건설공사비 산정을 위한 개괄적인 모델로서는 어느 정도 인정이 되나 공동주택에 적용하기에는 편차발생 요인에 대한 해석범위가 한정적이며 통계와 경제분야에 대한 전문적인 작업과정을 필요로 하는 만큼 실용성을 위해서는 추후 보다 많은 연구가 필요함을 알 수 있었다.
3) 회귀분석에 의한 통계적 방법의 공사비예측 방법을 합리화하고 공사비 변동요인을 도출하기 위해 누적된 데이터의 공사비 분석과정을 거친 결과, 공사원가에서 건축공사비는 평균 66%, 건축공사비에서 APT의 중요도는 90%, 평형별 호당공사비는 약 461천원/㎡(파일기초), 동일한 평형대내에서 평면형태의 변화에 의한 호당공사비의 차이는 최대 9.8%, 1개동내에서 평형에 관계없이 단위세대에 필요한 공사비(약78%)와 공정분류상의 구체공사비의 비율(약53%)은 유사한 것으로 해석하였다.
4) 3)의 항목에서 표기한 수치를 기준으로 각 항목에서 나타난 변화율의 원인을 내재되어 있는 공사비 변동요인에 의한 것으로 해석하고 이들 요인들의 분류를 공동주택의 초기 사업추진단계에 따라 기획, 설계, 견적 및 발주단계로 구분하고 자재, 노임의 변동외 26개 항목으로 설정하였다.
5) 각 단계에서 검토를 요하는 대상중 단순한 지수의 적용과 지엽적인 항목, 예측변화폭의 설정이 불투명한 항목을 제외하고 추후 공사비예측에서 보정이 필요하다고 판단한 내용은 다음과 같다.
* 자재, 노임, 제잡비에 의한 고정적 요소의 변동추이는 분기당 평균 2%∼3%의 상승률을 나타낸다.
* 동일 평형대에서도 연면적 변화에 따른 공사비 변동율은 최대 호당공사비의 3.09%에 해당한다.
* 마감재의 차이에 의한 공사비의 변화는 건축공사에 한해 등급이 상향됨에 따라 0.94%∼4.17%정도에 해당하는 호당공사비의 상승요인이 된다.
* 단순한 층의 변화는 1개층 증가시 호당공사비 0.26%∼1.32%의 범위에서 감소하고 1∼2개층의 단지는 층의 조합은 호당공사비 1.5%의 상승을 유발한다.
* 수평적인 동일 층의 세대수 증가에 의한 공사비의 변화는 공사비 감소요인에 해당하며 복도식(1.13%)에 비해 계단실형(2.65%)에서 변화율이 높다
* 동의 형태변경에 의한 공사비의 상승률은 피로티 설치 1.3%∼2.7%, 엇갈림 1.8%, 절곡 1.6% 정도에 해당한다.
* 기초형식에 의한 차이는 지내력에 비해 파일기초의 공법에 따라 3.28%∼5.35%에 해당하는 공사비 상승요인이 되고 있다.
* 견적 및 발주과정에서 공사기간의 산정은 건설원가 전반에 걸쳐 중요한 변동요인이 될 수 있으므로 타당성 있는 산정기준의 적용을 필요로 한다.
지금까지 검토한 연구결과는 공동주택의 공사비예측 과정에서 호당공사비의 약 26%에 영향을 미치는 공사비 변동요인을 파악하였다.
그러나 점차 다변화되어 가는 공동주택의 변화과정에서 필요한 검토대상은 항상 변화될 수 있다고 생각하며, 모든 요인에 대한 계량화에는 한계가 있을 수 밖에 없다. 다만, 고급화의 지향이 아닌 저소득층의 주거기능 향상을 위해 건설되는 공공부분의 투명한 건설원가산정을 위해서는 추후 보다 많은 공사비 예측방법에 대한 연구가 이루어져야 할 것으로 사료된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to review the cost prediction methods for construction of multi-family houses and analyze the conventional construction cost estimation data and thereby, analyze the effects of the decisive cost factors per phase which may often be overlooked.
For this purpose, the validity of the preceding studies on cost predictions in Korea was tested, and thereby, 6 types of multi-family houses as large as national housing sizes were selected to analyze the construction cost and interpret various decisive cost factors.
The results of this study can be summarized as follows;
1) As a result of analyzing the cases of cost managements for construction of multi-family houses and reviewing the applicability of the standard contract costs specified by the government, it was found that the standard contract costs were too much deviated to be applied.
2) As a consequence of reviewing the construction cost prediction models, it was found that they might be used more or less to estimate the comprehensive construction costs but that they might be too limited due to wide deviations to be applied to construction of the multi-family houses. After all, since the construction costs need to be estimated by using the statistics and professional economic analysis, it is hoped that more studies will be conducted to construct some practical models.
3) As a result of regression-analyzing the accumulated construction cost data for a reasonable prediction of the construction cost and identification of the decisive cost factors, it was found that the building cost accounted for 66% of the construction cost on average, the significance level of APT was 90%, the construction cost per housing size was about 461 thousand wons/㎡ (pile foundation), the maximum difference of the construction cost per housing size among the houses was 9.8%, and that the construction cost ratio (about 78%) required for unit house regardless of housing sizes and substantial construction cost ratio (about 53%) did not differ much.
4) Thus, based on the figures identified in the above item 3), the causes of different ratios were interpreted as decisive cost factors, and thereby, the factors were categorized according to planning, designing, quoting and awarding stages for construction of the multi-family houses, and thereupon, 26 factors including material and labor costs were identified.
5) Among the items required to be reviewed at each stage, those items allowing for application of simple indices or those unimportant items or those times items not allowing for setting a prediction variable width were excluded, and thereby, the items which need to be complemented in the future were identified as follows;
- Such fixed factors as affected by material cost, labor cost or other miscellaneous costs tend to rise 2∼3% over average quarterly.
- For the same size of houses, the construction cost may vary as much as 3.09% per house due to varying extended areas.
- The construction cost may rise between 0.94 and 4.17% per house due to differences of finishing materials used since the construction rating is adjusted up.
- For every floor added up, the construction cost per house may fall between 0.26 and 1.32%, while it may rise about 1.5% in case of a low-rising (1∼2 floors) multi-family houses.
- When more houses are built on the same level, the construction cost may fall. The ratio of falling cost is higher in case of staircase type (2.65%) than in case of corridor type (1.13%).
- If pilotis or crossing or bending should be designed, the construction cost would rise 1.3%∼2.7%, 1.8% or 1.6%, respectively.
- If a pile foundation method should be used for a more endurable structure, the construction cost would rise 3.28%∼5.35%.
- Since the period of construction affects the entire building cost significantly at the stage of quotation and awarding, it is necessary to apply some reasonable criteria to calculation of the construction period.
As discussed above, the decisive cost factors affecting the construction cost of multi-family houses were as much influential as raise the construction cost about 26%.
However, since the multi-family houses are being more diversified, such factors or their effects will vary, while it is difficult to quantify all factors. Nevertheless, in order to transparently estimate the building cost for lower-income multi-family houses, it is hoped that this study will be followed by future studies focused on various construction cost prediction models.

목차 (Table of Contents)

• 그림차례 = ⅳ
• 표 차례 = ⅵ
• 국문요약 = ⅷ
• 제 1 장 서 론 = 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구의 범위 및 연구방법 = 4
• 제 2 장 현행 공사비 예측방식 검토 = 7
• 2.1 공사비의 구성 및 산정기준 = 7
• 2.1.1 건설원가의 산정 = 8
• 2.1.2 공사원가의 개념 = 9
• 2.2 표준건축비와 공사비의 관계 = 13
• 2.2.1 표준건축비의 정의 = 13
• 2.2.2 표준건축비의 해석 = 14
• 2.3 공사비 예측의 산정 사례 = 15
• 2.3.1 사례선정의 배경 = 15
• 2.3.2 건설원가의 추정 = 17
• 2.3.3 공사원가의 산정 = 20
• 2.3.4 계획금액의 산정 = 23
• 2.4 소 결 = 24
• 제 3 장 공사비 예측에 관한 선행연구의 고찰 = 26
• 3.1 공사비 예측모델의 의의 = 26
• 3.1.1 공사비 예측모델의 정의 = 26
• 3.1.2 공사비 예측모델의 의의 = 27
• 3.2 공사비 예측모델의 공통점 = 28
• 3.3 선행연구의 사례 분석 = 32
• 3.3.1 원가계산방식 = 32
• 3.3.2 실적공사비의 확률적 방법과 검증 = 33
• 3.3.3 건축공사비지수의 통계적 예측모델 = 36
• 3.3.4 신경망 이론의 활용 = 40
• 3.4 소 결 = 42
• 제 4 장 공사비 분석과 공사비 변동요인의 분류 = 44
• 4.1 분석대상의 선정 = 44
• 4.1.1 분석지구의 선정 = 44
• 4.1.2 분석평형의 범위 = 45
• 4.1.3 분석의 조건 = 53
• 4.2 공동주택의 공사비 분석 = 54
• 4.2.1 공종간 금액비 = 54
• 4.2.2 건축공사의 구성비 = 56
• 4.2.3 APT관련 공사비의 구성비 검토 = 60
• 4.3 공사비 변동요인의 고찰 = 74
• 4.3.1 변동요인 고찰의 필요성 = 74
• 4.3.2 공사비 변동요인의 분류 = 76
• 제 5 장 주요 공사비 변동요인의 특성에 관한 고찰 = 83
• 5.1 기획단계의 요인 = 83
• 5.1.1 자재, 노임, 제잡비의 변화 = 84
• 5.1.2 연면적의 차이에 대한 보정 = 85
• 5.2 설계단계의 요인 = 86
• 5.2.1 마감등급의 차이 = 87
• 5.2.2 층의 변화에 따른 공사비의 보정 = 88
• 5.2.3 세대 조합수에 따른 공사비 변화 = 92
• 5.2.4 피로티 유무, 엇갈림, 절곡에 의한 공사비 변화 = 94
• 5.2.5 기초형식에 의한 공사비 변화 = 97
• 5.3 견적 및 발주단계의 요인 = 100
• 제 6 장 결 론 = 103
• 참고문헌 = 108
• 부 록 = 110
• ABSTRACT = 124